屋頂平臺(tái)應(yīng)用于土地整治的可行性分析

屋頂平臺(tái)應(yīng)用于土地整治的可行性分析

一、合同中的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的實(shí)踐隨著商品房市場(chǎng)的開發(fā)，城市土壤資源的稀有性逐漸減弱，人們的土地使用逐漸擴(kuò)展到空中。因而近些年來(lái),屋頂平臺(tái)利用價(jià)值劇增,相關(guān)爭(zhēng)議也不斷見諸報(bào)端。這些爭(zhēng)議主要表現(xiàn)在:房地產(chǎn)開發(fā)商在簽訂商品房買賣合同時(shí)或是保留屋頂使用權(quán)設(shè)置廣告位出租或?qū)⑹褂脵?quán)再次轉(zhuǎn)讓,或是以“買頂層送屋頂花園”實(shí)施屋頂平臺(tái)的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。那么開發(fā)商的上述行為是否有效?屋頂使用權(quán)受讓人或者頂層業(yè)主主張對(duì)屋頂平臺(tái)的專用使用權(quán),是否應(yīng)予支持?利用屋頂平臺(tái)作廣告的收益歸誰(shuí)所有?諸如此類的疑問(wèn)不斷困擾著我們。我們先來(lái)看兩個(gè)典型案例。2006年8月21日,原告章某等人與被告某置業(yè)公司簽訂《商品房買賣合同》,合同第17條約定:該商品房所在樓宇的屋頂使用權(quán)等歸被告某置業(yè)公司所有,臨街外墻使用權(quán)歸原告章某等人所有。合同附件四補(bǔ)充約定:原告章某等人可無(wú)償在三樓屋頂面(東南面)放置大型空調(diào)主機(jī)。合同約定的內(nèi)容雙方已履行完畢。涉案樓宇為地上三層,原告章某等人購(gòu)買的2、3層占整個(gè)樓宇面積約80%。2008年4月17日被告某置業(yè)公司將樓宇的屋頂、外墻面使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給另一被告公交廣告公司使用。轉(zhuǎn)讓合同簽訂后,被告公交廣告公司已在樓宇樓頂架設(shè)廣告牌。章某等四原告以商品房買賣合同中部分條款應(yīng)為無(wú)效為由,訴至法院形成糾紛。一審法院認(rèn)為,原、被告雙方簽訂的商品房買賣合同是雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示,并不違反法律規(guī)定,為合法有效合同。二審法院認(rèn)為合同中“屋頂使用權(quán)轉(zhuǎn)讓”條款有效的情況下,被告對(duì)于自己享有合法使用權(quán)的屋面、外墻使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給公交廣告公司也應(yīng)該合法有效。無(wú)獨(dú)有偶,2003年7月,廈門73戶業(yè)主分別購(gòu)買了商品房,購(gòu)房合同第17條也寫明,樓宇的屋頂使用權(quán)和外墻面使用權(quán)歸出賣人所有。業(yè)主們?cè)?007年6月提起訴訟認(rèn)為,屋頂和外墻面使用權(quán)應(yīng)屬全體業(yè)主,開發(fā)商提供的購(gòu)房合同以格式條款的形式,剝奪了原本屬于業(yè)主的權(quán)利。一審法院認(rèn)為,雙方簽訂的購(gòu)房合同有效,業(yè)主敗訴。業(yè)主們上訴,廈門市中院認(rèn)為,商品房屋頂及外墻面屬于建筑物共用部分,在法律上歸屬于全體業(yè)主共有。為什么相類似的案件判決結(jié)果卻有天壤之別?筆者認(rèn)為,這是對(duì)于屋頂平臺(tái)的權(quán)屬和使用權(quán)的法律性質(zhì)在法律適用上存在的理解不同造成的,這也是本文關(guān)注的焦點(diǎn)。二、屋頂平臺(tái)的權(quán)屬歸屬屋頂平臺(tái),是指位于整棟建筑物屋頂,其上方?jīng)]有任何遮蓋物的平臺(tái),這就有別于專屬于某個(gè)業(yè)主的陽(yáng)臺(tái)或露臺(tái)。那么屋頂平臺(tái)該由誰(shuí)享有權(quán)利呢?《物權(quán)法》上并沒(méi)有明確屋頂平臺(tái)的權(quán)屬。有觀點(diǎn)認(rèn)為,屋頂應(yīng)為最高一層區(qū)分所有權(quán)人所有。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》,由于不具有構(gòu)造上的獨(dú)立性;不具有利用上的獨(dú)立性;當(dāng)然也不能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體,因此屋頂平臺(tái)作為整棟房屋建筑物的業(yè)主共有權(quán)利是確定的。然而屋頂平臺(tái)為業(yè)主共有,則其是按份共有還是共同共有,目前法律無(wú)明文規(guī)定,理論界對(duì)其性質(zhì)存在不同觀點(diǎn):1.一種觀點(diǎn)認(rèn)為應(yīng)為按份共有。王澤鑒先生持此種觀點(diǎn),這也是臺(tái)灣學(xué)界的通說(shuō)。臺(tái)灣“立法”明文規(guī)定:“各區(qū)分所有權(quán)人按其共有之應(yīng)有部分比例,對(duì)建筑物之共用部分及其基地有使用收益之權(quán)?！?.一種觀點(diǎn)認(rèn)為應(yīng)為共同共有。梁慧星先生持此種觀點(diǎn)。共有部分性質(zhì)為共同共有,共同共有的特點(diǎn)是不僅主體人數(shù)較多,而且團(tuán)體性質(zhì)也極為濃厚。筆者贊同屋頂平臺(tái)應(yīng)為全體區(qū)分所有權(quán)人共同共有。首先,這種共有關(guān)系的建立是基于共有人之間的共同居住關(guān)系。各業(yè)主對(duì)屋頂平臺(tái)的使用、收益行為,都要受到其他業(yè)主合法權(quán)利和業(yè)主規(guī)約的限制。其次,雖然各業(yè)主可以對(duì)屋頂平臺(tái)的出租、轉(zhuǎn)讓等所得的收益按照專有部分的份額進(jìn)行分配,但卻無(wú)權(quán)處分自己的份額,也不得對(duì)屋頂平臺(tái)請(qǐng)求分割。最后,各業(yè)主同處于同一“屋頂平臺(tái)”下,容易產(chǎn)生沖突,為了更好地管理屋頂平臺(tái),處理共同事務(wù),維持正常的生活秩序,把屋頂平臺(tái)確定為各業(yè)主共同共有是對(duì)全體區(qū)分所有人有利的。也正是基于屋頂平臺(tái)應(yīng)當(dāng)歸于全體區(qū)分所有人共同共有的屬性,廈門案中,對(duì)于屋頂平臺(tái)的使用權(quán)應(yīng)當(dāng)由業(yè)主集體決定。開發(fā)商利用商品房買賣合同與單個(gè)業(yè)主約定而對(duì)全體業(yè)主共有的屋面及外墻面的使用權(quán)做出處分,因此該條款因違反法律強(qiáng)制性規(guī)定無(wú)效。三、屋頂平臺(tái)的法律性質(zhì)雖然依據(jù)業(yè)主對(duì)屋頂平臺(tái)的共有關(guān)系可以解決廈門屋頂使用權(quán)案,但是解決商丘屋頂使用權(quán)案則存在困難。因?yàn)樯糖鸢钢?與開發(fā)商簽訂的屋頂使用權(quán)協(xié)議的業(yè)主所擁有建筑物面積占到了該建筑物的絕對(duì)多數(shù),也正是基于這個(gè)原因,商丘法院沒(méi)有支持原告的主張。因此我們有必要進(jìn)一步理清屋頂使用權(quán)的法律性質(zhì)。關(guān)于屋頂使用權(quán)的性質(zhì),學(xué)說(shuō)上有以下不同見解:1.租賃權(quán)(使用借貸)說(shuō)。該說(shuō)認(rèn)為在屋頂平臺(tái)上設(shè)定專用使用權(quán),如為有償,則專用權(quán)人依租賃合同取得屋頂平臺(tái)的租賃權(quán);如為無(wú)償,則專用權(quán)人依使用借貸合同取得屋頂平臺(tái)的使用權(quán)。2.地役權(quán)說(shuō)。該說(shuō)認(rèn)為在屋頂平臺(tái)設(shè)定專用使用權(quán)是為專用權(quán)人的利益在屋頂平臺(tái)之上設(shè)定的物權(quán)負(fù)擔(dān)。專用權(quán)人行使屋頂平臺(tái)專用使用權(quán)時(shí),與地役權(quán)人無(wú)異,僅在設(shè)定目的利益的限度內(nèi)對(duì)屋頂平臺(tái)享有使用權(quán),因而,業(yè)主在不妨礙專用使用權(quán)行使的范圍內(nèi),亦可利用屋頂平臺(tái)。3.反射利益說(shuō)。該說(shuō)認(rèn)為使用人之所以享有專用使用權(quán),是因?yàn)槠渌麡I(yè)主不行使其持分(應(yīng)有部分)權(quán)利的反射利益,專用使用權(quán)的設(shè)定如為有償,其設(shè)定費(fèi)或使用費(fèi)應(yīng)解釋為對(duì)其他業(yè)主不行使持分權(quán)的對(duì)價(jià)。4.共有物利用說(shuō)。該說(shuō)認(rèn)為專用使用權(quán)是共有人之間依約定由部分共有人或他人占有共有物的特定部分而使用的權(quán)利,此種約定屬于共有物分管契約。筆者認(rèn)為,以上學(xué)說(shuō)各有各理,然而對(duì)于解釋現(xiàn)實(shí)中的屋頂使用權(quán)的法律性質(zhì)都有不足之處。1.租賃權(quán)(使用借貸)說(shuō)雖然可以說(shuō)明實(shí)踐中某些使用權(quán)的法律性質(zhì),但是卻無(wú)法解釋類似商丘案中一類屋頂使用權(quán)的法律性質(zhì),因?yàn)樵擃愂褂脵?quán)既非租賃,也非借貸。2.地役權(quán)說(shuō)也有失偏頗。因?yàn)閷?shí)踐中存在著大量基于租賃合同而存在的屋頂使用權(quán)。雖然商丘案中的使用權(quán)類似于地役權(quán),但是地役權(quán)的特點(diǎn)是基于需役地的需要而在供役地上設(shè)立的使用權(quán),商丘案中的使用權(quán)協(xié)議不存在需役地的問(wèn)題。因此,有學(xué)者認(rèn)為“專用使用權(quán)的設(shè)定,與其說(shuō)是為某一特定土地的方便和利益,毋寧說(shuō)是為某一特定人的方便和利益”3.反射利益說(shuō)僅僅試圖說(shuō)明使用權(quán)的來(lái)源而未能說(shuō)明其法律性質(zhì)。而且設(shè)立專用使用權(quán)的合同中通常對(duì)使用權(quán)及其限制做出明確約定,而非僅僅約定其他業(yè)主不得使用設(shè)定專用使用權(quán)的共有部分。商丘案屋頂平臺(tái)協(xié)議中規(guī)定業(yè)主仍然可以基于正常的需要而使用屋頂平臺(tái),如無(wú)償放置空調(diào)機(jī)等。4.共有物利用說(shuō)與反射利益說(shuō)一樣只是試圖說(shuō)明屋頂使用權(quán)的來(lái)源而不能說(shuō)明其法律性質(zhì),如此依照該說(shuō)仍然無(wú)法進(jìn)行法律適用問(wèn)題。既然上述學(xué)說(shuō)皆有不足,筆者試圖從實(shí)踐中不同的使用權(quán)協(xié)議形式出發(fā)來(lái)探討相關(guān)使用權(quán)的法律性質(zhì),從而準(zhǔn)確適用法律。我們知道,屋頂使用權(quán)協(xié)議作為一種法律行為,要想納入現(xiàn)行民事法律體系中某一法律制度的調(diào)整,必須先確定其法律性質(zhì)?？v觀我國(guó)目前的民法體系,涉及使用權(quán)從所有權(quán)中剝離并單獨(dú)讓與的制度只有兩大類:第一類是合同法中的租賃合同制度、借用合同制度;第二類是物權(quán)法中的用益物權(quán)制度。(一)法律上的合理性債權(quán)屬于請(qǐng)求權(quán),具有相對(duì)性,只在締約當(dāng)事人之間具有約束力。根據(jù)契約自由原則,當(dāng)事人的約定只要其內(nèi)容不違背法律、法規(guī)和社會(huì)公共利益,法律就承認(rèn)其效力。因此,對(duì)于債權(quán)契約來(lái)說(shuō),法律沒(méi)有必要干涉其私事,而任當(dāng)事人自由創(chuàng)設(shè)。實(shí)踐中存在的很多債權(quán)性質(zhì)的使用權(quán),雖然可能沒(méi)有使用租賃合同或借用合同的名稱,但其實(shí)質(zhì)上是租賃或借用合同,完全可以準(zhǔn)用上述合同的規(guī)定處理。只是值得注意的是,由于我國(guó)《合同法》第214條規(guī)定:“租賃期限不得超過(guò)二十年。超過(guò)二十年的,超過(guò)部分無(wú)效?！币虼藢?duì)于那些所謂的長(zhǎng)期使用權(quán)協(xié)議的期限最長(zhǎng)只能認(rèn)定為20年。我國(guó)現(xiàn)行《合同法》對(duì)租賃期限規(guī)定最高限制的立法宗旨是出于協(xié)調(diào)平衡出租人與承租人雙方的利益。實(shí)踐中,在訂立合同時(shí)房屋租價(jià)比較低的情況下,承租人就希望將租賃期限訂得長(zhǎng)一些;當(dāng)房屋租價(jià)偏高時(shí),出租人就希望租期訂得長(zhǎng)一些。合同法對(duì)于租賃合同最長(zhǎng)期限的強(qiáng)制性規(guī)定,就是法律為利益雙方找出一個(gè)平衡點(diǎn)。因?yàn)槿绻赓U期限過(guò)長(zhǎng)乃至于成為事實(shí)上的永久租賃,則無(wú)疑是對(duì)租賃物所有權(quán)的否定,使所有權(quán)人永久喪失了對(duì)租賃物的占有、使用和收益的權(quán)利,這不利于社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。那么商丘法院以意思自治、契約自由為理由的屋頂使用權(quán)是債權(quán)性質(zhì)的嗎?如前所述,債權(quán)性質(zhì)的使用權(quán)協(xié)議只能是租賃合同與借用合同,但是商丘案中我們看不出買賣雙方對(duì)于屋頂使用權(quán)的約定是屬于租賃合同抑或是借用合同。因?yàn)樽赓U合同是指出租人將租賃物交付給承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。在租賃合同中,交付租金和轉(zhuǎn)移租賃物的使用收益權(quán)之間存在著對(duì)價(jià)關(guān)系,交付租金是獲取租賃物使用收益權(quán)的對(duì)價(jià),而獲取租金是出租人出租財(cái)產(chǎn)的目的。該案中買賣雙方并沒(méi)有關(guān)于租金的約定,開發(fā)商獲得屋頂使用權(quán)完全是不用支付任何對(duì)價(jià)的,因此不能將雙方之間協(xié)議認(rèn)定為租賃關(guān)系。那么是不是借用關(guān)系呢?顯然不是。因?yàn)槿绻墙栌藐P(guān)系的話,原告完全可以隨時(shí)解除這種借用關(guān)系。由此可以得出結(jié)論,商丘案中的屋頂使用權(quán)并不是債權(quán)性質(zhì)的。(二)物權(quán)法定原則的含義物權(quán)與債權(quán)的區(qū)別在于其具有直接支配性與保護(hù)的絕對(duì)性,物權(quán)因系權(quán)利人直接支配標(biāo)的物的權(quán)利,可以排除其他任何人對(duì)其行使權(quán)利的干涉。任何人侵害物權(quán)時(shí),物權(quán)人得行使物上請(qǐng)求權(quán),以排除他人的侵害并恢復(fù)物權(quán)應(yīng)有的圓滿支配狀態(tài),故物權(quán)的保護(hù)具有絕對(duì)性,具有極強(qiáng)的效力,可以對(duì)抗一般債權(quán)人,如可以通過(guò)契約由當(dāng)事人自由創(chuàng)設(shè),則不利于交易安全和秩序。因此,《物權(quán)法》第5條規(guī)定,“物權(quán)的種類和內(nèi)容,由法律規(guī)定”,通說(shuō)認(rèn)為這是對(duì)物權(quán)法定原則的確認(rèn)。物權(quán)法定原則,又稱為物權(quán)法定主義,是指物權(quán)只能依據(jù)法律設(shè)定,禁止當(dāng)事人自由創(chuàng)設(shè)物權(quán),也不得變更物權(quán)的種類、內(nèi)容、效力和公示方法。根據(jù)物權(quán)法定原則,類似商丘案中的“屋頂使用權(quán)”屬于哪一項(xiàng)物權(quán)呢?《物權(quán)法》第2條規(guī)定,本法所稱物權(quán),是指權(quán)利人依法對(duì)特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利,包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。該類“屋頂使用權(quán)”既不可能是所有權(quán),也不可能是擔(dān)保物權(quán),只有可能是用益物權(quán)。而根據(jù)《物權(quán)法》,我國(guó)的用益物權(quán)體系目前僅有土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)和地役權(quán)。如前所述,屋頂使用權(quán)很難納入地役權(quán)制度,因此實(shí)踐中如果交易雙方想設(shè)立物權(quán)性質(zhì)的“屋頂使用權(quán)”來(lái)使雙方的權(quán)利義務(wù)更穩(wěn)定、更長(zhǎng)久,是無(wú)法實(shí)現(xiàn)的。由于沒(méi)有明確的法律規(guī)定,使得此類使用權(quán)不能成為法律承認(rèn)的物權(quán)。如果發(fā)生糾紛,卻硬要將此類協(xié)議準(zhǔn)用租賃合同或借貸合同,則不免有削足適履之嫌。(三)物權(quán)法定原則的緩和和法律性質(zhì)的人既然《物權(quán)法》上沒(méi)有明確規(guī)定,那么能不能成為我們習(xí)慣法上的“物權(quán)”呢?那就不得不提到“物權(quán)法定的緩和”。因?yàn)橹贫ǚ▌?shì)必表現(xiàn)出一定程度上的滯后性,使得物權(quán)法定主義不可避免地帶有一定的局限性。如何克服物權(quán)法定主義之局限,如何協(xié)調(diào)“于社會(huì)生活之長(zhǎng)久醞釀,習(xí)慣之反復(fù)踐行”為了解決物權(quán)法定主義的局限,許多國(guó)家的判例學(xué)說(shuō)提出,物權(quán)法定主義所言之“法”應(yīng)包括習(xí)慣法。關(guān)于這一問(wèn)題,歷來(lái)有物權(quán)法定無(wú)視說(shuō);習(xí)慣法包含說(shuō);習(xí)慣法物權(quán)有限承認(rèn)說(shuō);物權(quán)法定緩和說(shuō)等不同的見解。其中以物權(quán)法定緩和說(shuō)為通說(shuō),該說(shuō)認(rèn)為新生的社會(huì)慣行上的物權(quán),如不違反物權(quán)法定主義的立法宗旨,且又有一定的公示方法時(shí),可從寬解釋物權(quán)法定主義的內(nèi)容,將其解釋為非新類型的物權(quán)。臺(tái)灣學(xué)者鄭玉波先生指出“物權(quán)法定主義過(guò)于僵化,難以適應(yīng)現(xiàn)實(shí)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,倘于習(xí)慣能有適宜的公示方法的新物權(quán)的生成,自不妨予以承認(rèn)。我國(guó)《物權(quán)法》制定過(guò)程中,曾經(jīng)對(duì)于是否采納物權(quán)法定緩和學(xué)說(shuō)有過(guò)激烈的爭(zhēng)論。物權(quán)法草案五次審議稿第三條:“物權(quán)的種類和內(nèi)容,由法律規(guī)定;法律未作規(guī)定的,符合物權(quán)特征的權(quán)利,視為物權(quán)?！睏盍⑿陆淌谡J(rèn)為這是物權(quán)法定原則緩和的一個(gè)立法杰作,其價(jià)值是不可低估的。筆者認(rèn)為,我們首先應(yīng)堅(jiān)持物權(quán)法定的基本原則,因?yàn)槲餀?quán)法定穩(wěn)定了社會(huì)經(jīng)濟(jì)關(guān)系,減少了交易成本,保障了交易安全。我們也應(yīng)該承認(rèn)“物權(quán)法定的緩和”。因?yàn)殡S著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展,法律對(duì)物權(quán)種類和內(nèi)容的限制,使法律失去了應(yīng)有的靈活性,抑制了新型權(quán)利的出現(xiàn),壓抑了社會(huì)對(duì)權(quán)利的創(chuàng)新功能,給物權(quán)法帶來(lái)的僵化,損害了社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的活力。因此物權(quán)法在制度安排上還應(yīng)保留適當(dāng)?shù)目臻g,承認(rèn)習(xí)慣法上的物權(quán),根據(jù)民法意思自治原則,使物權(quán)法更具有彈性和包容力。那么,商丘屋頂使用權(quán)是不是習(xí)慣法上的物權(quán)呢?那就要看它是否違背法律和公序良俗,對(duì)維護(hù)和促進(jìn)交易有利無(wú)害。事實(shí)是,正如我們案例中所表現(xiàn)的一樣,這類“約定”直接影響到業(yè)主共有權(quán)益的完整性。具體表現(xiàn)在:開發(fā)商無(wú)償獲得沒(méi)有期限的專用使用權(quán)后,將其再次轉(zhuǎn)讓給廣告公司,而且使用權(quán)期限與該建筑物商業(yè)