土地抵押融資概述

土地抵押概述土地抵押是目前各種融資類項目的核心風(fēng)控措施之一，由于抵押土地的類型各異（包括出讓地、劃撥地、儲備地等），處置方式也不盡相同，故對土地抵押問題的探討就顯得極為必要。本文首先對土地抵押作一概述，后面會分章節(jié)進行進一步的討論。土地抵押融資，準確的說應(yīng)該是土地使用權(quán)的抵押融資，即以土地使用權(quán)為抵押物，進行融資擔(dān)保，在債務(wù)人無法清償?shù)狡趥鶆?wù)時，債權(quán)人依法對土地使用權(quán)進行拍賣、變賣或者折價，以其價款優(yōu)先受償?shù)男袨?。其基本特征如下：一?土地抵押的客體是土地使用權(quán)根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第八條的規(guī)定：城市市區(qū)的土地屬于國家所有；農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有，宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。所以，我國的土地從所有權(quán)的角度講，分為國有土地和集體土地。根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第一百八十四的規(guī)定：土地所有權(quán)不得抵押。所以，目前我們所講的土地抵押，實質(zhì)上是指土地使用權(quán)的抵押。二、 具體的土地使用權(quán)能否抵押取決于法律規(guī)定根據(jù)土地所有權(quán)的不同，土地使用權(quán)首先被分為國有土地使用權(quán)和集體土地使用權(quán)，法律對兩者有著明顯的區(qū)分，從而形成了所謂的土地二元結(jié)構(gòu)。1、國有土地使用權(quán)國有土地使用權(quán)包括國有土地建設(shè)用地使用權(quán)和國有土地承包經(jīng)營權(quán)。所謂的國有土地建設(shè)用地使用權(quán)，是指在國有土地上從事房屋和其他地上物建設(shè)的權(quán)利。所謂國有土地承包經(jīng)營權(quán)，包括家庭承包經(jīng)營權(quán)和國有四荒地土地承包經(jīng)營權(quán)。上述建設(shè)用地使用權(quán)根據(jù)取得方式和權(quán)力內(nèi)容的不同，又可以進一步細分為出讓土地使用權(quán)、劃撥土地使用權(quán)。出讓土地使用權(quán)，依據(jù)招拍掛或者協(xié)議方式取得，有一定的期限和用途限制，可以依法轉(zhuǎn)讓、抵押，是目前最為自由的土地使用權(quán)。根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十三條、第二十四條及《劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法》第五條、第六條的規(guī)定，劃撥土地使用權(quán)，是指特定的國有企業(yè)或者公共事業(yè)單位、機關(guān)等，以無償?shù)姆绞綇膰胰〉猛恋厥褂脵?quán)，該類土地使用權(quán)，權(quán)利主體具有特殊性，權(quán)利本身沒有期限的限制，但是土地使用權(quán)不得私自轉(zhuǎn)讓和抵押，其抵押，須經(jīng)土地主管部門同意和審批，并且在實現(xiàn)抵押權(quán)時，需要補交土地出讓金。國有土地用于農(nóng)業(yè)用途的，土地使用人取得的土地使用權(quán)被稱為國有土地承包經(jīng)營權(quán)，其權(quán)利內(nèi)容與集體土地承包經(jīng)營權(quán)沒有區(qū)別。根據(jù)《物權(quán)法》第一百八十條、第一百八十四條，家庭承包經(jīng)營權(quán)，至少耕地的家庭承包經(jīng)營權(quán)，被允許轉(zhuǎn)讓，但嚴禁抵押。四荒地的承包經(jīng)營權(quán)，則可以自由轉(zhuǎn)讓和抵押。由上可知，在國有土地使用權(quán)中，受到抵押限制的，主要包括劃撥建設(shè)用地使用權(quán)和國有家庭承包土地使用權(quán)，其他的，基本可以依法抵押。2、集體土地使用權(quán)集體土地使用權(quán)則包括集體建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)和承包經(jīng)營權(quán)。集體建設(shè)用地使用權(quán)，包括集體公益建設(shè)用地使用權(quán)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)。其中，公益用地使用權(quán)即使經(jīng)過集體同意，也不得轉(zhuǎn)讓和抵押。鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)，根據(jù)《物權(quán)法》第一百八十三條，不得單獨抵押；以鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。宅基地使用權(quán)，根據(jù)《物權(quán)法》第一百八十四條，不得抵押。集體土地承包經(jīng)營權(quán)參照國有土地承包經(jīng)營權(quán)，即家庭承包經(jīng)營權(quán)（主要是耕地的承包經(jīng)營權(quán)）不得抵押；四荒地的承包經(jīng)營權(quán)，可以自由轉(zhuǎn)讓和抵押。三、抵押權(quán)是一種擔(dān)保物權(quán)，是一種支配權(quán)作為支配權(quán)，抵押權(quán)意味著一旦債務(wù)人無法清償，抵押權(quán)人可以自行或者通過法院直接將抵押財產(chǎn)變賣、拍賣或者折價。這里需要著重討論儲備土地融資的問題。各地的土地儲備機構(gòu)，作為代表地方政府專門經(jīng)營土地、出讓土地使用權(quán)的機構(gòu)，根據(jù)政府的授權(quán)對土地進行基礎(chǔ)整理和出讓工作，并且以土地做抵押向金融機構(gòu)融資。在實務(wù)中，地方政府為了讓土地儲備機構(gòu)能夠貸到款，也為土地儲備機構(gòu)頒發(fā)了土地證。但問題在于，是什么樣的土地使用權(quán)？分析土地儲備的法律關(guān)系，土地儲備機構(gòu)只是代表地方政府整理土地并實施出讓的機構(gòu)。儲備機構(gòu)不是出讓土地使用權(quán)人，而是代表國家將土地使用權(quán)出讓給他人。土地儲備機構(gòu)也不是劃撥土地使用權(quán)人。因為，首先，這些土地并非土地儲備機構(gòu)的財產(chǎn)，將來的土地出讓收入也不是屬于儲備機構(gòu)，而是屬于地方政府。更重要的在于，土地儲備機構(gòu)無法清償?shù)狡趥鶆?wù)時，金融機構(gòu)也沒有權(quán)利直接將土地變賣和拍賣，而是必須仍然由政府通過招拍掛等將土地使用權(quán)出讓，已獲取的出讓金清償，本質(zhì)上仍然是政府自身的信譽擔(dān)保。如果沒有政府的配合，債權(quán)人是沒有任何法律權(quán)力自行或者通過法院對土地進行變賣拍賣的。這一點就使得土地儲備機構(gòu)土地的變現(xiàn)，依賴于債務(wù)人的行為，無論債權(quán)人還是法院，都沒有辦法直接支配和變賣該土地，這使得所謂的土地儲備抵押，根本就不是什么擔(dān)保物權(quán)，而仍然是政府自身的擔(dān)保。四、抵押權(quán)實現(xiàn)時，債權(quán)人通過拍賣抵押的土地使用權(quán)，獲得優(yōu)先受償根據(jù)《物權(quán)法》第一百九十五，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形，抵押權(quán)人可以與抵押人協(xié)議以抵押財產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該抵押財產(chǎn)所得的價款優(yōu)先受償。所以，抵押權(quán)的實現(xiàn)方式，是變賣、拍賣和折價。而無論是哪一種方式，都是財產(chǎn)權(quán)從原權(quán)利人手中轉(zhuǎn)移到新的權(quán)利人手中，在此過程中，變動的只是權(quán)利人，而不是權(quán)力本身。從這個角度看，所謂的劃撥土地使用權(quán)抵押，就很值得反思。因為，為實現(xiàn)劃撥土地的抵押權(quán)而需要對劃撥土地進行變賣和拍賣時，受讓人并不能取得劃撥土地使用權(quán)。相反，受讓人只能和國家土地管理部門簽訂出讓合同，繳納出讓金，取得出讓土地使用權(quán)。這樣，所謂劃撥土地使用權(quán)抵押權(quán)的轉(zhuǎn)讓，實際上就是原有劃撥土地使用權(quán)的消滅和新的出讓土地使用權(quán)的設(shè)