土地儲備項目開發(fā)成本審計實施方案

土地儲備項目開發(fā)成本審計實施方案被審計投資項目：XXXXXXX一、 編制依據(jù)：《中華人民共和國國家審計準則》（2010年審計署令第8號）《中華人民共和國審計法》注冊會計師執(zhí)業(yè)準則及執(zhí)業(yè)道德守則土地儲備項目開發(fā)成本核算的相關法律法規(guī)二、 前期工作：（在審計業(yè)務委托單位向被審計的土地儲備項目的開發(fā)建設單位下達審計通知書后，通過查閱資料、踏看現(xiàn)場，調查了解項目的相關情況，形成調查記錄，評估項目存在重要問題的可能性，確定審計應對措施?？紤]從以下方面了解被審計土地儲備項目：（1） 項目的資金來源、立項批復、招投標管理、項目實施過程中曾經(jīng)出現(xiàn)重大變更；（2） 審計所需的相關資料的可獲得性；（3） 開發(fā)工程物資的供應方式；（4） 工程價款結算情況；（5） 預算、結算、決算已審核情況及審核結果的處理；（6） 現(xiàn)場施工條件；（7） 其他需要了解的情況?？紤]從以下方面了解土地儲備項目的開發(fā)建設單位的基本情況：單位性質、組織結構；職責范圍或者經(jīng)營范圍；財政財務管理體制和業(yè)務管理體制；相關信息系統(tǒng)及其電子數(shù)據(jù)情況；以往接受審計和監(jiān)管及其整改情況；針對土儲項目需要了解的開發(fā)建設單位其他情況。）三、審計目標：按照審計業(yè)務委托單位的委托和服務要求，圓滿完成土地儲備項目開發(fā)成本預算、中期、決算的審計，為土地儲備項目開發(fā)成本的合法性、真實性及準確性提供合理保證。四、 審計范圍：（根據(jù)審計業(yè)務的委托、以及土地儲備項目的實際情況，確定實施審計業(yè)務涉及的具體單位、事項和所屬期間。）五、 審計內容：（一） 土儲項目開發(fā)成本預算編制審計儲備地塊的征地補償費、房屋征收補償費以及其他土地開發(fā)成本審核；對被審計單位的土地一級開發(fā)成本預算資料、成本測算依據(jù)、相關資料及測算過程進行審核；根據(jù)審核結果發(fā)表審核意見，出具預算審核報告。（二） 土儲項目開發(fā)成本的中期（結算）審計對被審計單位提供的土地一級開發(fā)成本送審材料及相關資料進行中期審計，對被審計項目的土地開發(fā)成本支出總額出具中期審計報告。（三） 土儲項目開發(fā)成本決算編制審計對中期結算審核截止日至被審核項目完成日期間已支付征地補償費、房屋征收補償費以及其他支出進行審核，并出具財務決算審計報告。六、 審計程序（一）收集審計所需的資料1、項目用地前期申報部分農(nóng)轉建批復手續(xù)；勘界測繪技術報告（含地塊分類表）及支付憑證；貴陽市城鄉(xiāng)規(guī)劃局出具的規(guī)劃建設指標；新增建設用地有償使用費繳納依據(jù)；耕地置換指標合同及支付依據(jù)；征地補償款預存依據(jù)；農(nóng)民社保繳納依據(jù)；項目可行性研究報告及支付憑證；地質災害報告及支付憑證；壓覆礦評估報告及支付憑證；林地林木調查報告及支付憑證；非林地林木調查報告及支付憑證2、 土地征收部分征用土地公告；土地征收協(xié)議；被征收戶地塊分戶測量表（需經(jīng)當?shù)貒临Y源局、被征收人、所屬村委會蓋章簽字確認）；土地補償款兌現(xiàn)表（含青苗補償費）；林地林木補償標準；林地林木補償款兌現(xiàn)表；地上附著物補償標準；地上附屬設施補償兌現(xiàn)表（墳墓/糞池）3、 房屋征收部分項目征收決定、征收公告、征收補償安置方案；房屋征收摸底調查報告；房屋征收補償兌現(xiàn)表；房屋征收補償合同（一戶一檔）;安置房購置合同；安置房購置單價依據(jù)及相關部分批復意見；購置的安置房預售許可證；購置的安置房竣工合格通知書；自建安置房用地批復文件、項目建設規(guī)劃指標、經(jīng)審計的項目工程竣工決算報告；房屋征收代辦合同及征收代辦費支付憑證；房屋拆除代辦合同及征收代辦費支付憑證4、 土地一級開發(fā)部分電力設施遷改工程招標文件、中標通知書、簽訂的合同、經(jīng)審計的項目工程決算報告；通訊設施遷改工程招標文件、中標通知書、簽訂的合同、經(jīng)審計的項目工程決算報告；經(jīng)財政部門核定的規(guī)劃市政道路建設工程招標文件、中標通知書、簽訂的合同、經(jīng)審計的項目工程決算報告；經(jīng)財政部門核定的項目地塊周邊大市政建設工程竣工決算報告（經(jīng)審計報告審計，并有政府部門認可的）5、其他項目地塊儲備資金到位情況；項目地塊儲備資金使用情況；項目地塊實施期間如有重大變故，需提供市、縣一級政府批復文件或會議紀要；涉及需要評估后補償?shù)脑u估報告及支付依據(jù)；視項目具體情況需要提供的其他資料（二）土地一級開發(fā)項目手續(xù)審核對辦理的環(huán)評批復、交通評價批復、地質勘查、規(guī)劃意見、發(fā)改委核準手續(xù)、征地補償協(xié)議、國土局征地批準文件、建設用地規(guī)劃許可證等文件進行審核，是否按照相關規(guī)定辦理。（三） 內部控制制度的建立和執(zhí)行審查開發(fā)單位是否按照規(guī)定的要求設計、實施和維護有關成本明細表編制的相關內部控制，是否選擇和運用恰當?shù)臅嬚咦鞒龊侠淼臅嫻烙?。對其?zhí)行情況，審查各項成本發(fā)生、資金支付等環(huán)節(jié)是否有相應責任人的審批簽字。（四） 征地、拆遷過程審計根據(jù)項目實際情況，確定是否對征地、拆遷環(huán)節(jié)進行跟蹤入戶清登，對拆遷評估、拆遷服務及工程、古樹及文物保護費用等進行審核評估，關注拆遷資金的支付的合法、合理性審核。（五） 公共市政基礎設施和配套建設過程審計是否按照要求完成三通一平或五通一平，完成配套公共設施建設。（六） 費用及稅金支出審計審查計入項目報審的成本明細各項費用科目是否符合土地一級開發(fā)成本的開支范圍和標準，各項目費用支出界限劃分是否清晰；成本明細表有無錯報、漏報、以少報多、虛列支出、擴大開支范圍和標準、擠占成本等問題；審查相關稅費是否按照國家稅收規(guī)定繳納。（七） 項目成本明細表的編制及依據(jù)是否按照相關會計準則進行編制，編制依據(jù)是否充分，編制內容是否全面，各項數(shù)據(jù)是否正確真實，應附送的資料是否齊全，簽報的手續(xù)是否完備，尚未支付的投資是否有完整的證據(jù)支持。七、審計措施（根據(jù)前期工作對被審計項目的調查了解，對審計范圍、審計重點的確定，確定審計應對措施。審計措施應包括以下方面：評估對內部控制的依賴程度，確定是否及如何測試相關內部控制的有效性；評估對信息系統(tǒng)的依賴程度，確定是否及如何檢查相關信息系統(tǒng)的有效性、安全性；確定主要審計步驟和方法；確定審計時間；確定執(zhí)行的審計人員；其他必要措施。針對被審計項目的實際情況，根據(jù)前期工作對重點問題的職業(yè)判斷，確定對具體審計對象實施的審計程序和方法。擬采取的審計程序包括以下幾類方法：1、 查閱資料。查閱工程項目實施過程中形成的紙質（區(qū)分原件、復印件）、電子版、影像資料，資料內容要進行甄別分析、前后印證、歸納總結，對提供的資料做好登記，重要事項內容要留存?zhèn)洳椋?、 現(xiàn)場勘察。對資料中描述的已經(jīng)形成實物型建（構）筑物、設備，進一步現(xiàn)場落實其數(shù)量、型號規(guī)格、尺寸、質量是否與要求一致，進行對比印證、分析原因；3、 延伸審計調查。對審計過程發(fā)現(xiàn)的一些重要事項，有必要從外圍展開調查的，延伸審計調查相關單位、個人，起到相互印證作用。對與工程建設有關的勘察、設計、施工、監(jiān)理及供貨等有關企事業(yè)單位進行延伸審計調查，對其取得建設資金的合法性、真實性進行審計；4、 抽查審計。對涉及范圍廣、內容復雜、花費時間較長的項目和內容，選取典型的、有代表性的部分進行重點審計和調查；5、 利用專業(yè)人員的工作。對某些專業(yè)性較強的投資項目和內容，考慮聘請專業(yè)機構、專業(yè)人員協(xié)助，充分利用其在人力資源、專業(yè)領域、設備工具等方面的優(yōu)勢，同時加強對參審人員的管理，吸取專家的意見和建議，利用專業(yè)人員的工作成果；6、 對比分析。對重要的、有關聯(lián)的數(shù)據(jù)和事項進行類比分析，進行縱向、橫向對比，辨別真?zhèn)?，找出相近性和差別性，綜合分析原因。常用的有指標法、核查表法、矩陣法等；7、 計算機輔助審計8、 核對決算表等附表內容和數(shù)據(jù)、觀察、詢問、函證、重新計算、重新執(zhí)行等方法。）八、審計進度（根據(jù)審計業(yè)務約定書約定的報告提交時間、前期工作調查了解情況、以及對審計范圍、審計內容、審計重點難點的職業(yè)判斷，確定審計步驟及審計工作進度）九、審計人員（根據(jù)前期工作調查了解的情況、以及對審計范圍、審計重點和難點問題的職業(yè)判斷，合理安排符合業(yè)務委托單位要求、具備相應資質和專業(yè)勝任能力的審計人員執(zhí)行審計工作。對于人員安排應填列審計組成員表、項目分工表：）審計組成員表審計組成員姓名從事本項目時間擔任本崗位的時間累計時間審計組組長主審組員組員十、審計實施方案的調整根據(jù)