文旅小鎮(zhèn)操作手冊

目錄CONTENTS01 文旅小鎮(zhèn)的定義及五大特征 02 文旅小鎮(zhèn)的文化及自然資源采集03 文旅小鎮(zhèn)資源匹配性研究 04 文旅小鎮(zhèn)的戰(zhàn)略規(guī)劃及定位05 文旅小鎮(zhèn)的市調(diào)論證 06 項目定位前的三大模塊研究目錄CONTENTS07 概念規(guī)劃 08 財務(wù)論證09 規(guī)劃建議任務(wù)書 10 開發(fā)模式及節(jié)奏11 物業(yè)介入 12 營銷策劃文旅小鎮(zhèn)的定義峨眉山武術(shù)小鎮(zhèn)文旅小鎮(zhèn)是指位于城鄉(xiāng)結(jié)合部，以一定旅游資源或文化資源為基礎(chǔ)，以產(chǎn)城一體化綜合開發(fā)為手段，能全面融入傳河南老家小鎮(zhèn)統(tǒng)生活和生產(chǎn)方式的新。型小城鎮(zhèn)。文旅小鎮(zhèn)的五大特征1.規(guī)模小，開發(fā)規(guī)模介于2平方公里到5平方公里之間。2.人口聚集。一個小鎮(zhèn)能容納一萬人左右，不包括游客人數(shù)。3.配套完善，具備教育、醫(yī)療、生態(tài)、生產(chǎn)、服務(wù)等多元功能，能滿足當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)人口需求。旅游業(yè)是重要的產(chǎn)業(yè)支撐，通過“住、購、食、娛”等元素的建設(shè)，來促進小鎮(zhèn)經(jīng)濟的發(fā)展。文旅小鎮(zhèn)的文化資源采集文旅小鎮(zhèn)的文化資源采集：從規(guī)劃院、概念規(guī)劃、文化資源采集地方文化局、博物館等入手。規(guī)劃院 概念設(shè)計 地方文化局 博物館 。。。文旅小鎮(zhèn)文化方向定位通過民間的意見征集、意見指導(dǎo)、座談會等意見指導(dǎo)方式確定該小鎮(zhèn)文化意見征集方向，尋找小鎮(zhèn)文化制高點文化方向座談會 。。。文旅小鎮(zhèn)的自然資源采集自然資源采集：通過實地踩盤和座談了解當(dāng)?shù)氐淖匀环A賦。實地盤踩text2座談資源匹配性研究了解當(dāng)?shù)氐奈幕Y源是否與項目相匹配，做好資源甄別工作文旅小鎮(zhèn)的四大戰(zhàn)略規(guī)劃LOREMIPSUMDOLOR即整個項目全部轉(zhuǎn)出，盈利方式為土地差價

企業(yè)通過長期運企業(yè)通過銷售地營獲得利潤，盈利方式包括商鋪產(chǎn)實現(xiàn)短期高盈租金、門票、餐利，緩解企業(yè)資飲等金鏈緊張等問題長期運營項目轉(zhuǎn)讓 短期銷售長短結(jié)合即長期運營和短期銷售相結(jié)合的戰(zhàn)略規(guī)劃，在這一模式下，長期運營為企業(yè)主要盈利方式，短期銷售為次要盈利方式文旅小鎮(zhèn)的戰(zhàn)略定位依據(jù)Product1企業(yè)性質(zhì)Product3資源Product1.企業(yè)性質(zhì)國企還是民企Product2企業(yè)資金充裕還是短缺.Product3?企業(yè)的社會資源以及政府資源.Product4

Product2資金Product4政府政策?政府對企業(yè)減稅、資金扶持計劃等優(yōu)惠措施。.文旅小鎮(zhèn)的市場論證旅游參觀、投資意愿等市調(diào)論證市調(diào)目的 市調(diào)內(nèi)容和方法 市調(diào)研究分析項目定位前三大模塊研究三大模塊造景方式1.建設(shè)主題公園2.挖掘當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)3.聚攏多種生活方式或者生產(chǎn)方式、自然資源形成小鎮(zhèn)小鎮(zhèn)的發(fā)展性

投融資模式包括股權(quán)融資、債券融資等等。

小鎮(zhèn)的發(fā)展性：包括居住沖動、投資沖動、消費沖動等。投資沖動需要把握價格原理，居住沖動需要考慮產(chǎn)業(yè)發(fā)展，比如特色商業(yè)、農(nóng)業(yè)、旅游業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)等等；消費沖動考慮稀缺屬性。注意要把一產(chǎn)業(yè)三產(chǎn)化，推動農(nóng)業(yè)向休閑觀光農(nóng)業(yè)發(fā)展。居民融入小鎮(zhèn)，實現(xiàn)自身發(fā)展投融資模式PPP模式股權(quán)融資

即“公共私營合作制”，是指政府與私人組織之間，為了合作建設(shè)城市基礎(chǔ)設(shè)施項目。或是為了提供某種公共物品和服務(wù)，以特許權(quán)協(xié)議為基礎(chǔ)，彼此之間形成一種伙伴式的合作關(guān)系，并通過簽署合同來明確雙方的權(quán)利和義務(wù)，以確保合作的順利完成，最終使合作各方達到比預(yù)期單獨行動更為有利的結(jié)果。指企業(yè)的股東愿意讓出部分企業(yè)所有權(quán)，通過企業(yè)增資的方式引進新的股東的融資方式，總股本同時增加。股權(quán)融資所獲得的資金，企業(yè)無須還本付息，但新股東將與老股東同樣分享企業(yè)的贏利與增長。債券融 指企業(yè)通過借錢的方式進行融資，債權(quán)融資所獲得的資資金，企業(yè)首先要承擔(dān)資金的利息，另外在借款到期后要向債權(quán)人償還資金的本金。債權(quán)融資主要有企業(yè)債和銀行貸款2種。文旅小鎮(zhèn)項目分目定位市場定位主題定位 產(chǎn)品定位項目分定位價格定位 目標(biāo)客群定位形象定位文旅小鎮(zhèn)項目分定位主題定位：以一種概念或文化標(biāo)注項目的核心價值。以淮南豆腐文化小鎮(zhèn)為例，它是集生產(chǎn)加工、文化商貿(mào)、休閑旅游為一體的綜合商貿(mào)體，故小鎮(zhèn)主題可定位為——“中國豆腐文化商貿(mào)園”文旅小鎮(zhèn)項目分定位市場定位：確定占據(jù)市場的特定身份，如：領(lǐng)袖、跟隨、差異、競爭等。以安徽省淮南市豆腐文旅小鎮(zhèn)為例，因淮南市既是豆腐原產(chǎn)地，也是豆腐文化的發(fā)源地，其地理位置和歷史淵源就決定了該鎮(zhèn)在豆腐文化領(lǐng)域有著極其崇高的文化地位。故給該小鎮(zhèn)定位為——“天下第一豆腐小鎮(zhèn)”。文旅小鎮(zhèn)項目分定位產(chǎn)品定位：確定項目產(chǎn)品的風(fēng)格、形態(tài)、檔次徽派建筑（風(fēng)格）?；张缮虡I(yè)街（形態(tài)）文旅小鎮(zhèn)項目分定位原住居民目標(biāo)消費客群周邊城市 全國度假居民 旅游客文旅小鎮(zhèn)項目分定位消費端商務(wù)家庭團體客自由行

使用端原住民、員工（第一居所）附件城鎮(zhèn)居民（第二居所）度假游客（第三居所）文旅小鎮(zhèn)項目分定位價格定位：以高價凸顯地位或以低價強化競爭力。住宅價格：略高于周邊小鎮(zhèn)

商業(yè)價格：略高于住宅及周邊小鎮(zhèn)文旅小鎮(zhèn)項目分定位形象定位：展示項目的整體印象以淮南豆腐小鎮(zhèn)為例，根據(jù)其風(fēng)格、層次、印象，我們給出的形象定位——“中國畫里的鄉(xiāng)村?！蔽穆眯℃?zhèn)的概念規(guī)劃文旅小鎮(zhèn)的基本要素有文化建筑以及文化載體、居民生活配套、學(xué)校、醫(yī)療、教育等。

可變動的硬件設(shè)施主題樂園、生態(tài)園、酒店、生活場景功能區(qū)面積配比視項目具體情況而定財務(wù)論證流程資金來源及運用： 現(xiàn)金流量分析：1、自有資金 1、財務(wù)凈現(xiàn)值2、地產(chǎn)銷售收入 2、財務(wù)內(nèi)部收益3、運營收入 率，高于外部貸4、資金收入 款利率。5、投融資模式結(jié)合

盈虧平衡分析： 敏感性分析：即資金在項目某特 項目價格提高或者定階段實現(xiàn)盈利或 下降時對市場及盈者虧損。 利的影響，即項目對這個指標(biāo)的敏感性。規(guī)劃建議任務(wù)書規(guī)劃原則性產(chǎn)品構(gòu)成平面布置包括住宅、即規(guī)劃建議，包括：項目商業(yè)街、酒建筑風(fēng)格建議，規(guī)劃示意，店、客棧、功能區(qū)選址，業(yè)態(tài)分布建商務(wù)等產(chǎn)品議，動線建議，公建配套形態(tài)建議、建筑位置布局等開發(fā)模式model1運營為主，即自持管理，收取租金等方式盈利

文旅小鎮(zhèn)的開發(fā)模式model3model2自持管理和地產(chǎn)銷售相結(jié)合的方式，地產(chǎn)銷售但以自持運營為主、地產(chǎn)銷售為輔開發(fā)節(jié)奏開發(fā)內(nèi)容及規(guī)模運營為主資金來源及運營地產(chǎn)銷敏感現(xiàn)金性分流量售析分析盈虧平衡分析開發(fā)分期運營和銷售相結(jié)開發(fā)周期合物業(yè)公司介入竣工前竣工后負(fù)責(zé)形象崗、車輛指引及停負(fù)責(zé)房屋維修、保養(yǎng)，綠化放、售樓部、樣板房、外圍維護保養(yǎng)、道路維護保養(yǎng)、綠化地帶植物、綠化小品等雨水井、污水井保養(yǎng)，路燈物品的看護、維修、保潔、保養(yǎng)、停車場保養(yǎng)、排水管吧臺服務(wù)與接待。、明暗溝保養(yǎng)、消防設(shè)備保養(yǎng)，維持小區(qū)治安。前竣后竣營銷策劃策劃執(zhí)行戰(zhàn)略總綱1、制定價格表1、文旅小鎮(zhèn)招商2、蓄客、拓客、營銷營銷策略現(xiàn)場布置2、運營方面營銷3、媒體計劃、發(fā)布、渠道、PR事件等案場管理1、銷售現(xiàn)場制度2、人員培訓(xùn)計劃和執(zhí)行3、案場氛圍的營造

開盤集中開盤：