蘇州市物業(yè)管理?xiàng)l例

蘇州市物業(yè)管理?xiàng)l例蘇州市物業(yè)管理?xiàng)l例第一章總則第一條為了加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理的監(jiān)管，維護(hù)社會(huì)公共利益，規(guī)范物業(yè)服務(wù)行為，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)業(yè)健康發(fā)展，依據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》等法律、法規(guī)，制定本條例。第二條本條例所稱物業(yè)服務(wù)，指基于物權(quán)法律關(guān)系，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或物業(yè)服務(wù)組織向業(yè)主、使用人等提供物業(yè)管理、維修、保養(yǎng)等服務(wù)。第三條物業(yè)服務(wù)應(yīng)當(dāng)遵循“服務(wù)經(jīng)濟(jì)、惠及民生、協(xié)調(diào)有序、依法管理”的方針，堅(jiān)持以人為本、服務(wù)社會(huì)的原則，保護(hù)業(yè)主、使用人合法權(quán)益，維護(hù)社會(huì)公共利益。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立科學(xué)的運(yùn)營(yíng)機(jī)制，確保服務(wù)質(zhì)量，提高服務(wù)水平。第四條物業(yè)服務(wù)應(yīng)當(dāng)依據(jù)居民自治、政府管理、社會(huì)監(jiān)督的原則，建立健全管理機(jī)構(gòu)，保障業(yè)主、使用人行使監(jiān)督權(quán)利。第五條物業(yè)服務(wù)應(yīng)當(dāng)依法納稅、承擔(dān)社會(huì)責(zé)任，不得有違法經(jīng)營(yíng)、損害社會(huì)公共利益等行為。第二章物業(yè)服務(wù)企業(yè)的設(shè)立和管理第六條依法設(shè)立物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)遵循國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，進(jìn)行登記注冊(cè)，經(jīng)工商行政管理部門發(fā)放營(yíng)業(yè)執(zhí)照后方可開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。第七條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法納稅，同時(shí)必須具備以下條件：（一）有健全的組織機(jī)構(gòu)和完善的管理制度。（二）有完備的配套設(shè)施，保障服務(wù)資金的安全和穩(wěn)定，并設(shè)立專門賬戶。（三）具有一定的管理經(jīng)驗(yàn)，以及從事物業(yè)服務(wù)必需的人員、設(shè)備、資金等條件。第八條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立健全質(zhì)量監(jiān)督、投訴處理、安全檢查、消防管理等制度，并開(kāi)展相應(yīng)的日常工作。第九條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立稽查管理機(jī)構(gòu)，依法對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和服務(wù)人員的行為進(jìn)行監(jiān)督，并對(duì)發(fā)現(xiàn)的違法行為及時(shí)處理。第十條物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得從事下列行為：（一）強(qiáng)迫業(yè)主、使用人參與服務(wù)項(xiàng)目，要求購(gòu)買物品、設(shè)備或者使用其他服務(wù)。（二）收取不按照約定或者規(guī)定的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，或者收取不合理的其他費(fèi)用。（三）侵犯業(yè)主、使用人合法權(quán)益；對(duì)不同業(yè)主、使用人實(shí)行不同的管理服務(wù)或者收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。（四）對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不符合規(guī)定的要求。第三章物業(yè)服務(wù)費(fèi)的征收和使用第十一條物業(yè)服務(wù)費(fèi)是指業(yè)主按照公共部分面積及公攤系數(shù)繳納的用于支付物業(yè)服務(wù)支出的費(fèi)用。第十二條物業(yè)服務(wù)費(fèi)應(yīng)當(dāng)公開(kāi)、公正、合理征收，并依法進(jìn)行使用公示。第十三條物業(yè)服務(wù)費(fèi)的預(yù)算應(yīng)當(dāng)制定科學(xué)規(guī)范，充分聽(tīng)取業(yè)主大會(huì)意見(jiàn)，經(jīng)業(yè)主大會(huì)批準(zhǔn)后執(zhí)行。第十四條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的使用情況進(jìn)行公開(kāi)公示，接受業(yè)主大會(huì)監(jiān)督。第十五條物業(yè)服務(wù)費(fèi)不得用于下列用途：（一）支付非物業(yè)服務(wù)的費(fèi)用。（二）用于超過(guò)預(yù)算的項(xiàng)目支出。（三）用于不正當(dāng)行為或不合法行為的支出。第四章物業(yè)管理的職責(zé)與義務(wù)第十六條物業(yè)服務(wù)企業(yè)的職責(zé)和義務(wù)包括：（一）負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)的管理、維保和修繕，并保持物業(yè)的清潔衛(wèi)生。（二）維護(hù)業(yè)主、使用人共同的利益，防止因不法侵害而給業(yè)主、使用人帶來(lái)?yè)p失。（三）制定并組織實(shí)施各項(xiàng)規(guī)章制度，規(guī)范居民的行為，保障物業(yè)的正常秩序。（四）選派專業(yè)技術(shù)人員，提供物業(yè)技術(shù)咨詢和維修等服務(wù)。第十七條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)接受政府有關(guān)部門的管理和監(jiān)督，并有義務(wù)配合該部門開(kāi)展工作。第五章物業(yè)糾紛處理第十八條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)積極協(xié)調(diào)業(yè)主、使用人之間發(fā)生的糾紛，協(xié)助業(yè)主、使用人之間友好協(xié)商解決物業(yè)管理事項(xiàng)。第十九條物業(yè)管理糾紛應(yīng)當(dāng)先行協(xié)商解決。如協(xié)商不成，可向業(yè)主大會(huì)請(qǐng)示代表或者由業(yè)主大會(huì)授權(quán)委托消費(fèi)者協(xié)會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)會(huì)等第三方調(diào)節(jié)機(jī)構(gòu)予以調(diào)解。涉及法定程序的，也可以申請(qǐng)仲裁或者訴訟解決。第六章法律責(zé)任第二十條物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例的規(guī)定，給業(yè)主、使用人造成損失或者其他不良影響的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)民事、行政或者刑事責(zé)任。第二十一條物業(yè)服務(wù)企業(yè)、服務(wù)人員濫用職權(quán)，解除、違背或者限制業(yè)主、使用人行使權(quán)利的，由有關(guān)部門責(zé)令改正，給予處分，直至吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照。第二十二條物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不履行職責(zé)，給業(yè)主、使用人或者第三人造成重大損失的，由有關(guān)行政部門依法給予行政處罰。第二十三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反國(guó)家稅收法律、法規(guī)的規(guī)定，逃避稅收或者騙取退稅，由稅務(wù)機(jī)關(guān)依法處理。第七章附則第二十四條本條例所稱公共部分面積，是指業(yè)主共有的建筑部分和公共設(shè)施部分面積。第二十五條本條例所稱公攤系數(shù)，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照各業(yè)主所擁有的公共部分面積比例，計(jì)算出來(lái)的分?jǐn)傁禂?shù)。第二十六條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立健全安全生產(chǎn)管理制度，加強(qiáng)安全教育和技能培訓(xùn)，確保物業(yè)建筑安全。第二十七條所有物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在本條例頒布30日內(nèi)執(zhí)行。附件：沒(méi)有附件。法律名詞及注釋：1.物業(yè)服務(wù)：指基于物權(quán)法律關(guān)系，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或物業(yè)服務(wù)組織向業(yè)主、使用人等提供物業(yè)管理、維修、保養(yǎng)等服務(wù)。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)：指經(jīng)工商行政管理部門批準(zhǔn)，按規(guī)定開(kāi)展物業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)的企業(yè)。3.物業(yè)服務(wù)費(fèi)：是指業(yè)主按照公共部分面積及公攤系數(shù)繳納的用于支付物業(yè)服務(wù)支出的費(fèi)用。4.業(yè)主大會(huì)：是指按照法定程序召集的業(yè)主代表大會(huì)或業(yè)主共同決策機(jī)構(gòu)。執(zhí)行難點(diǎn)及解決辦法：1.物業(yè)服務(wù)費(fèi)征收難點(diǎn)解決辦法：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制定詳細(xì)、公正、合理的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并依據(jù)政府部門、居民民主監(jiān)督的原則進(jìn)行公開(kāi)、公正、合理征收。同時(shí)應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)上進(jìn)行審議并征得業(yè)主的同意。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理水平較低解決辦法：政府應(yīng)加大對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)管和檢查力度，要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)不斷提升管理水平，加強(qiáng)服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督，完善服務(wù)流程、提高服務(wù)效率；物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)進(jìn)一步提升自身素質(zhì)水平和服務(wù)質(zhì)量，不斷改進(jìn)服務(wù)模式和服務(wù)手段，努力提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。此外，業(yè)主也應(yīng)積極參與物業(yè)服務(wù)事宜的管理，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量提出寶貴的意見(jiàn)和建議，同時(shí)積極參與公共事務(wù)。3.物業(yè)糾紛處理過(guò)程繁瑣解決辦法：物業(yè)服