房地產(chǎn)項目建造成本全過程管理模板二

目錄第一講房地產(chǎn)項目的目標成本第二講房地產(chǎn)項目的建造成本管理第三講房地產(chǎn)項目成本管理常見問題對房地產(chǎn)項目成本的基本認識目標成本的構成目標成本的不同階段和作用一二三第一講、房地產(chǎn)項目的目標成本四房地產(chǎn)項目的責任成本管理一、對房地產(chǎn)項目成本的基本認識房地產(chǎn)項目成本的概念房地產(chǎn)成本管理的特點1、2、房地產(chǎn)成本管理的原則3、1、房地產(chǎn)項目成本的概念房地產(chǎn)項目的全成本可以理解為以建造商品房為目的，從購買土地、前期策劃、設計、施工到竣工入伙為止的房地產(chǎn)開發(fā)全過程所支付的相關成本和費用的總和。(1)成本的概念、費用的概念房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本分為項目開發(fā)成本和期間費用兩部分，什么為成本？什么為費用?成本的概念：

財務上解釋為“成本是指企業(yè)為生產(chǎn)產(chǎn)品，提供勞務而發(fā)生的各種耗費?！狈康禺a(chǎn)成本科目中的成本主要包括：土地成本、建造成本及資金成本。(1)成本的概念、費用的概念費用的概念：財務上解釋為“指日?；顒踊蛑饕獦I(yè)務發(fā)生的耗費，是為了取得收入而發(fā)生的資源耗費。”房地產(chǎn)成本科目中的費用主要包括：銷售費用、財務費用及管理費用。（2）房扎地產(chǎn)渣的全困成本擋概念索和范鑄圍房地扇產(chǎn)項襪目的痰成本安有以茶下幾虧大部喂分:土地籍成本墨、建連造成恒本、豬資金想成本固、營眾銷費賢用、針管理列費用黑、財泥務費猴用、旁稅務路費用個等。其中磨土地雙成本培、建持造成贈本、騰資金幣成本縫和稅煎務費鋸用在防總成薯本中貢所占廁比例季較大僚。..去\第一嘩講附息件\成本榮經(jīng)驗償數(shù)據(jù).p框pt2、房蘿地產(chǎn)秘項目介成本你管理老的特個點3、房地產(chǎn)項目成本管理的特點大家思考2、房她地產(chǎn)較項目柄成本屠管理攏的特套點1、成本管理的綜合性標的物有：質量目標、進度目標、效率、工作量要求、資源消耗如何達到一個平衡點？如何力求優(yōu)化實現(xiàn)各項目標之間的平衡是房地產(chǎn)成本控制的關鍵，也是難點。2、成本管理的全面性房地產(chǎn)項目成本控制貫穿于整個房地產(chǎn)開發(fā)實施過程，包括建設過程及銷售過程的所有費用。3、成本管理的時效性事先計劃；事前控制、事中控制、事后控制。3、房地現(xiàn)產(chǎn)成趟本控伙制的忌原則1、設置科學的成本控制目標。2、設計階段的成本控制是重點。3、變被動控制為主動控制。

4、采取經(jīng)濟與技術結合的成本控制手段。二、直房地啟產(chǎn)項愁目的棵目標滅成本綢構成房地貧產(chǎn)項梁目的艱全成聾本可芒分為榨二大耳部分:一、裁直接古成本二、繪間接稠成本二、名房地改產(chǎn)項滔目的尚目標棚成本線構成直接充成本防分為滔四個送部分:1、土城地成肌本；2、建有造成比本；3、資療金成言本；4、開坑發(fā)費命用。二、何房地船產(chǎn)項墨目的絮目標裝成本即構成間接凱成本勺分為薪四個弄部分:1、營頁銷費鐵用；2、財役務費饞用；3、管懇理費笛用；4、稅業(yè)金。二、什房地狹產(chǎn)項漠目的蝕目標賺成本秘構成其中谷建造泉成本男又分薯為四里個部揮分:1、前傳期費富用；2、建茶安費寫用；3、市蹄政費嶼用；4、公角用配個套。建造筒成本直是我們在項尾目開切發(fā)過徒程中核進行禿成本臥管理吃的重愿點。二、拿房地異產(chǎn)項勵目的念目標爭成本咐構成2、目詠標成爐本測酸算—典型抖案例（1）、..滔\第一斥講附仆件\興業(yè)伴里擴鞭初匯蛾報.p謠pt籌x..各\第一療講附須件\興業(yè)信里目愧標成弓本.x掀ls識x（2）、第一否講附賊件\麓山待項目否目標傷成本展及財鮮務指育標測赤算（釀規(guī)劃蒼方案豆階段財）.x尼ls廢x三、壯目標揀成本彼的不趣同階巷段和分作用1、目悄標成遣本可彩分為揭四個宵階段:（1）可服研階表段；?。?）規(guī)掀劃方拾案階她段；（3）擴季初階證段；改（4）施脖工階慌段。2、目迎標成探本不辭同階沒段的土作用三、彈目標有成本碌的不詠同階悔段和路作用可研葬階段市場蝕定位橋階段規(guī)劃獻設計世階段施工復階段初步設計完成后，地區(qū)公司應在15個工作日內(nèi)按照設計結果進行成本盈利預測，作為施工階段的成本控制目標。批復定位報告后15個工作日內(nèi)，地區(qū)公司應按照所確定的物業(yè)類型和檔次做出相應的成本盈利預測，各小組成員按照分工進行審核，作為規(guī)劃設計階段選擇方案的成本控制目標。完成土地吸納后10個工作日內(nèi)各類表格，經(jīng)確認審批后作為市場定位階段選擇方案的成本控制目標。在主體工程開工或主包合同簽訂（以先到者為準）、項目竣工驗收后的15個工作日內(nèi)，編報《項目建安成本預測明細表》，作為項目竣工結算的建安成本控制目標。上報退資料附：《項目頂成本件盈利困預測脈表》、《建安障成本社目標牲控制吳表》、《項目更現(xiàn)金塔流量肆預測派表》、《項目偉建安涌成本肥預測竿明細退表》。三、仙目標泊成本飼的不攜同階緩段和束作用可研腸目標偵成本土地抱招拍壤掛（澆拿地柿）前賠完成原則票上不趣同階盡段津的轎目標蹤蝶成本逐小于君可研倍究目貌標成愁本是審裳核商獸業(yè)計灰劃書港的依狠據(jù)預目蹈標成械本開工蓄前30天完卸成確定潔工程省成本是審廊批工歷程招表標的六依據(jù)計劃倚目標陵成本成立扛項目拌公司瞇前完千成用以懼指導浩項目激的規(guī)鏡劃方庸案設健計評嘆審方菠案設肯計的傾依據(jù)動之一目標劇控制得成本規(guī)劃柱、建禮筑方左案經(jīng)吳政府達批準30天內(nèi)丘完成是指老導初友步設芝計和渾施工獸圖設我計的濤依據(jù)方案設計階段項目可研階段項目開工前項目開盤前初步腸設計的和施串工圖若設計霧階段目標備成本開盤朝前30天完緣瑞成確定闖所有碗非工亡程成蜘本是簽右訂該妥項目秤經(jīng)營宿管理抓責任疾書的冤依據(jù)三、尸目標院成本耐的不缺同階遲段和羞作用3、制良定目運標成疼本的溝分工..魔\第一忙講附放件\集團捕成本亮管理世制度(示例戶一）.d院oc伴x四、椅房地冬產(chǎn)項小目的啊責任剩成本康管理規(guī)劃獎設計快階段閣的成炊本管日理招標硬采購值階段維的成公本管跡理甲供葬材料糟設備樸的成敘本管賄理一二三第二企講、薯房地梯產(chǎn)項潑目的得建造獎成本蠶管理四項目禁施工呀階段宅的成燈本管鐘理第二陶講、您房地拋產(chǎn)項螺目的或建造持成本碑管理房地編產(chǎn)項愚目成流本管列理的獎主要沫過程氣在于基規(guī)劃夏設計街階段炸、招猛標采膠購階畜段、估項目緞施工漁階段俱。成本怎管理申最有寫效是往在規(guī)找劃設挪計階昏段，寧項目緞成本爪確定讓比重被最大芬的發(fā)靠生在墻招標穴階段撓，成裕本管料理最峽復雜隙、變輝更工濾作量畝最大吐的發(fā)會生在挑項目含施工爪階段盼。一、股規(guī)劃璃設計坊階段壇的建豈造成濃本管角理初步藏設計栗階段秋的成猾本管將理開展膝限額等設計津，有松效控溪制成初本采用填各項幟措施買，有谷效控貝制造擱價設計凱階段察成本針管控設計蹲方案棕經(jīng)濟稈性比正較是產(chǎn)指在蛇多方合案選怎擇的肅情況聰下，瓣由設告計人續(xù)員提幻玉出滿塊足營柴銷要消求的雖多種沾設計籍思路鄰，成立本控發(fā)制人米員進船行經(jīng)凡濟比漿較，基尋找瘋綜合繡最優(yōu)吩的規(guī)粥劃設怎計方肯案。多種設計方案經(jīng)濟性比較。推行限額設計

一、它規(guī)劃雙設計才階段服的建沸造成勇本管賢理（一北）規(guī)杏劃設遭計階裂段的瞇建造盛成本通控制通過爬設計包方案格的經(jīng)平濟性撫比較辛從而母降低穩(wěn)工程乒造價選是發(fā)搭揮項兼目優(yōu)增勢的秧一個主香要方男式。具體蠢操作芬方法篇大體繞的思琴路是要：規(guī)還劃設扮計中水心負并責總趴體規(guī)融劃，憂在仔堵細研究壯營銷脖中心惑意見赴（在句各項墊調(diào)研防的基閥礎上雖進行嗓的定物位）肆，找敘出可晚進行產(chǎn)多方案脈設計都的專笑業(yè)和印環(huán)節(jié)低，根柜據(jù)初元步設以計專錢業(yè)分街工，病明確訊多方軟案設報計的筍專業(yè)和屈人員刺。由逐規(guī)劃臺設計羅中心焰結合率營銷膊中心湯意見脆向設饞計單勝位提篇出主蠻要方案和鉆可替浩代方投案，腿成本剝控制揭中心磨負責緒根據(jù)律這些則方案描進行桑造價嗽比較驚，確抵定綜合鉗最優(yōu)珍的設唱計方斥案。勇成本革控制臭中心果向規(guī)瘦劃設憐計中醫(yī)心提碎出成水本控絕制建稀議，考禿慮最牌低成尾本方班案的咽可行患性。（一辮）規(guī)枕劃設脫計階羅段的耀建造精成本川控制規(guī)劃心方案咱階段狹的成臨本關獸注點..染\第一我講附逢件\項目專規(guī)劃并方案跌匯報.d笑oc零x單體朝方案挽階段葉的成屬本關滿注點..臭\第一糞講附擦件\項目芒單體犬方案祝匯報.d受oc喪x擴初馳設計囑階段沉的成斧本關竹注點..串\第一際講附謎件\項目寬擴初蔑設計聞匯報.d雞oc飄x（二谷）開乳展限此額設麥計，石有效委控制庸建造說成本某地路產(chǎn)集動團限醬額設聾計標浮準：（1）項伐目檔涉次界扔定超高書檔：滾售價瓶為當姨地平劃均房免價20努0%以上之的項歡目。高檔花：售逃價為志當?shù)罔F平均季房價14滑0%以上適的項鉆目。中檔售：售養(yǎng)價為柳當?shù)亟黄骄糠績r80－14機0%的項惹目。低檔錦：售挎價為按當?shù)鬲毱骄狈績r80攪%以下匹的項習目。別墅嬸項目鈴，以觸與當碌地別忙墅的覽平均比房價動相對嘴比，音參照陵上述炸標準悼確定假檔次忍。..既\第二逆講附歌件\產(chǎn)品躬標準貫影響濃成本.p檢pt栽x（二誼）開恐展限兄額設別計，腹有效塵控制壞建造村成本1.1設計管理部門應嚴格把控各項結構材料指標含量，在設計任務書中應列入各主項指標限量。1.2在滿足當?shù)匾?guī)劃要求的情況下，盡量減少地下車庫面積、層高。1.3對于地下室結構設計，除重點控制鋼筋、砼用量指標外，還應該盡可能地降低地下室頂板覆土的厚度,頂板覆土以1米左右為宜。（2）推進行限歇量與挽限額扮設計1、結直構設煉計（二據(jù)）開燙展限歡額設紋計，倉有效言控制艦建造妥成本2.1采取專項評審辦法，嚴格控制外墻面積和開窗面積。2.2注意控制“窗積比”。非別墅類之地上物業(yè)的窗積比（外立面門窗面積與所在樓層面積之比）控制在0.30以內(nèi)，以0.25－0.28為宜。2.3單方造價控制指標。高檔別墅項目的外立面門窗總造價攤至其地上建筑面積不應超過350元/m2，高檔非別墅物業(yè)（多層/小高層/高層/超高層）的外立面門窗總造價攤至其地上建筑面積不應超過200元/m2；中檔非別墅物業(yè)不得超過140元／m2。（2）推鋪行限撓量與捆限額遺設計2、外找立面蒸門窗蛛設計（二帥）開博展限竿額設逃計，及有效枯控制篇建造仇成本3.1設計部門要注意控制“墻積比”。（外墻面積與地上建筑面積之比），對于非別墅項目，其合理的墻積比（外墻面積與地上建筑面積之比），應控制在1.2左右，不宜超過1.5。3.2除超過高檔次項目以外，不得使用在除造型線條以外大面積采用氟碳噴涂、高級彈性涂料或金屬漆，應選用合資品牌的中等檔次外墻涂料，控制使用Low-E玻璃和大截面型材。（2）推居行限挺量與飾限額匠設計3、外苗立面玻裝飾娃設計（二蛋）開僅展限磨額設躲計，誕有效現(xiàn)控制像建造辰成本3.3中檔及以下項目，不得選用大比例成規(guī)模的幕墻類飾面，如石材幕墻、玻璃幕墻、金屬板類幕墻。3.4高檔別墅外立面總造價（不包括抹灰底層和保溫層）攤至地上建筑面積應控制在350元／m2以下。高檔非別墅物業(yè)應控制在160元／m2以下；中檔物業(yè)應控制在110元／m2以下。3.5若項目成本利潤率低于15%，則應考慮降低一個檔次選擇用料。（2）推殿行限吧量與疲限額悅設計3、外漠立面蛙裝飾破設計（二類）開狠展限誼額設逮計，鏟有效殖控制噸建造油成本4.1帶電梯物業(yè)，其消防樓梯禁止?jié)M鋪地磚；樓梯扶手應以簡單的鋼質材料為主，不得使用木質裝飾性扶手。（2）推少行限筍量與雕限額耍設計4、公涼共部屆位裝矮飾設恥計（二梅）開擠展限恒額設庭計，鍵有效侮控制僻建造弱成本4.2大堂裝飾：超高檔次項目的大堂可以使用進口石材，地面和墻面可以滿鋪石材。高檔項目，墻面不宜選用石材，即使選用，石材用量應控制在20%以內(nèi)；地面可以使用進口石材。中檔項目墻面不得選用高檔次大規(guī)格拋光磚；地面可以使用少量國產(chǎn)石材。低檔項目墻面不得使用拋光磚；地面不得使用石材。大堂裝飾單方造價（不含通風設備及燈具），高檔及以上項目控制在3,000-4,000元/m2以下；中檔項目應控制在2,500元/m2以下，且單個大堂裝飾造價不得超過20萬。低檔項目應控制在1,500元/m2以下，且單個大堂裝飾造價不得超過10萬元。對于高檔及以下檔次項目，大堂裝飾造價攤至地上建筑面積，宜控制在25元/m2以下。（2）推脖行限酸量與爸限額彈設計4、公律共部趨位裝胃飾設護計（二家）開裕展限局額設繭計，櫻有效厲控制納建造冤成本4.3電梯廳裝飾：超高檔次項目，地面可以使用進口石材，墻可以選用高檔次拋光磚。高檔項目，地面可以使用少量進口石材，但石材總量不得超過50%；墻面可以使用較高檔次拋光磚。中檔項目，地面不得使用進口石材，使用國產(chǎn)石材總量不得超過20%；墻面不得選用大規(guī)格高檔次拋光磚（尺寸宜小于400mm×400mm）。低檔項目，地面不得使用石材，拋光磚的規(guī)格不得超過400mm×400mm；墻面不得使用拋光磚。高檔項目電梯廳裝飾造價攤至地上建筑面積，應控制在80元／m2以下。中檔項目應控制在50-60元/m2。4.4若項目成本利潤率低于15%，則應考慮降低一個檔次選擇用料。（2）推睡行限念量與蝕限額孩設計4、公的共部燒位裝違飾設殼計（二孕）開肉展限牛額設耍計，催有效旱控制顏建造萍成本5.1超高檔項目可以選用原裝進口電梯。高檔及以下檔次項目只準選用集中采購品牌電梯。5.2在電梯裝飾標準上，高檔項目，層門可以選用發(fā)紋不銹鋼材質，宜選用小門套。中檔及以下檔次項目，層門只準選用噴漆鋼板材質。5.3在電梯附加功能上，實用性不強、使用頻率不高的功能不宜選配。5.4在運行速度上，要求實事求是，不得故意選用更高速度等級的梯型。（2）推葡行限饒量與康限額鑰設計5、電寒梯選遭型（二擋）開歉展限姿額設柄計，匯有效趟控制啦建造繼成本6.1安防功能應強調(diào)實用性，不得為迎合廠商和市場的愿望而增加華而不實但造價昂貴的噱頭功能。對非別墅類物業(yè)，高檔項目安防工程造價應控制3,000元／戶以下；中檔項目應控制在1,500元／戶以下。6.2直飲水、地暖、鍋爐、熱水器、太陽能、戶內(nèi)智能控制系統(tǒng)等，應把握好尺度，注意功能的實用性和造價的經(jīng)濟性，不可盲目地與其他樓盤攀比。（2）推芬行限杠量與膜限額誕設計6、安顫防功徒能和豬其他掃附加肺功能推行弄限量量與限錦額設緣瑞計7、室籮外工滴程設孩計7.燭1應重肌點關及注園籮林設潮計。榴注意貿(mào)軟景月與硬跑景的話比例楊搭配衫。7.命2限額評指標：物業(yè)類型檔次按空地面積

單方造價限額（元／m2）

按項目總建筑面積

單方造價限額（元／m2）

別墅超高

500750高

400600中

300450非別墅超高650180高

400120中

300－40080－120低

30080推行給限量兔與限毀額設京計8、精睬裝修圍工程精裝所修工海程必硬須先怒行制庭定物液料配朋置清這單，傘并經(jīng)在內(nèi)部拐充分瓶討論卻確定梨后執(zhí)雙行，孩切忌黑一味報追求盟奢華測。對籌于高亮檔非部別墅貢類物疑業(yè)，塑其室般內(nèi)精吼裝修刻單方殘造價短（以糠室內(nèi)吸裝飾展面積刃計算霧，不微包括勿空調(diào)鑄系統(tǒng)鏟）應?？刂聘?,喬50藍0元／m2以下楊；中臂檔應烏控制咱在70諸0－80禽0元／m2。推行前建造徑標準工程木管理誕策劃合約虹管理疫策劃招標州過程礙管理甲供換物資保管理1、2、3、4、二、出招缸標采供購階就段的檔建造寄成本昏管理二、柿招肯標采押購階紀段的不建造民成本平管理1、編制的時間在《項目規(guī)劃設計方案》經(jīng)過公司內(nèi)部兩級評審和政府規(guī)劃主管部門審批完成后，項目部應根據(jù)《項目定位報告》、《規(guī)劃設計方案》、《項目發(fā)展綱要》等項目文件，對項目發(fā)展過程中的工程管理內(nèi)容進行總體策劃，并編制《工程管理策劃報告》。2、策劃的內(nèi)容工程管理策劃包括總平面布置、工程進度、工程質量、工程成本、安全文明施工、項目部架構及運作模式、公司內(nèi)外關系協(xié)調(diào)等策劃內(nèi)容。3、工程管理策劃的作用進行工程管理策劃，可對工程進度、質量、成本等因素進行綜合考慮和統(tǒng)一安排，從而促進工程進度、質量、成本、安全文明施工等工程管理目標的實現(xiàn)。1、工橡程管笑理策閉劃二、敢招羅標采質購階按段的突建造率成本崖管理3、工程管理策劃的作用

可從工程管理角度對分期分區(qū)劃分、施工圖出圖順序、選材定樣時間和建筑、結構、安裝形式選擇提出具體要求，促使建筑設計能夠更好地滿足項目發(fā)展總目標的要求?？蓮墓こ坦芾斫嵌葘こ虡硕蝿澐帧⒐こ谭峙泻图坠┎牟少?、工程成本控制等合約管理方面提出具體要求，促使建安成本管理能夠更好地滿足項目成本控制總目標的要求。..\第二講附件\工程管理策劃指引.docx可從工程管理角度對售樓區(qū)的設置、分期分區(qū)銷售等方面提出建議。..\第二講附件\海洋三期項目策劃報告（獨棟別墅部分).docx1、工控程管畜理策仆劃二、跑招貪標采摩購階淹段的痛建造艦成本暗管理1、編制的時間工程管理策劃完成之后，項目第一項工程招標開始之前內(nèi)完成項目合約策劃報告的編制工作。2、策劃的內(nèi)容包括但不限于：a.項目概述b.合約策劃綜述c.招標分判計劃d.建安成本目標計劃e.人員配置計劃f.總結g.附件等等。

項目概述：項目的位置、占地面積、容積率、總建筑面積、物業(yè)類型、項目定位，項目預計開工時間、開盤時間、竣工時間、項目總發(fā)展周期、項目的總建安成本等。2、合臨約管窯理策扮劃二、史招煩標采雅購階置段的膊建造慚成本媽管理2、策劃的內(nèi)容合約策劃綜述：策劃目的、合約分判總體思路、合約管理架構、標段劃分、時間節(jié)點控制思路、工程量清單編制原則、工程價款支付、前置工程合約分判、與其它部門的銜接、不利因素分析及應對措施。招標分判計劃：包括招標分判概述、主包工程分判、分包工程分判、工程監(jiān)理單位的招標、工料測量師行（或造價咨詢公司）的招標。材料及設備采購計劃：包括材料設備的供應方式和采購計劃。2、合元約管革理策掃劃二、約招呈標采牢購階妖段的價建造愁成本砌管理2、策劃的內(nèi)容建安成本管理：根據(jù)成本預測確立成本控制目標，分析建安成本控制重點，從合約管理角度制定相應建安成本控制措施，合理、有效地降低項目發(fā)展成本，以實現(xiàn)合約統(tǒng)籌的根本目的。

人員配置：土建、水電、物資等專業(yè)合約人員以及地盤QS的合理配置計劃總結：概括本策劃報告的中心指導思想和主要思路。

附件：項目發(fā)展進度計劃圖和施工平面標段劃分圖。

..\第二講附件\海洋三期合約策劃報告（獨棟別墅部分）.docx2、合訴約管纏理策翅劃二、雞招拔標采落購階烘段的悉建造趁成本社管理1、招標工作計劃

分判工程合同金額預計超過100萬元的，在招標工作開始前，由合約管理部制定該項工程招標工作計劃。..\第二講附件\招標工作計劃（模板）.doc..\第二講附件\招標工作計劃（示例一）.doc分判工程招標工作計劃總體上要滿足工程施工進度需要，同時可根據(jù)各部門在本項工程上的工作準備情況，適當調(diào)整各個環(huán)節(jié)的工作時間。

3、招策標過狀程管徐理二、喘招岔標采皮購階鄭段的逝建造垮成本天管理2、投標單位入圍要求分判合同金額預計超過100萬元的，投標單位數(shù)量不得少于4家。主（總）包工程建筑面積超過5萬平方米的、其它工程合同金額預計超過1,000萬元的，投標單位數(shù)量不得少于6家；主（總）包工程建筑面積超過10萬平方米的、其它工程合同金額預計超過3,000萬元的，投標單位數(shù)量不得少于8家。在投標單位中，試用和合格承建商的數(shù)量，原則上不得少于投標單位數(shù)量的50%；問題：主要原因是……？。3、招聾標過宏程管掛理二、隸招撲標采意購階凍段的使建造思成本面管理3、評標、議標、定標經(jīng)濟標由合約管理部負責分析；技術標由項目部負責評定；設計方案的合理性和經(jīng)濟性由設計管理部負責評定。議標單位由公司領導召集相關部門負責人（或合約評審委員會及類似機構）討論決定。合同金額超過100萬的招標，不得實行“開標即定標”制，必須組織一次或多次議標后，方可定標。每次選擇議標單位的數(shù)量，原則上不得少于投標單位數(shù)量或上次參加議標單位數(shù)量的50%。議標單位的選擇，應以標價為順序，不得跨越標價順序人為地挑選投標單位安排議標。3、招曉標過炎程管惑理二、皺招竹標采暮購階炎段的巷建造社成本兄管理3、評標、議標、定標對于帶方案或設計的招標工程，投標方案或施工組織設計評審通過后，其投標總價方為有效。定標會議：定標會議的成員原則上是：總經(jīng)理、合約主管領導、財務負責人、項目主管領導、合約管理部負責人、項目部負責人、會議秘書（由合約管理部指定專人擔任）。定標會議的討論意見由會議秘書做出書面記錄后會簽。同次招標，以投標單位數(shù)量計算，中標機率不得超過40%，且中標單位必須為有效最低標單位。3、招搬標過序程管門理二、烏招樹標采嚼購階由段的塑建造潛成本床管理3、評標、議標、定標..\第二講附件\工程議標定標規(guī)則（示例）.docx3、招零標過妙程管以理二、鐮招功標采猶購階惰段的吃建造呢成本頭管理招標文件范本范本一：..\第二講附件\總承包工程招標文件范本一范本二：..\第二講附件\招標文件示范文本發(fā)布原稿\施工總承包招標文件范本(總價合同)問題：兩個范本之間最典型的差別？3、招徒標過冊程管譜理二、稈招墳標采托購階壩段的虛建造場成本馳管理案例第二講附件\地產(chǎn)大廈二期總承包工程評標報告.docx..\第二講附件\地產(chǎn)大廈二期評標分析表（附件2-附件10）.xls問題：簡單列舉以上招標、評標方式的優(yōu)劣。..\第二講附件\紫御鋁合金門窗評標報告..\第二講附件\石材供貨評標報告..\第二講附件\可視對講設備上會報告.doc3、招尋標過挽程管桐理為什么要甲供物資？房地產(chǎn)項目甲供物資的種類？如何控制甲供物資成本？三、戶甲北供材熟料設游備的俱成本運管理一是呀能較蒙好的綢控制俱工成私本，傅能通瀉過甲戒方集寄中購財買及臘利用塵甲方卸付款授方面蹲的優(yōu)爆勢達印到降考低成表本的禽目的聞；為什返么要垂甲供億物資硬？三、愚甲落供材紫料設跳備的敢成本蠟管理二就探是能宣較好暈的控佳制材丈料質批量，偉滿足惜甲方成設計艦要求判（如各類笨裝飾展性材棉料，湯石材盯、墻諷地磚盆等）寄。三就乓是如輩果采糧用乙麥供，無貓法包毒死單宇價，駛或即偶使合遲同包桌死單普價，波但當霜材料塌漲價昂時施工單草位因防無能燭力承浪受而誦重新型討價香還價尾，并貨影響背工期墻。2、甲供物資的種類（集團一）2.1建筑材料包括：外墻磚、電線電纜、U-PVC排水、電工管材管件。2.2裝飾性材料、設備包括：拋光磚、墻地磚、石材、馬賽克、木地板、潔具、淋浴隔、水暖裝飾件、五金、爐具、熱水器、抽油煙機、微波爐、消毒碗柜、排氣扇、燈具、康體娛樂設施等。2.3機電設備包括：電梯、發(fā)電機組、水泵、閥門、變頻柜、空調(diào)主機、空調(diào)末端、戶內(nèi)配電箱、冷卻塔、熱水爐、煤氣調(diào)壓柜、不銹鋼水箱等。備注慚：其竟中紅賽色物福資為配集團旗集中沃采購害物資2、甲奪供物禍資的匙種類串（仰集團摘一）2、甲嘉供物放資的杰種類取（援集團怒二）2、甲供物資的種類（集團二）2.1集中采購包括：電梯、柴油發(fā)電機組、空調(diào)主機、空調(diào)末端、冷卻塔、LED顯示屏、大商業(yè)地面石材、外墻涂料。2.2非集中采購包括：電纜、風機、水泵、消防報警設備、變壓器、斷路器、防水卷材、復合風管、影院設備。3、甲支供物幸資的萄控制梳要點3.團1甲供貼材應走供量粥管理在施舌工過醉程中去甲供執(zhí)材必澆須有肚應供與量，禾并作襖為控離制超詠供的青依據(jù)添，嚴鹽禁拖篇延到銀結算鋪時才寬計算辣應供擾量的違現(xiàn)象第。合理尊確定劫甲供玻材的狂損耗描率：奇甲供藍材損矩耗應位計入夠應供但量中折，實的物工侍程量互或報晚價中棍不得架再計躍算損迷耗。3、甲傻供物暫資的適控制梅要點3.谷2甲供誘材節(jié)戴超管薦理甲供煎材在諒施工諷過程尋中應鈴按照鋼應供雙量進懸行超顧供控夏制，柳如果燒出現(xiàn)邪超供工，應武在最棋近一隱期工鏈程進傍度款歲中予牢以扣奏回。甲供好材節(jié)岡約應砌在完隸工結翻算時拆計算楊確認春。超供紋扣款邊和節(jié)及約補區(qū)款的看計價狗應在糠合同磚中約萍定，禽為平障衡風仙險。3、甲薯供物牌資的戒控制沃要點3.呈3樣板需選型廁管理結合福項目載定位購。根據(jù)獎項目炕發(fā)展竹的市匯場定餅位標遺準和購設計覺管理宅部的飾具體站要求勻，開跟展選浙板工黎作。設計親挑選宮樣板巨，應莊參考考項目身成本途計劃雀，同熱時兼建顧招停標的糟可操臂作性寬，選潑擇適平合本殊項目車的產(chǎn)肆品。采購歇樣板捧應確沾認三抖套。3、甲逗供物終資的疏控制斯要點3.躺4現(xiàn)場列領料錘管理現(xiàn)場陵卸貨劑及看傲管：寒應明錦確規(guī)門定卸肥貨的畝責任怨單位蜘、卸昏貨的紋方式地、卸滾貨的株時間播要求饅、卸揀貨的響地點襪。物資壤需求智計劃疫：承犧建商納須對研其提日出的殘物資版需求惑數(shù)量猜的準適確性女負責控。物資熱的驗唱收、辜接收其：物匯資驗驚收重匆點是司檢查哨包裝帖是否薄完整蹄、包駕裝所紗示的孕物資藍外觀率特征瘋與采旨購要績求是仆否相志符、天包裝扶如有飛損壞秒是否持影響至物資攏的完別整等妄，此用外清柴點本海批物途資數(shù)框量。某地角產(chǎn)集解團集前中采溜購數(shù)陸據(jù)序號合同采購金額（億元）比例1

電梯3.3844.60%2

電線電纜1.2816.90%3

管材管件0.749.70%4

外墻磚0.739.60%5

拋光磚0.445.80%6

中央空調(diào)0.364.80%7

閥門0.283.60%8戶內(nèi)配電箱0.243.10%9

發(fā)電機組0.11.30%10

潔具0.040.50%20畜08年各坦集中巡壽采購軋合同影金額沸比例疾表注：肉潔具腎集中焦采購消自08年8月份云開始卸，故槳采購漸金額書相對猴較小殺。4、合隊格供琴方品冠牌庫剛相關躬工作合格供方品牌庫相關工作..\第二講附件\2010年合格供方品牌庫工作匯報\2010年供方評審工作匯報.pptx..\第二講附件\2010年合格供方品牌庫工作匯報\各類評審標準..\第二講附件\2010年合格供方品牌庫發(fā)布原稿5、區(qū)亞域采張購相俊關工海作區(qū)域采購相關工作..\第二講附件\蘇南公司區(qū)域戰(zhàn)略采購工作思路\2011年蘇南公司區(qū)域采購招標項目.xlsx..\第二講附件\蘇南公司區(qū)域戰(zhàn)略采購工作思路\2011年蘇南公司區(qū)域采購管理辦法.docx..\第二講附件\蘇南公司區(qū)域戰(zhàn)略采購工作思路\2011年蘇南區(qū)域采購工作思路匯報.docx四、伏施朗工階霞段的魚成本魂管理施工階段的成本管理合約交底設計變更控制工程簽證控制竣工結算管理1、合塊約交廈底要摸點作用在于向現(xiàn)場人員介紹分判工程承包范圍（著重說明范圍模糊、與其他分判工程有工序交接的劃分界線）、包干形式、重要合同條件以及本分判工程特別的合同條件并明確現(xiàn)場管理要求，督促施工單位盡早開始前期準備，確保各項工序緊密搭接。合約交底1、合巾約交思底要朗點1.未1規(guī)定采合約頓金額叨超過20潑0萬元胖的分竟判工訴程，魚合約楊管理今部負魯責向桑項目淋部和壞設計趙管理稀部作錫合約榜交底浩。合約仆交底1.烘2進場中交底部的依舍據(jù)是普合同泡，這泡是雙擁方都狂必須到遵守說的基勢本內(nèi)平容。1.升3進場含交底岔會議禾紀要禍必須旬由專妻人整畢理，誰是今后奮工程跑管理晉的依狡據(jù)之窯一，盒又是鐵施工柜過程絮中出?，F(xiàn)索敲賠、著反索掘賠事忙宜的草重要親證據(jù)嶄。2、設格計變克更控攏制經(jīng)統(tǒng)野計，冠合約殿執(zhí)行斧過程午中的效變更亞增加辱成本照約占渠簽約單合約少額的10坐%，假裕如按瞎建安劈燕成本僵占開癥發(fā)總遍成本50為%計算市，即濤變更纏成本氧將占激到總閥成本5%，基旗本等埋于設送計費呼用及頌營銷鍵費用肯之和勒。2、設尿計變斯更指鏟令設計著變更岸指令因產(chǎn)品定位改變、設計失誤、成本優(yōu)化、報建驗收需要或其他設計補充等原因而提出，必須發(fā)生的變更。Ⅰ類變更指令Ⅱ類變更指令因設計效果改進或其他各部門根據(jù)其專業(yè)角度需求等原因而提出，值得商榷的變更。2、設軟計變錄更指造令設計緊部門哪、合袍約部致門和壇項目嶼部對能設計碧變更粱指令剖進行勤造冊墨管理裳并跟水蹤實鐘施。評設計傷部門督跟蹤塑設計叼意圖稀的實含施、廣關注性實際箱成本舒動向圍；合厘約部強門應偽及時榴跟蹤厚成本上情況香，跟繭蹤關消聯(lián)施遮工合查同內(nèi)Ⅱ類變款更指臥令累命計金扣額情問況，捧適時舒做出耳預警校。成本鞠動態(tài)連預警3、工轎程簽頑證控胳制不發(fā)惜生工溉程簽簽證，改即不謀涉及糕施工慌單位狂費用末變化漸的各盡類要撿求及殃指示扶。工程閣簽證婦指令即為弓通常棚所稱傾的施色工期悅間現(xiàn)甚場項尖目部院向施較工單挑位所花發(fā)的虹臨時醬委托墻函件抓或工符作聯(lián)威系函繭件。Ⅰ類管客理指胃令Ⅱ類管擱理指冒令發(fā)生甲工程臘簽證脂，導件致施疊工單切位責掉任及剝相關打費用隊變化頂?shù)母鹘愐獜角蠹俺甘酒?。工程漫簽證更指令零控制項目部和合約部門對工程管理指令進行造冊管理并跟蹤實施。項目部組織施工單位進行施，并在指令完成后及時進行封閉。合約部門應及時跟蹤成本執(zhí)行情況，并適時做出預警。成本該動態(tài)陰預警四、掉施夸工階漁段的珠成本際管理3、變更簽證的控制簽證的程序性簽證的時效性簽證的分工簽證的授權..\第二講附件\變更簽證管理辦法.docx..\第二講附件\工程簽證管理工作程序四、明施湖工階況段的型成本陣管理4、竣工結算管理規(guī)范結算流程規(guī)定結算必須資料結算審查要點..\第二講附件\工程結算