房地產項目營銷策劃推廣方案

——合富輝煌大華營銷顧問報告締造江北王者品牌項目認知和回顧項目經濟技術指標：總占地：120萬平方米總建面：180萬平方米E區(qū)占地：18.5萬平米E區(qū)總建：18萬平方米商業(yè)：8000平方米地下建筑：8500平米容積率：1總戶數(shù)：1866戶停車位：0.5車/戶【項目經濟技術指標】【項目定位回顧】總體項目定位：180萬㎡國際化美頌生活城E區(qū)項目定位：中央公園·電梯花園洋房E期產品的品牌寫真：新古典的美頌生活藍本項目核心推廣語：多姿多彩，我的美頌生活

分期組團案名：桂美頌、榴美頌【項目2005-2008推廣總策略回顧】大華錦繡華城自05年入市至今已有5年，整個營銷推廣脈絡主要圍繞集團品牌建設和項目法式風情特色展開，同時隨著項目的推進對法式風情調性進行延伸，推出大華美頌生活方式，其他諸如場地營銷建設、社區(qū)文化建設、形象包裝、廣告推廣、活動營銷、媒體通道整合等均為之展開。具體推廣脈絡如下：年份項目定位主流推廣語或主題脈絡05年新南京·180萬平米濱江城市生活中心中法文化交流社區(qū)一樣的法國，不一樣的風情；一樣的濱江，不一樣的生活06年180萬平米現(xiàn)代法式風情社區(qū)美頌運動健康社區(qū)美頌你的生活+籃球冠名營銷07年180萬平米法式風情運動社區(qū)生活，從此美頌起來08年180萬平米新美頌生活城多姿多彩，我的美頌生活【項目推廣策略回顧-2005】2005年大華集團品牌導入南京，大華錦繡華城法式現(xiàn)代風情項目品牌落戶金陵，濱江城市巨擘——180萬㎡濱江城市生活中心，這座擁有著“一樣的法國，不一樣的風情；一樣的濱江，不一樣的生活”的城市級社區(qū)以一種鮮明的“差異化”姿態(tài)，啟動了中法文化交流社區(qū)，扎根江北?？偼茝V脈絡一期推廣線路二期推廣線路2005-5-18“和諧與主流，大華在南京”2005主流語論壇2005-6-26中法文化交流互動社區(qū)啟航儀式暨首次開盤大典2005-7-09華客會：上海大華行活動2005-10-11法國上塞納省副省長參觀大華暨康定斯基廣場奠基2005-10-15法國阿爾薩斯副主席參觀大華暨錦繡華城二次開盤2005-11-06法國教育團參觀大華暨大華錦繡華城二次開盤2005-12-10和2006-1客戶聯(lián)誼活動05年重要活動推廣大華品牌導入南京市場樹立大華項目超級大盤的形象建立項目法式風情的調性大華造城模式的炒作深入產品特色優(yōu)勢等實際利益點法式風情品質的項目形象強化2005年營銷推廣脈絡：【項目推廣策略回顧-2006】2006年大華集團迎來18周年，“18年積淀，18年成熟”一方面強化大華集團成熟的運作品牌形象，另一方面堅定客戶品質信心，同時為了擴大大華集團品牌知名度和影響力，對在南京具有著深遠影響力的南鋼籃球隊進行冠名，成功開創(chuàng)南京“籃球營銷”先河，美頌運動健康社區(qū)隨之推出，使得大華的世界，籃球的世界，我中有你你中有我，大華因此在南京迅速打開知名度和美譽度。大華集團18年——中國成熟城市運營商，品牌導入成熟鑄就品質，浪漫源自法國十八年積淀，十八年成熟籃球的世界，有你有我“籃球嘉年華，購房在大華”促銷活動Maison美頌您的生活，榴美頌開盤【項目潛推廣洋策略漢回顧場-2遷00拔7】20曬07抓年大癥華穩(wěn)凳步前如進，哪蓬勃溪發(fā)展稅，抓絨住0狡6/馬07悶市場森形勢怎在競孝爭中溉奠定茅大盤漿地位曲。2撥00顆7年撈，南浪京大小華以盾“法叉國是仇基調比，籃知球是跌亮點憶，產趣品是饅核心燦”作敏為總消體作扁戰(zhàn)指捐導核逼心，蘇完善旱項目朱定位塑，豐擇富美扁頌m鐮ai雹so冰n生腹活，薄一方游面借粥勢江廣蘇大賴華籃撐球隊比，建繪設運狼動社挺區(qū)文決化，括一方督面在揮現(xiàn)房婚實景查和場石地營些銷的俘基礎煮上，珠抓住證集團婚19粥周年蔽司慶禾和新喜售樓誼處正取式啟歪用的獅契機嶼，借概勢推邁出B店塊榴箱美頌進四棟瘦水景扔小高槍層，接結合瓜大華截商業(yè)厭街完鉆工、惑蘇果和超市眼的進劃駐與輸開業(yè)顯，以剖“產供品為爐核心撥”的繼項目帥新形露象進外入市葛場，亦標志岸著南極京大雜華完饅成了瓦從項壺目形湊象到火產品喇形象吧的轉軌變，燦同時自預示嘆著大啞華將金更加脆重視旱產品權設計做和品正質建洞設，柱以及繁配套碰的完散善。20郵07后年營認銷推噸廣脈積絡：庭美頌缺生活炒+現(xiàn)征房實勻景現(xiàn)房眨實景扛完美各呈現(xiàn)拔，法痕式風膽情、蘇健康煌運動鹿社區(qū)鞭全面歸展現(xiàn)癥美頌痰生活構+運剃動社勺區(qū)新今售樓送處啟干用，煤大華去19閘年品煎牌加攜固二她期榴務美頌曠——繁水岸呢印象兼，寬無景陽錯房，禁傾情襯推出福生活疑，從憲此美狗頌起顏來美頌己生活侮+現(xiàn)湖房實患景現(xiàn)房投實景煤完美胞呈現(xiàn)斷，法承式風婚情、貢健康轟運動竭社區(qū)刻全面鮮展現(xiàn)美頌廚生活奔+運啟動社棟區(qū)新售欄樓處長啟用擇，大趣華1歉9年病品牌價加固二期甚榴美眾頌—盯—水膨岸印美象，震寬景敘陽房然，傾醬情推搖出生活箏，從脫此美外頌起害來【項目顯推廣僚策略執(zhí)回顧凈-2衰00毯8】20燃08甲年總凳體營蘭銷思凈路主行要圍僵繞“妄一個私中心眾，兩恰條線業(yè)路”曠展開毅，即卻以“牲品牌飄品質差雙升躁級，鋸美頌袋生活吩新演俊繹”恥為中艱心，仿上半見年主此要以夏“大默華二省十周柿年，推新起傾點”痛為主京線，劫配合真業(yè)主立聯(lián)誼緣瑞會、鉗上海數(shù)大華鑒之旅飛、二婆十周束年“涉新起拐點，鼻新生嬌活”語攝影辣活動袖、二闊十周層年慶湊等活恐動展垂開；弱下半醫(yī)年，協(xié)分別釋開展唇了榴辛美頌票幼兒申園的飽捐贈途及浦邁口實糞驗小希學開供工儀刷式，團以“況牽手循家樂欣福貼美頌善新生導活”獅為主笛題的拒與家見樂?？椇灱s染儀式輩等，塌同時拐結合犯多家箏媒體蒜組織縫團購概，通假過多森種形雞式的原活動抽，強誰化0窩8年不策劃充的主冬題，憂通過各配套急宣傳帝深化險了項虹目的昌影響斥力，渾同時蟻也帶欲動了怕項目租的整姻體銷絮售。年度：品牌品質雙升級，美頌生活新演繹多姿多彩，我的美頌生活集團20周年品牌運作強化社區(qū)配套、美頌生活再升級B低密度純5層陽房低密度景觀小高層剩余房源2008年【項目盆推廣描策略部回顧毀-2具00蘆8】大華賀新春，未來更精彩2008業(yè)主聯(lián)誼會+B塊立面推出180萬新美頌生活城2008美頌生活新演繹，新形象出征低密度·純5層·寬景陽房2008華客會積分計劃啟動+攝影活動大華二十年，真情回饋中5.1優(yōu)惠活動+公司司慶+一期推出制定場地營銷可執(zhí)行方案計劃落實到人大華家樂福商業(yè)廣場及通道包裝道旗+精神堡壘+柳州路和浦珠路圍墻確定看房通道/加快場地營銷芳香公園+幼兒園+樣板區(qū)/房+商業(yè)街二十周年氛圍包裝售樓處內部吊旗+外部形象更新推廣主線

場地營銷主線牽手實力名校開啟嶄新未來榴美頌幼兒園捐贈及浦口實小開工典禮牽手家樂福美頌新生活大華集團與家樂福簽約儀式開工典禮現(xiàn)場包裝活動現(xiàn)場包裝+外部形象更新簽約儀式氛圍包裝現(xiàn)場大牌更換+外部形象更新【項目壯促銷客策略悟回顧】時間促銷內容1月25日-2月24日20-50元/㎡優(yōu)惠3月8日-3月23日剩余房源給予30-40元/m2的優(yōu)惠；對老客戶介紹增加20元/m2的優(yōu)惠，同時反饋老業(yè)主500元的等值購物券。4月10日-5月18日展會促銷，剩余房源給予40-50元/m2的優(yōu)惠，同時對老客戶介紹增加20元/m2的優(yōu)惠。開盤促銷，采取按付款方式給予40-100元/㎡以及總價不同程度優(yōu)惠。5月16日-5月30日B塊小高層（不含頂層），優(yōu)惠150元/㎡，其余房源按付款方式優(yōu)惠。開盤促銷，按付款方式有150-250元/㎡優(yōu)惠。6月7日新房源特價銷售，10天內全款另有50元/㎡優(yōu)惠。7月17日在原有促銷下實行按扣，最低價不少與4000元/㎡。8月15日新房源優(yōu)惠，延續(xù)7月促銷。9月1日-9月28日剩余房源優(yōu)惠/開盤一口價促銷/好房特賣10月延續(xù)9月開盤優(yōu)惠/團購銷售/開盤一口價促銷11月1日-3日房展會特價銷售11月21日-12月31日剩余房源一口價銷售/特價房銷售從表衫中可截以看哀出，錘由于詳項目尾的優(yōu)丈惠力顛度不劉是很壓大，蕩沒有見達到慰消費灰者的竭心理府價位蓄，且翅項目款的優(yōu)抗惠更雀新較碗同區(qū)柳域其截他項壺目更資新速撈度略幕慢，擺故在況推出盡優(yōu)惠亞的后擊，際沒有茫達到伴預期歷效果揉?！卷椖挎i產品陜配比削分析】面積（㎡）套數(shù)（套）配比（%)60-801251180-9012146490-1001307100-120975.8120-130764.1130-140633.4140以上713.7合計1866100注：憂以上購數(shù)據(jù)刺由開該發(fā)商秧提供注：郊以上給數(shù)據(jù)孩由開寬發(fā)商漆提供08娘年剩牙余房址源09侵年新轎推E商區(qū)房晨源由以鵲上兩泰表可絨以看伸出，米目前器項目敘08沃年剩躲余房臂源約吸42難9套語，其客中所蕉占比潔例最狠高的匹為1垃00跳㎡以旋上的捷三房景和頂層亦房源款，占邁所有齊房源吹的7該7%曾，共罪約3磨29饞套；秩09般年E朗區(qū)新丹推房次源中澆，8蟲0-唯90晨㎡的畜中小者戶型創(chuàng)占據(jù)津主流環(huán)，共鍋1214風套，些占所株有房境源的檢64益%，經其次楚是6臨0-減80各㎡的懇較小題戶型站，占律所有園房源棋的1高1%匯。房型面積（㎡）套數(shù)（套）配比（%)單室60-703

0.6兩房兩廳80-11797

22.6三房兩廳100-133210

45.8頂層復式

140以上119

31合計429

100【項目亞賣點山分析】項目總體賣點品牌優(yōu)勢：大華集團20周年慶典+新產品“品質、形象”雙升級；配套優(yōu)勢：小區(qū)配套逐步兌現(xiàn)，浦口實驗小學、家樂福超市即將落戶大華，休閑生活館即將完工，便利生活得以直觀體驗；產品優(yōu)勢：新推出的電梯花園洋房、低密度水景陽房、空中小復式等產品，豐富了產品的形態(tài)同時更提升了產品品質和價值認可度；場地優(yōu)勢：體驗式營銷全面啟動，配合景觀配套等工程線，圍繞E塊為核心，通過相關樣板間、建筑立面、景觀、商業(yè)氛圍、通道等的設計包裝實施，可讓購房者直接感觸本案的產品特色和優(yōu)勢；景觀優(yōu)勢：隨著三角洲公園、芳香公園等落成景觀優(yōu)勢明顯。E區(qū)賣點社區(qū)核心：位于整個大社區(qū)核心，配套、景觀等360度環(huán)繞；產品豐富：5-8層電梯洋房+18層+27層高層+城市別墅；配套完備：重點名校、教育局直屬幼兒園、家樂福、芳香公園環(huán)繞四周；法味濃郁：立面典雅時尚，傳承法國凡爾賽園林精致，樓棟錯落有致，木質百葉窗、硼砂頂、老虎窗……更顯濃郁的法式風情特色；6大景觀系統(tǒng)：18000㎡凡爾賽中央公園、7000㎡凱旋廣場、5000㎡普羅旺斯公園，5000㎡南北景觀廣場、230m香榭大道、塞納風情水岸；環(huán)保節(jié)能：空氣源熱泵供熱系統(tǒng)+百葉窗遮陽設施、環(huán)保節(jié)能建材等；品質卓越：石材立面底座+進口質感漆立面+進口雙色瓦礫，成就卓越品質；戶型變幻：挑空躍層、舒適兩三房，多種戶型，滿足個性需求；中小面積配比，迎合市場需求；中廳挑空，時尚躍層；舒適兩三房，居住更合理；超值空間：挑空、露臺、寬大陽臺、儲藏室等超值贈送空間；【項目迫營銷煉回顧鍛分析鮮】開盤時間08.4.2608.5.3108.8.1608.9.2308.9.2808.10.25樓棟A塊/10/11/24/25//產品/2棟小高層/2棟小高層//B塊1-2/4-6/3/27/2926/28產品5棟多層/3棟多層/2棟小高層2棟小高層面積萬㎡1.501.510.322.30.811.91均價元/㎡50874433444541774233397908年度指標完成情況比例銷售面積13.13萬方12.56萬方95.6%銷售金額4.13億3.64億88.1%回款4.03億3.73億92.5%銷售均價（商品房）4472元/㎡4233元/㎡94.6%備注：以上為截止到08.12.14日完成情況08博年推察出貨氏量08鵝年項聽目銷湖售完狗成情賞況08杰年項泰目的閱銷售利指標報為1錯3.希13騰萬元清完成腔95販.6割%共敬計1期2.患56板萬方逗，完著成銷拖售金橋額3疾.6凡4億哲元，最受經饅濟大鞭環(huán)境樓的影看響，毅及時森銷售內均價袋，由竊指標兼44貸72猴元/豈㎡調享整為鏈42斷33防元/拿㎡，汽完成艷指標鞏的9灘4.就6%懼?！卷椖靠耷捌诒嫱茝V冰策略補回顧】整體勵推廣陰具有屆一定背的特部色，慣但是欺整體擱品質談感不把夠，絕和項痕目所頑倡導搖的“耳美頌散生活逃”—循好房垃子，怒好生退活的季品質亡感不企是很吩強。呢我們遣建議母后續(xù)沙進行昂提升寫?！景l(fā)展?jié){商市煮場品究牌印洲象】1、鞏20益載光倘榮歲羊月，旦成就透中國政地產聰TO省P1宰0的趕矚目努傳奇南京址大華濤·錦閱繡華模城由戀中國缺地產粘10俗強企姻業(yè)—唉—大友華集現(xiàn)團投丹資建競設，命是大潤華集雪團全貿國化汪拓展沾戰(zhàn)略毅的首租發(fā)項且目。永大華泳集團沖擁有割21住年的竹開發(fā)參經驗簡，以乒開發(fā)樂大型床城市井社區(qū)續(xù)和創(chuàng)押造新替城而曾為世挨人矚耗目，風先后秀開發(fā)城了占獅地3廉.5踏平方頓公里薄的上腦海大奧華社右區(qū)和志3.本3平予方公晃里的捆上海洋大華胞錦繡欄華城趨及2螞平方壟公里芒的大敏華新睛界項坑目。2、占聯(lián)合莊的，亂強勁強的，徹誠信存的19算88衛(wèi)年至叉今，蹄大華丟集團扶已歷吧經十釘多年轎房地敞產開罵發(fā)史姿，堅底持以螞打造區(qū)“買莊得起躍的舒憐適生多活”敵為己獻任，林厚植透深耕外，悉皂力建詠設總卷規(guī)劃律面積尸相當拜于一亮個澳構門特喝別行苦政區(qū)帆的大傷華社麗區(qū)。鑒19奴96蜻-1午99競8年溝連續(xù)傍位列或上海次市房叼地產朱百強剪企業(yè)淘前五互名，敞19嘉99小-2鉗00殊1年單連續(xù)需榮登崖亞軍輝寶座鋤。2淘00連0年討，大畝華集嚇團走袋上了去跨區(qū)蘋域，碎多元漏化的灣開發(fā)際道路吧：閘撿北區(qū)坑的大公華陽最城花蛋園上另市后凍反響吩熱烈續(xù)，2含00柱1年盤以絕孤對優(yōu)量勢奪假得閘怒北區(qū)蛋房產責銷售華面積押與金矛額雙宋冠軍爐；另問一代穿表作異21威世紀女海岸循廣場盟同樣鑄獲得孫市場秒與社窄會效組應的股雙豐誤收。3、析傲立足中國撓經濟休龍頭蜻——鉗上海疲的地網(wǎng)產N博O.咸1截至求20副05劍年，可大華晶集團益在上襯海相愧繼開涉發(fā)建蔥設了擱占地探33踐0萬劑平方領米大兆華社重區(qū)、賽占地程35淡0萬煙平方案米的粉大華間錦繡羽華城封、占辛地3課平方砌公里挖的新錦界項糠目等越，總界計商濃品住續(xù)宅竣預工面類積約援5查00胞萬平住方米害。2跑00哥4年累房地骨產業(yè)悔的銷編售額短突破扮50包億元黑人民場幣；五20起05六年集聲團計碌劃實鳴現(xiàn)住垂宅銷情售面迫積1形00數(shù)萬平椅方米釀，銷拘售金藍額8艘0億牲元人遵民幣傘。由于閑大華精集團多前期污主要泄發(fā)展存城市女為上住海，座故在通南京倘的影裳響力工并不脅是非爆常大伸，加槐之其疫項目訂位于江北攪，在咱區(qū)位灑的影雨響下攀并沒連有能怕給市置場造雜成太塞大的弦影響希；后慘期，暫應該翠更加議注重蔬市場鑰上的掃品牌口宣傳和灰產品喪介紹母，以佛擴大視在南地京房挎產市爛場的醋知名歷度?！卷椖總扰c主炭要競紡爭對市手銷目售對睜比分權析】【項目腦與主嚷要競賴爭對全手銷墨售對菌比分墳析】項目大華錦繡華城天潤城威尼斯水城明發(fā)濱江新城旭日上城成交均價（元/平米）42333881464440574460成交面積（萬方）5.4925.8812.4311.810.78成交套數(shù)（套）526273813229551049成交金額（萬元）23246100446577314787848080綜合劣評述妻：從氣以上者的價禮格策干略可起以看鳳出，課大華倆的成來交均艇價從柳50捆00噴元降滋到3指80塑0元需左右秘的成鉛交均功價，珠整體獅銷售嘩量則供沒有莫與其分它競言爭對圣手一繡樣，體成交炸量跟易隨放震大，熊整體期成交遵沒有儲跟隨胃價格貓下調并而出財現(xiàn)成潤交量辭的大營幅回駐升，否我們硬認為愁一方勁面是辱由于朝供應既量沒我有競北爭對朝手哪總么龐愧大，康另外錄一個姜方面斯我們娃認為牌是由糕于促評銷時立間相倘對競魂爭對雙手滯胃后，旦從而拼造成鍵一定妹的被筑動。營銷繁目標銳設定【營銷免目標野提出】09盼年供秒應量后：1波2.鳥5萬躬㎡；鐮（包歡含新忙增房瞎、存午量房四、商犧鋪）09慎年銷陳售量幕：8鐵.5雄萬㎡渠，銷暑售額嘴35口22泛4萬壩元，請回款們總額護：3么52冶24困萬元扇；銷售帳均價詢：不消低于告41蹦44粥元/鬼㎡.【營銷捕目標癥實現(xiàn)昨難點】宏觀巧經濟罪整體優(yōu)偏弱蔬，預據(jù)計中喬國年到中出漏現(xiàn)大奏面積徑的中哈小型擊企業(yè)帽倒閉恐現(xiàn)象比，市膝場消黃費預駕期受住到較裳大的科影響辯；項目透剩余汽6.另5萬假㎡產壁品套鵝均面繞積達讓到1典22所㎡忽，與喉市場瞞客戶屑需求覺主流第產品廁80骨-1會20評㎡描偏大征，去盾化難袋度相左對比餐較大悶；項目因年度哨整體桌銷售倆均價泳需要韻達到絕41蜜44欣元/贏㎡胡，這悠與目形前市許場3腥60粥0-棚38腳00冬元/郵㎡米的市援場價螞格具累有1英0-曠15恨%的孫價格注差距責，項鑰目價汗格整裹體銷途售難仆度增勺加；消費種者持阻幣觀像望氣革氛較巡壽大，窯雖然洲目前稿整體袍成交籌出現(xiàn)股了一徐定的展回暖敲，但剪是不慮排除嚷是每鋤年1帖-2省次的彎剛性數(shù)需求勺行情撒，行雷業(yè)發(fā)飽展成健交還伯有待積進一賓步觀醉察；項目念所在狡競爭粥區(qū)域墳供應意量十怕分龐亡大，頸從前倆期成名交的漁客戶樓角度伏來分趟析，破消費仔者整骨體品受鑒能含力不趨高，雀市場內面臨炭的是受赤裸蹄的價腸格競螞爭壓打力，鉆市場愧競爭耗十分銷激烈笨；國家親宏觀槽政策裙風險爆，國絞家明目確提居出“船降價扣保量雅”的究房地小產知黑道方亂針，激社科腔院預河計今塵年還奴有1聽0%杯左右車的降姐幅空牙間，挪市場皂價格津上行趙壓力暈大?？蛻裘ㄎ凰头治觥緛碓L糟客戶匆分析】08欠年項刪目共路接待俘來訪遵客戶閃38僅89竿組，篇其中匯主要貝來訪所區(qū)域淺為江名北及毒城中鄭，城搏北來盞訪客沸戶略記次于沒這兩銅個區(qū)飯域；也從客業(yè)戶詢壘問重級點來億看主箏要以覺價格心及規(guī)霧劃配影套為位主；蛋從上學表可逝以看怎出，機在3葬至5桿月推清出的纏5層返低密籌度洋大房及蚊同期咐推出扇優(yōu)惠敬政策企的同仗時，更來訪塌量較哥高，槍而8嚷月、蒙10弦月由波于小塑學開岡工、驗幼兒弦園捐公贈以后及團屈購活光動的宗組織無也使猾來訪敗量達城到一狼定高遣點，語而1喉1月個份由壓于家龍樂福瞎簽約謝致使廁來訪牛量增例加。毅成交席率較半低，娛只有屆13房誠%。注：聰以上賓數(shù)據(jù)呈由開勸發(fā)商變提供【來電穩(wěn)客戶殘分析】08終年項聰目共豎接待假來電伍客戶聽17被49那組，魄其中角主要疫來電爺區(qū)域到為江匯北及喝城中炮，城夸北來管電客兵戶略償次于給這兩槍個區(qū)描域；架從客求戶詢緞問重顯點來闖看主扁要以爛價格廣及房股源、雀戶型肥為主宗；從碧上表助可以馳看出紗3至驗5月挪為來武電客淚戶的凍上升核期，相5月寫更是主達到炸年度雁來電懷量的城最高憶點，競這與遠項目句推出岔的多境層產缸品及驅優(yōu)惠期政策賤有較煩大關閘系；伶同時百8月輕、1稿0月?lián)?腥1月溝來電貌量均倡維持耽在一刪定高吵度，貌這主泄要與額小學散開工淹、幼侄兒園浩捐贈謀、團呈購活捉動的莖組織允及家產樂福拖簽約站有較取大關籠聯(lián)，士各項溜促銷箱活動讀及項千目配子套的胡落實糠成為蟲吸引怖客戶座的主俊要原呼因。注：治以上班數(shù)據(jù)偷由開鴿發(fā)商迷提供【成交封客戶丘分析】08勺年項脾目共惹認購葉客戶送52慚5組尚，購短買主拔力人泉群為也35辭歲以袍下的添年輕怪人，乳占總沈成交垮量的眨54導%；獸購買搏人群荒學歷雨主要按集中絞在大刪專/花本科塔，占震總成原交的廊59貼%，哄導致悅購房撥年齡繞群體忠有微絞小的躺年輕脹化趨贏勢。注：眠以上鈔數(shù)據(jù)作由開趟發(fā)商緩提供成交猴客戶熱年齡趴與學暢歷分蜂析【成交戶客戶易分析】08曠年項軋目主督要購鐘買人隨群工枯作區(qū)茂域和熄主要臣居住羞區(qū)域脫主要斜集中羅在江讀北地狡區(qū)，雷分別改占總閥成交倡的2摔5%圾和3療1%愛；其詠次，礎為城貝北地爐區(qū)，計分別舌占總腰成交爺?shù)?召0%程和2跪4%榴；同鞭時，庸城中振地區(qū)黨的成次交量頌也不到容忽遇視，閱分別需占總役成交章量的貍20疾%和利17闊%。成交耐客戶布工作載區(qū)域限與居這住區(qū)勤域分愁析注：融以上分數(shù)據(jù)鼠由開譯發(fā)商葬提供【成交蟲客戶找分析】08那年項垮目成若交客痰戶的屠主要霉交通鴨工具殘以公挎交車剃為主洲，占智總量淺的5椅4%新，私跑家車丟占總蠶量的賺25重%；四成交朽客戶肉群中溪三口細之家扯占總胞量的本40查%，敲兩口埋之家各占總拋量的怠26爆%。注：夏以上繡數(shù)據(jù)梢由開桃發(fā)商概提供成交扎客戶襪交通聽工具探與家木庭構張成分孩析【成交母客戶觀分析】從購格買原妖因中散不難截看出反改善簽居住鎖環(huán)境雀及結模婚購冊房仍字是主檔流，紡占總舟成交宮量的窩51昏%，而價丹格和習品牌隱依然球是影劍響到剪人們盼購買胸因素憑的最孫重要投的原回因。注：秘以上蠟數(shù)據(jù)苦由開揪發(fā)商收提供成交須客戶毯購買飄原因序與影礙響客嚼戶購芝買因秧素分浪析【目標甲客戶誕分析盼小結】根據(jù)找以上馬的綜序合分序析，診我們茅對大砌華錦怠繡華滋城目羊標客疑戶的萄共性網(wǎng)歸納電如下卻：1、取客戶閉來源塞主要歉來自鼠于江比北、埋城北益、城鋒中和孤周邊領外地栗區(qū)域搬；2、桂客戶癢年齡煤偏年門輕，否超過脅一半本集中裳在3淹5歲川以下找，經裕濟基撐礎一譯般；3、討成交揉客戶鮮學歷狡超過理60費%都篩在大魯專及效以上末學歷吸，文痰化層丟面還殼可以橋；4、構客戶含工作東基本替上還影是集糕中在犧江北領和城長北為駐主，張其他濟以城朝中為弱主；5、窩影響低客戶這購買霉第一抹因素掙是價結格，滔其次偽才是浩品牌私、地褲段和傍戶型臥，客悲戶整腸體品鑒停能力葡不高鏡，價箭格因普素是內第一今決定趙因素保。根據(jù)掀以上段綜合跟分析濤，我仗們不烘難看充出，獵目前父由于虜受到跑客觀它條件滋的局鉛限，屠項目牛整體有客戶堡素質卻一般方，經央濟和座消費販能力愚不算顛很強路，如糞何吸濱引更味高層臣面客話戶將開是E磨區(qū)客插戶挖巖掘的撒重點倡?！跋碓苄蜖蘧⒔伋晒﹃惾耸砍洹毕硎芨湍孔蠘丝途硲粢荒赴愕某龉残愿缦绿樱核麄凃咽墙X北區(qū)酒域或件者城稍北區(qū)默域的恩社會頁中高均層人肝士，湊具有犁一定食的社尼會地重位和盞身份稈；他們虜習慣形區(qū)域胡居住哄環(huán)境呆和居剩住習職慣，議具有狂一定欲的懷口舊情爛結；他們劃年齡電一般焰在35攀-5含0歲之畏間，盟一般鍛為一津家三率口，維大部郵分擁叼有自荷己的餅私家牢車或慌者單位找配車斯，家佛庭年喬收入訴在12萬以啄上；對要攀求改桶善居緣瑞住的煩要求待非常貍明顯掉，希炭望能型夠獲億得更冤高質兇量的墻生活絨；他們貼對基骨本上險都在其江北桂一帶辣工作蘭和生升活，繳對江煉北板暮塊整俊體規(guī)侄劃比駝較認碌同；他們址是創(chuàng)受造財時富的如主力鍋人群睛，但蓮是他做們并程非社且會中啊的最規(guī)高端培客戶士，而使是處卡于一種從娛“溫舍飽型戴”向雷“享業(yè)受型誕”轉唯變的筆群體民，他史們希燒望享冒受創(chuàng)稀造財孤富帶削來的廁快樂生活濾，同帥時他吹們需針要獲精得社霞會的史認同偽和尊卸重，流希望宴體現(xiàn)默自己阿的品囑質和吐品位滿。【E區(qū)幫目標漸客戶供定位】根據(jù)慮以上過的綜噴合分勒析，課結合辭本項該目推巨出產光品的夾特點元，我況們對吳E區(qū)晚客戶局定位凱如下惱：價格之定位幅策略【價穴格評要估體趣系說味明】價格及的制活定一駁般采脊用兩逃種方遷法：成一種宏是成族本核萌算法桶，另電外一券種是紅市場拜比較廊法。擋本次愧定價否我司屋建議河主要犬是采皺取市起場上醋比較派流行障的加立權系欺數(shù)比耗較法峽，來忠測定村項目嚼的市甩場價舞格。加權母系數(shù)沖比較海法的伏定價益原則還是，哲綜合宗本項出目的不綜合慈質素少，結乏合市箭場，巡壽對影怪響本卡項目島定價裝的各敞種因度素進排行比嶺較，廳運用域科學子的評用估方到法進穴行測麥定，深并予析以一側定保忠險系壓數(shù)計蓬算而蓬得出。【重位要參梯考項勿目對楊比分宣值表僚——踏普通欠多層桑、小用高層何】【市澤場價賠格對喘比評妹估值達——診普通者多層庭、小棉高層趨】【比津較因窗素加古強分淚值表萄——屢普通尊多層杠、小宴高層外】通過餡上述宅系統(tǒng)更對比傻評估耐后，聽參照鍛目前炊市場擠主要煤競爭得項目呼的銷領售價適格，聾本案小高嫁層、蘇高層當前夢銷售帳均價喉比較液評估倘值約嘗為40單00就元/蔥㎡。【重除要參謹考項寧目對你比分刺值表婆——槐花園通洋房劉】【市炊場價炎格對反比評鑒估值病——俘花園投洋房盲】【比較始因素觸加強鴨分值墾表—磚—花條園洋匠房】通過擺上述晶系統(tǒng)隆對比蓬評估互后，誕參照詞目前途市場銹主要宋競爭務項目秒的銷別售價料格，網(wǎng)本案花園弄洋房當前社銷售糖均價傘比較訓評估既值約煎為51耐00矮元/狗㎡?！?消8年刃浦口座區(qū)商染品住童宅房潤成交肥價格師走勢愛】從上促表可飛以看仙出，陷08垃年浦席口區(qū)激住宅甚成交挖均價串呈明搖顯下削降趨趣勢，誘特別擦是從叼7月壞份以太后，熟12炊月份浪較1羊月份藍下降衣約2塘2.鍬6%冠。下伯半年估成交澤均價峰較上司半年屈下降陳約8像%。根據(jù)閑前面衣的市父場預她判，縮慧09己年房曉價仍遞然存該在小鉆幅震都蕩的艘可能翁，因吳此，我們蛋認為染今年墳浦口氏區(qū)住閣宅成郵交均井價將爪在0外8年頌的基午礎上叼，上糧下浮榴動5璃%左享右?！?9忌年銷絮售價林格建市議】本案氏多層級、小倆高層爺當前困評估士均價混約4擊00據(jù)0元肆/㎡個，鑒拼于0襲9年苗銷售封部分小均為叔剩余狡房源耀，因傳此建氣議本澡案剩鍛余房謀源價典格下賽調1夏0%恢，即剩余戒房源辨09逼年建豎議均敘價為爭36杰00爛元/紗㎡?；▓@砌洋房廊的當魂前評楚估價峽格約月51正00怎元/跳㎡，性預計要09胸年浦芽口區(qū)炭住宅進整體律成交灑價仍嗓將上絮下浮兇動5睛%左償右，燦本案花園失洋房總09腥年均古價范添圍為茶48捎50剪—5腦35楚0元獅/㎡久，在丹價格原策略牧上，書建議覆本案氧采取怖低價月入市鐮的策紛略，旋即0辱9年譽建議宗均價摔為4淋90西0元考/㎡誘。注：饞1、思剩余古房源偽的銷階售價供格未選考慮旅動遷撒房因價素。2、麥商鋪潑銷售酸價格稈參照語區(qū)域摘內沿屋街商合鋪的義價格駛得出河。物業(yè)類型供給面積（㎡）銷售面積（㎡）銷售率銷售均價（元/㎡）銷售金額（元）剩余房源多層、小高層550003800069%3600136800000商鋪5600450080%700031500000E區(qū)房源花園洋房650004250065%4900208250000總銷售面積（㎡）總銷售金額（元）整體均價（元/㎡）85000376550000443009譜年整繞體銷尾售狀粘況09漿年銷淚售指帽標分援解統(tǒng)詞計表【0咐9年虹銷售詢指標燈分解欠】項目粉競爭陜策略愁提出

S——優(yōu)勢strength本項目屬于江北片區(qū)規(guī)劃，可以有效地形成產業(yè)人群集聚和輻射作用；項目地塊自然資源優(yōu)越，交通相對其他項目相對便捷；未來有南京市重點小學—浦口實驗小學和家樂福超市入駐，有一定的配套優(yōu)勢；大華品牌優(yōu)勢。

W——劣勢weakness現(xiàn)階段項目周邊區(qū)域生活配套缺乏；項目周邊現(xiàn)階段交通不便；項目周邊產業(yè)區(qū)規(guī)劃處于初級階段；

O——機會Opportunity

地鐵三號線啟動、過江隧道開工等使得仙林整體競爭力得到大幅提升；現(xiàn)階段產品競爭主要集中在普通住宅（小高層、高層），低密度產品競爭不明顯；區(qū)域市場中項目主題與產品建筑風格同質化現(xiàn)象明顯，為項目突破提供了一定的方向；

T——威脅Threaten

江北板塊未來2－3年時間內將有大量的潛在低密度地塊上市，低密度產品供應量增大；本項目為江北片區(qū)的住宅產品，地塊今后的開發(fā)情況，受整體規(guī)劃制約；客群同質化現(xiàn)象較為明顯；【項目SWOT分析】【競昂爭策忍略思折考】品牌焰升級烏、搶鉆占機劉會依勢作助勢毯，掌熔握片盜區(qū)話腔語權逢，以神高形扭象強子勢推幼廣、糧高品刪質展挨示吸送引客本戶充分話挖掘書和提題升項蛙目和階發(fā)展恐商品露牌價殲值，磚為營母銷創(chuàng)淋造機踢會點渠道私為王厭、逐適個擊致破大勢妹調整慮，戰(zhàn)圍略和錢戰(zhàn)術桐要并夫行，叨順勢托而動亞，搶涌奪客遍戶，投提高診現(xiàn)場到作戰(zhàn)屯，逐個民擊破發(fā)揮茶優(yōu)勢煤、轉著化威紀脅差異年化品宴牌策憲略，等展現(xiàn)亭項目恨成熟牛大配翼套社趁區(qū)優(yōu)殺勢，栗吸引燦核心緣瑞區(qū)域廟客戶減少陷劣勢瘦、避鳴免威堂脅挖掘正片區(qū)繪價值簽，再秒次整毅合，氣使更守多客拉戶消吃除疑塊慮，浸認同困區(qū)域筒和項北目高服脅務+高形琴象+高品維質【我拘們的千競爭干策略太提出械思考縣】建立例超越別競爭注的營栽銷策雞略推廣慕策略展示影策略品牌較策略全城舅覆蓋讓計劃片區(qū)頓整合陵計劃關鍵朽事件聞營銷賣場趁外圍橡展示外展害促銷兼計劃賣場翁展示賣場壩全線竹展示誠信應/實噸力擴大劍/強躬化20紹09取品牌反升級立年在0花9年壺市場峽大環(huán)避境依蛋然不瓦容樂瓦觀的休情況鮮下:如何削實現(xiàn)每近3址00盲0萬逆/月金的銷模售指賠標?如何幫實現(xiàn)疏41穿44彈元/總㎡（堵目前陜在售范33沿00絕-3源80袋0元喪/㎡崇均價竹）較債高的沸市場帥預期刻均價狐？如何僚實現(xiàn)憑將近玻15時人/嘩天（便13斥%成什交比媽）的集來訪貞客戶松？如何嗓完成醉20鴉09施年3依.5蓄億的指銷售虧任務科?【總照體營座銷指描標思溜考】【總夸體推矮廣策襖略核哲心】合富栽解決敗之道稅一渠道餅為王倡!“守后株待克兔”的傳暑統(tǒng)銷斃售模腐式已不國再適分用于乒今天話的市蓄場，拳攻堅嫁陣地客戰(zhàn)才及是突密破的爽方向傘……【總功體推餡廣策孤略核畢心】“E即組團烘處于齊項目蛛中央頓”項角目價杜格預杏期較攔高；采用畫“高供性價功比的諷競爭辱策略蔑”是隨20趨09兄年項困目策枕略核偵心品牌元全面腥升級高性減價比叢競爭間策略合富睛解決戚之道拋二九大猶營銷效保障音體系偶設定市場大勢調整/機遇與挑戰(zhàn)并存競爭高性價比品牌提升策略策略總綱高性價比品牌升級策略渠道為王，主動出擊陣地攻堅戰(zhàn)，逐個擊破策略分解推售策略營銷推廣策略展示策略渠道策略【合臣富觀誕點總踏綱】【營味銷保坡障體竭系一采—品跪牌升胖級策鉛略】根據(jù)脆前面冬對大我華錦榨繡華秋城的果整體臺定位濃和推紙廣策默略的萌分析哈和研庫究，滲我們柏認為懶目前紙項目親經歷夜了5掘年的璃發(fā)展訪，市陷場對每項目陣品牌匠有點掀審美測疲勞屆，針座對E耀組團汗應該捎明確言提出驅：20暑09朽美頌安品牌根升級貴年通過炕這一睬品牌驕定位番：1、起全面玩展開減大華攝錦繡兼華城盒所倡躺導的慌美頌逗生活零的真老諦。2、韻同時葬希望肯在這蘭一品亡牌總濟體策旗略方謊針下歲，給致予市擦場新掌鮮感搜。3、電遵循輪高性喇價比桶競爭覆策略券，全切面提艷升項拍目展抬示力械度，揮弱化艙價格陜抗性珠；品牌銳策略薄總綱剖提出【營洲銷保循障體娃系一散—品葬牌升艦級策市略】根據(jù)盞以上留的品卵牌定脾位思仙考，燒我們戒認為糧前期蹦項目仿總體郊定位衣比較躲凌亂強，一艙年一凱個口冰號，略沒有呢一個淺統(tǒng)領活的品弄牌定傅位或報者是留圍繞保一個圓核心焦進行笨延續(xù)液性表末現(xiàn)，響例如缸最早續(xù)的1霜80蟲萬平劍方米遺濱江丸城市箭生活屯中心提（中巨法文泡化交廳流社猛區(qū)）禽、押20能06繼年提忽出18周0萬肝平米騎現(xiàn)代江法式油風情緞社區(qū)宋（美榨頌運逮動健足康社嚇區(qū)）躲、2芹00坊7年謠提出腿18醫(yī)0萬網(wǎng)平米單法式越風情療運動雖社區(qū)湊、2莊00飾8年饑18代0萬蓄平米衡新美闊頌生趟活城折；以賣上結舍果造勁成最恐后項啞目定挎位不裳明確錢，因押此我鬼司建伙議針劑對以墊上定痰位2兄00躲9年陣需要喉統(tǒng)一殼項目父定位該，一吵個項貢目原纏則上渾只有核一個敞品牌驅定位緒，這線是我演們開穩(wěn)發(fā)的層核心管理念誦，統(tǒng)屢一之摘后讓岔市場建有一晶個統(tǒng)蘇一的暑認識薦，提聯(lián)高項拔目的槍市場館品牌保識別衛(wèi)力。婦因此扇我們在統(tǒng)不領在融“針達對E紗組團囑品牌伏定位醉細分鏟核心服表現(xiàn)俗：18翠0萬包平米番美頌葵生活享城通過互這一花品牌錄定位歪：1、閣統(tǒng)一候項目馬品牌領定位唇，以持免造邀成社選會品禿牌識常別誤熊解，胡也加核深項擔目在閥客戶季心中奶的品雅牌印盈象。品牌這定位【營蠅銷保奇障體耕系一?！愤M牌升廈級策促略】根據(jù)較前期畏項目膀推廣助的“鬧美頌此”主加線的毅延續(xù)虹方案級，根蒸據(jù)E構組團處產品卻的中煎央特綿點，尺20吵09保年核矮心推或廣定坡位：華城盼中央類，醇命熟美吸頌通過億這一壇品牌帖定位痰：1、辣華城味中央搜：體現(xiàn)該項目遭的E幅區(qū)產千品特淋點，振中央砌至尊抹，生鄉(xiāng)豐活至釘尊。2、夾美頌罩：一方泳面繼興續(xù)繼共承前供期提業(yè)出的吹法式治“美狹頌”度生活減的品繡牌內當涵，京另一飛方面殖“樂蜓”字番體現(xiàn)讀“美遵頌”網(wǎng)生活鬼的精責粹，態(tài)美頌傭生活騙的本錘質在例于“得好房捕子讓宏你美系好地軟生活音”，傷其表根情含移義在奴于“節(jié)快樂繡地生輔活”呈。3、困醇熟既：體現(xiàn)聾當期獨產品駝作為端項目棉的中肥央產脆品、語純美鄉(xiāng)豐生活袖，提萍升產糠品品臣質，燥符合訂我們季提出邀的高粥性價歸比品景牌競紫爭策切略；曠同時漫也體歡現(xiàn)1括80巡壽萬大盾型成拴熟社鳴區(qū)的某含義籠；4、規(guī)“醇趁熟、遺美頌威”：有點議生造桐字寓畢意，仿容易嶺引起框市場幣關注艘。20妻09腎品牌宗推廣叉定位濟方案為一【營答銷保者障體鉆系一賞—品吩牌升世級策裝略】根據(jù)揚我司號對該育項目察的認巷識，拒我們犯認為怠目前唉在整菠體品悄牌傳潔播里切面缺鋤乏一卻種大沃度，藏18汽0萬歪平方怖米規(guī)訂模，眨天生嘉就是父一個兇領導咱的地派位，愛前期萌圍繞么“美西頌”貿進行黃傳播和，顯炭得十鏟分高緞雅和芒尊貴往，塑買造巴是黎生何活的狠浪漫裕情調訴，也鋼顯得如很有傍差異假化，蛋因此酬，2秋00熱9年銅核心數(shù)推廣酒定位爺也可昆以圍糧繞如糊何體?，F(xiàn)領豎導品感牌的逐方向耕進行吃結合愉：凱旋遙中央盒，美統(tǒng)頌大持華通過姑這一漂品牌清定位雷：1、撞凱旋載中央珍：凱旋日中央僑，體?，F(xiàn)項牲目產存品特錘定是耍為成棚功人儲士所振度身存訂造行的，螞是整壟個項再目最總優(yōu)越浩的產償品形取態(tài)，漿直觀現(xiàn)體現(xiàn)學項目苗的產液品和電人群暗特點壟的結遲合。2、毛美頌息：品牌鳴的傳擇承，未美頌盲生活膀，好預房子歌，好車生活阿。3、昏“大潔華”：體賀現(xiàn)大粉華品霸牌，麻美頌或生活胞，大蒸華創(chuàng)真造的披寓意皆，將窗項目擾品牌雞和企謙業(yè)品乘牌結冰合在碼一起導的考類慮；20教09恢品牌紛推廣姓定位撫方案扮二【營歪銷保井障體艘系一航—品育牌升券級策霸略】根據(jù)宮項目禍前期晌桂美權頌（祖主題虧桂花梨園林報主題庭）、壟榴美蜓頌（智主題答石榴閥園林忍主題應）的領組團胳命名狠原則帖，針導對E瓜區(qū)作派為項幟目中孕央居遷住社巷區(qū)的向區(qū)位頌特色欄，我晌們認液為該性區(qū)域汪應該柿是一陶個高展尚居色住區(qū)展，我招們建減議E唇組團鳥命名養(yǎng)遵循顏十大位花王肅的思慮路進塑行細姻分命溫名：花中找之王?！履档ぁ讎嬏煜銌?，象爭征富備貴花中旱君子翅——蠢蘭花——偏空谷蟻佳人央，花援中君腥子，鳥王者插幽香水中寨芙蓉桃——飽荷花——掃水中寒芙蓉歌，純具潔，巷清韻覆，長降壽寒秋幫之魂下——頑菊花——閱傲骨暑怒放憶，高挨風亮敬節(jié)花中聯(lián)皇后行——鞋月季——鞏黃花乒—和釘平，止拒絕賴白坦花—常純潔藍，御紅+爛白花咸—戰(zhàn)焰爭，饅決裂花中賤珍品驗（花切中貞贈女）煌——棵山茶型花——來質樸瞞，卓罵越金秋雨嬌子腸——祖桂花——縮慧友好殺，吉與祥，亡榮譽跪?？假r試及駕第譽團稱”榜折桂矮”花中奮西施央——少杜鵑牲花——暫美麗桂，禁臂欲，事哀傷寒冬謹仙女背——蹤蝶中國荷水仙狐花——語純潔硬，自慢尊群花慈之魁漂——龜梅花——笛開在繞冬春厘，傲塊骨斗奶霜。E組管團品駕牌命的名【營梯銷保桶障體悠系一蒜—品團牌升佛級策脅略】根據(jù)透以上偵十項打細則寶，我該們建鄉(xiāng)豐議本怨項目漁后續(xù)簽開發(fā)端組團鐮命名葬如下柿：丹美賤頌（號牡丹嫂象征潮富貴循，建蜜議E舅組團澇命名護）蘭美呆頌瑰美茂頌季美擾頌E組趨團品巷牌命巷名【營尚銷保厲障體行系二燈—價連值提明升策寬略】1、艇銷售搭中心饒現(xiàn)場佛展示移提升渣策略仍—主揮題景佩觀現(xiàn)場另整體些形象胳展示驢，我偷司認伏為需濤要提廁升項視目的欲外部乎包裝騾如引取導期仔、工址地圍混墻等盡，還漿建議霉做以向下的窗一些番主題茄園林燈：1、挖我們歸建議匯在銷療售中標心外獸場造欠一個趨“主悟題牡種丹園背”，匠提升母丹美虧頌的災品質況感。2、衣銷售浮中心剝內部選開辟他一個廉牡丹胃文化嘉長廊旁展示貢館，陜豐富卵內部湊人文皺氣息逝。3、完開盤烤建議針舉行京一個妻大型鼻的“柳世界篇花王掙牡丹船展”集，提程升人飾氣。4、慰社區(qū)貍規(guī)劃喪一個寇主題技景觀這牡丹趴園。殊（規(guī)衡劃允煩許前壞提下帳調整睬）5、夠其它司牡丹帽文化拘主題星業(yè)主劉活動身?！緺I膨銷保甘障體品系二鎮(zhèn)—價熱值提租升策玻略】1、奪銷售蹦中心到現(xiàn)場被展示趴提升絹策略慶—展殲示中盈心外謹部外部鄉(xiāng)豐包裝程、引馳導期閥、工惰地圍壟墻、顏花壇嚴、停騾車場靠、垃瓣圾桶漁包裝緞及?？卜陝盏扔??！緺I樹銷保連障體鬧系二獸—價濤值提贈升策祖略】1、難銷售勵中心贏現(xiàn)場辮展示呀提升陽策略超——腳內部照包裝診提升現(xiàn)有辨銷售奴中心趟在條給件允扛許的船前提逃下，宴也建瞧議進改行整窩改提嚇升。主題舅化、意格調汗化品質司化、壇氣質蘭化【營顏銷保戰(zhàn)障體蓮系二有—價陰值提權升策秒略】1、來銷售踢中心匯現(xiàn)場蠅展示肯提升倉策略貧——送樣板冊房提者升牡丹俗包裝銅主題殊，現(xiàn)風場裝換修品雨質感色要求樂要高級，高劣出客狀戶的鄉(xiāng)豐心里泳期望弟值，小促進叼銷售叢。根據(jù)趴物業(yè)氧類型繡不同桌景觀鳴和花斜園組變合特紐奉性的桶差異掘將各帽種產念品進踐行系穗列化費演繹痛——基讓房淡子發(fā)撐生故覽事【營致銷保勞障體母系二鄉(xiāng)豐—價殺值提奮升策向略】1、急銷售墊中心辰現(xiàn)場蟻展示次提升徒策略遇——淚其它像展示惹提升看房展線路錯包裝僻、電駁瓶車痛、銷啊售人逝員儀膀容儀酬表培藏訓等舍。【營敘銷保輩障體課系二孝—價意值提泡升策維略】2、稅主題睛提升勞策略療——變主題溉牡丹海園林建議娃在現(xiàn)高有景釀觀主尺題的?；A剖上，均在E賺區(qū)重秤新打宮造一注個牡擺丹主壟題花課園?！緺I辜銷保哈障體諸系二堤—價廳值提洲升策林略】3、調產品澇提升淋策略浴——愛創(chuàng)新塵產品考慮螺到目濃前江剪北熱襲銷產表品基賢本上刑以8蛇0-東10羊0平潛方米摸產品養(yǎng)為主爆，而動且消閑費能錯力層野面不止高，桶建議沸可以警考慮憲建造穿一些友類似胸新城舍尚座前88刺平方州米小傾三房佛產品惕。約8綱7㎡約8訂8㎡【營尤銷保粗障體塊系二迎—價毀值提花升策渡略】3、濤建筑糞提升冰策略爹——鋸提高雖品建羞筑質搭感根據(jù)呢我司抓多年身在南芒京的授操盤唐經驗鬼，我逼司認悄為本埋項目括在建嶄筑立曬面上橡總體挑品質箭感需贈要提惱升，濱應該副選取輸一些近更加那容易涼討巧馳的，跡大眾斗能夠飛更加奸容易廁認同絕和品品鑒的去建筑攤表現(xiàn)養(yǎng)?！緺I俱銷保侵障體乒系二吵—價寺值提恥升策廣略】3、豎建筑翅提升俗策略細——寄提高愿品建惑筑質沉感調整志參考率——少德式滴現(xiàn)代殿古典艷風格湊?！緺I果銷保媽障體植系二稍—價化值提醋升策科略】3、唇建筑率提升艇策略刑——出園林縣細節(jié)虎表現(xiàn)贈建議水景石鋪健康投跑道小景﹃園狐林細鮮部表捧現(xiàn)﹄小景水景拌雕塑單元啄入口消階梯小景﹃園亡林細你部表疏現(xiàn)﹄【營替銷保肢障體怠系二結—價齡值提帝升策用略】4、供服務誰提升儀策略蓮——醫(yī)物業(yè)舌管理耀提升【營券銷保蒼障體寨系三鋼—主這動出敲擊策程略】根據(jù)購前面哭闡述召的觀志點，庫目前恨由于酸整體著經濟賢形勢初嚴峻袖，房符地產控市場摸相對處比較桌低迷男，如燦果在跨價格副沒有炎競爭良優(yōu)勢雙的前攤提下固，我掏們建收議要炮主動冶出擊蟲，針裙對重度點區(qū)籍域進似行客某戶攔線截和涼路演符活動鳳。二手定房中景介分的銷計鼠劃重點撈區(qū)域勁客戶獲拓展樓計劃環(huán)保陳購物斜袋計巨劃華客氣會升醋級計許劃-全員咬泛營萍銷計叼劃；胞（有傷待細轉化）【營慈銷保潮障體殺系四添—強辯勢推云廣策竭略】20池09維年作跌為大芬華品貼牌升班級年損，一桃方面船除了榴促進綠銷售產之外垃，還商有一歪個很插重要慶的任狗務就伍是全湖面提壞升大摩華品身牌在脈南京推的市她場地懼位，岔借此前來提拌升項誦目在腹江北朗的市撲場份慚額，揉這是允十分炕重要未的?；趩栆陨铣椴邉潪⒒A系，我超司建墓議項葛目整危體媒犁體費陽用預振算最做好能睬夠控覺制在永1.姻5%父左右傻（不營含銷滔售中養(yǎng)心、冤樣板裂房裝坊修、攔外接總待中聚心租蕩賃等賊費用塔）。預算傘前提外條件：年度吃總銷威售金輔額為潛：3.柔5億幕元；根據(jù)奸以上貧的數(shù)彈據(jù)分蔬析，名總媒噸體預鵝算費協(xié)用：約5緞25嗓萬元（僅趴限于斜媒體謊推廣謀投入秋費用保，不喇含銷錢售模接型、屬樣板捆展示端區(qū)建允設和聞包裝似費用而等）山：【營休銷保屈障體膠系五殖—品固牌活梁動策秋略】除了泉貴司授品牌馳活動鴿策劃欠計劃紹之外洋，我稅司認蘇為至憤少要壘增加因一個犯品牌尊公信姑力活啄動。世界強花卉攜品鑒草會—面—牡臂丹展英（最朽好五寺一期疏間舉爽行一薪個為燒期三糧天的免牡丹般王參籮觀展爽，將昆項目該事件疼提升壘為全牧城事滾件，愉提高粗知名哄度。取）【營暑銷?；菡象w攏系六幻玉—高壯性價宰比價引格策睡略】“高燭性價播比銷虹售策饑略”根據(jù)叉目前肢本項明目的歐整體肯營銷偏計劃磚，我圣們建灶議在咬價格染策略挺上采駕用小絹步慢滴跑的厚價格背策略沸，建靈議第聾一批臺入市猜價格懂在市拿場價任格基煌礎上屆適當般下調接5-洋10刺%，只然后可小步?？炫苣z，逐統(tǒng)步往老上拉謀升，蔑這樣宗的價困格策翅略，蘿可以域減小賤在一犬定程熔度上嘴搶占嬸市場六份額斯，降賽低項深目的屬銷售通風險憂。【營嗎銷保晶障體瞇系七杠—提鞋高單當兵作歷戰(zhàn)能塔力策斤略】“末霉位淘噴汰制暮”根據(jù)拜目前霧嚴峻窮的銷輝售形粉勢，攏我司潮建議秩要提壞高現(xiàn)因場的航當兵鳳作戰(zhàn)律能力啊，目耀前整尖體房櫻地產尋市場劈燕低迷細，客尿戶資若源尤偽為寶欺貴，爛因此侄我們響希望僅現(xiàn)場精能夠資抓住攔每一蜜個客弟戶，敲主要鞋建議促如下容：1、蠟日常壩例會長執(zhí)行或；2、喚每月云培訓叢機制牢；（派每月蟻項目幟培訓臘、禮勞儀培刺訓、裁服務伐培訓岡等）3、禍末位剖淘汰稼制；兔（連盜續(xù)三難個月彎蟬聯(lián)掌最后給一名飛則給留予淘邊汰）【營誦銷保望障體柳系八崇—提嶺高現(xiàn)俱場服必務策闊略】“軍過事化辯物業(yè)何管理材服務撤”結合綢大華浩錦繡統(tǒng)華城編20構09分品牌枝升級壯年，網(wǎng)在物概業(yè)管笨理方懲面也臣建議速能夠裕有所龜提升鈔，我諸們想物法如堵下：1、銀現(xiàn)場撫軍事奇化物碑業(yè)管坊理服兩務標殺準；銷（至閘少銷未售中衣心現(xiàn)習場做耍到）2、耕便民微服務廣手冊乞制定漸；（抬后續(xù)插細化霞）【營遼銷保傲障體爆系九囑—華釣客會夾全面逼升級你策略品】“多棉元化隆會員籠服務槳升級獄計劃斯”考慮析到目辱前大泄華華偽客會示會員伶制度柱存在堡的不批足問暴題，扒建議零補充提如下禿：與銀瓶行進乏行深探度合撈作，版聯(lián)名割發(fā)行距區(qū)域壤信用仆卡，掌如攜排程與湯招商書的合債作將華勿客會腰的資逗深會貝員和倆VI針P會籠員的嫌會員嶄卡升誰級成汁為銀掙行信察用卡資深侵會員坦卡轉筐為普視通信值用卡VI芬P會化員卡鉆轉為吳VI缺P信