房地產(chǎn)成本全程精細化管控體系實戰(zhàn)解析二

房地產(chǎn)成本全程精細化管控

體系實戰(zhàn)解析武漢2017年6月28日【課程大綱】第一節(jié)、房地產(chǎn)成本管理發(fā)展三個階段第二節(jié)、房地產(chǎn)成本發(fā)展趨勢及創(chuàng)新房地產(chǎn)第三節(jié)、成本管理現(xiàn)狀分析小結(jié)：1)成本領(lǐng)先戰(zhàn)略是現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)重要的競爭手段

2)房地產(chǎn)項目要建立以目標為導向成本管理體系第四節(jié)、學習標桿地產(chǎn)成本管理“5+2+1”實施方法（5大助推器+2大燃料庫+1大后勤基地）如何在開發(fā)前期做好成本的精確測算和過程中偏差把握？關(guān)

注：標桿企業(yè)成本管控的重點、標準不創(chuàng)新前言：過去十年，由于行業(yè)利潤空間較大，一些房企成本管理并沒有得到足夠的重視，甚至由于運營管理能力不足，項目拖期、財務(wù)和管理費用不斷上升，導致企業(yè)利潤不斷缺失?！袄麧?=銷售收入—成本費用”。白銀時代，行業(yè)利潤率平均每年1%下滑，項目虧損時有發(fā)生。要想獲得合理的利潤，除了提供適銷對路的產(chǎn)品外，最迫切的就是有效降低開發(fā)成本，但在品質(zhì)致勝的時代，降低成本又絕對不能降低品質(zhì)?！笆″X就是賺錢”，如何再造房企核心競爭力之成本制勝。2016年中期報表顯示，中海地產(chǎn)實現(xiàn)歸屬上市公司股東凈利潤同比增長20.6%，達到196.9億港元，再次穩(wěn)坐行業(yè)龍頭寶座。其凈利是老大萬科53.51億元的兩倍多，更是中國恒大20.17億元的6倍多。

中海銷售規(guī)模規(guī)是萬科、恒大的一半左右，但利潤卻遠超萬科、恒大。是什么成就了中海地產(chǎn)的“利潤王”之名？讓我們來說說中海地產(chǎn)成本背后的秘密吧！

2016年中期報表顯示，中海地產(chǎn)實現(xiàn)歸屬上市公司股東凈利潤同比增長20.6%，達到196.9億港元，再次穩(wěn)坐行業(yè)龍頭寶座。其凈利是老大萬科53.51億元的兩倍多，更是中國恒大20.17億元的6倍多。

銷售觃模仁有萬科、恒大的一半左右，但利潤卻遠超萬科、恒大。是什么成就了中海地產(chǎn)的“利潤王”之名？讓我們來說說中海地產(chǎn)成本背后的秘密吧！1、無可比擬的央企優(yōu)勢，“背靠大樹好乘涼”；2、明顯的融資優(yōu)勢，穩(wěn)健的財務(wù)風格；3、出色的費用控制能力，“有錢也要控制著用”4、擅長逆周期操作，低潮買地，高潮賣房；5、主流區(qū)域布局，聚焦中高端產(chǎn)品，有效保障企業(yè)利潤；6、卓越的成本控制能力，源自多年的歷史深沉。“利潤之王”中?！白钯嶅X房企”開源節(jié)流術(shù)低“三費”、低融資成本、中高端項目高周轉(zhuǎn)、收購兼并資產(chǎn)帶來收益及卓越的成本控制能力是中海衛(wèi)冕“利潤王”的制勝法寶。其1、低費低息下的高利

中海的強大融資能力，融資成本較低，目前中海的加權(quán)平均借貸成本大約在4.0%。保利的債務(wù)成本為5.02%，而恒大，2016上半年銀行借款利息為8.46%，發(fā)行企業(yè)票據(jù)和企業(yè)債成本在8%-15%之間。其2、中像海的鍵“三扎費”渡占比寧較低20后16年中幼期，乏中海視地產(chǎn)續(xù)銷售鹽、行切政及直財務(wù)他費用良占總龜收收棕入的3.鵲5%最低踢值。斷中海李是做浸建筑罵起家體，在路建安謠成本照方面勻控制徐能力豪極強戴，管肆理嚴墨謹，排三費企等費碗用控慢制嚴胳格。相比逃之下冊，行爭業(yè)龍色頭萬盲科的淡“三費費”予占比喂約7.統(tǒng)43文%。統(tǒng)替計去損年上盲半年裹房地斗產(chǎn)行順業(yè)三柴費占蜜比平德均水爐平約疑在9.悉1%?！班l(xiāng)豐對于尊超大冠型房聚企來趨說，相費率廁相差賢幾個側(cè)點，斥就能女節(jié)省津幾十瓣億利撐潤”吉。其3、并單購整飽合與傍高周且轉(zhuǎn)帶懇來收缸益中海論高利蝕潤還豈包括匙另外逮兩個竹方面鄭：一是研其有辦著超掛強的同整合育能力督；二傍是其訂有著氧極高膀的操偷盤能堪力，叔優(yōu)質(zhì)玩項目遠盈利擾能力蛾強勁。中曾高端歉項目包一直暫以來舞都是獲中海筒的強蟻項?；I且項引目周緊期均笨控制志在兩年柏以內(nèi)，這跟樣的艇高周爛轉(zhuǎn)使井的中魔海的則回款廊能力舊表現(xiàn)鄰突出瞎。20阻10年至猶今，罪中海繁地產(chǎn)研已對瞧中國粘海外負宏洋示、母呀公司紅中國梁建筑椅股份商和中凳信地古產(chǎn)的檢三場酒整合蒜并購柳，交飼易對低價近70伶0億元槽，總戒資產(chǎn)己價值德超過20杜00億元申，獲騎得了褲超過37疾00萬平圖米的嚼土地釣儲備它。思考安：學習螞標桿打地產(chǎn)斧成本發(fā)管理脹具體虎學什娛么？1、標桿盒地產(chǎn)全成本管理的關(guān)鍵點有哪些臉？2、標桿瞇地產(chǎn)成本策劃前至性管理是如何做到的賀？3、標桿地產(chǎn)如何成功實施成本策劃不均衡策略?。?、標桿識地產(chǎn)限額設(shè)計的成功做法及如何控制設(shè)計階段成本售？5、如何楊在項目立項階段，規(guī)劃項目的投入產(chǎn)出比，以較低的成本建造適銷對路的產(chǎn)品圓；6、標桿憲地產(chǎn)目標成本模板及目標成本管理辦法鬼。7、標桿債地產(chǎn)動態(tài)成本管理辦法及相關(guān)模課板；討論旱：項鋼目管紡理原趟因影儉響成態(tài)本失偷控幾丟個常帥見問轟題？1、項絲式目決閉策階腳段市傳場定栗位及聰決策嗎機制汽不完件善，門設(shè)計滿、營雨銷脫鳴節(jié)，下成本林策劃狠前置世無法蔑實現(xiàn)郊，沒有池建立匹全面蜜規(guī)范舌的目您標成算本管嶼理體留系。2、施味工圖您紙文曾件設(shè)源計遲洞慢，妻錯缺淋變更時多，削邊設(shè)椒計邊酒施工犧成常毫態(tài)，裝圖紙版會審粱不認屯真，棍甲供錘材材胸料選個型定和版不帝及時罵，招欺投標坑文件鋤約定艱不明米；3、低胸價中玻標的夏誤區(qū)布，招次投標鋸時要樹求不拴完善郵，簽補訂的慮工程難施工斜合同期不嚴交密，珠工程副內(nèi)容丈接口捉界定話不明妖，約裕定不疊詳細斜，總蛾（分荒）包蔑單位岡總是慕想辦瓦法，娘要求村增加僑工程泄量、悟工程鳳造價牛及順夫延工銷期；4、進裝度與甲質(zhì)量到、造戰(zhàn)價相竹互影魂響，艦導致虜變更目、簽檢證滿饞天飛域，目攔標成盞本失座控，插后期軍結(jié)算陶雙方億扯皮獻嚴重藍；討論春：項想目管賓理原紋因影百響成確本失具控幾妥個?；姺较廾?？5、報期批、受報建賽手續(xù)月遲緩敏，水取、電嬌、氣殖、暖朝、消信防等盡市政戰(zhàn)配套戴工程私壟斷耗，影殃響工揪程造律價不教可控捕；6、工慌程現(xiàn)襖場簽蚊證、蘭設(shè)計演變更蒸沒按仗制度六流程衣及時堡辦理這及時愿反饋夕，造斜成動誘態(tài)成釣本反茂饋不攝準確律。7、管防理人夜員更濱換頻謠繁，章項目沫完工傻后許載多資靈料找尖不到渡，許蛋多事毯項不頸知道津是如符何產(chǎn)陸生的乳，造超成成初本斷愚線式制增加備，卻大找不善到責級任人醬；項食目部瓶反索壤賠的戲能力補弱，繞造成謹竣工拆結(jié)算糟困難備。8、項桑目開拜發(fā)周霞期過秒長，絡(luò)隱性醬成本捷、如綿銷售罰、行恰政以王及資跪金利麥息費像用較寧高。9、集波團總啦部與拋項目姿部成男本管移理工醋作、農(nóng)責、參權(quán)、艷利界挽定不摘清，羊激勵怪措施慶不科慰學，揭基層閥執(zhí)行敏不到收位。討論導：項牢目管使理原誰因影椅響成鄉(xiāng)豐本失竿控幾杠個常均見問勤題？成本供失控輪可以脹歸納截為四訪個方充面：1、管柴理意耳識方騎面很多振企業(yè)閉的成存本管絕理人橋員還字停留挑在編錄、審硬結(jié)算唯，只狼是完五成基料本的堆成本沃核算行功能罵，事女先沒頭有建株立明膀確的晝目標史成本且責任雷；沒怕有方廚案評純審、豆沒有發(fā)過程腐控制拐手段算，“不芳是先恐算后狠干、廈而是厘干了鑄再說嗓”，深“傻走一毀步看壇一步獄”，竣杜工結(jié)仙算時王木已賊成舟健，成碰本失括控就哥不足坐為奇材了。2、搶悟進度喊、趕軍時間塞方面基于四資金裳回收推的壓晌力、出或是哭上市枯公司滾完成運年度伐利潤向指標雹需要柄，對且項目仙進度告通常傍卡得效比較糠緊，質(zhì)許多糧項目慰匆匆土上馬寸，為詠了趕備時間去、進殖度，悉經(jīng)常椒未等矩設(shè)計超完成看就開高始“扔招標昆”、桃“施遵工”誦、“孫邊干廊邊設(shè)寸計”父的現(xiàn)挖象相續(xù)當普轉(zhuǎn)遍，卵造成賣為了掠保證盒進度智卻不荷得不姿犧牲編了成冷本。3、招局投標替方面揚：因招衛(wèi)標前居不能閣對“組合同薯標的繩”進可行準砍確測俘算，蒼只能緞使用胖“費煩率招雜標”馬方式坑取代把“總贏價招狂標”濤、“宋工程溫量清卻單招破標”準這就拔為日錦后施樣工過素程的妄成本端控制定埋下注了巨杏大的經(jīng)隱患構(gòu)，招徒標人紐奉不能秋“事譯先控杜制”陸易造艦成成手本“弟超標打”。4、目決標成剛本管史理體袍系不慰規(guī)范房地譽產(chǎn)項飼目管涌理復賀雜，陶周期桐長、塞涉及趙的環(huán)柏節(jié)多鉗。項醬目發(fā)些展、悼規(guī)劃摸設(shè)計指、招申標、塵合約禽、施碧工、閑竣工協(xié)結(jié)算去、銷詞售、號物業(yè)泛管。儀。。詢每個奇環(huán)節(jié)移都涉啦及到喜成本自控制嘉。第一絡(luò)節(jié)、漠房地掩產(chǎn)成均本管理發(fā)展三個階段回顧1、房夏地產(chǎn)項目成本控制的三仆個過趨程

一、木事前宴成本控制：是蜻指拿俘地至武簽合墨同前的成本形成過程；二、氧事中矛成本控制：指霧簽合墾同后冒至交煙樓前形成的成本，屬于過程參管控女；三、穗事后訴成本控制：指伐竣工應(yīng)交樓苦之后其的成本核算。

大多迫數(shù)企奪業(yè)是歷在關(guān)御注事箏后核泄算，副目前正在努力將成本管控前置蠅。注：事后嫌核算是僅弦對已虛完工申項目筆的竣砌工結(jié)旨算，臟此時寨成本刺基本晌全部希發(fā)生擠，只或能告律訴老速板這為個工泥程完醋工后押的最靜終造勤價，梨而不滅能起鈔到在歐前期葵、中徐期成銷本應(yīng)跡起到叮的警斥示作溜用；事中冰控制，注腰重施濃工階仿段的自成本理確定遼和管鐘控，令在一貍定程君度上廢提前個了對霧成本虛管控椅的關(guān)覆注度歐；只有封加強杰事前蘋成本脆管理，才赴能真珠正介痛入到取房地脈產(chǎn)項觀目開蔽發(fā)成蹤蝶本的黃重要廁部分夾，即衡土地婦購買順前后直、產(chǎn)摘品策辭劃與萄定位繪、設(shè)殲計階哲段的脖成本蠟測算融等。典故攜分享店：誰菌的醫(yī)違術(shù)好原？扁鵲辯三兄貌弟皆蔥從醫(yī)灶，魏賠文王養(yǎng)問名貓醫(yī)扁秩鵲說叛：“文你們班家兄覆弟三經(jīng)人，淘都精盼于醫(yī)術(shù)授，到蓄底哪奪一灰位最恨好呢他？”葵扁鵲惑答說牢：“梁長兄彎最好張，中均兄次綱之，按我最差。擠”文句王再與問：劣“那艙為什識么你鋒最出偵名呢凍？”償扁鵲葛答說慨：“江我長曾兄治睜病，是治胖病于錢病情付發(fā)作睜之前必。由唐于一名般人都不知販道他冷事先厭能鏟淋除病麗因，善所以楊他的名臉氣無寧法傳學出去霉，只升有我只們家嚴的人顯才知呀道。啄我中盟兄治面病，朵是治侄病于叫病情初帥起之歸時。惱一般樹人以訪為他煙只能起治輕把微的種小病繪，所陪以他窮的名籍氣只幻玉及于山本鄉(xiāng)里鬧。而婚我扁賓鵲治裁病，恢是治雄病情移嚴重執(zhí)之時痕。一愿般人恨都看幼到我貌在經(jīng)攤脈上盲針灸放孝血、閥在皮鴉膚上奮敷藥透動刀臥等大斬手術(shù)店，以也為我奶的醫(yī)羅術(shù)高礎(chǔ)明，僑因此不我的私名氣也小就響域遍全窩國了椅?！闭刮耐跆氵B連倡點頭紛稱道創(chuàng)：“孔你說飲得好成極了至?！毙」饰词抡蹣渖涑鲞M大道你理：從醫(yī)柏術(shù)上油來說幣，“事后柱控制侵不如歉事中濟控制湖、事槐中控制艙不如挪事前置控制導”現(xiàn)實驕生活博中，掩我們來通常扔更多朝的是根注重牲事后唇控制守，而少注堡重事讓中、盈事前礦控制吃。其實舅我們睡做房沉地產(chǎn)鍵管理宅更是璃要明罩白此翼道理遠。應(yīng)版注重堅項目成罰本管投理事溜前策殊劃與貧事中潔控制扭，那乖么好織結(jié)果返就是餓順理成犯章的隆了?；仡?、房境地產(chǎn)項目成本能管理倡的三寬大階旬段一、族成本智核算型階段--莖-關(guān)注妥造價兔，強武調(diào)算訊得快鏟、算寨得準03

核算型階段的手成本礙管理賢以建湊安成宵本為仍主要瀉管理窄對象，獅以核算麻為重斯點，男強調(diào)閱算得零快、廈算得炭準，盡成本管理第與執(zhí)行雞以預算人均員為主，勤對預算人流員的造價能力鳴、圖紙遣解讀摧能力閣要求殃較高辜。成本綱核算屬預于科繪目與即數(shù)據(jù)的事后愉整理，對摟項目定位窮和設(shè)計耽環(huán)節(jié)里的成油本影頸響弱孤，其境成本胞過程頑控制缺失惠，不能怖為企辜業(yè)經(jīng)飽營決貢策提奴供全義局性安的成工本信息，核算型突成本活管理負適合敲項目準個數(shù)梯不多你的企艱業(yè)。

回顧2、房尋地產(chǎn)成本機管理售的三瞧大階五段一、鋒成本言核算額型階慰段--六-關(guān)注帳造價迷，強拾調(diào)算司得快唯、算晉得準03優(yōu)缺繼點：肅操作膚簡便霉，成剃本核學算準薦確，閘利于半數(shù)據(jù)悶沉淀曾；定位遲和設(shè)迷計環(huán)劣節(jié)對盟成本落的影徹響失顆控，革對風配險沒努有預習判；簽了碑合同皇再拆構(gòu)分得侄出動階態(tài)成沸本，難過程破控制騾滯后摟；不能模提供弦全局光性成警本信籮息供盟經(jīng)營啞決策路使用煩。關(guān)鍵隆點：凱成本局管理哈與執(zhí)化行以仙預算慣人員羨為主寶，以問建安宴成本繩為對胸象以畢核算為啦重點輪。約束猶條件魄：業(yè)盼務(wù)能盒力：紫預算憲人員蒙的造涉價能雜力、丘圖紙白理解養(yǎng)能力到要強鴉。運營檢管理洋：施伶工圖暴出圖臣要在購招標險、工可程開界工銜扶接好名。協(xié)同稿機制戴：設(shè)敗計部愉門的具出圖粉時間蜓要能軍夠保圈障。二、買成本悟控制型階段暑---關(guān)注目標，強調(diào)目標成本控得住06伴隨兵房企跨區(qū)域、多項目發(fā)展，事后成本核算型所暴露的續(xù)成本隨失控、成本超支等問題越來越嚴重，房企開始轉(zhuǎn)變接思路杏，逐步返向事碰中的成本兔過程慣控制轉(zhuǎn)型，即構(gòu)唇建基于合稿約規(guī)取劃的目標成本控制體系，屬于事中管控型?？刂撇叫统蓸?gòu)本管理模式要求成本人員對產(chǎn)品策劃、設(shè)計和燙工程賊有一定的認知和管理能力。該階段企業(yè)運營要能保路證“目標成本--龜-合約規(guī)劃--湊-招標--瞧-工程開工”有效銜接章，并綿在項目朱推進男過程中通吉過目名標成本與忘動態(tài)登成本的對比拍分析蝦。找要出差線異，項防止區(qū)成本呢超標節(jié)，實拔現(xiàn)成倡本的戚過程有效票控制立，最磨終為抓企業(yè)飼經(jīng)營愈決策告提供鴿全局里性、艇實時建性的翠成信抽息。二、糊成本枕控制炎型階忍段---關(guān)注目標，強調(diào)目標成本控得住06優(yōu)缺盡點：泉適合益有3~商5個項形目成輩本管例理經(jīng)久驗，須可實惜現(xiàn)項神目進婆度有易效管茅理的定企業(yè)剝；能夠郊實現(xiàn)辱項目刑成本底控制州的前耀置，煎可為店經(jīng)營顯決策拾提供斗全局隙性成疫本信蜓息；定位捏和方品案設(shè)猜計環(huán)菊節(jié)階驗段的眉成本忽管理堅較弱恨，對膽項目阻收益派支撐駝較差悲。關(guān)鍵旺點：會在項脅目實弊施過搜程中罩，根蹦據(jù)目餐標成藍本和費動態(tài)屯成本牙差異魚，進稿行動炊態(tài)回禽顧，防止得成本血超標破。約束痰條件島：業(yè)征務(wù)能量力：禍成本假人員碧對產(chǎn)邁品策助劃、習設(shè)計顏和工看程有凱一定很的認類識和侍管理能力五。運營滴管理扇：保橫證“圾目標張成本--花-合約最規(guī)劃--爭-招標--逃-工程答開工樓”有釀效銜半接協(xié)同河機制危：設(shè)俗計、晃成本啞、采頭購、覺工程樣要協(xié)閣同。三、慰成本盞策劃型階段—關(guān)注丑收益覽，強呢調(diào)成本結(jié)構(gòu)的不均衡分忘布091）成本旦策劃拿是近年房地產(chǎn)成本管理走向成熟的表現(xiàn)。其強調(diào)成本的投入產(chǎn)出比，要求做好成本的前至管理。深度踐考慮煮成本投摸放的殿價值體現(xiàn)豬，需捉要從成本勸核算瀉向成本價昂值轉(zhuǎn)裕變，從項目設(shè)計的后端控制向項目論證和乏定位的前端斜控制轉(zhuǎn)變降。2）策班劃型革成本管理，對產(chǎn)品標準化程度和成本數(shù)據(jù)息庫成熟便度要省求較高。該階段的成本管理已經(jīng)跳出單一窩成本思器維，犯而是以項目收潔益目侍標為最大紅化去進行產(chǎn)習品策劃共和設(shè)昌計，要求偶產(chǎn)品認策劃胞與成紹本策田劃并獻驅(qū)，最西終從聲設(shè)計工、營雄銷、志成本算、工褲程、仿財務(wù)拉等的丟協(xié)同上機制皆上整辛體解謠決項辦目收盡益問孝題。三、雀成本慮策劃喇型階攔段—關(guān)注婦收益弦，強姑調(diào)成本結(jié)構(gòu)的不均衡分民布09優(yōu)缺濾點：攜產(chǎn)品矩策劃丑和成奇本策睜劃同杰步，礦從機刺制上綠保證餓項目置利潤志可控在。能夠花較準蔥確地枕鎖定待總投細資額營和各微階段乓投入駁額，守為投鹿資收邊益決策和漿跟蹤此提供怖依據(jù)誤。對產(chǎn)攀品標醫(yī)準度仆和成頃本數(shù)圓據(jù)成會熟度憐要求炒很高頌。關(guān)鍵劇點：娃在定鉤位和息設(shè)計丹階段山，營神銷、唐設(shè)計灘和成版本會媽基于逆項目束收益尺目標有效懷協(xié)同故，以富高效俯進行字產(chǎn)品快的策蠅劃和卻設(shè)計導。約束害條件銹：業(yè)奸務(wù)能產(chǎn)力：表具備驕基于宇產(chǎn)品裕標準查化和軟成本渴數(shù)據(jù)奪庫的亞產(chǎn)品梨策劃和設(shè)薄計能稿力運營貞管理制：項問目運黃營管誓理保善證項航目方酷案的亞決策里有序賣和高院效，追蹤忍項目俗收益脈目標眠，實渡現(xiàn)屬投資袋收益占可控駝。協(xié)同模機制眉：設(shè)粘計、賀營鎖紗、成展本、緊采購守、工浸程、秘財務(wù)頁要有儀效協(xié)懲同。萬科婦非常琴注重識前期譽成本殃策劃老，在蠅設(shè)計澡階段話的成惰本測且算階品段投跌入大障量人嫂力、遵物力扒、重主視度恨和協(xié)睜作程井度都授較高思。小計餅：1、成辮本核義算階門段：追求翁算的沖快、事追求股算的夾準屬于笑事后縱型。2、成第本控撐制階呈段：追求斜不突帥破目拴標，畜過程染中定翻期回士顧屬于削事中蹦型。3、成半本策吧劃階刷段：強調(diào)施前期輕策劃慌、標邁準化衡、追洪求結(jié)輕構(gòu)最碌優(yōu)化實現(xiàn)撒了不團均衡友成本苗調(diào)配較、屬早于事守前型竄。對標痕：標愁桿地方產(chǎn)成夸本策鐮劃前膚置性肝是如何做到的？分享1：中轎海地派產(chǎn)成積本前盛置管斯理6+6步法分享號2：般中海員地產(chǎn)柔成本詠前置環(huán)零浪柴費執(zhí)圈行表第二暢節(jié)、狹房地婦產(chǎn)成刺本管稼理趨雜勢及創(chuàng)新1、進凈入“版三全久”成蹤蝶本管雞理階飲段當前申標桿電房企教成本健管理已進入“全成本、全員、全過程”的三激全發(fā)守展階郵段。1)“全成鞠本”意味要站在項目和企業(yè)全局，不單局限于建安開發(fā)成本，還有考慮營銷、管理、財務(wù)費用等。2)“全員成本”好理解，卻很難真正做到。意味成本管理雖然歸屬成本管理部門，但必須依賴各業(yè)務(wù)職能部門共同做好成本管理工作。3)“全過程成本”是指房企成本管理涉及的周期應(yīng)從項目拿地、設(shè)計、開發(fā)到銷售竣工，覆蓋項目的全生命周期。2、走旬向“政先策妥后控翠”的搬成本婦耦合點管理溉時代

1)先策慶?成渡本策劃：側(cè)重設(shè)計階段的成本策劃芽，強調(diào)腥“好歪鋼用在刀刃上”\“強調(diào)花好每分錢必”。

2)后控?成草本控制：側(cè)重酬開發(fā)禮階段稠的成屠本控話制，管好林待發(fā)軟生成本，做好動態(tài)成本回顧，管控好目標成本茫的變截動率?！跋茸癫吆蠹纯亍睆娬{(diào)松設(shè)計脆階段姐的成谷本策研劃及炒設(shè)計首階段堆之后衡的成奏本控制蜘，重詢點解技決目福標成遞本制核定的匪合理希性問抗題。思考降：如干何實寫施成負本策泥劃的購前置勁和不均衡鈔策略私？房地殼產(chǎn)行業(yè)珠進入后白銀時代，樣行業(yè)利潤輸以每年1%的平均滲速度下勾滑，氏成本移策劃不的前至性管傾理所陪體現(xiàn)懶的價氏值尤為約重要。攤成本英策劃魂包括：項目賠策劃醒與產(chǎn)股品策劃。先項目策劃收益最大化視角的總圖策劃內(nèi)函：從項目整體布局、產(chǎn)品業(yè)態(tài)組合等實現(xiàn)項目成本的首輪不均衡分配成本的兩大策劃產(chǎn)品策劃好鋼用在刀刃上的產(chǎn)品策劃內(nèi)函：基于敏感性成本、功能性成本、結(jié)構(gòu)性成本的產(chǎn)品角度的不均衡分配第一、項炒目策類劃---基于收益村最大化角度進行總圖規(guī)劃

1)總圖規(guī)劃在項撞目運欺營管都理中兆非常駱重要霜，基頭本決抓定項目凳整體產(chǎn)肅品、略業(yè)態(tài)籠和景竹觀的行分布話與格冠局。衫從項昏目收益角值度，親總圖倦規(guī)劃俱階段重直接掀決定文了項蟲目建安胃成本的80%，同時酸決定了茄項目究總成苗本的50%，獸甚至隔決定憐了后族期物基業(yè)管理院成本。

2)要做好福項目久成本肝策劃眼，就由必須吸對總既圖進呈行精鵝細化研究鴉，包括膀景觀方案娘和精裝修哀，以保證螞建筑、景殿觀、裝修懸一體化紀設(shè)計翻。

3)在總杜圖規(guī)掉劃先階段惡，通嘉過對宿不同扇產(chǎn)品賽、業(yè)嶼務(wù)組循合模團式收益菌比較革，最溜終得獨出最奴優(yōu)方怨案。不同將產(chǎn)品則的配蒸比組廈合，聽所帶央來的股成本賠、收魂益等南財務(wù)皂指標也差異稍非常干顯著濾，而餓這個您差異熟點正瀉是成平本策墨劃所卡追求舒的價普值點威！容積率0.71.02.6別墅占比100%36%0高層占比064%100%商業(yè)占比0010%收入（億元）13.31629.7成本（億元）9.612.927.5稅前利潤（億元）3.73.12.2案例1：某惱項目吳不同燥開發(fā)鴉強度睡實現(xiàn)劇價值莫不同備注炒：別須墅售薪價90代00雷~1趨15菠00元/平；逗高層60地00元/平方案容積率套數(shù)套均面積單價收入（億元）成本（億元）稅前利潤（億元）一0.562642982600020.516.93.6二0.571993962855022.517.84.7三0.571555083135024.718.76.0設(shè)計繁提交決多種餡規(guī)劃扁方案填經(jīng)濟光性比澇較如薪下：項目除總圖撞規(guī)劃晨階段殿主要羊做好毛以下跑幾方金面事欲項1、做們好基很于客際戶需迅求的撐產(chǎn)品巧定位2、要學謝會“螺掏干努挖盡愈”項目追規(guī)劃腹指標3、靈罷活運痛用項率目設(shè)用計經(jīng)峰濟性城評價8個因怪素4、項環(huán)目設(shè)普計多構(gòu)方案隸經(jīng)濟性性評壓價1、如朽何做前好基困于客徒戶需疑求的國產(chǎn)品遵定位倉？項目嗓實施繼成本斯策劃劣管理煌后，啄若后禽期目鹽標成門本被匙突破智，很爭大原硬因是如前期洞的產(chǎn)因品定位泊不準捉確，慢導致著后期犬物業(yè)倆類型另發(fā)生幼顛覆羊性變猜化。標桿震企業(yè)呼產(chǎn)品劑定位5項策親略：A、分熄析土你地屬勞性，侍圈定腎主打大產(chǎn)品炮；B、根狐據(jù)產(chǎn)蓋品特培征，火鎖定延目標偶客群司；C、根般據(jù)目徹標客西群關(guān)阻注點刑及競演品對牙標（昌價值卸排序拔），尿決定艱成本建投放悟重點觀；D、善帖用規(guī)喜劃指秒標，種掏干謝挖盡等，使爸貨值詳最大都化；E、根止據(jù)客什戶定均位，旦確定哈產(chǎn)品縮慧配置俘標準軍。競品片對標肢是在憂成本顏上擊勤敗競糧爭對制手的吩重要踩手段寸！2、學會廟“掏萌干挖泳盡”項目朋規(guī)劃堵指標方案槐設(shè)計礙階段室：要鎖學會紗“掏坑干挖壤盡”贊、“漂先算脂后畫遭”1、對陸內(nèi)--文--殃-對已題確定芒的規(guī)茂劃指休標，澤要“桃掏干呢”；2、對蕉外--血--顫-要對撫可用叨的各爭項資玩源，閣要“褲挖盡份”3、空好積率糊以“笛貨值話最大家化、考利潤召最大色化、桿現(xiàn)金齊流最塔優(yōu)”訓為目什標，“掏箏干、勸挖盡線”土顫地價居值。4、建賀筑密羨度指謠標“廟挖盡孕”項遠目周梨邊環(huán)座境價積值，梳如“掩底商抗寸土突寸金傷”結(jié)合擇周邊請資源躍、布栗置不茫同商錦業(yè)形輔式，騎不浪鏈費一神平米尤商業(yè)燒用地診，使豎商業(yè)貨末值的膏最大彩化。3、靈間活運目用項慈目設(shè)相計經(jīng)加濟性姥評價8個因瞞素1、建目筑造胞價構(gòu)幻玉成比覆：建筑福造價本構(gòu)成覆比反薪映的造是不揚同工在程部液位的記造價闖占總造價偉的比創(chuàng)值。索分析然找出蹤蝶降低風造價漏、提款高經(jīng)還濟效必果的蓄方向慎；2、戶扣型：小戶授型單駕方造票價比芝大戶悉型高糕，因擺小戶丸型肉震墻多柴，相港應(yīng)墻愁面抹劍灰、管線腹敷設(shè)恰安裝選單方漿造價往高；3、層股高：室內(nèi)怖凈高徐直接叼影響淘建筑迎造價曾。適揭度降皇低層許高可劍以節(jié)丙約建諸筑材意料，減輕垮建筑杰自重康，提蕉高抗剛震能披力；璃降低煌采暖瘡能耗唉、節(jié)糊約能棕源，航減小奴建筑弄密度溉。4、層火樓：高層此建筑培可以屑節(jié)約鐵用地員、節(jié)洗約市壤政投帽資。5、建次筑的絮平面過形狀賊：一般騙來說條，建亂筑的洞平形幕狀越滿簡單蓄，其孤造價悶相應(yīng)侍地越割低施工宏也經(jīng)宵濟；6、建頭筑的湊單元儉組合醉：合理窮建筑皂單元舒組合費，能哥提高小設(shè)計帶方案白的經(jīng)譽濟效魚果，戚單元組鄭合數(shù)諒影響揉山墻蠢、基留礎(chǔ)、潤屋面商等部堤位的頸造價盡；7、結(jié)即構(gòu)配扎筋：結(jié)構(gòu)炮工程嶺師的糞設(shè)計翠水平聽，直舊接決虧定了槍建筑柳鋼筋棉含量切的高雪低，從而糞影響序工程孫造價細；8、建拜筑結(jié)叛構(gòu)形爽式：框架嚇剪力牲墻結(jié)獲構(gòu)體天系造雞價最徐高，明框架服結(jié)構(gòu)圖體系忙次之奮，磚混結(jié)年構(gòu)造遞價最鴉低，低建筑骨的結(jié)桂構(gòu)形蛾式選搞擇，羞是影強響設(shè)組計方樂案經(jīng)禿濟性曲的重腥要因哨素。4、項夸目設(shè)粉計多董方案再經(jīng)濟荒性評怠價設(shè)計血部、橡營銷疊部提薪出多阿種規(guī)問劃設(shè)卵計方遣案，電成本溪部進轉(zhuǎn)行經(jīng)距濟測今算比毅較，早各方埋共同確定聲價值尖最優(yōu)非方案期。A、設(shè)趕計中嗚心負春責總港體規(guī)助劃，躁在仔帶細研輔究營懷銷和副客服閱提交君市場捏調(diào)研脖和客烈戶反叫饋意見禿的基誤礎(chǔ)上喝，委喚托設(shè)貼計單曾位進盞行產(chǎn)話品配僻比多戀方案謎設(shè)計沃。B、設(shè)鉗計單盞位至永少提返出3種以澆上成雞熟的銳產(chǎn)品愚規(guī)劃蠶方案潑后，蠟成本護控制脹中心秋負責皆根據(jù)這您些方宗案進憑行造監(jiān)價比介較，帳向設(shè)減計中士心提副出規(guī)雨劃階準段的告成本霉控制處及價賤值優(yōu)劫化建議，飲考慮餃最優(yōu)傷方案腫的可擴行性叢。C、設(shè)疲計、虜成本報與營經(jīng)銷共漁同確娃認最淺優(yōu)可領(lǐng)行設(shè)染計方偵案后搜報評毅審委止員會殺審批按通過柿。通過有設(shè)計渣方案威的經(jīng)崖濟性為比較沸，是倚降低芬工程編造價猶主要廢方式甜?？倛D渣規(guī)劃~“選渾擇大槽于努蹤蝶力”績！決策絡(luò)掙大夸錢、草技術(shù)隙掙小歡錢!記住櫻：成拘本價居值是坐設(shè)計懼出來耐的，墾不是誓控制登出來債的！第二、產(chǎn)飄品策連劃---聚巧焦成沙本進座行有趨效投濤放

1)按照“改戒變可總以改變的、維持不可改變或很難改變的”邏輯，將成本管控劃分為急需成本控制的科目、影響客戶體驗的科目、可通過決策優(yōu)化的科目、必須支出的科目、調(diào)整性不大的科目。

2)樓盤品質(zhì)大多是賊通過體驗中心、外立面、景觀、公共部位精裝修等方面來反映，這些屬于敏感性成本，是客戶購買沖動的源動力，在這方面要舍得多投入，要學會把成本投入到客戶蒙愿意買單的地方。

3)目前睬大多慕房企訴都已柔意識瓣到，搞也做掠出了勵成本殘投入濾的調(diào)裂整，社但實際耕操作滲中，令會遇繞到困恨惑：同多投肚入了夢成本使可效獄果并到不明役顯；統(tǒng)較之以混前幾仇倍的盤投入教打造門品質(zhì)樸，可吊是客腦房仍鬼不愿繁意額刊外買去單?？ǎP(guān)偵鍵是唇成本楊要投寶對地腥方！磨）探討?zhàn)W：如鮮何進瀉行二堪次成順本聚太焦不均衡尺分配頓？基于楊總圖規(guī)劃傳下的笨產(chǎn)品蒸策劃光，強宅調(diào)對絞產(chǎn)品漢成本障的二次不鄭均衡分詳布。實現(xiàn)晉用更褲少的往成本趙，獲乖得更食好的犬產(chǎn)品體獲驗。分為盒三大該類：

1、結(jié)構(gòu)性購成本：指對柳承受似各種講荷載紡、起毫骨架冬作用的空唯間體系掃（如急樁基通、基儲礎(chǔ)、評梁、嘴板、帆柱、梳墻等痛）所投溜入的成響本。嚴這部沉分不委態(tài)受宅業(yè)主抖關(guān)注屆，但聰屬于諷建筑支物的洽必備攪要素劫，需顧要對荒其（盛如鋼登筋含卡量、丙混凝赴土含本量、礙模板覽含量導、砌里體含街量、館窗地擱比、柿外立紀面造柱型等萍）指右標進給行控涂制。

2、敏感性鮮成本：指某盡些成癢本參射數(shù)的薦小幅批度變支化可導致滔經(jīng)濟效酸果指舞標的珠較大蓋變化刺。就苦是相尿?qū)ν断闳胼^羞少、蘭成本番回報哲較高返、最境受業(yè)然主關(guān)勿注的文部分悔，如渴園林繁景觀譽工程達、門南窗工俱程、摟外立沙面裝皮修、壟大堂弟精裝清修、尊電梯泊前室弓裝修究、智炮能化汽工程咸、體勁驗示頃范區(qū)訴等。

3、功紙能性成允本：分基亮本功毯能和靠附加畝功能尼。基唐本功臉能是滅實現(xiàn)法項目夫用途要必不潤可少墊；附演加功錯能是框基本話功能任之外銜的其章他功照能。客戶價體驗~是衡攻量成丹本控雹制是燭否合旱理的紙核心仆原則杏！注意悅：建愁造成細本是貫有底粒線的賴。采趁用“蔬不均把衡成蹦本投辮放”由管理田模型展來實挪現(xiàn)成習本價旱值最珍大化背，來油控結(jié)已構(gòu)性劍成本衣、合欠理使魯用功走能性與成本忍、重化點投躬入敏屠感性連成本勿，用唇不均獲衡策陜略實氧現(xiàn)成喊本的架差異蠻化投逐放。1、嚴術(shù)控“赤結(jié)構(gòu)述性成射本”--個--牽--樁基臉、基皇礎(chǔ)、鼓柱、鄭墻、騾梁、諸板。2、投稼入“傾敏感閥性成廢本”--創(chuàng)--蝕--園林尊綠化酒、門橡窗、賴外立恒面、入戶駱大堂霜、智織能化汽等工返程。3、合寧理分進配“時功能皆性成饞本”--辯--砌--功能湊配備源合理廚、實沸現(xiàn)必面要功窩能，綢減少摩不必宵要功侵能。其1、結(jié)聾構(gòu)性啊成本---在保消障安掩全的悄前提那下嚴潔控結(jié)構(gòu)若性成本始應(yīng)在保障叛安全的前躺提下進行糊嚴控。標桿房情企已嘆經(jīng)做廳到對奧成本脹七大急結(jié)構(gòu)稱性指掉標進嶄行全蜂面嚴溫控，具體愿為“標母準層鹽鋼筋楚含量、標島準層換混凝御土含化量、抗窗地比、地下尿室層躁高、地吊下車柄位平仗均面積、地具下室圍鋼筋盜含量、園林鑼硬景蘆面積聽比例”。其任晚何一戀個指夢標被下嚴控那和節(jié)財約，炭都可擋以帶卡來不蠟同程商度的駐成本聽節(jié)約飲。如公果對怕七個罪指標嘆進行敢整體碗嚴控黨和優(yōu)城化后呢，項較目單抖方成挑本可悼減少12慚0~追20商0元/M債2。如爆果按吵照年慚開發(fā)勁量50萬平祥方米即，最株多可橫以降拒低成剩本約1億元摔，這蟲正是臘成本揮策劃旨的價鬧值之皂一。對標消：標矮桿地鋒產(chǎn)設(shè)講計階叨段成類本控云制的貞做法分享1：中統(tǒng)海地敗產(chǎn)結(jié)壞構(gòu)成齊本控本制關(guān)梨鍵點分享2：萬剃科結(jié)悼構(gòu)設(shè)暴計階歡段成系本控尤制方議法案例1：車孫庫結(jié)隱構(gòu)布牌臵成稼本督節(jié)辦優(yōu)支化設(shè)炒計地下車庫結(jié)構(gòu)設(shè)計一（優(yōu)化前后）分享暖：項目籃面積欣一覽狂表規(guī)測劃面容積指斑標的捐確定要求預：設(shè)押計部牽頭，成本部、營銷部配合對在建項目面積集紐奉中梳粒理，根據(jù)規(guī)劃局、質(zhì)監(jiān)站、房管局關(guān)于不同建筑形乏態(tài)產(chǎn)垂品面積原的不米同計算標綿準，幅制定三方岔確認血的項目面積虎一覽液表，為公司成本核算、資金計劃管理及后期竣工備巧案資自料填寫，并對不同產(chǎn)品形態(tài)的物業(yè)產(chǎn)權(quán)的謹慎確定削。案例：樁基避施工燦開始艦前要傭根據(jù)擾合同族約定藝對樁憲基施已工單姓位進諷行交者底，（合患同規(guī)定益：樁海頭的船外露痰長度代不能芳連續(xù)勤出現(xiàn)3根舊超過中設(shè)計運標高勾0.宏8m）。分享機：設(shè)食計管騾理應(yīng)爬注意扒的要牌點圖上面的錘拋物線（紅線）代表成本形成的過程，下面的曲線（藍線）指花出去的錢即付款過程，施工期結(jié)束后交樓結(jié)算。1)、在概念脆設(shè)計小階段矩，強調(diào)摘貨值屆最大今化。療主要任通過運對四種大設(shè)我計方鍬案成本駝控制酸：產(chǎn)揀品組領(lǐng)合方案案、慘路網(wǎng)挑布置雙方案泳、停衰車布鎖置方容案、草場地標高林方案鈴的管紫控；2)、在方微案設(shè)媽計階婚段，重點綠強調(diào)泉基于淺指標艘進行秘限額浸設(shè)計盾。具殺體針氏對建筑暴方案恒、安祥裝方作案、窮結(jié)結(jié)網(wǎng)構(gòu)方哥案、畢精裝董修方所案、棚景觀跡方案貨、地搖下室方源案、羊建筑撈節(jié)能詢方案酸等實冒現(xiàn)標土準化知管控嶄。3）、在擴析初設(shè)戰(zhàn)計階質(zhì)段，重點懼關(guān)注款客戶掏體驗革，盡挺量站賢在客頂戶視鬼角去蝴做產(chǎn)品集、重吧點投智入--碎--番--敏感坐性成牛本、掩合理散使用啞“功荷能性乖成本禁”各設(shè)漏計階渴段成尸本控毀制要出點3、施奮工圖芝紙階寇段成鍋本控科制1）集算中審努圖：組織亡甲方峽、監(jiān)拌理、抗供方怒技術(shù)掌主管拌按照殃審圖飄要點紡進行3-翻5天封狂閉審跨圖，除了觀設(shè)計胳問題妥的檢默索，憑也對毒控制廊質(zhì)量鑼的技餐術(shù)措基施是有否在診施工光圖體迷現(xiàn)進行卻檢索例，集篇中整罷改完晝成后譯才允興許出臨藍圖吹。2）滾奸動審帥圖：目前狡現(xiàn)場培工程險師不嶺看圖賤或很雜少看渣圖已悟是常研態(tài)，版要求兩開展翻滾動東審圖繳，以此確蜓保工粗程質(zhì)饅量一酷次成迫型，章減少瞇設(shè)計扇變更昆。3）審也圖五事大方護式:a、按液公司房誠流程針進行丘；b、評致審；c、外審；d、集萬中動員循會審爸、定響目標呼、分蟲小組燃審圖涼、集稼中答役疑；e、實新樓演諷練、鋪圖紙案落地（避懸免設(shè)遭計圖楊紙誤仿差）扒。4）形逮成最領(lǐng)終審巡壽圖報味告：注意邁如下闊：a、專典業(yè)設(shè)累計交副圈的匆審核寄；b、施歡工可實設(shè)現(xiàn)勢性、檔成本問經(jīng)濟老性、雁營銷演配合荷度的本審核筒。C、圖張紙會艙審最皆忌諱最走過場外，必悠須重瀉視和壯認真鏡。D、要冤改變?nèi)恢卦垡暚F(xiàn)楚場管變理不凍重視變圖紙澤管控妻的習慣占。施工棒圖審襲是節(jié)黨約成靈本和牧施工弊時間鋤的重糧要手探段和這方法一、濤設(shè)計余階段赴成本撲控制朝原則在前磨期設(shè)簽計階柱段（翁含產(chǎn)宵品策泄劃、刷定位郵、設(shè)嗽計等冶）即您設(shè)計橋完成扯期內(nèi)結(jié)，所歲有的?；ㄙM尸可能勉只占退整個盜付款翅的5-閑10營%，但揮設(shè)計涉的結(jié)婚果卻釣決定怪了項劣目成蜂本的80禿%，設(shè)根計圖更紙完賢成代都表成探本已姓經(jīng)基彈本形鼓成，寶只是宣在付路款上學有一男個滯扮后效標應(yīng)。而從附招標俗完成表至交剖樓的華整個蛙漫長迷過程開應(yīng)該職只有茶變更誘簽證符、結(jié)產(chǎn)算而騾產(chǎn)生養(yǎng)的成培本，譽變動便不應(yīng)直超過20捉%。在規(guī)俘劃翼環(huán)節(jié)紅進行鑒成本瞧控制根是實換現(xiàn)事前尾控制的關(guān)演鍵，泛可以妹最大責限度漿的減掀少事富后變仆動帶狂來的槳成本釋的增雷加。所以計該環(huán)料節(jié)控快制要毫點和范控制招內(nèi)容狡相當猶復雜斜，基胡本原右則是榮，周僅密規(guī)同劃，訴科學礎(chǔ)討論彩，嚴怒格審和批。惱設(shè)計哨部和鍛各類蓋評審純委員起會在口該環(huán)雨節(jié)承頂擔主泥要的竿職能引。對標兆：抓著前端---優(yōu)平化工線程技較術(shù)統(tǒng)桐一標方準分享1：萬科央集團送全套任工程損技術(shù)原統(tǒng)一旅標準分享2：萬速科集腐團工牲程質(zhì)詳量通中病防蔑治體坊系其2、敏毛感性姨成本---基于客戶規(guī)肅角加時大投姓入

敏感余性成本的核心在于客戶視角的“敏感”二字，成本策劃的重要導向是將成本投放在客戶愿意買單徒的地方，讓客戶經(jīng)常看得見、感受得到免。比如：針浴對客戶經(jīng)常出入的小區(qū)大門、單元大堂仁、入戶門、電梯、外立面、園林景觀等增大成本投入值，讓客戶感受到“豪華、精致、細節(jié)精工”，從而實躬現(xiàn)產(chǎn)品的溢價。不均鴿衡分糾配關(guān)近鍵“薦就是農(nóng)把成族本騰前挪到員客戶暫看得箭見的太地地呀方”

標桿宇企業(yè)價對敏長感性肺成本四投放除經(jīng)驗沒總結(jié)職：激起客戶假購買慘欲望井，真懼正產(chǎn)生刷關(guān)鍵梳影響幻玉的成告本約豆占總傾成本業(yè)的20誰%，企工業(yè)就曠是要麻在客萍戶感芽知度膚高的這20飼%成本視下功借夫。曾如圖偉所示鉤：客戶感知度描述高客戶可以敏感接觸觀察到，并對購買決策產(chǎn)生關(guān)鍵影響的內(nèi)容。中對客戶決策產(chǎn)生影響，但客戶的敏感度偏低低需要客戶具備一定專業(yè)知識才可察覺，或?qū)Ξa(chǎn)品長期使用有影響的。無客戶難以覺察，或無法觀察到構(gòu)造及配置分享者：基害于客換房視陵角，啟梳理炕出了悔敏感東性成覆本的推八大廈關(guān)鍵岡部位儲：公寓沒樓室窩內(nèi)精翠裝、惱園林慘景觀童、鋁置合金太門窗欺、入轟戶門類、電榨梯廳粉精裝識、大堂捆精裝瞎、外自墻、汁欄桿，并莊對每摸個關(guān)搜鍵部璃位的只建造篩標準側(cè)和投什入成柿本進行略了標宴準規(guī)棚范，只以保譽證對猛此部觸分的悠有效琴投入樂，如匙圖所朱示客房關(guān)注部位建造標準項目標準公寓樓室內(nèi)精裝按照1000元/M2標準園林環(huán)境按照景觀面積460元460元/M2標準鋁合金門窗460元/M2標準入戶門3000元/樘電梯廳精裝500元/M2標準大堂精裝1500元/M2標準外墻外墻面真石漆欄桿鋁合金玻璃樣板400元/M對標寄：如諸何有爬效實屑施成本策劃不均衡策略？分享圓：基于客開戶視護角，穗梳理忌出了跪敏感瓜性成液本的剖八大關(guān)鍵游部位：慢即公寓劃樓室觀內(nèi)精塌裝、泰園林間景觀膀、鋁僵合金門窗模、入戶綱門、輔電梯稻廳精壇裝、旬大堂蘇精裝畜、外異墻、隨欄桿，并對每熱個關(guān)鍵部刊位的建造唇標準和投徹入成本進陷行了標塑準規(guī)范碧，以檢保證睬對此掃部分膏成本虜?shù)挠袆h效投喂入。分享倦：萬科灘集團結(jié)客戶巖關(guān)注莫度敏活感項陡目模蟻塊案例吳：龍湖改項目初敏感球點價蜂值表拌現(xiàn)其3.功南能性究成本---強調(diào)蓬合理西投放功能惰性成本驢也是高品幻玉質(zhì)樓盤例器行關(guān)注的川點，對于荷其投入角更多是勵強調(diào)筒它的登合理棕性。站當這某些關(guān)鎮(zhèn)注的旨點可倦能成為銷館售賣量點時舟，功肥能性典成本夫便可矩以向封敏感驗性成坡本轉(zhuǎn)賞化。增加曉產(chǎn)品附字加值芝并支得撐銷想售溢置價及捎促進方快速逐去化宴，同時還盡能產(chǎn)生挑品牌效應(yīng)俯，提高成疫本回報。如：入戶立門、陽臺抬欄桿與跡公共喉樓梯投間、藝公共騙設(shè)備煩房裝斯修等職。分享胸：龍除湖體佳驗區(qū)劇景觀成本價值賞析敏感也性成雙本的冤核心在于客戶視角的“敏感”二字，應(yīng)用“不御均衡案使用成本”的管理方法，將成本投放在客戶愿意買單客的地摸方“把成本騰挪到客戶看得見的地方”。讓客戶經(jīng)常親看得炸見、感受得到，從而最大化的實現(xiàn)產(chǎn)品的溢價。分享耍：優(yōu)役秀房宗地產(chǎn)得項目雜價值美賞析案例目：龍湖吳項目譜敏感肆點價腰值表沒現(xiàn)第三耕節(jié)、藝房地乖產(chǎn)成陡本管縣理現(xiàn)煙狀分傳析現(xiàn)狀叮一、批日常夫成本這管理伯常見折的幾場個問執(zhí)題1）缺閑乏全潛面規(guī)創(chuàng)范的輕目標沒成本喪管理護體系佳：沒有蔑建立得目標閥成本島、責歲任成膚本和則動態(tài)璃成本勢管理雙體系寄；成將本控掀制就根是項目犯實施淡過程它的各奶項支鍵出控剃制。2）成換本控敗制忽盲視管白理重擊點：只重填視“棍顯性獅成本非”的選控制去，而萄忽略款對“歐隱性博成本還”的醉控制中；3）成使本控帶制忽甩視前釀期階濃段：只關(guān)猶注項霜目施踐工階賽段過退程的忘“事笨中”指成本奮控制封，缺南乏對催前期黨決策疏、規(guī)劃胞設(shè)計祖、招疾標、御合約斥等“谷事前適”成賠本控漆制的身足夠惰重視肥；4）成極本控礦制手宴段不普當：只做耕減法鮮，把件壓縮況必要罪的項趣目費紀用當孝作成術(shù)本控講制的愛主要研手段挨，使涼項目整體裝經(jīng)營虜目標府和開查發(fā)進秩度、辮質(zhì)量響受到板較大勢的影弓響，壁甚至失導致冠項目鑼的實際開移發(fā)成償本大煎大增歪加，妄利潤封降低唉，增銅加了銳項目把風險付。房地菠產(chǎn)盈褲利能臉力--俗--成本僚上升足是利梢潤下遣降的種“黑落手”誰來旋管三大濟誤區(qū)管什布么怎么共管6行為徐偏差認識古偏差現(xiàn)狀關(guān)二、剖成本駐管理夸方面容易存在三大誤區(qū)誤區(qū)1：幕企業(yè)辰內(nèi)部薦成本杜控制烤管理主體確立失誤（誰來管？）?1、伐長期緞以來煎，企州業(yè)一預直把成本管理作為少閘數(shù)管饅理人仔員的專利，認為成本、坡效益都納應(yīng)由箭企業(yè)飛領(lǐng)導礦、成本和財務(wù)部門食負責，晴而把婦各部圣門的夢員工只看作生產(chǎn)者忍。全員成本言控制?2、猾廣大瞇員工爺對于哪些汁成本應(yīng)該控制，怎樣翼控制獸等問融題無概念樂，也無力過問，成織本?意識蓬淡漠劍。7誤區(qū)覆2：則成本頭管理萌對象垂和內(nèi)蜻容認識不清（管什么？）一方姨面，容沒有國從全瘋價值鏈的角度對房懲地產(chǎn)開閉發(fā)進飯行分旺析，提局限于對發(fā)生成本秒的控制棗，而沸忽規(guī)池了對饅影響成本的控制。另一戶方面，局限于傳統(tǒng)的“節(jié)約級一度電、一張價紙”然的簡單、狹窄的模式之內(nèi)，乘忽規(guī)潛貍在的悟損失網(wǎng)，尚丟未對成本實行全方甲位的控懷制。?全方火位成本顆控制?8誤區(qū)徒3：源成本嘉控制任模式烏沒有說確立（怎么管？）?1、尖成本喂管理百工作不夠全面和系統(tǒng)。成傍本控制革偏重于事后欣的反很饋，而對事前、事中控制不力。2、寇成本浴管理子基礎(chǔ)究工作輕薄弱，缺少一套完善?全過編程成本諒控制?的成淘本管撲理制鍬度。誼只求形式，不講實效。3、鋼考核孔制度不完善姜，力度不大。10觀嘉點促一丘：合約偏部、預算沸部是寸控制集工程每成本但的核菌心部繩門，罷他們對施榜工圖的社工程量進高行詳細的朽核算，與紹承建單位棉進行商噸務(wù)談判開、造疤價談舌判，鈔爭取裳得到史最優(yōu)本惠的飛工程宿承包價貸格。觀氧點誕二：規(guī)劃葡設(shè)計部是豬控制成本漂的核心部鴉門，他們典在前期對建筑平技術(shù)（感包括訂容積體率、搶使用遮率等隔）、爛工程傭技術(shù)兇進行系聯(lián)統(tǒng)的控唱制，享以此獎進行婆施工農(nóng)圖的腫設(shè)計禿管理趴，在少控制工醒程成本夫方面笑起到弓了“帆四兩靈撥千閉斤”以的作四用。觀點瓜三：項目報部是雹工程饅成本仰控制娛的核她心部鍋門，糊嚴把伍合同體關(guān)，柱嚴格貴執(zhí)行廢設(shè)計將意圖融，有日效控夏制設(shè)胖計變羽更和出現(xiàn)場攝簽證俊，是癢控制鼻工程燦成本認的實踏施部瓦門，駁作用度重大劫。討論季：營賭銷部里門是不是控律制成導本的呀核心耍部門娃呢？現(xiàn)狀既三、脅到底男誰是脫成本控制的核心部門？分析膨：以上洲觀點塌站在豈各部見門的煙角度碧來看鍋，都坑是有叮道理儀的，各部冤門在駕項目種開發(fā)蠶的不通同階膊段、恭不同粗角度鋒對成曠本的控制逼都發(fā)謎揮了微重要蟻的作定用。成本宋管理努是一轎項系胡統(tǒng)工挪作，欣牽一銹發(fā)而納動全萬身。肅成本控制濟執(zhí)行圖不僅伯僅是妹成本胖部的貼事情放，自那上而陸下都括應(yīng)有強烈幅的成艷本意籠識。代從建均筑設(shè)豎計到認各種抗土建洽設(shè)備希技術(shù)參數(shù)尾的選問用、拆從選催材用勿料到俗合同遣評判肺、從瘡商業(yè)稠談判到現(xiàn)鈴場工依程實枝施和還控制者，只兩有整叫體全耀過程悼嚴格葡的控控制才能哀有效閑做好富成本碧控制狹管理鼓。小結(jié)柿：不療同利突益原脫則下醉導致性成本員關(guān)注怪對象膽、工丸作內(nèi)容及迅方法靈等差壇異。討論幅：營到銷部矩門是明不是織控制督成本泊的核櫻心部臂門呢谷？答案壁：是螺的。分析投：營態(tài)銷部伸是如擊何來思控制桃成本峽的？營銷福部門兄首先幸需要萌提出也競爭鑼對手辯的樓驗盤和便樓盤首所在乖地的同宴一檔擾次的正樓盤尚，剖辯析客舌戶的解敏感背點，皇分析挑對手柏樓盤的霜定位侵、檔級次及野銷售館價格嘩，把發(fā)樓盤本設(shè)計顆與選敗材用翻料的需陷求描曲述清伸楚了盼。樓禿檔次獨、配款置、毅價格終定位汗清楚場了，項目追的目痕標成葬本基拖本上旱也就搖確定嗽了，蠢所以按營銷鞏部門笨也是控嚼制成逗本的總核心臭部門嚇。項腦目定勒位的壯檔次虹實際出上已部經(jīng)決定藝了項集目成媽本的袋高低宏，是彎項目擺成本雷策劃闖的前臭端。房企稅成本絡(luò)管理櫻是訴全員泰性、倘全程諷性、謊全方諷位系責統(tǒng)的鹽，需各個童部門般能力軟協(xié)作季，勸而不者是單浮獨一僚個部院門可嫌以完券成的勤。關(guān)注例：總粒部與項目疑公司成本管控職責及分工思考比：如僚何調(diào)動非成玩本管晌控人撕員控繁制成駝本的繡積極胃性？對標濤：總甜部與貨項目榮公司蝴成本壺管控材工作拳各自縣側(cè)重偉點成本杠部門換組織鬼架構(gòu)健設(shè)置裙常見社模式飯有三巴種：職能隸屬于財務(wù)適用于財務(wù)管控型的公司，便于收益監(jiān)控；整體資金統(tǒng)籌效率高，利于項目前期監(jiān)管成本核算效率高，但是成本策劃、成本控制偏弱。職能隸屬于工程對建安成本的控制強；合同、變更、結(jié)算效率高；采購招標、工程進度協(xié)同好；成本和工程缺乏互相監(jiān)督成本部獨立成本策劃：基于項目全生命周期視角的全成本策劃；成本控制：能夠以中立專業(yè)視角平衡成本控制；為項目投資收益管理奠定基礎(chǔ);跟工程、設(shè)計之間會存在扯皮情況1、成都本部游門職弄責發(fā)挎展方亡向--若-滿足螞成本約發(fā)展緞目標1)當企隙業(yè)成果本發(fā)凍展目可標從鈔“核焦算型辟”向到“控旁制型守”轉(zhuǎn)播變時宇，成誘本部主要共有七管大核蔥心職明現(xiàn)。2）當菌企業(yè)刃成本撈發(fā)展勞目標絕從“?？刂剖苄汀被颉笆膊邉澨仔汀笔呸D(zhuǎn)變連時，李成本平部主要冰職責槳是聚鳥焦前想期策球劃與餐后期標沉淀獻。關(guān)注握：總材部與佛項目畏公司懷成研本管渡控職倉責與不分工思考脊：如咬何調(diào)膝動非副成本幼管控慚人員輛控制恐成本臟的積蹄極性辛？案例玻：學恐習萬鹽科的拿交圈鐮文化勢、打綿破部偶門壁君壘溝通芽：在較萬科沉，部束門領(lǐng)辭導經(jīng)胳常問街下屬謝，這抬個問旨題你泰跟工夜程部奶交圈蘋沒有疏？跟客域服部帖交圈奧沒有季？跟排營銷最部交滋圈沒巖有？荷交圈怒結(jié)果兩怎樣垮？萬矛科的甚交圈文化油，其鞠實就忍是溝放通。蒜各部狡門、陽各專悟業(yè)信燃息互殺通，牢知道克彼此謠需要代什么配合鴨，及銷時消車除誤睬解，啟統(tǒng)一舞意見銜或目派標，盡并最雷終執(zhí)常行成姜功。溝通賽的目選標就遍是找召到雙該方共逝同認洲可的可區(qū)域型。分享…對標….跨部你門協(xié)數(shù)同--盟-要打待造扁線平化逮的部姐溝通仆平臺舞！故事油一某大脂學女感生公府開投析票選絹班花找，相已貌平柜平的諒小梅旨發(fā)表暴演說形：如果我仔當選允，再續(xù)過幾崗年，度在座哪的姐相妹可挎以向鏡自己安先生椒驕傲荒的說采，我上媽大學幼時，侮比班食花還喚漂亮捷！結(jié)子果，笛她全湊票當將選！感悟熱：有妄時候季說服歇別人糧支持聽你，堪不一躲定要剖證明姓你比別人哪優(yōu)秀美，而償是要環(huán)讓別溝人覺乓得，杯因為凍有你桐，他極們才更有蒼優(yōu)越垃感、鄭更有褲成就奇感。案例震：學若習萬筆科的慮交圈嘗文化葡、打吵破部門壁耕壘溝通：在