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第二章房地產(chǎn)產(chǎn)品概念第二節(jié)房地產(chǎn)產(chǎn)品體系及策劃一、房地產(chǎn)產(chǎn)品體系概念(一)房地產(chǎn)產(chǎn)品概念凡是能提供給市場的能夠滿足消費者或用戶某種需求或欲望的任何有形建筑物、土地和各種無形服務(wù)或權(quán)益均為房地產(chǎn)產(chǎn)品。(二)房地產(chǎn)產(chǎn)品體系概念指房地產(chǎn)產(chǎn)品組成元素所構(gòu)成的體系一個好的產(chǎn)品,不僅指房屋本身,還包括其所處位置、周邊環(huán)境、景觀、建筑風(fēng)格和歷史文脈等綜合性內(nèi)容。(三)房地產(chǎn)產(chǎn)品體系構(gòu)成房地產(chǎn)產(chǎn)品整體概念劃分為三個層次:1.房地產(chǎn)核心產(chǎn)品指能滿足消費者最基本的使用功能和基本利益。如安全、避風(fēng)遮雨、舒適、生活便利、鄰里和睦、保值增值等。2.房地產(chǎn)形式產(chǎn)品指房地產(chǎn)產(chǎn)品的實體和外在表現(xiàn)。如房地產(chǎn)的區(qū)位、質(zhì)量、外觀造型與建筑風(fēng)格、建筑材料、色彩、建筑結(jié)構(gòu)與平面布局、周邊環(huán)境。3.房地產(chǎn)附加產(chǎn)品指消費者購買和消費房地產(chǎn)時所得到的各種附加服務(wù)。如協(xié)助辦理房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、協(xié)助辦理按揭貸款、裝修、物業(yè)管理、人文環(huán)境、景觀設(shè)計。二、房地產(chǎn)產(chǎn)品策劃產(chǎn)品策劃是房地產(chǎn)策劃中最重要的一個環(huán)節(jié)。人們經(jīng)常說一個項目的成功70%取決于規(guī)劃設(shè)計即產(chǎn)品策劃,30%取決于后期的營銷推廣??梢姰a(chǎn)品策劃在房地產(chǎn)策劃中的重要性。(一)房地產(chǎn)產(chǎn)品策劃的概念房地產(chǎn)產(chǎn)品策劃,就是對房地產(chǎn)及住宅產(chǎn)品進行謀劃和運籌,以滿足人們對房地產(chǎn)產(chǎn)品的特定要求。產(chǎn)品策劃的重點是“顧客就是上帝”,一切圍繞客戶的需求來策劃產(chǎn)品,注重產(chǎn)品的舒適性和藝術(shù)性,使人們對產(chǎn)品的喜愛和喜悅而促進人們的心身健康。(二)房地產(chǎn)產(chǎn)品策劃內(nèi)容1.產(chǎn)品調(diào)研

產(chǎn)品的前期策劃中最重要的是調(diào)研,對區(qū)域競爭產(chǎn)品的調(diào)研,對購房者消費傾向的調(diào)查,目的是了解需求和供應(yīng)狀況,為產(chǎn)品定位作好準備。

2.項目定位

在產(chǎn)品調(diào)研的前提下,對產(chǎn)品進行恰如其分的定位,包括確定具體位置,目標客戶定位,這最重要,因為產(chǎn)品竣工后是賣給他們的,還有產(chǎn)品品質(zhì)定位、產(chǎn)品功能定位、產(chǎn)品地段定位、產(chǎn)品規(guī)模定位、產(chǎn)品形象定位等。3.產(chǎn)品輕規(guī)劃膨設(shè)計懇這你是策珠劃的砌重心蹈,根肆據(jù)目苦標客荒戶的坡特性新分析艷,產(chǎn)躁品就嚼為它采量身財而做屢。包枕括規(guī)表劃設(shè)革計、勾建筑爬設(shè)計肥、環(huán)呆境設(shè)裂計、郵戶型蹈設(shè)計番、配責(zé)套設(shè)火計、支物業(yè)典服務(wù)演等。4.產(chǎn)品畝細節(jié)詢設(shè)計升采兄用新合技術(shù)允、新億材料紀、新鐮設(shè)備徹,先肉進的肉生產(chǎn)親工藝徐,保究證產(chǎn)眾品質(zhì)虎量。5.產(chǎn)品澇營銷廊針詢對量孔身定暴做的崇目標肯客戶背推出百產(chǎn)品纏的半賢成品報或成喜品,羞包括伯產(chǎn)品貓的包固裝、勿產(chǎn)品出的推校廣等值。6.產(chǎn)品傘服務(wù)插這求里主鎮(zhèn)要是阿售后戲服務(wù)繩,目那的是認把產(chǎn)克品的艘價值吉提升我和延濾長。第二驚節(jié)辟建筑部類型嘆與風(fēng)飄格一、插住宅乒產(chǎn)品鹿的類救型按照圍住宅孟的層聰次劃脈分(一從)普丹通住子宅公寓費和住位宅的豈區(qū)別.d浩oc1.多層釣住宅總層俯數(shù)在4—郊7層之換間的脫不設(shè)翻電梯麗的建恢筑具有蹄經(jīng)濟迎性、衣靈活也性和徐綠化衣率高蛇的特墓點2.小高謝層總層饒數(shù)在7—須12層之球間的麻設(shè)置駕電梯紗的建炭筑具糠有節(jié)壺約土粗地、毅綠化會率高區(qū)、經(jīng)竭濟性謹好的傍特點3.高層總層蠶數(shù)在12層以戚上的北設(shè)置恩電梯枝的建兼筑具由有視孤線開昏闊、共容積際率高掃、節(jié)難約用嫌地的即優(yōu)點栽,但旗造價督相對珍較高根,綠優(yōu)化率腫低,果部分叛住房繡朝向憑和采喪光質(zhì)供量下斬降。(二撈)別佩墅指層訂數(shù)在1—扎3層的伏住宅蜜具有包風(fēng)格糊多樣落、技由術(shù)要票求不戶高以亦及人撫性化嘆的優(yōu)霉點。(1)獨幼棟別孝墅(2)雙秒拼別盜墅(3)聯(lián)壺排別冶墅(1)獨鬼棟別傅墅獨棟罰別墅饅即獨姥門獨秋院,拍上有糟獨立任空間凝,下乏有私疫家花價園領(lǐng)汪地,竄是私指密性癢很強鉛的獨疑立式找住宅件,表風(fēng)現(xiàn)為忙上下賤左右椒前后罵都屬烈于獨譯立空抗間,六一般小房屋腹周圍安都有律面積覆不等奸的綠首地、垂院落興。這盲一類察型是灰別墅稈歷史對最悠枯久的即一種械,也管是別含墅建均筑的祝終極刪形式者。(2)雙持拼別余墅它是聯(lián)排棉別墅與獨棟源別墅之間巨的中客間產(chǎn)懼品,忙由兩造個單升元的焦別墅時拼聯(lián)吐組成恨的單棟別墅伍。聯(lián)排拔別墅聯(lián)排休別墅停發(fā)源申于英國,在鏡歐美王普遍續(xù)存在撓。位交置往描往在蠻靠近彎城市劉交通尋方便笛的郊嘆區(qū),津高度使一般缸不過5層,觸鄰居珠之間你有共零用墻你,但絹獨門久獨戶嫁。在局西方當,聯(lián)右排別駁墅的救主人折是中起產(chǎn)階幼級或添新貴晨階層竊。在中國,它桑們則評屬于葛高消棟費人漂群。二、保建筑植風(fēng)格(一公)歐啄洲風(fēng)租格1.希臘藥風(fēng)格屋頂遞為低成坡度躲的山問墻,域在三訊角形辛屋檐同下有添寬長臘的上炭楣帶負,門毒廊由話若干搜根圓狠形的臥立柱香支撐捎。2.羅馬表風(fēng)格正立儲面是汽一個嶄與屋災(zāi)檐等禾高的勸古典華門廊換,古飄典門廁廊由拿四根伴基礎(chǔ)威為方裁形的它柱子妥,窗縣戶是說按中煉心周傻堆成答分布犁。巴黎信圣母株院3.哥特投式風(fēng)卵格最鮮采明的竹特點磨是高戶聳的體塔尖允,超章長的萬尺度侄,繁步縟的亦裝飾朱,整未體上扔給人筋一種伶深入腸云端均的感獄覺。4.巴洛溫克式滔風(fēng)格詞的算原意源是奇屑異古伯怪特點襯是外邀形自逐由,釋喜好宗富麗虎的裝礙飾和速雕刻鈴、強膏烈的丹色彩芳,刻灰意追伯求繁罰瑣,威常用透橢圓澇形空攀間,悉建筑存物上等加上戚圓拱期頂、貞雕像睡、雕亞刻。(二勢)北忌美風(fēng)山格1.殖民公復(fù)興懶風(fēng)格1.南加緣瑞州式棗風(fēng)格外立修面使透用偏帶暖的疾中性刺顏色滾的涂炸料,波墻基熔部分萍使用理石材菜作裝讓飾,肌留存托建筑痛外型映的粗礦加工吵線條粉,顯襲得純盡樸、肚粗獷拖、自勤然、戚厚重忍、寧忠靜三、睡中式攔風(fēng)格1.海派卡風(fēng)格海派占建筑禁由毛拔石作腎基座吹,面飾磚貼旬面,稀在門飾、播床套系、陽釀臺、句外墻煉角等公局部預(yù),加怠了一哀些西俗方建惕筑的避符號鼻,形版成細宰膩、許精致略、小伍家碧揪玉的夕建筑權(quán)風(fēng)格2.江南紋園林槐風(fēng)格江南神園林漆的特鞭點是要圍合杠型建息筑,徐建筑重局部童用坡柳頂、纏粉墻為、黛快瓦,元力求蜻“最繪好的鑄私密廣性,紙最大庸的私撈家花鋪園”脅之一償效果攏。3.京派結(jié)傳統(tǒng)廢庭院嫁風(fēng)格第三繁節(jié)習(xí)景鍛觀類透型與訪風(fēng)格一、疏水主蘿題景建觀營造偉以水帥文化除為主撇題的共景觀諸,可輪以就嗚近引贊入活材水,友將各糧種水鐮景組窯織起卸來,什也可天制造沾人工負水景奪裝置漏,如捕設(shè)置纏卵石蒸、小搭亭、叔木棧爪橋等領(lǐng)景觀袋?!都t樓缺夢》片段進入開石洞賴來。跟只見靜佳木遲蔥蘢吩,奇袋花熌卻灼,購一帶宗清流團,從夢花木殲深處傷曲折壘瀉于跌石隙觀之下研。再達進數(shù)榆步,若漸向床北邊某,平腥坦寬買豁,朋兩邊暑飛樓編插空鞭,雕捧甍繡斷檻,爸皆隱片于山蜓坳樹栗杪之奧間。逮俯而配視之腔,則森清溪必瀉雪礎(chǔ),石夸磴穿隆云,桃白石戀為欄疫,環(huán)陶抱池疊巖,竭石橋峰三港帳,獸杯面銜雄吐。躍橋上添有亭話?!獙氂袼深}曰島“沁獵芳”繞堤只柳借愚三篙正翠,折隔岸地花分呀一脈陵香出亭鎮(zhèn)過池將,一翅山一辟水,芒一花導(dǎo)一木既,莫住不著紐奉意觀乒覽。之忽抬前頭看縱見前濤面一軍帶粉抗垣,響里面容數(shù)楹米修舍螺,有墓千百五桿翠弄竹遮婦映。肆進入輛,只命見入女門便今是曲閱折游辣廊,冠階下街石子壁漫成討?zhàn)费I吓擅嫘∈鲂烧f三間新房舍盡,一啊明兩掠暗,伍里面合都是青合著原地步藥打就乳的床姿幾椅解案。負從里玻間房飲門又互得一辣小門駁,出狐去則訂是后孟院,等有大濁株梨扮花兼祥著芭坊蕉。削又有野兩間撥小小神退步看。后掠院墻蟲下忽臺開一懷隙,敞得泉私一派畫,開欠溝僅瓦尺許恰,灌尼入墻舞內(nèi),槳繞階叛緣屋懼至前繩院,議盤旋神竹下槽而出肌?!獙氂裾痤}曰貼“有縮慧鳳來放儀”二、池體育彩文化裹主題虎景觀通過獎設(shè)計貧,將拒體育哨設(shè)施蜓有機皮融入爸到景斧觀中魄,賦須予小霜區(qū)景蹲觀獨境有的窩體育掘特色蛋,讓蟻人們?nèi)詹唤?jīng)殿意中古感受而到一身種源密于體刑育、禁有超拆出體謎育本令身的館美好洲氛圍吳。三、肢原生煩態(tài)主啟題景庭觀這種加景觀埋出發(fā)紋點是阻遵循旺自然慎規(guī)律每,使伴人們者有徹底競回歸貫大自劣然的皮感受父,景容觀里省種植偏從原拼始森林到中挑雞選的奧樹種壇,這鈔些樹遮木造感型優(yōu)秩美,痛樹葉寬資大,橫具有可遮陰修功能堂。自她然園托林將老社區(qū)寶內(nèi)的交近通和兆休閑壟功能

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