房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)與不確定性

第五章房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)與不確定性分析第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)第二節(jié)盈虧平衡分析和敏感性分析第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)概述一、房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)是指在房地產(chǎn)開發(fā)過程中出現(xiàn)的，可能導(dǎo)致投資損失乃至投資失敗的各種因素發(fā)生的可能性，以及風(fēng)險(xiǎn)因素一旦發(fā)生給房地產(chǎn)開發(fā)活動和預(yù)期目標(biāo)造成的損失程度。二、房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)識別房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在投入資金的安全性、期望收益的可靠性、投資項(xiàng)目的變現(xiàn)性和資產(chǎn)管理的復(fù)雜性四個(gè)方面。把風(fēng)險(xiǎn)劃分為對市場內(nèi)所有投資項(xiàng)目均產(chǎn)生影響、投資者無法控制的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和僅對市場內(nèi)個(gè)別項(xiàng)目產(chǎn)生影響，投資者可以控制的個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)。系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)稱為不可分散風(fēng)險(xiǎn)或市場風(fēng)險(xiǎn)，即個(gè)別投資風(fēng)險(xiǎn)中無法在投資組合內(nèi)部被分散、抵消的那一部分風(fēng)險(xiǎn)。系統(tǒng)爪風(fēng)險(xiǎn)通貨字膨脹正風(fēng)險(xiǎn)市場堡供求辜風(fēng)險(xiǎn)周期使風(fēng)險(xiǎn)變現(xiàn)膚風(fēng)險(xiǎn)利率餅風(fēng)險(xiǎn)政策勢風(fēng)險(xiǎn)政治穗風(fēng)險(xiǎn)或然傭損失喝風(fēng)險(xiǎn)1、通夠貨膨剛脹風(fēng)賊險(xiǎn)又稱列為購沒買力相風(fēng)險(xiǎn)耀，是及指投鞏資完島成后鏈所收匙回的傘資金鏟與初蘇始投漠入資界金相姓比，指購買邀力降失低給珍投資數(shù)者帶割來的惡風(fēng)險(xiǎn)執(zhí)。2、市評場供畜求風(fēng)甜險(xiǎn)是指順投資球者所朱在地籃區(qū)房飾地產(chǎn)幻玉市場匆供求統(tǒng)關(guān)系朱的變但化給抬投資遇者帶細(xì)來的強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)溝。市場瘡供求防關(guān)系田房地絕產(chǎn)價(jià)腔格的拖變動具體柳變現(xiàn)籍為租湊金收注入的礦變化架和房殼地產(chǎn)浪價(jià)值憶的變澤化廣。3、周叔期風(fēng)舌險(xiǎn)是指漠房地踐產(chǎn)市碰場的饞周期對波動恥給投喜資者吩帶來奶的風(fēng)升險(xiǎn)。房地關(guān)產(chǎn)市噸場的朽周期吃波動昂主要夜分為寬：復(fù)宋蘇與蔬增長殲階段對、繁罷榮（旁波峰謝）階藏段康、危覺機(jī)與佳衰退機(jī)階段籍、蕭希條（鴉波谷疫）階矮段四固個(gè)階栗段。當(dāng)房荒地產(chǎn)桂市場江從繁暗榮階偶段進(jìn)毫入?？鞕C(jī)與漠衰退浴階段丹，進(jìn)勾而進(jìn)嚷入蕭質(zhì)條階叫段時(shí)蕩，房翻地產(chǎn)綱市場韻將出幕現(xiàn)持似續(xù)時(shí)高間較房誠長的自房地予產(chǎn)價(jià)財(cái)格下覺降，隱交易磚銳減輛，新刮開發(fā)瓦建設(shè)睡規(guī)模霉縮小烈等情到?jīng)r，抱給房泳地產(chǎn)它投資過者造昆成損壁失。4、變通現(xiàn)風(fēng)班險(xiǎn)是指白急于繁將商侄品兌虛換為猶現(xiàn)金甜時(shí)由小于折逼價(jià)而垮導(dǎo)致它資金刷損失芽的風(fēng)遲險(xiǎn)。房地靠產(chǎn)屬億于非故貨幣掀財(cái)產(chǎn)逐，具棕有獨(dú)舍一無否二、威價(jià)值干量大澡的特腥征，碌銷售春過程肆復(fù)雜當(dāng)，其譽(yù)擁有梅者很俊難在榆短時(shí)李期內(nèi)嶺將房導(dǎo)地產(chǎn)椒兌換濃成現(xiàn)麻金。困因此側(cè)，當(dāng)下投資塘者由拆于償朋債或姐其他茄原因蒜急于糾將房捆地產(chǎn)遍兌換蜻為現(xiàn)欺金時(shí)殺，就倍有可舟能使交投資端者蒙遍受折奶價(jià)損拉失。5、利勵(lì)率風(fēng)借險(xiǎn)利率距會對拜房地恒產(chǎn)投劫資產(chǎn)槳生以亮下影膽響：一是莖導(dǎo)致找房地終產(chǎn)實(shí)飾際價(jià)引值折聚損，鍬利用執(zhí)升高擱的利擁率對堪現(xiàn)金冶流折責(zé)現(xiàn)，畢會使字投資擋項(xiàng)目技的財(cái)津務(wù)凈擺現(xiàn)值罵減少禮，甚漂至出庸現(xiàn)負(fù)棟值；二是鏡會加厘大投啞資者裂的債兇務(wù)負(fù)釘擔(dān)，戲?qū)е履€貸圓困難泉。利率突升高美還可扎以抑配制房詠地產(chǎn)塔市場有上的柏需求煉數(shù)量紡，從正而導(dǎo)而致房頃地產(chǎn)卸價(jià)格假下降全。6、政舊策風(fēng)瞞險(xiǎn)政府頸有關(guān)盆房地俊產(chǎn)投悼資的孟土地陜供給混政策哥、稅往費(fèi)政啟策、既住房海政策撈、價(jià)石格政頂策、劉金融拔政策僵、環(huán)蓋境保插護(hù)政千策等蘿，均緞對房旺地產(chǎn)雀投資喚者收恩益目核標(biāo)的柄實(shí)現(xiàn)越產(chǎn)生理巨大葬影響記，從些而給吩投資努者帶坊來風(fēng)停險(xiǎn)。7、政燒治風(fēng)厲險(xiǎn)政治計(jì)風(fēng)險(xiǎn)繁主要催由政從變、鞏戰(zhàn)爭龍、經(jīng)隔濟(jì)制歸裁、戰(zhàn)罷工查、騷例亂等遵因素鐵造成旅。政治汽風(fēng)險(xiǎn)里一旦細(xì)發(fā)生唱，不汁僅會問直接秘給建忌筑物霧造成馬損害珍，而駁且會騎引起斑一系峽列其撓他風(fēng)暖險(xiǎn)，愿是房職地產(chǎn)汁投資摩中危耽害最柳大的候一種渣風(fēng)險(xiǎn)名。8、或童然損蜘失風(fēng)徑險(xiǎn)或然材損失潑風(fēng)險(xiǎn)捧：是侵指火宏災(zāi)、往風(fēng)災(zāi)蛙或其滅他偶秧然發(fā)苗生的驢自然便災(zāi)害質(zhì)引起核的置琴業(yè)投竿資損紙失。非系各統(tǒng)風(fēng)疫險(xiǎn)多來光自于斥企業(yè)詳內(nèi)部素以及法合作烈者，擇主要籠包括始融資據(jù)風(fēng)險(xiǎn)掌、項(xiàng)凱目策敢劃風(fēng)嗽險(xiǎn)、德管理糖風(fēng)險(xiǎn)有、合訂同糾數(shù)紛風(fēng)誰險(xiǎn)、桐建筑句技術(shù)本風(fēng)險(xiǎn)杜等。吉也液稱為和個(gè)別奴風(fēng)險(xiǎn)莊。房地毯產(chǎn)開報(bào)發(fā)項(xiàng)前目風(fēng)丙險(xiǎn)的護(hù)規(guī)律亭性特磚征：蟲在住洗宅、齒寫字來樓、多商業(yè)跪用房畝和工南業(yè)廠趙房之玻間的非比較工中，風(fēng)險(xiǎn)梯是呈椒現(xiàn)一己種遞振增趨爸勢。其非中的逮不確席定性別越強(qiáng)渡，風(fēng)專險(xiǎn)變顯越大短。一略般住宅項(xiàng)目歷的風(fēng)趴險(xiǎn)較貴低。第二數(shù)節(jié)綠房地川產(chǎn)項(xiàng)界目喪不確傷定性合分析如果競你或役者你指的家共人要汁投資哲房地廟產(chǎn)，畢而要館投資燙的房閘地產(chǎn)魔不僅痕要考駐慮居尺住需古要，如而且幕要考撤慮以決后的扮收益律，是姻否會繼毫不偵猶豫攀的進(jìn)且入房康地產(chǎn)朽市場尼呢？那如果滅不是輔，主旅要的釣困難批在哪醬里？如果蓮你是導(dǎo)一個(gè)角房地雁產(chǎn)開掏發(fā)商蓋，你芬拿項(xiàng)追目進(jìn)過行開悶發(fā)建踏設(shè)的查顧慮吳是什協(xié)么？假設(shè)房地手產(chǎn)項(xiàng)縮慧目的昂不確貨定性瘋分析縮慧，就應(yīng)是考察撓建設(shè)寬投資可、經(jīng)梯營成溫本、舟項(xiàng)目舍售價(jià)飄（租稿金）嘗、銷辦售量抬等因雹素變懷化時(shí)，慨對項(xiàng)目邁經(jīng)濟(jì)鐮評價(jià)指標(biāo)串產(chǎn)生尤的影扁響。不確杰定分時(shí)析是號房地屯產(chǎn)開遙發(fā)項(xiàng)雹目和麻置業(yè)漿項(xiàng)目唐經(jīng)濟(jì)飼評價(jià)劇的重陳要組磁成部看分，尺對項(xiàng)非目投治資決軍策的燦成敗襯有著澤重要配的影韻響。房地婆產(chǎn)開妻發(fā)投艇資主辣要的梢不確曠定性慣因素項(xiàng)目不確定性因素資本化率租售價(jià)格土地費(fèi)用開發(fā)周期建安工程費(fèi)融資成本建筑面積房地察產(chǎn)置浩業(yè)投聚資主禁要的六不確悔定性李因素購買價(jià)格權(quán)益投資比率出租率或空置率運(yùn)營費(fèi)用置業(yè)投資不確定性因素房地乒產(chǎn)開擺發(fā)項(xiàng)悔目不振確定振性分睜析方涌法包懂括盈虧政平衡卡分析闊和敏恐感性皂分析。一、樂房地?cái)r產(chǎn)開牲發(fā)項(xiàng)每目的書盈虧賣平衡防分析二、天敏感憑性分驅(qū)析一、葉房地邁產(chǎn)開娃發(fā)項(xiàng)勿目盈違虧平廊衡分爪析盈虧耳平衡泊分析克是在旨項(xiàng)目碰達(dá)到胃設(shè)計(jì)研生產(chǎn)狡能力牧的條懷件下貪，通慚過盈虧四平衡警點(diǎn)（Br誕ea蛛k弟Ev勝en襲P脾oi費(fèi)nt）分深析項(xiàng)目丟成本與收益的平腥衡關(guān)表系。繼在這習(xí)一點(diǎn)運(yùn)上，留銷售伶或經(jīng)多營收執(zhí)入等狗于總愉成本患費(fèi)用地，正父好盈墓虧平熔衡。盈虧胸平衡飯分析別主要桂分為線性答盈虧除平衡趣分析和非妨線性育盈虧茄平衡衣分析慚兩種月。房地掉產(chǎn)項(xiàng)判目的鏡盈虧武平衡自分析主要偶是分逆析計(jì)公算一士個(gè)或彈多個(gè)鐘風(fēng)險(xiǎn)童因素浴變化涌而使躲房地至產(chǎn)項(xiàng)眉目達(dá)紙到利潤佳為零時(shí)的盈虧銜平衡風(fēng)點(diǎn)。利潤B=銷售渣收入R-總成憂本C其中這：銷汽售收幸入R=腹PQ銷（1-符α-免β）式中載：P—單位舟商品犬平均鼠售價(jià)堪（單遙位：排元/平方嫌米）Q銷—開發(fā)釀商品稻實(shí)際我銷售叉量，扛假設(shè)薦項(xiàng)目識開發(fā)慰后均裕可全匯部售摸出，澆則Q開=Q銷α—銷售節(jié)稅金引率β—銷售其傭金何率其中惠：總成以本C=外F+競VQ開式中送：F—固定麻成本麥。是英指在宅總成楊本中覺，不冤直接芳隨產(chǎn)政品產(chǎn)愉量變襪動而居變動寺的成年本費(fèi)乖用，順如土策地費(fèi)速用等名。V—單位組變動扭成本級。繼是指甲在總餃成本由中，帆隨產(chǎn)丙品產(chǎn)桑量變冠動而館成比當(dāng)例變艦動的欠成本縱費(fèi)用蓄。如饞房屋升開發(fā)項(xiàng)中的歐建筑白安裝鄉(xiāng)豐工程修費(fèi)Q開—房地趴產(chǎn)商鉗品實(shí)娃際開項(xiàng)發(fā)量代入倚公式正得到事：B=吊PQ銷（1-爽α-謝β）-（F+姐VQ開）盈虧壞平衡圖QQ0費(fèi)用、收入F固定成本BEP銷售收入R=PQ銷（1-α-β）總成本=F+VQ開V可變成本虧損盈利當(dāng)B=冠0時(shí)，其中Q0——項(xiàng)目郊的盈供虧平偽衡點(diǎn)調(diào)開發(fā)抱量如果脹項(xiàng)目低的設(shè)立計(jì)或硬計(jì)劃隔開發(fā)該量為Q設(shè)，則痕項(xiàng)目般風(fēng)險(xiǎn)蒙率為r：B=餅PQ銷（1-爛α-族β）-（F+陸VQ開）風(fēng)險(xiǎn)染率r反映揀項(xiàng)目掉由于畜外界羽條件貧變化伍的風(fēng)加險(xiǎn)程推度。風(fēng)險(xiǎn)槳率r值越綱大，孤項(xiàng)目笑的風(fēng)墓險(xiǎn)程蠅度越握大。項(xiàng)目失風(fēng)險(xiǎn)臉率參韻考值r值<70%70%~75%75%~85%85%~90%>90%風(fēng)險(xiǎn)狀況安全較安全不很安全要謹(jǐn)慎危險(xiǎn)例題哄：某浩開發(fā)墊商擬答在一攀塊土丘地上膜進(jìn)行商住宅感開發(fā)票，該體項(xiàng)目霸規(guī)劃和總建默筑面?zhèn)z積20聯(lián)00我0平方奔米，或土地慈投入何等固定瞧成本為35償00萬元委，建筑煮安裝兆工程寶費(fèi)為14親50元/平方交米。筑項(xiàng)目銷售們價(jià)格為42遲00元/平方香米，銷售蒙稅金痛率為7%（稅械金包康括營意業(yè)稅蟻、城柿市建末設(shè)維沃護(hù)稅量、教汁育費(fèi)尖附加淹、防蛾洪基承金和焦土地傳增值譽(yù)稅等恰）。遼假設(shè)曾項(xiàng)目掏開發(fā)利后均刑可全保部售礎(chǔ)出，銷售智傭金隱提取熱率為1.標(biāo)5%，試計(jì)閑算該轟項(xiàng)目硬的盈距虧平報(bào)衡點(diǎn)復(fù)，并何判斷頭風(fēng)險(xiǎn)宵程度砍。解：戀已知盆：銷免售價(jià)聞格P=酸42鞭00元/平方封米固定篇成本F=控35彈00萬元可變腿成本V=武14爽50元/平方照米Q開=Q銷=2稈00森00平方缸米銷售矛稅金循率α=彼7%銷售蝦傭金州率β=減1.估5%當(dāng)利黨潤B=雹0時(shí)，=1點(diǎn)46匯25紹.9稻9平方渠米則=7身3.抓13俱%<企75釋%，則劇該項(xiàng)隨目較疫安全怎，具安有較構(gòu)強(qiáng)的遮抗風(fēng)墓險(xiǎn)能騎力。練習(xí)課本P1明32搞——粘7題二、自房地鹿產(chǎn)開之發(fā)項(xiàng)規(guī)目的闖敏感齊性分枯析單因拜素敏家感性里分析多因概素敏惜感性據(jù)分析第三垂節(jié)弱房地號產(chǎn)開逗發(fā)項(xiàng)姜目風(fēng)流險(xiǎn)分漫析風(fēng)險(xiǎn)援定義風(fēng)險(xiǎn)列是指烈在一叫定條瓦件下拐和一博定時(shí)鍛期內(nèi)研可能虹發(fā)生頁的各皇種結(jié)蜓果的州變動怎程度弦。風(fēng)險(xiǎn)連是指嶺投資辣的實(shí)火際收咬益與覺期望代的或壯要求句的收刪益的農(nóng)偏差圣。所謂糧風(fēng)險(xiǎn)州，在市經(jīng)濟(jì)聚活動鎮(zhèn)中包管括兩帽方面攔的內(nèi)恨容：非其一牛，遭淺受經(jīng)遼濟(jì)損佛失；朋其二敞，實(shí)戒際所稼獲得炒的收斧益小投于預(yù)旨期收們益（索希望儉獲得墨的收算益）班之差精。一、系不確撫定性口分析往與風(fēng)祖險(xiǎn)分競析尊的區(qū)雹別和搞聯(lián)系（一載）風(fēng)刪險(xiǎn)和蹄不確脾定性涂是兩佩個(gè)不鏟完全距相同央但有桂密切糖相關(guān)漏的概沉念。1．不宿確定岔性是除風(fēng)險(xiǎn)店的起緊因2．不禁確定須性與站風(fēng)險(xiǎn)艘相伴穴而生3．不歷確定辦性與逗風(fēng)險(xiǎn)第的概輛念不鼓完全糟相同（二當(dāng)）區(qū)醉別通過課不確啊定性鄰分析現(xiàn)可以買找出收影響梢項(xiàng)目殘效益松的敏動感因逐素，雷確定棒敏感級程度能，但予不知僚這種盡不確溪定性鑰因素諒發(fā)生擠的可綢能性縮慧及影箭響程牢度，票因而葬不能協(xié)代替疊風(fēng)險(xiǎn)裝分析攪。通過嚷風(fēng)險(xiǎn)剖分析混可以疾得到僚不確辜定因滴素發(fā)佩生的晌可能負(fù)性以薯及給抄項(xiàng)目謎帶來毛經(jīng)濟(jì)逢損失晉的程鳴度。一、渠不確購定性址分析染與風(fēng)朝險(xiǎn)分喬析圍的區(qū)位別和殼聯(lián)系二、房地享產(chǎn)開胖發(fā)項(xiàng)燈目把風(fēng)險(xiǎn)殺分析凡的方泰法1、專蘋家調(diào)評查法2、層器次分族析法3、概臉率分車析方泊法4、蒙箏特卡牛洛分靠析方破法1、專赤家調(diào)擾查法專家菌調(diào)查節(jié)法是答憑借遙專家貧的經(jīng)籠驗(yàn)對左項(xiàng)目堵各類誦風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)因素指及其壩風(fēng)險(xiǎn)瘦程度堵作出聾定性復(fù)估計(jì)楊。主要蔑形式億是將劫多位肥專家設(shè)對項(xiàng)陜目風(fēng)篇險(xiǎn)因膚素、要風(fēng)險(xiǎn)促發(fā)生笨的可蒜能性雹及風(fēng)拖險(xiǎn)對預(yù)項(xiàng)目跌的影傍響程旱度進(jìn)輔行評冷定，螞將多江位專鄭家的復(fù)經(jīng)驗(yàn)硬集中講起來絨形成湯分析趕結(jié)論壇。課本P1慨23掌—專家懸調(diào)查縮慧表2、層臭次分各析法3、概貧率分專析法(1單)概率捏的確嫌定方博法客觀示概率而估計(jì)是根爸據(jù)大益量的提試驗(yàn)?zāi)様?shù)據(jù)慣，用林統(tǒng)計(jì)糕的方究法計(jì)尼算某們一風(fēng)產(chǎn)險(xiǎn)因胃素發(fā)釘生的濱可能真性，痛它是豬不以族人的偽主觀斤意志雷為轉(zhuǎn)消移的警客觀獄存在草的概油率，剖因此綢得出叮的結(jié)典論是襖較為閃準(zhǔn)確騙的。熊客觀饒概率渣的計(jì)且算需護(hù)要足掘夠多始的試邊驗(yàn)數(shù)塔據(jù)作外支持牧。主觀歐概率艇估計(jì)是當(dāng)旨某些捆事件叨缺乏鼓歷史負(fù)統(tǒng)計(jì)太資料停時(shí)，陸由決滲策人應(yīng)自己駛或借踐助于倦咨詢志機(jī)構(gòu)弟或?qū)B家憑擁經(jīng)驗(yàn)賊進(jìn)行頑估計(jì)膀得出班的。啄實(shí)際籍上，少主觀神概率拒也是賠人們唐在所共掌握冊的大捐量信盈息或段長期怕經(jīng)驗(yàn)肉積累殼的基驚礎(chǔ)上存，進(jìn)秤行合喬理的務(wù)邏輯涼推理顧、判柿斷、殘綜合屠而形船成的晃，并秤非純幻玉主管產(chǎn)的隨更意猜請想。項(xiàng)目刃開發(fā)方前期孕的風(fēng)庸險(xiǎn)估垂計(jì)最澡常用暑的方撞式是膚由專宜家或枕決策制者對奔事件雖出現(xiàn)篩的可要能性旬做出主觀缺估計(jì)。（2）概揚(yáng)率分未析的殺步驟列出紅需要碗考慮衛(wèi)的風(fēng)你險(xiǎn)因偉素，釣如投眼資、臺成本陷、銷捉售價(jià)飾格等飯；設(shè)想脈這些巧風(fēng)險(xiǎn)哄因素孟可能浸發(fā)生醬的狀項(xiàng)態(tài)，詢確定播主要秋的不鞭確定柿性因溫素；分別訂確定量各種掌狀態(tài)翻的發(fā)歡生概腰率，蟲各種稱狀態(tài)勵(lì)的發(fā)搶生概屯率之魯和等拳于1；分別揉求出社各種霉風(fēng)險(xiǎn)施因素孩發(fā)生李變化欣時(shí)，瞞方案秧凈現(xiàn)扛金流砌量各避狀態(tài)塑發(fā)生歉的概聽率和薪相應(yīng)完?duì)顟B(tài)狂下的拖凈現(xiàn)避值NP拐V（j）；求方踢案凈品現(xiàn)值衰的期朽望值盲（均碰值）E(疼NP兇V)；其賢中Pj—第j種狀位態(tài)出悔現(xiàn)的河概率緞；k—可能耽出現(xiàn)畝的狀繡態(tài)數(shù)券。求出缸方案翼凈現(xiàn)叛值非球負(fù)的濕累積駝概率騙；對概敢率分威析結(jié)膜果做單說明襖。例：色結(jié)合突課本P1路20中房墳地產(chǎn)慎開發(fā)比項(xiàng)目勁的各副項(xiàng)數(shù)歡據(jù)，瘦根據(jù)克經(jīng)驗(yàn)返和預(yù)拳測，禁開發(fā)憂成本所和銷互售收斧入是旋需要訓(xùn)分析石的兩閉個(gè)主娛要不遍確定俯性因遞素，屯開發(fā)憐商對朝凈現(xiàn)某值的溫最低芒要求學(xué)為20雪00萬元燃，試扶計(jì)算甘項(xiàng)目伐的財(cái)今務(wù)凈子現(xiàn)值聞的期捎望值尤、財(cái)干務(wù)凈喪現(xiàn)值什大于滿等于爭零的技概率難和凈階現(xiàn)值宵大于20抵00萬元牲的累游積概予率。解：確定踏了開發(fā)努成本燦和銷面售收漁入為需額要分瀉析的慘兩個(gè)眨不確論定性極因素桐，請綠十位電專家典學(xué)者組采用往特爾污菲法糕預(yù)測劣兩個(gè)云因素訪發(fā)生胳變化大的概特率：概率 變幅變動因素-10%0+10%銷售收入0.30.30.4開發(fā)成本0.30.40.3列出啟本項(xiàng)局目的鋪凈現(xiàn)絡(luò)金流脅序列岔的全揀部可稠能狀劫態(tài)共燙計(jì)9種，揮然后欲分別敢計(jì)算飲出各穴個(gè)狀某態(tài)下宋的概奸率Pj、財(cái)棄務(wù)凈宜現(xiàn)值駝和加宮權(quán)財(cái)辦務(wù)凈像現(xiàn)值沈，從猛而求技得項(xiàng)油目的算財(cái)務(wù)蔽凈現(xiàn)伴值的辭期望薯值E(暖NP替V)。12345678開發(fā)成本