論德國土地登記的法律制度

論德國土地登記的法律制度

一、德國立法的相關(guān)規(guī)定(一)德國物權(quán)法上不動產(chǎn)變動的法律機制德國的土地概念包括建筑物。土地登記名義上是土地登記，實際上是不動產(chǎn)登記。《土地登記條例》、條例的施行細則及修訂的《土地登記命令》作為土地登記的程序法,主要是關(guān)于土地登記機關(guān)與土地登記簿的設(shè)置,登記的要件以及登記中應(yīng)遵循程序的法律規(guī)范。這些規(guī)定與民法典所確立的主要規(guī)范土地物權(quán)變動生效要件的實體規(guī)則共同構(gòu)筑了德國不動產(chǎn)物權(quán)變動的法律機制。實體的與程序的土地登記法,相互補充,相互交織。(二)土地登記簿1、土地登記簿土地登記簿,僅被界定為對某一特定地域轄區(qū)內(nèi)的土地以及在該土地上所成立的法律關(guān)系的官方記錄,2、土地登記簿頁每一宗土地或共同登記下的數(shù)宗土地,均設(shè)置一項土地登記簿簿頁。該土地登記簿簿頁,就是《民法典》所規(guī)定意義上的“土地登記簿”。土地登記簿簿頁包括以下兩個部分:(1)狀態(tài)目錄。反映一宗土地或數(shù)宗土地的狀態(tài)情況,(三)注冊申請1、申請人2、申請土地登記局通常僅只能依當事人申請,開始其登記活動。3、應(yīng)用此條目4、土地登記簿登記的意思表示(1)合意原則。辦理登記要取得涉及到其權(quán)利的人對登記所表示的同意,即程序法上的合意原則。土地登記官員僅審查權(quán)利被涉及者的同意表示,而不須審查實體法上所必要的意思表示。登記內(nèi)容可采取援引登記同意之方法,這意味著登記同意被視為土地登記簿之組成部分。(2)公證制度。公證制度在德國的不動產(chǎn)登記中起到了重要的作用。德國法律賦于了公證員在不動產(chǎn)登記中的特殊地位。不動產(chǎn)的各項登記基礎(chǔ)是必須要先進行公證然后憑公證文書申請登記。其原因是土地登記局在登記時,所信賴的是實體法生效條件在土地登記法上的“替代事項”,但這肯定會帶來風險。要避免這種風險,確保登記所必須的意思表示確實已作出,所要采取的首要措施,就是至少要保證登記材料的真實性。因此登記材料原則上應(yīng)采取公證形式。5、申請效力登記申請因到達土地登記局而生效。申請的先后順序決了在登記簿中登記的先后順序,而登記的先后順序,又決定了權(quán)利的順位。(四)登記機關(guān)土地登記簿由地方法院(土地登記局)編制1、等級管理土地登記局從法院組織角度來看,是地方法院的一部分或者說是一個“部門”。辦理登記事務(wù)的管轄權(quán),屬于地方法院,而且該管轄權(quán)具有獨斷性。2、區(qū)域管轄權(quán)土地登記局管轄其轄區(qū)內(nèi)的土地。州政府享有通過法律規(guī)章指定一個地方法院負責多個地方法院轄區(qū)工作的權(quán)利。3、土地登記官員作為司法官的執(zhí)行行為土地登記官員為法官,隨著《司法官法》的實施,土地登記事務(wù)轉(zhuǎn)由司法官掌管。司法官為高級司法服務(wù)機構(gòu)的公務(wù)員,在業(yè)務(wù)上具有獨立性,僅就極有限的事項提交給法官裁決。對司法官的決定,可主張一般的法律救濟手段,也就是登記事項上的上訴。土地登記官員的活動,并非行政行為,而是屬于司法活動范疇,但又不是決定當事人實體權(quán)利的司法行為,而是程序性司法行為。所以,州法院院長作為職務(wù)監(jiān)督機關(guān),不能命令土地登記法官進行一項登記或不進行一項登記活動。(五)土地登記局對當事人達成物權(quán)合意的審查根據(jù)民法典第873條,對一項有效的物權(quán)變動,要求處分行為人有合法權(quán)利,且雙方當事人須就物權(quán)變動之發(fā)生,達成物權(quán)合意。倘若要求土地登記局對這些要件均進行審查,則在大多數(shù)情況下,無疑是對登記局的苛求。所以德國立法,僅要求土地登記局對一些“替代事項”進行審查,通常能由這些替代事項推導出物權(quán)行為在實體法上是否有效:1、注冊和批準原則2、公證制度的設(shè)立權(quán)利人在登記簿中的登記狀態(tài)替代對處分人的實體權(quán)利的審查,土地登記局須確認存在權(quán)利被涉及者已經(jīng)登記之事實。德國實際上是采取形式審查主義(與實體法上物權(quán)變動采無因主義相對應(yīng))進行的是“窗口審查”。采取單純的“窗口審查”可能會危及交易的安全,所以德國法把公證制度作為前提。由公證人作為登記同意、物權(quán)合意的確認機關(guān),首先對內(nèi)容進行了審查。物權(quán)合意,實際上是與債權(quán)契約一道同時以公證證書的形式締結(jié)的。從而,申請登記時,登記官吏只需形式的、在窗口審查已然作成的以公證證書所表現(xiàn)的登記同意和物權(quán)合意也就可以保證登記的正確性。(六)注冊的有效性1、登記命令的執(zhí)行若符合所有的登記條件,則土地登記官員發(fā)出登記命令,由土地登記員執(zhí)行,兩者需共同簽字。對于已完成的登記,要向當事人進行公告,以及向其他土地登記局與國家機關(guān)進行通知。2、注冊限制的效力登記具有形式的約束效力。登記法官即使隨后認識到,登記簿因該登記而成為不正確,也不得更改該登記,他必須讓當事人來進行登記簿更正。3、記的內(nèi)容是否為正當經(jīng)登記后的權(quán)利不可推翻(但事實的登記不被認為有公信力)。登記的內(nèi)容即使不正確,依法律行為而善意取得不動產(chǎn)物權(quán)的人,也視之為正當。正因為如此,賦予登記簿的記載以公信力的德國才不遺余力地完善不動產(chǎn)登記制度,并對登記程序采取極其慎重的態(tài)度。二、德國的房地產(chǎn)登記制度是由德國的房地產(chǎn)登記制度形成的(一)物權(quán)變動與公權(quán)力的公示相結(jié)合德國民法,對不動產(chǎn)物權(quán)變動采登記要件主義,主要有以下兩點原因:一是德國向來具有尊重形式的傳統(tǒng)。在德國,國家對私人交易活動的介入干涉早已司空見慣,政府更注重保護交易安全,所以把物權(quán)的變動與運用公權(quán)力的公示結(jié)合起來,這一點與法國的情況明顯不同。二是在制定民法之時,德國社會當時所處的特殊的經(jīng)濟環(huán)境。自16世紀以來,商業(yè)信用沒落,隨著20世紀30年代經(jīng)濟危機和戰(zhàn)爭的爆發(fā)導致或加劇了經(jīng)濟恐慌和信用膨脹,不動產(chǎn)變動信用需要有強有力的法律制度加以規(guī)范,使得商業(yè)信用得以提升并能確保交易安全。在這種形勢下,國家對不動產(chǎn)交易漸漸采取積極態(tài)度,介入私人交易活動并加以監(jiān)督,而不動產(chǎn)物權(quán)變動采登記要件主義,正好符合這種國家行使監(jiān)督權(quán)的要求。(二)土地登記替代物權(quán)的正當性德國并不存在統(tǒng)一的行政的概念,其內(nèi)涵隨著國家形態(tài)的演變而演變,經(jīng)歷了警察行政、法治行政和福利行政三種類型。根據(jù)德國《行政程序法》第35條規(guī)定:“行政行為是由行政機關(guān)為調(diào)整公法領(lǐng)域的具體事項作