北京養(yǎng)老地產及案例介紹

隨著常規(guī)房地產開發(fā)的競爭日趨激烈，養(yǎng)老地產的新型房地產開發(fā)模式越來越受到業(yè)內關注。本報告重點分析北京地區(qū)的養(yǎng)老地產項目。目錄養(yǎng)老地產市場簡析北京典型養(yǎng)老地產項目分析國內其他知名養(yǎng)老地產項目結論及下一步研究方向中國老齡化數(shù)據(jù)2010年第六次人口普查數(shù)據(jù)60歲及以上老人比例65歲及以上老人比例全國13.26%8.9%北京12.5%8.7%老齡化社會標準≥10%≥10%我國已經快速進入老齡化社會，老齡化社會的共同特征1.獨居老人增加2.老齡化伴隨的少子化趨勢3.個人金融資產向老人轉移，老年人逐漸成為富有人群4.個人養(yǎng)老規(guī)劃意識加強，消費結構轉變老齡化引發(fā)的需求人口老齡化老年公寓的購買力老年公寓的購買意向我國老年人口數(shù)量多、比重大我國社會老齡化發(fā)展速度快人口結構的變化，社會上的“空巢家庭”逐漸增多老年人收入的提高老年人福利水平提高子女為父母入住提供資金支持養(yǎng)老觀念的轉變促生老年公寓養(yǎng)老需求消費觀念的改變促進購買行為老年公寓市場需求養(yǎng)老地產的稅收優(yōu)惠1.營業(yè)稅：養(yǎng)老院、殘疾人福利機構提供的育養(yǎng)服務，婚姻介紹，殯葬服務取得的收入免征營業(yè)稅。依據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》2.所得稅：對由民政部門審核批準,并核發(fā)《北京市養(yǎng)老機構執(zhí)業(yè)許可證》的老年服務機構及核發(fā)《社區(qū)服務設施證書》的社區(qū)服務中心的老年服務中心（含為老年人提供服務的場所），暫免征收企業(yè)所得稅。對于其他部門和單位、個人主辦的老年服務中心、老年活動中心，經所在地主管稅務機關參照民政部門審核標準進行核實，凡屬于福利性、非盈利性的機構，暫免征收企業(yè)所得稅。依據(jù)：《財政部國家稅務總局關于老年服務機構有關稅收政策的通知》

3.地方稅：對政府部門和企事業(yè)單位、社會團體以及個人等社會力量投資興辦的福利性、非營利性的老年服務機構暫免自用房產、土地、車船的房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、車船使用稅。依據(jù)：

《財政部國家稅務總局關于老年服務機構有關稅收政策的通知》

4.財政補貼社會辦養(yǎng)老機構每新建一張養(yǎng)老床位，最高補貼1.6萬元，最低補貼800元；每實際入住一位老人，按床位每月補貼100元。（北京）每新建一張養(yǎng)老床位，補貼5000元，各區(qū)縣根據(jù)情況分別追加補貼。（上海）5.開發(fā)建設在規(guī)劃、建設、稅費減免、醫(yī)療、用地、用水、用電等方面提出了一系列優(yōu)惠扶持政策，鼓勵和支持企事業(yè)單位、民間組織、個人等社會力量投資興辦養(yǎng)老機構?！蛾P于支持社會力量興辦社會福利機構的意見》享受優(yōu)惠政策案例由于養(yǎng)老住宅具有社會公益性，一般地方政府會對養(yǎng)老地產項目給予土地、資金等方面的優(yōu)惠政策。但是由于國家土地法律法規(guī)的限制，以及政府劃撥給企業(yè)的土地沒有產權等都為項目的后期運作埋下了障礙。上海親和源得到了南匯區(qū)政府提供的50年產權的公建配套用地，土地成本較普通商品住宅低很多。政府的政策支持無疑為企業(yè)進軍養(yǎng)老地產解決了高昂的成本問題。廣州頤年園作為20世紀90年代的以市場經濟為主，政府支持為輔進行開發(fā)建設的大型創(chuàng)意性公益養(yǎng)老工程，在建設初期得到了廣州市政府土地和資金的支持。廣州市政府通過設立老年村籌建處全程參與該項目的開發(fā)，并劃撥500畝土地和1400萬元啟動資金。但是運作混亂，最終，廣州市民政局退出該項目，市政府先前給予的各項優(yōu)惠政策全部取消，按照純粹的房地產開發(fā)建設的標準重新核算該項目的地價及所需繳納的各種費用。杭州金色年華：民營公助，在土地方面也享受到來地方政府的優(yōu)惠政策，只支付了土地的拆遷、補償?shù)韧恋厝〉觅M用，由于沒有繳納土地出讓金，土地性質屬于行政劃撥，不能進行出售，導致企業(yè)資金占用時間太長，利潤較低，面臨的風險也較大。目錄養(yǎng)老地產市場簡析北京典型養(yǎng)老地產項目分析國內其他知名養(yǎng)老地產項目結論及下一步研究方向北京市場養(yǎng)老地產的主流分類持有經營出售+出租太申祥和山莊出售東方太陽城萬科幸福匯北京太陽城壽山福海將府莊園曜陽國際愛慕家一、持有經營案例愛慕家香山腳下海淀區(qū)香山新營20號太申祥和昌平區(qū)中關村生命科技園壽山福海北京石景山區(qū)雙峪路23號經營堆要點太申祥和愛慕家壽山福海特點集綜合養(yǎng)生/會議/餐飲等業(yè)態(tài)為一體的度假村高端小型度假性養(yǎng)老公寓接近美國獨立生活社區(qū)的養(yǎng)老機構，中式建筑風格規(guī)模占地：10萬，總建面：6萬占地27畝，總建面9000平，270張床總建面2.66萬，550張床運營模式持有運營持有運營持有運營收費模式會員費20-50萬，1-3年內無月費，餐飲、醫(yī)療等服務需自費會員費60-150萬，2009年月費8000-16000/套，現(xiàn)3500-10000月/套；押金5-8萬，床位費1000-3600元/床，餐費服務費自理客戶定位中端養(yǎng)生、度假客戶定位高端客戶為主以西部城區(qū)內的中端客戶為主土地獲取采用租地模式，運營成本較低租軍產建筑設施改造，前期投入裝修裝飾成本土地為工業(yè)用地，地價低建筑形態(tài)中式古典風格，雙層圍合公寓多層廊式公寓，內部采用美式裝修風格中式風格，連廊式多層公寓；植物溫室中庭是最大亮點去化速度2002年10月正式開業(yè)，現(xiàn)會員1000余名，常住會員500多名。太醫(yī)館和度假酒店為主營業(yè)務18個月入住46戶，現(xiàn)常駐80人，，收費較高，市場接受度差，目前入住率32%17個月入住144床，2年一期住滿；2010年推出二期，現(xiàn)入住率90%經營憲要點太申祥和愛慕家壽山福?；A配套房間設應急呼叫系統(tǒng)每天專人打掃衛(wèi)生和護理餐飲中心學習健身區(qū)域社團活動豐富康樂中心為星級賓館專業(yè)營養(yǎng)配餐提供心理咨詢和關愛提供家庭醫(yī)生護理照料24小時生活服務康娛服務餐廳服務生活服務老年樂工作室醫(yī)療特色太醫(yī)院：定點醫(yī)療機構、中醫(yī)為主，會員可享受一年兩次免費體檢常規(guī)門診會員可免掛號費會員銷售優(yōu)惠費率醫(yī)療綠色通道：與附近301億元建立長期合作關系，資源共享醫(yī)療服務、健康咨詢醫(yī)務室保健康復和醫(yī)療護理總結早期“養(yǎng)生度假概念”為題材的綜合運營養(yǎng)生度假項目，以太醫(yī)館為聞名京城。

養(yǎng)老公寓不是主營業(yè)務，僅為融資渠道之一?？偛靡ρ┰诿绹鴮W習養(yǎng)老地產項目引入國外的先進管理經驗，但與國內市場不符，價格高依托香山風景，定位高端的度假養(yǎng)老公寓引入國外風投連鎖度假酒店服務人員與老人比：1:3逐漸成熟“小而精”的養(yǎng)老運營機構，是目前養(yǎng)老市場上的新興明珠。二、梳出售錯出租虧結合智案例將府館莊園朝陽博區(qū)東痰北五閑環(huán)環(huán)客鐵綠魚化帶鉆內曜陽駕國際密云氣京密蓮飲水咽渠源襪頭田泛各莊僑鎮(zhèn)壟先莊子橡村北京耕太陽再城昌平無區(qū)立吧湯路30號，彩北臨秧溫榆項河經營誼要點將府莊園北京太陽城曜陽國際特點租賃集體土地、以出售使用權為主的養(yǎng)老項目全國首創(chuàng)“老年多元化居住社區(qū)”紅十字的連鎖品牌規(guī)模占地38萬，總建面約12.8萬占地42萬，總建面30萬占地13.74萬，總建面6.72萬銷售部分銷售五十年產權，可銷售面積占58%，別墅73棟/家居式公寓228戶20萬，住宅和別墅（40獨棟，2聯(lián)排）擁有70年使用權的永久會員：一次性出售房屋、每平方米銷售均價約為14000元。出租部分持有運營面積42%，其中兩棟短期公寓共288套已建成3萬,472間,近1000床位投入使用酒店式公寓82間/150個床位收費模式會員費公寓2萬/別墅10萬，月費5000-9000元/套，餐飲/醫(yī)療等自理一次性繳納10-20萬押金，月租金2300-3800元/月，水電餐飲單交會員費10萬元，短租月租4900-6500元，起租3個月，年租5.8萬元/套，餐費單交客戶定位中高端客戶為主中端中高端土地獲取租賃集體土地一期劃撥土地，二三期低價配套取得土地市場摘牌取得土地，樓面地價1104元/平方米建筑形態(tài)別墅、高板公寓別墅、高板、2萬平人工湖洋房、獨棟、聯(lián)排、躍層、酒店公寓去化速度一期已開放兩棟短租樓，一年內入住率80%，2008年銷售別墅50年使用權，銷售率達90%以上銷售類已經售罄，二手房價格14000，出租類入住率達90%以上2010年10月現(xiàn)房開盤，2011年4月售罄經營雹要點將府莊園北京太陽城曜陽國際基礎配套綜合服務中心：供應日常生活用品健身娛樂中心：含健身娛樂設施、餐廳、酒店中庭綠地、酒店、溫泉將身中心、文化藝術中心、家政服務中心娛樂區(qū)設有娛樂設施全保姆服務餐飲、休閑、娛樂、商務配套醫(yī)療特色醫(yī)療保健中心，與北京多家三甲醫(yī)院開通綠色通道護理中心、呼叫中心太陽城老年醫(yī)療中心武警總醫(yī)院中西醫(yī)康復醫(yī)療中心（1.1萬平方米）總結營造高端養(yǎng)老生活氛圍，注重環(huán)境和產品品質的打造；“產權風險”放緩銷售速度，社區(qū)人口規(guī)模較小，后期配套運營壓力較大。項目開發(fā)周期長達十年，以公建作為啟動，資金困難是最大瓶頸7萬平方米配套用于經營，獲取經營收益金融創(chuàng)新反按揭和置換充分整合紅十字和城建兩大股東的資源優(yōu)勢按公益項目獲取土地，實際以銷售為主的盈利項目設一定比例公益床位專供革命先輩、傷殘軍人、勞動模范等核心銷售收回投資，運營獲取長期資產以及穩(wěn)定收益反按登揭是指耐在征待得老拘人同崇意后薄，開咬發(fā)商括將老欺人原輛有住硬房出勞租，澇以租乘金收刪入入熄住太尼陽城含。置換是將嘉老人裹的原委有住蔑房與霜太陽奶城的繁老年擴公寓鍛進行直等價刷換房劣，到腸老人暴去世升之后回，再座將原婚置換真的房宗產折起價返鼻還給胃其法永定繼同承人膚。目前森已有滴許多怒老人典對此橡種銷靠售方里式表爸示了杏濃厚摩的興卷趣。床從中躬國的遠國情臂來說屬，“反按廁揭”或稱“反向從抵押歉貸款”是非貍常適著合的傾，但嗽若要惑獲得南長足去發(fā)展貝，還尖有待萬于金族融體角系對鄙其確裁認。三、代全部介出售槍案例東方理太陽裝城順義討區(qū)仁油和鎮(zhèn)步潮白煙河板淚塊萬科躬幸福竄匯房山徹竇店醋鎮(zhèn)鎮(zhèn)撐政府它北側20僻0米經營嚴特點東方太陽城萬科幸福匯特點以養(yǎng)老為營銷題材的房地產開發(fā)項目規(guī)模占地234萬m2，總規(guī)劃面積80萬m2占地面積：7.2萬平方米，總建筑面積：16.4萬平方米，1262戶運營模式全部為住宅產品銷售住宅產品全部銷售，大部分配套公建自持出租客戶定位以空港工業(yè)區(qū)為主的京城東北部中高端客戶中端客戶土地獲取住宅用地（含一類別墅用地）摘牌方式取得住宅70年產權，樓面地價4354元/平方米建筑形態(tài)別墅、洋房、多層公寓5—15層帶電梯低密觀景板式洋房，一梯兩戶去化速度2002-2004年，一期500套售罄（別墅/公寓），均價3880元/m2，二手房價格12860元/m2；2004-2007年，二期1229套售罄，獨棟108戶/聯(lián)排231戶/公寓890套，均價9000元/m2，二手房價格14700-25700元/m2；2008-至今，三期在售，獨棟125戶/公寓2000套，別墅30000元/m2，公寓16000元/m2。已售房源入住率不高2011年6月5日開盤，開盤均價10000元/平方米，開盤當日銷售率83%，全部為80平方米兩居戶型，兩個月時間一期開盤的180套已全部售罄。經營敵特點東方太陽城萬科幸福匯基礎配套東方嘉賓國際酒店（五星級標準）商業(yè)一條街康體中心、各類球館、溫泉泳池5萬平方米太陽會所7個班的幼兒園菜地認領，休閑娛樂餐飲服務設施2萬平米配套，其中1.5萬平米的老年公寓和活動中心——“活躍長者之家”醫(yī)療特色東方太陽城醫(yī)院：功能完善的綜合性醫(yī)院其他：全社區(qū)無障礙設計、紅外無線安防等無總結環(huán)境提升項目價值的典型代表項目，高爾夫、水系、濕地、林場賦予項目生態(tài)價值；

早期著名養(yǎng)老概念地產項目，潮白河岸邊的低密度超級大盤項目自身品質較好，但周圍環(huán)境惡劣萬科進駐老年地產的實驗作品四、筐特點賣總結位置負都較秒偏遠杰，注駐重項紫目內猜部環(huán)婦境營垃造建筑筒形式罩多為尤多層腰公寓引，有潑部分隱獨棟阿別墅帆和四骨合院蒼形式庭提高嗽價值均設隙置醫(yī)危療中駝心或匯社區(qū)趕醫(yī)院彎，注巷重醫(yī)卸療設故施均設堪有康賞體會獄所，夾滿足出老人騰活動穗、娛階樂需摘求老年鑼人專肺用設劍施如騎無障血礙通蝴道、第緊急掉報警械系統(tǒng)賽、室可內扶籌手、匪風雨貢連廊烘等細例節(jié)設疑計，鐮提供吼醫(yī)用仿電梯毫的較榆少出售踢和出藥租方刃式結籌合或蹲以出規(guī)售為鑼主，騾快速手收回合投資俯，實蒸現(xiàn)現(xiàn)澡金流廉平衡針對舞老人學出售艙的公逃寓僅毀出售侄使用作權，蔑出售份產權寧的多拾演變蘆為商飯品房逢，老慕年公遇寓特焰征不舍明顯出租箱多采明用會荷員制?；蚶U鑰納押銳金的靜形式均有假餐飲牧服務具有圍家政銳保潔隙服務組織善多種僑社團縫活動開發(fā)致建設配套狼服務運營樹模式目錄養(yǎng)老應地產剃市場步簡析北京雪典型婚養(yǎng)老模地產牽項目滴分析國內勸其他貌知名蟲養(yǎng)老肢地產塘項目結論伐及下兼一步季研究寸方向上海勇親和僑源—以—中虛國第償一個怎會員咐制養(yǎng)亭老社拔區(qū)規(guī)模占地8.33公頃，總建面10萬平方米經營模式變相出售+出租收費模式會員制（一）不記名卡，永久權限，可繼承及轉讓，會員費75萬，年費標準分別為2.98-6.98萬；（二）記名卡，終身有效，會員費45-88萬，年費2.38萬；（三）產權房，50年產權購買，2萬元每平米，年費2.38萬客戶定位高端客戶，平均年齡70歲以上土地成本協(xié)議出讓，五十年產權公建，地價低建筑形態(tài)12棟多層老年公寓，3萬配套公建去化速度2007年試營業(yè)，會員辦理率50%，入住率35%，60-70健康老人銷售類大套戶型最受歡迎，開盤兩年內收回成本基礎配套公寓、商業(yè)街、醫(yī)院、會所、配餐中心等功能齊全，主打概念宜老式全配，管家式服務上海管親和威源上海及市南鈔匯區(qū)拆康橋月鎮(zhèn)上海偵親和旦源總害結和殺經驗優(yōu)秀描經驗赴：定位朱清晰錢，高觸端養(yǎng)蛾老社決區(qū)，竹美國CC單RC理念柜貫穿塔設計遙、建大造、嘩銷售份、運社營優(yōu)異暑的軟窗硬件緩品質牧實現(xiàn)呼了清蛾晰的專高端抹定位在上悶海養(yǎng)皮老高店端市揮場的銜壟斷尼地位壓帶來鉛巨大烈的利匆益優(yōu)秀退的運訴營服廣務（裳現(xiàn)已事簽訂業(yè)萬科款幸福翁匯，雷成為賊幸福質匯運煎營服竭務商儲）良好躍的政藥府關墓系保負證項痕目的倍順利蹤蝶開發(fā)考（董壁事長劑奚志簽勇曾逢是當桃地政萌府官引員）特點將總結邀：專業(yè)狼的運城營團嘗隊土地扛成本疫低，簡銷售50年產桐權資金簡是瓶株頸，麗最近蕉引入?yún)栵L投荷摯信宜資本20夜10年營送業(yè)額昂突破1.勞5億，銹但未泳現(xiàn)盈輸利親和且源更刮傾向鈔于做捏服務酬輸出消商房企戰(zhàn)、保而險紛酬紛涉愛足養(yǎng)膜老地極產綠地秩、保貢利、年樂成患、萬漢科紛估紛涉樓足養(yǎng)采老地挑產，鏈首創(chuàng)領、華零潤等憶也成犧立了兩研發(fā)俯機構泰康艷人壽橋、中檔國人勻壽、愧合眾駱人壽被都已猜投資少養(yǎng)老糊地產養(yǎng)老福社區(qū)上游下游醫(yī)療循保險護理旋保險養(yǎng)老臨保險……老年節(jié)醫(yī)學護理鏡服務老年沙科技菠產品……將壽同險產邊業(yè)鏈藥拉長20洪—3造0年泰康版人壽誦：在北惑京昌兆平小蹈湯山秤溫泉例鄉(xiāng)購偵置了20絹00畝地盞，斥活資40億元鐵，擬富建新晃型健炊康養(yǎng)聚老院“泰康今之家”，預路計20云13年將篩建成孔。中國涉人壽蘭：廊坊猶養(yǎng)老撒社區(qū)櫻總投禮資達10稈00億元合眾皺人壽娛：與湖衡北武類漢蔡撥甸區(qū)熟政府縮慧合作淺，計餐劃興真建“合眾房誠人壽茂健康達社區(qū)”，預講計投宅資80億元搏，首京期動劑工面密積約70寬0至80簡0畝。目錄養(yǎng)老媽地產李市場渣簡析北京踐典型跪養(yǎng)老艇地產排項目裕分析國內素其他壺知名鵲養(yǎng)老傲地產覽項目結論勝及下緒一步江研究旁方向分析演結論主