廊坊天地鳳凰城項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告

1天地·鳳凰城個(gè)案調(diào)研報(bào)告202310月一、樓盤根本010－80841666地控股投資設(shè)計(jì)單位規(guī)劃設(shè)計(jì)：加拿大CDG國(guó)際京四季星河園林景觀設(shè)計(jì)北京天開園林綠化工程公司室內(nèi)設(shè)計(jì)：參謀單位籌劃參謀營(yíng)銷代理自售整合推廣物業(yè)治理銀網(wǎng)物業(yè)〔天地控股下物業(yè)〕建筑類型710340120～130平米戶74平米小戶型及160、200平米復(fù)式戶型；75190戶左右，140200平米大戶型；153層花語(yǔ)別墅，30戶左右，188～340區(qū)為商業(yè)和高層工程局部小戶型。構(gòu)造形式框剪建筑風(fēng)108積率：1.52公建面積：㎡〔一期〕住宅面積：萬(wàn)㎡建筑密度：％綠化率：52%得房率：80％樓層層高：2.95米戶數(shù)1.6～3.6元/平方米·〔〕·1.52的容積率，5212023及大學(xué)城高爾夫球場(chǎng)，整個(gè)居住環(huán)境秀麗空氣清爽格外舒適，在同區(qū)域形成樣板工程。2〔一〕“廊坊大學(xué)城居住片區(qū)”尚、核心人文居住區(qū)，也是廊坊市大北京經(jīng)濟(jì)圈的重點(diǎn)建設(shè)區(qū)域之一。鳳河低密高綠化景觀資源及深厚的高校人文氣氛，將使本區(qū)域城市價(jià)值進(jìn)一步提升。工程四至：天地·鳳凰城工程位于東方大學(xué)城的西側(cè)，分南北兩個(gè)地塊，中間100局：天地·40公里和60公里，1100公里為半徑的范圍內(nèi)，擁有兩個(gè)國(guó)際機(jī)場(chǎng)、一個(gè)特大貨運(yùn)港口，地理位置及交通環(huán)境優(yōu)越交通規(guī)劃：目938125CBD“環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈”，孕育北京第四413縣在統(tǒng)一區(qū)號(hào)“010”后將通過(guò)高鐵、輕軌、地鐵、3〔二〕周邊配套設(shè)施交通北京938，亦莊城市輕軌〔規(guī)劃待建中〕，廊坊12路，駕車30CBD人文東方大學(xué)城教育幼兒園：工程規(guī)劃幼兒園、大學(xué)城幼兒園初級(jí)教育：工程規(guī)劃小學(xué)、北京25〔40分鐘可達(dá)協(xié)和醫(yī)院〕KFC城、大學(xué)城高爾夫、體育館、健身中心、規(guī)劃商業(yè)區(qū)工程區(qū)域大學(xué)城商圈、工程自身規(guī)劃商圈，大學(xué)城區(qū)域高尚配套天生的豪宅板塊血脈。三.〔一〕規(guī)劃分析1.總體規(guī)劃分析：整個(gè)工程由中部100畝核心景觀區(qū)及市政規(guī)劃路分割為南北兩個(gè)地塊；南區(qū)由南向北由別墅、花園洋區(qū)南側(cè)為五星酒店及近萬(wàn)平米臨街商業(yè)，以北為小高層、高層建筑。連續(xù)高爾夫景觀帶。2.建筑布局：工程南區(qū)北側(cè)7棟10層觀景洋房及東西兩側(cè)20棟4～5層花園洋房50線構(gòu)成，樓棟根本都是坐北朝南設(shè)計(jì)。43.景觀規(guī)劃：北美原鄉(xiāng)108—鳳河。中部打100畝北美原鄉(xiāng)風(fēng)景園林。利用地塊自然條件和周邊自然資源，借用中國(guó)古代“鳳棲梧”的傳奇，以建筑“”“為歸途立傳”淡忘一天的疲乏與壓抑，踏上回歸之旅——構(gòu)筑鳳凰大道篇、鳳河景觀篇、鳳凰十八景三個(gè)篇章?！?〕快速于鳳凰大道上，身后鱗次櫛比的高樓變得模糊縹緲眼前漸漸呈現(xiàn)一道畫中的風(fēng)景，筆直寬闊的樺樹林大道與身后的斑斕蕩漾的晚霞，構(gòu)筑了一道溫馨安靜的畫面，在帶著暢〔2〕于河岸邊，四周是披掛著晚霞的垂柳，漸遠(yuǎn)漸沉，直到與天際融為一體。在碧波蕩漾中，依稀可見鳳河岸邊?？恐褪恰耙岸蔁o(wú)人舟自橫”5〔3〕鳳凰十八景篇1008000平米闊景——風(fēng)情，絲絲撩人的清風(fēng)，一路落英繽紛，濃郁綠色的氣息撲67天地鳳凰城的北美原鄉(xiāng)園林中，有12023平米清亮水景、8000經(jīng)平展砂庭，繞直立竹在開合起伏間潺潺而過(guò)，展現(xiàn)出一副安靜田園畫面?！?〕園林植物故事篇閑逛在歸家甬道上，慢下來(lái)，傾聽一曲震撼心靈的植物故事，經(jīng)受一場(chǎng)心靈《》中的植物之王云杉——“25年不用曬太陽(yáng)”白皮松——松中皇后白樺——生與死的考驗(yàn)元寶楓——金錠蒙古櫟——50度的落葉喬木白蠟——孫思邈登峨嵋尋獲金絲垂柳——春夏披彩不飛絮紅楓————西府海棠————秀麗優(yōu)良的蜜源樹種紅葉碧桃————不挑土壤的薔薇————雪中四友之一山楂——仙果山杏——一身是寶柿樹————滋生浪漫，回歸幾分慵懶滿足，迎窗望去歸途的處處美景盡覽眼底，回味片段中的一份生疏、一草一木、一廊一橋、一石一〔二〕外立8天地鳳凰城是沿襲天地置地成熟的中高端產(chǎn)品線——鳳凰城系文化石面磚，基座局部墻體用了自然的石材，用砂巖石線條勾畫；墻體為咖啡色高檔涂料，局部木掛板，顏色自然，〔三〕產(chǎn)品要件1.售樓部：售樓部也是鳳凰城的私家高端會(huì)所。酒店式大堂寬闊光明。2.高檔涂料墻面，紙面石膏板吊頂。3.10一3524.車庫(kù)：立體綠化半開敞陽(yáng)光生態(tài)車庫(kù)；5.設(shè)在售樓處后，地下一層加地上三層，300平米左右，現(xiàn)代簡(jiǎn)9〔四社區(qū)內(nèi)部配套1.——規(guī)劃中核心景觀帶北側(cè)市政路對(duì)面五星級(jí)酒店，為大學(xué)城及開休閑、健身、時(shí)尚綜合商業(yè)街區(qū)。2.會(huì)所：現(xiàn)有售樓處為南區(qū)的低密度住宅區(qū)商務(wù)會(huì)所，充分考慮到了業(yè)主的需求，將商拿美容。及社區(qū)醫(yī)療效勞。3.一所幼兒園及小學(xué)，為業(yè)主供給社區(qū)幼兒教育效勞。4.物業(yè)效勞：天地鳳凰城由天地置地的全資子公司北京銀網(wǎng)物業(yè)治理治理，銀網(wǎng)物業(yè)聘請(qǐng)第一太平戴維斯為參謀，將世界一流的專業(yè)技術(shù)及物業(yè)治理理念帶入公司。供給1)房屋;;附屬配套建筑和設(shè)施的修理、養(yǎng)護(hù)和治理4)對(duì)產(chǎn)權(quán)人和物業(yè)使用人房屋自用部位供給修理措施;5)社區(qū)公用綠地、花木的養(yǎng)護(hù)與治理6)社區(qū)內(nèi)公共環(huán)境和公共部位的清潔;7)社區(qū)內(nèi)交通與車輛停放秩序的治理;8)社區(qū)內(nèi)消防安全的宣傳與防范;9)社區(qū)公共秩序維護(hù)治理,10)物業(yè)檔案治理11)組織社區(qū)活動(dòng);特色效勞1)〔有償〕針對(duì)雙職工家庭的兒童和業(yè)戶生“4”，使業(yè)戶的小孩在放學(xué)之后，業(yè)戶回家之前的時(shí)間內(nèi)能夠得到集2)房屋投資效勞〔有償〕業(yè)詢問(wèn)效勞，賜予業(yè)戶投資置業(yè)的專業(yè)性建議和指導(dǎo)，以滿足業(yè)戶房屋投資與經(jīng)營(yíng)的需要。103)家庭效勞員學(xué)?！灿袃敗扯Y儀等方方面面的教育和培訓(xùn)，提升他們的職業(yè)素養(yǎng)和效勞4)家庭專業(yè)清潔效勞〔有償〕物業(yè)治理處將配備2名經(jīng)過(guò)專業(yè)家政效勞培訓(xùn)，并取業(yè)戶解決各類家庭瑣事。增值效勞1)2)代為聯(lián)系保姆3)4)代叫出租5)代叫餐飲6)代送飲7)8)代訂酒店宴席、客房9)代為聯(lián)系10)11)12)13)14)15)16)建立業(yè)戶檔案，包括生日、安康狀況、愛好、工作特性、家庭狀況、老人和子女狀況，并據(jù)股工程中全部的效勞內(nèi)容，其中，四點(diǎn)半學(xué)校，家庭效勞員學(xué)校，家庭專業(yè)清潔效勞這幾項(xiàng)可以說(shuō)在目前的廊坊市場(chǎng)5.智智能治理系統(tǒng)、周界防盜報(bào)警及電子巡更系統(tǒng)、背景音樂(lè)11城的一期已經(jīng)全部售完，目前在售的是二期局部尾房，一期202395923日開盤，前幾期推出的均為南區(qū)的局部聯(lián)排別墅及花園洋房、觀景21〔一戶型配比表1、匯總本期共推出雙拼別墅22215822701.8380平1811.39%，117～12965套41.14%，130～1493522.15%，164平米以上復(fù)式及別墅戶型40套占比25.32%。其中4套雙拼別墅均為188.66平米。注：此戶型配比僅為目前收集120140平米左右四居室。2、觀景洋房210層，每棟298戶，70平米小1818.37%，12061套占比%0～0平米大戶型5套占比%0平米以上戶型44.08%積〔平米〕61－7573.3318.001,319.9411.395.8118.0011.395.81%大戶117－129126.2065.008,203.0041.1436.13%100.0063.29%57.71%130－149139.9635.004,898.6022.1521.58%164－190179.2412.002,150.887.59%9.47%40.0025.32%36.47%201－244218.9028.006,129.2017.7227.00%158.0022,701.62100.00100.00158.00100.00100.00〔平米〕60.8960.898,552.841.0060.891.02%0.50%18.0018.36%10.89%74－74.9274.068,550.0017.001,259.0217.3410.39%123－129.47126.538,500.0052.006,579.5653.06%54.32%62.0063.27%65.75%130－139.47137.938,300.008.001,103.448.16%9.11%140－141.12140.798,316.002.00281.582.04%2.32%127－129.19128.348,500.009.001,155.069.18%9.54%18.0018.37%23.35%148－173.59164.409,200.005.00822.005.10%6.79%202－228.99212.969,200.004.00851.844.087.03%98.0012,113.39100.00%100.00%98.00100.00%100.00%123、花園洋房253456戶，120平47.14%，120～14024套占比%，0～0平米大戶型8套占比%平〔平米〕115－118.27117.159,000.004.00468.607.144.7728.0050.0038.98%134－143.91140.209,300.0024.003,364.8042.86%34.22%170－190.45180.759,600.004.00723.007.14%7.35%28.0050.00%61.02%204－244.17219.899,900.0024.005,277.3642.8653.67%56.009,833.76100.00%100.00%56.00100.00%100.00%4、雙拼別墅2214188.66平米，9160元/〔平米〕188.66188.669,160.004.00754.64100.00100.004.00100.00100.00%合計(jì)4.00754.64100.00100.004.00100.00100.00別.市場(chǎng)分析〔一〕銷售狀況202395日，天地鳳凰城一期工程開盤，當(dāng)日即宣告售罄；2023923日，二期工程開盤，23億；20231120日，三期開盤，再次售罄超2億銷售額?！捕硟r(jià)格走勢(shì)均價(jià)根本維持在8500左右，其中觀景洋房及花園洋房頂層復(fù)9600元左右，雙拼別墅9300。13六、“鳳凰階層階層是城市中堅(jiān)力氣的身份象征?！惨弧?3－60各縣私營(yíng)業(yè)主40－50歲進(jìn)城改善型自住需求認(rèn)同感30－45教育配套河北省其他地區(qū)私營(yíng)業(yè)主35－55歲投資地〔二〕〔㎡〕〔平均值〕總價(jià)〔萬(wàn)元〕首付〔萬(wàn)元〕〔萬(wàn)元〕七20年月供≤30％的家庭月收入家庭月收入元家庭73.3362.718.843.9329810993132023126.20107.332.275.1564318810225720139.96119.035.783.3625820860250320188.50175.352.6122.7922230740368880從以上的客戶細(xì)分和購(gòu)置力分析表中可以看出，購(gòu)置鳳凰城的客戶家庭年收入至少都是在13.2萬(wàn)元以上，所以，“鳳凰階層”確實(shí)不能是一般的客戶，他們14收入豐厚，職業(yè)、地位階層高，生活品位高，對(duì)樓盤的品質(zhì)和小區(qū)的環(huán)境以及子女的教育更〔一營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)20235月31日，售樓處盛大開放202395日，天地·鳳凰城一期開盤，當(dāng)日售罄2023923日，天地·鳳凰城在23億業(yè)績(jī)20231120日，2500組客戶〔二〕推廣活動(dòng)87日，天地·鳳凰城攜手搜房網(wǎng)舉辦“生態(tài)居住低炭生活”廊坊巡展。 年10月30日，“”天地·鳳凰城紅酒品鑒之旅活動(dòng)。151120日，二期開盤慶典演出，異國(guó)風(fēng)情、魔品鑒，園林品鑒會(huì)，到國(guó)際舞蹈，紅酒節(jié)，它針對(duì)自己的鳳凰階層客戶群做了準(zhǔn)確到位的推廣活動(dòng)?！踩充N售通比于其它樓盤，天地做的報(bào)紙廣告相對(duì)少，它主要是通過(guò)一系列藝術(shù)活動(dòng)來(lái)進(jìn)展宣傳。天地·鳳凰城的產(chǎn)品定位：廊坊及北京周邊罕有的集“”于一體的高尚人文社區(qū)，營(yíng)造高端北美田園的園林景觀。耗時(shí)21.8億打造近7“天地大美鳳儀世家”然、安靜來(lái)吸引喧囂都市回家的人。八、綜合分析(一)成功鐵及現(xiàn)有的京滬、京津高速使地段交通極為便利，大學(xué)城生周邊高檔住宅連片開發(fā)的完成，整個(gè)將形成一個(gè)國(guó)際化的高檔住宅區(qū)。2.夫景觀帶和鳳河景觀帶，加上中部百畝核心景觀區(qū)，由內(nèi)而外影響了樓盤自然稀有的氣息。163品線從獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排別墅，5層疊拼花園洋房、1