物業(yè)設(shè)備管理(培訓課件)

第六單元房屋設(shè)備管理8/9/20231第四單元第六單元房屋設(shè)備管理7/31/20231第四單元學習目的了解房屋設(shè)備的構(gòu)成和房屋設(shè)備管理的基本制度；了解房屋設(shè)備管理的日常工作程序和維修管理熟悉房屋建筑衛(wèi)生設(shè)備、電氣設(shè)備和樓宇智能化設(shè)備三大系統(tǒng)的基本構(gòu)成掌握房屋設(shè)備管理的七大內(nèi)容8/9/20232第四單元學習目的了解房屋設(shè)備的構(gòu)成和房屋設(shè)備管理的基本制第一節(jié)房屋設(shè)備管理概述房屋設(shè)備就是房屋建筑內(nèi)部附屬設(shè)備的簡稱

8/9/20233第四單元第一節(jié)房屋設(shè)備管理概述房屋設(shè)備就是房屋建筑內(nèi)房屋設(shè)備的構(gòu)成電氣設(shè)備衛(wèi)生設(shè)備智能化設(shè)備8/9/20234第四單元房屋設(shè)備的構(gòu)成電氣設(shè)備衛(wèi)生設(shè)備智能化設(shè)備7/31/20234給水排水熱水供暖供冷通風消防房屋建筑衛(wèi)生設(shè)備構(gòu)成8/9/20235第四單元給水排水熱水供暖供冷通風消防房屋建筑衛(wèi)生設(shè)備構(gòu)成7/31/2房屋建筑衛(wèi)生設(shè)備

室內(nèi)給水設(shè)備用人工方法提供水源，為工作或生活創(chuàng)造條件的設(shè)備室內(nèi)排水設(shè)備

指房屋設(shè)備中用來排出污（廢）水和屋面雨、雪水的部分8/9/20236第四單元房屋建筑衛(wèi)生設(shè)備室內(nèi)給水設(shè)備7/31/20236第房屋建筑衛(wèi)生設(shè)備熱水供應設(shè)備

指房屋設(shè)備中為用戶生產(chǎn)、生活提供熱水的設(shè)備。包括加熱設(shè)備、儲存設(shè)備和管道部分供暖設(shè)備

由熱源、輸熱和散熱部分組成?？煞譃闊崴┡O(shè)備和蒸汽供暖設(shè)備8/9/20237第四單元房屋建筑衛(wèi)生設(shè)備7/31/20237第四單元房屋建筑衛(wèi)生設(shè)備供冷設(shè)備

指房屋建筑設(shè)備中可以使空氣流通，給使用者帶來涼爽感覺的部分，包括空調(diào)機、冷氣機、深井泵、電扇、冷卻塔等等

8/9/20238第四單元房屋建筑衛(wèi)生設(shè)備供冷設(shè)備7/31/20238第四單元空調(diào)設(shè)備空調(diào)系統(tǒng)的基本組成

工作區(qū)（空調(diào)區(qū)）空氣的輸送和分配部分空氣的處理部分處理空氣所需要的冷、熱源8/9/20239第四單元空調(diào)設(shè)備空調(diào)系統(tǒng)的基本組成7/31/20239第四單元空調(diào)系統(tǒng)的分類按功能分一般性空調(diào)工業(yè)空調(diào)潔凈性空調(diào)按空氣處理的方式分集中式空調(diào)、半集中式空調(diào)和分散式系統(tǒng)（空調(diào)機組）按結(jié)構(gòu)分

窗式空調(diào)與分體式（分離式

）空調(diào)

分體式空調(diào)器室內(nèi)機組有三種形式

落地型；掛壁型；吊頂型

8/9/202310第四單元空調(diào)系統(tǒng)的分類按功能分7/31/202310第四單元房屋建筑衛(wèi)生設(shè)備通風設(shè)備

包括通風機、排氣口和凈化除塵設(shè)備等消防設(shè)備

指房屋建筑設(shè)備中為了防火、滅火和火災發(fā)生時保證人、物安全的設(shè)備、設(shè)施目前采用的的消防設(shè)備仍然以水力滅火為主，如消火栓系統(tǒng)、噴淋系統(tǒng)配套設(shè)施有煙感器、防火卷簾（防火門）以及防火筒（氣體、粉末、水劑和泡沫）8/9/202311第四單元房屋建筑衛(wèi)生設(shè)備通風設(shè)備7/31/202311第四單元房屋建筑電氣設(shè)備構(gòu)成供電設(shè)備照明設(shè)備弱電設(shè)備運輸設(shè)備防雷裝置電梯8/9/202312第四單元房屋建筑供電設(shè)備照明設(shè)備弱電設(shè)備運輸設(shè)備防雷裝置電梯7/31房屋建筑電氣設(shè)備供電設(shè)備

變壓器房內(nèi)設(shè)備、配電房內(nèi)設(shè)備、配電干線、樓層配電箱、備用電源等照明設(shè)備

開關(guān)、插座和各種照明燈具等弱電設(shè)備

廣播設(shè)備、通信設(shè)備、電視系統(tǒng)、計算機設(shè)備、報警系統(tǒng)、自動監(jiān)控系統(tǒng)等8/9/202313第四單元房屋建筑電氣設(shè)備供電設(shè)備7/31/202313第四單元房屋建筑電氣設(shè)備運輸設(shè)備

電梯防雷裝置

指房屋建筑設(shè)備中為了避免房屋遭受雷擊而安置的設(shè)施，包括避雷針和避雷網(wǎng)，由接閃器、引下線索和接地極三部分組成防雷等級：一類、二類、三類8/9/202314第四單元房屋建筑電氣設(shè)備運輸設(shè)備7/31/202314第四單元樓宇智能化設(shè)備計算機監(jiān)控技術(shù)設(shè)備綜合布線技術(shù)設(shè)備計算機信息管理技術(shù)設(shè)備計算機網(wǎng)絡與現(xiàn)代通訊技術(shù)設(shè)備8/9/202315第四單元樓宇智能化設(shè)備計算機監(jiān)控技術(shù)設(shè)備7/31/202315第四單房屋設(shè)備管理的方式、內(nèi)容、制度與

工作規(guī)范房屋設(shè)備管理的方式方式

維修管理和運行管理管理措施

七大方面的制度8/9/202316第四單元房屋設(shè)備管理的方式、內(nèi)容、制度與

工作規(guī)范房屋設(shè)備管理的方房屋設(shè)備管理的內(nèi)容使用管理

按日常、季節(jié)性和緊急情況下使用設(shè)備建立運行值班、交接班制度和崗位責任制維修養(yǎng)護管理

定期檢查、日常維修保養(yǎng)制度維修質(zhì)量標準和維修人員值班制度安全管理

人員和設(shè)備的安全管理技術(shù)檔案資料管理8/9/202317第四單元房屋設(shè)備管理的內(nèi)容使用管理7/31/202317第四單元房屋設(shè)備管理的基本制度各級人員的崗位職責

工程部經(jīng)理、技術(shù)專業(yè)主管、領(lǐng)班、維修技術(shù)工人、資料統(tǒng)計員和保管員的職責等管理制度

預防性計劃維修保養(yǎng)制度值班制度交接班制度報告制度和工具領(lǐng)用保管制度8/9/202318第四單元房屋設(shè)備管理的基本制度各級人員的崗位職責7/31/20231日常工作程序請求檢修程序維修單大型設(shè)備檢修程序事故處理程序設(shè)備改造更新程序8/9/202319第四單元日常工作程序請求檢修程序7/31/202319第四單元房屋設(shè)備的維修管理零星工程中修工程大修工程設(shè)備更新和技術(shù)改造8/9/202320第四單元房屋設(shè)備的維修管理零星工程7/31/202320第四單元第二節(jié)房屋設(shè)備管理的具體內(nèi)容給水設(shè)備的管理建筑物給水方式城市供水管網(wǎng)供水和二次供水（高層建筑——加壓水泵、高位水箱）管理范圍界定高層以樓內(nèi)供水泵房總水表為界，多層以樓外自來水表為界。之外由供水部門負責，之內(nèi)由物管企業(yè)負責。地下消防井、消防栓由供水部門負責，其它消防供水系統(tǒng)（消防泵、管道和室內(nèi)消防栓）由物管公司負責8/9/202321第四單元第二節(jié)房屋設(shè)備管理的具體內(nèi)容給水設(shè)備的管理7/31/20給水設(shè)備的管理防止二次供水的污染對供水管道、節(jié)門、水表、水泵、水箱進行經(jīng)常性維護和定期檢查跑水、漏水故障及時搶修消防水泵的定期檢查試用8/9/202322第四單元給水設(shè)備的管理防止二次供水的污染7/31/202322第四單給水管道的養(yǎng)護給水管道的檢查保溫防凍凍裂事故處理8/9/202323第四單元給水管道的養(yǎng)護給水管道的檢查7/31/202323第四單排水設(shè)備的管理管理范圍界定室內(nèi)排水系統(tǒng)由物管企業(yè)負責道路和市政排水設(shè)施的管理以3.5m路寬為界8/9/202324第四單元排水設(shè)備的管理管理范圍界定7/31/202324第四單元排水設(shè)備的管理定期對排水管道進行養(yǎng)護和清通防止各種雜物堵塞下水道，發(fā)現(xiàn)堵塞應及時清通定期檢查排水管道、節(jié)門等設(shè)備的銹蝕和滲漏，發(fā)現(xiàn)問題及時處理排水溝渠應定期檢查和清掃，清除淤泥和雜物8/9/202325第四單元排水設(shè)備的管理定期對排水管道進行養(yǎng)護和清通7/31/202排水設(shè)備常見故障的處理室內(nèi)排水管道的滲漏室內(nèi)下水道的堵塞室外排水管道的堵塞衛(wèi)生設(shè)備的修理

水箱、大便器、小便器和面盆、澡盆、淋浴器8/9/202326第四單元排水設(shè)備常見故障的處理室內(nèi)排水管道的滲漏7/31/2023供電設(shè)備的管理與供電部門工作范圍的界定建立各項設(shè)備檔案供電管理的基本內(nèi)容8/9/202327第四單元供電設(shè)備的管理與供電部門工作范圍的界定7/31/202327與供電部門工作范圍的界定低壓供電

以供電接戶線的第一支撐物為界

≤10KV高壓供電

以變電所外第一斷路器或進線套管為界

≥35KV高壓供電

以變電站外第一基電桿為界

▲計費電能表及附件均由供電部門負責8/9/202328第四單元與供電部門工作范圍的界定低壓供電7/31/202328第四建立各項設(shè)備檔案電氣平面圖、設(shè)備管理圖和接線圖等用電電壓、頻率、功率、實測電流等數(shù)據(jù)維修記錄、運行記錄、巡視記錄及大修后的試驗報告等8/9/202329第四單元建立各項設(shè)備檔案電氣平面圖、設(shè)備管理圖和接線圖等7/31/2供電管理的基本內(nèi)容負責供電設(shè)備的正常運行,維修人員必須持證上崗,并配主管電氣工程師;建立嚴格的配送電運行制度和電氣維修制度;保證24小時有人值班,做到發(fā)現(xiàn)故障及時排除;保證公共照明、指示、顯示燈完好;停電應預先告示,以防發(fā)生意外事故8/9/202330第四單元供電管理的基本內(nèi)容負責供電設(shè)備的正常運行,維修人員必須持證供電設(shè)備的日常巡視維護九個方面8/9/202331第四單元供電設(shè)備的日常巡視維護九個方面7/31/202331第四單元安全用電與管理電氣設(shè)備接地保護

由于電氣設(shè)備的絕緣破壞時,其金屬外殼會帶電,當人體接觸這些漏電設(shè)備金屬外殼時,就要發(fā)生觸電事故,為了避免這種觸電事故的發(fā)生,對電氣設(shè)備的金屬外殼要進行接地,這樣做被稱為電氣設(shè)備接地保護。零線不裝熔斷器的接零保護

一般在單項供電中,只在火線上裝熔斷器,這時設(shè)備外殼保護接零,而且接零采用專線,這樣才能達到接零保護。

8/9/202332第四單元安全用電與管理電氣設(shè)備接地保護

7/31/20供暖設(shè)備管理采暖系統(tǒng)的維護運行期間的維護停運后的維護鍋爐的檢查與保養(yǎng)

定期檢查和超水壓試驗

鍋爐的保養(yǎng)濕式保養(yǎng)；干式保養(yǎng)

8/9/202333第四單元供暖設(shè)備管理采暖系統(tǒng)的維護7/31/202333第四單元電梯設(shè)備電梯(升降機)

垂直方向的運輸設(shè)備。它靠電力拖動一個可以載人或物的轎廂,在建筑的井道內(nèi)導軌上做垂直升降運動電梯的組成

井道（底坑）和機房：屬于房屋建筑部分傳動部分（曳引機

）：電機和鋼索

升降部分：轎廂、對重、平衡鏈、導軌、門廳

安全裝置：降速裝置（緩沖器、限速器、安全鉗）、鎖閉裝置和電氣安全設(shè)備

控制部分：指電氣控制設(shè)備和必要的線路,包括控制柜、勵磁柜和選層器等

8/9/202334第四單元電梯設(shè)備電梯(升降機)

7/31/202電梯分類按使用性質(zhì)分：客梯、貨梯、客貨兩用梯按運行速度分高速梯（甲類梯）≥2m/s；快速梯（乙類梯）1.5—2m/s；低速梯（丙類梯）≥1/s，＜1.5m/s

按拖動系統(tǒng)分：交流電梯和直流電梯

按控制方式分：半自動電梯和自動電梯

按乘運結(jié)構(gòu)分：轎箱式電梯和自動扶梯8/9/202335第四單元電梯分類按使用性質(zhì)分：客梯、貨梯、客貨兩用梯7/電梯設(shè)備管理電梯準運標準：《年度安全檢驗合格證》電梯日常管理的要求

保潔；巡查；保養(yǎng)；持證操作和維修電梯維修等級、周期與要求

零維修（小修，全年、半年和周保養(yǎng)三個保養(yǎng)等級）；中修；大修；專項修理；更新改造對業(yè)主等使用人的安全教育8/9/202336第四單元電梯設(shè)備管理電梯準運標準：《年度安全檢驗合格證》7/31空調(diào)設(shè)備的管理空調(diào)管理制度

崗位責任制運行管理制度重要設(shè)備操作制度安全操作和事故報告制度用戶走訪制度重要設(shè)備臺賬制度日常管理內(nèi)容定時開啟和關(guān)閉系統(tǒng)，進行監(jiān)視、巡檢、記錄及設(shè)備保養(yǎng)

8/9/202337第四單元空調(diào)設(shè)備的管理空調(diào)管理制度

7/31/2023消防設(shè)備的管理室外消防設(shè)備

與供水設(shè)備管