項(xiàng)目報(bào)建敏感點(diǎn)課件

龍湖開(kāi)發(fā)項(xiàng)目報(bào)建敏感點(diǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目報(bào)建敏感點(diǎn)重慶龍湖前房產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)是一個(gè)系統(tǒng)工程,從土地獲得,到研發(fā)設(shè)計(jì)、政府報(bào)建、工程施工、市場(chǎng)銷(xiāo)售、交房、物業(yè)管理和后期運(yùn)行,每個(gè)環(huán)節(jié)密切相關(guān)。本次主要針對(duì)公司已經(jīng)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目設(shè)計(jì)在報(bào)建工作中出現(xiàn)的一些情況作分享和分析,其目的是為了爭(zhēng)取縮短設(shè)計(jì)周期和報(bào)建周期;尤其是對(duì)工程后期驗(yàn)收容易出現(xiàn)的問(wèn)題,以及對(duì)可能引起業(yè)主投訴的潛在問(wèn)題作出警示,避免在今后發(fā)生。本文分五個(gè)階段進(jìn)行介紹:方案、初設(shè)、施工圖、施工過(guò)程檢查工程驗(yàn)重慶龍湖研發(fā)剖、方案階段11規(guī)劃1.1.1項(xiàng)目名稱(chēng)的確定項(xiàng)目名稱(chēng)應(yīng)與公司規(guī)定的統(tǒng)一名稱(chēng)吻合。銷(xiāo)售的項(xiàng)目名稱(chēng)在報(bào)建完成后,由銷(xiāo)售部門(mén)辦理預(yù)售時(shí)自行更改。如果有條件統(tǒng)一前期報(bào)建名稱(chēng)與銷(xiāo)售名稱(chēng)則最佳;但如果達(dá)不到(報(bào)建時(shí)銷(xiāo)售名稱(chēng)尚未確定)則在整個(gè)報(bào)建周期中爭(zhēng)取不改變項(xiàng)目名稱(chēng)案例如藍(lán)湖郡三期在報(bào)建前確定的名稱(chēng)為:“林泉馨賞″,方案報(bào)建階段以“林泉馨賞”的名義進(jìn)行報(bào)建,但在過(guò)程中公司調(diào)整該項(xiàng)目名為“藍(lán)湖郡三期”,導(dǎo)致在報(bào)建過(guò)程中申請(qǐng)修改該項(xiàng)目名稱(chēng),產(chǎn)要的時(shí)間成本等。而營(yíng)銷(xiāo)部根據(jù)推廣需要,又改名為“弗萊明辦理預(yù)售時(shí),房管部門(mén)要求預(yù)售項(xiàng)目的名稱(chēng)與建設(shè)工程規(guī)劃許可證名稱(chēng)吻合,否則不能用弗萊明戈″名稱(chēng);如果將建設(shè)工程規(guī)劃許可證名稱(chēng)“藍(lán)湖郡三期”改為“弗菜明戈″,規(guī)劃局答復(fù)有兩種方式:a.從方案更名重新報(bào)建;b更換該項(xiàng)目的選址名稱(chēng)為“弗萊明戈”。兩種方式耗時(shí)太長(zhǎng),公司根本等不了。重慶龍湖.研發(fā)部、方案階段11規(guī)劃1.1.2核對(duì)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)(用地面積及性質(zhì)、地面地下停車(chē)位、夲積率綠地率、建密度等)用地面積指凈用地面積或出讓用地面積對(duì)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的把握,是我們每一個(gè)階段的重點(diǎn),一定要考慮后續(xù)階段的工作,如方案階段報(bào)的經(jīng)濟(jì)指標(biāo),一定要考慮施工圖階段的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如何處理,規(guī)劃許可證的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)將直接影響預(yù)售證的辦理等,同時(shí)也會(huì)影響規(guī)劃竣工驗(yàn)收重慶龍湖研發(fā)剖、方案階段11規(guī)劃12核對(duì)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)(用地面積及性質(zhì)、地而地下停車(chē)位、容積率、綠地率建筑密度等),用地面積指凈用地面積或出讓用地案例觀山水在規(guī)劃竣工驗(yàn)收前,進(jìn)行竣工驗(yàn)收實(shí)測(cè),按照經(jīng)開(kāi)南區(qū)的要求,以勘測(cè)院實(shí)地勘測(cè)的面積為準(zhǔn),因?yàn)橛^山水有許多的灰空間,加上修建過(guò)程中的部分調(diào)整,導(dǎo)致4號(hào)樓和商鋪4的實(shí)測(cè)面積超出規(guī)劃允許的面積誤差(見(jiàn)咐圖),與勘測(cè)院進(jìn)行了多次溝通才基本解決。由此,在規(guī)劃驗(yàn)收實(shí)測(cè)前,我們事先把握,有哪些地方可能會(huì)有問(wèn)題,該如何前控,如觀山水的灰空間,在實(shí)測(cè)前我們?nèi)绾巫龉ぷ鞯戎貞c龍湖研發(fā)剖、方案階段11規(guī)劃113配套是否齊備(如:公廁、居委會(huì)、垃圾站或垃圾收集點(diǎn))居委會(huì)的配套標(biāo)準(zhǔn)為15平方米/100戶,公廁是指對(duì)小區(qū)外開(kāi)放使用的廁所,其余配套設(shè)施參考相關(guān)規(guī)范和文件(有特殊規(guī)定的除外,如本文第六條:是否滿足控規(guī)要求)由于對(duì)“垃圾站”和“垃圾收集點(diǎn)”的規(guī)模的理解偏差因人而異,建議公司開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目在設(shè)計(jì)圖中,一律將“垃圾站”標(biāo)注為“垃圾收集點(diǎn)重慶龍湖研發(fā)剖、方案階段11規(guī)劃4是否滿足規(guī)劃選址和設(shè)計(jì)條件要求?主要是提醒設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)人不要漏項(xiàng)。1.15是否滿足城市設(shè)計(jì)要求?案例:西城天街方案進(jìn)行規(guī)劃報(bào)建,內(nèi)街連廊過(guò)多,通透性不夠,與城市設(shè)計(jì)不吻合,導(dǎo)致兩次修改1.6是否滿足控規(guī)要求,技術(shù)是否合理?重慶龍湖.研發(fā)部、方案階段1.17對(duì)總圖深度的關(guān)注(制圖標(biāo)準(zhǔn)、標(biāo)高標(biāo)注、間距標(biāo)注、指標(biāo)表格、建筑名稱(chēng)的關(guān)注)1.1.8間距規(guī)定有明確要求的是原則問(wèn)題1.19滿足物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定會(huì)所等產(chǎn)權(quán)有爭(zhēng)議的建筑以及建筑命名,應(yīng)規(guī)避今后的權(quán)屬爭(zhēng)議。詳見(jiàn)王明方的分析報(bào)告重慶龍湖.研發(fā)部、方案階段11規(guī)劃1.1.10對(duì)綜合管網(wǎng)的關(guān)注和環(huán)評(píng)工作前置綜合管網(wǎng)的設(shè)計(jì)審查:排水接口位置和標(biāo)高是否可行,給水接口位置是否明確,電力通廊的考慮、電信電話皃帶的通廊銜接、燃?xì)獾慕涌诤妥呦虻?都不能在市政綠化帶內(nèi)平行布置穿越)1.1.11對(duì)其他部門(mén)提出的問(wèn)題的再關(guān)注部部門(mén):物業(yè)、工程、造價(jià)等;外部部門(mén):市政、排水公司等1.12滿足物管用房的相關(guān)規(guī)定(經(jīng)開(kāi)北區(qū)已經(jīng)實(shí)施標(biāo)準(zhǔn),其余各區(qū)即將按此實(shí)施)建筑規(guī)模物業(yè)管理用房業(yè)主委員用房面積供比例10000~10000000001~20004‰4030000以上重慶龍湖研發(fā)剖、方案階段11規(guī)劃11.12滿足物管用房的相關(guān)規(guī)定1.1.13是否滿足“9070″小戶型規(guī)定要求重慶龍湖.研發(fā)部41、學(xué)問(wèn)是異常珍貴的東西，從任何源泉吸收都不可恥?！⒉贰と铡しɡ?/p>

42、只有在人群中間，才能認(rèn)識(shí)自己?！聡?guó)

43、重復(fù)別人所說(shuō)的話，只需