房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析課件

房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析主講人：劉增宏廣東公評(píng)考試用書(shū)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范（條文說(shuō)明）房地產(chǎn)估價(jià)基本術(shù)語(yǔ)標(biāo)準(zhǔn)（條文說(shuō)明）各科教材及考試大綱房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法題型、題量及分值1、問(wèn)答題：3題，30分2、單選題：10題，20分3、指錯(cuò)題：1題，40分2011年：征收估價(jià)報(bào)告2012年：司法鑒定估價(jià)報(bào)告2013年：抵押估價(jià)報(bào)告2014年：抵押估價(jià)報(bào)告2015年：抵押估價(jià)報(bào)告4、改錯(cuò)題：1題，10分2011年：估價(jià)方法適用性分析2012年：最高最佳利用分析2013年：注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明和估價(jià)假設(shè)和限制條件2014年：房地產(chǎn)實(shí)地查勘記錄2015年：估價(jià)假設(shè)和限制條件知識(shí)點(diǎn)比例掌握：60%熟悉：30%了解：10%第一章房地產(chǎn)估價(jià)文書(shū)寫(xiě)作一、估價(jià)文書(shū)的種類(lèi)（涵蓋估價(jià)工作全過(guò)程）

估價(jià)委托書(shū)

估價(jià)委托合同估價(jià)項(xiàng)目來(lái)源和接洽情況記錄估價(jià)作業(yè)方案估價(jià)所需資料清單估價(jià)對(duì)象實(shí)地查勘記錄估價(jià)報(bào)告（產(chǎn)品）

估價(jià)報(bào)告內(nèi)部審核表

估價(jià)中的主要不同意見(jiàn)和估價(jià)結(jié)果重大修改意見(jiàn)記錄

估價(jià)報(bào)告交接單估價(jià)委托書(shū)（單方）（2015年問(wèn)答題）委托人和受托機(jī)構(gòu)的名稱或姓名估價(jià)目的估價(jià)對(duì)象：坐落、范圍、規(guī)模等價(jià)值時(shí)點(diǎn)價(jià)值類(lèi)型委托日期2015年問(wèn)答題（估價(jià)基本事項(xiàng)）估價(jià)委托合同（雙方）雙方基本情況（名稱、住所、資質(zhì)等級(jí)）負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師（姓名、注冊(cè)號(hào)）估價(jià)基本事項(xiàng)（與估價(jià)委托書(shū)一致）估價(jià)所需資料

雙方的權(quán)利、義務(wù)估價(jià)費(fèi)用及收取方式估價(jià)報(bào)告及其交付違約責(zé)任解決爭(zhēng)議的方法其他估價(jià)所需資料清單（2011年問(wèn)答題）1、反映區(qū)位、實(shí)物和權(quán)益狀況的資料

（1）土地（2）建筑物2、同類(lèi)房地產(chǎn)的交易、收益、成本資料3、對(duì)所在地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格有影響的資料

特點(diǎn)：微觀區(qū)域環(huán)境4、對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格有普遍影響的資料

特點(diǎn)：宏觀政策環(huán)境提示：查看權(quán)屬證明原件，并將復(fù)印件與原件核對(duì)2011年問(wèn)答題（估價(jià)所需資料）

估價(jià)作業(yè)方案1、估價(jià)工作內(nèi)容

（1）估價(jià)方法和技術(shù)路線（2）估價(jià)所需資料及其來(lái)源渠道2、估價(jià)工作質(zhì)量要求及保障措施3、估價(jià)作業(yè)步驟、進(jìn)度及人員安排

大型、復(fù)雜項(xiàng)目：流程圖、進(jìn)度表估價(jià)對(duì)象實(shí)地查勘記錄1、區(qū)位、實(shí)物、權(quán)益狀況2、內(nèi)、外部狀況和周?chē)h(huán)境狀況3、制作實(shí)地查勘記錄特別注意：不能進(jìn)入估價(jià)對(duì)象內(nèi)部的情況：征收、司法拍賣(mài)、保密需要，在報(bào)告中說(shuō)明客觀情況及具體原因，并在依據(jù)不足假設(shè)中說(shuō)明。（2011年問(wèn)答題）住宅房地產(chǎn)實(shí)地查勘記錄經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)實(shí)地查勘記錄（2014年改錯(cuò)題）工業(yè)房地產(chǎn)實(shí)地查勘記錄在建工程實(shí)地查勘記錄注意：估價(jià)對(duì)象實(shí)地查勘時(shí)間、人員、聯(lián)系方式和（領(lǐng)勘人）

估價(jià)報(bào)告內(nèi)部審核表報(bào)告的完整性估價(jià)假設(shè)和限制條件估價(jià)目的及價(jià)值定義估價(jià)對(duì)象的界定、描述和分析市場(chǎng)背景描述和分析最高最佳利用分析估價(jià)方法選用數(shù)據(jù)來(lái)源與確定、參數(shù)選取與運(yùn)用及計(jì)算過(guò)程估價(jià)結(jié)果確定及結(jié)論表述報(bào)告的規(guī)范性、文字表述審核結(jié)論：可出、修改、重估、重寫(xiě)專業(yè)幫助情況和相關(guān)專業(yè)意見(jiàn)說(shuō)明估價(jià)專業(yè)領(lǐng)域內(nèi)估價(jià)專業(yè)領(lǐng)域外

注意：不得遺漏提供專業(yè)幫助的專家或單位的姓名或名稱、相關(guān)資格、職稱或資質(zhì)。房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告估價(jià)報(bào)告（敘述式）的規(guī)范格式

1、封面；

2、致估價(jià)委托人函；

3、目錄；

4、估價(jià)師聲明；

5、估價(jià)的假設(shè)和限制條件；

6、估價(jià)結(jié)果報(bào)告；

7、估價(jià)技術(shù)報(bào)告；

8、附件。（一）封面估價(jià)報(bào)告名稱：房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告，結(jié)合估價(jià)目的命名估價(jià)報(bào)告編號(hào)：機(jī)構(gòu)簡(jiǎn)稱、出具年份、按順序編號(hào)估價(jià)項(xiàng)目名稱：估價(jià)對(duì)象名稱或位置、估價(jià)目的估價(jià)委托人：?jiǎn)挝幻Q或自然人姓名房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)：全稱注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師：姓名、注冊(cè)號(hào)估價(jià)報(bào)告出具日期：與致函日期一致（二）致估價(jià)委托人函致函對(duì)象：名稱或姓名估價(jià)目的：預(yù)期用途、何種需要估價(jià)對(duì)象：財(cái)產(chǎn)范圍、名稱、坐落、規(guī)模、用途、權(quán)屬價(jià)值時(shí)點(diǎn)：估價(jià)結(jié)果對(duì)應(yīng)的時(shí)間價(jià)值類(lèi)型：名稱、定義、內(nèi)涵估價(jià)方法：名稱即可估價(jià)結(jié)果：幣種，總價(jià)(大小寫(xiě))，單價(jià)(無(wú)法表示除外)特別提示：注意事項(xiàng)致函日期：年、月、日加蓋公章、法人代表或合伙人簽名或蓋章（三）目錄二級(jí)目錄（結(jié)果報(bào)告和技術(shù)報(bào)告）對(duì)應(yīng)頁(yè)碼僅提供估價(jià)結(jié)果報(bào)告時(shí)，可不列出估價(jià)技術(shù)報(bào)告及其組成部分（單獨(dú)目錄）（四）估價(jià)師聲明（2013年改錯(cuò)題）估價(jià)職業(yè)道德專業(yè)勝任能力勤勉盡責(zé)估價(jià)姓名、注冊(cè)號(hào)、本人簽名鑒證性估價(jià)報(bào)告：四項(xiàng)必要內(nèi)容非鑒證性估價(jià)報(bào)告可適當(dāng)增減內(nèi)容（五）估價(jià)假設(shè)和限制條件（2015年改錯(cuò)題）1、一般假設(shè)

A、相關(guān)權(quán)屬資料的合法性、真實(shí)性、準(zhǔn)確性、完整性

B、房屋安全、環(huán)境污染等等的關(guān)注和合理假定。2、未定事項(xiàng)假設(shè)

尚未明確或不夠明確的事項(xiàng)：用途、容積率等3、背離事實(shí)假設(shè)

因估價(jià)目的的特殊需要、交易條件設(shè)定或約定，設(shè)定狀況與實(shí)際狀況不一致的合理假定。（權(quán)益、區(qū)位和實(shí)物狀況）4、不相一致假設(shè)

A、實(shí)際用途、登記用途、規(guī)劃用途不一致

B、不同權(quán)屬證明上的權(quán)利人不一致

C、估價(jià)對(duì)象名稱、地址不一致D、建筑結(jié)構(gòu)層數(shù)、面積等證載與實(shí)際不一致5、依據(jù)不足假設(shè)

無(wú)法提供估價(jià)必需資料，估價(jià)師盡職調(diào)查仍難取得該資料6、估價(jià)報(bào)告使用限制

A、估價(jià)報(bào)告和估價(jià)結(jié)果的用途、使用者、使用期限及其他注意事項(xiàng)

B、報(bào)告使用期限：自出具之日起計(jì)算，不宜超過(guò)一年。2015年改錯(cuò)題（六）估價(jià)結(jié)果報(bào)告1、估價(jià)委托人

單位：名稱、住所、法定代表人姓名個(gè)人：姓名、住址2、估價(jià)機(jī)構(gòu)

名稱、住所、法定代表人或合伙人姓名、資質(zhì)等級(jí)、資質(zhì)證書(shū)編號(hào)3、估價(jià)目的

預(yù)期用途、何種需要4、估價(jià)對(duì)象財(cái)產(chǎn)范圍（2014年問(wèn)答題）、名稱、坐落、規(guī)模、用途、權(quán)屬等土地：四至、面積、形狀、地形地勢(shì)、地質(zhì)水文、規(guī)劃限制、

開(kāi)發(fā)程度、土地使用期限等建筑物：建筑結(jié)構(gòu)層數(shù)、用途、平面布局、設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、

維保情況、新舊程度等2014年問(wèn)答題（估價(jià)對(duì)象范圍）5、價(jià)值時(shí)點(diǎn)（2014年單選題）

評(píng)估結(jié)果對(duì)應(yīng)的時(shí)間、確定的簡(jiǎn)要理由回顧性估價(jià)和預(yù)測(cè)性估價(jià)可到“周-月-年”6、價(jià)值類(lèi)型價(jià)值類(lèi)型名稱、定義、內(nèi)涵7、估價(jià)原則

獨(dú)立、客觀、公正原則（降格）合法原則價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則替代原則最高最佳利用原則（現(xiàn)狀價(jià)值不適用）謹(jǐn)慎原則（抵押估價(jià)）2014年單選題8、估價(jià)依據(jù)

A、相關(guān)法律、法規(guī)、政策（法律依據(jù)）

B、估價(jià)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)（技術(shù)依據(jù)）

C、估價(jià)委托書(shū)、估價(jià)委托合同（行為依據(jù)）、委托人提供的所需資料（權(quán)屬依據(jù)）

D、估價(jià)機(jī)構(gòu)、估價(jià)師掌握和搜集的相關(guān)資料（輔助依據(jù)）9、估價(jià)方法（2013年問(wèn)答題）估價(jià)方法名稱、定義四大方法：比較法（2015單選）、收益法（2012、2015問(wèn)答）、成本法（2014問(wèn)答）、假設(shè)開(kāi)發(fā)法（2014單選、2015問(wèn)答）其他估價(jià)方法：基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法、路線價(jià)法、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法、多元回歸分析法、修復(fù)成本法、損失資本化法、賠償實(shí)例比較法、價(jià)差法等2013年問(wèn)答題（成本法和假設(shè)開(kāi)發(fā)法）2015年單選題（比較法）2014年問(wèn)答題（成本法）2014年單選題（假設(shè)開(kāi)發(fā)法）2015年問(wèn)答題（成本法、收益法）2015年問(wèn)答題（假設(shè)開(kāi)發(fā)法）2012年問(wèn)答題（收益法）10、估價(jià)結(jié)果總價(jià)：大小寫(xiě)；單價(jià)：特殊情況可不表示（在建工程）幣種：為外幣時(shí)，應(yīng)說(shuō)明于價(jià)值時(shí)點(diǎn)的人民幣市場(chǎng)匯率中間價(jià)11、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師

姓名、注冊(cè)號(hào)、本人簽名、簽名日期12、實(shí)地查勘期

自進(jìn)入估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)之日至完成實(shí)地查勘之日止13、估價(jià)作業(yè)日期

自受理估價(jià)委托之日至估價(jià)報(bào)告出具之日止（七）估價(jià)技術(shù)報(bào)告（一）估價(jià)對(duì)象描述與分析

1、估價(jià)對(duì)象區(qū)位狀況描述與分析

2、估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況描述與分析

3、估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況描述與分析（二）市場(chǎng)背景描述與分析（三）估價(jià)對(duì)象最高最佳利用分析（四）估價(jià)方法適用性分析（七）估價(jià)測(cè)算過(guò)程（八）估價(jià)結(jié)果確定估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況描述與分析土地實(shí)物狀況面積、形狀、地形地勢(shì)、地質(zhì)、土壤、開(kāi)發(fā)程度等建筑物實(shí)物狀況建筑規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、空間布局、建筑功能、外觀、新舊程度等估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況描述與分析（2014年單選題）用途規(guī)劃條件用途管制所有權(quán)土地使用權(quán)他項(xiàng)權(quán)設(shè)立情況共有情況租賃或占用情況拖欠稅費(fèi)情況查封等限制權(quán)利情況權(quán)屬清晰情況估價(jià)對(duì)象區(qū)位狀況描述與分析（2014年單選題）位置：四至、臨路狀況等交通條件：公共交通、對(duì)外交通、交通管制等外部配套設(shè)施：生活、教育、醫(yī)療、購(gòu)物等周?chē)h(huán)境：自然環(huán)境、人文環(huán)境、景觀另單套住宅：所處樓幢、樓層、朝向2014年單選題（估價(jià)對(duì)象區(qū)位、權(quán)益狀況）市場(chǎng)背景描述與分析估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r、房地產(chǎn)市場(chǎng)總體狀況同類(lèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況：過(guò)去、現(xiàn)在及可預(yù)見(jiàn)的未來(lái)相關(guān)要求：宏觀到微觀、大區(qū)域到小片區(qū)市場(chǎng)與估價(jià)目的的關(guān)聯(lián)性與估價(jià)方法的對(duì)應(yīng)預(yù)測(cè)供需狀況與價(jià)格走勢(shì)相關(guān)政策、法規(guī)的影響相關(guān)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)、房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)及相關(guān)行業(yè)信息的時(shí)效性、準(zhǔn)確性估價(jià)對(duì)象最高最佳利用分析（2012年改錯(cuò)題）最佳的用途、規(guī)模、檔次維持現(xiàn)狀、更新改造、改變用途、改變規(guī)模、重新開(kāi)發(fā)或上述組合滿足下列條件法律上允許技術(shù)上可能財(cái)務(wù)上可行價(jià)值最大化估價(jià)方法適用性分析(2011年改錯(cuò)題)比較法收益法成本法假設(shè)開(kāi)發(fā)法窮盡估價(jià)方法和優(yōu)選估價(jià)方法。應(yīng)陳述選用或不選用的理由估價(jià)技術(shù)路線估價(jià)測(cè)算過(guò)程測(cè)算步驟計(jì)算公式計(jì)算過(guò)程基礎(chǔ)數(shù)據(jù)估價(jià)參數(shù)（來(lái)源和確定依據(jù)）估價(jià)結(jié)果確定（2012年單選題）不同估價(jià)方法的測(cè)算結(jié)果最終評(píng)估價(jià)值及其確定的方法、理由1、多種估價(jià)方法根據(jù)估價(jià)目的及不同估價(jià)方法的適用程度、數(shù)據(jù)可靠程度、測(cè)算結(jié)果之間差異程度確定。簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)加權(quán)算術(shù)平均數(shù)2、一種估價(jià)方法確認(rèn)測(cè)算結(jié)果無(wú)差錯(cuò)，作為綜合測(cè)算結(jié)果2012年單選題（估價(jià)結(jié)果確定）變現(xiàn)能力分析與風(fēng)險(xiǎn)提示抵押估價(jià)報(bào)告適用變現(xiàn)能力分析：通用性、獨(dú)立使用性、可分割轉(zhuǎn)讓性、區(qū)位、開(kāi)發(fā)程度、價(jià)值大小、房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況于價(jià)值時(shí)點(diǎn)最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格與市場(chǎng)價(jià)值的差異程度變現(xiàn)時(shí)間長(zhǎng)短及費(fèi)用、稅金種類(lèi)和清償順序風(fēng)險(xiǎn)提示關(guān)注房地產(chǎn)抵押價(jià)值未來(lái)下跌的風(fēng)險(xiǎn)續(xù)貸房地產(chǎn)應(yīng)說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化估價(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的變化對(duì)抵押價(jià)值可能產(chǎn)生的影響未來(lái)可能產(chǎn)生的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)關(guān)注點(diǎn)合理使用評(píng)估價(jià)值定期或在房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化較快時(shí)進(jìn)行再評(píng)估（八）附件估價(jià)委托書(shū)復(fù)印件估價(jià)對(duì)象位置圖估價(jià)對(duì)象實(shí)地查勘情況和相關(guān)照片權(quán)屬證明復(fù)印件法定優(yōu)先受償款調(diào)查情況（抵押報(bào)告適用）可比實(shí)例位置圖和外觀照片（比較法）專業(yè)幫助情況和相關(guān)專業(yè)意見(jiàn)估價(jià)所依據(jù)的其他文件資料估價(jià)機(jī)構(gòu)營(yíng)業(yè)執(zhí)照和估價(jià)資質(zhì)證書(shū)復(fù)印件注冊(cè)估價(jià)師資格證書(shū)復(fù)印件第二章不同類(lèi)型房地產(chǎn)估價(jià)第一節(jié)居住房地產(chǎn)估價(jià)一、居住房地產(chǎn)特點(diǎn)1、單宗交易規(guī)模較小、交易量巨大2、較強(qiáng)的相似性、可比性3、不同類(lèi)型住房?jī)r(jià)格內(nèi)涵差異明顯二、價(jià)格影響因素（2014年問(wèn)答題）1、區(qū)位狀況：位置、交通條件、生活服務(wù)設(shè)施、教育配套、環(huán)境質(zhì)量、景觀2、實(shí)物狀況：建筑結(jié)構(gòu)、類(lèi)型和等級(jí)、設(shè)施與設(shè)備、建筑質(zhì)量、裝飾裝修、新舊程度三、常用估價(jià)方法：比較法、成本法、收益法四、估價(jià)技術(shù)路線及難點(diǎn)處理：商品房和政策性用房2014年問(wèn)答題（價(jià)格影響因素）第二節(jié)商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)（2011年問(wèn)答題）一、商業(yè)房地產(chǎn)及其特點(diǎn)1、收益性2、經(jīng)營(yíng)內(nèi)容多，業(yè)態(tài)多樣3、出租、轉(zhuǎn)租經(jīng)營(yíng)多，產(chǎn)權(quán)分散復(fù)雜4、裝修高檔且復(fù)雜

5、垂直空間價(jià)值衰減性明顯二、價(jià)格影響因素1、區(qū)位狀況：地段繁華度、交通條件、臨街狀況、樓層、朝向2、實(shí)物狀況：建筑品質(zhì)及內(nèi)部布局、凈高、面積、裝飾裝修、

無(wú)形價(jià)值三、估價(jià)常用方法：收益法、比較法、成本法四、估價(jià)技術(shù)路線及難點(diǎn)處理1、不同經(jīng)營(yíng)方式

出租：租金內(nèi)涵、比較因素的修正或調(diào)整

商業(yè)運(yùn)營(yíng)：商業(yè)利潤(rùn)的剝離2、不同規(guī)模

整幢：分層、業(yè)態(tài)分布、經(jīng)營(yíng)方式、鋪面格局

整層：個(gè)體到整層（市場(chǎng)調(diào)查）

同層：類(lèi)比法、鋪面分布、價(jià)格分布影響因素（位置、面積

、形狀等）3、空置、爛尾商業(yè)房地產(chǎn)：最高最佳利用分析第三節(jié)商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價(jià)一、商務(wù)辦公房地產(chǎn)分類(lèi)1、按建筑面積：小型、中型、大型2、按使用功能：?jiǎn)渭冃?、商住型、綜合型3、按位置、自然或質(zhì)量狀況和收益能力：甲、乙、丙4、兩大標(biāo)準(zhǔn)：甲級(jí)和5A級(jí)二、商務(wù)辦公房地產(chǎn)的特點(diǎn)1、區(qū)位好、規(guī)模大2、多為現(xiàn)代化的高層建筑，功能齊全、配套設(shè)施完善3、出租經(jīng)營(yíng)為主，專業(yè)物業(yè)服務(wù)三、價(jià)格影響因素1、區(qū)位狀況：集聚程度、交通條件、周邊環(huán)境、樓層(景觀、抗干擾性)2、實(shí)物狀況：外觀形象、內(nèi)部裝修、設(shè)備設(shè)施、智能化程度、物業(yè)服務(wù)水平、租戶類(lèi)型四、常用估價(jià)方法：收益法、比較法、成本法五、估價(jià)技術(shù)路線及難點(diǎn)處理1、租金求?。?012年問(wèn)答題）

租約、租金構(gòu)成、租金支付方式、地下車(chē)庫(kù)租金（臨租、月租）2、整幢商務(wù)辦公房地產(chǎn)

單純型：基準(zhǔn)價(jià)、樓層修正

商住型：區(qū)分功能（考慮相互干擾）

綜合型：區(qū)分功能（面積、經(jīng)營(yíng)方式、收益能力）2012年問(wèn)答題（租金內(nèi)涵）第四節(jié)旅館房地產(chǎn)估價(jià)一、分類(lèi)

1、產(chǎn)權(quán)式酒店2、酒店式公寓3、分時(shí)度假4、經(jīng)濟(jì)型酒店5、旅店、招待所二、特點(diǎn)1、轉(zhuǎn)讓少、整體轉(zhuǎn)讓2、功能多樣3、一次性投資大、投資回收期較長(zhǎng)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較大4、價(jià)值體現(xiàn)：客戶類(lèi)型和接待能力三、價(jià)格影響因素1、區(qū)位狀況：交通條件、周?chē)h(huán)境2、特別的實(shí)物狀況：設(shè)備設(shè)施和用具、經(jīng)營(yíng)管理四、常用估價(jià)方法：收益法、比較法（客房、會(huì)議室和配套娛樂(lè)

用房的租金或收益估算）五、估價(jià)技術(shù)路線及難點(diǎn)處理1、星級(jí)酒店不同功能用房收益測(cè)算：客房、商場(chǎng)、餐飲、商務(wù)

會(huì)議、娛樂(lè)健身（2013年問(wèn)答題）2、星級(jí)酒店凈收益求取

整體資產(chǎn)：扣除商業(yè)利潤(rùn)

不動(dòng)產(chǎn)部分：扣除商業(yè)利潤(rùn)和非不動(dòng)產(chǎn)部分的收益2013年問(wèn)答題（酒店）第五節(jié)餐飲房地產(chǎn)估價(jià)（2012年單選題）一、特點(diǎn)1、地段選擇的差異性2、營(yíng)業(yè)收入的差異性二、估價(jià)技術(shù)路線及難點(diǎn)處理凈收益的測(cè)算：剝離非房地產(chǎn)帶來(lái)的收益2012年單選題（餐飲）第六節(jié)工業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)一、特點(diǎn)1、涉及行業(yè)多2、非標(biāo)準(zhǔn)廠房多，工程造價(jià)差異大3、要區(qū)分設(shè)備和建筑物的造價(jià)4、使用壽命受腐蝕性影響大二、價(jià)格影響因素1、區(qū)位狀況：交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施、地理位置（自然和經(jīng)濟(jì)）2、實(shí)物狀況：用地面積和形狀、地質(zhì)和水文條件、房地產(chǎn)用途三、常用估價(jià)方法：成本法、比較法、收益法(收益剝離和出租)四、估價(jià)技術(shù)路線及難點(diǎn)處理：成本法中的土地和建筑物分估第七節(jié)特殊用途房地產(chǎn)估價(jià)一、停車(chē)庫(kù)估價(jià)1、特點(diǎn)

權(quán)屬比較特殊

計(jì)量單價(jià)比較特殊

日常管理和服務(wù)比較特殊2、價(jià)格特點(diǎn)

與車(chē)位數(shù)密切相關(guān)

單位價(jià)格比較一致價(jià)格受地上房地產(chǎn)租售狀況影響較大3、估價(jià)方法和估價(jià)技術(shù)路線：比較法、收益法和成本法二、加油站估價(jià)（2011年問(wèn)答題）1、特點(diǎn)

位置極其重要且分布離散性較強(qiáng)

經(jīng)營(yíng)的個(gè)性差異顯著

特許經(jīng)營(yíng)權(quán)2、估價(jià)方法和技術(shù)路線

收益法為主、成本法為輔

難點(diǎn)：凈收益測(cè)算（商業(yè)利潤(rùn)和超額利潤(rùn)的扣除）2011年問(wèn)答題（加油站估價(jià)）第三章不同目的房地產(chǎn)估價(jià)第一節(jié)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)一、特點(diǎn)1、價(jià)值時(shí)點(diǎn)：在估價(jià)作業(yè)日期之后2、委托人和評(píng)估主體：?jiǎn)畏胶碗p方委托3、估價(jià)目的和要求：了解房地產(chǎn)交易參考價(jià)格二、常用估價(jià)方法

比較法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法、成本法、收益法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法三、注意事項(xiàng)1、區(qū)分買(mǎi)賣(mài)雙方需要的估價(jià)，根據(jù)委托人需要區(qū)分價(jià)值類(lèi)型2、按買(mǎi)賣(mài)雙方的設(shè)定或約定估價(jià)，如無(wú)設(shè)定和約定，按正常估價(jià)3、出租人權(quán)益價(jià)值、無(wú)租約限制價(jià)值（設(shè)定或約定解除租賃關(guān)系）4、劃拔房地產(chǎn)：列出或扣除應(yīng)繳納的出讓金或所含土地收益5、保障性住房銷(xiāo)售估價(jià)第二節(jié)房地產(chǎn)抵押估價(jià)一、房地產(chǎn)抵押價(jià)值內(nèi)涵

參看《房地產(chǎn)估價(jià)基本術(shù)語(yǔ)標(biāo)準(zhǔn)》二、抵押估價(jià)相關(guān)法律規(guī)定

《擔(dān)保法》、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》、《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》、《關(guān)于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價(jià)管理有關(guān)問(wèn)題的通知》、《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》

可以設(shè)定抵押的房地產(chǎn)

不得設(shè)定抵押的房地產(chǎn)

其他限制條件三、房地產(chǎn)抵押估價(jià)的相關(guān)技術(shù)規(guī)定1、謹(jǐn)慎原則2、假設(shè)開(kāi)發(fā)法：被迫轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)前提3、出租人權(quán)益價(jià)值和無(wú)租約限制價(jià)值4、劃拔房地產(chǎn)5、共有房地產(chǎn)6、保障房等政策性房地產(chǎn)7、最高額抵押權(quán)8、續(xù)貸房地產(chǎn)9、抵押貸款后重估10、批量估價(jià)四、估價(jià)技術(shù)路線和估價(jià)方法1、完全產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)2、不完全產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)：劃拔類(lèi)房地產(chǎn)和政策性房地產(chǎn)3、部分（局部）房地產(chǎn)：獨(dú)立使用性、獨(dú)立變現(xiàn)性4、在建工程房地產(chǎn)：拖欠建筑工程款（發(fā)包人、承包人和監(jiān)理方三方簽署）5、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)房地產(chǎn)：

未經(jīng)法定程序不得改變土地集體所有權(quán)性質(zhì)和土地用途

扣減與國(guó)有土地價(jià)值的差異？五、注意事項(xiàng)1、嚴(yán)格執(zhí)行《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》2、謹(jǐn)慎原則3、估價(jià)目的、價(jià)值時(shí)點(diǎn)、價(jià)值類(lèi)型4、估價(jià)對(duì)象抵押的合法性分析5、合理確定假設(shè)前提和限制條件6、把握市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)防止高估7、市場(chǎng)變現(xiàn)能力分析8、風(fēng)險(xiǎn)提示9、其他第三節(jié)房地產(chǎn)征收估價(jià)（2011年單選題）一、房屋征收補(bǔ)償內(nèi)涵補(bǔ)償方式：貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換補(bǔ)償內(nèi)容：1、被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償2、因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償3、因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償二、房屋征收估價(jià)特點(diǎn)1、估價(jià)數(shù)量大2、涉及面廣，社會(huì)影響大3、估價(jià)對(duì)象復(fù)雜，需協(xié)調(diào)各種關(guān)系4、補(bǔ)償價(jià)格關(guān)聯(lián)性強(qiáng)三、房屋征收估價(jià)的相關(guān)規(guī)定《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》1、房屋征收估價(jià)對(duì)象范圍：合法、認(rèn)定和處理結(jié)果、以房屋登記簿為準(zhǔn)2、房屋征收估價(jià)目的：被征收房屋價(jià)值：為房屋征收部門(mén)與被征收人確定被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償提供依據(jù)，評(píng)估被征收房屋的價(jià)值產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值：為房屋征收部門(mén)與被征收人計(jì)算被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)提供依據(jù)，評(píng)估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價(jià)值3、房屋征收估價(jià)的時(shí)點(diǎn)：房屋征收決定公告之日，兩個(gè)價(jià)值時(shí)點(diǎn)一致4、房屋征收估價(jià)的價(jià)值內(nèi)涵：

被征收房屋價(jià)值：假定被征收房屋沒(méi)有租賃、抵押、查封等情況

產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值：市場(chǎng)價(jià)值，政府對(duì)估價(jià)對(duì)象特別規(guī)定除外5、被征收房屋的用途：權(quán)證和房屋登記簿記載或認(rèn)定、處理結(jié)果為準(zhǔn)6、房屋征收估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)：對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格7、房屋征收估價(jià)影響因素

區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、使用年限、裝飾裝修、新舊程度、占地面積大小四、房屋征收估價(jià)方法和結(jié)果確定1、估價(jià)方法被征收房屋價(jià)值：適用性分析、窮盡估價(jià)方法類(lèi)似房地產(chǎn)價(jià)格：真實(shí)成交、可以質(zhì)證、經(jīng)交易登記的實(shí)際成交價(jià)格正常開(kāi)發(fā)建設(shè)的待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)：業(yè)主自行開(kāi)發(fā)前提非征收原因停建、緩建的未完工程：自愿轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)前提2、估價(jià)結(jié)果確定校核各種評(píng)估方法的測(cè)算結(jié)果估價(jià)結(jié)果精確到元（以人民幣計(jì)價(jià)）五、房屋征收估價(jià)技術(shù)路線四大基本估價(jià)方法六、房屋征收估價(jià)工作流程1、估價(jià)機(jī)構(gòu)選定（2013年單選題）

被征收人協(xié)商、投票決定、搖號(hào)或抽簽2、估價(jià)機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)承攬

原則：一家承擔(dān)

征收范圍較大：可兩家以上共同承擔(dān)，明確牽頭單位3、估價(jià)委托

估價(jià)委托書(shū)、估價(jià)委托合同2011年單選題（征收估價(jià)）2013年單選題（征收估價(jià)）4、估價(jià)準(zhǔn)備和業(yè)務(wù)開(kāi)展制訂工作計(jì)劃不得轉(zhuǎn)讓或者變相轉(zhuǎn)讓征收估價(jià)業(yè)務(wù)5、實(shí)地查勘（1）實(shí)地查勘記錄：附屬設(shè)施、樹(shù)木（特別）（2）被征收人協(xié)助查勘和搜集資料（3）三方簽字或蓋章確認(rèn)（被征收人拒絕則要無(wú)利害關(guān)系第三人見(jiàn)證，并在估價(jià)報(bào)告中說(shuō)明有關(guān)情況）6、初步估價(jià)結(jié)果公示由房屋征收部門(mén)在征收范圍內(nèi)公示安排估價(jià)師現(xiàn)場(chǎng)說(shuō)明解釋存在錯(cuò)誤，則應(yīng)當(dāng)修正7、提交估價(jià)報(bào)告整體估價(jià)報(bào)告和分戶估價(jià)報(bào)告兩名注冊(cè)估價(jià)師本人簽字，加蓋公章8、解釋說(shuō)明9、資料保管七、房屋征收復(fù)核估價(jià)和鑒定（2012年問(wèn)答題）1、申請(qǐng)復(fù)核估價(jià)：收到估價(jià)報(bào)告之日起5日內(nèi)、需書(shū)面申請(qǐng)2、復(fù)核估價(jià)：收到書(shū)面申請(qǐng)之日起5日內(nèi)提交復(fù)核結(jié)果3、估價(jià)專家鑒定：收到復(fù)核結(jié)果之日起5日期內(nèi)提出申請(qǐng)，估價(jià)專家委員會(huì)，收到鑒定申請(qǐng)之日起10日內(nèi)出具書(shū)面鑒定意見(jiàn)第四節(jié)房地產(chǎn)拍賣(mài)、變賣(mài)估價(jià)（2011年單選題）一、房地產(chǎn)拍賣(mài)、變賣(mài)估價(jià)的特點(diǎn)1、強(qiáng)制處分2、快速變現(xiàn)3、市場(chǎng)需求面窄、推廣力度小4、消費(fèi)得心理因素5、購(gòu)買(mǎi)者的額外支出二、相關(guān)規(guī)定（教材P264）1、區(qū)分司法拍賣(mài)估價(jià)和普通拍賣(mài)估價(jià)2、司法拍賣(mài)估價(jià)的相關(guān)規(guī)定按法院委托要求評(píng)估（價(jià)值類(lèi)型）影響因素：瑕疵(但不含查封、擔(dān)保物權(quán)和其他優(yōu)先受償權(quán))除去租賃權(quán)和用益物權(quán)（書(shū)面說(shuō)明）被迫轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)前提（待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)）3、普通拍賣(mài)估價(jià)：市場(chǎng)價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值4、變賣(mài)估價(jià)宜評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值三、房地產(chǎn)拍賣(mài)、變賣(mài)的類(lèi)型與方法1、商品房：比較法、收益法、成本法2、劃拔房地產(chǎn)：比較法、收益法、成本法以完全商品房產(chǎn)權(quán)估價(jià)：先拍后減（此類(lèi)居多？）以房地產(chǎn)的權(quán)益價(jià)格估價(jià)：先減后拍3、在建工程：假設(shè)開(kāi)發(fā)法、成本法2011年單選題（拍賣(mài)估價(jià)）第五節(jié)房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)一、房地產(chǎn)價(jià)值損失的原因及種類(lèi)

1、規(guī)劃修改：《城市規(guī)劃法》（教材P282-P283）2、相鄰關(guān)系：《民法通則》，通風(fēng)、采光、日照、景觀等3、環(huán)境污染：噪聲、水、土壤、空氣等4、工程質(zhì)量缺陷：建筑質(zhì)量、裝修裝飾質(zhì)量、環(huán)境質(zhì)量5、施工近挖基礎(chǔ)使鄰近建筑物受損：地鐵施工

6、異議登記不當(dāng)：《物權(quán)法》，共有部分銷(xiāo)售、已設(shè)立他項(xiàng)權(quán)房產(chǎn)銷(xiāo)售7、非法批準(zhǔn)征收、使用土地：《土地管理法》，無(wú)權(quán)、越權(quán)、不按確定的用途、違反程序等8、未能履約使他人工程停建、緩建：供貨商、資金提供方、施工承包方等9、對(duì)房地產(chǎn)權(quán)利行使不當(dāng)限制：錯(cuò)誤查封二、房地產(chǎn)損害造成的損失分析1、房地產(chǎn)損害的分類(lèi)

實(shí)物損害（分實(shí)體損害和功能損害）、權(quán)益損害、區(qū)位損害（

環(huán)境損害）可修復(fù)損害、不可修復(fù)損害暫時(shí)性損害和永久性損害2、房地產(chǎn)損害賠償金額：價(jià)值減損和相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失(2012單選)可修復(fù)：修復(fù)費(fèi)用+相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失不可修復(fù)：損害前房地產(chǎn)價(jià)值-損害后房地產(chǎn)價(jià)值可一定程度修復(fù)：部分修復(fù)費(fèi)用+價(jià)值減損額+相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失造成不可挽回?fù)p失：重置成本2012年單選題（損害賠償）三、房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)內(nèi)涵1、房屋、土地、共同體貶值2、種類(lèi)：賠償性房地產(chǎn)損害估價(jià)、房地產(chǎn)價(jià)值減損估價(jià)、房屋質(zhì)量缺陷損失估價(jià)3、價(jià)值標(biāo)準(zhǔn):市場(chǎng)價(jià)值四、損害賠償估價(jià)的特點(diǎn)1、正價(jià)值估價(jià)、負(fù)價(jià)值估價(jià)2、相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失估價(jià)3、獨(dú)一無(wú)二性，賠償實(shí)例少4、專業(yè)性、專業(yè)幫助、損害程度鑒定5、出庭作證（專家證人）五、損害賠償估價(jià)方法1、修復(fù)費(fèi)用法（成本法）（2013年單選題）2、損失資本化法（收益法）3、賠償實(shí)例比較法（比較法）4、損害前