各類業(yè)管理與服務(wù)課件

各類業(yè)管理與服務(wù)56、極端的法規(guī)，就是極端的不公?！魅_57、法律一旦成為人們的需要，人們就不再配享受自由了。——畢達(dá)哥拉斯58、法律規(guī)定的懲罰不是為了私人的利益，而是為了公共的利益；一部分靠有害的強(qiáng)制，一部分靠榜樣的效力?！窭闲闼?9、假如沒有法律他們會(huì)更快樂的話，那么法律作為一件無用之物自己就會(huì)消滅。——洛克60、人民的幸福是至高無個(gè)的法。——西塞羅各類業(yè)管理與服務(wù)各類業(yè)管理與服務(wù)56、極端的法規(guī)，就是極端的不公?！魅_57、法律一旦成為人們的需要，人們就不再配享受自由了。——畢達(dá)哥拉斯58、法律規(guī)定的懲罰不是為了私人的利益，而是為了公共的利益；一部分靠有害的強(qiáng)制，一部分靠榜樣的效力?！窭闲闼?9、假如沒有法律他們會(huì)更快樂的話，那么法律作為一件無用之物自己就會(huì)消滅?！蹇?0、人民的幸福是至高無個(gè)的法?！魅_

各類物業(yè)的管理與服務(wù)授課內(nèi)容一、住宅小區(qū)物業(yè)管理二、寫字樓物業(yè)管理三、商場(chǎng)物業(yè)管理四、工業(yè)區(qū)物業(yè)管理物業(yè)（Property)——指正在使用中和已經(jīng)可以投入使用的各類建筑物及附屬設(shè)備、配套設(shè)施、相關(guān)場(chǎng)地等組成的單宗房地產(chǎn)以及依托于該實(shí)體上的權(quán)益。各類建筑物住宅小區(qū)寫字樓商業(yè)大廈工業(yè)廠房體育場(chǎng)館機(jī)關(guān)、學(xué)校等“學(xué)案導(dǎo)學(xué)”是一種全新的課堂教學(xué)模式，是以學(xué)案為載體，教師為主導(dǎo)，學(xué)生為主體的教學(xué)方式，這種教學(xué)方式對(duì)于激發(fā)學(xué)生學(xué)習(xí)興趣，改善課堂氣氛，提高學(xué)生學(xué)習(xí)效率都有著不可忽視的作用，因此，在初中數(shù)學(xué)教學(xué)中，教師要積極應(yīng)用“學(xué)案導(dǎo)學(xué)”.本文結(jié)合多年教學(xué)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和具體教學(xué)實(shí)例，簡(jiǎn)要闡述了“學(xué)案導(dǎo)學(xué)”模式在初中數(shù)學(xué)課堂教學(xué)中的應(yīng)用策略和實(shí)施建議.“學(xué)案導(dǎo)學(xué)”模式在初中數(shù)學(xué)課堂教學(xué)中的應(yīng)用策略（一）精心設(shè)計(jì)導(dǎo)學(xué)案“學(xué)案導(dǎo)學(xué)”是一種有效的教學(xué)模式，但是有的教師在實(shí)際應(yīng)用中卻出現(xiàn)了教學(xué)效果不明顯等諸多問題，這主要與教師設(shè)計(jì)的導(dǎo)學(xué)案有著直接的關(guān)系.導(dǎo)學(xué)案顧名思義是指指導(dǎo)學(xué)生學(xué)習(xí)的方案，但有的教師卻沒有正確理解導(dǎo)學(xué)案的內(nèi)涵和本質(zhì)，設(shè)計(jì)的導(dǎo)學(xué)案不符合學(xué)生的實(shí)際需要，影響了課堂教學(xué)效果.因此，要想改變這一現(xiàn)狀，教師必須精心設(shè)計(jì)導(dǎo)學(xué)案，對(duì)學(xué)生的學(xué)習(xí)情況和實(shí)際需要進(jìn)行全面的了解和調(diào)查，深入研究和挖掘教材，積極借助網(wǎng)絡(luò)和多媒體技術(shù)，開展集體備課，共同制定符合學(xué)生實(shí)際的導(dǎo)學(xué)案，這是“學(xué)案導(dǎo)學(xué)”教學(xué)模式順利實(shí)施的前提和基礎(chǔ).如教學(xué)“勾股定理”一課時(shí)，在設(shè)計(jì)導(dǎo)學(xué)案時(shí)教師首先要對(duì)學(xué)生的學(xué)習(xí)情況進(jìn)行全面的了解，在此基礎(chǔ)上，教師通過上網(wǎng)搜集有關(guān)本節(jié)內(nèi)容的導(dǎo)學(xué)案材料，并將這些材料去偽存精，作為導(dǎo)學(xué)案設(shè)計(jì)的資源.最后組織同學(xué)科全體教師進(jìn)行集體備課，共同探究本節(jié)課的教學(xué)目標(biāo)和導(dǎo)學(xué)案的制定，通過共同探討制定出一份設(shè)計(jì)精美、內(nèi)容充實(shí)、實(shí)用性較強(qiáng)的導(dǎo)學(xué)案，能夠?yàn)楹竺娼虒W(xué)的順利實(shí)施奠定基礎(chǔ).（二）合理運(yùn)用導(dǎo)學(xué)案1.在自主預(yù)習(xí)時(shí)運(yùn)用導(dǎo)學(xué)案初中生雖然已經(jīng)有了一定的學(xué)習(xí)能力，但是在學(xué)習(xí)方面仍然需要教師的引導(dǎo).預(yù)習(xí)是數(shù)學(xué)學(xué)習(xí)的重要環(huán)節(jié)，預(yù)習(xí)效果對(duì)課堂教學(xué)效率有著重要的影響.在傳統(tǒng)的教學(xué)模式下，學(xué)生的預(yù)習(xí)效果不明顯，甚至有的學(xué)生不知如何進(jìn)行預(yù)習(xí).“學(xué)案導(dǎo)學(xué)”教學(xué)模式的出現(xiàn)為學(xué)生的預(yù)習(xí)提供了重要的依據(jù)，教師可以將制定好的導(dǎo)學(xué)案在課前分發(fā)給學(xué)生，讓學(xué)生根據(jù)導(dǎo)學(xué)案中的預(yù)習(xí)任務(wù)進(jìn)行預(yù)習(xí)，通過有目標(biāo)的預(yù)習(xí)，學(xué)生對(duì)即將要學(xué)習(xí)的內(nèi)容有了大概的了解，知道了所學(xué)內(nèi)容的重點(diǎn)和難點(diǎn)，這樣在新課學(xué)習(xí)時(shí)就會(huì)重點(diǎn)關(guān)注自己在預(yù)習(xí)過程中尚未弄懂的地方，從而提高學(xué)生的學(xué)習(xí)效果.如教學(xué)“一元一次方程”中用方程解決問題一節(jié)時(shí)，教師可以將制定好的導(dǎo)學(xué)案課前發(fā)給學(xué)生，讓學(xué)生對(duì)照導(dǎo)學(xué)案中的預(yù)習(xí)提綱進(jìn)行初步學(xué)習(xí)，學(xué)生在自主預(yù)習(xí)的過程中對(duì)列方程解決實(shí)際問題感覺無所適從，不知如何下手，這也是這節(jié)課教學(xué)的重點(diǎn)和難點(diǎn).這時(shí)教師不要急于告訴學(xué)生如何列方程解決實(shí)際問題，而是先讓學(xué)生以小組為單位進(jìn)行討論，通過討論，學(xué)生初步總結(jié)出列方程解決實(shí)際問題的一般思路和方法，然后教師在教學(xué)時(shí)再有目的地引導(dǎo)學(xué)生對(duì)導(dǎo)學(xué)案中的一些題目中的設(shè)元、等量關(guān)系進(jìn)行探究.這樣利用導(dǎo)學(xué)案，能對(duì)學(xué)生的預(yù)習(xí)進(jìn)行引導(dǎo)，能提高學(xué)生的預(yù)習(xí)效果，能培養(yǎng)學(xué)生學(xué)習(xí)數(shù)學(xué)的自信心，并大大增強(qiáng)課堂教學(xué)效果.2.在知識(shí)傳授時(shí)運(yùn)用導(dǎo)學(xué)案知識(shí)傳授是數(shù)學(xué)課堂教學(xué)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，在傳統(tǒng)的教學(xué)模式下，知識(shí)傳授就是教師講學(xué)生聽，這種被動(dòng)學(xué)習(xí)的模式無法發(fā)揮學(xué)生的學(xué)習(xí)主動(dòng)性、積極性和創(chuàng)造性，學(xué)習(xí)效果也大打折扣.在新課改形勢(shì)下，要求重視學(xué)生的主體地位，要以自主探究、合作學(xué)習(xí)為主要學(xué)習(xí)方式，而自主探究、合作學(xué)習(xí)并不是放任自流，也需要教師進(jìn)行指導(dǎo)和組織.而“學(xué)案導(dǎo)學(xué)”教學(xué)模式正是這種形勢(shì)下的產(chǎn)物，教師在教學(xué)過程中對(duì)本節(jié)課的教學(xué)內(nèi)容以問題的形式利用導(dǎo)學(xué)案展示給學(xué)生，為學(xué)生的自主探究、合作學(xué)習(xí)提供了平臺(tái)，學(xué)生在探究交流的過程中掌握了所學(xué)知識(shí).如在教學(xué)“去括號(hào)”一課時(shí)，教師可以先讓學(xué)生根據(jù)導(dǎo)學(xué)案中的題目①3x+（2x-2），②3x-（2x-2）進(jìn)行自主探究，學(xué)生在探究中發(fā)現(xiàn)對(duì)于②題，很多學(xué)生的計(jì)算結(jié)果和其他同學(xué)不一致，有的學(xué)生得出的結(jié)果是3x-（2x-2）=3x-2x-2，有的同學(xué)得出的結(jié)果是3x-（2x-2）=3x-2x+2，到底哪種結(jié)果是正確的呢，教師可以指導(dǎo)學(xué)生對(duì)出現(xiàn)的分歧進(jìn)行小組討論交流，通過交流學(xué)生得出了正確的結(jié)果，并明確了去括號(hào)的法則：括號(hào)前面是加號(hào)時(shí)，去掉括號(hào)，括號(hào)內(nèi)的算式不變；括號(hào)前面是減號(hào)時(shí)，去掉括號(hào)，括號(hào)內(nèi)加號(hào)變減號(hào)，減號(hào)變加號(hào).這種學(xué)習(xí)形式讓學(xué)生在教師的指導(dǎo)下進(jìn)行探究學(xué)習(xí)，讓學(xué)生在輕松的氛圍中進(jìn)行學(xué)習(xí)，體會(huì)到自己是課堂學(xué)習(xí)的主人，學(xué)習(xí)的積極性得到大大提高，并在導(dǎo)學(xué)案和教師的指引下牢固地掌握了所學(xué)內(nèi)容，增強(qiáng)了課堂教學(xué)效果.3.在練習(xí)鞏固時(shí)運(yùn)用導(dǎo)學(xué)案數(shù)學(xué)是一門應(yīng)用性較強(qiáng)的學(xué)科，需要大量的練習(xí)才能保證學(xué)生理解、掌握和熟練運(yùn)用所學(xué)知識(shí)解決問題.在教學(xué)過程中教師都非常重視對(duì)學(xué)生進(jìn)行鞏固練習(xí)，導(dǎo)學(xué)案中也設(shè)計(jì)了大量的針對(duì)性練習(xí)，這些練習(xí)題都是教師在導(dǎo)學(xué)案制定時(shí)經(jīng)過千挑萬選、優(yōu)中選精的，但是由于課堂時(shí)間有限，這些練習(xí)題在課堂上學(xué)生可能無法全部完成.因此，在課堂教學(xué)時(shí)，教師可以選取一部分讓學(xué)生去完成，對(duì)于沒有在課堂上完成的部分可以作為課后作業(yè)，讓學(xué)生進(jìn)行鞏固提高.通過這樣的安排，能夠讓導(dǎo)學(xué)案的作用貫穿教學(xué)的各個(gè)過程，從而不斷提高學(xué)生的數(shù)學(xué)水平.如在教學(xué)“一元二次方程的解法――配方法”一課時(shí)，在導(dǎo)學(xué)案中教師設(shè)計(jì)了大量的針對(duì)性練習(xí)，學(xué)生在課堂上大部分已經(jīng)完成，但是還有一部分練習(xí)題沒有處理完，于是教師可以將這一尚未完成的部分作為學(xué)生的課后作業(yè)，并要求學(xué)生根據(jù)配方法的步驟和解法重點(diǎn)解最后一道題：利用配方法解方程ax2+bx+c=0（a≠0），學(xué)生在課后不僅鞏固了課堂上所學(xué)的內(nèi)容，并且通過對(duì)一元二次方程一般式的配方得出了這樣的結(jié)果：x+2=，這為后面公式法的學(xué)習(xí)提供了條件.（三）不斷完善導(dǎo)學(xué)案導(dǎo)學(xué)案雖然是經(jīng)過教師認(rèn)真了解學(xué)生、分析學(xué)情、博取眾家之長制定出來的，但是預(yù)設(shè)畢竟與課堂實(shí)際有一定的差距，這就造成導(dǎo)學(xué)案的個(gè)別地方可能有不妥的地方，因此，在“學(xué)案導(dǎo)學(xué)”教學(xué)模式的實(shí)施過程中，教師要根據(jù)教學(xué)的實(shí)際情況進(jìn)行二次備課，將導(dǎo)學(xué)案中不妥的地方進(jìn)行調(diào)整，不斷完善導(dǎo)學(xué)案，以便在以后的教學(xué)中進(jìn)行參考和借鑒.如在教學(xué)“神秘的數(shù)組”一課時(shí)，學(xué)生通過學(xué)習(xí)明確勾股定理逆定理的應(yīng)用，能夠熟練運(yùn)用一組數(shù)據(jù)判斷三角形的形狀，但是有的學(xué)生提出了這樣的問題：哪些數(shù)組能夠判斷三角形的形狀？我們能否一眼就判斷出來？如何去判斷呢？對(duì)于這個(gè)問題，教師非常有必要對(duì)學(xué)生進(jìn)行基本勾股數(shù)的介紹，但是導(dǎo)學(xué)案中卻忽視了這一問題，對(duì)于這種情況，教師可以讓學(xué)生進(jìn)行討論，然后將學(xué)生的討論結(jié)果補(bǔ)充到導(dǎo)學(xué)案中，從而實(shí)現(xiàn)教學(xué)效果的最大化.“學(xué)案導(dǎo)學(xué)”模式在初中數(shù)學(xué)課堂教學(xué)中需要注意的問題（一）要重視學(xué)生的主體地位學(xué)生是學(xué)習(xí)的主體，是課堂教學(xué)的主人，這就需要教師在制定導(dǎo)學(xué)案時(shí)一定要圍繞學(xué)生的實(shí)際情況進(jìn)行.導(dǎo)學(xué)案制定的教學(xué)目標(biāo)要符合學(xué)生的實(shí)際水平，預(yù)習(xí)環(huán)節(jié)要真正放手，新知傳授過程要體現(xiàn)動(dòng)手實(shí)踐、小組合作，鞏固練習(xí)要有針對(duì)性，題目不要太難，也不要過易，要和學(xué)生的實(shí)際水平相一致，只有這樣才能充分調(diào)動(dòng)學(xué)生的學(xué)習(xí)積極性，營造良好的課堂氛圍，提高學(xué)習(xí)效果.（二）要發(fā)揮教師的指導(dǎo)作用運(yùn)用“學(xué)案導(dǎo)學(xué)”模式并不是讓課堂教學(xué)處于無序的狀態(tài)，教師在課堂教學(xué)中也并不是可有可無的，而是教師不再是課堂教學(xué)的“主角”，而是課堂教學(xué)的組織者、指導(dǎo)者和參與者，要積極參與學(xué)生探究學(xué)習(xí)的各個(gè)環(huán)節(jié)，對(duì)學(xué)生在學(xué)習(xí)過程中出現(xiàn)的問題進(jìn)行方法指導(dǎo)，搜集學(xué)生出現(xiàn)的共性問題以便在后面的教學(xué)中進(jìn)行有針對(duì)性的練習(xí)，從而不斷提高課堂教學(xué)效果.總之，“學(xué)案導(dǎo)學(xué)”模式是一種有效的教學(xué)模式，改變了傳統(tǒng)教學(xué)模式的弊端，體現(xiàn)了學(xué)生的主體地位，提高了課堂教學(xué)效果.在初中數(shù)學(xué)教學(xué)中，教師要認(rèn)識(shí)到“學(xué)案導(dǎo)學(xué)”模式的重要性，并積極將這種模式應(yīng)用到自身的課堂教學(xué)中，不斷提高教師的教學(xué)能力和學(xué)生的學(xué)習(xí)能力.想象是在人腦中對(duì)已有表象進(jìn)行改造而創(chuàng)造新形象的過程。它是在實(shí)踐活動(dòng)中產(chǎn)生、發(fā)展起來的,是人類實(shí)踐活動(dòng)的必要條件;想象可以分為再造想象、創(chuàng)造想象和幻想三種。通過實(shí)踐活動(dòng)豐富學(xué)生的表象、豐富學(xué)生的言語和豐富學(xué)生的生活經(jīng)驗(yàn),是發(fā)展學(xué)生想象力的重要途徑。本文擬結(jié)合初中語文的教學(xué)實(shí)踐談?wù)勁囵B(yǎng)學(xué)生想象能力的體會(huì)。在初中語文閱讀的教學(xué)實(shí)踐中,我們結(jié)合教學(xué)內(nèi)容的推進(jìn),分四個(gè)層次對(duì)學(xué)生進(jìn)行想象能力的培養(yǎng):一、剖題性想象在傳統(tǒng)的初中語文閱讀教學(xué)模式中,開篇時(shí)比較注重交代課文的出處、文章的作者、作者的簡(jiǎn)介等,很少注意對(duì)文章標(biāo)題的剖析。其實(shí),在未讀文章之前,通過對(duì)文章標(biāo)題的剖析,指導(dǎo)學(xué)生充分發(fā)揮其推理性想象,既能培養(yǎng)學(xué)生的想象能力,又能激發(fā)學(xué)生的閱讀興趣。通過剖題性討論,讓學(xué)生充分發(fā)揮自己的想象,從而形成一種學(xué)生的自我預(yù)設(shè),培養(yǎng)學(xué)生的推理性想象。這種培養(yǎng)學(xué)生的推理性想象的過程,不僅可以培養(yǎng)學(xué)生的想象能力,而且能激發(fā)學(xué)生的閱讀興趣,形成積極的學(xué)科學(xué)習(xí)情感,促進(jìn)學(xué)生的認(rèn)知發(fā)展。二、閱讀性想象經(jīng)過剖題性想象能力培養(yǎng)階段后,學(xué)生形成了一種自我預(yù)設(shè),這時(shí)我們要求帶著自己的自我預(yù)設(shè)閱讀課文,同時(shí)要求學(xué)生在閱讀時(shí)要做好如下工作:1.要求學(xué)生在閱讀課文時(shí),做好批注式讀書筆記。即讓學(xué)生執(zhí)筆閱讀課文,邊讀邊寫寫畫畫,把書中的重點(diǎn)詞句和重要內(nèi)容用圈、點(diǎn)、畫等標(biāo)記勾劃出來,或在空白處寫上批語、心得體會(huì)、意見等,為后面的學(xué)習(xí)環(huán)節(jié)做好鋪墊。2.閱讀課文時(shí),一邊閱讀一邊與自己的預(yù)設(shè)進(jìn)行比較,找出各自的優(yōu)劣得失,從而培養(yǎng)學(xué)生的比較性想象能力。通過讓學(xué)生帶著自己的預(yù)設(shè)閱讀課文,并指導(dǎo)學(xué)生進(jìn)行比較性想象,改變了傳統(tǒng)閱讀教學(xué)過程中學(xué)生的被動(dòng)閱讀的狀態(tài),不僅培養(yǎng)了學(xué)生的比較性想象能力,而且使學(xué)生實(shí)現(xiàn)了主動(dòng)閱讀,提高了閱讀效率。三、模仿性想象學(xué)生帶著自己的預(yù)設(shè)閱讀課文,并進(jìn)行比較性想象以后,我們組織學(xué)生進(jìn)行質(zhì)疑討論,并進(jìn)而要求學(xué)生模仿課文的寫作手法,完善自己的預(yù)設(shè),培養(yǎng)學(xué)生的模仿性想象能力,具體做法如下:1.在質(zhì)疑討論的基礎(chǔ)上,讓學(xué)生對(duì)課文做提綱式讀書筆記。讀一篇文章,要逐段地把作者隱含的提綱找出來,記下來,弄清楚文章的主要內(nèi)容和寫作思路。編提綱可以采用文中語句和自己語言相結(jié)合的方式寫,提綱的語言要簡(jiǎn)明扼要,具有高度的概括性。提綱式筆記可以幫助我們理清思路,抓住中心,記住要點(diǎn),加深對(duì)文章的理解。當(dāng)然,學(xué)生寫提綱式讀書筆記的過程,也就是讀書由厚變薄的過程,從另一個(gè)角度講,也就是一種縮寫訓(xùn)練。2.在學(xué)生完成提綱式讀書筆記的基礎(chǔ)上,我們要求學(xué)生模仿課文的寫作手法,完善自己的預(yù)設(shè),培養(yǎng)學(xué)生的模仿性想象能力。學(xué)生通過模仿課文的寫作手法,完善自己的預(yù)設(shè),不僅其模仿性想象能力得到了發(fā)展,同時(shí),對(duì)于所學(xué)課文類型的文章的書寫方法也有了一個(gè)基本的了解,并進(jìn)行了初步的訓(xùn)練。例如,我們?cè)诮虒W(xué)《童年的朋友》時(shí),就要求學(xué)生以自己的生活經(jīng)歷,模仿課文寫一篇標(biāo)題為“童年的朋友”的同題記敘文。四、創(chuàng)新性想象在對(duì)學(xué)生進(jìn)行模仿性想象能力培養(yǎng)的基礎(chǔ)上,我們對(duì)學(xué)生進(jìn)行創(chuàng)新性想象能力的培養(yǎng)。具體做法是:在完成模仿性想象訓(xùn)練以后,讓學(xué)生寫體會(huì)式讀書筆記。學(xué)生閱讀課文之后,有自己的收獲、心得、體會(huì)或認(rèn)識(shí)、感想等,應(yīng)及時(shí)讓學(xué)生寫出來。這種體會(huì)式的讀書筆記,應(yīng)以自己的語言為主,適當(dāng)?shù)匾迷淖骼C,表達(dá)自己的看法、想法,寫出真情實(shí)感來。體會(huì)式讀書筆記的內(nèi)容有:一是用學(xué)生自己的生活素材,模仿課文的模式寫一篇短文或片段(如自我預(yù)設(shè)的完善);二是用學(xué)生自己的生活素材,對(duì)提綱式讀書筆記進(jìn)行擴(kuò)寫;三是讓學(xué)生寫出自己通過課文閱讀后的體會(huì),即讀后感,這種讀后感也就是議論文的初步訓(xùn)練;四是對(duì)課文進(jìn)行改寫等等。在此過程中,教師可以寫下水文給學(xué)生示范。通過這種訓(xùn)練,達(dá)到培養(yǎng)學(xué)生的創(chuàng)新性想象能力的目的。五、初中語文閱讀教學(xué)中對(duì)學(xué)生進(jìn)行想象能力培養(yǎng)的反思1.創(chuàng)新是每個(gè)民族發(fā)展的永恒的話題和基礎(chǔ)原動(dòng)力。創(chuàng)新離不開創(chuàng)新型人才,創(chuàng)新型人才的培養(yǎng)離不開創(chuàng)新型教育,而創(chuàng)新型教育則必須從娃娃抓起,這就需要我們從基礎(chǔ)教育開始就要注重培養(yǎng)學(xué)生的創(chuàng)新思維能力,而想象力是創(chuàng)新思維中最具活力的因素之一。愛因斯坦認(rèn)為:“想象力比知識(shí)更重要,因?yàn)橹R(shí)是有限的,而想象力概括著世界的一切,推動(dòng)著社會(huì)的進(jìn)步。并且是知識(shí)進(jìn)化的源泉?！笨梢哉f,正是因?yàn)橛辛讼胂?人類才能夠超越常規(guī)思維的約束,沖破現(xiàn)有知識(shí)經(jīng)驗(yàn)的局限,以大膽、奇特的方式對(duì)所要解決的問題進(jìn)行創(chuàng)造性的探索,找出解決問題的途徑。所以說,想象構(gòu)成了創(chuàng)新的基礎(chǔ),是一種極其可貴的思維品質(zhì)。2.說到底,語文教學(xué)四個(gè)字:聽、說、讀、寫。其中,聽、說、讀是基礎(chǔ),寫是核心,而寫的過程是一個(gè)閱讀、模仿、創(chuàng)新的過程,所以,我們圍繞著寫作教學(xué)來進(jìn)行閱讀教學(xué),培養(yǎng)學(xué)生的想象能力,讓學(xué)生在實(shí)踐中探索,在應(yīng)用中學(xué)習(xí),在學(xué)習(xí)中應(yīng)用,邊學(xué)邊用,學(xué)用結(jié)合,活學(xué)活用,可以大大提高初中語文學(xué)科閱讀教學(xué)的教學(xué)效率。3.讓學(xué)生帶著問題閱讀,可以極大地激發(fā)學(xué)生的閱讀興趣,形成積極的學(xué)科學(xué)習(xí)情感。同時(shí),由于在閱讀之前有了一個(gè)想象中的預(yù)設(shè),所以,學(xué)生在閱讀課文時(shí)就有了一個(gè)預(yù)設(shè)參照標(biāo)準(zhǔn),因而,在閱讀時(shí),就會(huì)不斷地進(jìn)行對(duì)比、分析、總結(jié)、借鑒,從而不斷地充實(shí)自己,學(xué)會(huì)閱讀的方法,形成知識(shí)的積累。各類業(yè)管理與服務(wù)56、極端的法規(guī)，就是極端的不公?！魅_1

各類物業(yè)的管理與服務(wù)授課內(nèi)容一、住宅小區(qū)物業(yè)管理二、寫字樓物業(yè)管理三、商場(chǎng)物業(yè)管理四、工業(yè)區(qū)物業(yè)管理

各類物業(yè)的管理與服務(wù)授課內(nèi)容2物業(yè)（Property)——指正在使用中和已經(jīng)可以投入使用的各類建筑物及附屬設(shè)備、配套設(shè)施、相關(guān)場(chǎng)地等組成的單宗房地產(chǎn)以及依托于該實(shí)體上的權(quán)益。各類建筑物住宅小區(qū)寫字樓商業(yè)大廈工業(yè)廠房體育場(chǎng)館機(jī)關(guān)、學(xué)校等各類建筑物住宅小區(qū)寫字樓商業(yè)大廈工業(yè)廠房體育場(chǎng)館機(jī)關(guān)、學(xué)校等3第一節(jié)住宅小區(qū)物業(yè)管理一、【住宅小區(qū)含義】住宅小區(qū)是指按照城市統(tǒng)一規(guī)劃進(jìn)行綜合開發(fā)、建設(shè)，達(dá)到一定規(guī)模，基礎(chǔ)設(shè)施配套比較齊全的居住區(qū)域。按居住戶數(shù)或人口規(guī)模分為規(guī)模居住區(qū)、居住小區(qū)、住宅組團(tuán)三級(jí)。居住區(qū)：10000-15000戶

30000-50000人居住小區(qū)：

2000-4000戶

7000-15000人居住組團(tuán)：300-700戶

1000-3000人第一節(jié)住宅小區(qū)物業(yè)管理一、【住宅小區(qū)含義】4居住功能1服務(wù)功能2經(jīng)濟(jì)功能3社會(huì)功能4二、【住宅小區(qū)的功能】居住功能1服務(wù)功能2經(jīng)濟(jì)功能3社會(huì)功能4二、【住宅小區(qū)的功能5三、【住宅小區(qū)的特點(diǎn)】1、居住功能為主，相對(duì)封閉獨(dú)立2、人口密度大，人口結(jié)構(gòu)復(fù)雜。3、統(tǒng)一規(guī)劃，綜合開發(fā)。4、規(guī)模大，功能全。5、房屋結(jié)構(gòu)整體化，配套設(shè)施系統(tǒng)化。6、產(chǎn)權(quán)多元化，管理復(fù)雜化。

因此，住宅小區(qū)物業(yè)管理具有以下特點(diǎn)：（1）社會(huì)化（2）市場(chǎng)化（3）企業(yè)化（4）建管結(jié)合（5）專業(yè)化三、【住宅小區(qū)的特點(diǎn)】6四、【住宅小區(qū)物業(yè)管理目標(biāo)】

小區(qū)物業(yè)管理的目標(biāo)概括起來就是要通過科學(xué)的管理手段和專業(yè)化管理技術(shù)來實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益、心理效益的統(tǒng)一。五、【住宅小區(qū)的管理原則】1、業(yè)主自治自律與專業(yè)管理相結(jié)合。2、服務(wù)至上，寓管理于服務(wù)之中。3、所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)相分離。4、企業(yè)經(jīng)營，獨(dú)立核算。5、有償服務(wù)和費(fèi)用合理分擔(dān)。四、【住宅小區(qū)物業(yè)管理目標(biāo)】7六、【住宅小區(qū)管理的主要內(nèi)容】包括管理、經(jīng)營與服務(wù)三方面的工作有如下基本內(nèi)容：住宅小區(qū)內(nèi)，房屋及設(shè)備的維護(hù)與修繕管理。住宅小區(qū)環(huán)境的維護(hù)管理。具體包括：

（1）違章建筑的管理；（2）公用市政設(shè)施的維護(hù)管理；（3）環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)管理；（4）綠化管理；（5）治安管理；（6）消防管理；（7）車輛道路管理。開展多種形式的便民有償服務(wù)。住宅小區(qū)的社區(qū)文化建設(shè)?！衽c《全國物業(yè)管理示范大廈標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則》要求相符合六、【住宅小區(qū)管理的主要內(nèi)容】8【案例】滿不滿意與繳不繳費(fèi)案例

徐先生花費(fèi)大量時(shí)間和金錢剛剛裝修好的房子，被樓上住戶跑水搞得廚房、衛(wèi)生間、客廳部分屋頂浸泡起皮。找到樓上業(yè)主，答復(fù)是他家一點(diǎn)也沒有漏，并且很不情愿配合檢查問題。雖說經(jīng)物業(yè)公司工程人員多次協(xié)調(diào)已解決了問題，但劉先生心里還是不痛快，認(rèn)為物業(yè)在裝修管理上沒有盡到責(zé)任，所以拒絕繳納物業(yè)管理費(fèi)。他詢問：對(duì)物業(yè)公司的服務(wù)不滿意，是否可以不交物業(yè)管理費(fèi)？【案例】9分析

1.業(yè)主混淆了不同的法律關(guān)系，該案涉及不同的法律關(guān)系，包括業(yè)主與開發(fā)商、業(yè)主與物業(yè)管理公司、業(yè)主與業(yè)主之間的法律關(guān)系。

2.樓上跑水可能由兩種原因引起：房屋質(zhì)量不好導(dǎo)致水滲漏或者樓上業(yè)主過失導(dǎo)致跑水，但無論哪種原因引起都與物業(yè)管理公司無關(guān)，不涉及物業(yè)管理公司與業(yè)主的法律關(guān)系。

3.房屋質(zhì)量不好導(dǎo)致水滲漏涉及業(yè)主與開發(fā)商之間基于房屋買賣合同而產(chǎn)生的合同法律關(guān)系，開發(fā)商交付的房屋存在瑕疵導(dǎo)致水管跑水致使業(yè)主遭受損失，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約賠償責(zé)任。

4.樓上業(yè)主過失導(dǎo)致跑水涉及業(yè)主之間基于侵權(quán)行為而產(chǎn)生的侵權(quán)法律關(guān)系，樓上業(yè)主的過錯(cuò)導(dǎo)致樓下業(yè)主房屋遭受損失，該行為已經(jīng)構(gòu)成對(duì)樓下業(yè)主財(cái)產(chǎn)權(quán)利的侵犯，構(gòu)成侵權(quán)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)賠償責(zé)任。

5.物業(yè)管理公司在本案中只涉及對(duì)受損業(yè)主家內(nèi)部的維護(hù)和修繕。由于受損部分不屬于公共設(shè)施、公共區(qū)域，該部分的物業(yè)服務(wù)不屬于物業(yè)管理費(fèi)所涵蓋的服務(wù)范圍，而屬于特殊的物業(yè)管理服務(wù)，對(duì)該部分維修應(yīng)當(dāng)另行支付費(fèi)用，業(yè)主沒有理由拒繳物業(yè)管理費(fèi)。分析

1.業(yè)主混淆了不同的法律關(guān)系，該案涉及不同的法律10第二節(jié)寫字樓物業(yè)管理一、【寫字樓含義】寫字樓是指各種政府機(jī)構(gòu)的行政管理人員和企事業(yè)單位的職員辦理行政事務(wù)和從事商業(yè)經(jīng)營活動(dòng)的大廈。二、【寫字樓的類型】按建筑面積劃分小型寫字樓——建筑面積1萬平方米以下中型寫字樓——建筑面積1-3萬平方米大型寫字樓——建筑面積3萬平方米以上按使用功能劃分單純型寫字樓（只有辦公）商住型寫字樓（商住型）綜合型寫字樓第二節(jié)寫字樓物業(yè)管理一、【寫字樓含義】11按現(xiàn)代化程度劃分非智能型寫字樓智能型寫字樓——通信自動(dòng)化、辦公自動(dòng)化、樓宇自動(dòng)化、建筑設(shè)備自動(dòng)化等按綜合條件劃分甲級(jí)寫字樓：乙級(jí)寫字樓丙級(jí)寫字樓按現(xiàn)代化程度劃分12三、【寫字樓的特點(diǎn)】單體建筑規(guī)模大，機(jī)構(gòu)和人員集中使用時(shí)間集中，人員流動(dòng)性大外觀裝飾標(biāo)準(zhǔn)高，內(nèi)部空間分割靈活設(shè)備系統(tǒng)先進(jìn)，智能化水平高功能齊全，設(shè)施配套地理位置優(yōu)越，交通條件良好四、【寫字樓物業(yè)管理的目標(biāo)】為業(yè)主及客戶提供一個(gè)安全、舒適、快捷的工作環(huán)境；確保寫字樓功能的正常發(fā)揮；使物業(yè)保值增值；應(yīng)與《全國物業(yè)管理示范大廈標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則》要求相符合三、【寫字樓的特點(diǎn)】13五、【寫字樓物業(yè)管理的特點(diǎn)】保證設(shè)備完好，運(yùn)行正常提供安全保障，常備不懈要求環(huán)境整潔，舒適優(yōu)雅質(zhì)量要求高，科技含量大五、【寫字樓物業(yè)管理的特點(diǎn)】14六、【寫字樓日常服務(wù)】

（一）流程：

安全、消防、停車場(chǎng)清潔、綠化設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)、維護(hù)其他特約早期介入接管驗(yàn)收入住裝修日常服務(wù)退伙、到期六、【寫字樓日常服務(wù)】（一）流程：早期介入接管驗(yàn)收入住裝15（二）、早期介入----定義：物業(yè)管理公司在接管物業(yè)之前，就參與物業(yè)的策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)和建設(shè)，從業(yè)主、使用人及物業(yè)管理的角度提出意見和建議，以便物業(yè)建成后能滿足業(yè)主、使用人的需求，方便物業(yè)管理。

忽視早期介入可能導(dǎo)致：

物業(yè)配套不完善、布局設(shè)計(jì)不合理、質(zhì)量不過關(guān)、資料欠缺、情況不明最終導(dǎo)致：使用不便，銷售不暢，管理困難、糾紛多

（二）、早期介入----16（三）、前期物業(yè)管理---接管驗(yàn)收

1、簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同主體：建設(shè)單位與物業(yè)公司內(nèi)容：項(xiàng)目概況、服務(wù)區(qū)域、服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)期限、雙方的權(quán)利與義務(wù)、違約責(zé)任、雙方約定的其他事項(xiàng)（三）、前期物業(yè)管理---接管驗(yàn)收172、協(xié)助建設(shè)單位制定臨時(shí)管理規(guī)約3、設(shè)立機(jī)構(gòu)、招聘培訓(xùn)人員4、制定相應(yīng)的規(guī)章制度公共制度（用戶手冊(cè)、用戶守則、治安規(guī)定、消防規(guī)定、電梯須知、入住裝修管理規(guī)定等）內(nèi)部制度（行為規(guī)范、員工手冊(cè)、崗位職責(zé)、各崗位工作流程及工作標(biāo)準(zhǔn)等）5、接管驗(yàn)收----

資料檔案(業(yè)主、房屋設(shè)施設(shè)備）、現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)（公共區(qū)域、設(shè)施設(shè)備）、物業(yè)用房、保修、空置房等2、協(xié)助建設(shè)單位制定臨時(shí)管理規(guī)約18（四）、入伙----入住裝修管理服務(wù)

1、入伙：發(fā)放入伙通知書、發(fā)放簽署相關(guān)資料、帶業(yè)主驗(yàn)房、抄水電表底數(shù)、交納相關(guān)費(fèi)用、建立業(yè)主檔案、發(fā)放鑰匙

2、裝修：（二次裝修）裝修管理規(guī)定、簽署裝修協(xié)議、審核裝修方案及圖紙、收取裝修押金及相關(guān)費(fèi)用、發(fā)放裝修許可證及施工人員證、裝修期間巡視檢查（保安、客服、工程）、裝修完工驗(yàn)收、退押金、存檔

3、辦理停車位（四）、入伙----入住裝修管理服務(wù)194、案例分析某日凌晨，保安象往常一樣對(duì)大廈進(jìn)行巡視，當(dāng)巡邏至11層時(shí)，發(fā)現(xiàn)1101室窗內(nèi)有火光，巡視保安一邊向出事地點(diǎn)奔去，一邊用對(duì)講機(jī)向班長報(bào)告。聞迅后班長及增援的保安提著滅火器立即趕到現(xiàn)場(chǎng)，1101室已濃煙滾滾。此時(shí)室內(nèi)的裝修民工亂成一團(tuán)，正毫無目的地?fù)]打衣服，試圖滅火。地上被打翻的蠟水及裝修材料正熊熊燃燒，旁邊還有一只液化氣罐，液化氣罐一旦爆炸，后果則不堪設(shè)想。

4、案例分析20班長當(dāng)即命令先將液化氣罐搬離現(xiàn)場(chǎng)，同時(shí)疏導(dǎo)室內(nèi)裝修人員撤離，自己則和其他保安抱起滅火器，頂著火焰和濃煙向燃燒點(diǎn)靠近，輪番噴射，火終于被撲滅了。事后查明起火原因是該室裝修人員用液化氣罐燒烤蠟水，導(dǎo)致蠟水溫度過高，引起火災(zāi)。班長當(dāng)即命令先將液化氣罐搬離現(xiàn)場(chǎng)，同時(shí)疏導(dǎo)室內(nèi)裝修人員撤離，21點(diǎn)評(píng)：

雖然保安發(fā)現(xiàn)火情能夠迅速反應(yīng)、及時(shí)組織滅火，但卻忘了向119報(bào)警。如果火勢(shì)發(fā)展兇猛，單靠保安力量控制不了，再想起報(bào)119，那將延誤救火，后果不堪設(shè)想。服務(wù)中心應(yīng)吸取教訓(xùn)，完善突發(fā)事件處置方法的培訓(xùn)，提高保安突發(fā)事件的處理能力。嚴(yán)格規(guī)定現(xiàn)場(chǎng)必須配備滅火器，禁止違章動(dòng)火作業(yè)、存放液化氣罐等現(xiàn)象，服務(wù)中心在辦理裝修手續(xù)時(shí)就應(yīng)對(duì)裝修現(xiàn)場(chǎng)的消防安全做出明確規(guī)定，加強(qiáng)裝修管理的力度和對(duì)裝修民工消防安全知識(shí)的宣傳，加強(qiáng)對(duì)裝修現(xiàn)場(chǎng)的巡查，對(duì)不規(guī)范操作和危險(xiǎn)行為要及時(shí)發(fā)現(xiàn)、堅(jiān)決制止。點(diǎn)評(píng)：

雖然保安發(fā)現(xiàn)火情能夠迅速反應(yīng)、及時(shí)組織滅火，22（五）、檔案管理

1、業(yè)主檔案（入住登記、裝修、協(xié)議、資料物品簽收、交費(fèi)情況、搬遷物資情況、來往文件）

2、物業(yè)資料：主要包括物業(yè)的各種設(shè)計(jì)和竣工圖紙，位置、編號(hào)等。

3、公司內(nèi)部資料檔案資料的建立主要應(yīng)抓收集、整理、歸檔、利用四個(gè)環(huán)節(jié)。收集的關(guān)鍵是盡可能完整。整理的重點(diǎn)是去偽存真，留下物業(yè)管理有用的資料。歸檔就是按照資料本身的內(nèi)在規(guī)律、聯(lián)系進(jìn)行科學(xué)地分類與保存。（五）、檔案管理23（六）安全管理包括：治安管理、消防管理、車輛管理

A.

治安方面1、加強(qiáng)治安防范。主要是加強(qiáng)保安措施，配備專門保安人員和保安設(shè)備(報(bào)警裝置、門戶密碼開啟裝置、閉路電視監(jiān)控器等)，加強(qiáng)寫字樓內(nèi)部及外圍保安巡邏，防止人為破壞治安秩序，杜絕各類可能發(fā)生的事故。

（六）安全管理242．建立有效的保安制度（1）按需配齊保安固定崗和巡邏崗的實(shí)際人數(shù)。（2）確定巡邏的崗位和線路，做到定時(shí)定點(diǎn)定線巡邏與突擊檢查相結(jié)合，特別注意出入口、隱藏處、倉庫、車庫、車棚等處。（3）建立24小時(shí)固定值班、站崗和巡邏制度，做好交接班工作。

2．建立有效的保安制度253．日常工作要求（1）與街道、派出所建立密切聯(lián)系，隨時(shí)了解社會(huì)治安動(dòng)態(tài)。（2）采取發(fā)放通行證、出入證、來訪登記措施，控制人流、物流、車流。（3）加強(qiáng)物業(yè)基礎(chǔ)檔案的管理，熟悉業(yè)主和使用人基本情況，掌握物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的結(jié)構(gòu)布局、設(shè)備性能等情況。（4）及時(shí)、正確處理各種突發(fā)事件。（5）填寫每日工作信息和特別工作報(bào)告。（6）嚴(yán)禁保安人員濫用權(quán)力，如使用武力、武器、隨意搜身、抄身等。

3．日常工作要求26消防方面:1、消防工作的指導(dǎo)思想是：以防為主，宣傳先行，防消結(jié)合。2、一般寫字樓的消防系統(tǒng)主要有：①干式消防系統(tǒng)：②濕式消防系統(tǒng)：③消防聯(lián)動(dòng)機(jī)構(gòu)：④火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)：

消防方面:273、消防工作的展開：①進(jìn)行消防宣傳。②建立三級(jí)防火組織，并確立相應(yīng)的防火責(zé)任人。③把防火責(zé)任分解到各業(yè)主、租戶單元。④

明確防火責(zé)任人的職責(zé)，制定防火制度。⑤定期安排消防檢查，根據(jù)隱患限期整改。⑥制定防火工作措施。⑦配備必需、完好的消防設(shè)備設(shè)施。⑧及時(shí)消除火災(zāi)苗頭和隱患。⑨建立自防、自救組織。⑩明確火災(zāi)緊急疏散程序。⑾建立消防檔案。⑿制訂滅火方案及重點(diǎn)部位保衛(wèi)方案。

3、消防工作的展開：28車輛管理1、交通秩序2、停車場(chǎng)管理車輛管理29保安風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避治安方面----指協(xié)助警方，并不能保障業(yè)主的人身和財(cái)產(chǎn)安全；合同約定的事項(xiàng)；突發(fā)事件的處理；注意留存有利證據(jù)消防方面----主要監(jiān)控裝修期間；注意電器的使用；建立好消防檔案；加強(qiáng)設(shè)施管理；消防自救；提高人員素質(zhì)停車方面----合理收費(fèi)；防盜；減少損壞；加強(qiáng)監(jiān)控；車輛的檢查保安風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避30案例分析：某日兩位先生到大廈找李姓朋友（本大廈業(yè)主），大堂保安員友好地請(qǐng)他們登記，兩位很不高興地說：“李先生是我們從小到大的朋友，他也知道我們要來，還登什么記呀！”保安員一看這種情況，馬上又和顏悅色地提請(qǐng)他們“也可以用電話對(duì)講與李先生聯(lián)系一下”，兩位更火了，吵吵鬧鬧讓開門。你作為大堂保安員，該如何處理？案例分析：31保安員無奈只好喊來班長，陪同客人進(jìn)樓。上樓找到李先生后，班長向其說明了情況核實(shí)了訪客身份，并說明了實(shí)行訪客登記制度是為了確保被訪戶以及整個(gè)大廈的安全。李先生表示完全支持大堂保安員的做法，同時(shí)連連致歉，并表示以后朋友來訪一定告知配合服務(wù)中心的工作。一場(chǎng)可能發(fā)生的糾紛，就這樣在保安員的巧妙處理下化解了。保安員無奈只好喊來班長，陪同客人進(jìn)樓。上樓找到李先生后，班長32（七)設(shè)施設(shè)備管理1、寫字樓常見設(shè)備配電系統(tǒng)（變電站、照明動(dòng)力）、給排水系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)（七)設(shè)施設(shè)備管理332、日常設(shè)備管理工作(1)建立設(shè)備檔案。做好寫字樓各項(xiàng)設(shè)備驗(yàn)收文件資料的存檔，建立設(shè)備登記卡。

(2)完善工程部架構(gòu)。

(3)建立各部門、各工種的崗位責(zé)任制。

(4)抓好物料采購、供應(yīng)和消耗的環(huán)節(jié)的計(jì)劃與控制，開源節(jié)流。

(5)制定設(shè)備的保養(yǎng)和維修制度。

(6)建立監(jiān)管制度，監(jiān)督檢查專項(xiàng)維修保養(yǎng)責(zé)任公司和個(gè)人的工作。

2、日常設(shè)備管理工作343、維修與保養(yǎng)

(1)報(bào)修與維修程序。

兩類報(bào)修：自檢報(bào)修、客戶報(bào)修。

(2)設(shè)備的保養(yǎng)。一般可建立三級(jí)保養(yǎng)制度：日常保養(yǎng)(又稱作例行保養(yǎng))；一級(jí)保養(yǎng)；二級(jí)保養(yǎng)。

(3)設(shè)備的維修。

對(duì)于設(shè)備的維修控制，關(guān)鍵是抓好維修計(jì)劃的制定和維修制度的完善。

3、維修與保養(yǎng)

(1)報(bào)修與維修程序。

兩類35

建立設(shè)備維修制度主要是設(shè)備檢修制度和報(bào)修制度。

(4)設(shè)備的更新改造。這里的關(guān)鍵是要把握好更新改造的時(shí)機(jī)，制訂切實(shí)可行的更新改造方案。

建立設(shè)備維修制度主要是設(shè)備檢修制度和報(bào)修制度。

36（八）清潔綠化1、清潔清潔是寫字樓管理水平的重要標(biāo)志，也是對(duì)建筑和設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)的需要。日常清潔工作的重點(diǎn)體現(xiàn)在：(1)制定完善的清潔細(xì)則，明確需要清潔的地方、材料、所需次數(shù)、檢查方法等，并嚴(yán)格執(zhí)行。

(2)制定部門各崗位的責(zé)任制度。

(3)建立衛(wèi)生清潔的檢查制度。

（八）清潔綠化37(4)保持樓內(nèi)公共場(chǎng)所的清潔。如大堂、洗手間、公用走道等。

(5)提供全面的清潔衛(wèi)生美化服務(wù)。一般分為：樓內(nèi)清潔、外圍清潔、外墻清洗、垃圾清運(yùn)、空置房清潔、入住前清潔、業(yè)主室內(nèi)特約保潔

(4)保持樓內(nèi)公共場(chǎng)所的清潔。如大堂、洗手間、公用走道等。382、綠化草地樹木3、消殺2、綠化39（九）緊急事件處理定義：打破正常的管理或服務(wù)秩序，意外發(fā)生的具有一定影響或造成人身傷害或財(cái)產(chǎn)損失的事件。1、緊急意外事件的類別：1）火警；2）水災(zāi)；3）詐騙；4）盜竊；5）搶劫；6）暴力犯罪；7）交通事故；8）糾紛。（九）緊急事件處理402、處理突發(fā)事件的基本原則是：1）及時(shí)向上級(jí)匯報(bào)；2）將事態(tài)控制在最小的范圍內(nèi)；3）有人受傷要先救人及報(bào)案。緊急避險(xiǎn)是指為了使公共利益、本人或者他人的人身和其他合法權(quán)益免受正在發(fā)生的危險(xiǎn)，不得已而采取的損害他人一定利益的避險(xiǎn)行為。2、處理突發(fā)事件的基本原則是：41案例分析：某日暴風(fēng)雨交加，某業(yè)主出差在外，房屋半年無人居住，室內(nèi)陽臺(tái)堵塞，排水不暢，導(dǎo)致雨水通過陽臺(tái)的推拉門進(jìn)入房間，經(jīng)過客廳從進(jìn)戶門流到公共過道，并滲漏到樓下業(yè)主家中，裝修、地板損壞嚴(yán)重。服務(wù)中心立即與該業(yè)主聯(lián)系，卻一直聯(lián)系不上。漏水越來越嚴(yán)重，服務(wù)中心立即派兩名安全員破門進(jìn)入房間疏通管道，清掃雨水（進(jìn)入后發(fā)現(xiàn)屋內(nèi)積水超過10厘米），清掃完畢管理處更換門鎖、鎖好房屋后將鑰匙保存在服務(wù)中心。事隔一個(gè)月后，該業(yè)主返回，向服務(wù)中心反映其首飾丟失，要求賠償……案例分析：42啟示與思考：

1、此案例在物業(yè)行業(yè)現(xiàn)實(shí)工作中經(jīng)常發(fā)生，其實(shí)質(zhì)是物業(yè)管理的緊急避險(xiǎn)及免責(zé)問題。案例中，為了減少損失，物業(yè)公司在無法聯(lián)系業(yè)主的情況下采取的破門進(jìn)入的決定屬于緊急避險(xiǎn)的范疇，是受到法律保護(hù)的。啟示與思考：432、在緊急避險(xiǎn)行為的操作中，物業(yè)公司應(yīng)注意以下兩點(diǎn)：

其一：何種情況下可以實(shí)施緊急避險(xiǎn)？緊急避險(xiǎn)行為實(shí)施的要件之一是為了免受正在發(fā)生的危險(xiǎn)，而不是潛在的可能發(fā)生的危險(xiǎn)，比如說住戶家中報(bào)警，控制中心打?qū)χv又無人接聽，僅從此現(xiàn)象并不能說明業(yè)主家中正在發(fā)生危險(xiǎn)，而僅僅是可能有危險(xiǎn)，也可能是誤報(bào)?。?duì)于無法確認(rèn)的情況，最穩(wěn)妥的處理辦法是通知并配合專業(yè)部門進(jìn)行認(rèn)定，如：110、120等。2、在緊急避險(xiǎn)行為的操作中，物業(yè)公司應(yīng)注意以下兩點(diǎn)：44其二：如何實(shí)施緊急避險(xiǎn)行為？案例中，物業(yè)公司僅僅派安全員破門進(jìn)入、事情結(jié)束后把鑰匙保留在服務(wù)中心的行為有些不妥，沒有邀請(qǐng)中立的第三者在場(chǎng)證明，引發(fā)后期業(yè)主的追償。在現(xiàn)實(shí)操作中，對(duì)于類似緊急避險(xiǎn)情況的處理，應(yīng)該盡可能邀請(qǐng)相關(guān)部門（如派出所、居委會(huì)）或者相鄰業(yè)主、業(yè)委會(huì)委員等相關(guān)人員在場(chǎng)證明。另外，緊急避險(xiǎn)行為應(yīng)該是在確保員工安全的情況下實(shí)施，否則應(yīng)該向相關(guān)專業(yè)部門求救，而不應(yīng)該鼓勵(lì)“個(gè)人英雄主義”。其二：如何實(shí)施緊急避險(xiǎn)行為？案例中，物業(yè)公司僅僅派安全員破門45案例分析：某天晚上21點(diǎn)左右，某物業(yè)管理公司大廈值班經(jīng)理（保安領(lǐng)班）接到客人投訴，該大廈2號(hào)門廣場(chǎng)車位上的一輛白色的奔馳轎車，車頭上發(fā)現(xiàn)有被劃過的痕跡。保安領(lǐng)班接到投訴后，立即與車管員、車主趕到現(xiàn)場(chǎng)查看。經(jīng)檢查，發(fā)現(xiàn)該車車頭確有一道被劃痕跡。該車車主說，19：45停車時(shí)，轎車是完好的。現(xiàn)在車頭有了劃痕，是廣場(chǎng)車管員的責(zé)任，要求廣場(chǎng)車管員和大廈服務(wù)中心承擔(dān)損失。保安領(lǐng)班當(dāng)即表示，如果此車被劃確系停在大廈2號(hào)門廣場(chǎng)后發(fā)生的，大廈服務(wù)中心應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，但劃痕好像是條舊痕，如果拿不出確切的證據(jù)證明這條劃痕是停車后發(fā)生的，要請(qǐng)內(nèi)行或權(quán)威部門的專家來鑒定、確認(rèn)后，再行處理。

案例分析：46車主認(rèn)可這一建議后，保安領(lǐng)班隨即撥打110與交警大隊(duì)取得聯(lián)系。110巡警趕到現(xiàn)場(chǎng)后，對(duì)劃痕進(jìn)行了細(xì)致的查看和分析：此劃痕為深度劃傷，已顯露了第三層底漆。如果此劃痕確系停在大廈2號(hào)門廣場(chǎng)后出現(xiàn)的，那么劃痕垂直下方的地面上一定會(huì)留有漆屑。經(jīng)雙方確認(rèn)，地面沒有清掃過，也未見絲毫漆屑；新的劃痕兩旁也應(yīng)有漆屑卷邊的殘余，但現(xiàn)在車頭上的劃痕邊是光滑的。他們得出的結(jié)論是此劃痕為舊痕。面對(duì)這一結(jié)論，車主無言以對(duì)，面露愧色。保安領(lǐng)班見狀不但沒有責(zé)怪車主有栽贓之嫌，而且充滿誠意地向車主致歉，承認(rèn)自己工作還有不周到之處。如果車子剛來廣場(chǎng)停車時(shí)，車管員對(duì)車子前后檢查一遍，發(fā)現(xiàn)劃痕，并請(qǐng)車主確認(rèn)一下，就不會(huì)有以后的事情發(fā)生。

車主認(rèn)可這一建議后，保安領(lǐng)班隨即撥打110與交警大隊(duì)取得聯(lián)系47事后，大廈服務(wù)中心組織了保安人員和車管員總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，并提出今后凡有車輛來大廈廣場(chǎng)停車，車管員必須對(duì)其前后左右進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)問題當(dāng)場(chǎng)請(qǐng)車主確認(rèn)，并作好記錄；同時(shí)要加強(qiáng)專業(yè)知識(shí)的學(xué)習(xí)，增強(qiáng)對(duì)現(xiàn)場(chǎng)問題的判斷力和處置能力，盡可能妥善處理好突發(fā)事件。

事后，大廈服務(wù)中心組織了保安人員和車管員總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，并提出今后48（十）特約服務(wù)：翻譯服務(wù)；辦公系統(tǒng)自動(dòng)化服務(wù)；臨時(shí)會(huì)議室租用服務(wù)；長話、傳真、電信服務(wù)；客戶外出期間保管、代轉(zhuǎn)傳真、信件等；郵件、郵包、快遞等郵政服務(wù)；電腦、電視、錄像、攝像、幻燈等租賃服務(wù)等；報(bào)刊、雜志訂閱服務(wù)；代訂車票、機(jī)票；花卉代訂等。（十一）其他1、信息溝通：對(duì)內(nèi)、對(duì)外2、咨詢、報(bào)修3、社區(qū)文化4、租售業(yè)務(wù)5、配合政府相關(guān)部門做好各項(xiàng)工作

（十）特約服務(wù)：49七、【寫字樓租賃管理】寫字樓租賃合同的簽訂寫字樓租賃合同的執(zhí)行客戶遷入程序經(jīng)營部的工作職能財(cái)務(wù)部的工作職責(zé)工程部的工作職責(zé)保安部的工作職責(zé)公關(guān)部的工作職責(zé)客戶遷出程序經(jīng)營部向有關(guān)部門發(fā)匯簽單，要求簽署意見各部門接到《匯簽表》后應(yīng)做的工作保安部客服部財(cái)務(wù)部工程部經(jīng)營部七、【寫字樓租賃管理】50寫字樓承租戶的選擇承租戶經(jīng)營業(yè)務(wù)的類型及聲譽(yù)承租戶的財(cái)務(wù)狀況所需物業(yè)面積大小需要提供的物業(yè)管理服務(wù)寫字樓租金的確定寫字樓租金的構(gòu)成商品租金成本租金基礎(chǔ)租金市場(chǎng)租金寫字樓租金的確定方法寫字樓承租戶的選擇51影響寫字樓物業(yè)租金水平的因素也是包括一般因素、區(qū)域因素、個(gè)別因素。

一般因素：影響寫字樓需求的宏觀政治、經(jīng)濟(jì)因素。例如，近年來，我國GDP持續(xù)保持較高的增長速度，宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)良好，對(duì)寫字樓租金修正的影響是正面的。另外，在北京，跨國公司是寫字樓租賃市場(chǎng)的主要需求者，因此，我國的對(duì)外經(jīng)濟(jì)政策、全球經(jīng)濟(jì)形勢(shì)也是在進(jìn)行評(píng)估時(shí)需考慮的一般因素。

區(qū)域因素：除了通常談及的區(qū)域位置、交通、經(jīng)濟(jì)等因素，區(qū)域產(chǎn)業(yè)政策、支柱產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r是影響租金變化的重要因素。北京的中關(guān)村地區(qū)和上地信息產(chǎn)業(yè)基地寫字樓市場(chǎng)的租金水平變化就是一個(gè)典型的例子。政府對(duì)區(qū)域內(nèi)IT高科技企業(yè)的政策支持、區(qū)域高科技行業(yè)景氣情況的變化均會(huì)對(duì)區(qū)域?qū)懽謽亲饨鹚皆斐捎绊憽?/p>

個(gè)別因素：位置、交通、建筑外觀、內(nèi)部設(shè)計(jì)、樓宇硬件設(shè)施配置（空調(diào)系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、消防報(bào)警系統(tǒng)等）、寫字樓租戶組成、物業(yè)管理、免租期等均是影響寫字樓租金的個(gè)別因素。合理、良好的寫字樓租戶組成，不僅是招徠新租戶的有利條件，同時(shí)租戶在行業(yè)組合方面的搭配也可以使業(yè)主的租金收入免受行業(yè)變動(dòng)帶來的負(fù)面影響。

影響寫字樓物業(yè)租金水平的因素也是包括一般因素、區(qū)域因素、個(gè)別52確定租金方法１、首先確定寫字樓的價(jià)值，可用比較法，或者是直接使用委托方的投資成本。

２、采用銀行貸款利率加上手續(xù)費(fèi)用等作為折現(xiàn)率（此為不考慮寫字樓升值預(yù)期），或者是用市場(chǎng)提取法確定折現(xiàn)率。

３、用收益法公式測(cè)算凈收益，折現(xiàn)率取貸款利率加手續(xù)期，考慮出租方的各項(xiàng)營運(yùn)成本測(cè)算出租金，此為不考慮寫字樓升值預(yù)期下的最佳租金。

４、用收益法公式測(cè)算凈收益，折現(xiàn)率由市場(chǎng)提取確定，考慮出租方的各項(xiàng)營運(yùn)成本測(cè)算出租金，此為考慮升值預(yù)期下當(dāng)年的保本租金。以后年份租金可以調(diào)整，幅度可以采用市場(chǎng)調(diào)查，或者是統(tǒng)計(jì)年鑒里的物價(jià)指數(shù)等。

確定租金方法53第三節(jié)商場(chǎng)物業(yè)管理一、【商場(chǎng)定義】

商場(chǎng)物業(yè)是指建設(shè)規(guī)劃中必須用于商業(yè)性質(zhì)的房地產(chǎn)，它是城市整體規(guī)劃建筑中的一種重要功能組成部分，其直接的功用就是為消費(fèi)者提供購物場(chǎng)所。其中，公共性商業(yè)樓宇是因商業(yè)發(fā)展而興起的一種新的房地產(chǎn)類型，與一般零售商店不同，零售商店即使規(guī)模再大，仍然只有一個(gè)經(jīng)營實(shí)體。而公共性商業(yè)樓宇一般會(huì)有很多獨(dú)立的商家從事經(jīng)營，各行各業(yè)的經(jīng)營服務(wù)都有，范圍遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過零售商店，它不僅包括零售商店，而且包括銀行、餐飲等各種服務(wù)性行業(yè)和各種娛樂場(chǎng)所。第三節(jié)商場(chǎng)物業(yè)管理一、【商場(chǎng)定義】54二、【商場(chǎng)物業(yè)的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)】商場(chǎng)物業(yè)的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)大致可分三種形式：

(1)臨時(shí)轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)型。在經(jīng)營上，這種形式被稱為投資保本型。具體是指大型商業(yè)物業(yè)的開發(fā)商向多個(gè)個(gè)體投資者出售部分物業(yè)一定年限的產(chǎn)權(quán)(本質(zhì)是物業(yè)的經(jīng)營使用權(quán))，到期后，開發(fā)公司退還投資款，收回物業(yè)。它與分散出租物業(yè)的區(qū)別是一次性收取價(jià)款。

(2)分散產(chǎn)權(quán)型。即將整體商業(yè)物業(yè)分隔成不同大小的若干塊，出售給各個(gè)業(yè)主，物業(yè)的產(chǎn)權(quán)由多人擁有。

(3)統(tǒng)一產(chǎn)權(quán)型。即物業(yè)產(chǎn)權(quán)只屬于開發(fā)公司或某個(gè)大業(yè)主一家?？偟恼f來，現(xiàn)在統(tǒng)一產(chǎn)權(quán)型的商場(chǎng)物業(yè)仍然居多。但由于其一次性投資大，經(jīng)營或招商所面臨的風(fēng)險(xiǎn)也大，在整個(gè)商場(chǎng)物業(yè)中的比例正逐步變小。分散產(chǎn)權(quán)型和臨時(shí)轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)型這類新型商業(yè)物業(yè)正在逐漸增加，這種形式開發(fā)商可以盡快收回投資，又能滿足眾多個(gè)體經(jīng)商者的需要，比較符合現(xiàn)在的市場(chǎng)需要，因此頗為流行。二、【商場(chǎng)物業(yè)的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)】55三、【商場(chǎng)物業(yè)的類型】1.按照建筑規(guī)模：（1）居住區(qū)商場(chǎng)（2）地區(qū)商場(chǎng)（3）市級(jí)購物中心2.從建筑結(jié)構(gòu)上來分：敞開式的市場(chǎng)和廣場(chǎng)型封閉式的購物中心型3.從功能上來分：綜合性的專業(yè)購物中心商住兩用型的三、【商場(chǎng)物業(yè)的類型】56四、【商場(chǎng)物業(yè)管理內(nèi)容】（一）一般性管理(1)對(duì)小業(yè)主或承租商的管理。統(tǒng)一產(chǎn)權(quán)型的公共商用樓宇，其經(jīng)營者都是承租商，可以在承租合同中寫進(jìn)相應(yīng)的管理?xiàng)l款，對(duì)承租戶的經(jīng)營行為進(jìn)行規(guī)范管理，也可以以商場(chǎng)經(jīng)營管理公約的形式對(duì)他們進(jìn)行管理引導(dǎo)。對(duì)于分散產(chǎn)權(quán)型的公共商用樓宇，一般宜采用管理公約的形式，明確業(yè)主、經(jīng)營者與管理者的責(zé)任、權(quán)利和義務(wù)，以此規(guī)范雙方的行為，保證良好的經(jīng)營秩序。也可由工商部門、管理公司和業(yè)主、經(jīng)營者代表共同組成管理委員會(huì)，由管理委員會(huì)制定管理?xiàng)l例，對(duì)每位經(jīng)營者的經(jīng)營行為進(jìn)行約束，以保證良好的公共經(jīng)營秩序。

四、【商場(chǎng)物業(yè)管理內(nèi)容】57(2)安全保衛(wèi)管理。公共商業(yè)樓宇面積大、商品多、客流量大，容易發(fā)生安全問題。因此，安全保衛(wèi)要堅(jiān)持24小時(shí)值班巡邏，并要安排便衣保衛(wèi)人員在場(chǎng)內(nèi)巡邏。商場(chǎng)晚上關(guān)門時(shí)，要進(jìn)行嚴(yán)格的清場(chǎng)。同時(shí)在硬件上要配套，要安裝電視監(jiān)控器及紅外線報(bào)警器等報(bào)警監(jiān)控裝置，對(duì)商場(chǎng)進(jìn)行全方位的監(jiān)控，為顧客購物提供安全、放心的環(huán)境，確保商場(chǎng)的貨品不被偷盜。(3)消防管理。由于公共商業(yè)樓宇屬于人流密集性場(chǎng)所，所以消防安全非常重要。消防工作要常抓不懈，不僅要管好消防設(shè)備、設(shè)施，還要組織一支義務(wù)消防隊(duì)，并要有一套緊急情況下的應(yīng)急措施。(2)安全保衛(wèi)管理。公共商業(yè)樓宇面積大、商品多、客流量大，容58(4)設(shè)備管理。管好機(jī)電設(shè)備，保證正常運(yùn)轉(zhuǎn)是經(jīng)營場(chǎng)所管理的一項(xiàng)重要工作。要保證電梯、手扶電梯、中央空調(diào)、電力系統(tǒng)等的正常運(yùn)行，不然就會(huì)影響顧客購物和商家經(jīng)營，造成不必要的損失。(5)清潔衛(wèi)生及車輛管理。要有專門人員負(fù)責(zé)場(chǎng)內(nèi)流動(dòng)保潔，將垃圾雜物及時(shí)清理外運(yùn)，時(shí)時(shí)保持場(chǎng)內(nèi)的清潔衛(wèi)生，對(duì)大理石飾面等要定期打蠟、拋光。車輛管理要分別設(shè)置汽車、摩托車、自行車停放保管區(qū)。要有專人指揮，維持良好的交通秩序，同時(shí)應(yīng)設(shè)專人看管，以防偷盜。(4)設(shè)備管理。管好機(jī)電設(shè)備，保證正常運(yùn)轉(zhuǎn)是經(jīng)營場(chǎng)所管理的一59（二）特殊性管理(1)商業(yè)形象的宣傳推廣。公共商業(yè)樓宇物業(yè)管理的一項(xiàng)重要工作，就是要做好樓宇商業(yè)形象的宣傳推廣，擴(kuò)大公共商業(yè)樓宇的知名度，樹立良好的商業(yè)形象，以吸引更多的消費(fèi)者。這是整個(gè)商業(yè)樓宇統(tǒng)一管理的一項(xiàng)必不可少的工作。以下我們介紹公共商業(yè)樓宇良好形象的作用，及如何建立維護(hù)公共商業(yè)樓宇的良好形象。

第一，公共商業(yè)樓宇良好形象的作用。公共商業(yè)樓宇良好的形象是商業(yè)特色的體現(xiàn)，也是潛在的銷售額和一種無形資產(chǎn)。公共商業(yè)樓宇必須具有自己鮮明的特色，才會(huì)具有對(duì)顧客的吸引力。在各類商場(chǎng)不斷涌現(xiàn)，各種產(chǎn)品層出不窮、花樣繁多的今天，顧客去何處購物，選購哪家商場(chǎng)的商品，會(huì)有一個(gè)比較、選擇、決策的過程，也有一種從眾心理和慣性。為此，商家應(yīng)樹立與眾不同、具有鮮明特色的形象，以特色豐滿形象，以形象昭示特色，以特色的商業(yè)標(biāo)識(shí)、商品、服務(wù)和特殊的營銷策略征服吸引顧客，在實(shí)際管理中不斷突出這些特色，使顧客熟悉、認(rèn)識(shí)這些特色，印入腦海，潛移默化，傳遞、追逐這些特色(一段時(shí)間后，顧客便會(huì)將樓宇的形象與特色聯(lián)系起來)。這樣才能留住老顧客，吸引新顧客，有穩(wěn)定、壯大的顧客流，所以公共商業(yè)樓宇的良好形象就是銷售的先行指標(biāo)。同時(shí)，公共商業(yè)樓宇的良好形象一旦形成，便是一種信譽(yù)、品牌和無聲的廣告，說到底也就是一種無形資產(chǎn)。當(dāng)商業(yè)市場(chǎng)進(jìn)入“印象時(shí)期”后，消費(fèi)者過去買“品牌”，現(xiàn)在買“店牌”。可以說，在不同商店里，同樣品牌的商品具有不同的價(jià)值與形象，商業(yè)樓宇的良好形象便具有提升商品價(jià)值和形象的作用。（二）特殊性管理60第二，公共商業(yè)樓宇識(shí)別系統(tǒng)的建立。企業(yè)識(shí)別系統(tǒng)(CorporateＩdentitySystem，簡(jiǎn)稱CIS)是強(qiáng)化公共商業(yè)樓宇形象的一種重要方式。從理論上分析，完整的ＣＩＳ系統(tǒng)由三個(gè)子系統(tǒng)構(gòu)成，即ＭＩＳ(理念識(shí)別系統(tǒng))；ＶＩＳ(視覺識(shí)別系統(tǒng))；BIＳ(行為識(shí)別系統(tǒng))。三者只有互相推進(jìn)，共同作用，才能產(chǎn)生最好的效果。ＣＩＳ是一種藉以改變企業(yè)形象，注入新鮮感，使企業(yè)更能引起廣大消費(fèi)者注意，進(jìn)而提高經(jīng)營業(yè)績(jī)的一種經(jīng)營手法。它的特點(diǎn)是通過對(duì)企業(yè)的一切可視事物，即形象中的有形部分進(jìn)行統(tǒng)籌設(shè)計(jì)、控制和傳播，使公共商業(yè)樓宇的識(shí)別特征一貫化、統(tǒng)一化、標(biāo)準(zhǔn)化、個(gè)性化和專有化。其具體的做法是：綜合圍繞在企業(yè)四周的消費(fèi)群體及其他的關(guān)系群體(如股東群體、競(jìng)爭(zhēng)同業(yè)群體、制造商群體、金融群體等)，以公共商業(yè)樓宇特有和專用的文字、圖案、顏色、字體組合成一定的基本標(biāo)志——作為顧客和社會(huì)公眾識(shí)別自己的特征，并深入貫穿到涉及公共商業(yè)樓宇有形形象的全部?jī)?nèi)容。諸如：企業(yè)名稱、自有商標(biāo)、商徽、招牌和證章；信箋、信封、賬單和報(bào)表；包裝紙、盒、袋；企業(yè)報(bào)刊、手冊(cè)、簡(jiǎn)介、廣告單、商品目錄、海報(bào)、招貼、紀(jì)念品；櫥窗、指示牌、辦公室、接待室、展廳、店堂；員工服裝、服飾、工作包等，使顧客通過對(duì)具體認(rèn)識(shí)對(duì)象的特征部分的認(rèn)定，強(qiáng)化和識(shí)別樓宇形象。這樣便可以幫助顧客克服記憶困難，并使這個(gè)一貫、獨(dú)特的形象在他們決定購物時(shí)發(fā)生反射作用。它是公共商業(yè)樓宇促銷的一項(xiàng)戰(zhàn)略性工程，必須系統(tǒng)地展開，長期堅(jiān)持。第二，公共商業(yè)樓宇識(shí)別系統(tǒng)的建立。61(2)承租客商的選配。公共商業(yè)樓宇是一個(gè)商業(yè)機(jī)構(gòu)群，其所有人主要是通過依靠經(jīng)營商業(yè)店鋪的出租而贏利，因而公共商業(yè)樓宇的管理者必須十分重視對(duì)客商的選擇及其搭配。公共商業(yè)樓宇的管理者可以從以下五個(gè)方面對(duì)承租商進(jìn)行分類選擇：第一，零售商店的經(jīng)營品種范圍。按照經(jīng)營品種，零售企業(yè)可分為家電商店、交電商店、家具商店、食品店、文化用品商店、書店、服裝商店、床上用品商店、皮鞋店、五金店、燈具店、日用小百貨商店、雜貨店等。公共商業(yè)樓宇的管理者在選配承租商時(shí)，要盡量做到經(jīng)營各種商品的零售商店“齊”、“全”，以滿足購物者各方面的需要。(2)承租客商的選配。公共商業(yè)樓宇是一個(gè)商業(yè)機(jī)構(gòu)群，其所有人62第二，不同形式的零售商店。零售商店除了傳統(tǒng)上分為綜合商店和專業(yè)商店外，現(xiàn)在還分為百貨公司、連鎖店、超級(jí)市場(chǎng)、自選商場(chǎng)、折扣商店、樣品展銷商店等。這些零售商店在經(jīng)營上各有特色，它們能夠適應(yīng)各種收入水平和社會(huì)階層的不同需求。第三，不同層次的商店。零售商店就其信譽(yù)和實(shí)力可以劃分為不同的層次，如全國性的、省市級(jí)的以及其他一般商店。公共商業(yè)樓宇的管理者在招租時(shí)應(yīng)充分考慮不同層次商店的選配。第四，不同的商業(yè)機(jī)構(gòu)。商業(yè)機(jī)構(gòu)在這里是一個(gè)廣泛的概念，除了純商業(yè)機(jī)構(gòu)，還包括飲食業(yè)企業(yè)，如飯店、快餐廳、酒吧、酒樓；服務(wù)性企業(yè)，如照片沖擴(kuò)店、干洗店、修理店、理發(fā)店、沐浴室；旅游業(yè)企業(yè)，如旅行社、旅館；娛樂業(yè)企業(yè)，如錄像室、電子游戲室、游泳池、溜冰場(chǎng)、兒童樂園；金融機(jī)構(gòu)，如銀行、信用社等等。公共商業(yè)樓宇實(shí)際上可以看成是一個(gè)商業(yè)區(qū)，里面可以包容城市商業(yè)街區(qū)的各行各業(yè)。第二，不同形式的零售商店。零售商店除了傳統(tǒng)上分為綜合商店和63第五，承租客商在公共商業(yè)樓宇的不同作用。根據(jù)承租客商向公共商業(yè)樓宇承租營業(yè)場(chǎng)所的期限，可以將他們分為三種類型，即基本承租戶、主要承租戶和一般承租戶，他們對(duì)公共商業(yè)樓宇的作用是不同的?；境凶鈶粲址Q關(guān)鍵承租戶，他們的租期通常要在20年以上，這對(duì)于穩(wěn)定公共商業(yè)樓宇的經(jīng)營管理及其收入具有主要作用，是公共商業(yè)樓宇發(fā)展的基礎(chǔ)。主要承租戶的租期一般在10年以上，他們對(duì)公共商業(yè)樓宇的經(jīng)營穩(wěn)定性起到重要作用。租賃期在10年以下的為一般承租戶。安排這三類承租客商在公共商業(yè)樓宇中的結(jié)構(gòu)比例是公共商業(yè)樓宇管理的一項(xiàng)十分重要的工作。根據(jù)國外經(jīng)驗(yàn)，一座公共商業(yè)樓宇的基本承租戶承租的營業(yè)面積應(yīng)達(dá)50％以上，即公共商業(yè)樓宇營業(yè)面積的一半以上要有長期的客戶；主要承租戶承租的營業(yè)面積應(yīng)達(dá)30％以上；其余的20％由一般承租戶承租，盡管他們的變動(dòng)性比較大，但能體現(xiàn)公共商業(yè)樓宇對(duì)市場(chǎng)變化的適應(yīng)性。第五，承租客商在公共商業(yè)樓宇的不同作用。根據(jù)承租客商向公共商64

公共商業(yè)樓宇的管理者，應(yīng)主要依據(jù)所管理的公共商業(yè)樓宇的規(guī)模大小和不同層次去選配承租客商。大型公共商業(yè)樓宇，如省級(jí)、國家級(jí)的，甚至是國際級(jí)的，其經(jīng)營的商品范圍、零售商店的類型以及商業(yè)機(jī)構(gòu)門類應(yīng)該是越齊越好，應(yīng)盡量爭(zhēng)取一些省市級(jí)、全國性乃至世界級(jí)的分店為基本承租戶，給人以購物天堂、度假去處的感覺。中型公共商業(yè)樓宇，如大城市區(qū)一級(jí)的，其經(jīng)營的商品和零售商店類型應(yīng)該盡量齊全，也應(yīng)有其他各種商業(yè)機(jī)構(gòu)，同時(shí)應(yīng)盡量爭(zhēng)取省市級(jí)和區(qū)級(jí)大商店的分店作為基本承租戶。小型公共商業(yè)樓宇，如一些住宅小區(qū)的購物中心則各方面都不必太全，其主要功能是為附近居民提供生活方便。公共商業(yè)樓宇的管理者，應(yīng)主要依據(jù)所管理的公共商業(yè)樓宇的規(guī)65第四節(jié)工業(yè)區(qū)物業(yè)管理一、【工業(yè)區(qū)含義】工業(yè)區(qū)是按照政府統(tǒng)一規(guī)劃，建設(shè)達(dá)到一定規(guī)模，基礎(chǔ)設(shè)施配套齊全，適合生產(chǎn)企業(yè)單位集中開展生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)的區(qū)域。二、【工業(yè)區(qū)分類】無污染工業(yè)區(qū)、輕污染工業(yè)區(qū)、一般工業(yè)區(qū)、特殊工業(yè)區(qū)根據(jù)生產(chǎn)企業(yè)所經(jīng)營工業(yè)項(xiàng)目的類別，又可以將工業(yè)區(qū)分為高科技工業(yè)區(qū)、化學(xué)工業(yè)區(qū)、汽車工業(yè)區(qū)。第四節(jié)工業(yè)區(qū)物業(yè)管理一、【工業(yè)區(qū)含義】66三、【工業(yè)區(qū)特點(diǎn)】1、規(guī)劃區(qū)域大2．工業(yè)廠房建筑結(jié)構(gòu)獨(dú)特3、基礎(chǔ)設(shè)施配套要求高4、環(huán)境易污染（空氣污染、水體污染、固體廢物污染、噪聲污染、電磁波污染）5、交通條件好6、享受優(yōu)惠政策工業(yè)區(qū)物業(yè)管理包括工業(yè)廠房與倉庫等房屋建筑的管理，以及廠房、倉庫以外工業(yè)區(qū)地界樁、建筑紅線以內(nèi)的給排水系統(tǒng)、圍墻、道路、綠化帶等公共設(shè)施及場(chǎng)地的管理。三、【工業(yè)區(qū)特點(diǎn)】67四、【工業(yè)區(qū)物業(yè)管理的內(nèi)容】（一）制定工業(yè)區(qū)物業(yè)管理公約由工業(yè)區(qū)管理委員會(huì)或工業(yè)區(qū)業(yè)主結(jié)合工業(yè)區(qū)的特點(diǎn)、工業(yè)區(qū)具體情況以及物業(yè)管理服務(wù)需求，制定工業(yè)區(qū)的物業(yè)管理公約。該公約是工業(yè)區(qū)內(nèi)所有業(yè)主、客戶必須共同嚴(yán)格遵守的規(guī)章制度，其內(nèi)容覆蓋對(duì)物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主、客戶對(duì)物業(yè)的使用、維修、養(yǎng)護(hù)要求。（二）工業(yè)廠房和倉庫共用部位的管理物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)工業(yè)廠房和倉庫公用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。通用廠房和倉庫的公共區(qū)域應(yīng)在工業(yè)區(qū)的管理公約中明確規(guī)定，任何企業(yè)不能以任何形式占用，確保發(fā)生特殊情況時(shí)貨物和人員能夠順利疏散。為確保廠房和倉庫及附屬建筑物群體協(xié)調(diào)美觀，滿足給排水及道路暢通、消防安全規(guī)程及生產(chǎn)人員安全要求、各企業(yè)不得在紅線范圍內(nèi)的地基上或屋面、外墻、技術(shù)層搭建和安裝設(shè)備，若要在外墻或屋頂設(shè)置企業(yè)標(biāo)志和廣告，應(yīng)事先向管理者申請(qǐng)，經(jīng)協(xié)調(diào)批準(zhǔn)后方可實(shí)施。

四、【工業(yè)區(qū)物業(yè)管理的內(nèi)容】68（三）工業(yè)廠房和倉庫內(nèi)部的管理工業(yè)廠房是產(chǎn)品生產(chǎn)基地，關(guān)系到產(chǎn)品質(zhì)量；倉庫是儲(chǔ)存保管要地，關(guān)系到產(chǎn)品安全。工業(yè)廠房和倉庫內(nèi)部無論由使用企業(yè)自行管理，還是委托物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理，各企業(yè)都應(yīng)遵守以下幾項(xiàng)管理規(guī)定（1）廠房和倉庫不準(zhǔn)用作生活居?。?）各企業(yè)、車間應(yīng)按照樓層的承受負(fù)荷要求防止設(shè)備和貨物。（四）工業(yè)區(qū)設(shè)備設(shè)施的管理1、工業(yè)區(qū)內(nèi)各地下管線的管理2、工業(yè)區(qū)內(nèi)公共照明設(shè)施的管理3、工業(yè)區(qū)內(nèi)公共道理的管理4、工業(yè)區(qū)內(nèi)各種公共標(biāo)識(shí)的管理（三）工業(yè)廠房和倉庫內(nèi)部的管理69（五）工業(yè)區(qū)環(huán)境管理環(huán)境污染防治的基本要求：（1）水污染的防治要求：①工業(yè)園區(qū)內(nèi)所有的生活污水都必須排入公共污水管道，進(jìn)污水處理廠集中治理；園區(qū)內(nèi)所有工業(yè)廢水也都須達(dá)到或經(jīng)過預(yù)處理后達(dá)到污水處理廠的污水接納標(biāo)準(zhǔn)后排入公共污水管道，進(jìn)污水處理集中處理。②嚴(yán)禁采用或其他用水稀釋工業(yè)廢水。③工業(yè)生產(chǎn)區(qū)地面必須設(shè)計(jì)雨水、污水分流渠道。④清洗設(shè)備須設(shè)置在工廠內(nèi)。⑤裝卸液體化學(xué)物品場(chǎng)所和廢料區(qū)須有遮蓬，須設(shè)置防污設(shè)施以防止飛舞因溢漏而排入雨水管道。⑥冷卻塔內(nèi)的廢水須排入污水管道。⑦由壓縮機(jī)、發(fā)電機(jī)房溢出的油和含油廢水須經(jīng)過撇油處理后才能排入公共污水管道⑧鍋爐廢水必須經(jīng)過冷凝降溫至45攝室度以下后排入公共污水管道，鍋爐放的出口須設(shè)有防污設(shè)施⑨所有用筒、罐等容器盛裝的化學(xué)物品及油都應(yīng)存放在建筑物內(nèi)或有遮蓬的專用存放處，存放處的地面須涂上一層防化學(xué)物腐蝕材料。（五）工業(yè)區(qū)環(huán)境管理70（2）空氣污染的防治的要求①園區(qū)內(nèi)嚴(yán)禁在露天場(chǎng)地燃燒廢棄木材或其他廢料②對(duì)大氣產(chǎn)生污染的工業(yè)或商業(yè)項(xiàng)目必須裝置有效的污染防治設(shè)施③園區(qū)內(nèi)的企業(yè)不得設(shè)置以煤炭為燃料的鍋爐等設(shè)施，可以燃?xì)饣蛉加?，但是，油的含硫量不得超過12%在靠近住宅區(qū)500米以內(nèi)的范圍里使用的油含硫量不得超過1%④燃燒設(shè)施煙囪的高度、位置、直徑都必須符合環(huán)保要求⑤在同一地點(diǎn)建多個(gè)鍋爐，煙囪應(yīng)合并成一個(gè)⑥所有廢氣的排放均達(dá)到國家環(huán)保部門規(guī)定的要求。（2）空氣污染的防治的要求71（3）噪聲污染的防治要求設(shè)項(xiàng)目，須合理布局，采取消聲、減震等措施以確保其噪聲達(dá)到國家環(huán)保部門規(guī)定的排放標(biāo)準(zhǔn)。（4）固體廢氣物污染的防治要求①園區(qū)內(nèi)不得建造露天垃圾箱，建筑物內(nèi)垃圾箱要便于垃圾的運(yùn)送②一般工業(yè)“廢渣”不得任意丟棄，“廢渣”堆放場(chǎng)所要有防止揚(yáng)散流失的措施，以防止對(duì)大氣、水源和土壤的污染。③對(duì)含汞、佩砷、鉻、鉛、氫化物、黃磷及其他可溶性劇毒“廢渣”以及其他易污染環(huán)境的工業(yè)“廢渣”，必須專設(shè)具有防水、防滲措施的存放場(chǎng)所，禁止埋入地下或排入地方水體或污水管道，經(jīng)專門處理后方可排放。④工業(yè)“廢渣”的存放及處理設(shè)置需報(bào)批。（5）電磁波污染的防治要求易產(chǎn)生電磁波污染的項(xiàng)目，必須采取屏蔽或抵消磁波等措施以確保電磁波達(dá)到國家環(huán)保部門