資產(chǎn)評估原理概述(-)課件

第7章資產(chǎn)評估的途徑與方法7.1資產(chǎn)評估的途徑7.2資產(chǎn)評估中常用的邏輯分析方法7.3資產(chǎn)評估可以借鑒和參考的資產(chǎn)定價方法7.4評估途徑及方法的選擇目錄通過本章的學習，學生應當了解和掌握資產(chǎn)評估途徑和技術方法的理論基礎、適用條件、應用前提、構成要素、主要經(jīng)濟技術參數(shù)、數(shù)學表達式和歸納式，以及各種評估技術途徑與方法之間的關系。【學習目標】

資產(chǎn)評估中的許多技術方法不是簡單利用或借用了其他學科或領域中的技術方法，而是按照資產(chǎn)評估運作的內(nèi)在要求，用資產(chǎn)評估的技術理念、思路將可利用的各種技術方法加以整合、重組和改造，從而構成了以資產(chǎn)評估途徑為主線的一整套資產(chǎn)評估方法體系7.1資產(chǎn)評估的途徑概括地講，資產(chǎn)評估途徑是判斷資產(chǎn)價值的技術思路，以及實現(xiàn)該評估技術思路的各種評估技術方法的集合。目前，最具代表性的資產(chǎn)評估途徑主要有三條，它們是市場途徑、收益途徑和成本途徑。三大途徑不僅有各自的評估技術思路，以及與之相配套的具體評估方法，而且構成了資產(chǎn)評估方法體系的基本架構。資產(chǎn)評估技術思路就是市場定價原理和市場規(guī)律（五大原理）在資產(chǎn)評估手段中的集中體現(xiàn)。7.1.1資產(chǎn)評估途徑的內(nèi)涵資產(chǎn)評估技術思路就是市場定價原理和市場規(guī)律（五大原理）在資產(chǎn)評估手段中的集中體現(xiàn)。1.市場供求原理2.替代原理3.競爭原理4.效用原理5.投入產(chǎn)出原理前面已經(jīng)提及，資產(chǎn)評估中的市場途徑、收益途徑和成本途徑是建立在市場供求原理、替代原理、競爭原理、效用原理，以及投入產(chǎn)出原理等基礎上的資產(chǎn)評估技術思路與實現(xiàn)這些評估技術思路的具體評估方法的結合體。從另外一個角度來看，資產(chǎn)評估途徑實際上是人們模擬市場定價機理和規(guī)則所設計出來的若干資產(chǎn)價值評估基本模型。7.1.2資產(chǎn)評估途徑與市場的關系以購買電視為例：7.1.3市場結構有效性對評估的影響有效市場假說（EfficientMarketsHypothesis，EMH）是由尤金·法瑪（EugeneFama）于1970年深化并提出的?！坝行袌黾僬f”起源于20世紀初，這個假說的奠基人是一位名叫路易斯·巴舍利耶(LouisBachelier)的法國數(shù)學家，他把統(tǒng)計分析的方法應用于股票收益率的分析，發(fā)現(xiàn)其波動的數(shù)學期望值總是為零。有效市場假說第一，在市場上的每個人都是理性的經(jīng)濟人，并謹慎地在風險與收益之間進行權衡取舍。第二，股票的價格反映了這些理性人的供求的平衡。第三，股票的價格也能充分反映該資產(chǎn)的所有可獲得的信息，即“信息有效”。市場有效假說3個要點市場與資產(chǎn)評估途徑是本質(zhì)與形式的關系對資產(chǎn)評估途徑及其技術方法的認識、理解和運用都應當從市場的角度把握，資產(chǎn)評估途徑及其技術方法的具體內(nèi)容和要求也需要根據(jù)市場的變化及時做出相應的調(diào)整。資產(chǎn)評估途徑及其技術方法源于市場及市場規(guī)則，又有自身特點和運作規(guī)則。資產(chǎn)評估途徑及其技術方法需要大量應用數(shù)學模型、價值分析模型和計算公式，但又不是這些模型、公式的簡單堆積"有效市場假說"實際上意味著"天下沒有免費的午餐"，世上沒有唾手可得之物。在一個正常的有效率的市場有效市場假說上，每個人都別指望發(fā)意外之財，所以我們花時間去看路上是否有錢好揀是不明智的，我們費心去分析股票的價值也是無益的，它白費我們的心思。1：弱式有效市場假說(WeakFormEfficiency)

該假說認為在弱式有效的情況下，市場價格已充分反應出所有過去歷史的證券價格信息，包括股票的成交價、成交量、賣空金額，融資金融等；市場有效程度分三種:2：半強式有效市場假說(Semi-strongFormEfficiency)

該假說認為價格已充分反應出所有已公開的有關公司營運前景的信息。這些信息有成交價、成交量、盈利資料、盈利預測值，公司管理狀況及其它公開披露的財務信息等。假如投資者能迅速獲得這些信息，股價應迅速作出反應。市場有效程度分三種:3：強式有效市場假說(StrongFormEfficiency)強式有效市場假說認為價格已充分地反應了所有關于公司營運的信息，這些信息包括已公開的或內(nèi)部未公開的信息。市場有效程度分三種7.2.1比較比較的定義及其類型在比較時，要注意以下幾點：1）要注意可比性2）要注意比較方式的選擇3）要注意比較內(nèi)容的深度7.2資產(chǎn)評估中常用的邏輯分析方法1）分析定義、步驟分析的基本步驟如下：第一步，明確分析的目的。第二步，將事物整體分解為若干個相對獨立的要素。第三步，分別考察和研究各個事物以及構成事物整體的各個要素的特點。第四步，探明各個事物以及構成事物整體的各個要素之間的相互關系，并進而研究這些關系的性質(zhì)、表現(xiàn)形式、在事物發(fā)展變化中的地位和作用等。7.2.2分析與綜合分析的種類（1）因果分析（2）表象和本質(zhì)分析（3）相關分析（4）典型分析綜合的定義綜合的基本步驟如下：第一步，明確綜合的目的。第二步，把握被分析出來的研究對象的各個要素。第三步，確定各個要素的有機聯(lián)系形式。第四步，從事物整體的角度把握事物的本質(zhì)和規(guī)律，從而獲得新的認識結論。2）綜合推理的定義、要素及種類三個要素：前提、過程、結論前提必須準確無誤，過程必須合乎邏輯思維規(guī)律常用推理方法：1）演繹推理由一般到個別的推理方法2）歸納推理由個別到一般的推理方法7.2.3推理7.3.1會計定價法1）固定資產(chǎn)的核算方法（1）按歷史成本計價（2）按重置成本計價2）無形資產(chǎn)的核算方法7.3.2統(tǒng)計定價法1）數(shù)理統(tǒng)計評價法2）點面推算法3）價格指數(shù)法7.3資產(chǎn)評估可以借鑒和參考的資產(chǎn)定價方法1）單價法編制施工圖預算（1）計算公式（2）計算步驟（3）特點套用統(tǒng)一編制的綜合單價，偏離實際可用系數(shù)或價差彌補7.3.3工程項目定價法某單位工程由A和B兩部分組成，A的工程量為120M3，B的工程量為205M2，A的工程單價為165元/M3,A的工程單價為60元/M2,其他直接費的費率為6.7%，請計算此項單位工程的預算直接工程費是多少？計算題：（1）計算公式（2）計算步驟（3）特點2）實物法編制施工圖預算某單位工程的工程量為1200M3，其中材料預算定額用量為2.51，其預算價格為30元/M3；人工預算定額用量為3.2，其預算價格為65元/M3；機械臺班預算定額用量為1.98，其預算價格為95元/M3；其他直接費的費率為7.5%，請計算此項單位工程的預算直接工程費是多少？計算題：（1）計算公式（2）計算步驟（3）特點不需計算工程量，工作量小3）工程量清單計價計算題：某單位工程的工程量為1000M3，其綜合單價為195元/M3,工程的開辦費25.8萬元，為請計算此項單位工程的總報價是多少？1）現(xiàn)行市價法泛指按照標的物現(xiàn)行市場價格或參照與標的物基本相同的參照物的市場價格評估標的物的各種方法?，F(xiàn)行市價可以是標的物的實際成交價格可以是標的物在活躍市場上的交易價格可以是標的物有法律約束力的交易價格可以是可比參照物的市場價格2）期權法指持有者能在規(guī)定的期限內(nèi)按交易雙方商定的價格購買或出售一定數(shù)量的某種特定商品的權利。7.3.4金融資產(chǎn)定價法1）現(xiàn)金流量折現(xiàn)法核心思想：資產(chǎn)價值是其未來期望現(xiàn)金流量按照一定折現(xiàn)率折現(xiàn)的現(xiàn)值是對企業(yè)未來的現(xiàn)金流量及其風險進行預期，然后選擇合理的折現(xiàn)率，將未來的現(xiàn)金流量折合成現(xiàn)值。使用此法的關鍵確定：第一，預期企業(yè)未來存續(xù)期各年度的現(xiàn)金流量；第二，要找到一個合理的公允的折現(xiàn)率，折現(xiàn)率的大小取決于取得的未來現(xiàn)金流量的風險，風險越大，要求的折現(xiàn)率就越高；反之亦反之。7.3.5資本資產(chǎn)定價法1）現(xiàn)金流量折現(xiàn)法1）現(xiàn)金流量折現(xiàn)法T越大，收益年限越長，價值就越大。價值是由各年的收益折現(xiàn)再求和得到的。

假如，只有一年收益，V＝CF1/(1+r)

兩年收益，V＝CF1/(1+r)+CF2/(1+r)^2

三年收益，V＝CF1/(1+r)+CF2/(1+r)^2+CF3/(1+r)^3

2）實物期權法（1）二叉樹期權定價模型（離散時間）主要用于計算美式期權的價值。其優(yōu)點在于比較直觀簡單，不需要太多數(shù)學知識就可以加以應用。二叉樹期權定價模型的一種特例，它是在n期定價模型中，當時的一種極限情形3）EVA法反映了企業(yè)稅后凈經(jīng)營收益扣除債務資本成本和權益資本成本后的收益，是真正的“經(jīng)濟利潤”，真正反映了經(jīng)營者努力創(chuàng)造的價值。7.3.6其他方法（2）B-S期權定價模型（連續(xù)時間）

7.4.1評估途徑之間的關系

正確認識資產(chǎn)評估途徑之間的內(nèi)在聯(lián)系以及各自的特點，對于恰當?shù)剡x擇評估途徑和方法，高效地進行資產(chǎn)評估是十分重要的。1）資產(chǎn)評估途徑及方法之間的聯(lián)系

對于特定經(jīng)濟行為，在相同的市場條件下，對處在相同狀態(tài)下的同一資產(chǎn)進行評估，其評估值應該是客觀的，不會因評估人員所選用的評估途徑和方法的不同而出現(xiàn)截然不同的結果。這種內(nèi)在聯(lián)系為評估人員運用多種評估途徑和方法評估同一條件下的同一資產(chǎn)，并作相互驗證提供了理論根據(jù)。7.4評估途徑及方法的選擇運用不同的評估途徑和方法評估同一資產(chǎn)，必須保證評估目的、評估前提、被評估對象狀態(tài)的一致，以及運用不同評估途徑和方法所選擇的經(jīng)濟技術參數(shù)合理。如果采用多種評估途徑和方法得出的結果出現(xiàn)較大差異，可能原因有：一是某些評估途徑或方法的應用前提不具備；二是分析過程有缺陷；三是結構分析有問題；四是某些支撐評估結果的信息依據(jù)出現(xiàn)失真；五是評估師的執(zhí)業(yè)判斷有誤。注意：2）資產(chǎn)評估途徑和方法之間的區(qū)別各種評估途徑和方法獨立存在本身就說明各種評估途徑和方法之間存在差異。每一種評估方法都有其自成一體的運用過程，都要求具備相應的信息基礎，評估結論也都是從某一角度反映資產(chǎn)的價值。因此，各種評估途徑和方法又是有區(qū)別的。評估途徑或方法由于自身的特點，在評估不同類型的資產(chǎn)價值時，就有了效率上和直接程度上的差別，評估人員應具備選擇最直接且最有效率的評估方法完成評估任務的能力。在評估途徑和方法的選擇過程中應注意以下因素：①評估途徑和方法的選擇要與評估目的，評估時的市場條件，被評估對象在評估過程中所處的狀態(tài)，以及由此所決定的資產(chǎn)評估價值類型相適應。②評估途徑和方法的選擇受評估對象的類型、理想化狀態(tài)等因素制約。③評估途徑和方法的選擇受各種評估途徑和方法運用所需的數(shù)據(jù)資料及主要經(jīng)濟技術參數(shù)能否收集的制約。7.4.2資產(chǎn)評估途徑和方法的選擇總之，不可機械地按某種模式或某種順序進行選擇不論選擇哪種評估途徑和方法進行評估，都應保證評估目的，評估時所依據(jù)的各種假設和條件與評估所使用的各種參數(shù)數(shù)據(jù)，及評估結果在性質(zhì)和邏輯上的一致。運用多種評估途徑和方法評估同一評估對象時，更要保證每種評估途徑和方法運用中所依據(jù)的各種假設、前提條件、數(shù)據(jù)參數(shù)的可比性，以確保運用不同評估途徑方法所得到的評估結果的可比性和相互可驗證性。作業(yè):解釋：資產(chǎn)評估途徑價格指數(shù)法期權定價法現(xiàn)金流量折現(xiàn)法

簡答（1）（2）（3）（4）

簡答參考答案（1）你認為資產(chǎn)評估途徑是一種具體的評估技術方法嗎？答：不是。簡答參考答案（2）如何理解不同評估具體技術方法之間的關系？答：資產(chǎn)評估中的具體評估方法是實現(xiàn)評估技術思路的工具和手段。資產(chǎn)評估具體方法在種類及數(shù)量方面具有多樣性的特點，它涉及幾乎所有的學科和領域。換一個角度來看，資產(chǎn)評估利用了許多其他學科、領域和專業(yè)的，被社會和公眾認同的邏輯分析、計算、計價、估值的方法，并通過不同的資產(chǎn)評估技術思路將這些邏輯分析、計算、計價、估值的方法加以重組，共同構成了資產(chǎn)評估方法體系。從這些具體的邏輯分析、計算、計價、估值方法的角度看，這些具體技術方法本身又具有可以為多種評估技術思路服務的特點，很多具體技術方法并不從屬于某個或某條特定的評估技術思路，它們可以成為實現(xiàn)多條評估技術思路的工具和手段。當那些被社會和公眾認同的邏輯分析、計算、計價、估值的方法按照某種評估技術思路運作，或者成為實現(xiàn)某種評估技術思路的工具和手段，就形成了豐富多彩和數(shù)量眾多的資產(chǎn)評估具體技術方法。簡答參考答案（3）現(xiàn)金流量折現(xiàn)法的估值原理是什么？答：將利求本的思想。資本資產(chǎn)的價值取決于其未來的現(xiàn)金流量，即資產(chǎn)的價值就是其期望現(xiàn)金流量的現(xiàn)值。簡答參考答案（4）區(qū)分資產(chǎn)評估途徑與具體評估技術方法的意義是什么？答：各種評估途徑和方法獨立存在本身就說明各種評估途徑和方法之間存在差異。各種評估途徑和方法都從不同的角度去表現(xiàn)資產(chǎn)的價值。不論是通過與市場參照物比較獲得評估對象的價值，還是根據(jù)評估對象預期收益折現(xiàn)獲得其評估價值，抑或是按照資產(chǎn)的再取得途徑尋求評估對象的價值，都是對評估對象在一定條件下的價值的描述，它們之間是有內(nèi)在聯(lián)系并可相互替代的。但是，每一種評估方法都有其自成一體的運用過程，都要求具備相應的信息基礎，評估結論也都是從某一角度反映資產(chǎn)的價值。因此，各種評估途徑和方法又是有區(qū)別的。評估途徑反映的是資產(chǎn)評估的基本技術思路，具體評估技術方法是實現(xiàn)基本評估技術思路的具體工具和手段。在資產(chǎn)評估中，評估途徑是相對獨立的，而具體評估技術方法則是通用的。（第14講）考場作文開拓文路能力?分解層次(網(wǎng)友來稿)江蘇省鎮(zhèn)江中學陳乃香說明：本系列稿共24講，20XX年1月6日開始在資源上連載【要義解說】文章主旨確立以后，就應該恰當?shù)胤纸鈱哟?，使幾個層次構成一個有機的整體，形成一篇完整的文章。如何分解層次主要取決于表現(xiàn)主旨的需要?！静呗越庾x】一般說來，記人敘事的文章常按時間順序分解層次，寫景狀物的文章常按時間順序、空間順序分解層次；說明文根據(jù)說明對象的特點，可按時間順序、空間順序或邏輯順序分解層次；議論文主要根據(jù)“提出問題－—分析問題——解決問題”順序來分解層次。當然，分解層次不是一層不變的固定模式，而應該富于變化。文章的層次，也常常有些外在的形式：1．小標題式。即圍繞話題把一篇文章劃分為幾個相對獨立的部分，再給它們加上一個簡潔、恰當?shù)男祟}。如《世界改變了模樣》四個小標題：壽命變“長”了、世界變“小”了、勞動變“輕”了、文明變“綠”了。2．序號式。序號式作文與小標題作文有相同的特點。序號可以是“一、二、三”，可以是“A、B、C”，也可以是“甲、乙、丙”……從全文看，序號式干凈、明快；但從題目上看，卻看不出文章內(nèi)容，只是標明了層次與部分。有時序號式作文，也適用于敘述性文章，為故事情節(jié)的展開，提供了明晰的層次。3．總分式。如高考佳作《人生也是一張答卷》。開頭：“人生就是一張答卷。它上面有選擇題、填空題、判斷題和問答題，但它又不同于一般的答卷。一般的答卷用手來書寫，人生的答卷卻要用行動來書寫?！敝黧w部分每段首句分別為：選擇題是對人生進行正確的取舍，填空題是充實自己的人生，判斷題是表明自己的人生態(tài)度，問答題是考驗自己解決問題的能力。這份“試卷”設計得合理而且實在，每個人的人生都是不同的，這就意味著這份人生試卷的“答案是豐富多彩的”。分解層次，應追求作文美學的三個價值取向：一要勻稱美。什么材料在前，什么材料在后，要合理安排；什么材料詳寫，什么材料略寫，要通盤考慮。自然段是構成文章的基本單位，恰當劃分自然段，自然就成為分解層次的基本要求。該分段處就分段，不要老是開頭、正文、結尾“三段式”，這種老套的層次顯得呆板。二要波瀾美。文章內(nèi)容應該有張有弛，有起有伏，如波如瀾。只有這樣才能使文章起伏錯落，一波三折，吸引讀者。三要圓合美。文章的開頭與結尾要遙相照應，把開頭描寫的事物或提出的問題，在結尾處用各種方式加以深化或回答，給人首尾圓合的感覺。【例文解剖】話題：忙忙，不亦樂乎忙，是人生中一個個步驟，每個人所忙的事務不同，但是不能是碌碌無為地白忙，要忙就忙得精彩，忙得不亦樂乎。忙是問號。忙看似簡單，但其中卻大有學問。忙是人生中不可缺少的一部分，但是怎么才能忙出精彩，忙得不亦樂乎，卻并不簡單。人生如同一張地圖，我們一直在自己的地圖上行走，時不時我們眼前就出現(xiàn)一個十字路口，我們該向哪兒，面對那縱軸橫軸相交的十字路口，我們該怎樣選擇?不急，靜下心來分析一下，選擇適合自己的坐標軸才是最重要的。忙就是如此，選擇自己該忙的才能忙得有意義。忙是問號，這個問號一直提醒我們要忙得有意義，忙得不亦樂乎。忙是省略號。四季在有規(guī)律地進行著冷暖交替，大自然就一直按照這樣的規(guī)律不停地忙，人們亦如此。為自己找一個目標，為目標而不停地忙，讓這種忙一直忙下去。當目標已達成，那么再找一個目標，繼續(xù)這樣忙，就像省略號一樣，毫無休止地忙下去，翻開歷史的長卷，我們看到牛頓在忙著他的實驗；愛迪生在忙著思考；徐霞客在忙著記載游玩；李時珍在忙著編寫《本草綱目》。再看那位以筆為刀槍的充滿著朝氣與力量的文學泰斗魯迅，他正忙著用他獨有的刀和槍在不停地奮斗。忙是省略號，確定了一個目標那么就一直忙下去吧!這樣的忙一定會忙出生命靈動的色彩。忙是驚嘆號。世界上的人都在忙著自己的事，大自然亦如此，小蜜蜂在忙，以蜂蜜為回報。那么人呢?居里夫人的忙，以放射性元素的發(fā)現(xiàn)而得到了圓滿的休止符；愛因斯坦在忙，以相對論的問世而畫上了驚嘆號；李白的忙，以那豪放的詩歌而有了很大的成功；張衡的忙，因為那地動儀的問世而讓世人仰慕。每個人都應該有效率的忙，而不是整天碌碌無為地白忙。人生是有限的、短暫的，因此，每個人都應該在有限的生命里忙出屬于他的驚嘆號；都應在有限的生命里忙出他的人生精彩篇章。忙是萬物、世界、人生中都不可缺少的一部分。作為這世上最高級動物的我們，我們在忙什么呢?我們要忙得有意義，有價值，我