物業(yè)管理基礎(chǔ)知識及相關(guān)法規(guī)培訓(xùn)(福州)課件

物業(yè)管理基礎(chǔ)知識及相關(guān)法規(guī)7/28/20231物業(yè)管理基礎(chǔ)知識及相關(guān)法規(guī)

對待工作積極的心態(tài)與服務(wù)意識是成功的前提！7/28/20232物業(yè)管理基礎(chǔ)知識名詞、概念1、物業(yè)：指已建成并投入使用的各類房屋、附屬設(shè)施設(shè)備以及相關(guān)的場地。物業(yè)分類：使用功能、建筑層數(shù)、產(chǎn)權(quán)、建筑結(jié)構(gòu)、建筑檔次2、業(yè)主：房屋的所有權(quán)人（產(chǎn)權(quán)證、實際擁有）業(yè)主與住戶的區(qū)別（權(quán)利義務(wù)）3、物業(yè)管理：業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。物業(yè)管理歷史：世界上（起源于19世紀60年代的英國，一位名叫奧克維婭-希爾的女士迫不得已為她名下出租的物業(yè)制定了一套規(guī)范租戶行為的管理方法，出乎意料得收到良好效果，人們紛紛效仿。）、國內(nèi)（1981年3月深圳市物業(yè)管理公司成立，這是深圳乃至中國第一家物業(yè)管理公司，標(biāo)志著專業(yè)化物業(yè)管理邁出了第一步；東湖麗苑小區(qū)率先實行了物業(yè)管理。）7/28/20233物業(yè)管理基礎(chǔ)知識4、物業(yè)服務(wù)成本（支出）構(gòu)成：

A、管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；B、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用；C、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；D、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；E、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；F、辦公費用；G、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；H、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用；I、經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。7/28/20234物業(yè)管理基礎(chǔ)知識5、專項維修資金：專項維修資金屬業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、公用設(shè)備設(shè)施的維修和更新、改造，不得挪作他用。（福州標(biāo)準、繳交方式、維修特指）6、包干制、酬金制：包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式。酬金制是指業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)預(yù)交物業(yè)服務(wù)費用，物業(yè)管理企業(yè)在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定的比例或者約定數(shù)額提取酬金，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式。（物業(yè)項目的不同及收費標(biāo)準決定）7/28/20235物業(yè)管理基礎(chǔ)知識基礎(chǔ)知識1、日常物業(yè)管理服務(wù)的基本內(nèi)容房屋本體的維修養(yǎng)護設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護保潔保綠秩序維護消防管理車輛管理裝修管理社區(qū)文化建設(shè)7/28/20236物業(yè)管理基礎(chǔ)知識2、物業(yè)管理服務(wù)階段性a、前期介入階段：規(guī)劃設(shè)計施工過程的介入、制定管理方案（確定管理檔次、確定服務(wù)標(biāo)準、財務(wù)收支預(yù)算）、組織架構(gòu)設(shè)置與擬定人員編制、物業(yè)管理人員的招聘和培訓(xùn)、規(guī)章制度制定等等

b、接管驗收階段：房屋本體及設(shè)施設(shè)備承接c、業(yè)主入伙階段：交房d、二次裝修管理階段：特指入伙后的集中裝修期e、日常管理階段：提供常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)7/28/20237物業(yè)管理基礎(chǔ)知識3、服務(wù)及收費標(biāo)準A：服務(wù)等級與收費標(biāo)準的對應(yīng)關(guān)系多層多層帶電梯高層一級0.66/0.881.21/1.431.32/1.76二級0.44/0.660.88/1.211.10/1.32三級0.33/0.440.66/0.880.88/1.10四級<0.33<0.66<0.887/28/20238物業(yè)管理基礎(chǔ)知識B：收費標(biāo)準與企業(yè)資質(zhì)等級的關(guān)系無必然聯(lián)系！企業(yè)資質(zhì)等級與承接物業(yè)規(guī)模之間的關(guān)系：一級資質(zhì)：無限制二級資質(zhì)：30萬平方米以下三級資質(zhì)：20萬平方米以下7/28/20239物業(yè)管理基礎(chǔ)知識4、行業(yè)主管部門評比依據(jù)：建住房物[2000]008號《全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）標(biāo)準

》共分為八大項59小項：基礎(chǔ)管理（19項32分）、房屋管理與維修養(yǎng)護（7項14分）、共用設(shè)施設(shè)備管理（9項15分）、保安、消防、車輛管理（6項10分）、環(huán)境衛(wèi)生管理（9項14分）、綠化管理（4項7分）、精神文明建設(shè)（2項3分）、管理效益（3項5分）；國優(yōu)98分省優(yōu)90分市優(yōu)85分7/28/202310相關(guān)法規(guī)名詞、概念1、法律：廣義上講，法律泛指一切規(guī)范性文件；狹義上講，僅指全國人大及其常委會制定的規(guī)范性文件。在與法規(guī)等一起談時，法律是指狹義上的法律。

2、法規(guī)：法規(guī)即指國務(wù)院、地方人大及其常委會、民族自治機關(guān)和經(jīng)濟特區(qū)人大制定的規(guī)范性文件。主要有行政法規(guī)、地方性法規(guī)、民族自治法規(guī)及經(jīng)濟特區(qū)法規(guī)等。

7/28/202311相關(guān)法規(guī)3、規(guī)章：主要指國務(wù)院組成部門及直屬機構(gòu)，省、自治區(qū)、直轄市人民政府及省、自治區(qū)政府所在地的市和經(jīng)國務(wù)院批準的較大的市和人民政府，在它們的職權(quán)范圍內(nèi)，為執(zhí)行法律、法規(guī)，需要制定的事項或?qū)儆诒拘姓^(qū)域的具體行政管理事項而制定的規(guī)范性文件。7/28/202312相關(guān)法規(guī)

4、規(guī)范性文件：

廣義的規(guī)范性文件，一般是指屬于法律范疇（即憲法、法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、自治條例、單行條例、國務(wù)院部門規(guī)章和地方政府規(guī)章）的立法性文件和除此以外的由國家機關(guān)和其他團體、組織制定的具有約束力的非立法性文件的總和。狹義的規(guī)范性文件，一般是指法律范疇以外的其他具有約束力的非立法性文件。目前這類非立法性文件的制定主體非常之多，例如各級黨組織、各級人民政府及其所屬工作部門，人民團體、社團組織、企事業(yè)單位、法院、檢察院等。

7/28/202313相關(guān)法規(guī)5、法的效力：憲法及法律文件的效力等級：（1）憲法具有最高的法律效力，一切法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、規(guī)章；（2）法律的效力高于行政法規(guī)、地方性法規(guī)、規(guī)章；（3）行政法規(guī)的效力高于地方性法規(guī)、規(guī)章；（4）地方性法規(guī)的效力高于本級和下級地方政府規(guī)章；（5）省、自治區(qū)的人民政府制定的規(guī)章的效力高于本行政區(qū)域內(nèi)的較大的市的人民政府制定的規(guī)章；7/28/202314相關(guān)法規(guī)根據(jù)《立法法》：我國的各級國家權(quán)力機關(guān)（人大及其常委會）制定的是法律和地方性法規(guī)；國務(wù)院制定全國性的行政法規(guī)；國務(wù)院部委制定部門規(guī)章；各省市自治區(qū)政府制定地方性規(guī)章；除以上外，各級政府及其部門均可依法制定規(guī)范性文件（人大無權(quán)制定規(guī)范性文件，但有權(quán)審查）。在區(qū)別法律法規(guī)與規(guī)范性文件時不要看名稱，而是看制定機關(guān)，如《XX省衛(wèi)生防疫條例》系由省人大制定屬地方性法規(guī)，《XX省人民政府關(guān)于XXXX的暫行辦法》是由省級政府制定的規(guī)范性文件，《中華人民共和國XX部關(guān)于XXX辦法》屬部委規(guī)章，《XX市城市衛(wèi)生暫行規(guī)定》是地方政府的規(guī)范性文件。7/28/202315相關(guān)法規(guī)法規(guī)分類（工作使用角度，注意時效性）1、綜合類：（涵蓋：業(yè)主及業(yè)主大會、前期物業(yè)管理、物業(yè)管理服務(wù)、物業(yè)的使用與維護、法律責(zé)任）《國務(wù)院關(guān)于修改〈物業(yè)管理條例〉的決定》（2007年10月1日起施行）《福建省物業(yè)管理條例》（2007年1月1日開始施行）《福州市物業(yè)管理若干規(guī)定》（2005年1月1日起施行）7/28/202316相關(guān)法規(guī)2、收費管理：閩價房[2007]31號《福建省物業(yè)服務(wù)收費管理實施辦法》（2007年3月1日起執(zhí)行）榕價房[2007]3號《福州市物業(yè)服務(wù)收費管理實施細則》（暫行）（2007年6月1日起執(zhí)行）榕價房[2009]3號《福州市普通住宅物業(yè)服務(wù)規(guī)范及等級指導(dǎo)性收費標(biāo)準》（2009年8月1日起執(zhí)行）榕價房[2008]23號《關(guān)于規(guī)范物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車輛停放服務(wù)收費管理的通知》（自2008年9月15日起試行至2010年9月14日止）7/28/202317相關(guān)法規(guī)3、裝修管理：中華人民共和國建設(shè)部令第110號《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》福建省人民政府令第97號《福建省建筑裝修管理暫行辦法》（2007.06.01施行）7/28/202318案例一：疊拼別墅2F外墻空間加裝欄桿做露臺7/28/202319案例一：疊拼別墅2F外墻空間加裝欄桿做露臺項目意見：不同意利用理由：1、《福建省物業(yè)管理條例》第四十二條在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不得有下列行為：（四）擅自改變物業(yè)規(guī)劃用途或者外觀；

2、中華人民共和國建設(shè)部令第110號《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》第六條：裝修人從事住宅室內(nèi)裝飾裝修活動，未經(jīng)批準，不得有下列行為：（一）搭建建筑物、構(gòu)筑物；（二）改變住宅外立面，在非承重外墻上開門、窗；3、福建省人民政府令第97號《福建省建筑裝修管理暫行辦法》第十三條未經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準，不得擅自搭建建筑物、構(gòu)筑物或者改變建筑物使用功能，不得擅自變動原設(shè)計立面、色彩、外觀格式。措施：1、統(tǒng)一說辭，按照上述理由耐心做好解釋工作；2、發(fā)整改通知單并勸阻,無法制止報執(zhí)法部門。7/28/202320案例一：疊拼別墅2F外墻空間加裝欄桿做露臺物業(yè)采取措施的依據(jù)：福建省人民政府令第97號《福建省建筑裝修管理暫行辦法》第三十一條物業(yè)管理企業(yè)或者房屋管理機構(gòu)發(fā)現(xiàn)住宅裝修存在違法行為的，應(yīng)當(dāng)予以勸阻、制止；對違反業(yè)主公約的行為勸阻、制止無效的，應(yīng)當(dāng)在24小時內(nèi)報告業(yè)主委員會；對違反有關(guān)規(guī)定的行為，應(yīng)當(dāng)在24小時內(nèi)報告有關(guān)執(zhí)法部門，有關(guān)執(zhí)法部門應(yīng)當(dāng)依法對違法行為予以制止或者依法處理。7/28/202321案例二：更改頂層復(fù)式房室內(nèi)的一根大梁一位業(yè)主在裝修時，向客服中心多次提出更改頂層復(fù)式房室內(nèi)的一根大梁。其理由是按常規(guī)該根梁應(yīng)為正梁，但搞成了反梁，既占用室內(nèi)空間又影響美觀，并聲稱自己父親是位高級建筑師，已計算出了有關(guān)參數(shù)、設(shè)計出了改梁圖紙。

對業(yè)主的這一要求，客服中心根據(jù)《裝修管理規(guī)定》耐心進行解釋、說服，理所當(dāng)然地加以和善的回絕。然而，這位業(yè)主就是聽不進去，態(tài)度十分固執(zhí)。三番五次找都未得到應(yīng)允，他干脆動了硬的，“不管你們同不同意，我都要改”。雙方都不讓步，問題一下子僵在那里了。

為了避免頂牛，客服中心的工作人員坐在一起商討對策。并把商討出的辦法及時報告給物業(yè)公司和開發(fā)商的有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)，上下統(tǒng)一口徑。然后約見這位業(yè)主，建議他寫出書面申請，報原設(shè)計單位審批（既然你認定可以，那你就通過合法途徑辦理，把球踢給了對方，矛盾不再集中在自己身上）。這位業(yè)主覺得客服中心的建議合情合理，欣然同意。后來他咨詢了原設(shè)計單位，得知改梁既要拿一筆不小的變更設(shè)計費，又要等較長時間才能確定。經(jīng)過比較，最終取消了改梁的想法。7/28/202322案例二：更改頂層復(fù)式房室內(nèi)的一根大梁點評：有些時候，制止或糾正違章行為未必非得硬要板起面孔堅持說“不”。不妨指條正道，讓他自己去試一試，撞了南墻，他自然就回心轉(zhuǎn)意了。到頭來，有序管理的目的達到了，你在對方的心目中還是個“好人”。方式方法；情、理、法。7/28/202323相關(guān)法規(guī)4、企業(yè)資質(zhì)管理：中華人民共和國建設(shè)部令第164號《建設(shè)部關(guān)于修改物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法的決定》（2007年11月26日起施行）7/28/202324相關(guān)法規(guī)5、物業(yè)管理招投標(biāo)建住房[2003]130號《前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理暫行辦法》（2003年9月1日起施行）《福建省物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)暫行辦法》（2005年1月1日起施行）7/28/202325相關(guān)法規(guī)