昆明市城中村改造項目課件

政府對于城中村改造的總體原則；城中村項目運作的相關政策和要點；城中村項目開發(fā)的基本流程和問題；沒有城市化進程，就沒有城中村。無論從政治還是經濟角度看，城中村是阻礙城市發(fā)展的絆腳石。拆臟、亂、差!昆明市主城區(qū)249平方公里范圍內，有城中村336個，面積近20平方公里，建筑面積達3800多萬平方米，僅常住人口就達76萬余人。按照昆明主城區(qū)每年新建500萬平方米的商品房面積計算，城中村的建筑面積相當于7-8年的商品房建筑面積。盤龍區(qū)：現(xiàn)有城中村67個，占地19182.24畝，涉及200784人。官渡區(qū)：現(xiàn)有城中村103個，占地3萬畝，涉及22萬人。五華區(qū)：現(xiàn)有城中村51個，占地9794畝，涉及15.3萬人。西山區(qū)：現(xiàn)有城中村115個，占地20864.431畝，涉及247040人。昆明市計劃用5年時間，到2012年全面完成主城區(qū)范圍內336個城中村的改造。這項工作將直接惠及居住在城中村內的110多萬群眾，因此被稱為昆明“最大的民生工程”。20~49歲人口占總人口的51.95%；以土地、物業(yè)出租為主的股份合作制集體經濟；人口密度大，高密度和不相稱的城市建設是居住狀況惡劣的一大原因；低收入人群比例較大；人口構成較為復雜，事業(yè)和無業(yè)人員較多；基本特征：城中村改造的總體原則政府主導，市場運作市區(qū)聯(lián)動，以區(qū)為主統(tǒng)籌布局，優(yōu)化空間營造景觀，完善功能拆遷安置工作：政府全局主導，企業(yè)密切配合；項目啟動審批：只要是納入城中村范圍內的改造

項目，成熟一個，開發(fā)一個；政府出讓金凈收益開辟報批綠色通道給予行政收費優(yōu)惠(在不在分批改造名單內并不重要）城中村項目開發(fā)的相關政策好地段，高利潤必然伴隨高風險、高投入，淡然這也是開發(fā)實力的綜合體現(xiàn)！企業(yè)準入條件：（參考官渡區(qū)）與官渡區(qū)簽訂過城中村改造意向協(xié)議。具有相應的房地產開發(fā)資質，企業(yè)注冊資本金不低于1000萬元人民幣（外資企業(yè)注冊資本金不低于200萬美金）銀行資信證明達到良好以上，并提供相應的銀行存款證明。愿意按規(guī)定繳納履約保證金。改造項目用地1畝—50畝，繳納履約保證金1000萬元人民幣；51畝—100畝，繳納2000萬元人民幣；101畝—200畝，繳納3000萬元人民幣；依此類推，特殊情況由區(qū)城中改造領導小組另行確定。中標企業(yè)在協(xié)議簽訂后，分時段按征地拆遷進度分期將征地拆遷資金存入項目專用帳戶，未中標企業(yè)全額退還履約保證金本金及利息。提供“城中村”重建改造的開發(fā)建設項目建議書及企業(yè)相關資質材料。

拆遷補償安置原則：（參考五華區(qū)）①農村集體土地上的房屋，屬宅基地建房，均認定為住宅進行補償。②采取貨幣補償、房屋產權調換（主要方式為原地回遷，異地安置可由拆遷雙方協(xié)商確定）兩種方式，以房地合一的原則進行補償，被拆遷人可任選其一。原地回遷原則：采取先搬遷過渡，后還建安置的做法。①國有土地上的房屋，以被拆遷房屋建筑面積及用途以房屋所有權證載明的建筑面積及用途為準，按“拆一還一”的原則賠還。②農村集體土地上的房屋，在《通告》之前辦理了房屋產權證的，超過四層、300平方米的，以房屋產權證載明的建筑面積進行賠還。在《通告》發(fā)布之后建蓋的房屋，具有合法產權或《通告》發(fā)布之前的三級組織[即村民小組、村委會、原居住地（鎮(zhèn)、街道辦事處）]（下同）批準建蓋的房屋，按“每一戶農戶以建筑面積不超過300㎡，建蓋樓層不超過四層”的面積進行賠還。貨幣補償原則：①以被拆遷房屋建筑面積及用途以房屋所有權證載明的建筑面積及用途為準，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產市場評估價格確定。②農村集體土地上的房屋，按國土資源管理部門提出的，由市、區(qū)政府批準的征地拆遷補償標準執(zhí)行。在《通告》發(fā)布之前辦理了房屋產權證，超過四層、300平方米的，以房屋產權證證明的建筑面積為準。在《通告》發(fā)布之后建蓋的房屋，具有合法產權或《通告》發(fā)布之前三級組織批準建蓋的房屋，按“每一戶農戶以建筑面積不超過300㎡，建蓋樓層不超過四層”的面積進行賠還。面積界定：對于每一幢建蓋樓層未達到四層且建筑面積未達到300㎡的住房，以其底層面積為標準計算至四層，超出300㎡的按300㎡計算，不足300㎡的按實際面積計算，計算面積減去實際已有的建筑面積的差給予適當?shù)难a助，補差部分采取一次性貨幣補助。其他補償：對超過“四層、300平方米”的無合法產權和三級組織批準的房屋，按批準的“一村一策”補償標準進行補償拆除違章建筑和超過批準期限的臨時建筑，一律不予補償。搬家費與臨時安置補助費的標準及發(fā)放臨時安置補助費按《通告》規(guī)定的“每一戶農戶以建筑面積不超過300㎡，建筑樓層不超過四層”，具有合法產權或《通告》發(fā)布之前的三級組織批準的建蓋面積計算，搬家費按戶計算。殘疾人家庭的過渡費按政策每戶上浮20%。⑴選擇貨幣補償?shù)?，搬家費每戶300元；臨時安置補助費按住宅每月每平方米10元；辦公用房、倉庫每月每平方米20元；經營用房每月每平方米30元，按3個月計算，一次性發(fā)放。⑵選擇回遷安置的，搬家費每戶一次性發(fā)放600元；自行解決過渡期房源，過渡期暫定為30個月，以實際交房日期為準，過渡期間由拆遷人按協(xié)議回遷面積發(fā)給被拆遷人臨時安置補助費，臨時安置補助費按住宅每月每平方米10元；辦公用房、倉庫每月每平方米20元；經營用房每月每平方米30元，按12個月計算，一次性發(fā)放。如拆遷人在規(guī)定期限內不能按期交房，過渡費雙倍計發(fā)，直至安置房交付為止。貨幣補償

每平米補償費用搬家費時間總計住宅10元/㎡月300元/戶3個月（S×10×3）+300+SM辦公用房、倉庫20元/㎡月300元/戶3個月（S×20×3）+300+SM經營用房30元/㎡月300元/戶3個月（S×30×3）+300

回遷安置住宅10元/㎡月600元/戶30個月（暫定）（S×10×30）+600+SM

辦公用房、倉庫20元/㎡月600元/戶30個月（暫定）（S×20×30）+600+SM

經營用房30元/㎡月600元/戶30個月（暫定）（S×30×30）+600+SM

農村集體建蓋生產用房和附屬設施用房

15元/㎡月

1000元/宗

3個月

（S×15×3）+1000+m注：S房屋建筑面積（另：農村集體土地上的房屋，在《通告》發(fā)布之前建蓋的具有合法產權的房屋<4層，<300㎡時，S=底層面積×4層

若值S>300㎡以300㎡計算；

若S<300㎡以實際面積計算，兩者面積之差采取一次性貨幣補償）M房地產評估價格

m建筑成本造價發(fā)放款項發(fā)放對象發(fā)放金額發(fā)放性質備注

特困補助1.五保戶2.民政部門撫養(yǎng)的孤寡老人3.烈士家屬

（5000元/戶）×戶數(shù)

一次性

城市低保戶（2000元/戶）×戶數(shù)一次性

失地失業(yè)人員職業(yè)技能培訓征地拆遷范圍內正處于就業(yè)年齡段常住人口

（3000元/人）×人數(shù)

一次性相關土地收益中劃撥區(qū)勞動就業(yè)機構用于該類人員培訓?？?/p>

失業(yè)保險征地拆遷范圍內正處于失業(yè)保險統(tǒng)籌年齡段常住人口（500元/人×3年）×人數(shù)

一次性相關土地收益中劃撥區(qū)勞動就業(yè)機構專款商業(yè)養(yǎng)老保險重建改造征地人員（人均15000元/人）×人數(shù)

所需投保資金列入拆遷成本由區(qū)社保經辦機構辦理養(yǎng)老保險參保補貼已參加城鎮(zhèn)企業(yè)職工養(yǎng)老保險征地人員（人均5250元/人）×人數(shù)一次性所需投保資金列入拆遷成本城中村項目開發(fā)的基本程序程序再煩在要走關系再多也要跑對上積極主動對下死纏爛打一切為了進度第一步：尊重政府，溝通在先城中村項目的運作模式和程序，各區(qū)不盡相同，在第一時間，以最快的速度了解最全面的信息至關重要。

了解改造政策和具體要求搜集拷貝相關原始資料了解判斷競爭對手建立對點溝通渠道了解報名及保證金要求第二步：入戶調查，內部核算在政府相關部門配合下進行入戶調查取得更加詳細的數(shù)據(jù)資料，結合開發(fā)成本、拆遷補償成本綜合測算，決策。

企業(yè)改造申請，交保證金，簽協(xié)議街道辦事處和股份合作社2會入戶調查，萬民書（村名、居民、企業(yè)）向改造指揮部報拆遷方案區(qū)政府報批研究反饋第三步：定向招拍，報規(guī)報批第四步：拆遷安置，進入開發(fā)“毛地招拍掛”：在規(guī)劃改造范圍內集體土地依法征收后，政府進行土地儲備，規(guī)劃條件作為土地交易條件，進行公開交易。中標企業(yè)按照確定的拆遷安置方案，組織實施拆遷。與被拆遷人的“拆遷安置補償協(xié)議”簽訂量達到100%，且所有的《土地使用權證》收回，按注銷規(guī)定予以公告注銷。中標企業(yè)獲得土地使用權，辦理土地使用權證。

“凈地招拍掛”：由區(qū)政府主導完成拆遷工作，交由市土地儲備交易中心對在規(guī)劃改造范圍內集體土地依法征收后，進行收儲和公開交易，交易成功后依法簽訂《國有土地使用權出讓合同》，領取國有土地使用權證?！币员P龍區(qū)敷澤村項目為例一、城中村改造要求改造總用地面積：101.87畝；改造拆遷總面積：約90000㎡，涉及村民、城鎮(zhèn)居民和公共單位規(guī)劃退界要求：退盤龍江30-45米（可協(xié)商調整），退界為敞開綠地。退周邊道路15米；配建條件：9班幼兒園一所；拆遷時間要求：2009年年底完成30%以上；二、投資開發(fā)的必要條件：1、履約保證金；該地塊屬于100畝以上，應當交納1500萬保證金，交納保證金后，政府部門配合完成相關拆遷籌備工作，政府不提供相關服務；2、在拆遷區(qū)域范圍內要滿足村名90%以上簽字同意，居民和公共單位70%以上簽字同意，方可進行后續(xù)工作。4、若項目屬于招商引資開發(fā)，開發(fā)商需在鼓樓社區(qū)注冊項目公司，并開立賬戶，保證注冊資金為外資1億元人名幣。三、操作流程按盤龍區(qū)城中村重建改造的相關政策文件執(zhí)行：和盤龍區(qū)城改局簽訂框架協(xié)議并繳納履約保證金；在政府協(xié)助下（鼓樓街道辦事處）與相關住戶和單位達成拆遷補償協(xié)議（70%和90%）并完成拆遷方案，上報盤龍局拆遷局。萬名冊和拆遷方案審批通過后進行毛地定向招牌掛。待規(guī)劃設計方案審批，拆遷同時通過“公關努力”完成4證領取?！冻侵写甯脑靸?yōu)惠政策》中優(yōu)惠之處主要體現(xiàn)在：對參與城中村開發(fā)的企業(yè)在市級行政事業(yè)性收費（個別經營服務性收費）和地