萬(wàn)業(yè)紫辰苑三期產(chǎn)品定位報(bào)告課件

萬(wàn)業(yè)紫辰苑三期產(chǎn)品定位報(bào)告未來(lái)在本案東南側(cè)會(huì)有一副中鐵地塊上市，中鐵地塊距離本案1.1公里，將與本案形成直面競(jìng)爭(zhēng)，預(yù)計(jì)最快將于2014年第四季度上市，住宅體量約7.5萬(wàn)方。1.1公里宗地名稱土地面積（平方米）容積率建筑面積（平方米）規(guī)劃用途競(jìng)得企業(yè)名稱樓板價(jià)（元/平方米）在售項(xiàng)目住宅體量（平方米）競(jìng)得時(shí)間首開(kāi)時(shí)間楊行鎮(zhèn)西城區(qū)北塊G-2-1地塊（A塊）1377082275416普通商品房遠(yuǎn)洋地產(chǎn)（上海）有限公司11378遠(yuǎn)洋香奈2754162011-1-302012-7-14寶山區(qū)楊行鎮(zhèn)楊鑫社區(qū)BSPO-0115單元20-05地塊407101.665136普通商品房綠地地產(chǎn)集團(tuán)有限公司10010綠地海域笙暉2283802012-12-282013-10-19寶山區(qū)楊行鎮(zhèn)楊鑫社區(qū)BSPO-0115單元18-10地塊1020271.6163244普通商品房綠地地產(chǎn)集團(tuán)有限公司113022012-12-28寶山區(qū)楊行鎮(zhèn)YH-B-1單元19-02、20-01、21-01地塊659512.674554商住辦中鐵置業(yè)集團(tuán)上海有限公司10753待建745542013-8-232014.10【市場(chǎng)解讀】＜＜＜待推項(xiàng)目遠(yuǎn)洋香奈招商海德公館本案中鐵地塊板塊案名總建（萬(wàn)方）目前報(bào)價(jià)（元/㎡）主力面積（㎡）主力總價(jià)（萬(wàn)元）推出/去化去化率公寓待售量楊行遠(yuǎn)洋香奈272150080、98、108172、210、2321519/112374%15.94招商海德公館151850084、124、127155、229、234400/16642%2.42綠地海域笙暉22.82300081、93186、213252/19276%14.19目前楊行板塊主要在售項(xiàng)目以高層為主，主力戶型面積基本在2房80-84㎡，2+1房93-98、3房108-127，楊行的公寓價(jià)格在18500-23000元/㎡；區(qū)域在售項(xiàng)目未來(lái)待推體量約有32萬(wàn)方，庫(kù)存量較大。楊行板塊目前公寓待售總面積達(dá)到40萬(wàn)平方米，本案三期產(chǎn)品推出時(shí)，將面對(duì)遠(yuǎn)洋、綠地、中鐵三個(gè)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)?！臼袌?chǎng)解讀】＜＜＜在售項(xiàng)目本案遠(yuǎn)洋香奈招商海德公館綠地海域笙暉中鐵地塊【市場(chǎng)解讀】＜＜＜楊行板塊成交結(jié)構(gòu)-2011年面積房型供應(yīng)套數(shù)成交套數(shù)供求比去化占比代表性產(chǎn)品65以下一房24313%0%65-75一房2086632%8%紫辰苑71㎡：1+1中梁英倫印象65㎡：1+175-85一房17011266%14%紫辰苑80㎡：1+1春江美廬76㎡：1+185-95一房65-1%75-85兩房8356%1%85-95兩房38628674%35%中梁英倫印象86㎡：2+1盛高香逸灣89㎡：2+1

飄鷹錦和花園89㎡：2R1W95-105兩房26021583%27%春江美廬102㎡：2+1盛高香逸灣99㎡：2+1東方麗都97㎡：2+1105-115兩房441330%2%紫辰苑105㎡：2+1115以上兩房16425%0%105-115三房32-0%115-125三房01-

0%125-135三房462043%2%盛高香逸灣136㎡：3+1R2W紫辰苑133㎡：3+1R2W135-145三房09-

1%145-155三房821-3%盛高香逸灣150㎡：3+1R2W155-165三房09-1%165-175三房01-0%195-205三房03-0%紫辰苑197㎡：3+1R2W135-145四房541731%2%紫辰苑139㎡：4R2W東方麗都138㎡：4R2W225-235四房014-

2%紫辰苑233㎡：4R2W兩房去化占據(jù)絕對(duì)主力，熱銷戶型中又以2+1戶型設(shè)計(jì)為主?！臼袌?chǎng)解讀】＜＜＜楊行板塊成交結(jié)構(gòu)-2012年面積房型供應(yīng)套數(shù)成交套數(shù)供求比去化占比代表性產(chǎn)品65以下一房130157121%8%春江美廬55㎡：1R1W65-75一房2166-9%紫辰苑71㎡：1+175-85一房4250119%3%紫辰苑80㎡：1+1春江美廬76㎡：1+185-95一房6350%0%75-85兩房40236190%19%春江美廬83㎡：2R1W遠(yuǎn)洋香奈80㎡：2R1W85-95兩房177219124%11%盛高香逸灣89㎡：2+1招商海德名門92㎡：2R1W遠(yuǎn)洋香奈88㎡：2R1W95-105兩房42032076%17%春江美廬102㎡：2+1遠(yuǎn)洋香奈98㎡：2+1紫辰苑95㎡：2+1105-115兩房51218336%10%遠(yuǎn)洋香奈108㎡：2+1紫辰苑105㎡：2+1115以上兩房08-

0%85-95三房7274103%4%春江美廬94㎡：3R1W95-105三房021-

1%春江美廬97㎡：3R1W105-115三房1819106%1%遠(yuǎn)洋香奈108㎡：3R1W115-125三房1717100%1%遠(yuǎn)洋香奈120㎡：3R1W125-135三房33013942%7%紫辰苑133㎡：3+1R2W招商海德名門133㎡：3R2W135-145三房34618%0%遠(yuǎn)洋香奈135㎡：3R2W145-155三房66-0%195-205三房042-2%紫辰苑197㎡：3+1R2W125-135四房4375%0%135-145四房888799%5%紫辰苑139㎡:4R2W165-175四房901011%1%紫辰苑166㎡:4R2W225-235四房911618%1%紫辰苑233㎡:4R2W熱銷產(chǎn)品以一房、兩房為主，大部分采用1+1,2+1戶型設(shè)計(jì)。面積房型供應(yīng)套數(shù)成交套數(shù)供求比去化占比代表性產(chǎn)品65-75一房2059446%5%紫辰苑71㎡：1+1遠(yuǎn)洋香奈67㎡：1R1W75-85一房6376121%4%紫辰苑80㎡：1+1春江美廬76㎡：1+185-95一房6467%0%75-85兩房32327385%15%遠(yuǎn)洋香奈80-84㎡：2R1W招商海德名門84㎡：2R1W綠地海域笙暉81㎡：2R1W85-95兩房24517270%9%遠(yuǎn)洋香奈88-94㎡：2R1W招商海德名門92㎡：2R1W95-105兩房60313-17%遠(yuǎn)洋香奈98㎡：2+1紫辰苑95㎡：2+1105-115兩房655-3%紫辰苑105㎡：2+1115以上兩房07

0%85-95三房13210680%6%綠地海域笙暉93㎡：3R1W95-105三房131185%1%綠地海域笙暉95㎡：3R1W105-115三房26610841%6%綠地海域笙暉110㎡：3R1W遠(yuǎn)洋香奈108㎡：3R1W115-125三房2378235%4%招商海德名門124㎡：3R1W遠(yuǎn)洋香奈115-120㎡：3R1W125-135三房229240105%13%招商海德名門133㎡：3R2W紫辰苑133㎡：3+1R2W135-145三房1261-3%遠(yuǎn)洋香奈135㎡：3R2W145-155三房010-1%195-205三房027-1%紫辰苑197㎡：3+1R2W135-145四房042-2%紫辰苑139㎡:4R2W155-165四房665-4%紫辰苑160㎡:4R2W165-175四房076-4%紫辰苑166㎡:4R2W225-235四房020-1%紫辰苑233㎡:4R2W【市場(chǎng)解讀】＜＜＜楊行板塊成交結(jié)構(gòu)-2013年一房供應(yīng)下降，兩房、三房成為去化主力，受政策限制含附加值房源供應(yīng)相對(duì)稀缺?！緜€(gè)案分析】＜＜＜遠(yuǎn)洋香奈項(xiàng)目地址薀川路綠龍路開(kāi)發(fā)商上海遠(yuǎn)正置業(yè)有限公司物業(yè)類型住宅售價(jià)1.95-2.3萬(wàn)/㎡占地面積13萬(wàn)㎡住宅建筑面積27萬(wàn)㎡容積率2.1綠化率35%規(guī)劃戶數(shù)2582戶車位比1:0.8建筑風(fēng)格ART-DECO物業(yè)構(gòu)成20棟18層高層裝修情況毛坯裝修情況毛坯開(kāi)盤時(shí)間2013.08.23物業(yè)費(fèi)2.75元/月一期二期遠(yuǎn)洋香奈總規(guī)劃面積為27萬(wàn)方，由20棟18層的高層和社區(qū)中央7000㎡法式下沉花園組成；項(xiàng)目分為兩期開(kāi)發(fā)，一期為7棟高層，二期為13棟高層?！緜€(gè)案分析】＜＜＜遠(yuǎn)洋香奈【社區(qū)規(guī)劃】第二批預(yù)售證第一批預(yù)售證該案擁有社區(qū)中央景觀資源，故而將大面積戶型設(shè)置在社區(qū)的中央及靠近公共綠化且相對(duì)安靜的區(qū)域，將小面積戶型排列在靠近主干道方位。預(yù)售證序號(hào)上市日期上市套數(shù)上市面積12012/7/143473875322012/11/205615190232013/8/232882934642013/10/1932334199第三批預(yù)售證第四批預(yù)售證【個(gè)案分析】＜＜＜遠(yuǎn)洋香奈【成交走勢(shì)】整體來(lái)看，該案入市后持續(xù)快速去化，月均簽約套數(shù)超百套。面積（平方米）推出套數(shù)（套）成交套數(shù)（套）去化率成交均價(jià)（元/㎡）第一批預(yù)售證2012.784-88㎡兩房817390%17968108㎡三房154154100%16306120㎡三房1717100%16682135㎡三房956366%20955面積（平方米）推出套數(shù)（套）成交套數(shù)（套）去化率成交均價(jià)（元/㎡）第二批預(yù)售證2012.1180㎡兩房18717996%2005798㎡2+1房37436698%19750面積（平方米）推出套數(shù)（套）成交套數(shù)（套）去化率成交均價(jià)（元/㎡）第三批預(yù)售證2013.885-88㎡兩房1139281%20337108-109㎡三房1057975%20529115-120㎡三房702840%19931面積（平方米）推出套數(shù)（套）成交套數(shù)（套）去化率成交均價(jià)（元/㎡）第四批預(yù)售證2013.10

67-73㎡一房532955%2208580-98㎡兩房552851%21296

107-115㎡三房8967%20802

120-135㎡三房12697%21234【個(gè)案分析】＜＜＜遠(yuǎn)洋香奈【面積配比】小面積產(chǎn)品及含附加值的戶型溢價(jià)能力顯著，且小戶型去化速度相對(duì)較快。【個(gè)案分析】＜＜＜遠(yuǎn)洋香奈【個(gè)案借鑒】持續(xù)不斷房源投放市場(chǎng)，在大面積產(chǎn)品遇到滯銷難題時(shí)，集中去化小戶型產(chǎn)品，搶奪客戶資源，同時(shí)保證現(xiàn)金流量；各產(chǎn)品線面積段差距過(guò)近，導(dǎo)致在總價(jià)型市場(chǎng)上相對(duì)大面積戶型定價(jià)困難，項(xiàng)目自身不同戶型形成不良競(jìng)爭(zhēng)；按照該案目前去化速度推算，待15年本案三期地塊推出時(shí)，該案小戶型產(chǎn)品已基本去化完畢，余房多為120㎡以上戶型。項(xiàng)目地址海笛路333開(kāi)發(fā)商上海豐揚(yáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司物業(yè)類型住宅、花園洋房、聯(lián)排別墅售價(jià)1.8-2.1萬(wàn)元/㎡占地面積15萬(wàn)㎡住宅建筑面積20萬(wàn)㎡容積率0.75綠化率50%規(guī)劃戶數(shù)400車位比1:0.72建筑風(fēng)格Art-Deco物業(yè)構(gòu)成12棟高層，22棟聯(lián)排裝修情況毛坯裝修標(biāo)準(zhǔn)/開(kāi)盤時(shí)間2013.10.27物業(yè)費(fèi)2.8元/月【個(gè)案分析】＜＜＜招商海德名門取得預(yù)售證的公寓取得預(yù)售證的花園洋房取得預(yù)售證的別墅物業(yè)類型預(yù)售證套數(shù)（套）面積（㎡）樓層（層）公寓40084、124、12716、18花園洋房60104、120、1555別墅56147、174、1923共計(jì)536套招商海德名門于10月26日取得536套房源預(yù)售證；于10月27日開(kāi)盤，推出200套高層公寓，價(jià)格為：1.7-2.1萬(wàn)元/㎡?！緜€(gè)案分析】＜＜＜招商海德名門【社區(qū)規(guī)劃】樓棟號(hào)樓層（層）單元數(shù)平面布局戶型排布西邊套中間套中間套東邊套116一棟2個(gè)單元2梯4戶124㎡84㎡84㎡127㎡218316招商海德名門于10月27日開(kāi)盤，推2號(hào)樓東單元和3號(hào)樓，共200套房源；1號(hào)樓和2號(hào)樓西單元將于11月底加推。3#1#2在售未售【個(gè)案分析】＜＜＜招商海德名門【社區(qū)規(guī)劃】#【個(gè)案分析】＜＜＜招商海德名門【社區(qū)規(guī)劃】面積（平方米）推出套數(shù)（套）成交套數(shù)（套）去化率成交均價(jià)（元/㎡）2013.10預(yù)售證84㎡兩房2007939.50%19653124-127㎡三房2008743.50%16136合計(jì)40016641.50%17894大小戶型去化率接近，但大小戶型產(chǎn)品單價(jià)價(jià)差達(dá)到3500元/㎡?！緜€(gè)案分析】＜＜＜招商海德名門【個(gè)案借鑒】項(xiàng)目經(jīng)歷多年運(yùn)作，目前已處于尾盤銷售階段，待本案三期地塊入市時(shí)，已不構(gòu)成威脅；從該案當(dāng)期房源去化情況來(lái)看，大戶型產(chǎn)品在板塊內(nèi)受限較大，不得不采用低單價(jià)的銷售策略，影響整盤均價(jià)水平。項(xiàng)目地址寶山區(qū)水產(chǎn)路楊泰路路口開(kāi)發(fā)商上海綠地泰楊置業(yè)有限公司物業(yè)類型住宅公寓售價(jià)23000元/㎡占地面積14萬(wàn)㎡住宅建筑面積22萬(wàn)㎡容積率1.6綠化率35%規(guī)劃戶數(shù)2460車位比1:0.7建筑風(fēng)格海派風(fēng)格物業(yè)構(gòu)成13棟17層高層，83棟聯(lián)排裝修情況毛坯裝修標(biāo)準(zhǔn)/公寓開(kāi)盤時(shí)間2013.10.20物業(yè)費(fèi)公寓2.8元/月，別墅3.1元/月【個(gè)案分析】＜＜＜綠地海域笙暉在售待售綠地海域笙暉于2013年10月22日取得預(yù)售證335套，其中高層公寓房源252套，項(xiàng)目將于11月23日加推1-3號(hào)樓?！緜€(gè)案分析】＜＜＜綠地海域笙暉【社區(qū)規(guī)劃】樓棟號(hào)樓層平面布局戶型排布西單元東單元西邊套中間套中間套東邊套西邊套中間套中間套東邊套616層2梯4戶93㎡81㎡81㎡93㎡93㎡93㎡93㎡110㎡7樓棟號(hào)層高單元數(shù)平面布局戶型排布西單元東單元西邊套中間套中間套東邊套西邊套中間套中間套東邊套116層2個(gè)單元2梯4戶9381819393818193293818193933西單元：2梯4戶東單元：2梯6戶93818193全為64、75㎡綠地海域笙暉將于11月23-24日加推1、2、3號(hào)樓,全為精裝房源；精裝房源面積為65、75平1-2房及81、93平2-3房?！緜€(gè)案分析】＜＜＜綠地海域笙暉【社區(qū)規(guī)劃】【個(gè)案分析】＜＜＜綠地海域笙暉【社區(qū)規(guī)劃】面積（平方米）推出套數(shù)（套）成交套數(shù)（套）去化率成交均價(jià)（元/㎡）2013.10預(yù)售證81㎡兩房645383%2083493㎡2+1房15811673%22236

110㎡三房302377%23128合計(jì)25219276%22184含附加值產(chǎn)品是主力戶型，去化速度表現(xiàn)較好；大戶型產(chǎn)品套數(shù)少，占據(jù)優(yōu)勢(shì)資源，溢價(jià)能力得以提升?！緜€(gè)案分析】＜＜＜綠地海域笙暉【個(gè)案借鑒】項(xiàng)目拿地10個(gè)月之后便急于跑步入市，采用綠地成熟產(chǎn)品線設(shè)計(jì)，市場(chǎng)反響較好；面積設(shè)計(jì)緊湊是該案產(chǎn)品一大特色，在政策嚴(yán)控偷面積的情況下，仍充分保證了戶型性價(jià)比，保證了入市的成功；14年綠地項(xiàng)目將主打小面積精裝修公寓產(chǎn)品，與在售的毛坯房源形成差異化競(jìng)爭(zhēng)，也為本案未來(lái)采用精裝入市、拉高溢價(jià)的策略提前進(jìn)行了鋪墊。銷售情況：上半年上市量不多的情況下，小戶型去化速度一般。小戶型集中放量的情況下，去化速度較快。價(jià)格情況：經(jīng)過(guò)不到1年的時(shí)間，溢價(jià)較高，3000元/㎡/年增漲，增長(zhǎng)率17%?！景笀?chǎng)銷售情況】＜＜＜105㎡以下去化情況區(qū)域數(shù)量比例

東城區(qū)4122.04%西城區(qū)3016.13%共康105.38%通河63.23%淞南84.30%月浦63.23%大華31.61%羅涇10.54%上大10.54%合計(jì)10656.99%

楊浦2613.98%虹口179.14%浦東84.30%閘北126.45%崇明94.84%普陀42.15%閔行21.08%徐匯10.54%黃埔10.54%合計(jì)8043.01%小戶型客戶寶山本地占比56.99%。區(qū)域外占比43.01%，以楊浦、虹口、閘北、浦東為主。其中楊浦、虹口屬于區(qū)域外客戶集中地。外部區(qū)域以軌交1/3號(hào)線周邊客源導(dǎo)入為主?！景笀?chǎng)銷售情況】＜＜＜105㎡以下客戶區(qū)域分布1號(hào)線3號(hào)線區(qū)域客占比53.17%外部客源（楊浦、虹口）25%以軌交3號(hào)線導(dǎo)入外部客源（閘北）以軌交1號(hào)線導(dǎo)入市市區(qū)客及較遠(yuǎn)的外部區(qū)域客人（浦東、閔行、崇明等）占比8%1區(qū)域分布崇明有少量客源5%2333本地客區(qū)域分布廟行區(qū)域（通河、共康）以1號(hào)線導(dǎo)入8.6%淞南4.3%月浦4.2%西城區(qū)/東城區(qū)主力區(qū)域客分布地38%1233【105㎡以下分析】＜＜＜銷售評(píng)估：本案小戶型歷時(shí)銷售速度較為快速，結(jié)合市場(chǎng)需求達(dá)到不錯(cuò)的銷售成果?？蛻魜?lái)源：本案超過(guò)50%屬于區(qū)域客為主，同時(shí)50%屬于軌交導(dǎo)入客群，均勻分布，剛需客戶群供應(yīng)量尚未充足。隨著綠龍路的通路、對(duì)1/3軌交的導(dǎo)入量可能增多。價(jià)格預(yù)估：小戶型的價(jià)格增益較為明顯，特別是楊行板塊的價(jià)格增益尤為突出，2015年綠龍路通路、公交、配套得配套逐步完善后，項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)更為突出，對(duì)小戶型價(jià)格增長(zhǎng)更為有利。產(chǎn)品預(yù)估：作為剛需客戶的置業(yè)目標(biāo)，105㎡能較為的契合市場(chǎng)需求，去化速度及價(jià)格增益都有一定保證，重要是通過(guò)對(duì)產(chǎn)品賦予更多的價(jià)值，提高后期收益及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)?！景笀?chǎng)銷售情況】＜＜＜133/139㎡銷售情況銷售情況：130左右的首改戶型全年銷售速度一般，最高19套/月，雖然接受程度較高，但是本案客戶以區(qū)域客為主，大太的市場(chǎng)放量難以支撐。價(jià)格情況：經(jīng)過(guò)不到1年的時(shí)間，溢價(jià)較高，3000元/㎡/年增漲，增長(zhǎng)率17%，與小戶型基本持平，契合整體市場(chǎng)價(jià)格增長(zhǎng)趨勢(shì)。區(qū)域數(shù)量比例寶山東城區(qū)2025.97%西城區(qū)1418.18%月浦911.69%共康56.49%通河33.90%淞南45.19%羅涇11.30%顧村11.30%

合計(jì)5774.03%區(qū)域外楊浦911.69%虹口45.19%浦東33.90%閘北11.30%崇明11.30%普陀11.30%閔行11.30%合計(jì)2025.97%130/135的首改客戶以寶山本地客為核心客群，占比76%。區(qū)域外以楊浦、虹口為主要集中地，寶山周邊區(qū)域。市區(qū)及較遠(yuǎn)其他區(qū)域客戶較少?！景笀?chǎng)銷售情況】＜＜＜130/135㎡以下客戶區(qū)域分布1號(hào)線3號(hào)線區(qū)域客占比74%外部客源（楊浦、虹口）17%以軌交3號(hào)線導(dǎo)入130/135㎡區(qū)域分布市市區(qū)客及較遠(yuǎn)的外部區(qū)域客人（閘北、浦東、閔行、普陀等）占比8%123130/135㎡本地客區(qū)域分布廟行區(qū)域（通河、共康）以1號(hào)線導(dǎo)入10%淞南5.19%月浦11.6%西城區(qū)/東城區(qū)主力區(qū)域客分布地43%1232【130/139㎡以下分析】＜＜＜銷售評(píng)估：130左右戶型由于產(chǎn)品市場(chǎng)接受度高，價(jià)格合理，在一定程度內(nèi)達(dá)到穩(wěn)定的去化速度?？蛻魜?lái)源：本案超過(guò)76%屬于區(qū)域客改善，一定范圍內(nèi)的市場(chǎng)客戶群有限，少量的投放量可以滿足市場(chǎng)需求，太大的投放量恐怕難以支撐。價(jià)格預(yù)估：130㎡的價(jià)格增幅較為穩(wěn)定，符合整體市場(chǎng)增長(zhǎng)趨勢(shì)，未來(lái)價(jià)格增益可達(dá)到10-15%穩(wěn)定程度增幅，后期可通過(guò)精裝修、產(chǎn)品附贈(zèng)等優(yōu)勢(shì)達(dá)到較高的收益。產(chǎn)品預(yù)估：130㎡的首改戶型保證較為穩(wěn)定的供應(yīng)量，因?yàn)楹笃诘貕K屬性不具體太大位置優(yōu)勢(shì)，附加價(jià)值不明顯，后期建議控制供應(yīng)量，同時(shí)產(chǎn)品增加附加價(jià)值，提供產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)?！景笀?chǎng)銷售情況】＜＜＜166㎡銷售情況銷售情況：160左右的次改戶型上半年銷售較為艱難，下半年由于市場(chǎng)原因達(dá)到較高的銷售情況，同時(shí)因?yàn)?66㎡的稀缺性及價(jià)格優(yōu)勢(shì)、現(xiàn)房等多方面，導(dǎo)致銷售仍情況尚可。價(jià)格情況：經(jīng)過(guò)不到1年的時(shí)間，溢價(jià)較高，3000元/㎡/年增漲，增長(zhǎng)率17%，與小戶型基本持平，契合整體市場(chǎng)價(jià)格增長(zhǎng)趨勢(shì)。【案場(chǎng)銷售情況】＜＜＜197、233㎡銷售情況銷售情況：197/233的銷售一直是項(xiàng)目的銷售難點(diǎn)，銷售周期長(zhǎng)，產(chǎn)品價(jià)值量大，去化速度慢。價(jià)格情況：

價(jià)格的增益幅度有限，因?yàn)殇N售速度慢，價(jià)格無(wú)法得到較好的提升，且多時(shí)間試圖通過(guò)促銷等手段進(jìn)行去化，且由于是現(xiàn)房、公園首排等多種價(jià)值附帶從而保證該戶型的去化。區(qū)域數(shù)量比例寶山東城區(qū)4933.79%西城區(qū)3020.69%共康117.59%月浦96.21%淞南85.52%通河21.38%羅涇10.69%大場(chǎng)10.69%合計(jì)11176.55%區(qū)域外楊浦96.21%虹口64.14%閘北53.45%長(zhǎng)興32.07%浦東32.07%黃埔21.38%嘉定21.38%普陀21.38%崇明10.69%松江10.69%合計(jì)3423.45%166㎡以上的改善客戶76.55%以寶山本地客為主區(qū)域外散客較多，無(wú)太大的集中區(qū)域。楊浦、虹口、閘北區(qū)域相對(duì)較多，但是無(wú)固定分布點(diǎn)?！景笀?chǎng)銷售情況】＜＜＜166、197、233㎡客戶區(qū)域分布1號(hào)線3號(hào)線區(qū)域客占比54%外部客源（楊浦、虹口）17%以軌交3號(hào)線導(dǎo)入166㎡以上區(qū)域分布市市區(qū)客及較遠(yuǎn)的外部區(qū)域客人（閘北、浦東、閔行、普陀等）占比8%123廟行區(qū)域（通河、共康）以1號(hào)線導(dǎo)入11.7%淞南5.52%西城區(qū)/東城區(qū)主力區(qū)域客分布地43%166㎡寶山區(qū)（本地客）分布月浦6.21%1233【166㎡以上分析】＜＜＜銷售評(píng)估：160左右的次改戶型上半年銷售較為艱難，下半年由于市場(chǎng)原因達(dá)到較高的銷售情況，同時(shí)因?yàn)?66㎡的稀缺性及價(jià)格優(yōu)勢(shì)、現(xiàn)房等多方面，導(dǎo)致銷售仍情況尚可。客戶來(lái)源：本案超過(guò)76.55%屬于區(qū)域客為主，區(qū)域改善客戶有限。價(jià)格預(yù)估：價(jià)格的增益幅度有限，因?yàn)殇N售速度慢，價(jià)格無(wú)法得到較好的提升，且多時(shí)間試圖通過(guò)促銷等手段進(jìn)行去化，且由于是現(xiàn)房、公園首排等多種價(jià)值附帶從而保證該戶型的去化。產(chǎn)品預(yù)估：三期地塊無(wú)論受到高鐵、日照缺點(diǎn)，公園優(yōu)勢(shì)缺失等，都無(wú)法與現(xiàn)在在售的大戶型產(chǎn)品相比，同時(shí)預(yù)計(jì)2015年仍有一定余量，所以建議三期產(chǎn)品不加入166㎡以上戶型。三期三期技術(shù)指標(biāo)：占地：58505㎡地上總建筑面積：134556㎡地下總建筑面積：19424㎡容積率2.2三期規(guī)劃情況地塊SOWT分析滬通鐵路200米S—優(yōu)勢(shì)大面寬：地塊呈長(zhǎng)方形，對(duì)于大面寬條件提供較為充足，可較大滿足戶型舒適度，提高產(chǎn)品價(jià)值。交通：地塊更為靠近3號(hào)線，3號(hào)線更為便捷，綠龍路暢通，公交導(dǎo)入，真正雙軌導(dǎo)入。W—劣勢(shì)噪聲：靠近高鐵，對(duì)于客戶會(huì)產(chǎn)行一定看下，且后期高鐵規(guī)劃影響本案地塊規(guī)劃。T—威脅采光：地塊前排受到高層遮擋，后期高層的采光、視野等收到一定影響。O—機(jī)會(huì)產(chǎn)品附贈(zèng)：后期綠龍路的暢通，公交的開(kāi)通等增加了附加價(jià)值，通過(guò)對(duì)產(chǎn)品賦予更多附加價(jià)值，彌補(bǔ)其他缺失部分。484950525354313335453637404341423239464738分類戶型剩余房源2014年末71㎡85去化完畢80㎡3995㎡72106㎡27133㎡32去化完畢139㎡0166㎡38197㎡00233㎡7030復(fù)式4720花園洋房4720合計(jì)45770目前項(xiàng)目所有庫(kù)存房源統(tǒng)計(jì)2015年庫(kù)存量預(yù)估【本案定位】＜＜＜產(chǎn)品定位建議一面積定位：板塊的剛需屬性短期內(nèi)仍不會(huì)改變，未來(lái)熱銷產(chǎn)品預(yù)計(jì)仍以小面積為主；搭配少量占據(jù)優(yōu)勢(shì)資源的大戶型產(chǎn)品，可實(shí)現(xiàn)溢價(jià)能力提升的目的。附加值：從目前市場(chǎng)來(lái)看，含附加值的戶型更受客戶歡迎，能夠產(chǎn)生相應(yīng)溢價(jià)。本案產(chǎn)品定位：70㎡1+1戶型，90㎡2+1戶型作為主力產(chǎn)品，搭配部分110㎡三房戶型，及130㎡3+1戶型?！颈景付ㄎ弧浚迹迹籍a(chǎn)品定位建議一戶型面積比例面積套數(shù)70㎡1+1戶型20%2691138490㎡2+1戶型50%67278748110㎡三房戶型15%20183183130㎡3+1戶型15%20183155合計(jì)100%1345561471建議本案各類產(chǎn)品比例：戶型11年去化套數(shù)占比12年去化套數(shù)占比13年去化套數(shù)占比一房23%20%9%兩房65%57%50%三房8%17%29%熱銷戶型歷年板塊去化套數(shù)比例參考板塊內(nèi)兩房份額歷年均占據(jù)絕對(duì)主力，而三房份額逐步提升本案產(chǎn)品定位：小戶型采用70%左右的比例，符合市場(chǎng)主流需求；30%左右的大戶型產(chǎn)品，采用較緊湊的面積設(shè)計(jì)，合理控制總價(jià)段?！颈景付ㄎ弧浚迹迹籍a(chǎn)品定位建議（價(jià)格）戶型面積比例面積套數(shù)預(yù)估售價(jià)金額70㎡1+1戶型20%269113842365063644988090㎡2+1戶型50%67278748217801465314840110㎡三房戶型15%2018318321780439594452130㎡3+1戶型15%2018315520900421833060合計(jì)100%1345561471220222963192232按照1年10%穩(wěn)定的價(jià)格漲幅來(lái)計(jì)算三期總銷金額29.6億！預(yù)計(jì)銷售周期2-3年【本案定位】＜＜＜產(chǎn)品定位建議二在小面積、高附加值的主題下，考慮到目前本案所處板塊客戶對(duì)于房源總價(jià)的高度敏感性，進(jìn)一步控制單套房源面積，實(shí)現(xiàn)降低總價(jià)門檻的目的，我們建議：本案產(chǎn)品定位：70㎡1+1戶型，85㎡2+1戶型，95㎡3+1作為主力產(chǎn)品，搭配部分110㎡三房?jī)尚l(wèi)戶型，及130㎡四房戶型。戶型面積比例面積套數(shù)70㎡1+1戶型20%2691138485㎡2+1戶型30%4036747595㎡3+1戶型20%26911283110㎡三房?jī)尚l(wèi)戶型15%20183183130㎡四房戶型15%20183155合計(jì)100%1345561481建議本案各類產(chǎn)品套數(shù)比例：【本案定位】＜＜＜產(chǎn)品定位建議（價(jià)格）戶型面積比例面積套數(shù)預(yù)估售價(jià)金額70㎡1+1戶型20%269113842365063644988085㎡2+1戶型30%403674752200088807400095㎡3+1戶型20%2691128321780586125936110㎡三房?jī)尚l(wèi)戶型15%2018318321780439594452130㎡四房戶型15%2018315520900421833060合計(jì)100%13455614802008160.3572972077328按照1年10%穩(wěn)定的價(jià)格漲幅來(lái)計(jì)算三期總銷金額29.7億！預(yù)計(jì)銷售周期2-3年【本案定位】＜＜＜產(chǎn)品定位建議三本案產(chǎn)品定位：75㎡兩房戶型85㎡2+1戶型95㎡3房?jī)尚l(wèi)，作為主力產(chǎn)品，搭配部分110㎡三房?jī)尚l(wèi)戶型，及130㎡四房戶型。戶型面積比例面積套數(shù)75㎡兩房戶型25%33638.7544985㎡2+1戶型25%33638.7539695㎡三房?jī)尚l(wèi)戶型20%26911283110㎡三房?jī)尚l(wèi)戶型15%20183.25183130㎡四房戶型15%20183.25155合計(jì)100%1345551466建議本案各類產(chǎn)品套數(shù)比例：【本案定位】＜＜＜產(chǎn)品定位建議（價(jià)格）戶型面積比例面積套數(shù)預(yù)估售價(jià)金額75㎡兩房戶型25%33638.75449236