【廣告策劃-】商業(yè)街招商方案

三里屯SOHO市場調(diào)研報告煙臺陽光首院項目招商方案三里屯SOHO市場調(diào)研報告煙臺陽光首院項目招商方案目錄目錄1.0PROJECTBACKGROUND項目介紹1.1ProjectLocation地理位置1.2Background項目背景1.3Characteristicsofnearbyregions周邊地區(qū)特征1.4SWOTanalysis地塊SWOT分析

1.0PROJECTBACKGROUND項目介紹1.11.1ProjectLocation地理位置※陽光首院項目位于煙臺市匯福街與松霞路交匯處的東北角，項目南至匯福街，北至鹽場街（建設(shè)中），西至松霞路，東至規(guī)劃路。項目總建筑面積約41萬平方米?！椖颗R近煙臺的母親河、城市之河-夾河，靠近夾河生態(tài)景觀帶、濕地公園、四大城市廣場，生態(tài)環(huán)境優(yōu)越，居住氛圍成熟，具有絕版的自然生態(tài)環(huán)境及市場中極為稀缺的低密住宅產(chǎn)品規(guī)劃。項目定位為純正意大利托斯卡納風(fēng)情高端水岸社區(qū)。本項目所在地1.1ProjectLocation地理位置※陽光首1.2Background項目背景陽光首院項目規(guī)劃總用地面積：195,600平方米總建筑面積：413,900平方米由72棟別墅（含龍院別墅、合院別墅），4棟4層花園洋房，1棟五層洋房，10余棟高層公寓，8000余平米商業(yè)組成容積率：1.6車位情況：1:11.2Background項目背景陽光首院1.3Characteristicsofnearbyregions周邊地區(qū)特征※項目地處煙臺夾河之畔，與煙臺市僅有的濕地公園幾步之遙，與煙臺“城市綠肺”——夾河島隔河濱路相望，東側(cè)緊鄰銀河廣場和夾河沿岸景觀帶。

※主要公交線路：31路、36路、522路、301路（銀河名都站點下車）可以直達(dá)本項目※中小學(xué)：永福園小學(xué)、東華小學(xué)、產(chǎn)業(yè)區(qū)中心小學(xué)和煙臺市實驗中學(xué)

綜合商場：兩處家家悅超市、福海路上的振華量販、振華購物廣場，以及天府街即將開業(yè)的沃爾瑪超市等

幼兒園：金橋雙語幼兒園、永福園幼兒園、金泰幼兒園

銀行：建行、農(nóng)村信用社、交行、郵政儲蓄郵局:中國郵政北二路支局

醫(yī)院：銀華醫(yī)院、天府中醫(yī)院和福山醫(yī)院

休閑娛樂設(shè)施：銀河廣場、河濱綠化休閑帶、生態(tài)濕地公園、高爾夫練習(xí)場等

餐廳：風(fēng)情美食街1.3Characteristicsofnearby1.4SWOTanalysis地塊SWOT分析項目位置優(yōu)越，交通便利，靠近夾河生態(tài)景觀帶、濕地公園，是區(qū)域內(nèi)標(biāo)志性特色社區(qū)；項目展示面充分，建筑藝術(shù)具有意大利托斯卡納風(fēng)情，是煙臺市的一顆明珠，吸引著省內(nèi)大量富足人群的目光；作為綜合性社區(qū)，陽光首院商業(yè)部分建筑特征顯著，可視性極佳，為商戶提供了良好的展示空間。8000余平米商業(yè)能夠滿足社區(qū)內(nèi)2-3萬人的生活購物需求，社區(qū)本身亦能夠為商圈帶來大量穩(wěn)定的消費群體；StrengthOpportunityThreatWeakness2010年，煙臺市實現(xiàn)GDP3728億元，在山東省排第二，僅次于青島市。煙臺市社會消費品零售總額達(dá)1220億元，在山東省排第三，充分展示了煙臺市商貿(mào)業(yè)發(fā)展的良好態(tài)勢。項目所處的福山區(qū)中高檔物業(yè)集中，如香逸中央、星河城、御花園，北美楓情等。這里聚集了大量的高收入人群，無論是置業(yè)還是購物，消費力都相當(dāng)高。煙臺市大部分住宅同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，主要以高層+小高層的小區(qū)居多。因此多層與別墅產(chǎn)品越來越稀缺。項目距離煙臺市級商圈——海港路商圈，以及黃務(wù)區(qū)級商業(yè)中心和幸福區(qū)級商業(yè)中心較遠(yuǎn)，商業(yè)氛圍略顯冷淡，不是成熟的商圈，故在招商進(jìn)程中存在一定的困難，預(yù)計商戶免租期較長。在煙臺市商業(yè)街的競爭中，本項目與濱海廣場國際步行街、朝陽歷史文化街、北大西服裝精品街、時代廣場動漫風(fēng)情特色街等商業(yè)街相比，無論在建筑規(guī)模、文化底蘊(yùn)、人流聚集程度上都存在一定劣勢，故需要錯位經(jīng)營，突出本項目特色。項目一期剛剛落成，距離業(yè)主入住還有較長時間，二期的建設(shè)還需一年以上時間，由于項目前期沒有大量穩(wěn)定的客流，故商業(yè)培養(yǎng)期較長，培養(yǎng)期內(nèi)租金水平較低，需引入抗風(fēng)險能力較強(qiáng)，有持久經(jīng)營能力的，有很好知名度的商戶入駐。項目所在福山區(qū)處于政府規(guī)劃的工業(yè)中心，亦屬于煙臺市老城區(qū)，近幾年處于舊城改造階段，項目周邊亦涉及多項市政施工，對人流、車流影響較大。1.4SWOTanalysis地塊SWOT分析項目位2.0MarketPositioning市場定位2.1CatchmentAreas商圈界定2.2CustomerProfile消費者情況2.3MarketPositioning市場定位

2.0MarketPositioning市場定位2.12.1CatchmentAreas商圈界定※第一商圈-本項目內(nèi)的居住人群，預(yù)計第一商圈人口可達(dá)到1-2萬人。※第二商圈–項目所在地區(qū)周邊約1公里范圍內(nèi)的辦公和居住人口，北至永達(dá)街，南至夾河、西至福海路、東至河濱路環(huán)。預(yù)計第二商圈內(nèi)約有10萬人。2.1CatchmentAreas商圈界定※第一商圈2.1CatchmentAreas商圈界定※通過實地考察，項目周邊分布最多的商業(yè)業(yè)態(tài)是餐飲，以地方特色中式餐廳、火鍋香鍋類為主，缺少西式咖啡酒吧以及快餐簡餐類的品牌?！瑫r，生活配套類商戶也較多，比如，中國建設(shè)銀行、洗衣店、藥店、布藝、家居家紡、兒童用品等?！鶌蕵沸蓍e業(yè)態(tài)包括：網(wǎng)吧、KTV、養(yǎng)生會所等。2.1CatchmentAreas商圈界定※通過實地考2.2CustomerProfile消費者情況消費者需求描述：CustomerType消費者類型HowWeWantThemtoThinkofSHOUYUAN希望他們?nèi)绾嗡伎缄柟馐自篟etailNeeds商業(yè)需求在福山區(qū)辦公的人群午餐和下班后休閑購物的主要選擇BeerCaféandfastfood酒吧咖啡和快餐簡餐Cosmetics,shoes,bags,workandcasualfashion,businessgoods化妝品，鞋，包，職業(yè)和休閑服裝，辦公用品在項目周邊居住的人群滿足他們基本的商業(yè)需要，這里是他們最喜歡的購物場所

Jewelryandtreasure,watchandleatherbag,children’sgoods,homeaccessories,sportinggoods,dining,booksandmusic珠寶配飾，手表皮具，兒童用品，家居飾品，運(yùn)動產(chǎn)品，餐廳，圖書和音像Exerciseandpersonalcare健身與個人護(hù)理陽光首院居住的人群午餐和晚餐，經(jīng)常進(jìn)行家庭聚會、享樂、休閑娛樂購物的首選

BeerCaféandfastfood酒吧咖啡和快餐簡餐Supermarket,pharmacy,children’sgoods,homeaccessories,sportinggoods,booksandmusic超市，藥店，兒童用品，家居飾品，運(yùn)動產(chǎn)品，圖書和音像Exerciseandpersonalcare健身與個人護(hù)理2.2CustomerProfile消費者情況消費者需2.3MarketPositioning市場定位※根據(jù)市場分析和需求研究的結(jié)果，同時考慮到地塊的周邊環(huán)境，我們認(rèn)為陽光首院商業(yè)街的定位如下：主要服務(wù)于項目自身的消費人群，兼顧本地消費者追求健康娛樂、休閑購物的需要，充分發(fā)揮意式托斯卡納風(fēng)情的展示功能，塑造一個生活享樂型的綜合性商業(yè)街區(qū)。生活家居酒吧快餐會所娛樂陽光首院2.3MarketPositioning市場定位※根3.0MERCHANDISEANDTENANTMIX商品/客戶組合3.1SizeandTypeofShoppingAvenue商業(yè)街面積和類型3.2MerchandiseandTenantmix商品/客戶組合

3.0MERCHANDISEANDTENANTMIX3.1SizeandTypeofShoppingAvenue商業(yè)街面積和類型3.1SizeandTypeofShopping3.1SizeandTypeofShoppingAvenue商業(yè)街面積和類型2#商業(yè)一層：211212213214215216217109.71134.162.65121.72120.42121.75103.85使用面積共計774.20平米3.1SizeandTypeofShopping3.1SizeandTypeofShoppingAvenue商業(yè)街面積和類型2#商業(yè)二層：221222213214215216116.59141.35226.53120.42121.75103.85使用面積共計830.49平米3.1SizeandTypeofShopping3.1SizeandTypeofShoppingAvenue商業(yè)街面積和類型3#商業(yè)一層：311312313314315316102.98120.42141.49404.14使用面積共計1112.85平米120.42120.42102.983173.1SizeandTypeofShopping3.1SizeandTypeofShoppingAvenue商業(yè)街面積和類型3#商業(yè)二層：使用面積共計1143.91平米321322323324325326102.98120.42141.49435.20120.42120.42102.983273.1SizeandTypeofShopping3.1SizeandTypeofShoppingAvenue商業(yè)街面積和類型2#商業(yè)鋪位編號使用面積（平米）1F211-217774.202F221-226830.493#商業(yè)1F311-3171112.852F321-3271143.91合計3861.453.1SizeandTypeofShopping3.2MerchandiseandTenantmix商品/客戶組合餐飲品牌建議：3.2MerchandiseandTenantmi3.2MerchandiseandTenantmix商品/客戶組合休閑服裝品牌建議：3.2MerchandiseandTenantmi3.2MerchandiseandTenantmix商品/客戶組合休閑服裝品牌建議：3.2MerchandiseandTenantmi3.2MerchandiseandTenantmix商品/客戶組合箱包、皮具品牌建議：3.2MerchandiseandTenantmi3.2MerchandiseandTenantmix商品/客戶組合飾品、眼鏡類品牌建議：3.2MerchandiseandTenantmi3.2MerchandiseandTenantmix商品/客戶組合體育運(yùn)動集合店品牌建議：3.2MerchandiseandTenantmi3.2MerchandiseandTenantmix商品/客戶組合珠寶、鐘表品牌建議：3.2MerchandiseandTenantmi3.2MerchandiseandTenantmix商品/客戶組合兒童品牌建議：3.2MerchandiseandTenantmi3.2MerchandiseandTenantmix商品/客戶組合家居家紡品牌建議：3.2MerchandiseandTenantmi3.2MerchandiseandTenantmix商品/客戶組合3.2MerchandiseandTenantmi4.0EstimatedRent

租金設(shè)定4.1EstimatedRent

租金設(shè)定

4.0EstimatedRent

租金設(shè)定4.1Est4.1EstimatedRent

租金設(shè)定煙臺主要商圈及區(qū)域商業(yè)中心主要商場海港路商圈振華商廈、振華購物中心、百盛、南大街購物城、陽光國際購物廣場、大潤發(fā)、沃爾瑪?shù)赛S務(wù)區(qū)級商業(yè)中心汽車交易廣場、海爾物流園、東方家園、現(xiàn)代果蔬水產(chǎn)品批發(fā)市場等幸福區(qū)級商業(yè)中心九隆商業(yè)街、振華廣場、家世界、家家悅、肯德基等煙臺主要商業(yè)街租金水平（元/天/平米）海港路6.5-10濱海廣場3.0-5.0勝利路1.0-2.0※參考當(dāng)前煙臺市主要商業(yè)街的租金水平，并根據(jù)本項目的商圈位置和現(xiàn)狀，為商戶平穩(wěn)度過養(yǎng)商期，特給予以下設(shè)定：項目平均租金為1-3元/天/平米，物業(yè)費20元/月/平米。商戶進(jìn)場裝修期為3個月，免租期6個月。4.1EstimatedRent

租金設(shè)定煙臺主要商圈及5.0ManagementStrategy商業(yè)管理策略建議5.1ManagementStrategy商業(yè)管理策略建議

5.0ManagementStrategy商業(yè)管理策略建5.1ManagementStrategy商業(yè)管理策略建議※消費者將被商業(yè)街區(qū)的開放性和整潔的環(huán)境所吸引，同時吸引消費者的還有街區(qū)有趣味的展示、陳列和活動。商業(yè)品牌的市場推廣、廣告宣傳和極具吸引力的商品組合都會吸引消費者?！覀兘ㄗh項目的市場推廣可以分為兩個明顯的階段，推廣的第一階段將主要著重在項目的前期整體推廣上；項目的第二階段推廣主要集中在項目竣工后運(yùn)營期的日常推廣上。項目的廣告包裝階段，盡可能地使零售商和潛在消費者認(rèn)知陽光首院商業(yè)街。給意向消費者和團(tuán)體消費組織者遞送項目的市場宣傳資料?！e辦更多的活動來提高商業(yè)街的銷售和租金收入，為后期帶租約銷售的商業(yè)物業(yè)提高附加值。5.1ManagementStrategy商業(yè)管理策略建5.1ManagementStrategy商業(yè)管理策略建議5.1ManagementStrategy商業(yè)管理策略建THANKSFORYOURATTENTIONTHANKSFORYOURATTENTION如何進(jìn)行房地產(chǎn)市場分析如何進(jìn)行房地產(chǎn)市場分析學(xué)習(xí)內(nèi)容理論部分案例學(xué)習(xí)為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場分析？房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法什么是房地產(chǎn)市場分析？慈溪銀泰地產(chǎn)項目市場研究及定位報告學(xué)習(xí)內(nèi)容理論部分案例學(xué)習(xí)為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場分析？房地市場為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場分析？

開發(fā)商建筑師消費者1。評估項目所處的市場環(huán)境2。尋找項目潛在的市場機(jī)會，挖掘需求尚未被滿足的市場3。制定項目的發(fā)展方向和市場定位4。推薦最具競爭力的產(chǎn)品建議5。評估項目目標(biāo)實現(xiàn)的可能性。。。市場分析是對市場調(diào)研搜集到的信息進(jìn)行整合與提煉的過程，市場分析的結(jié)論是進(jìn)行決策的基礎(chǔ)。開發(fā)商是追逐利潤的，建筑師是唯美主義的，市場分析是連接開發(fā)商、建筑師和消費者的橋梁，房地產(chǎn)市場分析是基于對市場的理性判斷具體起到哪些作用呢？市場為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場分析？

開發(fā)商建筑師消費者1。評估什么是房地產(chǎn)市場分析？概念，即指：針對某種特定物業(yè)研究市場的供需關(guān)系。需求方：物業(yè)的購買者或租賃者供應(yīng)方：市場中的各競爭物業(yè)（包括住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)、酒店等）市場分析不是簡單的羅列市場數(shù)據(jù)，而是必須基于數(shù)據(jù)進(jìn)行分析！什么是房地產(chǎn)市場分析？概念，即指：針對某種特定物業(yè)研究市場的房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法

1。思路三個層次區(qū)域市場、專業(yè)物業(yè)市場、項目市場兩個方面供給、需求三個時段過去、現(xiàn)在、未來區(qū)域市場分析專業(yè)市場分析項目市場分析廣州經(jīng)濟(jì)環(huán)境和房地產(chǎn)市場廣州住宅市場項目所在地市場例如：區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展處于何種階段？項目市場處于何種競爭格局？競爭供給分析客戶需求分析競爭供給分析客戶需求分析競爭樓盤分析客戶需求分析房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法

1。思路三個層次區(qū)域?qū)I(yè)項房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法

2。步驟第一步：市場區(qū)域界定這里所指的區(qū)域是中觀房地產(chǎn)市場分析的基本單位，具有完整的房地產(chǎn)市場特征的范圍，一般以行政區(qū)劃來劃分。第二步：區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析考察整個區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境，判斷區(qū)域房地產(chǎn)市場處于何種發(fā)展階段，找到影響房地產(chǎn)市場變化的主要因素，對區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展前景進(jìn)行預(yù)測。第三步：專業(yè)市場分析按物業(yè)類型進(jìn)行市場細(xì)分，對各專業(yè)市場的供給和需求進(jìn)行對比預(yù)測，從而揭示各專業(yè)市場的需求潛力及分布狀況。第四步：項目市場分析根據(jù)對競爭對手及消費者的分析找到項目的機(jī)會點、預(yù)估項目的市場占有率。房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法

2。步驟第一步：市場區(qū)域界房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法

3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析區(qū)域房地產(chǎn)市場分析（一）基本內(nèi)容+對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)環(huán)境中決定所有類型房地產(chǎn)供給和需求的基本因素進(jìn)行分析，對過去變化趨勢進(jìn)行判斷，預(yù)測未來的發(fā)展前景。房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法

3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法

3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析（二）基本資料的獲得區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析1、總量指標(biāo)GDP、人口、人均GDP、固定資產(chǎn)投資、新批三資企業(yè)人數(shù)、接待入境旅游人數(shù)……2、結(jié)構(gòu)指標(biāo)：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及布局、就業(yè)人口結(jié)構(gòu)3、水平指標(biāo)：人均收入水平、消費水平、人均居住面積、住宅消費支出水平4、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展計劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、城市總體規(guī)劃區(qū)域房地產(chǎn)市場分析1、投資：開發(fā)投資額2、土地開發(fā)：土地開發(fā)投資、開發(fā)面積、土地出讓金3、商品房開發(fā)：施工面積、竣工面積、年開發(fā)量4、銷售：銷售額、銷售面積、價格、空置量、吸納量5、房地產(chǎn)景氣指數(shù)、價格指數(shù)數(shù)據(jù)來源各地方統(tǒng)計年鑒、統(tǒng)計公報、經(jīng)濟(jì)發(fā)展月報、地方經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)、地方政府網(wǎng)站、中房指數(shù)、國房指數(shù)、地方房地產(chǎn)年鑒土地、規(guī)劃部門的政府官員訪談規(guī)劃、房地產(chǎn)等專業(yè)人士訪談房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法

3。方法第二步（二）基本資房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法

3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo)人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系發(fā)展階段啟動階段快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段人均GDP（美元）800～30003000～40004000～80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主發(fā)展特征超速發(fā)展單純數(shù)量型快速發(fā)展以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型宏觀經(jīng)濟(jì)增長房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速發(fā)展房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法

3。方法第二步（三）能夠反房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法

3。方法異?；菊Ｕ＿\(yùn)行基本正常異常房地產(chǎn)開發(fā)投資額增幅<-5%-5%~5%5%~15%15%~255>25%適度投資利于拉動經(jīng)濟(jì)增長，而增幅過高，將使供給過量，若無需求匹配，將導(dǎo)致供過于求房地產(chǎn)開發(fā)投資/GDP<0.050.05-0.10.1-0.140.14-0.2>0.2反映房地產(chǎn)投資規(guī)模的基礎(chǔ)指標(biāo)，合理指標(biāo)為0.1-0.15房地產(chǎn)開發(fā)投資/固定資產(chǎn)投資<1515~2222~3030~37>37反映投資結(jié)構(gòu)是否合理的基礎(chǔ)性指標(biāo)，發(fā)達(dá)國家的比例為20%-25%銷售面積/竣工面積<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.1反映商品房供求是否平衡的指標(biāo)商品房銷售額/房地產(chǎn)投資額<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.1反映房地產(chǎn)投入與產(chǎn)出的效益指標(biāo)，表明房地產(chǎn)開發(fā)的總體效率房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報指標(biāo)體系第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo)房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法

3。方法異常基本正常正常運(yùn)房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法

3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo)消費類型恩格爾系數(shù)住房消費占總消費性支出的比重（%）恩格爾系數(shù)住房消費占總消費支出的比重（%）溫飽型0.5—0.599.40.55—0.597.60.50—0.5511.2小康型0.4—0.515.50.45—0.512.10.4—0.4518.9富裕型0.2—0.3920—30恩格爾系數(shù)與住房支出比重的國際衡量標(biāo)準(zhǔn)恩格爾系數(shù)＝食物支出金額/總支出金額與國際上其他國家相比，在相同的收入水平下，我國城市居民的住房支出占總消費支出的比重仍然偏低北京上海天津重慶成都武漢西安人均可支配收入（元）1388214867103138094964185247748較上年增速11.4%12.2%10.5%11.6%7.4%9.0%7.9%恩格爾系數(shù)31.7%37.2%37.7%38.1%38.3%40.6%34.8%2008年我國各主要城市的恩格爾系數(shù)房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法

3。方法第二步（三）能夠反房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法

3。方法第三步專業(yè)市場分析（住宅）1、住宅類土地供應(yīng)情況、成交情況、成交價格2、住宅商品房供給總量、供給結(jié)構(gòu)分析（按面積進(jìn)行劃分）3、住宅商品房成交結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品特點分析4、住宅商品房成交價格分析5、專業(yè)房地產(chǎn)市場總結(jié)房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法

3。方法第三步1、住宅類土房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法

3。方法第四步項目市場分析（微觀層面）對每一個可能影響項目競爭性能的特征一一進(jìn)行分析和評價。地塊特征：土地使用權(quán)年限、規(guī)劃條件、建筑標(biāo)準(zhǔn)、地塊面積、形狀、高度……周圍環(huán)境：自然景觀、人文環(huán)境關(guān)聯(lián)性：通達(dá)性、可視性項目自身資源條件分析(swot分析)競爭對手分析目標(biāo)客戶分析現(xiàn)有、潛在競爭項目的競爭特點、功能和優(yōu)劣勢、市場反應(yīng)目標(biāo)客戶的數(shù)量、客戶類型、收入水平、家庭結(jié)構(gòu)、消費偏好、生活方式、心理特征、行為模式找出項目的目標(biāo)客戶目標(biāo)客戶的置業(yè)需求和偏好找出項目面對競爭市場的機(jī)會點最終目標(biāo)房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法

3。方法第四步對每一個可能STOW內(nèi)部因素外部因素SWOT分析SWOT工具（項目+環(huán)境+競爭）STOW內(nèi)部因素外部因素SWOT分析SWOT工具（項目+環(huán)境SWOT分析的價值要素S/W（優(yōu)勢/劣勢）的價值要素地段要素環(huán)境要素地塊要素項目要素具體地說，針對一個地塊的價值要素包括：地段要素——地段/片區(qū)認(rèn)知度/周邊配套（商業(yè)/教育）/交通等（可總結(jié)為便利性/成熟度/知名度）環(huán)境要素——自然環(huán)境/四至景觀/社會人文環(huán)境（噪音）等（可判定資源的程度：稀缺、良好還是匱乏）地塊要素——地形地貌/規(guī)模/技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等（可判斷產(chǎn)品的可發(fā)揮空間）項目要素——目標(biāo)/開發(fā)商品牌/可利用資源等SWOT分析的價值要素S/W（優(yōu)勢/劣勢）具體地說，針對一個O/T（機(jī)會/威脅）的價值要素宏觀要素——經(jīng)濟(jì)形勢（宏觀政策）/重大城市變革中觀要素——行業(yè)形勢（一、二、三級市場）/城市規(guī)劃（交通、市政配套、開發(fā)重點、熱點等）微觀要素——市場競爭（片區(qū)、樓盤、戶型）/客戶流向?觀點的判定很重要，它是我們作出策略方向的基礎(chǔ)。?在分析的過程中，我們強(qiáng)調(diào)盡可能多地去考慮優(yōu)勢和機(jī)會，尤其是必須抓住核心優(yōu)勢和大機(jī)會——這是我們“挖掘物業(yè)價值”的要旨所在。O/T（機(jī)會/威脅）的價值要素?觀點的判定很重要，它是我們作SWOT分析我們的戰(zhàn)略發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機(jī)會利用機(jī)會，克服劣勢減少劣勢，避免威脅發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅優(yōu)勢S機(jī)會O威脅T劣勢WSWOT分析我們的戰(zhàn)略發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機(jī)會利用機(jī)會，克服劣勢減進(jìn)行房地產(chǎn)市場分析時常犯的錯誤1。大環(huán)境看好，項目的小環(huán)境就一定不錯2。過分倚重宏觀資料來論證項目，只關(guān)注外圍共性，忽視項目差異性3。過于偏重對“二手資料”的應(yīng)用4。以前什么賣得好，現(xiàn)在就做什么5。別人做什么賣得好，我們做也會賣得好房地產(chǎn)市場是變化的，因此市場分析應(yīng)貫穿于整個項目開發(fā)過程，根據(jù)市場的變化及時調(diào)整戰(zhàn)略。地產(chǎn)江湖——數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！進(jìn)行房地產(chǎn)市場分析時常犯的錯誤1。大環(huán)境看好，項目的小環(huán)境就補(bǔ)充幾點市場分析方法的建議：市場分析多用數(shù)據(jù)說話，用圖表說話－－事實勝于雄辯！數(shù)據(jù)的整理可用excel表格統(tǒng)計（尤其是區(qū)域類繁雜項目），便于整理分析；基于事實的分析要提出結(jié)論性的建議和觀點，或是提出問題、或是判斷趨勢、或是找到答案等。EXCEL表格示例1EXCEL表格示例2補(bǔ)充幾點市場分析方法的建議：市場分析多用數(shù)據(jù)說話，用圖表說話學(xué)習(xí)內(nèi)容理論部分案例學(xué)習(xí)學(xué)習(xí)內(nèi)容理論部分案例學(xué)習(xí)如何進(jìn)行房地產(chǎn)市場分析如何進(jìn)行房地產(chǎn)市場分析學(xué)習(xí)內(nèi)容理論部分案例學(xué)習(xí)為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場分析？房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法什么是房地產(chǎn)市場分析？慈溪銀泰地產(chǎn)項目市場研究及定位報告學(xué)習(xí)內(nèi)容理論部分案例學(xué)習(xí)為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場分析？房地市場為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場分析？

開發(fā)商建筑師消費者1。評估項目所處的市場環(huán)境2。尋找項目潛在的市場機(jī)會，挖掘需求尚未被滿足的市場3。制定項目的發(fā)展方向和市場定位4。推薦最具競爭力的產(chǎn)品建議5。評估項目目標(biāo)實現(xiàn)的可能性。。。市場分析是對市場調(diào)研搜集到的信息進(jìn)行整合與提煉的過程，市場分析的結(jié)論是進(jìn)行決策的基礎(chǔ)。開發(fā)商是追逐利潤的，建筑師是唯美主義的，市場分析是連接開發(fā)商、建筑師和消費者的橋梁，房地產(chǎn)市場分析是基于對市場的理性判斷具體起到哪些作用呢？市場為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場分析？

開發(fā)商建筑師消費者1。評估什么是房地產(chǎn)市場分析？概念，即指：針對某種特定物業(yè)研究市場的供需關(guān)系。需求方：物業(yè)的購買者或租賃者供應(yīng)方：市場中的各競爭物業(yè)（包括住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)、酒店等）市場分析不是簡單的羅列市場數(shù)據(jù)，而是必須基于數(shù)據(jù)進(jìn)行分析！什么是房地產(chǎn)市場分析？概念，即指：針對某種特定物業(yè)研究市場的房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法

1。思路三個層次區(qū)域市場、專業(yè)物業(yè)市場、項目市場兩個方面供給、需求三個時段過去、現(xiàn)在、未來區(qū)域市場分析專業(yè)市場分析項目市場分析廣州經(jīng)濟(jì)環(huán)境和房地產(chǎn)市場廣州住宅市場項目所在地市場例如：區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展處于何種階段？項目市場處于何種競爭格局？競爭供給分析客戶需求分析競爭供給分析客戶需求分析競爭樓盤分析客戶需求分析房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法

1。思路三個層次區(qū)域?qū)I(yè)項房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法

2。步驟第一步：市場區(qū)域界定這里所指的區(qū)域是中觀房地產(chǎn)市場分析的基本單位，具有完整的房地產(chǎn)市場特征的范圍，一般以行政區(qū)劃來劃分。第二步：區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析考察整個區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境，判斷區(qū)域房地產(chǎn)市場處于何種發(fā)展階段，找到影響房地產(chǎn)市場變化的主要因素，對區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展前景進(jìn)行預(yù)測。第三步：專業(yè)市場分析按物業(yè)類型進(jìn)行市場細(xì)分，對各專業(yè)市場的供給和需求進(jìn)行對比預(yù)測，從而揭示各專業(yè)市場的需求潛力及分布狀況。第四步：項目市場分析根據(jù)對競爭對手及消費者的分析找到項目的機(jī)會點、預(yù)估項目的市場占有率。房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法

2。步驟第一步：市場區(qū)域界房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法

3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析區(qū)域房地產(chǎn)市場分析（一）基本內(nèi)容+對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)環(huán)境中決定所有類型房地產(chǎn)供給和需求的基本因素進(jìn)行分析，對過去變化趨勢進(jìn)行判斷，預(yù)測未來的發(fā)展前景。房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法

3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法

3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析（二）基本資料的獲得區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析1、總量指標(biāo)GDP、人口、人均GDP、固定資產(chǎn)投資、新批三資企業(yè)人數(shù)、接待入境旅游人數(shù)……2、結(jié)構(gòu)指標(biāo)：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及布局、就業(yè)人口結(jié)構(gòu)3、水平指標(biāo)：人均收入水平、消費水平、人均居住面積、住宅消費支出水平4、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展計劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、城市總體規(guī)劃區(qū)域房地產(chǎn)市場分析1、投資：開發(fā)投資額2、土地開發(fā)：土地開發(fā)投資、開發(fā)面積、土地出讓金3、商品房開發(fā)：施工面積、竣工面積、年開發(fā)量4、銷售：銷售額、銷售面積、價格、空置量、吸納量5、房地產(chǎn)景氣指數(shù)、價格指數(shù)數(shù)據(jù)來源各地方統(tǒng)計年鑒、統(tǒng)計公報、經(jīng)濟(jì)發(fā)展月報、地方經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)、地方政府網(wǎng)站、中房指數(shù)、國房指數(shù)、地方房地產(chǎn)年鑒土地、規(guī)劃部門的政府官員訪談規(guī)劃、房地產(chǎn)等專業(yè)人士訪談房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法

3。方法第二步（二）基本資房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法

3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo)人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系發(fā)展階段啟動階段快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段人均GDP（美元）800～30003000～40004000～80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主發(fā)展特征超速發(fā)展單純數(shù)量型快速發(fā)展以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型宏觀經(jīng)濟(jì)增長房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速發(fā)展房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法

3。方法第二步（三）能夠反房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法

3。方法異常基本正常正常運(yùn)行基本正常異常房地產(chǎn)開發(fā)投資額增幅<-5%-5%~5%5%~15%15%~255>25%適度投資利于拉動經(jīng)濟(jì)增長，而增幅過高，將使供給過量，若無需求匹配，將導(dǎo)致供過于求房地產(chǎn)開發(fā)投資/GDP<0.050.05-0.10.1-0.140.14-0.2>0.2反映房地產(chǎn)投資規(guī)模的基礎(chǔ)指標(biāo)，合理指標(biāo)為0.1-0.15房地產(chǎn)開發(fā)投資/固定資產(chǎn)投資<1515~2222~3030~37>37反映投資結(jié)構(gòu)是否合理的基礎(chǔ)性指標(biāo)，發(fā)達(dá)國家的比例為20%-25%銷售面積/竣工面積<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.1反映商品房供求是否平衡的指標(biāo)商品房銷售額/房地產(chǎn)投資額<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.1反映房地產(chǎn)投入與產(chǎn)出的效益指標(biāo)，表明房地產(chǎn)開發(fā)的總體效率房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報指標(biāo)體系第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo)房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法

3。方法異?；菊Ｕ＿\(yùn)房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法

3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo)消費類型恩格爾系數(shù)住房消費占總消費性支出的比重（%）恩格爾系數(shù)住房消費占總消費支出的比重（%）溫飽型0.5—0.599.40.55—0.597.60.50—0.5511.2小康型0.4—0.515.50.45—0.512.10.4—0.4518.9富裕型0.2—0.3920—30恩格爾系數(shù)與住房支出比重的國際衡量標(biāo)準(zhǔn)恩格爾系數(shù)＝食物支出金額/總支出金額與國際上其他國家相比，在相同的收入水平下，我國城市居民的住房支出占總消費支出的比重仍然偏低北京上海天津重慶成都武漢西安人均可支配收入（元）1388214867103138094964185247748較上年增速11.4%12.2%10.5%11.6%7.4%9.0%7.9%恩格爾系數(shù)31.7%37.2%37.7%38.1%38.3%40.6%34.8%2008年我國各主要城市的恩格爾系數(shù)房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法

3。方法第二步（三）能夠反房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法

3。方法第三步專業(yè)市場分析（