房地產(chǎn)剛需和改善性需求測(cè)算課件

中國(guó)真實(shí)住房需求還有多少？核心觀點(diǎn)Highlights住房的消費(fèi)屬性從消費(fèi)屬性來(lái)看我國(guó)的住房真實(shí)需求，可以分為剛需和改善型需求。剛需主要是由人口和城鎮(zhèn)化率的提升帶來(lái)的，包括家庭人數(shù)的增加、結(jié)婚對(duì)數(shù)的增加、城市人口遷移導(dǎo)致的結(jié)構(gòu)性變化等等。改善型需求主要是由住房條件的提升，即人均住房面積的提升帶來(lái)的。城鎮(zhèn)化率提升帶來(lái)的需求預(yù)計(jì)我國(guó)城鎮(zhèn)化率將在2030年達(dá)到75%；總?cè)丝趯⒃?029年達(dá)到頂峰，為14.39億人。截止到2017年，全國(guó)城鎮(zhèn)住房總建筑面積為236億平。根據(jù)測(cè)算2018-2020年城鎮(zhèn)化率提升帶來(lái)的新增住房需求分別為7.55、6.53、6.41億平。2030年前，城鎮(zhèn)化率提升帶來(lái)需求平均每年為6.1億平，而2031年之后會(huì)下降到0.65億平。一線單個(gè)城市平均每年有746萬(wàn)平的需求，二線單個(gè)城市有2100萬(wàn)平。人均住房面積提升帶來(lái)的需求根據(jù)我們測(cè)算，我國(guó)城鎮(zhèn)常住人口人均住房建筑面積為29平/人，套內(nèi)面積約為23平/人，發(fā)達(dá)國(guó)家普遍在30平/人以上。根據(jù)我們的趨勢(shì)擬合，在每年提升0.67平的基礎(chǔ)上，預(yù)計(jì)在2020年達(dá)到日本的水平。人均住房面積提升帶來(lái)的新增住房需求約為5.5億平/年。一線單個(gè)城市平均每年有1297萬(wàn)平的需求，二線單個(gè)城市有728萬(wàn)平。我國(guó)的住房真實(shí)需求還有多少根據(jù)我們的測(cè)算，2018-2020年真實(shí)住房需求分別為13.2、12.5、12.6億平。我國(guó)住房真實(shí)需求在2030年前都超過(guò)12.5億平/年，平均中樞為13.4億平/年，根據(jù)新房占銷(xiāo)售的70%估算，預(yù)計(jì)商品住宅銷(xiāo)售中樞在9.4億平/年。2030年以后真實(shí)需求會(huì)下降，但仍超過(guò)5.5億平/年。第一部分住房的兩大屬性：消費(fèi)屬性&投資屬性第二部分2030年前城鎮(zhèn)化率的提升帶來(lái)的需求為6.1億平/年第三部分人均住房面積提升帶來(lái)的改善型需求為5.5億平/年第四部分2030年前每年真實(shí)需求超過(guò)12.5億平，2030年后超過(guò)5.5億平目錄Contents

Page第一部分住房的兩大屬性：消費(fèi)屬性&投資屬性住房的消費(fèi)屬性是真實(shí)需求，包括剛需和改善1

從消費(fèi)和投資屬性拆分居民住房需求房屋的兩大屬性消費(fèi)屬性剛性需求人口和城鎮(zhèn)化率的提升結(jié)婚購(gòu)房家庭人數(shù)增加城市人口遷移……改善性需求人均住房面積的提升住房成套率提高棚改改善性需求……投資屬性投資性需求資產(chǎn)價(jià)值增值收取租金居民住房具有兩種屬性：消費(fèi)屬性和投資屬性。消費(fèi)屬性包括剛性住房需求與改善性住房需求，其中剛需主要來(lái)源于：人口和城鎮(zhèn)化率的提升。改善性住房需求主要來(lái)源于：人均住房面積的提升和和棚改帶來(lái)的改善性需求。投資屬性即金融屬性更加周期性，其中預(yù)期資產(chǎn)價(jià)值升值和收取穩(wěn)定的租金是投資性需求的關(guān)鍵因素。真實(shí)需求第二部分2030年前城鎮(zhèn)化率的提升帶來(lái)的剛性需求為6.1億平/年2030年前家庭人數(shù)的增加帶來(lái)的需求為1.9億平/年2030年前結(jié)婚帶來(lái)的需求為3.7億平/年一線城市平均每年新增住房需求0.3億平2

根據(jù)我們測(cè)算，2030年全國(guó)城鎮(zhèn)化率將達(dá)到75%常住人口城鎮(zhèn)化率穩(wěn)步提高，但對(duì)比國(guó)外仍有提升空間。2004-2017年，常住人口城鎮(zhèn)化率基本呈現(xiàn)了線性增長(zhǎng)趨勢(shì)，2017年常住人口城鎮(zhèn)化率為58.5%，城鎮(zhèn)常住人口為8.13億。美國(guó)城鎮(zhèn)化率在1960年達(dá)到70%，1990年達(dá)到75%，2003年達(dá)到80%，2017年為82%；日本城鎮(zhèn)化率在1960年達(dá)到63%，1975年達(dá)到75%，2001年達(dá)到80%，2010年達(dá)到90%，2017年為92%。參照日本的城鎮(zhèn)化率增長(zhǎng)趨勢(shì)，我們預(yù)測(cè)在2030年，常住人口城鎮(zhèn)化率約達(dá)到75%；2055年，常住人口城鎮(zhèn)化率達(dá)到80%；2065年達(dá)到90%。備注：戶(hù)籍人口城鎮(zhèn)化率2014年（不含）之前數(shù)據(jù)為戶(hù)籍非農(nóng)業(yè)人口比重值。數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、統(tǒng)計(jì)年鑒、Wind、方正證券研究所95.090.085.080.075.070.065.060.0日本美國(guó)法國(guó)數(shù)據(jù)來(lái)源：《中國(guó)人口展望2018：從數(shù)量壓力到結(jié)構(gòu)挑戰(zhàn)》、Wind、方正證券研究所2

總?cè)丝趯⒃?029年達(dá)到頂峰，為14.39億人

總?cè)丝陬A(yù)測(cè)方法：隊(duì)列要素預(yù)測(cè)法。在給定基年分性別、分年齡人口數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，在隊(duì)列生育、死亡和遷移風(fēng)險(xiǎn)的作用下，估計(jì)出未來(lái)的分性別、分年齡人口，人口中經(jīng)歷人口事件的風(fēng)險(xiǎn)都因年齡和性別而異?？?cè)丝陬A(yù)測(cè)工具：PADIS-INT。用戶(hù)輸入人口參數(shù)數(shù)據(jù)后（包括起始人口、預(yù)期壽命、死亡模式、總和生育率、年齡別生育率、出生性別比、遷移水平、年齡別遷移模式等），軟件可分別按隊(duì)列估計(jì)出生、死亡和遷移隨時(shí)間變化的遞進(jìn)結(jié)果，從而進(jìn)行未來(lái)人口的預(yù)測(cè)。2未來(lái)三年城鎮(zhèn)化率提升帶來(lái)的新增住房需求共計(jì)20.49億平時(shí)間 城鎮(zhèn)化率（%）總?cè)丝冢▋|人）城鎮(zhèn)常住人口（億人）城鎮(zhèn)戶(hù)籍人口（億人）城鎮(zhèn)戶(hù)籍人均住房建筑面積（平米/人）城鎮(zhèn)戶(hù)籍總住房建筑面積（億平米）城鎮(zhèn)住房總建筑面積（不含建制鎮(zhèn)）（億平）建制鎮(zhèn)住房建筑面積（億平）城鎮(zhèn)住房總建筑面積（億平）校正系數(shù)城鎮(zhèn)常住人均住房建筑面積（平米/人）新增住房需求（億平米）200239.0912.764.993.4924.5085.681.929.894.90.9019.01200340.5312.855.213.7425.3094.789.132.1103.00.9219.784.30200441.7613.005.433.9126.40103.296.234.4111.00.9320.444.55200542.9913.085.624.0927.80113.7107.736.7122.70.9321.834.24200644.3413.145.834.2128.50120.0130.50.9222.404.55200745.8913.216.064.3130.10129.7141.10.9223.275.49200846.9913.286.244.4030.60134.6146.40.9223.464.18200948.3413.356.454.5031.30140.9153.20.9223.745.06201049.9513.416.704.6031.60145.4158.10.9223.605.78201151.2713.476.914.7132.65153.8167.20.9224.225.03201252.5713.547.124.8032.91158.0171.80.9224.145.11201353.7313.617.314.9134.23168.1182.80.9225.004.87201454.7713.687.495.0435.02176.5192.00.9225.624.61201556.1013.757.715.4935.81196.5213.70.9227.706.13201657.3513.837.935.7036.60208.5226.80.9228.606.23201758.5213.908.135.8936.90217.2236.20.9229.045.892018E59.8314.038.39243.829.047.552019E61.1314.108.62250.329.046.532020E62.4414.168.84256.729.046.41備注：紅色底紋為預(yù)測(cè)值，紅色數(shù)據(jù)為缺失替換值，其中由于2015年開(kāi)始不再區(qū)分非農(nóng)及農(nóng)業(yè)戶(hù)口，故非農(nóng)業(yè)戶(hù)籍人口2015-2017年數(shù)據(jù)為城鎮(zhèn)戶(hù)籍人口；城鎮(zhèn)戶(hù)籍人均住房建筑面積2013-2014年數(shù)據(jù)缺失，由趨勢(shì)擬合得到；2006年后校正系數(shù)均為2002-2005年校正系數(shù)的均值。城鎮(zhèn)化率提升帶來(lái)的新增住房需求=新增城鎮(zhèn)常住人口*城鎮(zhèn)常住人口人均住房面積=常住人口城鎮(zhèn)化率*總?cè)丝?（城鎮(zhèn)住房總建筑面積/城鎮(zhèn)常住人口）此處假設(shè)不變數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、統(tǒng)計(jì)年鑒、Wind、方正證券研究所22030年前，城鎮(zhèn)化提升帶來(lái)的住房需求平均6.1億平/年根據(jù)測(cè)算2018-2020年城鎮(zhèn)化率提升新增住房需求分別為7.55、6.53、6.41億平，平均每年6.8億平。2030年以前，每年的住房需求仍將超過(guò)5億平，平均每年6.1億平。當(dāng)2030年城鎮(zhèn)化率提升至75%時(shí)，當(dāng)年新增住房需求為5.38億平。2031-2055年期間，城鎮(zhèn)化率提升速度減緩，2055年提升至80%，新增住房需求從2031年0.65億方下降至2055年-0.94億方；之后由于城鎮(zhèn)化率提升速度加快，2065年為90%，當(dāng)年新增住房需求為1.21億方。2028年2030年2031年2055年2056年2042年數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、統(tǒng)計(jì)年鑒、Wind、方正證券研究所2065年第二部分2030年前城鎮(zhèn)化率的提升帶來(lái)的剛性需求為6.1億平/年2030年前家庭人數(shù)的增加帶來(lái)的需求為1.9億平/年2030年前結(jié)婚帶來(lái)的需求為3.7億平/年一線城市平均每年新增住房需求0.3億平2.1

全面二孩政策后，二孩新生占比提升至50%從單獨(dú)二孩政策到全面二孩政策，總?cè)丝诔錾视兴黾印?013年，全國(guó)已有海南、云南、青海、寧夏、新疆五個(gè)?。ㄗ灾螀^(qū)）農(nóng)村實(shí)施單獨(dú)二孩政策；2014年，單獨(dú)二孩政策開(kāi)始在全國(guó)實(shí)施，當(dāng)年總?cè)丝诔錾释仍黾?.3個(gè)千分點(diǎn)，但2015年又回落至12.1‰；2016年1月，全面二孩政策實(shí)施，當(dāng)年總?cè)丝诔錾曙@著增加至13.0‰；2013年后，二孩新生占比顯著增加。人口抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)顯示不同孩次新生占比中，二孩新生占比從2013年開(kāi)始不斷增加，2017年達(dá)到50.0%，超過(guò)一孩新生占比。備注：2010年為普查年份數(shù)據(jù)；2005、2015年為1%人口抽樣調(diào)查樣本數(shù)據(jù)，其他年份為1‰人口變動(dòng)調(diào)查樣本數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、方正證券研究所12.2912.4012.09

12.10

12.1411.95

11.90

11.9312.10

12.0812.3712.0712.9512.4313.213.012.812.612.412.212.011.811.611.411.2總?cè)丝诔錾剩ā耄?3.0%65.8%66.8%67.5%67.1%66.8%66.4%65.2%64.4%57.6%53.1%54.9%45.0%31.7%30.3%29.5%28.8%29.3%29.3%29.3%30.4%31.2%35.9%39.8%40.0%50.0%30%20%10%0%40%69.3%70%60%50%80%

27.3%100%90%2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017一孩新生占比（%） 二孩新生占比（%） 三孩及以上新生占比3.4%

5.4%

3.9%

3.7%

3.7%

3.6%

3.9%

4.3%

4.4%

4.5%

6.5%

7.1%

5.1%

5.0%2.1

我們預(yù)測(cè)未來(lái)三年城鎮(zhèn)新生兒人數(shù)約為2268萬(wàn)人時(shí)間總?cè)丝冢ㄈf(wàn)人）總?cè)丝诔錾剩ā耄┛傂律鷥海ㄈf(wàn)人）城鎮(zhèn)新生兒占總新兒（生兒比重城鎮(zhèn)新生萬(wàn)人）一孩新生占比（%）占比二孩新生（%）三孩及以上新生占比一孩城鎮(zhèn)新生兒（萬(wàn)人）二孩城鎮(zhèn)新生兒(萬(wàn)人)三孩及以上城鎮(zhèn)新生兒（萬(wàn)人）城鎮(zhèn)戶(hù)籍人均住房建筑面積一孩對(duì)應(yīng)新增住房有效需求（萬(wàn)平）二孩對(duì)應(yīng)新增住房有效需求(萬(wàn)平)三孩及以上對(duì)應(yīng)新增住房有效需求（萬(wàn)平）2004129,98812.31,59845%71969.3%27.3%3.4%4981962526.413,1503,1051962005130,75612.41,62145%73063.0%31.7%5.4%4592313927.812,7723,8533272006131,44812.11,58945%71565.8%30.3%3.9%4702172828.513,4053,7112382007132,12912.11,59945%71966.8%29.5%3.7%4812122630.114,4753,8332382008132,80212.11,61245%72567.5%28.8%3.7%4902092730.614,9913,8352452009133,45012.01,59545%71867.1%29.3%3.6%4812102631.315,0663,9532422010134,09111.91,59645%71866.8%29.3%3.9%4792112831.615,1473,9912682011134,73511.91,60745%72366.4%29.3%4.3%4802123132.715,6734,1523072012135,40412.11,63845%73765.2%30.4%4.4%4802243232.915,8114,4313212013136,07212.11,64445%74064.4%31.2%4.5%4762303334.216,3024,7333392014136,78212.41,69245%76157.6%35.9%6.5%4392734935.015,3655,7465172015137,46212.11,65945%74753.1%39.8%7.1%3962975335.814,1986,3775732016138,27113.01,79145%80654.9%40.0%5.1%4433224136.616,1977,0824482017139,00812.41,72845%77845.0%50.0%5.0%3503893936.912,9118,6074302018E140,31512.41,73345%78042.5%52.5%5.0%3314093936.912,2299,0644322019E140,99912.01,69145%76140.0%55.0%5.0%3044183836.911,2299,2644212020E141,58611.41,61545%72737.5%57.5%5.0%2734183636.910,0599,255402我們預(yù)計(jì)2020年一二三孩城鎮(zhèn)新生兒人數(shù)分別為273、418、36萬(wàn)人，占比分別為37.5%、57.5%、5%。根據(jù)2016年全國(guó)6省12市生育調(diào)査數(shù)據(jù)顯示，有再生育意愿的育齡婦女大多都計(jì)劃在5年內(nèi)完成二孩生育，因此我們假設(shè)全面二孩政策實(shí)施后的5年內(nèi)生育行為會(huì)累積釋放，隨后生育水平會(huì)開(kāi)始回落，然后穩(wěn)定下來(lái)，即2016-2021年為二孩新生占比增加期，2021-2026年為二孩新生占比下降期，隨后穩(wěn)定在45%水平；此外，假設(shè)三孩新生占比穩(wěn)定在5.0%水平。一/二/三孩的新增住房需求=一/二/三孩人數(shù)*城鎮(zhèn)戶(hù)籍人均住房面積*100%/60%/30%備注：總?cè)丝陬A(yù)測(cè)值、總?cè)丝诔錾暑A(yù)測(cè)值均選自《中國(guó)人口展望2018：從數(shù)量壓力到結(jié)構(gòu)挑戰(zhàn)》CPP2018中方案根據(jù)2010年第六次人口普查數(shù)據(jù)，城鎮(zhèn)新生兒占總新生兒比重為45%，故假設(shè)城鎮(zhèn)新生兒占總新生兒比重均為45%，得到城鎮(zhèn)新生兒的預(yù)測(cè)值數(shù)。據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、Wind、方正證券研究所數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、Wind、方正證券研究所2.1

我們預(yù)測(cè)未來(lái)三年由家庭人數(shù)的增加帶來(lái)的總需求約6.24億平根據(jù)測(cè)算，2018-2020年家庭人數(shù)的增加帶來(lái)的總住房需求約為2.17、2.09、1.97億平，平均。2028年新增人口帶來(lái)的住房需求約為1.78億平。2016年新生兒帶來(lái)的住房需求出現(xiàn)一個(gè)高峰，達(dá)到2.37億平，預(yù)計(jì)2026年將出現(xiàn)另一個(gè)小高峰，為1.87億平。0.000.501.001.502.002.5018,00016,00014,00012,00010,0008,0006,0004,0002,0000一孩新增住房需求（萬(wàn)方）三孩及以上對(duì)應(yīng)新增住房需求（萬(wàn)方）二孩對(duì)應(yīng)新增住房需求(萬(wàn)方)家庭人數(shù)增加新增住房需求（億方，右軸）第二部分2030年前城鎮(zhèn)化率的提升帶來(lái)的剛性需求為6.1億平/年2030年前家庭人數(shù)的增加帶來(lái)的需求為1.9億平/年2030年前結(jié)婚帶來(lái)的需求為3.7億平/年一線城市平均每年新增住房需求0.3億平2.2

總結(jié)婚人數(shù)不斷下降，晚婚已成趨勢(shì)總結(jié)婚人數(shù)呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。2013年后，總結(jié)婚人數(shù)不斷下降，2017年為2203萬(wàn)人，較2013年減少了490萬(wàn)人；其中，20-24歲、25-29歲結(jié)婚人數(shù)下降明顯，而30-39歲及40歲以上結(jié)婚人數(shù)增加明顯。結(jié)婚年齡結(jié)構(gòu)顯示晚婚已成趨勢(shì)。2013年后，25-29歲結(jié)婚人數(shù)占比超越20-24歲結(jié)婚人數(shù)占比，成為結(jié)婚主力；30歲以上結(jié)婚人數(shù)占比不斷增加，2017年高達(dá)40%，其中30-39歲結(jié)婚人數(shù)占比為21%，40歲以上結(jié)婚人數(shù)占比為19%；數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、Wind、方正證券研究所2.2

結(jié)婚對(duì)數(shù)增加帶來(lái)的剛需在2013年達(dá)到頂峰，近5.9億平米根據(jù)結(jié)婚年齡結(jié)構(gòu)及以下假設(shè)可測(cè)算由結(jié)婚新增的住房需求：假設(shè)各年齡段結(jié)婚對(duì)數(shù)為結(jié)婚人數(shù)的1/2；假設(shè)20-24歲、25-29歲、30-39歲及40歲以上結(jié)婚對(duì)數(shù)購(gòu)房的比例分別為50%、60%、40%、30%；假設(shè)平均每套住房建筑面積為90平米；各年齡段新增住房需求=各年齡段結(jié)婚人數(shù)*1/2*結(jié)婚購(gòu)房比例*套均面積我們回測(cè)得到，2005-2017年新增結(jié)婚分別增加住房需求3.8、4.2、4.5、4.9、5.4、5.4、5.7、5.8、5.9、5.8、5.4、5.0、4.7億平。數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、Wind、方正證券研究所2018-2020年全國(guó)20歲以上人口將達(dá)到10.9、11.0、11.0億人，占總?cè)丝诒戎貫?7.97%、77.90%、77.91%；2028年，20-24歲、25-29歲、30-39歲及40歲以上人口數(shù)分別為0.74、0.70、1.99、7.89億人，占總?cè)丝诒戎貫?.16%、4.84%、13.79%、54.81%。備注：紅色底紋均為預(yù)測(cè)值；人口預(yù)測(cè)值選自《中國(guó)人口展望2018：從數(shù)量壓力到結(jié)構(gòu)挑戰(zhàn)》CPP2018中方案。2.21.我2

們預(yù)測(cè)，到2020年，全國(guó)20歲以上人口將達(dá)到11.0億人年份20-24歲人口數(shù)（萬(wàn)人）20-24歲人口數(shù)占比25-29歲人口數(shù)（萬(wàn)人）25-29歲人口數(shù)占比30-39歲人口數(shù)（萬(wàn)人）30-39歲人口數(shù)占比40歲以上人口數(shù)（萬(wàn)人）40歲以上人口數(shù)占比20歲以上人口數(shù)（萬(wàn)人）20歲以上人口數(shù)占比200579766.1%85516.5%2383718.2%5371541.1%9407971.9%200683946.4%81686.2%2285317.4%5618142.8%9559572.8%200787346.6%85366.5%2247517.0%5776743.7%9751173.8%200891106.9%86066.5%2155416.2%6008045.2%9934974.8%2009100357.5%86486.5%2116515.9%6152046.1%10136975.9%2010113988.5%95677.1%2111315.7%6014744.9%10222476.2%2011127739.5%104967.8%2105915.6%5875843.6%10308676.5%2012122549.1%108328.0%2078515.4%6035044.6%10422077.0%2013118528.7%113358.3%2031614.9%6188645.5%10538877.4%2014110388.1%120238.8%1998414.6%6331646.3%10636277.7%2015100357.3%128539.3%1986314.4%6448346.9%10723478.0%201694446.8%127359.2%2006314.5%6566547.5%10790778.0%201788836.4%122198.8%2082315.0%6655747.9%10848278.0%2018E82395.9%117238.4%2151815.3%6792248.4%10940278.0%2019E77745.5%108717.7%2223715.8%6896148.9%10984377.9%2020E74505.3%99047.0%2303516.3%6991549.4%11030477.9%數(shù)據(jù)來(lái)源：民政部、Wind、方正證券研究所2.2

我們預(yù)測(cè)，到2020年，全國(guó)結(jié)婚人數(shù)將達(dá)到1891萬(wàn)人年份20-24歲結(jié)婚人數(shù)（萬(wàn)人）20-24歲結(jié)婚人數(shù)占20-24歲人口數(shù)比重25-29歲結(jié)婚人數(shù)（萬(wàn)人）25-29歲結(jié)婚人數(shù)占25-29歲人口數(shù)比重30-39歲結(jié)婚人數(shù)（萬(wàn)人）30-39歲結(jié)婚人數(shù)占30-39歲人口數(shù)比重40歲以上結(jié)婚人數(shù)（萬(wàn)人）40歲以上結(jié)婚人數(shù)占40歲以上人口數(shù)比重20057739.7%5656.6%2441.0%640.1%20067458.9%6367.8%3001.3%2090.4%20077778.9%6908.1%3251.4%1920.3%20088329.1%7769.0%3631.7%2260.4%20098978.9%8269.6%4061.9%2960.5%20109338.2%7858.2%4442.1%3200.5%20119537.5%8708.3%4392.1%3420.6%20129407.7%9048.3%4482.2%3560.6%20139037.6%9488.4%4592.3%3840.6%20147787.0%9938.3%4602.3%3820.6%20156446.4%9667.5%4432.2%3960.6%20165525.8%8726.8%4542.3%4070.6%20175525.8%7856.4%4542.3%4130.6%2018E4515.5%6155.3%5232.4%4210.6%2019E4015.2%5715.3%5492.5%4280.6%2020E3614.8%5205.3%5772.5%4340.6%20-24歲結(jié)婚人數(shù)占20-24歲人口數(shù)比重趨勢(shì)線呈線性，在2020年達(dá)到361萬(wàn)人。25-29歲結(jié)婚人數(shù)占25-29歲人口數(shù)比重趨勢(shì)線呈二項(xiàng)式，在2020年達(dá)到520萬(wàn)人。30-39歲結(jié)婚人數(shù)占30-39歲人口數(shù)比重呈對(duì)數(shù)，在2020年達(dá)到577萬(wàn)人。40歲以上結(jié)婚人數(shù)占40歲以上人口數(shù)比重穩(wěn)定在0.6%，在2020年達(dá)到434萬(wàn)人。根據(jù)我們的預(yù)測(cè)，全國(guó)結(jié)婚人數(shù)將在2028年下降至1756萬(wàn)人（878萬(wàn)對(duì)）。備注：紅色底紋均為預(yù)測(cè)值。數(shù)據(jù)來(lái)源：民政部、Wind、方正證券研究所2.2

根據(jù)我們測(cè)算，未來(lái)三年結(jié)婚帶來(lái)的住房需求近4億平/年假設(shè)20-24歲結(jié)婚對(duì)數(shù)中對(duì)新增住房需求有50%、25-29歲有60%、30-39歲有40%、40歲以上有30%。根據(jù)測(cè)算，2018-2020年由于結(jié)婚新增的住房需求有4.19、4.01、3.84億平。其中20-24歲、25-29歲、30-39歲、40歲以上結(jié)婚新增住房需求約為1.02、0.90、0.81億方；1.66、1.54、1.40億方；0.94、0.99、1.04億方；0.57、0.58、0.59億方；共新增住房需求為4.19、4.01、3.84億方。2020年結(jié)婚新增住房需求為3.

84億平，2028年為3.43億平，長(zhǎng)期呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。到2030年前，平均每年有3.7億平需求。數(shù)據(jù)來(lái)源：民政部、Wind、方正證券研究所第二部分2030年前城鎮(zhèn)化率的提升帶來(lái)的剛性需求為6.1億平/年2030年前家庭人數(shù)的增加帶來(lái)的需求為1.9億平/年2030年前結(jié)婚帶來(lái)的需求為3.7億平/年一線城市平均每年新增住房需求0.3億平2.3

2017年重慶/深圳城鎮(zhèn)常住人口凈流入達(dá)62萬(wàn)人一線城市中，2017年北京/上海/廣州/深圳城鎮(zhèn)常住人口凈流入值分別為-2、-4、40、62萬(wàn)人；二線城市中，2017年杭州/南京/鄭州/武漢/成都/重慶/青島/廈門(mén)/西安/福州城鎮(zhèn)常住人口凈流入值分別為27、8、23、13、30、62、16、8、58、14萬(wàn)人；三四線城市中，2017年蕪湖/金華/溫州/三亞/泉州/煙臺(tái)城鎮(zhèn)常住人口凈流入值分別為8、8、9、2、15、13萬(wàn)人。城市分類(lèi)城市200620072008200920102011201220132014201520162017一線城市（4個(gè)）北京4747595319553444133202-2上海263825285994029389-5811-4廣州-69655262858191115375440深圳4341424142108815605362二線城市（10個(gè)）杭州885112127南京232014113318846688鄭州121413137423241924262423武漢3513810221613成都371921268919282223327730重慶474959565477735351547162青島12182216廈門(mén)99531068667568西安20181616312157891358福州9515133515151313101114三四線城市（6個(gè)）蕪湖26768金華12641378678118溫州76191912-711139三亞1132142221122泉州161014225311141416101215煙臺(tái)8566-46686131513數(shù)據(jù)來(lái)源：各城市統(tǒng)計(jì)局、Wind、方正證券研究所2.3

一線城市平均每年新增住房需求2984萬(wàn)平，二線為2.1億平數(shù)據(jù)來(lái)源：各城市統(tǒng)計(jì)局、Wind、方正證券研究所一線城市中，北京/上海/廣州/深圳城鎮(zhèn)常住人口增加帶來(lái)的平均每年新增住房需求分別為348、350、799、1487萬(wàn)方；其中2018-2035年北京/上海/廣州總住房需求分別為6263、6309、14382萬(wàn)方，2018-2020年深圳總住房需求為4461萬(wàn)方。二線城市中，杭州/南京/鄭州/武漢/成都/重慶/青島/廈門(mén)/西安/福州城鎮(zhèn)常住人口增加帶來(lái)的平均每年新增住房需求分別為884、1078、3995、2581、1629、1908、826、1306、4706、1911萬(wàn)方；三四線城市中，蕪湖/金華/溫州/三亞/泉州/煙臺(tái)城鎮(zhèn)常住人口增加帶來(lái)的平均每年新增住房需求分別為711、2644、1338、103、431、1229萬(wàn)方。三城市分類(lèi)城市政府規(guī)劃時(shí)間（年）預(yù)期常住人口（萬(wàn)人）預(yù)期城鎮(zhèn)化率（%）2017年城鎮(zhèn)化率（%）2017年城鎮(zhèn)常住人口（萬(wàn)人）2017年城鎮(zhèn)人均住房建筑面積（平米/人）新增住房需求總量（萬(wàn)方）平均每年新增住房需求（萬(wàn)方）一線城市（4個(gè)）北京203523009087207032.66263348上海203525509088229536.76309350廣州203520009086180026.114382799深圳20201480100100148019.744621487二線城市（10個(gè)）杭州20201000807780036.42652884南京2020910858277436.932331078鄭州202012458272102139.0119863995武漢202013008480109235.277442581成都203523008572195536.6293141629重慶203036007564270034.0248011908青島20201000757375032.72478826廈門(mén)2020500908945042.339191306西安202015007573112533.7141184706福州2020890757066842.357331911四線城市（6個(gè)）蕪湖2030559896549736.09237711金華2020781696753947.279322644溫州20201050707073543.340151338三亞20208578756634.2310103泉州2030920716665366.05607431煙臺(tái)2020790706455336.336881229備注：杭州/南京/鄭州/武漢/重慶/福州/蕪湖/金華/溫州/泉州/煙臺(tái)預(yù)期城鎮(zhèn)化率均來(lái)自相應(yīng)城市的政府發(fā)展規(guī)劃；北京/上海/廣州/成都/青島/廈門(mén)/西安/三亞為假設(shè)值。第三部分人均住房面積提升帶來(lái)的改善型需求為5.5億平/年未來(lái)10年住房成套率的提升帶來(lái)的總需求近3億平未來(lái)3年棚改帶來(lái)的購(gòu)買(mǎi)新房的需求約2.29億平一線城市平均每年新增住房需求0.52億平3

我國(guó)城鎮(zhèn)常住人口人均住房建面約為29平米，套內(nèi)為23平米2017年常住人口人均住房建筑面積為29平米（城鎮(zhèn)戶(hù)籍人口為37平米）。假設(shè)得房率平均為80%，實(shí)際人均套內(nèi)面積為23.2平米。發(fā)達(dá)國(guó)家普遍在30平米以上，其中美國(guó)、英國(guó)、法國(guó)分別為52、40、37平米，日本、韓國(guó)分別為31、27平米。備注：日本為2013年數(shù)據(jù)，英國(guó)、韓國(guó)為2016年數(shù)據(jù)，其余國(guó)家為2017年數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)來(lái)源：日本統(tǒng)計(jì)局；法國(guó)CGEDD報(bào)告；德意志聯(lián)邦統(tǒng)計(jì)局；英國(guó)統(tǒng)計(jì)局；美國(guó)普查局（該數(shù)為中位數(shù)）；韓國(guó)國(guó)土交通部《2016居住實(shí)況調(diào)查》、Wind、方正證券研究所20222224242424252628292926282930

3123

23313233

33343536373740.035.030.025.020.015.010.05.00.0城鎮(zhèn)常住人均住房建筑面積（平米/人）城鎮(zhèn)戶(hù)籍人均住房建筑面積(平米/人)38.846.545.449.433.231.037.236.339.552.026.570.060.050.040.030.020.010.00.0日本法國(guó)德國(guó)英國(guó)美國(guó)韓國(guó)全國(guó)人均住房套內(nèi)面積（平米/人）城鎮(zhèn)人均住房套內(nèi)面積（平米/人）65.0數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、Wind、方正證券研究所3我們預(yù)測(cè)人均面積的提升將帶來(lái)5.5億平米/年的需求我們假設(shè)在總?cè)丝诓蛔兊那闆r下，純粹由住房面積提升帶來(lái)的新增需求=13.9億人*新增人均住房面積。我們用線性擬合來(lái)測(cè)算未來(lái)人均住房面積，得到2018-2020年，為29.7、30.4、31.1平米，并將在2020年達(dá)到日本的水平，2034年達(dá)到英國(guó)的水平，2051年達(dá)到美國(guó)的水平。平均每年的新增住房需求為5.5億平米。65.060.055.050.045.040.035.030.025.020.015.010.05.00.0200420072010201320162019E2022E2025E2028E2031E2034E2037E2040E2043E2046E2049E2052E2055E2058E2061E2064E2067E2070E2073E2076E2079E2082E2085E2087E2090E2093E2096E城鎮(zhèn)常住人均住房建筑面積預(yù)測(cè)（趨勢(shì)擬合法）

線性

(城鎮(zhèn)常住人均住房建筑面積預(yù)測(cè)（趨勢(shì)擬合法）)y

=

0.5711x

+

20.22R2

=

0.9122第三部分人均住房面積提升帶來(lái)的改善型需求為5.5億平/年未來(lái)10年住房成套率的提升帶來(lái)的總需求近3億平未來(lái)3年棚改帶來(lái)的購(gòu)買(mǎi)新房的需求約2.29億平一線城市平均每年新增住房需求0.52億平數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、方正證券研究所3.1

中國(guó)住房成套率僅84%，未來(lái)10年提升空間近3億平家庭住房抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2015年中國(guó)城鎮(zhèn)住房成套率為84.32%，尚有15.68%的住房需要更新。2005、2010、2015年城鎮(zhèn)住房非成套建筑面積為23.8、31.6、35.5億平。我們對(duì)城鎮(zhèn)住房非成套建筑面積進(jìn)行擬合，得到2020、2030年的成套率為87%、88%。在2030年之前每年由非成套房改善帶來(lái)的新增需求約0.2億平；到2030年，共計(jì)約2.7億平。第三部分人均住房面積提升帶來(lái)的改善型需求為5.5億平/年未來(lái)10年住房成套率的提升帶來(lái)的總需求近3億平未來(lái)3年棚改帶來(lái)的購(gòu)買(mǎi)新房的需求約2.29億平一線城市平均每年新增住房需求0.52億平3.2

棚改政策顯著拉動(dòng)了商品住宅銷(xiāo)售，2017年占比達(dá)15%棚改最早2005年在遼寧省首次啟動(dòng)；2008年開(kāi)始實(shí)施實(shí)物化安臵和貨幣化安臵相結(jié)合的方式，其中貨幣化安臵是政府直接通過(guò)貨幣的形式補(bǔ)償被拆遷的棚戶(hù)區(qū)居民，主要有三種方式：居民通過(guò)發(fā)放的購(gòu)房券自主在政府搭建的購(gòu)房平臺(tái)上以購(gòu)房券抵扣購(gòu)房款；政府購(gòu)買(mǎi)存量房，并以不高于相應(yīng)區(qū)域商品房的均價(jià)價(jià)格賣(mài)給棚戶(hù)區(qū)居民；政府一次性以貨幣形式補(bǔ)償棚戶(hù)區(qū)居民。2013年棚改進(jìn)入加速階段；2014年國(guó)開(kāi)行專(zhuān)門(mén)成立金融事業(yè)部辦理棚改相關(guān)貸款業(yè)務(wù)，央行創(chuàng)設(shè)抵押補(bǔ)充貸款（PSL）為棚改提供長(zhǎng)期低利率的資金支持，2015年前后，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存高企，為了盤(pán)活市場(chǎng)，國(guó)務(wù)院、財(cái)政部、住建部等部委均強(qiáng)調(diào)推進(jìn)棚改的貨幣化安臵，因此2015-2017年全國(guó)貨幣化安臵比例不斷上升，預(yù)估2017年的貨幣化安臵比例達(dá)55%。2018年以后預(yù)計(jì)下降到35%。根據(jù)我們測(cè)算，2013-2017年棚改貨幣化安臵購(gòu)買(mǎi)新房的面積分別為0.16、0.27、1.13、1.85、2.11億方，分別占全國(guó)商品住宅銷(xiāo)售面積的1%、3%、10%、13%、15%。數(shù)據(jù)來(lái)源：住建部、方正證券研究所3.2

未來(lái)3年棚改帶來(lái)的新房需求大約2.29億平根據(jù)我們測(cè)算，2018-2020年棚改貨幣化安臵中購(gòu)買(mǎi)新房面積分別為1.28、0.58、0.43億平，同比增速分別為-39%、-55%、-25%。2020年以后我們認(rèn)為整體棚改的量會(huì)大幅減少，因此不再做測(cè)算。貨201320142015201620172018E2019E2020E棚改開(kāi)工套數(shù)(萬(wàn)套)323470601606609580460460貨幣化安臵比例（%）7.9%9.0%29.9%48.5%55.0%35.0%20.0%15.0%非貨幣化安臵比例（%）92.1%91.0%70.1%51.5%45.0%65.0%80.0%85.0%假設(shè)貨幣化安臵中購(gòu)買(mǎi)新房的比例70.0%70.0%70.0%70.0%70.0%70.0%70.0%70.0%假設(shè)貨幣化安臵中購(gòu)買(mǎi)存量房的比例20.0%20.0%20.0%20.0%20.0%20.0%20.0%20.0%假設(shè)貨幣化安臵未購(gòu)房的比例10.0%10.0%10.0%10.0%10.0%10.0%10.0%10.0%幣化安臵中購(gòu)買(mǎi)新房套數(shù)（萬(wàn)套）17.929.6125.8205.7234.5142.164.448.3假設(shè)每套住房面積（平）9090909090909090棚改貨幣化安臵購(gòu)買(mǎi)新房的面積（萬(wàn)平）160826651132118516211021278957964347數(shù)據(jù)來(lái)源：住建部、方正證券研究所第三部分人均住房面積提升帶來(lái)的改善型需求為5.5億平/年未來(lái)10年住房成套率的提升帶來(lái)的總需求近3億平未來(lái)3年棚改帶來(lái)的住房總需求大約1.38億平一線城市平均每年新增住房需求0.52億平數(shù)據(jù)來(lái)源：各城市統(tǒng)計(jì)局、Wind、方正證券研究所3.3

一線城市年均需求超5000萬(wàn)平，二線7283萬(wàn)平三城市分類(lèi)城市2017年城鎮(zhèn)常住人口（萬(wàn)人）2017年城鎮(zhèn)人均住房建筑面積（平米/人）2017年城鎮(zhèn)人均套內(nèi)面積（平米/人）假設(shè)城鎮(zhèn)人均建筑面積每年提升值（平米/人）到達(dá)日本水平的年份到達(dá)英國(guó)水平的年份到達(dá)美國(guó)水平的年份平均每年新增住房需求（萬(wàn)方）一線城市（4個(gè)）北京187832.626.00.862025203820551609上海212336.729.40.842020203320511775廣州124926.120.90.64203520552078800深圳125319.715.70.802040205520741002二線城市（10個(gè)）杭州72736.429.10.43202020492085310南京68636.929.51.22201820282041836鄭州71439.031.20.96201620292044687武漢87235.228.10.80202020362055697成都115436.629.30.80201920342053923重慶197134.027.20.802022203720561576青島67432.726.20.80202420392058539廈門(mén)35742.333.80.80201420272046286西安70633.727.00.80202320382057565福州53242.333.81.63201420222031864四線城市（6個(gè)）蕪湖24036.028.81.82201920262033438金華37147.237.80.40-20242062148溫州64243.334.60.40201120342072257三亞5734.227.40.8020222037205646泉州56866.052.8-200720142017-煙臺(tái)45136.329.01.16201920292042524一線城市中，北京/上海/廣州/深圳人均住房面積提升帶來(lái)的新增住房需求分別為1609、1775、800、1002萬(wàn)平/年。平均一個(gè)城市需要1297萬(wàn)平/年。二線城市中，杭州/南京/鄭州/武漢/成都/重慶/青島/廈門(mén)/西安/福州人均住房面積提升帶來(lái)的新增住房需求分別為310、836、687、697、923、1576、539、286、565、864萬(wàn)平/年。平均一個(gè)城市需要728萬(wàn)平/年。三四線城市中，蕪湖/金華/溫州/三亞/煙臺(tái)人均住房面積提升帶來(lái)的新增住房需求分別為438、148、257、46、524萬(wàn)方。平均一個(gè)城市需要283萬(wàn)平/年。第四部分2030年前，每年真實(shí)需求超過(guò)12.5億平，2030年后超過(guò)5.5億平時(shí)間總?cè)丝冢ㄈf(wàn)人）城鎮(zhèn)常住人口（萬(wàn)人）城鎮(zhèn)新增常住人口（萬(wàn)人）城鎮(zhèn)常住人均住房建筑面積（平米/人）城鎮(zhèn)常住人均住房建筑面積預(yù)測(cè)（趨勢(shì)擬合法）城鎮(zhèn)常住人口改善性需求（萬(wàn)方)（趨勢(shì)擬合法）20041299885428320.420.4200513075656212192921.821.8117414200613144858288207622.422.478475200713212960633234523.323.3105714200813280262403177023.523.553108200913345064512210923.723.767010201013409166978246623.623.649452201113473569079210124.2