全國房地產(chǎn)評價師考試試題含答案

全國房地產(chǎn)評估師考試試題含答案(1)第一部分選擇題一、單項選擇題(本大題共20小題，每小題1分，共20分)在每小題列出的四個選項中只有一選項是符合題目要求的，請將正確選項前的字母填在題后的括號內(nèi)。.供人們生活起居的建筑是()公共建筑居住建筑工業(yè)建筑商業(yè)建筑.建筑地段地租的基礎(chǔ)是由真正的()生產(chǎn)成本規(guī)定的農(nóng)業(yè)地租規(guī)定的生產(chǎn)價格決定的壟斷利潤決定的3.城市化初期，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以第一、二產(chǎn)業(yè)為主，則()房地產(chǎn)價格較高房地產(chǎn)價格不變房地產(chǎn)價格有變化房地產(chǎn)價格較低4房商業(yè)中心往往位于地價高昂的()黃金地段邊緣地段落后地段一般地段5房容積率是指地塊上的建筑面積與()總面積之比地塊面積之比地下面積之比綠化面積之比6房商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)宗地的位置應(yīng)是()街角地多面臨街地一面臨街地畸零地因素成對比較中，若與同等重要，則給賦值8房從理論上講，效用相等的房地產(chǎn)經(jīng)過市場的競爭，其價格()最終會基本趨于一致最終會擴大差別可能趨于一致，也可能擴大差別由有關(guān)部門確定9房運用市場比較法評估房地產(chǎn)價格，在因素修正時需要具有豐富經(jīng)驗的估價師來確定()土地還原利率各有關(guān)修正系數(shù)如何計算容積率修正如何計算土地使用年期修正10市.場比較法中，0果可比實例交易時的價格低于正常情況下的交易價格，則在將可比實例價格修正為正常交易情況下的價格的公式中()其中分母小于其中分母大于其中分母等于不成立11通如過使用年期修正，可以消除對不動產(chǎn)價格造成的影響因素是()土地的估價期日中如土地的使用期限不同土地在不同時期的基準(zhǔn)地價不同土地在不同時期的路線價不同12新如開發(fā)區(qū)內(nèi)可出售土地的平均售價()不包含整個開發(fā)區(qū)的所有開發(fā)成本中土應(yīng)當(dāng)是把整個開發(fā)區(qū)的所有開發(fā)成本分?jǐn)偟娇沙鍪弁恋孛娣e上包含開發(fā)區(qū)內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費，但不含服務(wù)設(shè)施建設(shè)費包含開發(fā)區(qū)的服務(wù)設(shè)施建設(shè)費，但不含基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費13房土屋的商品租金構(gòu)成因素是()折舊費、維修費、管理費、利息、稅金、保險費中土折舊費、維修費、管理費、利息、稅金、地租折舊費、維修費、管理費、利息、稅金、保險費、地租、利潤折舊費、維修費、管理費、利息、稅金、地租、利潤14房土屋重新建造成本中應(yīng)包括()利息、利潤利息、利潤、稅費利」?jié)櫋⒍愘M利息、稅費15剩土余法在評估待開發(fā)土地中運用得()最少最為廣泛最難最一般16剩土余法確定項目最高開發(fā)費用是為了使開發(fā)利潤保持在()區(qū)域范圍規(guī)定范圍合理范圍期望范圍17剩土余法估價中調(diào)查土地位置時，要掌握土地所在城市的()性質(zhì)工業(yè)狀況生活狀況設(shè)施狀況18路土線價估價法是一種評估大量土地的()迅速估價方法較慢估價法簡易法延遲法19標(biāo)迅準(zhǔn)深度是指標(biāo)準(zhǔn)宗地的()街道寬度臨街深度街道長度街道曲度20基迅準(zhǔn)地價的估算中，通過資料的收集、整理、修正，數(shù)據(jù)應(yīng)具有()可比性可替性可分性可換性二、雙項選擇題(本大題共18小題，每小題1分，共18分)在每小題列出的五個選項中有二個選項是符合題目要求的，請將正確選項前的字母填在題后的括號內(nèi)。多選、少選、錯選均無分。21土迅地收益性的利用方式包括工業(yè)用地方式和()商業(yè)用地方式商品住宅用地方式機關(guān)用地方式宗教用地方式軍事用地方式22房迅地產(chǎn)評估的特點主要有()科學(xué)性實踐和公正性個別性嚴(yán)肅性固定性23區(qū)迅位理論除成本學(xué)派外，還有()市場學(xué)派價格學(xué)派行為學(xué)派競爭學(xué)派交易學(xué)派24在迅房地產(chǎn)估價實踐中，應(yīng)用預(yù)期收益原則的評估法有()剩余法收益還原法開發(fā)法價值法市場法25直迅接影響土地級別界線位置的是()單元劃分定級單位面積單元指標(biāo)取樣指標(biāo)計算26房迅地產(chǎn)的收入分為()經(jīng)營收入毛收入潛在毛收入凈收益有效毛收入27運迅用市場比較法所必須遵循的合法性具有的兩個方面的含義是()交易案例與待估房地產(chǎn)的適用法律背景可以有一定差別交易案例與待估房地產(chǎn)的適用法律背景基本相似所選取的交易案例必須在法律允許范圍之內(nèi)沒有土地使用證的房地產(chǎn)也可以交易案例與待估房地產(chǎn)的土地用途、容積率限制、建筑物高度限制等可有較大差別28房所地產(chǎn)的用途可以分為大類用途和小類用途。下列不是大類用途名稱的是()百貨大樓普通住宅辦公樓旅館倉庫29市所場比較法中，區(qū)域因素有()自然條件繁華程度房地產(chǎn)位置房地產(chǎn)的地質(zhì)條件臨街狀況30用所成本法的實際觀察法計算建筑物的現(xiàn)值，主要的前提是()要求估價人員具有充分的鑒定技術(shù)要求估價人員具有實際操作經(jīng)驗要求被估對象為新建筑物要求被估對象為舊建筑物僅對一些特殊建筑物進(jìn)行估價31城所市土地主管部門測算土地使用權(quán)出讓金或地價款，其根據(jù)主要是(用途、土地級別土地上附著物的質(zhì)量土地上附著物修建的日期原土地使用者是私人或集體土地具體位置及生熟程度、地價區(qū)段32利所用間接成本法求取建筑物重新建造成本的前提是()舊建筑物所在地區(qū)有類似建筑物實際建設(shè)的各種費用的數(shù)據(jù)及明細(xì)舊建筑物同一供需范圍內(nèi)有類似建筑物實際建設(shè)的各種費用的數(shù)據(jù)及明細(xì)根據(jù)舊建筑物特點計算間接工程費根據(jù)舊建筑物特點計算直接工程費以估價時點舊建筑物所在地區(qū)的各種單價為基礎(chǔ)，求得標(biāo)準(zhǔn)建造費33剩土余法估價開發(fā)商購買土地時，確定該土地的最佳使用，有關(guān)部門對該土地規(guī)定了()地塊限制條件法律法規(guī)限制資源條件社會條件經(jīng)濟條件34房地地產(chǎn)估價中確定地塊最佳利用方式要在以下因素允許范圍內(nèi)：()城市規(guī)劃法律法規(guī)市場條件經(jīng)濟條件生活條件35同地一路線價區(qū)段的劃分應(yīng)是()地價不等地段地價相等地段地段相連的路段地段不相連接性質(zhì)相差大的地段36路地線價估價法四三二一法測中，標(biāo)準(zhǔn)深度10英0尺土地價值第二、四個25英尺土地分別是路線價的()37基地準(zhǔn)地價對應(yīng)的平均容積率是()該用途土地在該地域內(nèi)的平均容積率該用途土地在該均質(zhì)地域內(nèi)的容積率該用途土地在該級別地域的容積率該用途土地在該均質(zhì)地域內(nèi)的平均容積率該用途土地在該級別地域的平均容積率38房地地產(chǎn)環(huán)境條件不包括()城市經(jīng)濟發(fā)展條件房地產(chǎn)開發(fā)情況建筑物保養(yǎng)城市社會發(fā)展水平房地產(chǎn)業(yè)稅收政策第二部分非選擇題三、判斷改錯題判斷下列每小題的正誤。正確的在題后括號內(nèi)打“J”，錯誤的打“X”，并改正劃線部分。每小題分，共分39抵地押價格是債務(wù)人將房地產(chǎn)作為抵押物進(jìn)行評估的價格，多用于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓交易。()大城市劃分的道路類型數(shù)目一般為?類。41建地筑物在估價中的折舊基數(shù)是估價時點該建筑物的固定資產(chǎn)帳面原值。路地線價估價法認(rèn)為土地價值隨臨街深度而遞減。逵書破互卷___下筆力逵書破互卷___下筆力0有才電3343.我國目前的基準(zhǔn)地價表現(xiàn)形式為標(biāo)準(zhǔn)宗地的價格。四、簡答題（每小題4分，共12分）44簡.述影響房地產(chǎn)價格的因素。45房.地產(chǎn)估價報告包括哪些內(nèi)容?46試.寫出剩余法評估不動產(chǎn)價格的基本公式。五、計算題（每小題10分，共20分）47某.寫字樓套間建筑面積1,0平0方0米，使用年限30年，該寫字樓每月租金2.萬5元。據(jù)調(diào)查，該寫字樓造價為3,00元0/平方米，家具設(shè)備原值1萬元，耐用年限10年，殘值率2。%據(jù)有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)稅為年租金的12，管理費為年租金的,修繕費為房屋原值的,保險費為房屋原值的3%。,資本化驗室率為12。%試估算該寫字樓的價格。48.（有1一）宗地塊,經(jīng)可行性分析,認(rèn)為受規(guī)劃條件限制,開發(fā)成房地產(chǎn)后,預(yù)估實際銷售最高價為1,0萬0元0,而開發(fā)成本（含稅費）最低為50萬0元,開發(fā)商期望利潤為20萬0元。試用剩余法求取該地塊最高價格為多少?（2據(jù)）房地產(chǎn)市場資料,租金水平在該類不動產(chǎn)中,未來月租金純收益是建筑面積每平方米300元,該類不動產(chǎn)的資本化率為8,,總建筑面積5,0平方米,出租率80。,求開發(fā)該不動產(chǎn)的總價是多少?六、論述題（每小題10分,共20分）49市.場比較法的適用范圍和操作程序是什么?50試.述在房地產(chǎn)評估報告中,估價結(jié)果的應(yīng)用限制條件的重要性。參考答案：第一部分選擇題一、單項選擇題（本大題共20小題,每小題1分,共20分）1.B2.B3.D4.A5.B6.C7.C8.A9.B10.A11.B12.B13.C14.B15.B16.C17.A18.A19.B20.A二、雙項選擇題（本大題共18小題,每小題1分,共18分）逵書破互卷___下筆力逵書破互卷___下筆力0有才電31.AE32.AB33.AB34.AB35.BC36.BD37.DE38.BC第二部分非選擇題三、判斷改錯題(每小題2分，共10分).X抵押貸款.X5?.X重置價格或重建價格427.X區(qū)片價和路段價四、簡答題(每小題4分，共12分).影響房地產(chǎn)價格的因素通常有：(1)一般因素。(2)城市區(qū)域因素。(3)個別因素。.(1)封面；(2)目錄；(3)致委托估價方函；(4)估價師聲明；(5)估價的假設(shè)和限制條件；(6)估價結(jié)果報告；(7)估價技術(shù)報告；(8)附件。.剩余法評估不動產(chǎn)價格基本公式：=(式中：一購置土地價格，一開發(fā)完成后的不動產(chǎn)價值，一整個項目的開發(fā)成本，一投資利息，一開發(fā)商合理利潤，一正常稅費。五、計算題(每小題10分，共20分).(1)年租金收入5X12=30(萬元(2)計算年經(jīng)營費用①房地產(chǎn)稅=30X12%=3.6(萬元②管理費=30X5%=1.5(萬元)③房屋原值二1000X3000=300(萬元)④修繕費=300X2%=6(萬元)⑤保險費=300X3%o=0.9(萬元)⑥家具年折舊費=10X(12%)：10=0.98(萬元)⑦年經(jīng)營費用=3.61.560.90.98=12百元)(3)年凈收益=30-12.98=17.0萬2(元)(4)該寫字樓套間的價格=137.09948.(1)土地價格=1,000萬-500萬-200萬=300(萬元)故該塊地最高價格為300萬元。137.1(萬元)(2)總價=18000萬元)六、論述題(每小題10分，共20分)49.在房地產(chǎn)市場比較發(fā)達(dá)的地區(qū)，市場比較法才能得到較廣泛的應(yīng)用。而且，在同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)中，與待評估房地產(chǎn)相類似的房地產(chǎn)交易較多時，市場比較法才是有效的評估方法。運用市場比較法評估房地產(chǎn)價格，一般要經(jīng)過下列程序：(1)交易實例的搜集；(2)可比交易案例確定；(3)因素修正包括：情況修正、期日修正、區(qū)域因素修正、個別因素修正、土地使用年期修正、容積率修正；(4)房地產(chǎn)價格確定。50.估價結(jié)果的應(yīng)用限制條件是房地產(chǎn)評估報告中十分關(guān)鍵的部分：因為：(1)在房地產(chǎn)估價過程中，存在估價的假設(shè)的和限制條件，0對未來房地產(chǎn)收益的預(yù)測，對城市規(guī)劃建設(shè)導(dǎo)致的房地產(chǎn)區(qū)位變化和價格變化的推測等。這些假設(shè)和前提必定對房地產(chǎn)的價格或價值產(chǎn)生影響，所以評估報告中的估價結(jié)果只在報告中載明的