分時度假資料

分時度假就是把酒店或度假村的一間客房或一套旅游公寓，將其使用權分成若干個周次，按10至40年甚至更長的期限，以會員制的方式一次性出售給客戶，會員獲得每年到酒店或度假村住宿7天的一種休閑度假方式。并且通過交換服務系統(tǒng)會員把自己的客房使用權與其他會員異地客房使用權進行交換，以此實現(xiàn)低成本的到各地旅游度假的目的。分時度假-概述所謂“分時度假”，就是有關機構或個人先與酒店或度假村簽訂協(xié)議，將客房使分時度假用權每年按周劃成52份，用鎖定且優(yōu)惠的價格按份銷售給顧客，顧客擁有在一定的期限內（一般為20至40年）在這一住所每年住宿一周的權利，同時還享有轉讓、饋贈、繼承等系列權益以及對酒店其他服務設施的優(yōu)惠使用權。當消費者購買了某一處住所后，通過交換系統(tǒng)可以交換到參加這一系統(tǒng)的世界其他地方同等酒店的使用權。“分時度假”在20世紀60年代起源于法國，70年代被引入美國，之后開始在世界上很多國家流行。分時度假-買賣交易顧客購買了一個時段（即一周）的使用權后，即可每年在此享受一個星期的度假。同時，顧客還享有時段權益的轉讓、饋贈、繼承等系列權益，以及對公共配套設施的優(yōu)惠使用權。顧客還可以用自己購買的時段，去“交換”同屬于一個交換服務網絡中的任何一家酒店或度假村的另一個時段，從而達到前往不同地方旅游住宿的目的。在一些發(fā)達國家，“分時度假”已成為普通人生活中旅游休閑的重要組成部分，但對于多數(shù)中國老百姓來說，這還是一個陌生的、甚至帶有誤解的概念。目前世界上已有60多家“分時度假”集團，4500多個采用分時制度的度假村，分布在81個國家，來自124個國家的400多萬戶家庭購買了度假權，分時度假房產業(yè)已成為年營業(yè)額65億美元的全球產業(yè)。隨著越來越多的中國人旅游消費方式從“走馬觀花”步入“娛樂休閑”，中國巨大的“分時度假”消費市場潛力正日益突現(xiàn)。分時度假-專家分析旅游方面的專家說，中國有7000多家星級酒店，12000多家度假村，適時引進“分時度假”方式，不僅可以解決客房閑置率居高不下的難題，還可盤活上億元的資產?？梢?，分時度假概念具有兩重含義：一個是分時使用權，一個是度假時段的交換。分時度假是一種將房地產業(yè)、酒店業(yè)、旅游業(yè)完美結合在一起的一種商業(yè)新概念，它引入時空經濟學原理，對旅游業(yè)、產地產業(yè)、金融資源進行整合，擴大了資源邊際效用，實現(xiàn)了資源共享。分時度假-起源達100萬美元，購買者還不覺得貴。其中的原因很簡單，平均一個星期時段的賣價才兩萬美元。按時間優(yōu)劣區(qū)分，好的時段賣價3-4萬美元，差的時段只賣1萬美元，加上銀行還可以對此實行抵押貸款，大部分居民都能承受得起；第二、它創(chuàng)造出了新的消費市場，使得這些企業(yè)所建的房子容易銷售。特別是以跨城市、跨地區(qū)、跨國家交換為背景的住宅區(qū)，銷售情況更加看好。在房地產低落期，它更成為企業(yè)抵御風險的重要措施；第三，大的分時度假集團公司發(fā)展到現(xiàn)在，有不少已經不是自己建房，而轉向銷售型與管理型，其它企業(yè)只有加盟它們，才能有良好的信譽度和交換前景，而這些集團則靠管理和銷售獲取超額利潤。如美國最大的分時度假（IResortCondominiumInternational），2000年的銷售額為4億美金，而其利潤額高達1.9億美金，是業(yè)績良好的上市公司。這種分時度假的房地產銷售方式對于拉動其它產業(yè)，包括物業(yè)管理、旅游服務、交通電信，和安置人員就業(yè)，都起著良好的作用。分時度假-大記事20世紀60年代，法國阿爾卑斯山地區(qū)的滑雪度假地首先開發(fā)了以分時銷售的方式招攬客戶，標志著分時度假產品的開始。20世紀70年代，美國本土引入分時度假概念。1974年，最早的交換系統(tǒng)出現(xiàn)。同年，RCI（ResotCondominiumsInternational）公司成立，這是世界上第一個分時度假交換公司。1976年，II(IntervalInternational)公司組建。RCI和II是目前為止世界上實力最雄厚的分時度假交換公司。80年代初期，分時交換的概念從美國佛羅里達傳播到英國和西班牙，分時度假交換系統(tǒng)的概念又回傳到歐洲，標志著這一產品進入到一個新的發(fā)展階段。80年代中期，90％以上的分時度假地都是專門為適應分時度假需求而新開發(fā)的，其發(fā)展規(guī)模也迅速擴大。1984年之后，一批世界著名的飯店連鎖集團和發(fā)展商進入這一領域，分時度假地房產的質量有了大幅度的提高。1990年，進入分時度假領域的迪斯尼公司率先推出了點數(shù)制（又稱分數(shù)制）。1992年，世界開發(fā)分時度假產品的度假村有3000處以上，擁有分時度假房產的家庭也達到近240萬個。1999年5月，RCI歐洲分公司完成了對點數(shù)制網絡的檢測，并于2001年前后將點數(shù)制網絡推向全球。1999年，全球分時度假物業(yè)銷售額達到67.2億美元，540萬個家庭參與了分時度假網絡。分時度假-法律問題酒店物業(yè)的購買現(xiàn)在市場上的分時度假產品，有的是購買度假酒店的客房時段的使用權，有的是購買某單元物業(yè)（產權酒店）。不管那種方式，都是通過購買的形式取得酒店物業(yè)的所有權或者某客房特定時間的使用權。酒店使用權管理和交換購買酒店物業(yè)的所有權?？梢酝ㄟ^登記取得酒店的房屋所有權證書，取得房屋的所有權。但是。使用權或者經營權作為經營的一部分應當另行制度安排，以保證酒店的經營者能夠有效的對酒店進行經營管理。購買酒店某一時段使用權的，問題就更復雜。因為不能轉移物業(yè)的所有權，消費者的權利沒有保證。如果酒店破產或者出現(xiàn)其它權利變化，消費者的權利將無法獲得保證。有的分時度假公司所銷售的更是權益憑證，沒有明確的酒店房屋所有權和使用權，擁有的只是預購的消費點數(shù)。盡管有些公司設定了擔保，但是，如果銷售公司破產，擔保公司恐怕也無力賠償消費者的損失。出入鏡以及移民法案對出入境的限制旅游在國內尚無限制。但是，一旦到國外旅游度假，則要受到國家出入境管理法律的各種限制。不僅有中國法的限制，而且更受到目的地所在國出入鏡和移民法的限制。在理論上可以到一百多個國家和地區(qū)旅游，但是實際能夠實現(xiàn)的可能是寥寥無幾。客觀評估自己的支付能力分時度假服務產品首先是消費產品，這一點首先應當清楚。不要被宣傳品所宣傳的投資功能所蒙蔽。真正去度假，除了產權酒店或者客房使用權外，還需要更多的旅行費用。一般的分時度假產品的合同書都約定，合同一旦簽訂，不能退約。即便有的分時度假產品約定了退約條款，但是也要以支付20%左右的違約金為代價。購買酒店物業(yè)應當關注物業(yè)的規(guī)劃用途購買分時度假酒店，如果是以產權酒店方式銷售的，應當查清建設用地的使用性質。有些以產權酒店的名義銷售的物業(yè)，不一定符合規(guī)劃用途。這一點一定要查清。其中頗有影響的秦皇島的某個項目就因違法規(guī)劃多次要求整改，而出現(xiàn)不能按時交付的現(xiàn)象。購買分時度假產品交換服務產品銷售商的資質在中國，對分時度假這一產品，雖無明確的法律法規(guī)規(guī)定，但是，納入了旅游管理中。中國對旅游管理特別是旅行社管理實行許可制度。所有，分時度假交換系統(tǒng)的服務銷售應當從屬于旅游管理范疇。購買分時度假產品時最好考察一下產品的最終銷售者有無旅行社行業(yè)資質。如果沒有旅行社行業(yè)管理資質的，要特別注意。分時度假體系涉及到諸多的法律關系，應當有不同法律文件約束。但是，現(xiàn)在市場上發(fā)售的分時度假產品，多數(shù)文件不全，不能全面反映分時度假產品銷售者和消費者之間的法律關系。這也是目前分時度假投訴多，但是消費者權益獲得司法保護少的根本原因。分時度假-改進面對市場上分時度假信任危機，建議有關部本盡快制定相關的管理規(guī)定。如果暫時條件不成熟，行業(yè)組織應當組織有關方面研究制定行業(yè)自律文件，規(guī)范行業(yè)行為，通過自律以及行業(yè)信息公開，打擊非法經營者。分時度假供