物業(yè)管理實務物業(yè)管理的招投標

第四章物業(yè)管理的招標與投標本章主要講授：一、物業(yè)管理招標投標的根本概念二、物業(yè)管理招標程序三、編制物業(yè)管理招標文件四、物業(yè)管理投標書的編寫學習目的

與要求：1．了解：物業(yè)管理招標投標的意義。2．掌握：物業(yè)管理招標的根本概念物業(yè)管理招標投標的原那么招標文件的主要內(nèi)容招標書的編寫內(nèi)容物業(yè)管理招標的條件中標與履約3．重點掌握：編制招標文件的原那么招標文件編制程序物業(yè)管理招標的程序招標書的編寫要求投標書編寫的組織一、物業(yè)管理招標投標的

根本概念1．招標、投標2．物業(yè)管理招標投標3．物業(yè)管理招投標的類型及形式4．物業(yè)管理招標投標應遵循的原那么及意義1．招標、投標是招標單位在興建工程、合作經(jīng)營某項業(yè)務或進行大宗商品交易時，將自己的要求和條件公開告示，讓符合要求和條件者參與競爭，從中選擇最正確對象為中標者，雙方簽訂合約。招標投標是對招標的回應，是競做承包者的行為。它是指投標者按照招標公告的要求提出的投標申請的行為。2．物業(yè)管理招標投標物業(yè)管理招標所謂物業(yè)管理的招標是指物業(yè)所有權人〔業(yè)主委員會或開發(fā)建設單位〕在為物業(yè)選擇管理者時，通過制訂招標文件，向社會公布招標信息，由物業(yè)管理企業(yè)競投，從中選擇最正確者，并與之訂立物業(yè)管理合同的過程。物業(yè)管理投標所謂物業(yè)管理投標是指符合招標要求的物業(yè)管理企業(yè)，根據(jù)招標要求，提出投標申請，參與投標活動的過程。物業(yè)管理招標投標實質(zhì)是圍繞物業(yè)管理權的一種交易方式。物業(yè)管理實行招標投標，是業(yè)主選擇管理者，投標企業(yè)競爭物業(yè)管理權的行為。業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)通過市場雙向選擇，挑選管理者并簽訂委托管理合同，明確雙方的權利、責任和義務，從技術、經(jīng)濟和法律上標準委受雙方的行為，協(xié)調(diào)和保障雙方的利益。3．物業(yè)管理招投標的類型

及形式物業(yè)管理招標類型物業(yè)管理招標按管理內(nèi)容可分為：單純物業(yè)管理招標物業(yè)管理與經(jīng)營綜合招標專項效勞工作招標物業(yè)管理招標方式公開招標——無限競爭性招標邀請招標——有限競爭性招標建設工程主體工程在何種情況下采取議標方式招標

建設工程主體工程的設計、建筑安裝和監(jiān)理以及主要設備、材料采購的招標必須采取公開招標或邀標方式，符合以下條件之一的，可采用議標方式：〔1〕只有少數(shù)幾家具備資格的投標單位可供選擇的；〔2〕涉及專利保護或受自然地域環(huán)境限制的；〔3〕招標費用與工程價值相比不值得的；〔4〕采購價格事先難以確定的；

〔5〕國家另有規(guī)定的。公開招標——無限競爭性招標所謂公開招標就是由招標單位通過報刊、播送、電視、新聞發(fā)布會發(fā)布招標公告、載明擬招標物業(yè)工程的內(nèi)容、性質(zhì)、現(xiàn)狀、管理要求和質(zhì)量要求、招標條件及開標日期、獲取招標文件的方法、招標人的名稱和地址等，由物業(yè)管理企業(yè)進行競爭的方式。在國外稱之為無限競爭性招標。含義特點這種招標可以為一切有能力的物業(yè)管理企業(yè)提供公平競爭的時機。業(yè)主也有較大的選擇余地，有利于降低本錢，提高物業(yè)管理水平。但是招標單位審查投標者資格及其標書的工作量比較大，招標費用支出較大。所謂邀請招標就是由招標單位根據(jù)了解和掌握的情況、信息，有選擇地向假設干物業(yè)管理企業(yè)發(fā)出招標信息，并邀請其參加投標的方式。邀請招標——有限競爭性招標含義是競標單位少，資格預審和評標工作量小，如果對競標對象選擇得當，那么起到花費少、效率高的作用，同時提高了投標單位的中標率，對招投標雙方都十分有利。但這種招標方式限制了競爭范圍，把許多可能的競爭者排除在外，不符合自由競爭、時機均等的原那么。特點法律的規(guī)定根據(jù)我國法律的規(guī)定，招標人采取邀請招標方式的，應當向3個以上具備承擔招標工程能力，資信良好的特定法人發(fā)出投標邀請書，所需載明的事項與公開招標的招標公告要求相同。4．物業(yè)管理招標投標應遵循的原那么及意義原那么及意義公平公開公正誠信意義推動物業(yè)管理市場化推動行業(yè)水平提高明確責任減少糾紛促進物管企業(yè)提高競爭力原那么二、物業(yè)招標程序招標與投標的條件招標程序1．物業(yè)管理招標與投標的條件招標工程應具備的條件符合城市規(guī)劃要求，完成或根本完成工程的主體和配套設施建設；具備招標主體資格和招標條件；投資單位或業(yè)主能夠提供管理的條件和設施；招標所需的其他條件已經(jīng)具備。投標單位應具備的條件具有獨立的法人資格；具有一定的技術、管理人員，并取得相應的經(jīng)營資質(zhì)；具備招標規(guī)模所要求的條件；企業(yè)近期經(jīng)營情況良好，所管理的物業(yè)標準、健康。2．物業(yè)管理招標程序準備階段招標階段投標階段信譽調(diào)查取樣階段開標階段〔1〕準備階段①成立招標組織。②招標工程備案。③確定擬招投標物業(yè)管理工程目標、內(nèi)容、標的及相關事項。④確定招標的指導思想、原那么及方式、方法。⑤編制招標文件。為了使投標人更加清楚招標意圖，通常由招標人在投標人購置招標文件后統(tǒng)一安排一次投標人會〔或稱標前會議〕，召開會議的目的是解答投標人提出的各類問題。①發(fā)出招標公告或招標邀請書。②資格預審，確定投標申請人。③招標人向投標人提供招標文件，接受咨詢?！?〕招標階段〔3〕投標階段①凡獲得投標資格的物業(yè)管理企業(yè)可填寫投標單，或撰寫投標書參加投標。②投標書的報送。〔4〕信譽調(diào)查取樣階段為了保證隨機取樣的公平性、公正性，通常調(diào)查取樣時，應注意以下幾點：①調(diào)查取樣必須由招標人組織的招標機構負責帶隊，開展工作；②應對各投標人的調(diào)查取樣同時進行，防止相互干擾；③應到現(xiàn)場隨機抽樣，不能事先通知安排，預防取樣不實；④現(xiàn)場取樣調(diào)查完畢，應立即把調(diào)查表密封帶回?！?〕開標階段物業(yè)管理工程招標的開標分為兩個過程。評議標書階段現(xiàn)場辯論階段①標書評議：開標：按照招標書中規(guī)定的截標時間，在公證機關、投標管理部門工作人員以及投標人代表共同參與、監(jiān)督下，公開拆封，宣讀投標人名稱、投標價格和投標文件的其他主要內(nèi)容。提交投標文件的投標人少于3個的，招標人應當依法重新招標。評標開標評標委員會通常應由招標人代表及物業(yè)管理技術，管理方面的專家組成；成員為5人以上單數(shù)；其中招標人代表以外的物業(yè)管理技術、管理方面的專家不得少于成員總數(shù)的三分之二。評標：把標書分發(fā)評委評閱。經(jīng)過評委認真仔細、獨立完成標書審查和評閱之后，采用無記名方法，給標書評分。②現(xiàn)場辯論辯論目的：一是進一步了解標書的真實性、可操作性、客觀性；二是對標書里的一些提法。專家如有疑問，甚至發(fā)現(xiàn)有錯誤，有必要對一些疑問進一步澄清，幫助業(yè)主委員會〔或開發(fā)建設單位〕，以及物業(yè)管理企業(yè)共同把好管理關。評分依據(jù)：投標人代表以及擬接管目標物業(yè)的管理處主任的：答復以下問題的準確性；表達問題的邏輯性；分析問題的層次性；以及形象、儀表、風度等方面表現(xiàn)。評分方式：由評委無記名進行評分。根據(jù)開標以后，對標書評議、現(xiàn)場辯論的評分以及招標單位到投標單位采樣的信譽評分，按權重比例進行迭加計算，排知名次。公證人員根據(jù)評委們按照招標文件的標準而計算排列名次，宣讀公證書，確認中標候選人。招標人可以根據(jù)評標委員會提出的書面評標報告和推薦的中標候選人確定中標人，也可以授權評標委員會直接確定中標人?！?〕中標〔7〕履約訂立合同招標人對中標人發(fā)出通知。中標人與招標人應當自中標通知書發(fā)出之日起30日內(nèi)，按照招標文件和中標人的投標文件訂立書面合同；招標人和中標人不得再行訂立背離合同實質(zhì)性內(nèi)容的其他協(xié)議。中標人不與招標人訂立合同的，投標保證金不予退還并取消中標資格；給招標人造成的損失超過投標保證金數(shù)額的，應當對超過局部予以賠償；沒有提交投標保證金的，應當對招標人的損失承擔賠償責任。招標人無正當理由不與中標人簽訂合同，給中標人造成損失，招標人應當給予賠償。三、編制物業(yè)管理招標文件1．編制招標文件的原那么2．招標文件編制程序3．招標文件的主要內(nèi)容1．編制招標文件的原那么公平性明確性指導性合法性2．招標文件編制程序編寫“招標須知〞招標工程備案確定投標、開標、定標的日期及其他事項確定物業(yè)管理的內(nèi)容質(zhì)量標準、要求熟悉工程3．招標文件的主要內(nèi)容〔1〕招標書①擬招標物業(yè)工程說明②物業(yè)概況③附屬設施及設備設施④物業(yè)管理的招標內(nèi)容⑤物業(yè)管理維修基金的落實情況⑥應說明的問題⑦投標、開標時間和地點〔2〕招標公告招標公告的主要內(nèi)容有：①標的。②招標的對象。③組織機構名稱、地址和通訊方式。④相關說明?！?〕評標工程、計分方法及定標原那么評標工程標書現(xiàn)場辯論企業(yè)信譽定標原那么最高分為中標者。民主決定中標者。評計分方法權重標書——應加大權重比例；應超過一半現(xiàn)場辯論——應放在第二位企業(yè)信譽——應放在第三位。四、物業(yè)管理投標書的編寫編寫要求編寫內(nèi)容編寫的組織1．物業(yè)管理投標書的編寫要求深刻理解業(yè)主的意愿表達企業(yè)的優(yōu)勢和專業(yè)水平可操作性針對性2．物業(yè)管理投標書的編寫內(nèi)容〔1〕管理方式〔2〕管理組織架構〔3〕管理費用的預算方案〔4〕管理操作及制度〔5〕管理目標，經(jīng)營管理宗旨、方針〔6〕便民效勞措施〔7〕社區(qū)文化〔8〕管理指標〔9〕檔案資料的建立與管理〔10〕提高物業(yè)管理效勞水平的設想及措施〔11〕物業(yè)管理企業(yè)愿承受的有關獎罰3．物業(yè)管理投標書的編寫的組織人員組成及機構的設立標書的整體性把握與控制分工與合作：分工、合作、審查本章要點：1．物業(yè)管理招標投