生產(chǎn)資料及家具燈飾商貿(mào)城項目策劃定位報告

PAGE1生產(chǎn)資料及家居燈飾商貿(mào)城項目策劃定位報告目錄24848目錄 211737第一章項目總論 521575一、項目提要 5238891、項目名稱 595062、建設(shè)性質(zhì) 5238233、項目投資單位 578354、建設(shè)地點 560645、建設(shè)規(guī)模 5179776、投資規(guī)模 5134287、資金來源與籌措 5262838、項目財務(wù)收益 623039二、可行性研究報告編制依據(jù) 68206三、可行性研究結(jié)論 629676四、可行性研究的建議 613212第二章項目背景 731326一、項目建設(shè)背景 711668二、投資商概況 729358第三章項目概況及用地分析 826520一、項目概況 823267二、交通區(qū)位 928380三、城市價值 1132155四、板塊價值 1229903五、用地分析 14231801、用地基本情況 14261652、用地SWOT分析 14286213、地塊SWOT推導(dǎo)戰(zhàn)略 1625532第四章區(qū)域市場及競爭分析 1821112一、##國民經(jīng)濟發(fā)展概況 1828823二、##人口概況 1914706三、##商業(yè)發(fā)展概況 1937541、主要大型商圈及功能： 19295272、##主要商業(yè)項目概況 2032066四、##房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況 23186511、房地產(chǎn)發(fā)展概述 23139422、##市主要房地產(chǎn)項目情況 255920五、##主要商圈發(fā)展現(xiàn)狀 2826786六、##市主要園區(qū)及周邊競爭分析 3425121、四大經(jīng)濟開發(fā)區(qū) 34216542、競爭項目分析 3532374第五章項目定位及初步規(guī)劃設(shè)計分析 4628455一、總體項目定位 4620058二、總體項目功能定位 4755321、總體功能 47264172、功能分區(qū)分析 4814997三、總體項目規(guī)劃分析 51280181、園區(qū)總體規(guī)劃 51321122、商貿(mào)城總體規(guī)劃 5211843、本項目（生產(chǎn)資料及家居燈飾商貿(mào)城）修建性規(guī)劃 5530403四、本項目（生產(chǎn)資料及家居燈飾商貿(mào)城）總體定位 5950131、項目定位 5966932、項目優(yōu)勢分析 59299593、項目發(fā)展目標 6013046五、市場預(yù)測及營銷策略 605351、客戶群體定位 60235092、市場定位 6149683、項目營銷策略 614023第六章初步開發(fā)與銷售計劃 627526一、項目開發(fā)建設(shè)計劃 6227002二、銷售及回款計劃 6228428三、資金來源及運用 631370第七章投資收益分析 6424593一、總投資成本估算 6432505二、現(xiàn)金流分析 6815693三、投資收益測算 6930879第八章、風險評估 7019819一、資金周轉(zhuǎn)風險 7015786二、政策變動風險 7022578三、市場變化風險 7024897四、其他潛在風險 7011478第九章可行性研究結(jié)論與建議 71957一、可行性研究結(jié)論 7118498二、可行性研究的建議 71第一章項目總論一、項目提要1、項目名稱生產(chǎn)資料及家具燈飾商貿(mào)城。2、建設(shè)性質(zhì)新建。3、項目投資單位##金鼓城置業(yè)有限公司。4、建設(shè)地點##省##市##市劉家隔鎮(zhèn)金鼓城中部家居產(chǎn)業(yè)集中發(fā)展區(qū)。5、建設(shè)規(guī)?？傆玫孛娣e總用地面積25.39萬㎡，總建筑面積21.92萬㎡。6、投資規(guī)模根據(jù)測算，項目總投資：60610萬元人民幣。7、資金來源與籌措本項目資金來源以自籌為主。另外，本項目遵循滾動開發(fā)的原則，在當年就可以產(chǎn)生一定的銷售收益，可以補充開發(fā)成本的缺口,形成良性資金循環(huán)。8、項目財務(wù)收益根據(jù)測算，從開始建設(shè)起4年內(nèi)，本項目總收入為：117422萬元人民幣，總利潤為：39727萬元人民幣，稅后凈利潤為：25029萬元人民幣，稅后利潤率21%，財務(wù)累計凈現(xiàn)值為25029萬元人民幣，內(nèi)部報酬率89.68%。二、可行性研究報告編制依據(jù)本項目可行性研究報告編制的主要依據(jù)有：1、國家發(fā)展和改革委員會辦公廳《投資項目可行性研究指南》；2、《##市城市總體規(guī)劃（2012-2030）》；3、《##金鼓城家居產(chǎn)業(yè)園控制性詳細規(guī)劃》；4、《##金鼓天下國際商貿(mào)城整體概念性規(guī)劃設(shè)計》；5、《漢口西金鼓天下項目市場調(diào)研報告》；6、其他相關(guān)規(guī)劃和技術(shù)文件；三、可行性研究結(jié)論通過分析可以看出，漢口西金鼓天下生產(chǎn)資料和家居燈飾商貿(mào)城項目的建設(shè)符合##市城市發(fā)展和金鼓城中部家具產(chǎn)業(yè)集中發(fā)展區(qū)的目標，符合##市政府和##金鼓城置有限公司的雙方利益，也將極大的推動##市的經(jīng)濟和社會發(fā)展。從財務(wù)分析的角度看，漢口西金鼓天下生產(chǎn)資料和家居燈飾商貿(mào)城項目的稅后利潤率21%，財務(wù)累計凈現(xiàn)值為25029萬元人民幣，內(nèi)部報酬率89.68%，因此在財務(wù)上是可行的。總之，漢口西金鼓天下生產(chǎn)資料和家居燈飾商貿(mào)城項目的建設(shè)具有顯著的政治、經(jīng)濟、社會等多方面的綜合效益，項目的定位和規(guī)劃設(shè)計合理，且能夠獲得較好的投資回報收益，因而從總體上講可行的。四、可行性研究的建議1、本可行性研究是在現(xiàn)有宏觀背景和市場現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上完成的，通過分析，可以看出項目的投資建設(shè)從總體上是可行的，不排除各種不可控制的政策和自然因素對項目投資的影響；2、##金鼓城置有限公司可根據(jù)需要和企業(yè)自身的資金實力，進行分期滾動開發(fā)，積極引進國內(nèi)外知名家居原輔材料和家居燈飾企業(yè)，對整個項目的招商起到示范和帶動作用，促進項目的快速銷售和持續(xù)良性運營，實現(xiàn)項目的最大利潤。第二章項目背景一、項目建設(shè)背景為促進中部地區(qū)經(jīng)濟快速發(fā)展，中共中央于2004年提出了“中部崛起”的戰(zhàn)略，以此為契機，中部六省適時提出了各自的戰(zhàn)略發(fā)展構(gòu)想；武漢城市圈，簡稱為“武漢圈”,又稱“1+8”城市圈，是指以武漢為圓心，包括黃石、鄂州、黃岡、##、咸寧、仙桃、天門、潛江周邊8個城市所組成的城市圈。2007年12月，國務(wù)院正式批準武漢城市圈為“全國資源節(jié)約型和環(huán)境友好型社會建設(shè)綜合配套改革試驗區(qū)”；該區(qū)域集中了##省一半的人口、六成以上的GDP總量，不僅是##經(jīng)濟發(fā)展的核心區(qū)域，也是中部崛起的重要戰(zhàn)略支點。中國金鼓城·中部家居產(chǎn)業(yè)集中發(fā)展區(qū)規(guī)劃以##為圓心，立足“1+8”武漢城市圈，以承接?xùn)|部沿海和##本地家居產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移為契機，覆蓋中部地區(qū)500公里半徑范圍內(nèi)的近3億人口、3000億以上的龐大消費市場，發(fā)展成為中部家居區(qū)域板塊的生產(chǎn)制造中心、物流集散中心和商業(yè)貿(mào)易中心。漢口西金鼓天下國際商貿(mào)城作為整個區(qū)域的核心地塊，總體用地面積3866.7畝，面積較大，地塊平整，利于大商貿(mào)、大物流項目的實施；對外交通方面，武荊高速從產(chǎn)業(yè)園北部經(jīng)過，其出入口緊接園區(qū)，可以便捷地通達全國；對內(nèi)通過漢長線可以直接進入##市區(qū)。憑借諸多綜合優(yōu)勢，項目具備打造成為一個業(yè)態(tài)高度集聚、功能復(fù)合多樣、商業(yè)繁榮、人口稠密的商貿(mào)新城區(qū)。生產(chǎn)資料和家居燈飾商貿(mào)城作為整個國際商貿(mào)城的首期啟動部分，具備了啟動建設(shè)的客觀和主觀條件。二、投資商概況：##金鼓城置業(yè)有限公司成立于2009年，注冊資金1.5億元，具備成功的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗、豐富的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)資源、強大的資金實力和專業(yè)化的管理團隊。以“內(nèi)承武漢、外接沿?！敝畡輧A力打造——金鼓城?中部家居產(chǎn)業(yè)集中發(fā)展區(qū)，項目位于##經(jīng)濟開發(fā)區(qū)城北工業(yè)園。園區(qū)總規(guī)劃面積9.6平方公里，按照“大制造、大物流、大商貿(mào)、大旅游、大娛樂”的規(guī)劃設(shè)計理念，計劃用6-8年時間將園區(qū)打造成為集商貿(mào)、物流、制造和園區(qū)社會于一體的新興產(chǎn)業(yè)園，形成新型工業(yè)化、集約化、配套化、商貿(mào)物流一體化的綜合園區(qū)，最終在##北部建設(shè)一座總投資276億元、年產(chǎn)值476億元、年利稅65億元、容納14.4萬人口的中部家居產(chǎn)業(yè)新城。第三章項目概況及用地分析一、項目概況漢口西金鼓天下生產(chǎn)資料和家居燈飾商貿(mào)城作為漢口西金鼓天下國際商貿(mào)城的首期工程，位于仙女大道與金鼓城大道兩條主干道交匯處，總用地面積25.39萬㎡，總建筑面積21.92萬㎡，建筑基底面積12.62萬㎡，容積率0.85，建筑密度49%，總停車位1445個。項目按照高起點、高標準的要求，規(guī)劃建設(shè)成集建材裝飾、家具輔材、家居燈飾、會展博覽為一體的生產(chǎn)資料及家居燈飾商貿(mào)組團，項目擬充分發(fā)揮自身的區(qū)位優(yōu)勢、資源優(yōu)勢和招商運營優(yōu)勢，積極融入武漢城市圈，積極布局武漢大外環(huán)的重要節(jié)點，打造成為武漢城市圈乃至華中地區(qū)最大最具影響力的生產(chǎn)資料和家具燈飾商貿(mào)流通基地。二、交通區(qū)位##水陸交通發(fā)達。距離武漢天河國際機場僅45公里，區(qū)內(nèi)漢宜高速公路、武荊高速公路、孝仙高速公路、漢宜高速鐵路穿境而過，半個小時可以便捷地達到武漢市區(qū)。憑借優(yōu)越的交通區(qū)位條件和距離武漢市較近的地緣優(yōu)勢，##可以充分對接武漢市的各類大型專業(yè)市場，如家居建材、小商品、汽修汽配等，從中吸納一部分在當?shù)亟⒎种C構(gòu)，從而降低交通物流成本，做大##本地及周邊市場。##市地處武漢城市圈的第一圈層，武漢城市圈因地處中間位置，從東西南北四個方向，可便捷地輻射周邊地區(qū)，且周邊省份人口分布密集，所以大武漢地區(qū)歷來成為區(qū)域性的商貿(mào)中心；以武漢為中心，300公里為半徑，除了可以覆蓋##省三分之二以外，還可以輻射到周邊數(shù)個省份的諸多城市，諸如河南信陽市、安徽合肥市、江西南昌市、湖南長沙市等等，覆蓋人口數(shù)量約1.46億，消費市場容量巨大。武漢城市圈在“全國資源節(jié)約型和環(huán)境友好型社會建設(shè)綜合配套改革試驗區(qū)”的國家戰(zhàn)略支持之下，憑借優(yōu)越的戰(zhàn)略區(qū)位、四通八達的立體交通網(wǎng)絡(luò)和廣闊的輻射范圍，區(qū)域一體化的程度將會得到進一步提升，中部崛起重要戰(zhàn)略支點的地位將會得到進一步強化，未來也將會持續(xù)成為投資發(fā)展的熱點地區(qū)！三、城市價值##市總面積1663平方公里，總?cè)丝?13萬，位于##省中部，漢江下游境內(nèi)資源豐富、土地肥沃，素有“江漢明珠”和江漢平原“魚米之鄉(xiāng)”之美譽。東鄰華中特大中心城市武漢，西連天門市、南挨仙桃市，北與應(yīng)城市、云夢縣、##市接壤。##市區(qū)位優(yōu)勢明顯，地處江漢平原腹地，緊鄰省會武漢，距武漢天河國際機場45公里，武荊高速公路、宜黃高速公路、漢丹鐵路、漢宜高鐵穿境而過。##地處武漢城市經(jīng)濟圈核心層，是承接武漢經(jīng)濟輻射的重要基地，也是##省首批20個擴權(quán)縣市之一。農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)雄厚，工業(yè)初具規(guī)模，民營企業(yè)發(fā)展強勁，三產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展。位列##縣域經(jīng)濟綜合實力20強，“中國最具投資潛力中小城市百強”50強，##7個縣市區(qū)中的排頭兵。##以輕結(jié)構(gòu)、外向型為產(chǎn)業(yè)特色，基本形成以紡織服裝、食品加工、生物醫(yī)療、金屬制品、包裝印務(wù)、童車玩具及能源產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)體系。并已形成完整產(chǎn)業(yè)鏈。##即將成為中國最先進的紡織基地、高檔面料基地、品牌服裝基地，有影響的精細化工基地、旅游產(chǎn)業(yè)也將逐步形成。##民營經(jīng)濟發(fā)達，企業(yè)民營化率、民營經(jīng)濟在全市工業(yè)產(chǎn)值所占比重，以及稅收占工商稅收三方面都達到90%的比率。其中馬口鎮(zhèn)被評為“中國制線名鎮(zhèn)”?！案Ｐ恰迸其摻z繩、“達利園”牌食品獲中國名牌稱號，永和安門業(yè)、“銀鷺”等被評為“##省著名商標”。紡織商貿(mào)繁榮活躍，第三產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展。融入武漢市“一小時物流圈”，倉儲超市、連鎖店、精品店、專賣店等現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展迅速，現(xiàn)有各類商業(yè)網(wǎng)點4.1萬個。四、板塊價值金鼓城(今劉家隔鎮(zhèn))的興起就是依賴于它的水陸要沖地位。到五代的后周顯德年間，這里已經(jīng)發(fā)展成為城市規(guī)模。明朝宣德、正統(tǒng)年間，商戶數(shù)以萬計。河里來往的貨船首尾相連，店鋪里商品琳瑯滿目，商貿(mào)業(yè)達到頂峰。金鼓城南經(jīng)武昌與長江水道相連，東北出“義陽三關(guān)”聯(lián)系中原，西北經(jīng)隨棗走廊（陸路）或漢水，到達襄陽，并進而通過襄陽聯(lián)系關(guān)中、漢中、伊洛乃至巴蜀，西則越過江漢平原腹地，與荊州相通?！?#市城市總體規(guī)劃2012-2030》規(guī)劃范圍，即仙女山街道辦事處、##市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)（新河鎮(zhèn)）、城隍鎮(zhèn)、劉家隔鎮(zhèn)、馬鞍鄉(xiāng)、汈東農(nóng)場、汈汊湖養(yǎng)殖場等“一辦、一區(qū)、兩鎮(zhèn)、一鄉(xiāng)、兩場”的行政范圍，面積556.6平方公里。已把劉家隔鎮(zhèn)納入城市總體規(guī)劃。其中，劉家隔鎮(zhèn)以家具生產(chǎn)、特色農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、加工作為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。金鼓城(劉家隔鎮(zhèn))位于武荊高速出口第一站，并通過城市主軸仙女大道與中心城區(qū)新連接，不僅在空間規(guī)劃上形成一個新的城市發(fā)展組團，同時在產(chǎn)業(yè)布局上以家具“大制造、大物流、大商貿(mào)”與經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、馬廟工業(yè)園、福星工業(yè)園構(gòu)成錯位發(fā)展、特色鮮明的“四大園區(qū)”，是##城市向北拓展的引擎，更是未來的產(chǎn)業(yè)新城第四級。五、用地分析1、用地基本情況生產(chǎn)資料及家居燈飾商貿(mào)城項目基地位于金鼓城產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)的核心地帶，項目占地面積大，商業(yè)體量大；地形平坦，地塊方正；項目周邊大多為農(nóng)田，相應(yīng)的配套設(shè)施尚不完善，亟待規(guī)劃；項目所在地在建在售的工業(yè)園區(qū)較多，未來發(fā)展?jié)摿o限。園區(qū)通過川劉路向南延伸即與##市新城區(qū)相接，向東南方向延伸即時##經(jīng)濟開發(fā)區(qū)；在水系景觀上，通過民樂河、漢北河、汈汊湖、漢江、幸福渠水系連形成區(qū)域水系統(tǒng)，通過水系連接各個景觀節(jié)點。2、用地SWOT分析▲優(yōu)勢Strength?地塊規(guī)整，利于開發(fā)；?地塊升值潛力較大；?區(qū)域發(fā)展前景好，政府規(guī)劃力度大；?區(qū)域缺乏規(guī)范專業(yè)市場，市場機遇好；?已進駐項目影響力較大，商業(yè)帶動效益性較強；?項目綜合多種物業(yè)形態(tài)，各形態(tài)分布合理，不同物業(yè)間實現(xiàn)功能互補；▲劣勢Weak?項目尚未配備完善的交通系統(tǒng)；?前期未合理制定營銷計劃，面臨產(chǎn)品與市場不吻合的尷尬；?板塊商業(yè)氣氛尚未成熟；?區(qū)域開發(fā)尚未完全成熟，周邊大多為空地，區(qū)域成熟需要時間；?相較于競爭對手而言，優(yōu)勢不明顯?！鴻C會Opportunity?政府對建設(shè)##經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的有利時機?##工業(yè)園迅猛發(fā)展，為項目帶來機遇?避開同類項目的正面競爭，立足于原材料生產(chǎn)市場?8+1城市圈對地塊的發(fā)展帶來機遇▲威脅Threaten?周邊專業(yè)市場的建設(shè)對項目客戶有分流；?區(qū)域內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的崛起，對項目投資客戶的二次分流；?周邊同類項目競爭激烈，面臨歐亞達、華中CBD、漢正服裝工業(yè)城、浙商產(chǎn)業(yè)園等同類項目的競爭大；★SO戰(zhàn)略——發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機會利用政府規(guī)劃前景、已入駐項目的影響力等方面優(yōu)勢打造區(qū)域內(nèi)專業(yè)品質(zhì)名片，充分吸引區(qū)域內(nèi)專業(yè)經(jīng)銷商★WO戰(zhàn)略——利用機會，克服劣勢把握區(qū)域內(nèi)的發(fā)展契機，結(jié)合政府利好性，樹立市場信心，并向客戶描繪區(qū)域發(fā)展的遠景，打消客戶的顧慮★ST戰(zhàn)略——發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅充分認識項目自身價值，結(jié)合市場情況，針對性營銷，搶奪現(xiàn)金流，搶占市場份額★WT戰(zhàn)略——減少劣勢，避免威脅加強對區(qū)域價值的引導(dǎo)，提升區(qū)域形象，樹立項目市場形象，挖掘項目價值體系3、地塊SWOT推導(dǎo)戰(zhàn)略▲利用SWOT的交互分析來挖掘競爭策略競爭策略策略一：搶占時間，搶占市場份額的市場策略；策略二：產(chǎn)品領(lǐng)先、形象領(lǐng)先的競爭策略，做原材料市場加工的標桿；策略三：分階段展示，深入挖掘價值，追求價值最大化的價格策略?！谩昂诵母偁幜仃嚒眮戆l(fā)掘項目的價值點競爭策略環(huán)境：包括區(qū)域環(huán)境和自然環(huán)境，體現(xiàn)了區(qū)位價值和自然資源稟賦；人文：需要長時間積累，為領(lǐng)導(dǎo)者品牌的標志；服務(wù)：品牌的力量，屬于真正主流品牌開發(fā)商的競爭力要素；產(chǎn)品：典型的單一項目成功要素和高價樓盤的充分條件?！锿ㄟ^核心競爭力距陣我們很容易選擇得出我項目的價值點：最大利用項目體量大的優(yōu)勢以市場競爭力相對薄弱的專業(yè)市場產(chǎn)品主動出擊以獲得市場追捧。第四章區(qū)域市場及競爭分析一、##國民經(jīng)濟發(fā)展概況2013年，全市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值334.7億元，增長12%；財政收入22.7億元，增長25.1%，公共財政預(yù)算收入14.3億元，增長26.7%；完成固定資產(chǎn)投資238億元，增長32%；社會消費品零售總額146億元，增長13.4%。工業(yè)經(jīng)濟快速增長，完成規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值793億元，同比增長16%。2014年主要奮斗目標是：實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值380億元，增長12%以上；財政收入26.5億元，增長17%左右，其中公共財政預(yù)算收入17億元，增長18%左右；社會消費品零售總額170億元，增長14%左右；全社會固定資產(chǎn)投資300億元，增長28%左右；出口總額4.3億美元，增長10%左右；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入21800元，增長11%左右，農(nóng)民人均純收入11500元，增長12%左右；城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在4%以內(nèi)，人口自然增長率穩(wěn)定在6‰以下，節(jié)能減排完成省、##市下達的目標任務(wù)。##市被評為全國中部百強縣（市）、中國最具投資潛力中小城市百強，實現(xiàn)全國科技進步考核先進縣（市）“四連冠”，農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值突破百億大關(guān)，糧食生產(chǎn)實現(xiàn)“十連增”，全市呈現(xiàn)出發(fā)展加速、質(zhì)量提升、后勁增強、民生改善、社會和諧的喜人局面。就近六年來GDP的走勢來看，##經(jīng)濟呈現(xiàn)出在前一年GDP基礎(chǔ)上的持續(xù)增長態(tài)勢，同時數(shù)據(jù)也顯示2013年經(jīng)濟增幅明顯變慢，但總體來說，經(jīng)濟發(fā)展形勢較為樂觀。二、##人口概況##全市面積1663平方公里，總?cè)丝?14萬，多次位“中國最具投資潛力中小城市百強”的前50名。##現(xiàn)有人口以及未來年增長控制在6‰，呈良好發(fā)展態(tài)勢，隨城鎮(zhèn)人口不斷增長，城鎮(zhèn)化率穩(wěn)步上升，城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模需求量大增，##作為“中國最具投資潛力中小城市百強”的地位將更加穩(wěn)固。##商業(yè)發(fā)展概況1、主要大型商圈及功能：歡樂街商圈、城北商圈、新政府商圈、濱湖商圈。歡樂街商圈：城市商貿(mào)中心，零售商業(yè)聚集區(qū)域，滿足##居民日常購物和相對中高檔產(chǎn)品的消費需求。歡樂街商圈主要以服裝為主、業(yè)態(tài)相對單一，大型的物流、商貿(mào)、以及一站式商業(yè)綜合體市場目前尚未形成，某種程度上來說##當?shù)厝丝谝约跋M水平可以可支撐起較為大型的商業(yè)體量。城北商圈：區(qū)域服務(wù)中心，商業(yè)以滿足城區(qū)居民日常消費和生活服務(wù)。正在規(guī)劃發(fā)展中的商圈，相對于##南邊的歡樂街商圈顯得單薄且商業(yè)氛圍亟待開發(fā)；但該商圈亦有自身的發(fā)展?jié)摿?，隨著在建在售樓盤的逐漸興起，人口入住率不斷的提升，未來3—5年內(nèi)相關(guān)的配套設(shè)施的完善，該商圈的商業(yè)氛圍也會逐步完善。新政府商圈：未來城市商務(wù)中心，商業(yè)以政府機關(guān)、事業(yè)單位的商務(wù)配套為主。商業(yè)氛圍尚未形成。目前正在建設(shè)中的產(chǎn)業(yè)園居多，未來發(fā)展?jié)摿薮蟆I湖商圈：休閑娛樂中心，未來商業(yè)發(fā)展將以賓館酒店、餐飲娛樂和精品為主，吸引高端消費。該商圈的大型商業(yè)物業(yè)，商業(yè)形式主要以住宅底商、社區(qū)底商的形式出現(xiàn)，目前商業(yè)業(yè)態(tài)以家居建材類較多，休閑娛樂類商業(yè)較少，菜市場及學(xué)校等配套設(shè)施不夠完善。2、##主要商業(yè)項目概況▲漢正購物廣場位于##城區(qū)南端，歡樂街中部，##市老汽車站地塊。占地2.8萬平方米，該區(qū)域為老城區(qū)，是##市商業(yè)零售的集散地。配套設(shè)施及相關(guān)環(huán)境商場人流動線設(shè)計四部電梯可供通行，各層樓體之間都留有廣告牌位，燈光照明，人流疏散通道及顧客休息長椅一應(yīng)俱全。經(jīng)營狀況：由于歡樂街商圈商業(yè)較為飽和，臨街店鋪商業(yè)氛圍濃于商場內(nèi)鋪形式，導(dǎo)致部分商戶生意冷清，經(jīng)營不佳，出現(xiàn)較多的轉(zhuǎn)租及轉(zhuǎn)售現(xiàn)象。業(yè)態(tài)布局、主要品牌及各層轉(zhuǎn)讓、租金情況：負一層：武商量販超市；一層：經(jīng)營中高檔百貨為主，如黃金珠寶、美容化妝品、家用電器、高檔服飾、名貴煙酒、工藝禮品等；品牌主要有CCDD、蒙娜麗莎品牌；該層商鋪面積大多在60㎡，83元/㎡/月。二層：經(jīng)營品牌服裝，分品牌男裝區(qū)和品牌女裝區(qū)；臨近電梯、扶梯周圍的商鋪面積在60㎡，空店轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓費在5-8萬，商場內(nèi)鋪的空店轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓費在2-3萬，租金在50-70元/㎡/月。三層：經(jīng)營各式男女服裝、中老年服裝、童裝和運動裝、睡衣以及一些培訓(xùn)班等；商場內(nèi)圍商鋪均價在26-30元/㎡/月，商場外圍商鋪均價在16-20元/㎡/月。四層：餐飲、娛樂、健身、休閑、婚紗攝影、迷你影院兒童電玩等，均價10-15元/㎡/月。▲輕工購物廣場經(jīng)營面積2000—3000平米，商業(yè)氛圍差，生意冷清，客流量少。經(jīng)營狀況：人流量不大，男女裝品牌服裝檔次一般，四樓童裝店聚集了多數(shù)的童裝品牌，但由于商場整體缺乏人氣，經(jīng)營狀況一般，因為##臨街商圈氛圍經(jīng)營狀況好，商業(yè)展示面及宣傳力度大。業(yè)態(tài)布局：一層：華中珠寶城、大臺北鞋城、化妝品等，租金均價在50—60元/㎡/月；二層：時尚女士館：女裝、女褲、配飾等，租金均價在30—40元/㎡/月；三層：品味男士館：品牌男裝、休閑男裝、男褲、內(nèi)衣生活館、配飾等，租金均價20—30元/㎡/月；四層：兒童城：巴拉巴拉、熱氣球、小頑皮、游樂場等，租金均價在18—20元/㎡/月。五層：洗涮涮火鍋城?！鴿h海購物廣場由##漢海地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的##首個一站式綜合體，商業(yè)總體量為14萬方。項目東臨文化路、歡樂街商業(yè)步行街，西接仙女大道，南臨白云路，北接火猴山公園，屬于核心地段商業(yè)，是##市的老城區(qū)商圈，商業(yè)氛圍活躍，人流量密集，商業(yè)運營成熟，周邊生活配套齊全，擁有良好的消費市場和商業(yè)空間。交通情況及商業(yè)規(guī)劃：交通情況較便利，多路公交車車通行。商業(yè)規(guī)劃較全面，致力于打造##吃、喝、玩、樂購物于一體的消費模式，家樂福超市的入駐將為商場帶來一定人流量。人流動線設(shè)計巧妙，南北入口均為一層，并匹配有800停車位。項目管理方式：實行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一推廣、統(tǒng)一開業(yè)。其中漢海國際廣場持有超過70%的商業(yè)。四、##房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況1、房地產(chǎn)發(fā)展概述近年來，##市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，在建在售項目逐漸增多。2012年房屋竣工面積1236293㎡，同比增長48.5%；與此同時，商品房銷售出現(xiàn)大幅下降，與上年同期相比，下降61.6%，累計銷售193510㎡，其中住宅銷售177023㎡，同比下降62.7%，商品住房銷售價格最高達到4500元/㎡。2012年以來，##市非住宅類房地產(chǎn)出現(xiàn)供需兩旺的趨勢，預(yù)計未來短期將持續(xù)，遠期將出現(xiàn)供大于求的趨勢。非住宅類房地產(chǎn)銷售價格最高達到24418元/㎡（##世紀新城）。2013年以來，##市土地出讓面積加大，必將加劇未來房地企業(yè)間的競爭。2、##市主要房地產(chǎn)項目情況▲西湖國際廣場位于##西湖大道與濱湖大道交匯處(##公園對面)，由##鑫誠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)。是住宅+底商（工作、購物、休閑、娛樂）為一體的形式規(guī)劃?！鵀I湖城市花園位于##市濱湖大道1號,東依秀麗的##公園,西靠##唯一的城市湖泊自然景觀得天獨厚,南望城市會展中心,至北2公里一級公路臨四通八達的城市鐵道火車站樞紐帶。住宅：尾盤銷售，分多層和高層，面積:40-140平方米，均價3400元/㎡，底商元月6號銷售，現(xiàn)已售罄，售價17000元/㎡?！兰o新城位于##市中心區(qū)，地處中心區(qū)商業(yè)核心地段。總規(guī)劃380畝，分四期，現(xiàn)一、二期已售罄，三期尾盤兩棟在售，四期正在建設(shè)（2016年年底竣工）。住宅售價4500-4800元/㎡，商鋪售價1.3-3萬元/㎡之間。商鋪租金一層50-100元/㎡，商鋪租金二層30-50元/㎡，現(xiàn)住宅入住率60%左右，商鋪入住率約50%左右。項目社區(qū)商業(yè)狀況社區(qū)規(guī)劃商業(yè)面積70000平米，商鋪一層層高6米，二層層高3.6米，空間使用率高；項目連接霍城大道與人民廣場，并于廣場路交匯，形成有利于商業(yè)發(fā)展的十字商業(yè)內(nèi)街形態(tài)，以達到有效聚攏客流。地段位置占據(jù)優(yōu)勢，緊鄰##市政府，升值空間大；擁有##新街7000㎡的商業(yè)配套，緊鄰市體育館、6000㎡霍城廣場及大型超市；配套教育設(shè)施占據(jù)重要地位；承建機構(gòu)、住宅設(shè)計以及戶型的優(yōu)化是產(chǎn)品的重要亮點?！鳦BD中心城位于##市歡樂街商圈，原集貿(mào)市場。規(guī)劃面積9998平米，建筑面積27195平米。一期住戶已于2011年入住?，F(xiàn)已建成并招商，底商招商后已完成裝修，但正在營業(yè)的商家較少且大多數(shù)商家閉店關(guān)門，商業(yè)經(jīng)營狀況不理想。地理位置偏僻，臨街廣告宣傳及導(dǎo)視系統(tǒng)較差，住宅及底商整體銷售、招商情況差強人意。CBD中心城未獲得當?shù)厝肆己玫脑u價，因其地理位置的限制，以及定位和車流、人流動線的設(shè)計問題未得到解決。另外周邊人氣受歡樂街商圈的強大沖擊，幾乎沒有人流以及客流來源，從而使得整個項目處于比較尷尬的境地?！庞食俏挥?#市新城區(qū)，體育館路以南，西為規(guī)劃道路。一期共規(guī)劃住宅850戶，規(guī)劃面積為35553.48平米，凈用地面積為31819.64平方米。地塊整體呈正方形，邊長約190米。擬建設(shè)地上111368平方米，地下16441平方米。規(guī)劃停車場350個，可租可售，價格待定，預(yù)計2015年10月28日交房。底商一期規(guī)劃商戶50戶。一二號一二層為底商，一層層高為6.2米，二層層高為4.3米，一層售價19500元/㎡，二層售價為5000元/㎡?！?#樓市調(diào)查小結(jié)##目前在售的商業(yè)樓盤一般都為近幾年來放量的商業(yè)物業(yè)；在售及已售罄的樓盤，銷售率較好，在開盤后往往都能取得不錯的銷售率，這與##樓市興起時間較短有關(guān)，但是近來受房地產(chǎn)市場大環(huán)境的影響，樓市出現(xiàn)低糜現(xiàn)象，這在一定程度上會給商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)及投資帶來影響；商業(yè)物業(yè)銷售以獨立街鋪銷售和商業(yè)分零小鋪銷售兩種形式為主，街鋪采取直接銷售，就目前##樓市所呈現(xiàn)出的狀況來看，住宅底商以及商業(yè)綜合體形式出現(xiàn)的商業(yè)，開發(fā)商選擇只租不售或者自持比例較大；目前##在建在售的標準廠房以及工業(yè)園區(qū)所占比例較大，與競爭項目（工業(yè)園）相比較，本項目只有通過實地的市場考察，取其優(yōu)點，彌補不足，繼而取得本項目不可復(fù)制的成功；目前##的樓市普遍表現(xiàn)出地價相對便宜，開發(fā)成本不至很高的現(xiàn)象，但是各開發(fā)商想要在眾多的競爭者當中獲得最先的收益，就必須有自身與眾不同的特色；就##目前的產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況以及人均收入比例看，樓市以及商業(yè)地產(chǎn)仍處于較高水平，這與##的租賃市場存在一定的聯(lián)系，投資者的投資方式也逐漸趨于理性化，致使當前的樓市情況出現(xiàn)不容樂觀的狀況。五、##主要商圈發(fā)展現(xiàn)狀▲小結(jié)仙女大道：主要以餐飲業(yè)，娛樂為主，商店、建材、服飾、生活休閑類業(yè)態(tài)為副的臨街商鋪，店面面積區(qū)間在30-200平米左右，租金價格區(qū)間在13-130元/㎡/月。臨街有##新世紀幼兒園，##高中，##中等職業(yè)技術(shù)學(xué)院，##補習(xí)高中等教育機構(gòu)，周邊臨街店鋪滿足日常生活需求，沒有大型商業(yè)類型的廣場。車站建材市場：該建材市場趨于老化，商業(yè)氛圍較差，經(jīng)營狀況一般，原因是因為臨街商鋪的逐漸興起發(fā)展，且較集中的建材市場的商業(yè)氛圍濃厚，據(jù)商家反映，該市場預(yù)計在2—3年后拆遷。北橋街：南北段主要以小型餐飲業(yè)數(shù)量居多，商超、理發(fā)店、家紡、布藝等生活配套臨街小商鋪。租金價格在35—81之間，主要為滿足居民日常生活所需的配套為主。體育館路：美食一條街，主要以當?shù)仫嬍撑R街店面為主，家屬小區(qū)周邊生活配套，店面面積均在15-40平米之間，滿足周邊居民的日常生活需求。濱湖/西湖大道：兩條街道的商業(yè)業(yè)態(tài)以建材、裝飾為主，周邊住宅的逐步建成使得該區(qū)域的相關(guān)配套設(shè)施逐步完善。人民大道：主要為政府大道（##檢察院、##國稅局、##財政局、##市法院、##市公安局、##國土局），##仙女街道第二小學(xué)、##仙女街道辦事處。周邊較少商業(yè)氛圍，均為臨街小商鋪。★##商業(yè)總結(jié)及分析##街道的現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)比較單一，缺少大型的商業(yè)體量，大型的百貨超市數(shù)量較少；商業(yè)模式較為落后，商業(yè)檔次較低，先進的現(xiàn)代商業(yè)格局尚未體現(xiàn)，要進一步的提升；商業(yè)形態(tài)以商場及街鋪相結(jié)合，大型商場數(shù)量、規(guī)模都較小，現(xiàn)階段臨街商鋪的氛圍相較于商場的商業(yè)氛圍濃厚；目前##的大型商業(yè)以本土品牌為主，外來品牌較少，本土品牌擁有自己獨特的經(jīng)營理念，商業(yè)形態(tài)理念相對不錯；街鋪租金價格在商家的可承受范圍內(nèi)，商鋪的售價、租金價格相對于武漢城市圈而言，價格較低；##四大產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展勢頭良好，工業(yè)園區(qū)的建設(shè)投產(chǎn)將不斷地推進##經(jīng)濟的快速發(fā)展，本項目要善于抓住政策引導(dǎo)，實現(xiàn)經(jīng)營模式的又快又好發(fā)展。六、##市主要園區(qū)及周邊競爭分析1、四大經(jīng)濟開發(fā)區(qū)##經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，##馬廟工業(yè)園，##福星開發(fā)區(qū)、##市劉家隔工業(yè)園。產(chǎn)業(yè)規(guī)模：##經(jīng)濟開發(fā)區(qū)產(chǎn)值占全市比重超過45%；產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：紡織服裝產(chǎn)業(yè)較為聚集的是##經(jīng)濟開發(fā)區(qū)和馬廟工業(yè)園。▲##經(jīng)濟開發(fā)區(qū)以北橋科技工業(yè)園為中心園區(qū)，包含新河工業(yè)園和生態(tài)農(nóng)業(yè)園，規(guī)模大，產(chǎn)業(yè)發(fā)展成熟。省級開發(fā)區(qū)，成立于1992年，2012年9月經(jīng)##省人民政府批準為##高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，開發(fā)區(qū)位于##市東郊，至2011年底，開發(fā)區(qū)人口超過10萬人，國土面積138.5平方公里，規(guī)劃面積80.7平方公里。以能源建材、紡織服裝、食品醫(yī)藥、金屬制品、印刷包裝五大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，集群經(jīng)濟效益明顯。發(fā)展概況：開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，紡織服裝產(chǎn)業(yè)占據(jù)數(shù)量較大。發(fā)展特點：一是規(guī)模以上企業(yè)數(shù)量穩(wěn)步增加，重點企業(yè)發(fā)展勢頭強勁。目前，全區(qū)有規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)78家，重點骨干企業(yè)48家。二是產(chǎn)業(yè)區(qū)塊明晰，集群經(jīng)濟效益明顯。三是配套建設(shè)方面相較##其它園區(qū)，優(yōu)勢明顯，一系列的相關(guān)配套為園區(qū)發(fā)展提供了良好的基礎(chǔ)。▲馬廟工業(yè)園包含新型建材園和綜合園區(qū)，產(chǎn)業(yè)類型以紡紗紡線、光纖電纜、建材陶瓷為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。是##省首批38家重點鄉(xiāng)村工業(yè)園區(qū)之一，2005年6月正式規(guī)劃建設(shè)，目前總規(guī)劃面積拓展為2000畝。經(jīng)濟及發(fā)展現(xiàn)狀：截至2012年，園區(qū)入駐企業(yè)已達100多家，實現(xiàn)工業(yè)產(chǎn)值70多億元。目前紡織產(chǎn)業(yè)規(guī)模達150萬綻，占全省紡綻規(guī)模的1/7，其中絳綸紗線占全國同類產(chǎn)品的1/5?！?#福星開發(fā)區(qū)是以福星集團為核心，形成以金屬制品、生物藥業(yè)為龍頭的高新技術(shù)科技園區(qū)。位于##市沉湖鎮(zhèn)，始建1996年，園區(qū)總規(guī)劃22平方公里，3.3萬畝。近、中期以龔灣渠為界，形成北部園區(qū)和南部沉湖鎮(zhèn)區(qū)兩個片區(qū)的格局。經(jīng)濟及發(fā)展現(xiàn)狀：園區(qū)以福星集團為龍頭，以環(huán)福塑料、福星生物、樟柏機電、##顏料化工為骨干，有規(guī)模以上企業(yè)18家?！?#劉家隔工業(yè)園是##市劉家隔工業(yè)園的核心園區(qū)，集新型工業(yè)化、集約化、配套化、商貿(mào)物流于一體的綜合園區(qū)。位于位于##東北部、漢北河南岸，緊鄰汈東農(nóng)場，包納了武荊高速##出入口，是##市及劉家隔鎮(zhèn)最重要的交通門戶。經(jīng)濟及發(fā)展現(xiàn)狀：工業(yè)園成立于2009年，規(guī)劃面積10平方公里，1.5萬畝，計劃投資50億元，整個工業(yè)園分兩大區(qū)域，即金鼓城產(chǎn)業(yè)園和鎮(zhèn)工業(yè)集中發(fā)展區(qū)。2、競爭項目分析▲中國（華中）電動車CBD區(qū)位：中國(華中)電動車自行車CBD項目位于##市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)106省道旁；規(guī)劃：總用地面積3000畝，一期占地466畝，總建筑面積53萬方，其中現(xiàn)代化生產(chǎn)標準、定制廠房22萬方，現(xiàn)代倉儲、物流、售后服務(wù)區(qū)4萬方，生活及商業(yè)配套3萬方’,研發(fā)辦公樓14萬方，交易市場10萬方；產(chǎn)品：現(xiàn)代化生產(chǎn)標準、定制廠房20萬方，現(xiàn)代倉儲、物流、售后服務(wù)區(qū)4萬方，生活及商業(yè)配套3萬方，研發(fā)及辦公10萬方，專業(yè)品牌交易市場10萬方，總商鋪近700間(含公寓底商)，布局了品牌形象展示街、品牌電動車交易區(qū)、品牌摩托車交易區(qū)、品牌自行車交易區(qū)、配件產(chǎn)品交易區(qū)、新能源產(chǎn)品交易區(qū)、商業(yè)配套區(qū)；配套：提供電子交易平臺、商務(wù)辦公、餐飲娛樂、大型停車場、商住公寓等一體的配套服務(wù)?！鴼W亞達##家居產(chǎn)業(yè)園項目選址于##市，東至洪西渠附近；南鄰荷沙公路；西接擬規(guī)劃的文化路側(cè)面；北至##刁東農(nóng)場長樂老年公寓北側(cè)。▲德普施商貿(mào)城德普斯商貿(mào)城項目是建設(shè)商貿(mào)建材新型“一站式”購物中心，該項目占地110畝，總投資3.5億元，建成后可接納經(jīng)營戶1600家，解決就業(yè)人員近萬人，年稅收可達5000萬元。商貿(mào)城主要物態(tài)包括品牌專賣店、建材大賣場、家飾體驗館、倉儲物流區(qū)、電子商務(wù)區(qū)和建材超市購物中心等?！鴿h正古鎮(zhèn)項目南北兩側(cè)直接連通荷沙公路（106省道）和新建一級公路，距離##市中心15分鐘的車程，距武漢和##均為半個小時車程，距武漢天河機場40分鐘車程，交通便捷，項目號稱20公里半徑內(nèi)唯一的城市綜合體類型商業(yè)，輻射吸納10萬開發(fā)區(qū)人口，30萬##人口。漢正明清商業(yè)街位于##經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，是##開發(fā)區(qū)與漢正古鎮(zhèn)的核心商業(yè)街。漢正明清商業(yè)街定位為碼頭文化商業(yè)街，分為“明清—民國—現(xiàn)代—未來"四大文化組團，由餐飲、娛樂、休閑、購物四大業(yè)態(tài)組成，以傳承千年的##碼頭文化為基礎(chǔ)，引入現(xiàn)代商業(yè)資源，文化與商業(yè)聯(lián)動。商業(yè)街一期由6棟中式單體建筑組成，高度三層到四層不等，采用流線型街道設(shè)計。項目采用國內(nèi)領(lǐng)先的訂單地產(chǎn)模式，先招商、后買樓，樓未建，而商戶已定。項目已建成的商業(yè)街氛圍較為濃厚且已招商完畢，主要業(yè)態(tài)以餐飲和服飾為主，超市、水果店、化妝品以及家電行業(yè)入駐數(shù)量也占有一定的比例，業(yè)態(tài)重復(fù)率較高，如化妝品經(jīng)營店“永紅化妝”的店面在漢正·古鎮(zhèn)街道的數(shù)量就有5家，漢正百貨、漢正超市的存在數(shù)量也較多，超市類商業(yè)形態(tài)的數(shù)量占街道店鋪的比例較大，而相對的消費群體則較少，市場甚至出現(xiàn)供大于求的狀況；輔街街道招商情況不大理想，主要商業(yè)業(yè)態(tài)是原輔材料的加工及五金建材類的商業(yè)。該項目目前在當?shù)氐闹容^高，能吸引一定的周邊人群消費，但據(jù)商家反映，大型的商業(yè)體量并不像預(yù)期經(jīng)營狀況那樣理想，周邊服裝廠、紡織廠、工廠群體收入較高，但消費力一般。整個商場經(jīng)營狀況一般。▲漢口北國際交易中心區(qū)位：位于武漢航空城核心區(qū)盤龍城經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，緊臨武漢中環(huán)線，連通京珠、滬蓉高速，交通便利。規(guī)劃：定位為第四代專業(yè)批發(fā)市場，項目整體由服裝市場、義務(wù)小商品市場、鞋業(yè)皮具市場、汽車配件市場、輕紡市場、酒店用品市場六大組團組成，并配有相應(yīng)的物流及居住生活配套。漢口北五金機電城由中國民企500強上市企業(yè)卓爾發(fā)展發(fā)展有限公司開發(fā)。項目精心選址于武漢所獨具的航空、鐵路、港口等三大交通樞紐黃金節(jié)點：武漢航空城、橫店編組站、陽邏深水港將其圍合其中，南距漢口火車站5公里、武漢港10公里，東距陽邏深水港15公里，西距天河國際機場6公里。緊鄰盤龍城、岱黃高速、漢口北專業(yè)市場群第一站，是距城區(qū)最近的新型專業(yè)批零市場，政府承諾確保待漢口北國際商品交易中心開業(yè)起同步開設(shè)1128、1129、291、292等12條城市公交和長途汽車站連通漢口北與武漢三鎮(zhèn)，高密度的流通速度確保漢口北客源流通。在建軌道一號線二期與軌道二號線分別在漢口北東部的堤角和西部的盤龍城設(shè)立總站，實現(xiàn)漢口北與中心城區(qū)的無縫接入。產(chǎn)品銷售：商鋪銷售率可達到70—80%，但目前的經(jīng)營商家較少。商鋪一層均價19000-20000元/㎡，二層均價14000-15000元/㎡，三層均價11000元/㎡，總價區(qū)間為30-70萬/套，四層商鋪以售后返租形式銷售，均價10000-11000元/㎡，實行前3年免租，今年是第三年，具體租金價格有待商定，部分樓以輕軌線的貫通營運開始收費;項目主要承接漢正街產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，客戶主要以鞋業(yè)、小商品、皮具、兒童用品、酒店用品行業(yè)客戶為主;政策支持：##省和武漢市重點支持的項目，漢口北批發(fā)第一城享受了許多政府的優(yōu)惠政策：對入駐商戶一定期限免稅，為外地客戶解決養(yǎng)老保險、醫(yī)療保險，建學(xué)校，解決商戶子女入學(xué)入托的難題，同時還投入大量資金建公交換乘站、客運站以及建一座600畝的森林式停車場?！逯迖H建材城總建筑面積289萬平方米:品牌街18.7萬平方米，銷品茂（大賣場）110.5萬平方米。商務(wù)中心56.4萬平方米，物流倉儲31.4萬平方米，新產(chǎn)品研發(fā)中心6.9萬平方米，酒店設(shè)施9.8萬平方米，生活配套設(shè)施29.6萬平方米，其他建筑12.6萬平方米。本項目緊臨全球最大鐵路編組站(橫店編組站)、15分鐘抵達最大航空港(天河機場)、華中最大深水良港(陽邏港)、武廣高速火車站(動力組鐵路線4小時直達廣州)、六條高速公路(京珠、滬蓉、漢十、岱黃、武英、漢麻)等世界級交通樞紐，介于三環(huán)和外環(huán)之間囊括水、陸、空及多條線路全方位的交通優(yōu)勢，奠定了國際物流樞紐中心地位。▲金馬凱旋家居CBD項目由香港金馬凱旋集團投資打造，集“生產(chǎn)、銷售、培訓(xùn)、研發(fā)、博覽、服務(wù)為一體”的家具產(chǎn)業(yè)核心商貿(mào)區(qū)。總投資52億人民幣，總建筑面積300萬平方米，擬分三期逐步開發(fā)建設(shè)完成。此市場為一期項目。一期國際城、品牌街、物流組裝生產(chǎn)中心、商業(yè)街，建筑面積63萬平方米，吸引東部沿海家具產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)梯度轉(zhuǎn)移，完善產(chǎn)業(yè)鏈，營運后年創(chuàng)產(chǎn)值50億，創(chuàng)造就業(yè)崗位1萬個，年創(chuàng)利稅1億；二期國際城、倉儲物流中心、原輔材料市場，建筑面積100萬平方米，建成中國最好、中部最大國際化的家具產(chǎn)業(yè)交流中心平臺，成為中部地區(qū)市場核心平臺，年產(chǎn)值目標150億元，創(chuàng)造就業(yè)3萬個，年創(chuàng)利稅3億元；三期家具研發(fā)中心、培訓(xùn)學(xué)校、家具博覽中心、五星級酒店、商住區(qū)，建筑面積137萬平方米，建成集“產(chǎn)、學(xué)、研、展、銷、服務(wù)為一體”服務(wù)一體化的家具產(chǎn)業(yè)核心商貿(mào)區(qū)。年產(chǎn)值達400億，創(chuàng)造就業(yè)崗位8萬個，年創(chuàng)利稅8億元。項目距滬蓉、京珠高速入口僅100米，緊鄰橫店亞洲最大鐵路編組站，借助長江黃金水道和京廣高速鐵路、京珠高速公路及武漢航空港的強大功能，半小時覆蓋武漢市區(qū)，1小時車程抵武漢城市圈周邊八市，3小時到達相鄰省會城市，當天往返“800公里半徑”覆蓋廣州、上海、北京、重慶、西安等特大城市。武漢新火車站動車組高速列車，實現(xiàn)4小時到達廣州。原輔材料市場按照功能結(jié)構(gòu)構(gòu)建八大板塊：商品展銷板塊、原輔材料板塊、總部區(qū)板塊、現(xiàn)代制造板塊、物流板塊、科技研發(fā)區(qū)板塊、商務(wù)板塊與社區(qū)服務(wù)板塊，可容納3800個精品展位和3000個品牌經(jīng)銷商的博覽、交易集群，容納300家家具品牌制造廠家和500家配套生產(chǎn)廠家?！t安融園家具產(chǎn)業(yè)城##（紅安）融園家具產(chǎn)業(yè)城位于黃麻高速紅安出口，總規(guī)劃面積13.3平方公里，約20000余畝，共分四期建設(shè)，總投資200億元人民幣，由融園控股集團與黃岡市委、市政府、紅安縣委、縣政府、開發(fā)區(qū)管委會共同打造。

##（紅安）融園家具產(chǎn)業(yè)城按照“產(chǎn)業(yè)聚集，特色突出”的先進理念，規(guī)劃分為家具制造基地區(qū)、家具原輔材料交易區(qū)、家具配套產(chǎn)品加工區(qū)、倉儲物流集中管理區(qū)以及生活配套區(qū)共5大功能版塊和1個漢產(chǎn)家具品牌孵化基地，吸引眾多國內(nèi)外家具名企及漢產(chǎn)家具實力企業(yè)入駐，形成完整的產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)勢以及產(chǎn)業(yè)集群優(yōu)勢。2011年7月項目的招商工作正式啟動，1、2期8000畝已提前告罄，吸引了千川木業(yè)、品上家居、品茗都市、主一家私等數(shù)十家知名家具廠商。融園家具材料市場定位為武漢北中國家具第一城，位于##（紅安）融園家具產(chǎn)業(yè)城核心地段，意圖打造中部地區(qū)最大的家具材料供應(yīng)基地，是整個產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套設(shè)施最完善，功能最齊全的大型家具原輔材料交易集散地，規(guī)劃總用地面積500畝，總建筑面積約40萬方，其中首期占地面積100畝，總建筑面積63102㎡，分為裝飾建材區(qū)、油漆涂料區(qū)、機電機械區(qū)、板材區(qū)、皮革布藝區(qū)、家具配件區(qū)、玻璃制品區(qū)、包裝材料和綜合服務(wù)區(qū)等多個專業(yè)版塊，商鋪現(xiàn)已基本售罄，招商進度緩慢，鮮有企業(yè)入駐?！?#調(diào)研綜述近幾年##第一、二、三產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值迅猛增長，極大提高了本區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展，為商業(yè)地產(chǎn)市場提供良好的經(jīng)濟環(huán)境；##商業(yè)正在向高級階段發(fā)展過程中，但商業(yè)形態(tài)并不完善，業(yè)態(tài)雜亂，經(jīng)營模式混亂，商業(yè)概念較為籠統(tǒng)，仍處于粗放型商業(yè)；商業(yè)建筑形態(tài)主要以街鋪和商場為主，街鋪商業(yè)氛圍較為濃厚；##商業(yè)商業(yè)地產(chǎn)近年來發(fā)展迅速，隨著大量商業(yè)地產(chǎn)市場的不斷投放，房地產(chǎn)市場不斷緊縮，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)面臨挑戰(zhàn)；其次投資者對商鋪的投資逐漸趨于理性，更加關(guān)注后期的回報；受訪商家大多對項目的勒戒程度存在欠缺，受訪的大型商家及經(jīng)營臨街商鋪商家對本項目開發(fā)商持有產(chǎn)權(quán)比例較為關(guān)注，對后期經(jīng)營管理和投資回報有一定的要求；項目處于武漢8+1城市圈衛(wèi)星城，建成后將有助于承接武漢經(jīng)濟發(fā)展的重要地域，輻射##及周邊地區(qū)的商圈。第五章項目定位及初步規(guī)劃設(shè)計分析一、總體項目定位項目定位的目的是為本項目制訂總體戰(zhàn)略目標，并盡量詳細地論證這樣的立項“行”還是“不行”。我們對整個項目的總體定位的基本思路及具體分析如下?！锶A中地區(qū)世界級商貿(mào)新中心緊跟國家中部崛起和武漢城市圈大發(fā)展的戰(zhàn)略契機，充分依托##距離武漢市最近的地緣優(yōu)勢，穩(wěn)固立足中國金鼓城所帶來的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，以商貿(mào)流通為核心，延伸業(yè)態(tài)為輔助，文化旅游為特色，打造一個集交易會展、研發(fā)設(shè)計、總部基地、電子商務(wù)、商業(yè)旅游于一體的世界級商貿(mào)服務(wù)新平臺，全面著眼大武漢，強力輻射中西部乃至全國！▲華中總部經(jīng)濟示范基地總部經(jīng)濟是我國中心城市產(chǎn)業(yè)升級、品位提升的動力引擎，也是政府推進地區(qū)產(chǎn)業(yè)升級的戰(zhàn)略選擇。華中地區(qū)坐擁“九省通衢”的戰(zhàn)略區(qū)位優(yōu)勢，擁有廣闊的市場容量，具備發(fā)展成為區(qū)域性總部指揮中樞的絕佳優(yōu)勢。中國金谷城基于這一判斷，以產(chǎn)業(yè)鏈頂端的總部經(jīng)濟為發(fā)展導(dǎo)向，躍出競爭紅海，一舉打造全球商貿(mào)華中總部基地集群，為逐鹿華中的國內(nèi)外商貿(mào)流通企業(yè)創(chuàng)造高速發(fā)展的▲中部商貿(mào)新城發(fā)展典范中部地區(qū)現(xiàn)有商貿(mào)產(chǎn)業(yè)園區(qū)存在整體定位不夠清晰、規(guī)劃層次較低、規(guī)模體量有限等缺點，唯獨##·中國金鼓城以其前瞻的定位規(guī)劃和龐大的規(guī)模體量在新型商貿(mào)產(chǎn)業(yè)園區(qū)探索方面走在前列，特別是本次項目規(guī)劃以打造高效智能集約化的現(xiàn)代城市體系為愿景，高度集聚采購貿(mào)易、會展博覽、總部辦公、咨詢服務(wù)和文化旅游等多重功能，并配以完善的交通引導(dǎo)設(shè)施，必將成為中部地區(qū)商貿(mào)新城發(fā)展的代表！▲大武漢休閑旅游新領(lǐng)地大武漢地區(qū)在國家的強力支持之下，經(jīng)濟發(fā)展迅速，居民收入不斷提高，推動著人們對精神文化方面需求的增加，城際短途消閑旅游方興未艾。本項目敏銳地抓住這一趨勢，充分挖掘優(yōu)質(zhì)文化資源，設(shè)立藝術(shù)家村落、婚慶攝影基地、兒童體驗公園、夢幻游樂島嶼、汽車主題樂園、便捷軌道交通等文化娛樂設(shè)施，增加亮點，突出特色，力圖打造成為武漢都市圈文化休閑旅游的新興目的地！二、總體項目功能定位1、總體功能商貿(mào)區(qū)涵蓋家居建材、原輔材料、汽車樂園、購物中心、婚慶基地、藝術(shù)村落、高尚社區(qū)等多種業(yè)態(tài)，形成融交易采購、會展博覽、研發(fā)設(shè)計、總部辦公、主題商業(yè)、文化旅游、居住生活等七大核心功能于一體的超大型家居商貿(mào)中央商務(wù)區(qū)，充分發(fā)揮規(guī)模集聚和品牌集群效應(yīng)，為逐鹿中部地區(qū)的全球家居品牌提供全方位服務(wù)。2、功能分區(qū)分析▲商業(yè)貿(mào)易家居建材：總建筑面積達69萬平方米，全方位匯聚國際國內(nèi)家具建材品類，打造成為中部地區(qū)一站式家具建材采購交易平臺，整體包括家居品牌商業(yè)街、家居MALL、建材城、生產(chǎn)資料城等四大部分；產(chǎn)品種類囊括實木、板式、軟體等家具，地板、陶瓷、衛(wèi)浴潔具等建材裝飾，風格匯聚當前市場主流經(jīng)典款式，是中部地區(qū)最全面的展銷平臺；燈具燈飾：總建筑面積達10萬平方米，吸納全球范圍內(nèi)知名燈飾燈具品牌及大型連鎖運營機構(gòu)入駐，構(gòu)建大武漢地區(qū)規(guī)模最大、檔次最高、種類最豐富的燈飾交易采購盛會，整體由國際高端燈飾品牌館、燈飾燈具批發(fā)區(qū)兩大部分組成，產(chǎn)品種類涵蓋室內(nèi)室外、舞臺車用、光源電筒等，風格匯聚現(xiàn)代、歐式、中式和美式等全球四大典型代表；汽車博覽中心：總建筑面積達15萬平方米，以傳揚汽車文化為主題，以貿(mào)易博覽為切入點，涵蓋汽車會展中心、整車4S店集群、汽車培訓(xùn)及配套中心、汽車科技服務(wù)中心、試駕體驗等功能，圍繞汽車配件、汽車整車、汽車用品、汽車電子等產(chǎn)業(yè)鏈條做大做強，形成超大型的汽車交易采購和配套服務(wù)平臺，有效填補##市現(xiàn)有市場空缺，為區(qū)域商貿(mào)流通行業(yè)的發(fā)展提供新的動力引擎；國際小商品：總建筑面積達15萬平方米，充分利用距離武漢近的地緣優(yōu)勢，布局小商品類這一業(yè)態(tài)作為整個項目商業(yè)的有益補充。具體包括小百貨、小五金、小家電、小商品、服裝鞋帽等等，主要為滿足居民日常生活所需，并且此類業(yè)態(tài)生存能力較強，投資門檻低，可迅速帶動商業(yè)人氣匯聚，對項目短期實現(xiàn)落地有重要促進作用；購物樂園：總建筑面積達29萬平方米，內(nèi)容涵蓋主題購物中心、美食廣場、濱水酒吧等，定位為都市時尚生活中心，功能包括時尚購物、餐飲美食、休閑娛樂、生活服務(wù)等，計劃引進國內(nèi)外知名潮流品牌，一步到位打造成為##地區(qū)首屈一指的主題購物樂園；奧特萊斯：總建筑面積達16萬平方米，匯聚國際頂級奢侈品、國際國內(nèi)知名服飾、運動戶外以及休閑等品牌，以低廉優(yōu)惠的價格、種類齊全的購物選擇、舒適宜人的購物環(huán)境，充分滿足消費者對奢侈品及知名品牌的巨大需求；▲總部辦公總部基地、企業(yè)會館與高檔辦公樓群：合計總建筑面積達12萬平方米，是整個園區(qū)的智慧服務(wù)與管理核心，可以為千余家企業(yè)提供理想的辦公環(huán)境和最佳的企業(yè)形象展示中心；并且通過高中低不同層次的硬件設(shè)施、靈活多樣的空間面積組合，為園區(qū)內(nèi)數(shù)量眾多的大中小企業(yè)提供優(yōu)質(zhì)的辦公展示空間，最大限度地服務(wù)內(nèi)部商務(wù)需求；▲會展博覽國際家居會展中心：是國際國內(nèi)主流家具建材品牌進駐大武漢地區(qū)的最主要展示平臺，內(nèi)容包括名品新品發(fā)布、行業(yè)展覽、國際交流、會務(wù)會議等，是了解國際家具建材發(fā)展方向、設(shè)計潮流的重要場館，也是廣大消費者第一時間獲取產(chǎn)品資訊的重要平臺；▲文化旅游金鼓藝術(shù)公社：以建筑獨棟田園村落的形式和優(yōu)惠的入園條件，充分利用武漢地區(qū)眾多的優(yōu)質(zhì)文化資源，聯(lián)系##美院、武漢大學(xué)等高校的藝術(shù)家、教授前來建立畫廊、個人工作室、展覽廳等，成立獨具特色的“金鼓藝術(shù)公社”，形成媲美北京798藝術(shù)區(qū)、深圳大芬村等的知名藝術(shù)集聚區(qū)，打造中國版的“佛羅倫薩”；婚慶攝影基地：以傳播婚慶文化為主題，匯聚全球異域風格，包含高調(diào)浪漫的法式、時尚潮流的韓式、內(nèi)斂文藝的傳統(tǒng)中式等等，形成融合大型內(nèi)外景設(shè)施于一體的、中部地區(qū)超大型的一站式婚慶攝影藝術(shù)基地，同時不定期地舉辦婚慶文化節(jié)、集體婚禮、電視節(jié)目攝制等活動，進一步放大影響力；兒童體驗公園：以最具發(fā)展前景的兒童職業(yè)體驗為獨特亮點，吸引麥魯小城、星期八小鎮(zhèn)等大型知名連鎖運營機構(gòu)入駐，引爆區(qū)域兒童游玩市場，為大武漢地區(qū)兒童提供集職業(yè)、安全、綠色、科技、文化體驗等五大體驗?zāi)Ｊ接谝惑w的、積極、健康的成長平臺；夢幻游樂島嶼：通過大手筆的人工湖泊與島嶼開發(fā)，形成整個項目的動感活力中心，引進全球頂級游樂設(shè)備，包括TOPFLYING、SuperSpin、內(nèi)向六爪大擺錘、親子游的兒童體驗館等等，打造迷你版的深圳歡樂谷，最大限度地激活區(qū)域游樂市場，增強項目吸引力；便捷軌道交通：項目規(guī)模龐大，功能業(yè)態(tài)多樣，建筑獨特新穎，因此，園區(qū)風景觀賞也將成為著力打造的亮點之一；計劃引進低碳、綠色、環(huán)保的有軌觀光小火車，沿途設(shè)置極富創(chuàng)意的服務(wù)站點，各大功能區(qū)有機串聯(lián)起來，既解決內(nèi)部人流交通問題，又可以最大限度提升觀光游覽效果，增強項目知名度?！?wù)配套創(chuàng)新服務(wù)中心、教育培訓(xùn)基地和創(chuàng)意研發(fā)基地：總建筑面積達2萬平方米，三者共同構(gòu)成整個園區(qū)的后勤支撐服務(wù)平臺，并且通過孵化器的設(shè)立，極大推動園區(qū)創(chuàng)意研發(fā)、創(chuàng)新服務(wù)、技能培訓(xùn)、自主創(chuàng)業(yè)等氛圍的形成和提升，有效激發(fā)產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展活力；▲居住生活水韻商住區(qū)和安置區(qū)：總建筑面積達66萬平方米，主要為園區(qū)提供生活配套服務(wù)。整體設(shè)計貫穿自然生態(tài)理念，規(guī)劃設(shè)計高密度的綠化和園林景觀，營造健康舒適的居住生活環(huán)境，提升生活品質(zhì)。同時內(nèi)部規(guī)劃建設(shè)社區(qū)商業(yè)中心、健身會所、游泳池、體育館等綜合配套設(shè)施，最大化地便捷園區(qū)生活服務(wù)。三、總體項目規(guī)劃分析1、園區(qū)總體規(guī)劃園區(qū)總規(guī)劃面積9.6平方公里，按照“大制造、大物流、大商貿(mào)”的規(guī)劃設(shè)計理念，計劃用6-8年時間將園區(qū)打造成為集商貿(mào)、物流、制造和園區(qū)社會于一體的新興家居產(chǎn)業(yè)園，形成新型工業(yè)化、集約化、配套化、商貿(mào)物流一體化的綜合園區(qū)，最終在##北部建設(shè)一座總投資276億元、年產(chǎn)值476億元、年利稅64.92億元，園區(qū)形成后總?cè)丝谝?guī)模達14.4萬人。以承接?xùn)|部沿海和##本地家居產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移為契機，中國金鼓城·中部家具產(chǎn)業(yè)集中發(fā)展區(qū)將立足“1+8”武漢城市圈，以##為圓心，覆蓋中部地區(qū)500公里半徑范圍內(nèi)3億人口、3000億以上的龐大消費市場，發(fā)展成為中部家居區(qū)域板塊的生產(chǎn)制造中心、物流集散中心和商業(yè)貿(mào)易中心。從產(chǎn)業(yè)發(fā)展角度：中國金鼓城定位于中國中部家具制造及分銷中心，承接發(fā)達地區(qū)家具產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的制造、物流和商貿(mào)垂直一體化產(chǎn)業(yè)園區(qū)；從規(guī)劃建設(shè)角度：定位于可持續(xù)發(fā)展、環(huán)境優(yōu)越的生態(tài)型產(chǎn)業(yè)園區(qū)。通過專業(yè)化分工，以核心企業(yè)為驅(qū)動，中間企業(yè)、配套企業(yè)聯(lián)動，物流和集中分銷一體化，打造優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)鏈；從園區(qū)生態(tài)角度：建設(shè)園區(qū)自然生態(tài)與園區(qū)各產(chǎn)業(yè)功能于一體的和諧園區(qū)，集中處理污水、粉塵、廢料，使一定比例的廢料得以再生利用，園區(qū)的經(jīng)濟可實現(xiàn)循環(huán)發(fā)展，政府統(tǒng)籌做好園區(qū)公共服務(wù)和園區(qū)管理工作，建成美好的生活家園，全面防治環(huán)境污染和生態(tài)破壞，創(chuàng)造清潔、衛(wèi)生、安寧的城市環(huán)境。2、商貿(mào)城總體規(guī)劃▲規(guī)劃理念##，正如其名，因長江最大支流漢江橫貫全境而得名，素有“江漢明珠”和江漢平原“魚米之鄉(xiāng)”之美譽。因而，“水”是其環(huán)境資源的最大特色。而自古在水陸四沖發(fā)達的地區(qū)，其商貿(mào)業(yè)就一定興旺，必定帶來地區(qū)的經(jīng)濟繁榮；金鼓天下國際商貿(mào)城地處河流交匯之所，且本規(guī)劃區(qū)內(nèi)水系資源豐富，規(guī)劃充分挖掘“水”與“金”的歷史關(guān)聯(lián)，形成“曲水流觴”之概念，寓意商貿(mào)和經(jīng)濟的興盛與繁榮?！?guī)劃定位及結(jié)構(gòu)以武漢大型家居建材賣場為依托，建設(shè)以國內(nèi)、外知名商貿(mào)企業(yè)為主的流通基地,打造中部地區(qū)最大的商貿(mào)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，并集家居、研發(fā)、流通、培訓(xùn)、會展、博覽為一體；建設(shè)完成后將成為經(jīng)營規(guī)模大型化、經(jīng)營品種集群化、經(jīng)營形態(tài)時尚化、經(jīng)營模式國際化的華中第一商貿(mào)流通平臺?！敿氁?guī)劃3、本項目（生產(chǎn)資料及家居燈飾商貿(mào)城）修建性規(guī)劃▲項目用地范圍▲項目總平面圖▲主要經(jīng)濟技術(shù)指標▲立面設(shè)計▲剖面設(shè)計▲交通設(shè)計▲消防通道▲公共配套設(shè)計四、本項目（生產(chǎn)資料及家居燈飾商貿(mào)城）總體定位本項目通過高起點、高標準的規(guī)劃，從一開始就非常重視頂層設(shè)計，積極整合社會各界行業(yè)資源，跳出一般商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)思維，避開競爭，把項目定位為城市級、產(chǎn)業(yè)級的項目，而不是一般的商業(yè)地產(chǎn)項目。1、項目定位▲華中生產(chǎn)資料商貿(mào)第一城華中地區(qū)的##、湖南、河南、安徽等省都具備良好的工業(yè)基礎(chǔ)，制造業(yè)企業(yè)數(shù)量眾多，民營工業(yè)企業(yè)活躍，隨著金融危機后出現(xiàn)的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移大潮，華中地區(qū)更是吸引了大量東部和南部沿海地區(qū)的制造業(yè)企業(yè)轉(zhuǎn)移；與此同時，這些數(shù)量龐大的工業(yè)制造業(yè)企業(yè)的產(chǎn)業(yè)上下游供應(yīng)商并未能跟上產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的步伐，尤其是大量的工業(yè)生產(chǎn)原輔材料企業(yè)數(shù)量少、規(guī)模小，嚴重制約了華中地區(qū)的工業(yè)企業(yè)發(fā)展步伐，提高了轉(zhuǎn)移企業(yè)的物流成本，于是為這些廣大工業(yè)企業(yè)配套的生產(chǎn)資料商貿(mào)第一城呼之欲出，本項目填補了市場空白，順應(yīng)了時代趨勢，將建成華中地區(qū)規(guī)模最大、品類最全的生產(chǎn)資料供應(yīng)基地?！沛?zhèn)燈飾中部商貿(mào)第一城中山古鎮(zhèn)是中國燈飾產(chǎn)業(yè)之都，中國燈飾產(chǎn)業(yè)70%的產(chǎn)品出自古鎮(zhèn)，然金融危機中山古鎮(zhèn)的燈飾產(chǎn)業(yè)出口受挫，紛紛轉(zhuǎn)向國內(nèi)市場。于是由中山古鎮(zhèn)企業(yè)聯(lián)合發(fā)起的“光明中國萬里行”，走出中山，在國內(nèi)東西南北分設(shè)商貿(mào)展銷基地的計劃付諸實施，本項目是中山古鎮(zhèn)華中地區(qū)唯一的定點展銷批發(fā)基地，必將立足##，服務(wù)武漢城市圈，輻射華中甚至更大地區(qū)的數(shù)億人口龐大市場。2、項目優(yōu)勢分析▲政策機遇##位于武漢城市圈核心圈層，同時也是漢江經(jīng)濟帶融入武漢的龍頭城市，在武漢建設(shè)國家中心城市的大背景下，武漢制造業(yè)和流通業(yè)的外遷迫在眉睫，在武漢三環(huán)內(nèi)限貨的前提下，武漢三環(huán)以外成為流通業(yè)的首選之地；在武漢市生態(tài)功能區(qū)的約束條件下，具備良好基礎(chǔ)配套的流通產(chǎn)業(yè)用地漸為稀缺，而##與武漢市僅一河之隔，不僅與武漢實現(xiàn)了無縫對接，而且具有良好的城市配套做后盾，是發(fā)展流通業(yè)的絕佳機遇?！袌隹瞻孜錆h城市圈不缺乏各種專業(yè)、行業(yè)的批發(fā)市場，服裝批發(fā)市場、小商品批發(fā)市場、食品批發(fā)市場、家具批發(fā)市場、建材批發(fā)市場等等，但是專門針對工業(yè)企業(yè)原輔材料配套服務(wù)的批發(fā)市場長期空白，供應(yīng)鏈長期不完善，嚴重制約了工業(yè)企業(yè)的良性發(fā)展，項目的建設(shè)必將填補這一市場空白。武漢城市圈的燈飾市場也是林林總總，但是貨源層次不齊，大多是燈飾行業(yè)代理商、經(jīng)銷商等大雜燴，缺乏行業(yè)創(chuàng)新能力，項目與中山古鎮(zhèn)燈飾行業(yè)協(xié)會緊密合作，不僅僅是一個燈飾的展銷基地，也是燈飾產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)、學(xué)、研、銷等產(chǎn)業(yè)集群，是一個可持續(xù)發(fā)展的載體?！^版區(qū)位##市地處武漢城市圈的第一圈層，相當于武漢的大外環(huán)，武漢城市圈因地處中間位置，從東西南北四個方向，可便捷地輻射周邊地區(qū)，且周邊省份人口分布密集，所以大武漢地區(qū)歷來成為區(qū)域性的商貿(mào)中心；以武漢為中心，300公里為半徑，除了可以覆蓋##省三分之二以外，還可以輻射到周邊數(shù)個省份的諸多城市，諸如河南信陽市、安徽合肥市、江西南昌市、湖南長沙市等等，覆蓋人口數(shù)量約1.46億，消費市場容量巨大。本項目位于武荊高速出口處，交通便捷，同時距離武漢天河機場、漢江碼頭、陽邏深水港等均在一小時車程之內(nèi)，是發(fā)展商貿(mào)流通業(yè)的絕版地理位置。▲定制建設(shè)定向招商、定制建設(shè)是本項目又一核心優(yōu)勢，項目由香港金獅商業(yè)運營有限公司承擔全程招商，香港金獅商業(yè)運營有限公司擁有豐富的國內(nèi)外商戶資源，與世界各地的商業(yè)集團、娛樂旅游投資集團、行業(yè)協(xié)會等等建有長期的戰(zhàn)略合作關(guān)系。本項目建設(shè)未動，招商先行，在開工建設(shè)之前已引進加拿大555集團（娛樂旅游）、奧特萊斯、中山古鎮(zhèn)燈飾協(xié)會等商業(yè)組織，并實行定制建設(shè)，提前布局確保項目的成功可持續(xù)性運營。項目發(fā)展目標本項目作為##市的重點項目，經(jīng)認真研究產(chǎn)業(yè)形勢、城市發(fā)展趨勢、市場現(xiàn)狀，積極對接國內(nèi)外知名旅游投資集團、商業(yè)集團、行業(yè)協(xié)會以及社會各界團體，按照產(chǎn)業(yè)運營商的運作思路，通過招商引資、商業(yè)運營、產(chǎn)業(yè)整合，將在3-5年內(nèi)把項目打造成武漢城市圈內(nèi)首屈一指的城市級產(chǎn)業(yè)項目，形成年產(chǎn)值過百億元的產(chǎn)業(yè)集群，實現(xiàn)政府、企業(yè)、投資者、金融機構(gòu)、經(jīng)營者等等多贏局面，開創(chuàng)##市推進新型城鎮(zhèn)化的新模式。五、市場預(yù)測及營銷策略1、客戶群體定位▲自營企業(yè)客戶項目通過與全國各地的行業(yè)協(xié)會或者其他團體對接，包括中山古鎮(zhèn)燈飾行業(yè)協(xié)會的眾多企業(yè)，已達成眾多的購買意向和協(xié)議，必將成為本市場的主要客戶群?！顿Y客戶項目的良好發(fā)展前景必然會吸引##市、武漢城市圈，甚至國內(nèi)行業(yè)內(nèi)的企業(yè)客戶或者個人客戶投資，再由項目公司進行統(tǒng)一招商、統(tǒng)一運營。2、市場定位▲##市民的家居燈飾采購平臺、##工業(yè)企業(yè)的原材料采購平臺為##110多萬市民的家庭裝修、企業(yè)辦公裝修提供一站式服務(wù)，為##市上千家的工業(yè)企業(yè)所需工業(yè)原輔材料提供零距離供應(yīng)服務(wù)?！A中制造業(yè)的原材料供應(yīng)基地依托##，立足武漢城市圈，輻射整個華中地區(qū)，為整個華中地區(qū)數(shù)百萬家制造業(yè)企業(yè)提供近距離的工業(yè)原材料供應(yīng)服務(wù)，降低上下游企業(yè)物流和生產(chǎn)成本，▲華中地區(qū)生產(chǎn)資料和家居燈飾經(jīng)銷商和零售商的貨源地通過行業(yè)資源整合，大量引進生產(chǎn)資料和家居燈飾的制造企業(yè)在項目設(shè)立展銷平臺，良好的區(qū)位優(yōu)勢和較低的物流成本，將吸引華中地區(qū)甚至國內(nèi)眾多的經(jīng)銷商和零售商到此采購，成為國內(nèi)最有影響力的生產(chǎn)資料和家居燈飾經(jīng)銷商和零售商的貨源地。3、項目營銷策略▲拔高地位，避免惡性群體競爭定位為國家級的產(chǎn)業(yè)發(fā)展項目，避免與一般燈具建材市場惡性競爭；▲打通天線，爭取省市政策支持一是爭取重點項目授牌，二是爭取領(lǐng)導(dǎo)現(xiàn)場表態(tài)，三是爭取商戶優(yōu)惠政策；▲以商招商，建立商會互動模式借助行業(yè)商會和協(xié)會進行招商，在業(yè)內(nèi)積累口碑；▲借船出海，吸引行業(yè)寡頭合作尋求與業(yè)界知名商會、企業(yè)或中山古鎮(zhèn)等生產(chǎn)基地合作，快速融入行業(yè)圈子；▲把握電商，租售結(jié)合長期經(jīng)營通過統(tǒng)一規(guī)劃與運用，把握趨勢，充分利用電商平臺，保持市場的穩(wěn)定性；▲利益分享，搭建客商共贏平臺讓利商戶，讓商戶賺到錢，讓利采購商，讓客人得到優(yōu)惠和方便。第六章初步開發(fā)與銷售計劃一、項目開發(fā)建設(shè)計劃分期節(jié)點計劃起年份月份一期開工20147±0.0020149主體封頂201412銷售201412竣工備案20154二期開工20153±0.0020156主體封頂201510銷售201510竣工備案20164二、銷售及回款計劃項目名稱：商業(yè)一期建筑面積：219,226m2編制日期：2014-07-28銷售面積：219,226m2序號項目合計2014年2015年2016年2017年備注（萬元）（萬元）（萬元）（萬元）一、銷售收入合計(萬元)117,42210,16041,61554,62011,0261銷售比例(%)9%36%46%9%2累計銷售比例(%)9%46%91%100%二、回款合計(萬元)117,4225,08034,21150,71927,4121回款比例(%)4%29%43%23%2累計回款比例(%)4%33%77%100%1【商鋪】1.1銷售單價(元/m2)5,0805,2025,4625,735起售均價7580元/平方米，包租5年，一次性返3年租金1.2售價年增長率(%)2.4%5.0%5.0%1.3銷售面積(m2)219,22620,00080,000100,00019,2261.4銷售比例(%)9%36%46%9%1.5銷售收入(萬元)117,42210,16041,61554,62011,0261.6回款比例(%)50%70%70%100.0%1.7回款收入(萬元)117,4225,08034,21150,71927,412三、資金來源及運用資金來源與運用表】序號項目合計2014年2015年2016年2017年(萬元)(萬元)(萬元)(萬元)(萬元)一、現(xiàn)金來源142,42215,08049,21150,71927,4121、預(yù)計銷售回款117,4225,08034,21150,71927,4122、自籌資金4,901.005,0003、銀行貸款4、基金、股東貸款5、其它資金流入20,0005,00015,000--二、現(xiàn)金運用112,39313,32934,19145,10819,7651、開發(fā)成本50,79810,59026,90013,229782、期間費用7,0002,0002,0002,0001,0002.1銷售費用5,0001,5001,5001,5005002.2管理費用2,0005005005005003、財務(wù)費用2,813-3132,500-2.3.1銀行貸款利息-2.3.2基金股東貸款利息-2.3.3其它利息2,813-3132,500-4、銀行貸款-5、基金、股東貸款-6、其它資金支出20,000--20,000-7、營業(yè)稅及附加6,8102951,9842,9421,5908、繳納土地增值稅13,5432541,7112,5369,0439、繳納企業(yè)所得稅11,4291911,2831,9028,053RATE盈余資金3002917511