某某大學(xué)物業(yè)維修辦法

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某大學(xué)物業(yè)維修辦法

一、維修目的為室內(nèi)維修的管理,確保住戶室內(nèi)生活環(huán)境及設(shè)施處于正常運作狀態(tài),為住戶提供方便。

二、維修原則1.堅持經(jīng)濟、合理、安全、實用的原則,在保證使用功能和正常運作的前提下,注意節(jié)約修繕費用,能換局部配件的,不換整體構(gòu)成。

2. 修理及更換配件應(yīng)盡量與原有配件型號規(guī)格一致的原則。

3. 方便的原則。

三、維修依據(jù)1.符合修繕設(shè)計或修繕方案的要求,滿足合同的規(guī)定。

2. 符合《房屋修繕工程質(zhì)量檢驗評定標(biāo)準(zhǔn)》有關(guān)條款標(biāo)準(zhǔn)。

3. 符合《維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》有關(guān)條款標(biāo)準(zhǔn)。

四、住戶室內(nèi)維修標(biāo)準(zhǔn)1.樓層面漏水

(1)維修程序

①預(yù)約樓上、樓下住戶,檢查樓上何處漏水下來。

②如果是浴缸下水管堵塞而漏水,應(yīng)將相關(guān)部位及時處理。

③如果是樓板裂縫滲水,應(yīng)將相關(guān)部位的飾面打開,重做防水層和飾面。

④其它地方漏水,應(yīng)將相關(guān)部位及時處理。

⑤檢驗:維修完成后,48小時跟蹤查看,看是否還有漏水現(xiàn)象。

⑥維修完畢后,請住戶在《派工單》上簽名驗收。

(2)告知住戶使用須知:應(yīng)愛護使用任何用水設(shè)施。

2. 換鎖(木門、鐵門)

(1)維修程序

①木門鎖、鐵門鎖:檢查鎖壞何處,如能修理,及時修理,如鎖不能修理至正常使用,立即更換。

②檢驗:查看鎖蓋與鎖孔是否配合緊密,反復(fù)開門數(shù)次,查看開關(guān)是否靈活自如。

③維修完畢后,請住戶《派工單》上答名驗收。

(2)告知住戶使用須知:開關(guān)鎖時不要用力過猛,不要用其他硬物開鎖,不定期給鎖活動部位上油。

3. 個別樓層停水。

(1)維修程序

①先檢查是哪一樓哪一層沒有水。

②然后關(guān)掉總閥。

③拆開支閥,取出濾網(wǎng)。

④清洗濾網(wǎng)后,裝回濾網(wǎng)和支閥,打開總閥供水。

⑤檢驗:做好跟蹤,到停水樓層檢查住戶是否已正常供水。

⑥維修完畢后,請住戶在《派工單》上簽名驗收。

(2)告知住戶使用須知:樓層停水應(yīng)及時通知樓棟管理員派專業(yè)人員前來檢查維修。

4. 維修墻內(nèi)水管。

(1)維修程序

①先查找原因。

②關(guān)好室內(nèi)所有用水閥門。

③查看水表是否轉(zhuǎn)動,如轉(zhuǎn)動說明墻內(nèi)水管破損漏水。

④維修時先關(guān)水表前的總閥,后打通漏水處墻面,取出破損水管。

⑤裝入新水管。

⑥打開總閥后看是否漏水,如無漏水,補好水泥,回復(fù)裝修飾面。

⑦檢驗:維修完成后,室內(nèi)所有用水閥門,看水表是否轉(zhuǎn)動,并在24小時后跟蹤檢查。

(2)告知住戶使用須知:不要擅自改動墻內(nèi)水管,確需改動的,請向物管中心申請,由物管中心派專業(yè)人員施工,一旦發(fā)現(xiàn)墻面滲水,應(yīng)及時通知樓棟管理員派維修人員前來查看。

5.閥門接頭漏水。

(1)維修程序

①檢查閥門,接頭何處漏水,然后關(guān)上自來水總制。

②如是閥門、接頭未扭緊的原故而漏水,應(yīng)拆下閥門接頭,在外絲外旋上幾道水膠帶,再把閥門、接頭裝上扭緊。

③如因破損配件而漏水,應(yīng)及時更換相關(guān)配件。

④如再無法控制漏水,應(yīng)及時更換閥門或接頭。

⑤檢驗:a.維修完畢后,把自來水總閥門打開,檢查是否漏水。

b.閥門更換完畢后,把總閥門打開,反復(fù)開關(guān)數(shù)次,檢查是否漏水。

⑥請住戶在《派工單》上簽名驗收。

(2)告知住戶使用須知:應(yīng)愛護使用,旋扭閥門不要用力過度。

6. 水龍頭漏水。

(1)維修程序

①檢查漏水情況,然后關(guān)上自來水總制。

②如是因水龍頭末上緊而漏水,應(yīng)先拆下水龍頭,在外絲處旋上幾道水膠帶,再把水龍頭裝上扭緊。

③如是內(nèi)芯斷裂應(yīng)更換內(nèi)芯。

④如是內(nèi)芯橡皮過小而破損,應(yīng)更換。

⑤如是水龍頭自身有故障而漏水,應(yīng)更換水龍頭。

⑥檢驗:檢修完畢后,打開自來水總制,反復(fù)開關(guān)水龍頭數(shù)次,使其開頭自如,不漏水。

⑦維修完畢后,請住戶在《派工單》上簽名驗收。

(2)告知住戶使用須知:旋扭開關(guān)不要用力過度,不要用硬物碰撞水龍頭。

7. 維修門窗。

(1)維修程序。

①檢查門窗的是否齊全。

②檢查有無配件損壞。

③更換配件,達到預(yù)期效果。

④維修后請住戶驗收。

⑤檢驗;

維修后,對門窗反復(fù)開啟數(shù)次,檢查是否有異常及不靈活之處,以達到開關(guān)自如的目的。

⑥維修完畢后,請住戶在《派工單》上簽名驗收。

8. 洗臉盆下漏水

(1)維修程序

①先檢查何處漏水,查明漏明原因。

②如是存水彎頭管處漏水,先拆下存水彎管,檢查兩接口處是否有破損情況,情況嚴(yán)重的要更換彎管;

情況一般的可用水中膠和生膠帶密封接口破損處,以達到不漏水為止。

③如是臺式盆四周漏水,應(yīng)用白水泥把盆四周密封一圈不漏為止。

④檢驗:在維修完畢后,放水試漏,以達到不再漏水的目的;

在水泥凝固以后(約需四小時),再在周圍泡水檢驗。

⑤維修完畢后,請住戶在《派工單》上簽名驗收。

(2)告知用戶使用須知

①不可隨意亂動盆下彎管和接口處,防止漏水。

②不要隨意移動或用力撞擊洗臉盆,以防盆四周的白水泥膏松動。

9.洗臉盆堵塞

(1)維修程序

①查明堵塞原因。

②取下存水彎倒掉雜物。

③裝好存水彎。

④如再不通,打開檢查口,用疏通工具疏通,直到通暢為止。

⑤檢驗:維修完畢后,把臉盆的水儲滿后再排放,使之暢通為止。

⑥維修完畢后,請住戶在《派工單》上簽名驗收。

(2)告知住戶使用須知

①用洗臉盆時盡量不要掉入雜物。

②及時清除不小心掉進洗臉盆下水管內(nèi)的雜物。

10.維修墻外水管。

(1)維修程序

①先查找原因。

②如無法明顯地找到破損漏水處,可先關(guān)好室內(nèi)所有用水閥門。

③查看水表是否轉(zhuǎn)動,如轉(zhuǎn)動說明水管有破損漏水。

④維修時先關(guān)水表前的總閥,取下破損水管。

⑤裝入新水管。

⑥打開總閥后看各相關(guān)部門是否漏水。

⑦檢驗:維修完成后,室內(nèi)所有用水閥門,看水表是否轉(zhuǎn)動,并在24小時后跟蹤檢查。

⑧維修完畢后,請住戶《派工單》上簽名驗收。

(2)告知住戶使用須知:

①不要擅自改動水管,確需改動的,請向管理處申請,由管理處派專業(yè)人員施工。

②一旦發(fā)現(xiàn)水管破損漏水,應(yīng)及時通知管理處維修人員前來修理。

11.插座無電。

1

1.1.1 分析原因,插座無電可能由以下原因造成:

①由于外界因素(如停電檢修)引起的人為停電。

②由于用電設(shè)備內(nèi)部故障原因,當(dāng)把用電設(shè)備插入插座上瞬間,造成線路短路,或因該插座電源線路超負荷時,致使保險絲熔斷或自動開關(guān)跳閘。

③由于頻繁插拔操作,造成插座端子上的電源接線松動,接觸不良。

④線路出現(xiàn)斷線。

1

1.1.2 針對

1.1

①中的原因,告訴用戶現(xiàn)在是在停電檢修。

1

1.1.3 針對

1.1②中的原因,首先了解住戶使用的現(xiàn)場情況,然后斷開相應(yīng)回路的電源開關(guān),用萬用表歐姆檔查找故障點,再更換保險絲或?qū)⒆詣娱_關(guān)合上,恢復(fù)送電。

若線路超負荷,可告知住戶及時處理。

1

1.1.4 針對

1.1③中的原因,先斷開此回路電源開關(guān),用萬用表歐姆檔查找故障點,故障排除后方可送電。

1

1.1.5 針對

1.1④中的原因,先斷開此回路的電源開關(guān),用萬用表歐姆檔查找故障點,故障排除后方可送電。

1

1.1.6 檢驗:插座線路送電后,再試電筆驗電,再用萬用表電壓檔檢測供電壓是否穩(wěn)定正常。

1

1.1.7 維修完畢后,請住戶在《派工單》上簽名驗收。

1

1.2維修須知:維修人員在維修時應(yīng)斷電后再查找故障。

12.房中無電

1

2.1.1 分析原因,住戶家中沒電可能由下列幾種原因造成:

①線路停電檢修。

②因用戶總開關(guān)燒壞。

③因住戶使用的電氣設(shè)備內(nèi)部故障,或線路短路致使保護控制開關(guān)跳閘。

④進戶線與接線端子接觸不牢。

⑤電度表燒壞。

1

2.1.2 針對

1.1

①中的原因,及時向用戶說明停電的原因。

1

2.1.3 針對

1.1②中的原因,首先斷開電源開關(guān),檢查住戶用電設(shè)備及使用現(xiàn)場,看是否線路出現(xiàn)短路或因負荷太大超過電源保護開關(guān)容量或因接線端子接觸不良,長期過熱燒壞所致。

將用戶的用電設(shè)備從插座上的插頭拿下來,將所有照明開關(guān)都斷開,用萬用表檢查線路、導(dǎo)線的絕緣情況,若線路完好,則查看接線端子上的接線是否牢固,最后更換電源開關(guān),將負荷按線路允許的額定容量接到電源上,恢復(fù)正常供電。

1

2.1.4 針對

1.1③的原因,首先將與跳閘的保護控制開關(guān)有關(guān)的電氣設(shè)備插頭從插座上撥下(或?qū)⒄彰鏖_關(guān)斷開),用萬用表檢查電源線路是否正常,然后合上保護控制開關(guān),逐一將電氣設(shè)備接到電源上,直至找出故障跳閘原因并解決。

1

2.1.5 針對

1.1④的原因,斷開電源開關(guān),將接線端子上的線接牢固,再用萬用表檢查確認線路正常后方可恢復(fù)送電。

1

2.1.6 針對

1.1⑤中的情況,首先查看電度表參數(shù)是否符合用電線路規(guī)定,其次檢查電度表的接線是否正確。

確認是本身質(zhì)量原因而燒壞,可更換由供電局認可校準(zhǔn)后同意使用的同一型號電度表,否則將按照以上原因繼續(xù)查找故障點。

1

2.1.7 檢驗:當(dāng)故障排除后,確認線路完好時,方可送電,并用萬用表測量電壓是否正常。

1

2.1.8 維修完畢后,請住戶在《派工單》上簽名驗收。

12.2維修須知:維修人員找出故障點并排除故障,在確認線路完好時,方可恢復(fù)送電。

12.3告知住戶須知:1

2.3.1 用電時,應(yīng)確保安全狀態(tài)下正常使用各種用電設(shè)備和電器。

1

2.3.2 不要超負荷用電,不要亂拉亂搭線路,確需改動線路或安裝電器用電線路時,應(yīng)通知樓棟管理員派專業(yè)人員進行處理。

13.配電箱開關(guān)故障。

13.1維修程序

1

3.1.1 分析原因,低壓開關(guān)跳閘或燒壞,可能由以下原因造成:

①因控制線路出現(xiàn)短路現(xiàn)象,導(dǎo)致熔斷呂原熔體熔斷或線路中的短路在電流大于空氣開關(guān)的額定短路通斷能力時,空氣開關(guān)燒壞。

②因控制線路過載,開關(guān)跳閘或線路上的負載電流大于空氣開關(guān)的額定電流與電流脫扣器的額定電流時,空氣開關(guān)燒壞或接觸器頭長期通過較大的通斷電流,引起觸頭嚴(yán)重發(fā)熱燒蝕損壞。

1

3.1.2 針對

1.1

①中的原因,先將配電箱的空氣關(guān)置于"OFF"位置,再將電源側(cè)的開關(guān)置于分閘位置(根據(jù)實際配電線路,在不影響其它供電線路的情況下),用萬用表檢查線路,查找短路保障點,排除故障后再檢查配電箱內(nèi)的所有電氣保護元件是否完好,保護元件運作的整定值是否滿足設(shè)計要求,最后更換同一技術(shù)規(guī)格的空氣開關(guān)或熔斷器,恢復(fù)正常送電。

1

3.1.3 針對

1.1②中的原因,如果是開關(guān)跳閘,先將電源側(cè)的開關(guān)置于閘位置(根據(jù)實際配電線路,在不影響其它供電線路情況下),用萬用表檢查跳閘開關(guān)及線路,確認無故障后,將開關(guān)合上,恢復(fù)正常送電,然后用鉗型電流表測試三相負載電流(或通過柜上的電流指示儀表觀測),看是否超過設(shè)計要求;

如確認為是由于線路過載造成開關(guān)跳閘,則需將此線路負荷減少;

如空氣開關(guān)燒壞或接觸器燒蝕損壞,則需要更換同一技術(shù)規(guī)格的元件后,方可恢復(fù)正常送電。

1

3.1.4 檢驗:線路送電后,看線路上的電壓、電流表指示是否穩(wěn)定正常。

1

3.1.5 維修完畢后,請住戶在《派工單》上簽名驗收。

13.2維修須知:維修人員在維修時應(yīng)斷電后再查找故障,斷電順序為先斷開負荷側(cè)開關(guān),后斷開電源側(cè)開關(guān),送電順序則相反。

14.燈不亮。

1

4.1維修程序

14.1.1分析原因,燈不亮可能由以下原因造成:

①燈內(nèi)燈絲燒斷。

②燈泡與燈頭接觸不良③電源保險絲熔斷。

④電源開關(guān)接觸不良。

14.1.2針對

1.1

①中的原因,將電源開關(guān)斷開,用萬用表檢查燈絲是否燒斷,若燒斷則換上同一電壓等級功率的燈泡。

14.1.3針對

1.1②中的原因,將電源開關(guān)斷開,用電筆檢驗燈頭上是否有電,確認有電后,重新將燈泡裝于燈頭上,接觸牢固后方可送電。

14.1.4針對

1.1③中的原因,將電源開關(guān)斷開,用萬用表檢查照明線路有分短路或斷路現(xiàn)象,故障排除后,更換保險絲方可送電。

14.1.5針對

1.1④中的原因,檢查電源開關(guān)接線端接線是否牢固,用電筆測開關(guān)輸出端,在開關(guān)斷開與合上時輸出端是否有電,從而驗證是電源開關(guān)本身故障造成,應(yīng)及時更換開關(guān)。

14.1.6檢驗:維修完成后,合上開關(guān)3次,看燈泡發(fā)光是否正常。

14.1.7維修完畢后,請住戶在《派工單》上簽名驗收。

1

4.2維修須知:上述維修過程只限于一盞燈發(fā)生故障,若某個宿舍內(nèi)燈(二盞以上)都不亮?xí)r,首先檢查電源開關(guān)是否斷開,用萬用表檢查線路是否出現(xiàn)斷線短路現(xiàn)象,然后逐一將故障排除,確認線路正常時,方可送電。

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4.3告知住戶須知

①不要點長明燈。

②發(fā)現(xiàn)運作不正常時,應(yīng)及時通知樓棟管理員派專業(yè)人員前來檢查、維修。

15.頂棚抹灰層(飾面)脫落。

1

5.1維修程序

15.

1.1如是抹灰層施工質(zhì)量問題,應(yīng)采取以下措施:

①用硬紙片或夾板墊鋪在脫落部位下面,如靠墻,墻上也應(yīng)鋪墊,以保護用戶的物件不致碰壞,然后將脫落部位周邊已松散的抹灰層鏟下,如果松散部分已超過該頂棚面積的一半以上,應(yīng)將該項棚的抹灰層全部鏟下。

②用鋼絲刷頂棚砼板面至沒有松動的雜物為止。

③用噴水器具充分噴水濕潤2-3次。

④均勻地刷地一道素水泥漿。

⑤用1:3水泥砂獎打底抹平。

⑥抹三道灰膏,待干硬后用砂紙打磨平整。

⑦刷三道乳膠漆,或按用戶原頂棚飾面同種材料恢復(fù)。

⑧清理垃圾,恢復(fù)場地整潔。

15.

1.2如是因板鋼筋銹蝕膨脹而引起抹灰層脫落:

①同

1.1

①②同