2023年房地產(chǎn)估價師-房地產(chǎn)估價理論與方法考試高頻考點(diǎn)參考題庫帶答案

長風(fēng)破浪會有時，直掛云帆濟(jì)滄海。2023年房地產(chǎn)估價師-房地產(chǎn)估價理論與方法考試高頻考點(diǎn)參考題庫帶答案（圖片大小可自由調(diào)整）答案解析附后第1卷一.單項選擇題(共15題)1.()，建設(shè)部制定了《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》，使得拆遷估價問題有了參考依據(jù)。A.2003年1月1日B.2004年1月1日C.2004年12月1日D.2003年12月1日2.下列房地產(chǎn)市場調(diào)控政策等措施中，會導(dǎo)致房地產(chǎn)市場價格上升的是（）。A.降低房地產(chǎn)開發(fā)貸款利率B.增加土地有效供給C.降低契稅D.提高購房貸款利率3.在替代品之間，一種房地產(chǎn)的價格不變，另一種房地產(chǎn)的價格如果上漲，則該種房地產(chǎn)的需求就會（）。A.增加B.減少C.不變D.無法確定4.預(yù)測某宗房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為40萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎(chǔ)上增加2%，收益年限可視為無限年，該類房地產(chǎn)的報酬率為6%，則該宗房地產(chǎn)的收益價格為（）萬元。A.667B.1333C.1000D.5005.隨著臨街深度的遞增，臨街深度價格的修正率遞增的是()。A.單獨(dú)深度價格修正率B.累計深度價格修正率C.平均深度價格修正率D.加權(quán)深度價格修正率6.估價中的不同意見記錄（）。A.應(yīng)作為估價資料保存B.不應(yīng)作為估價資料保存C.由估價機(jī)構(gòu)決定是否保存D.依委托人的意見決定是否保存7.采用百分比法進(jìn)行交易情況修正時，交易情況修正系數(shù)應(yīng)以（）為基準(zhǔn)來確定。A.成交價格B.賬面價格C.正常價格D.期望價格8.開發(fā)經(jīng)營期的起點(diǎn)是（）。A.開工日期B.取得估價對象的日期C.取得待開發(fā)土地的日期D.開始出售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的日期9.估價報告應(yīng)用有效期的長短，應(yīng)根據(jù)估價目的和預(yù)計估價對象的市場價格變化程度來確定，原則上不超過（）。A.三個月B.半年C.一年D.兩年10.在求取建筑物的重新購建成本的具體方法中，（）主要用于檢驗其他方法的測算結(jié)果。A.單位比較法B.分部分項法C.工料測量法D.指數(shù)調(diào)整法11.在一般情況下，下列有關(guān)房地產(chǎn)價格的描述中，錯誤的是（）。A.成交價格圍繞著市場價格上下波動B.市場價格圍繞著理論價格上下波動C.在市場參與者普遍不夠理性的情況下，市場價格可能會較大幅度的偏離理論價格D.大波動圍繞著小波動上下波動12.有助于把握最高最佳利用原則的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理不包括（）。A.收益遞增遞減原則B.利益最大化原則C.均衡原理D.適合原理13.某商品住宅項目開發(fā)利潤為300萬元，土地成本為600萬元，建設(shè)成本為900萬元，管理費(fèi)用為50萬元，銷售費(fèi)用為60萬元，投資利息為150萬元，銷售稅金為120萬元。該商品住宅項目的成本利潤率為（）。A.15.96%B.17.05%C.23.44%D.25.86%14.某寫字樓持有期內(nèi)年均有效毛收入為400萬元，運(yùn)營費(fèi)用率為30%，預(yù)計持有至5年未出售時的總價為6000萬元，銷售稅費(fèi)率為6%，報酬率中無風(fēng)險報酬率為6%，風(fēng)險報酬率為無風(fēng)險報酬率的25%，則該寫字樓目前的收益價值為（）。A.5061.44B.5546.94C.5562.96D.6772.8515.某估價師于2016年9月27日向估價委托人交付了一份估價報告，該報告中有下列日期：估價作業(yè)日期2016年9月20日至26日，價值時點(diǎn)2016年9月23日，估價對象實地查勘日期2016年9月22日至23日，估價報告使用期限自2016年9月26日起半年，據(jù)此判斷該報告出具日期為（）。A.2016年9月20日B.2016年9月23日C.2016年9月26日D.2016年9月27日二.多項選擇題(共15題)1.利用均衡原理判定建筑物是否為最佳，可以幫助房地產(chǎn)估價師確定估價對象的（）。A.最佳經(jīng)營手段B.最佳規(guī)模C.最佳管理方式D.最佳集約度E.最佳投資渠道2.假設(shè)開發(fā)法也稱()。A.估算法B.收益法C.剩余法D.開發(fā)法E.預(yù)期開發(fā)法3.下列對決定房地產(chǎn)供給量因素的描述中，正確的有（）。A.某宗房地產(chǎn)的價格越高，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)愿意開發(fā)的數(shù)量就會越多B.在某種房地產(chǎn)的價格水平不變的情況下，開發(fā)成本提高，該種房地產(chǎn)的供給減少C.房地產(chǎn)開發(fā)技術(shù)水平的提高，會使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)更多房地產(chǎn)D.如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和擁有者對未來房地產(chǎn)市場不看好，將會減少對房地產(chǎn)的供給E.房地產(chǎn)的供給富有彈性4.下列房地產(chǎn)中，屬于按權(quán)益狀況劃分的類型有（）A.已依法公告列入征收、征用范圍內(nèi)的房地產(chǎn)B.已滅失的房地產(chǎn)C.有租約限制的房地產(chǎn)D.整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn)E.手續(xù)不齊全的房地產(chǎn)5.搜集交易實例的途徑有（）。A.出國考察B.向房地產(chǎn)交易當(dāng)事人了解交易情況C.與房地產(chǎn)出售者洽談獲得其房地產(chǎn)的要價資料D.同行之間相互提供E.Internet上搜索6.房地產(chǎn)租賃包括（）。A.房屋租賃B.土地租賃C.土地使用權(quán)租賃D.動產(chǎn)租賃E.土地所有權(quán)租賃7.如果房地產(chǎn)估價報告在其應(yīng)用有效期內(nèi)得到使用，則估價責(zé)任期應(yīng)為()。A.無限期B.有效期C.至估價應(yīng)用有效期期末D.委托人決定E.到估價服務(wù)的行為結(jié)束為止8.一份完整的房地產(chǎn)估價報告通常包括封面、致估價委托人函、目錄及（）。A.估價師聲明B.估價假設(shè)和限制條件C.估價特殊說明D.估價技術(shù)報告E.估價結(jié)果報告9.對部分或全部超出了自己專業(yè)勝任能力的估價項目，估價師合理的處理方式有（）。A.放棄這個項目B.努力學(xué)習(xí)，邊學(xué)邊干C.埋頭苦干，克服困難完成項目D.找別人完成項目，簽自己的名E.對自己不能勝任的部分工作，主動請有關(guān)專家提供專業(yè)幫助10.房地產(chǎn)具有保值增值特性，真正的房地產(chǎn)自然增值是由（）引起的。A.裝飾裝修改造B.通貨膨脹C.需求增加導(dǎo)致稀缺性增加D.改進(jìn)物業(yè)管理E.房地產(chǎn)使用管制改變11.某小區(qū)中有一幢沿街商業(yè)樓，一.二層為商業(yè)用房，三～六層為住宅，現(xiàn)需評估其中第四層某套住宅價格，擬選取該小區(qū)中另一幢6層住宅樓第四層的某套住宅為可比實例，該樓為同期建造但不臨街。對該可比實例與估價對象進(jìn)行對比，進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整時，判斷錯誤的有（）。A.因位于同一小區(qū)，區(qū)位因素相同，不需進(jìn)行區(qū)位狀況調(diào)整B.因同期建造，質(zhì)量一致，不需進(jìn)行實物狀況調(diào)整C.因房地產(chǎn)權(quán)利性質(zhì)相同，不需進(jìn)行權(quán)益狀況調(diào)整D.因樓層相同，不需進(jìn)行樓層因素調(diào)整E.因臨街狀況不同，應(yīng)進(jìn)行噪聲污染因素調(diào)整12.下列有關(guān)房地產(chǎn)金融制度政策，描述正確的有（）。A.采用由緊到松的貨幣政策，會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格下降B.增加土地儲備融資，會增加未來土地供應(yīng)，遠(yuǎn)期增加商品房供給，房價下降C.嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開發(fā)貸款，減少商品房供給，會導(dǎo)致房價上漲D.提高最低首付款比例，會提高購房門檻.減少住房需求，房價下降E.提高購房者房貸利率，會降低支付能力，提高購房門檻，房價上升13.對帶租約的房地產(chǎn)進(jìn)行估價，應(yīng)考慮租約對價值產(chǎn)生影響的有（）A.房地產(chǎn)抵押估價B.房地產(chǎn)司法拍賣估價C.房屋征收補(bǔ)償估價D.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價E.房地產(chǎn)火災(zāi)險投保估價14.房地產(chǎn)估價是估價行業(yè)的主體，原因有（）。A.國家法律規(guī)定B.房地產(chǎn)是所有需要估價的資產(chǎn)中價值最大的C.房地產(chǎn)量大面廣，其他資產(chǎn)相對較少D.房地產(chǎn)需要估價的情形較多，其他資產(chǎn)需要估價的情形較少E.房地產(chǎn)估價還普遍提供房地產(chǎn)咨詢服務(wù)，其他資產(chǎn)估價主要限于價值價格評估本身15.城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價中劃分不同均質(zhì)地域通常是將（ ）的土地加以圈圍而形成不同的地價區(qū)域。A.地形相同B.位置相鄰C.用途相同D.權(quán)益相同E.地價相近三.判斷題(共5題)1.長期趨勢法主要用于推側(cè)、判斷房地產(chǎn)的現(xiàn)在或未來的價格。2.對于實行政府指導(dǎo)價的房地產(chǎn)，由于經(jīng)營者應(yīng)在政府指導(dǎo)價規(guī)定的幅度內(nèi)制定價格，所以估價結(jié)果不得超出政府指導(dǎo)價規(guī)定的幅度。（）3.買賣價格、租賃價格、抵押價值、保險價值、計稅價值和征收價值是按照房地產(chǎn)交易方式或有關(guān)經(jīng)濟(jì)行為類型劃分的幾種價格和價值。（）4.與其他可移動的商品不同，房地產(chǎn)由于不可移動及變更用途困難，直接決定某一房地產(chǎn)價格水平高低的供求狀況，是本地區(qū)同類房地產(chǎn)的供求狀況。（）5.假設(shè)開發(fā)法估價中運(yùn)用動態(tài)分析法時其折現(xiàn)率可理解為既包含資金的利率，又包含開發(fā)利潤率。因此在動態(tài)分析法中，不需要單獨(dú)計算投資利息和開發(fā)利潤，已經(jīng)在折現(xiàn)過程中體現(xiàn)了。（）第2卷一.單項選擇題(共15題)1.下列情形中不會導(dǎo)致房地產(chǎn)當(dāng)前需求增加的是（）。A.消費(fèi)者預(yù)期未來的房地產(chǎn)價格上升B.消費(fèi)者對某種房地產(chǎn)的偏好增強(qiáng)C.作為互補(bǔ)品的房地產(chǎn)的價格上升D.消費(fèi)者的收入增加2.某估價事務(wù)所在2006年6月20至7月20日評估了一宗房地產(chǎn)于2006年5月30日的價格。之后，有關(guān)方面對其估價結(jié)果有異議。現(xiàn)在若要求你重新估價以證明該估價結(jié)果是否真實，則重新估價的估價時點(diǎn)應(yīng)為()。A.2006年5月30日B.現(xiàn)在C.重新估價的作業(yè)日期D.要求重新估價的委托方指定的日期3.按照基礎(chǔ)設(shè)施完備程度和場地平整程度，熟地可以分為“三通一平”.“五通一平”.“七通一平”等土地，其中“五通一平”土地不具備的基礎(chǔ)設(shè)施條件是（）。A.電力B.燃?xì)釩.通信D.場地平整4.對房地產(chǎn)土地權(quán)益狀況的描述，主要說明的內(nèi)容不包括（）。A.他項權(quán)利設(shè)立情況B.房屋所有權(quán)狀況C.出租或占用情況D.土地利用現(xiàn)狀5.一般情況下，運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法時，評估結(jié)果最大的估價前提是（）。A.業(yè)主自行開發(fā)前提B.自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提C.被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提D.持續(xù)經(jīng)營前提6.下列不屬于房地產(chǎn)權(quán)益狀況描述的是（）。A.是否依法列入征用征收范圍B.物業(yè)管理情況C.交通管制情況D.土地使用管制情況7.某套100m2的期房一年后竣工投入使用，目前類似現(xiàn)房的市場價格為10000元/m2，預(yù)計一年后漲至10500元/m2，每年末租賃凈收益為40000元/套。年折現(xiàn)率為12%，年貸款利率為7%，期房風(fēng)險補(bǔ)償為現(xiàn)房價格的3%，該期房目前的市場價格為（）萬元。A.93.26B.93.43C.98.11D.98.288.房屋征收估價中，因房地產(chǎn)占有人拒絕注冊房地產(chǎn)估價師進(jìn)入被征收房屋內(nèi)進(jìn)行實地查勘，為完成估價，對估價對象內(nèi)部狀況進(jìn)行的合理假定屬于（）。A.未定事項假設(shè)B.背離事實假設(shè)C.不相一致假設(shè)D.依據(jù)不足假設(shè)9.運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法中的動態(tài)分析法估價時，無需做的是（）。A.估算后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期B.估算后續(xù)開發(fā)的各項支出、收入C.估算后續(xù)開發(fā)各項支出、收入在何時發(fā)生D.估算投資利息和開發(fā)利潤10.對于收益性房地產(chǎn)來說，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命是（）。A.建筑物竣工之日起到不能保證其安全使用之日止的時間B.在正常市場和運(yùn)營狀態(tài)下凈收益大于零的持續(xù)時間C.由建筑結(jié)構(gòu)、工程質(zhì)量、用途與維護(hù)狀況等決定的時間D.剩余經(jīng)濟(jì)壽命與實際年齡之和的時間11.下列經(jīng)分類后的房地產(chǎn)中，不屬于按經(jīng)營使用的方式劃分的種類的是（）。A.出租房地產(chǎn)B.自營房地產(chǎn)C.自用房地產(chǎn)D.抵押房地產(chǎn)12.在估價中選擇4個可比實例，甲成交價格12000元／m2，建筑面積100m2，首次付清60萬元，其余半年后支付40萬元，一年后支付20萬元；乙成交價格11000元／m2，建筑面積120m2，首付88萬元，半年后付清余款44萬元；丙成交價格11500元／m2，建筑面積90m2，成交時候一次性付清；丁成交價格13600元／m2，建筑面積110m2，成交時支付100萬元，一年后付清余款49.6萬元。已知折現(xiàn)率10％，這4個可比實例單價由高到低的排列順序是（）。A.甲＞乙＞丙＞丁B.乙＞?。炯祝颈鸆.丁＞甲＞丙＞乙D.丙＞乙＞丁＞甲13.—份房地產(chǎn)估價報告必須有至少（ ）名注冊房地產(chǎn)估價師簽字、房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)蓋章。注冊房地產(chǎn)估價師不得以印章代替簽字；可以只簽字不蓋印章，也可以既簽字又蓋印章。A.1B.2C.3D.414.甲、乙、丙三宗土地的單價分別為946元/m2、860元/m2、800元/m2，建筑容積率分別為5.2、5、4.5，若該三宗土地的其他條件相同，則明智的購買者會選擇()。A.甲土地B.乙土地C.丙土地D.甲、乙、丙三宗土地任選其一15.下列有關(guān)房地產(chǎn)價值和價格，表述錯誤的是（）。A.價格是價值的外在表現(xiàn)B.價值是物的真實所值C.價格是價值波動的“中心”D.現(xiàn)實中由于定價決策、個人偏好等原因，造成高值低價的交易二.多項選擇題(共15題)1.下列有關(guān)房地產(chǎn)供給量的決定因素的表述中，正確的有（）。A.某種房地產(chǎn)的價格越高，開發(fā)該種房地產(chǎn)就越有利可圖B.供給量與價格正相關(guān)C.在價格水平不變的情況下，當(dāng)建筑材料的價格上漲時，房地產(chǎn)的供給增加D.開發(fā)技術(shù)水平的提高可以提高開發(fā)成本E.當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)期該種房地產(chǎn)的價格未來會下降時，該種房地產(chǎn)的當(dāng)前供給通常會增加2.高層建筑地價分?jǐn)偟姆椒ㄓ?)。A.按建筑物價值進(jìn)行分?jǐn)侭.按房地價值進(jìn)行分?jǐn)侰.按土地價值進(jìn)行分?jǐn)侱.按建筑面積進(jìn)行分?jǐn)侲.按樓面地價進(jìn)行分?jǐn)?.下列房地產(chǎn)抵押估價活動中，符合合法原則要求的有（）。A.將學(xué)校用于教學(xué)的辦公樓假設(shè)可改變?yōu)樯虅?wù)辦公樓進(jìn)行估價B.對已依法公告列入征收范圍內(nèi)的房屋，按抵押價值進(jìn)行估價C.對已抵押房地產(chǎn)進(jìn)行再次抵押估價，不扣除已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額D.對在建工程進(jìn)行抵押估價，不扣除發(fā)包人已支付承包人的工程價款E.對劃撥土地的房地產(chǎn)進(jìn)行抵押估價，扣除相應(yīng)的土地使用權(quán)出讓金4.根據(jù)房地產(chǎn)用途對房地產(chǎn)進(jìn)行分類，下列不屬于旅館房地產(chǎn)的有（）。A.超級市場B.飯店C.酒店D.培訓(xùn)中心E.娛樂城5.下列關(guān)于明確房地產(chǎn)估價時點(diǎn)的表述中，正確的有（）。A.對當(dāng)前的價值進(jìn)行評估，一般以實地查勘估價對象期間或估價作業(yè)期的某個日期為估價時點(diǎn)B.城市房屋拆遷估價，估價時點(diǎn)一般為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日C.分期實施的房屋拆遷，應(yīng)以房屋拆遷公告之日為估價時點(diǎn)D.房地產(chǎn)估價人員可以假定估價時點(diǎn)E.對原估價結(jié)果有異議而引起的復(fù)核估價，應(yīng)以申請復(fù)核之日為估價時點(diǎn)6.最高最佳利用包括（）上的最佳。A.用途B.規(guī)模C.集約度D.檔次E.規(guī)劃7.某住宅小區(qū)整體評估，下列價格影響因素中，屬于區(qū)位因素的有（）。A.公共配套B.朝向、樓層C.環(huán)境景觀D.室內(nèi)設(shè)施設(shè)備E.臨街狀況8.下列選項中，屬于土地使用管制的事項有（）。A.甲乙兩宗土地使用權(quán)中，甲土地必須為乙土地留出通行道路B.建筑物四周應(yīng)留有一定的空地作為建筑物的綠地和交通C.取得的土地使用權(quán)不包括地下資源、埋藏物和市政公用設(shè)施D.某宗土地只能用于商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)E.某宗土地使用權(quán)中，要求容積率為2.09.下列估價假設(shè)中，屬于背離事實假設(shè)的有（）。A.受專業(yè)能力限制，未對估價對象建筑安全進(jìn)行專業(yè)鑒定，假設(shè)其是安全的B.未進(jìn)入被征收房屋內(nèi)實地查勘，估價中對其內(nèi)部狀況進(jìn)行的合理設(shè)定C.房屋已被查封，司法拍賣估價中假設(shè)其未被查封D.估價對象已出租，征收估價中假設(shè)其無租約限制E.對估價委托人提供的所有資料未進(jìn)行核實，在估價假設(shè)中設(shè)定為這些資料均為真實合法有效的10.在合法利用前提下，且其他條件相同，若評估同一房地產(chǎn)的下列價值，其中通常低于其市場價值的有（）。A.投資價值B.抵押價值C.快速變現(xiàn)價值D.現(xiàn)狀價值E.殘余價值11.下列屬于成本租金的有（）。A.折舊費(fèi)B.維修費(fèi)C.管理費(fèi)D.利潤E.投資利息12.房地產(chǎn)價格與一般商品價格的不同之處包括（）。A.受區(qū)位因素影響大B.是物品本身的價格C.不太容易受交易者個別情況影響和左右D.價格形成時間長E.同時存在租賃價格和買賣價格13.完好房的成新度可以有（）。A.六成B.七成C.八成D.九成E.十成14.關(guān)于估價方法選用的說法，正確的有（）。A.所有適用的估價方法都應(yīng)選用，不得隨意取舍B.商品住宅一般應(yīng)以比較法為常用的估價方法C.現(xiàn)狀空置的商鋪不宜采用收益法估價D.影劇院一般適用比較法和成本法估價E.市場依據(jù)不充分而不宜采用比較法、收益法，假設(shè)開發(fā)法估價的情況下，可以將成本法作為主要的估價方法15.下列選項中，難以采用比較法估價的有（）。A.特殊廠房B.普通住宅C.存量成套住宅D.博物館E.在建工程三.判斷題(共5題)1.某些建筑材料、設(shè)備因發(fā)生勞資糾紛，或者遭遇異常嚴(yán)寒酷暑等惡劣天氣不能按時供貨，這類特殊的非正常因素在估算開發(fā)期時一般應(yīng)結(jié)合具體情況予以考慮。2.物權(quán)包括自物權(quán).他物權(quán)，其中他物權(quán)包括用益物權(quán).擔(dān)保物權(quán)和債權(quán)。（）3.在運(yùn)用收益法評估商品住宅價值時，預(yù)期期末轉(zhuǎn)售收益較大。如果選擇直接資本化法估價，則選取的資本化率較??；如果選擇報酬資本化法估價，則選取的報酬率較大。（）4.建筑安裝工程費(fèi)包括建造商品房及附屬工程所發(fā)生的土建工程費(fèi)用、安裝工程費(fèi)用、裝飾裝修工程費(fèi)用等。（）5.實際估價中，不是所有影響因素對房地產(chǎn)價格的影響都可用數(shù)學(xué)公式或模型來量化，但估價師應(yīng)盡量用定量分析來量化各種因素對房地產(chǎn)價格的影響，使估價不斷科學(xué)、精準(zhǔn)。（）第