房地產(chǎn)信貸風(fēng)險分析及防范探析

PAGEPAGE1房地產(chǎn)信貸風(fēng)險分析及防范探析房地產(chǎn)信貸風(fēng)險，指房地產(chǎn)信貸領(lǐng)域中的一種不確定性或信息不對稱.指經(jīng)營房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的金融機構(gòu)，由于決策失誤、管理不善或客觀環(huán)境變化等原因?qū)е缕滟Y產(chǎn)、收益或信譽遭遇損失的可能性。從理論上講，房地產(chǎn)金融市場的建設(shè)應(yīng)該與房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)金融的發(fā)展同步，加上的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)金融風(fēng)險在一定范圍內(nèi)是可控的。但當(dāng)下我們國家的情況卻是，房地產(chǎn)信貸投向不合理、房地產(chǎn)信貸的外部環(huán)境不完善等問題，各種情況阻礙了房地產(chǎn)信貸的健康發(fā)展，也造成了大量的金融風(fēng)險。尤其是房地產(chǎn)融資渠道過于單一，單純依靠銀行房地產(chǎn)貸款，使得大量的信譽風(fēng)險和市場風(fēng)險聚集在銀行，這給房地產(chǎn)金融業(yè)以至整個金融體系的穩(wěn)定健康發(fā)展帶來了很大隱患。因而，分析我們國家房地產(chǎn)信貸風(fēng)險的表現(xiàn)的原因，積極尋求房地產(chǎn)信貸風(fēng)險防備和控制的方法對策，建立起適應(yīng)我們國家當(dāng)下社會經(jīng)濟發(fā)展和房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)在狀況的新型房地產(chǎn)金融體系以及借鑒發(fā)達(dá)國家金融風(fēng)險管理的經(jīng)歷體驗和我們國家理論界、金融界和房地產(chǎn)業(yè)人士的理論和觀點，研究合適我們國家國情的房地產(chǎn)融資方式，具有較高的理論價值和現(xiàn)實意義。一、我們國家房地產(chǎn)企業(yè)信貸風(fēng)險現(xiàn)在狀況(一)當(dāng)前我們國家房地產(chǎn)企業(yè)信貸風(fēng)險的種類1、財政風(fēng)險財政風(fēng)險是指公司因籌措資金而產(chǎn)生的風(fēng)險，即公司可能喪失償債能力的風(fēng)險，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)高負(fù)債經(jīng)營隱含財政風(fēng)險，我們國家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)過中，以銀行借貸融資為主，自有資本金占項目總投資的比例普遍在30%下面，部分企業(yè)以至在20%左右。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)良莠不齊，隨著房地產(chǎn)市場競爭日益劇烈，監(jiān)管力度不斷加大，開發(fā)貸款門檻提升，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈條日趨緊張，一旦資金鏈條斷裂，風(fēng)險就會暴露。2、經(jīng)營風(fēng)險經(jīng)營風(fēng)險是指由于房地產(chǎn)投資經(jīng)營失誤，造成實際經(jīng)營結(jié)果偏離期望值并最終產(chǎn)生難以歸還商業(yè)銀行貸款的風(fēng)險。房地產(chǎn)貸款的經(jīng)營風(fēng)險重要存在于非住宅房地產(chǎn)貸款之中。由于房地產(chǎn)具有不可移動的特征，房地產(chǎn)投資與其他投資相比而更具有不可逆轉(zhuǎn)性，一旦開始投資就難以撤回。假如在開發(fā)經(jīng)過中出現(xiàn)由于決策失誤或資金鏈中止而停工，就會造成爛尾樓和半拉子工程,套牢開發(fā)資金。同時房地產(chǎn)的流動性較差，在投資完成之前基本不具備變現(xiàn)能力，改造和變化設(shè)計用處難度較大，處置起來非常困難，資金回收的可能性小，所以房地產(chǎn)項目停工后往往一擺就是兒年以至上十年。除此之外，當(dāng)前越來越多的圈地、炒地皮以及施工企業(yè)被迫墊資現(xiàn)象愈加劇了房地產(chǎn)金融的經(jīng)營風(fēng)險，因此房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營風(fēng)險遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他行業(yè)。我們國家房地產(chǎn)開發(fā)資金高度依靠于商業(yè)銀行，房地產(chǎn)業(yè)的良好發(fā)展前景也使得商業(yè)銀行不可能放棄對房地產(chǎn)業(yè)的信貸投入，這種互相依存的關(guān)系使商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款的總量必定伴隨房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展而迅速增長，導(dǎo)致房地產(chǎn)貸款的經(jīng)營風(fēng)險越來越大。據(jù)統(tǒng)計，我們國家廣東省部分金融機構(gòu)房地產(chǎn)開發(fā)貸款新增額已占跨越各項貸款新增額的70%以上。這種增加過快的趨勢如不加以適當(dāng)控制，一旦引發(fā)風(fēng)險，后果將不可預(yù)測料想。事實上，我們國家己經(jīng)發(fā)生了由于房地產(chǎn)不良貸款占比過高而導(dǎo)致銀行支付危機的情況。2010年海南發(fā)展銀行的倒閉就是一個典型的案例，2009年建設(shè)銀行廣東恩平支行由于房地產(chǎn)開發(fā)貸款不良貸款比例過高而導(dǎo)致不能有效兌付，出現(xiàn)擠兌風(fēng)險，建設(shè)銀行總行撥了50億元，才解決了支付危機。歷史和現(xiàn)實都表示清楚，經(jīng)營風(fēng)險是當(dāng)下我們國家房地產(chǎn)金融面臨的最大風(fēng)險。3、欺詐風(fēng)險欺詐風(fēng)險是指在當(dāng)前房地產(chǎn)市場信息不充足、監(jiān)督管理欠嚴(yán)密的情況下，開發(fā)商的開發(fā)行為與銷售行為不規(guī)范以至為其經(jīng)濟利益惡意欺詐銀行及擔(dān)保方的風(fēng)險。開發(fā)商的欺詐風(fēng)險也是當(dāng)前房地產(chǎn)金融機構(gòu)和擔(dān)保方面臨的最大的風(fēng)險，它可能帶來的損失也是最大的。以2009年為例，四家國有銀行房地產(chǎn)開發(fā)商貸款質(zhì)量差別明顯，其中農(nóng)行和中行的不良貸款率相對偏高，分別到達(dá)16%以上和12%以上，工行和建行的不良貸款率則相對較低，維持7%左右。四大行匯總的房地產(chǎn)開發(fā)貸款不良貸款率在10-11%之間。在房地產(chǎn)開發(fā)貸款上，央行發(fā)布了〔關(guān)于規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的通知〕(簡稱195號文)，規(guī)范了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向商業(yè)銀行貸款的條件，構(gòu)成地產(chǎn)商、銀行共擔(dān)風(fēng)險的布置。然而，大多數(shù)情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于遭到利益動機的驅(qū)使，加上一些銀行為了爭奪客戶，采用各種變通辦法，使得房地產(chǎn)開發(fā)貸款存在很多違規(guī)之處，比方：以流動資金貸款來頂替開發(fā)貸款;高估地產(chǎn)項目價值，以盡爭取盡可能多的開發(fā)貸款：提早啟動銀行按揭貸款程序：利用建筑施工企業(yè)墊資的方式降低自有資金投入;開發(fā)商走穴銀行信貸資金，一種是資金用處轉(zhuǎn)移，二種是銀行信貸資金被用于房地產(chǎn)滾動開發(fā)，三種是從甲地轉(zhuǎn)移到乙地經(jīng)營。由此可見，房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險之大不問可知。4、市場風(fēng)險市場風(fēng)險是指由于房地產(chǎn)市場狀態(tài)變化的不確定性給房地產(chǎn)開發(fā)投資進而給房地產(chǎn)貸款帶來的風(fēng)險。我們國家房地產(chǎn)金融的市場風(fēng)險也重要存在于非住宅房地產(chǎn)金融之中。由于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展具有明顯的周期性，與宏觀經(jīng)濟周期親密相關(guān)，其波動周期且略超前于經(jīng)濟周期的波動，這種波動周期的超前性導(dǎo)致房地產(chǎn)投資風(fēng)險難以預(yù)測。在經(jīng)濟高漲時期，房地產(chǎn)投資收益明顯較高，居民支付能力的提升加大了對改善寓居條件的需求，需求的擴大帶來房價的看漲，進而出現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)商由于對市場的樂觀預(yù)期和高額利潤而大量開發(fā)房地產(chǎn)，商業(yè)銀行為爭奪市場而將信貸資金大量投向房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)象。一旦國家房地產(chǎn)業(yè)景氣指數(shù)下降，市場供應(yīng)過剩或需求不足，致使房價大跌，巨額的本金和利息損失使房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)經(jīng)營困難以至破產(chǎn)倒閉，繼而導(dǎo)致銀行大量壞帳產(chǎn)生。而且房地產(chǎn)業(yè)的不景氣也會使得抵押物難以變現(xiàn)，愈加增大了商業(yè)銀行不良資產(chǎn)的清收難度。(二)商業(yè)銀行制度和經(jīng)營行為風(fēng)險當(dāng)前我們國家房地產(chǎn)貸款發(fā)展迅速，已成為商業(yè)銀行的一個新的增加點。但也存在著一些不容忽視的問題，商業(yè)銀行和其他金融機構(gòu)存在經(jīng)營行為不睬性、不科學(xué)、不規(guī)范等問題，給這項新的業(yè)務(wù)的可連續(xù)發(fā)展帶來了潛在的隱患與現(xiàn)實風(fēng)險。從商業(yè)銀行本身的角度來看，存在的問題突出表如今下面幾方面：1、銀行內(nèi)部管理滯后各行大多采取經(jīng)辦行內(nèi)部審批這種效率較高的審批體制。在這種體制下，房地產(chǎn)貸款的調(diào)查、審批、發(fā)放、貸后管理均在支行內(nèi)部進行，支行行長集審、貸權(quán)利于一身，缺乏有效的制約，易出現(xiàn)道德風(fēng)險和決策風(fēng)險。再者，銀行貸后管理軟弱。由于客戶繁多，貸后管理在實際操作中只能采取電話方式，銀行很難及時追蹤借款人經(jīng)濟狀態(tài)的變化，無法對個人住房信貸的各種風(fēng)險因素進行跟蹤監(jiān)督和控制。往往是一筆業(yè)務(wù)不能按期還本付息時，信貸人員才上門催收，貸后管理演變成了不良貸款的催收。2、銀行出現(xiàn)違規(guī)放貸現(xiàn)象一些銀行為了爭奪客戶，采用各種變通辦法，降低房貸門檻，以至違規(guī)操作。有的變相對四證不齊全的項目發(fā)放開發(fā)貸款;有的以流動資金貸款替代房地產(chǎn)開發(fā)貸款;有的放松個人住房貸款的條件，降低首付比例，擅自延長還款期限;有的以個人住房貸款的名義發(fā)放個人商業(yè)用房貸款，有的繼續(xù)向項目資本金達(dá)不到項目總投資30%的開發(fā)項目發(fā)放住房開發(fā)貸款。3、銀行進行抵押貸款時存在隱患有的房產(chǎn)所有人串通第三者，先通過合法的形式將房產(chǎn)租給第三者，在向銀行進行抵押貸款，進而導(dǎo)致銀行即便實現(xiàn)抵押權(quán)，在房產(chǎn)所有人與第三者約定的租期內(nèi)也不能受償。有時房地產(chǎn)開發(fā)商以未結(jié)清建設(shè)工程款的房產(chǎn)進行抵押，或串通建筑公司出具未結(jié)清建設(shè)工程款的虛假證明。在這種情況下，拖欠工程款的優(yōu)先受償權(quán)將優(yōu)先于抵押的優(yōu)先受償權(quán),進而導(dǎo)致房產(chǎn)抵押風(fēng)險。還有一種情況是抵押率偏高。如今銀行支持的房地產(chǎn)項目，貸款與土地房屋抵押率一般設(shè)定為80%,有些銀行迫于市場競爭的壓力，為爭奪市場份額，自行提升抵押率。4、房地產(chǎn)開發(fā)和個人住房信貸嚴(yán)重依靠銀行貸款商業(yè)銀行為房地產(chǎn)融資及效勞所提供的金融工具過于單一，致使房地產(chǎn)開發(fā)和個人住房信貸嚴(yán)重依靠銀行貸款。中國房地產(chǎn)企業(yè)70%的資金來自銀行的說法在房地產(chǎn)也根本不成立，在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)過中，以流動資金貸款交納土地出讓金，獲得四證,申請開發(fā)貸款，建筑施工單位墊資修建，提早啟動商業(yè)銀行按揭貸款程序，資金鏈一貫而下，房企信貸資金又何止七成?再加上個人房貸按揭，相信整個行業(yè)的負(fù)債率將遠(yuǎn)遠(yuǎn)跨越70%,這給銀行信貸帶來了宏大風(fēng)險，一旦開發(fā)后續(xù)工作無法按預(yù)期進行，或者開發(fā)商的資金鏈出現(xiàn)斷裂，以往所貸出的資金將立即處于高風(fēng)險的狀況中，房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險就會轉(zhuǎn)化為銀行的風(fēng)險。固然這些貸款都有房子作抵押，但銀行要的是還本付息，不是要房子，最終手里拿到一大堆房子對銀行來說也意味著失敗。5、銀行信貸資金挪用現(xiàn)象仍然存在一種是資金用處轉(zhuǎn)移。一些開發(fā)商營業(yè)執(zhí)照的經(jīng)營范圍，往往還包含建筑材料、物資經(jīng)營等項目，銀行實際操作中很難把關(guān)。他們有的還通過關(guān)聯(lián)建筑企業(yè)轉(zhuǎn)移挪用房地產(chǎn)開發(fā)資金;二種是銀行信貸資金被用于房地產(chǎn)滾動開發(fā)。有的房產(chǎn)開發(fā)項目房產(chǎn)銷售已接近尾聲，而銀行貸款卻分文未還，售房款被開發(fā)商貸款挪用于新的開發(fā)項目;三種是從甲地轉(zhuǎn)移到乙地經(jīng)營。一些房地產(chǎn)開發(fā)商雖然是在當(dāng)?shù)刈约叭谫Y的，但項目與資金的使用卻一直在外，使銀行鞭長莫及，無法施行有效的管理。這些銀行信貸資金挪用現(xiàn)象，造成基層行一些項目貸款不能按期收回，進而加大了商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款的經(jīng)營風(fēng)險。二、我們國家商業(yè)銀行信貸風(fēng)險的成因(一)商業(yè)銀行信貸風(fēng)險管理缺乏獨立性當(dāng)前，普遍實現(xiàn)了股權(quán)構(gòu)造的多元化，各商業(yè)銀行銀行也已基本按現(xiàn)代企業(yè)制度要求建立起較為完善的公司治理架構(gòu)和運行機制。大部分商業(yè)銀行實行的是董事會領(lǐng)導(dǎo)下的行長負(fù)責(zé)制。行長負(fù)責(zé)全行全面業(yè)務(wù)發(fā)展及管理工作，而信貸風(fēng)險管理則是作為行長行政管理的內(nèi)容之一，由行長領(lǐng)導(dǎo)下的某一本能機能部門承當(dāng)。對風(fēng)險管理看重一點的銀行，會成立單獨的風(fēng)險管理部門負(fù)責(zé)全行信貸業(yè)務(wù)的風(fēng)險控制;而大多銀行則是將風(fēng)險管理列入信貸管理部門中，由該部門的一名或幾名員工兼任，銀行風(fēng)險管理缺乏獨立性。即便是成立有單獨風(fēng)險管理部門對信貸風(fēng)險進行管理與監(jiān)控的銀行，其風(fēng)險管理工作實際上也難以確保正常開展。這是由于，風(fēng)險管理部門負(fù)責(zé)人一般由行長任命，員工則由風(fēng)險管理部門的負(fù)責(zé)人提名，行長任命。換言之，負(fù)責(zé)風(fēng)險管理工作的所有人員，其人事關(guān)系均由行長決定，進而造成這些人員在履行風(fēng)險管理職責(zé)時只對行長負(fù)責(zé)，唯行龜齡令是從，在風(fēng)險管理方面喪失了獨立性，行長負(fù)責(zé)制與風(fēng)險管理獨立性的要求存在矛盾和偏差。(二)商業(yè)銀行信貸風(fēng)險管理發(fā)展水平嚴(yán)重滯后高居不下的不良貸款數(shù)額和令人堪憂的信貸資產(chǎn)質(zhì)量，己經(jīng)日漸成為我們國家商業(yè)銀行可連續(xù)發(fā)展道路上的絆腳石。我們國家商業(yè)銀行信貸風(fēng)險管理重要表現(xiàn)為下面幾點問題：1.信貸風(fēng)險測量方法簡單在信貸市場風(fēng)險測量方面，由于我們國家利率和匯率長期以來管制嚴(yán)格，商業(yè)銀行沒有面臨較大的利率和匯率風(fēng)險，因而，信貸市場風(fēng)險測量水平仍相當(dāng)落后。對利率風(fēng)險和匯率風(fēng)險的監(jiān)管多采取從新定價缺口和累計頭寸法等最為常見和最簡單的方法。簡便采取的量化的信貸風(fēng)險管理方法也多是針對單個借款人信貸風(fēng)險的測量與管理，對于信貸組合風(fēng)險則缺乏有效的定量測量與分析工具。將過于簡單的信貸風(fēng)險測量方法運用于信貸風(fēng)險辨別與評估，顯然在有效性和精度上要大打折扣的，在風(fēng)險管理的源頭就存在失真的問題無疑晦氣于商業(yè)銀行信貸風(fēng)險的防備和管理。2.信譽評級軟弱現(xiàn)代銀行信譽風(fēng)險的量化管理是建立在信譽評級基礎(chǔ)之上的。由于不同的貸款客戶存在著各種差別，銀行面臨的信譽風(fēng)險是有區(qū)其余，在計算信譽風(fēng)險加權(quán)資產(chǎn)時天然不能等同對待。論文格式因而，銀行信譽風(fēng)險加權(quán)資產(chǎn)乃至資本充分率的計算結(jié)果能否精確反映銀行真實的經(jīng)營管理狀態(tài)，很大水平上取決于信譽評級功能的有效發(fā)揮。信譽評級的方法有兩種，即外部評級和內(nèi)部評級。外部評級的有賴于專業(yè)化信譽評級的有力支持，在我們國家，由于專業(yè)化的信譽評級體系的缺失，采取此法的可操作性差。而就內(nèi)部信譽評級而言，當(dāng)前，我們國家銀行大都有自己的信譽評估系統(tǒng)，但評級結(jié)果重要用于授信管理等少數(shù)領(lǐng)域，風(fēng)險的辨別、評估功能無法有效的發(fā)揮，并不能知足信譽風(fēng)險管理工作更深條理的要求。3.信譽風(fēng)險模型管理空白長期以來，定性分析在我們國家信貸信譽風(fēng)險管理中所占比重過大，定量分析技術(shù)的研究與應(yīng)用有所欠缺，更談不上信譽風(fēng)險管理模型的運用。直到上世末東亞金融危機以后，我們國家商業(yè)銀行才越來越看重風(fēng)險的辨別與監(jiān)控，并意識到對信譽風(fēng)險狀態(tài)只用高、中、低做出評價不免過于籠統(tǒng)，沒有說服力。當(dāng)前，不良貸款比率作為我們國家商業(yè)銀行信貸信譽風(fēng)險量化的主要指標(biāo)之一，固然計算簡單、形式簡易，但至少用比例這一數(shù)字形式給了我們一個有關(guān)信譽風(fēng)險的位置感.假如能在進一步以信譽評級為基礎(chǔ)，運用風(fēng)險量化模型計算銀行的風(fēng)險資產(chǎn)狀態(tài)，使之與資本金相匹配，就得到了巴塞爾委員會要求的資本充分率，則又給了我們一個有關(guān)信譽風(fēng)險的安全感.但從當(dāng)前銀行風(fēng)險管理的現(xiàn)在狀況看，信譽風(fēng)險度量模型的應(yīng)用還是空白。4.信貸管理方法簡單落后，難以防備風(fēng)險限于起步較晚，我們國家商業(yè)銀行信貸管理方法還比較落后：還沒有建立自己的客戶信譽評級體系，對借款客戶資信情況的判定往往是憑感覺、靠關(guān)系，缺乏統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn);在信貸客戶的選擇方面也只是臨時起意，沒有一個明確而連續(xù)的信貸投放政策，缺乏清楚明晰的指點;對客戶的借款申請進行審批時，操作流程不暢，往往評審委員還沒有對借款的情況進行具體了解，就要做出自己的決議，缺乏有效的溝通;貸款發(fā)放后，借款人的資金流動情況、借款人支付利息的情況、歸還貸款的情況、貸款到期情況等，都要由信貸人員自己去柜臺找會計人員查詢，費時費力，有時還容易遺忘，造成欠好的后果。例如：錫州商業(yè)銀行至2010年期末，該行關(guān)聯(lián)交易余額分別為29584萬元、8667萬元(其中保證金5867萬元)和8802.91萬元，全部關(guān)聯(lián)交易余額占本行報告期末資本凈額的比例為20.99%.固然該行披露這些關(guān)聯(lián)交易五級分類形態(tài)均為正常，但從關(guān)聯(lián)人身份特征看，關(guān)聯(lián)天然人全部為該本行的內(nèi)部人及關(guān)系人，關(guān)聯(lián)法人全部為該行董事、監(jiān)事、高級管理人員或內(nèi)部人及其近親屬控制的關(guān)聯(lián)法人企業(yè)，毫無疑問，這會給該行信貸風(fēng)險管理帶來不可預(yù)知的風(fēng)險。(三)信貸風(fēng)險地區(qū)集中度高商業(yè)銀行的地區(qū)風(fēng)險集中度高，以錫州商業(yè)銀行為例，截至2010年6月末，該行不良貸款至本期末余額為42185萬元，各區(qū)的分布情況為：錫山區(qū)17950萬元，占不良貸款比例為42%;惠山區(qū)14994萬元，占不良貸款比例為36%;濱湖區(qū)2421萬元，占不良貸款比例為6%;新區(qū)3689萬元，占不良貸款比例9%;城區(qū)3131萬元，占不良貸款比例為7%.從2010年錫州商業(yè)銀行不良貸款區(qū)域分布的季度變化情況看，錫州商業(yè)銀行的不良貸款重要集中在錫山和惠山二區(qū)，合計要占到全行不良貸款余額的75%-80%.(四)信貸風(fēng)險行業(yè)集中度高商業(yè)銀行的信貸資金投放往往集中于一個或幾個行業(yè)領(lǐng)域，而一旦這些行業(yè)陷入窘境，那么銀行所面臨的信貸違約風(fēng)險將明顯加大。以錫州商業(yè)銀行為例，截止2010年年末，該行行業(yè)貸款投放前五位客戶累計投放信貸212.93億元，制作業(yè)(66%)和租賃與商務(wù)效勞業(yè)(14.74%)就占到80%強，信貸投放行業(yè)集中明顯。因而，制作業(yè)企業(yè)的貸款風(fēng)險狀態(tài)對該行資產(chǎn)質(zhì)量情況有最直接和最主要的影響。該行貸款客戶中該行業(yè)企業(yè)不良貸款比例較高，觀其原因重要是化工印染、紡織加工兩行業(yè)受國家宏觀調(diào)控、行業(yè)風(fēng)險、區(qū)域競爭日益加劇等的影響較大，再加上一些紡織企業(yè)本身規(guī)模小，在競爭劇烈的行業(yè)和地區(qū)條件的限制下，仍盲目擴大投資，結(jié)果往往使企業(yè)陷入窘境，致使貸款出現(xiàn)風(fēng)險。另外，由于之前該行未將所有、村委貸款合理分至公共管理和社會組織、居民效勞和其他效勞業(yè)中，在本季末該行將這類貸款全部按要求分至該兩個行業(yè)中，導(dǎo)致不良貸款數(shù)較上季和年初有較大幅度的提升，重要是上世紀(jì)末的一些實業(yè)公司、農(nóng)服中心等的一些不良貸款。商業(yè)銀行的風(fēng)險集中重要是由兩個方面造成的：一是農(nóng)信社經(jīng)營的地域限制。這種地域限制重要表現(xiàn)為農(nóng)信社在機構(gòu)設(shè)立和業(yè)務(wù)經(jīng)營上嚴(yán)格根據(jù)鄉(xiāng)級或縣級行政區(qū)域分割，貸款一般都發(fā)放給相對同質(zhì)的客戶，而且同質(zhì)借款者的違約風(fēng)險具有高度相關(guān)性，信貸業(yè)務(wù)的高度集中使得信貸資產(chǎn)無法有效分散。二是經(jīng)營規(guī)模的限制。單個商業(yè)銀行的資產(chǎn)負(fù)債規(guī)模較小，資金實力軟弱，容易引起單戶貸款占貸款總額的比例升高，風(fēng)險集中。以錫州商業(yè)銀行為例，截止2010年年末，該行前十名貸款客戶年末貸款余額累計13.94億元，占貸款總額的5.98%,占資本凈額的62.19%.(五)信貸管理內(nèi)部控制制度不完善2002年，中國人民銀行頒布〔商業(yè)銀行內(nèi)部控制指引〕，取代〔加強金融機構(gòu)內(nèi)部控制的指點原則〕，我們國家商業(yè)銀行內(nèi)部控制制度建設(shè)和風(fēng)險防備進入了一個歷史性的嶄新階段。在人民銀行的推動下，各商業(yè)銀行根據(jù)中國人民銀行有關(guān)內(nèi)部控制制度建設(shè)的規(guī)定，結(jié)合本身的實際情況，分別制訂了內(nèi)部控制制度和操作規(guī)程。當(dāng)前，各商業(yè)銀行已初步建立對分支機構(gòu)的信貸受權(quán)制度、對客戶實行統(tǒng)一授信制度、實行審貸分離制度、對貸款進行新的分類、建立了商業(yè)銀行信貸內(nèi)部監(jiān)督制度和實行貸款畢生追索制度等。但是，我們也應(yīng)該清楚地看到，我們國家商業(yè)銀行內(nèi)部控制系統(tǒng)建設(shè)還存在相當(dāng)?shù)膯栴}，很多制度的整體履行情況并不睬想，重要表如今下面幾個方面：1.對信貸管理內(nèi)部控制的認(rèn)識和理解存在偏差多數(shù)銀行并沒有真正理解內(nèi)部控制的內(nèi)在含義，把內(nèi)部控制等同于各項規(guī)章制度，以為內(nèi)部控制就是各項工作制度和業(yè)務(wù)規(guī)章的匯總，有了規(guī)章制度，銀行就有了內(nèi)部控制。實際上，內(nèi)部控制應(yīng)該是商業(yè)銀行為了實現(xiàn)經(jīng)營目的，通過制訂和施行的一系列制度、程序和方法，對風(fēng)險進行事前防備、事中控制、事后監(jiān)督和糾正的動態(tài)經(jīng)過和機制。固然，銀行各項業(yè)務(wù)離不開規(guī)章制度，但是，規(guī)章制度充其量只是內(nèi)部控制的一部分，而不能代替內(nèi)部控制機制。由干這種認(rèn)識的偏差，使得一些銀行并未建立起有效的內(nèi)部控制機制。2.內(nèi)部組織構(gòu)造不科學(xué)、部門之間互相牽制不夠(1)固然基本上都建立了對分支機構(gòu)的信貸受權(quán)制度，但部分銀行缺乏嚴(yán)格的受權(quán)管理和集體決策程序，在對各分支機構(gòu)及部門的管理上受權(quán)不清、責(zé)任不明，以至出現(xiàn)濫用權(quán)利、濫受權(quán)現(xiàn)象。有些分支機構(gòu)權(quán)利過大，有些部門身兼數(shù)責(zé)，部門內(nèi)部各崗位之間職責(zé)不清，內(nèi)部權(quán)責(zé)脫節(jié)，內(nèi)部核查走形式，減少和預(yù)防錯誤過失的能力被削弱。(2)固然實行了審貸分離制度，并在制度上落實貸款三查制度，但從組織構(gòu)造上看并不徹底，貸前調(diào)查和貸后調(diào)查不是由兩個部門來貫徹履行，商業(yè)銀行仍停留在客戶經(jīng)理既做貸前調(diào)查，有做貸后調(diào)查的階段。(3)各商業(yè)銀行往往根據(jù)貸款種類和產(chǎn)品設(shè)置信貸內(nèi)部本能機能部門、劃分業(yè)務(wù)領(lǐng)域，但這種內(nèi)部機構(gòu)設(shè)置方法與商業(yè)銀行信貸資金經(jīng)營的內(nèi)在規(guī)律相違犯，容易造成內(nèi)部各信貸部門互相扯皮，晦氣于加強信貸風(fēng)險管理。3.內(nèi)部控制缺乏有效性和獨立性(1)內(nèi)部控制缺乏全面性和及時性。雖然有了一系列規(guī)章制度，但制度不健全、不系統(tǒng)、不配套、不及時。有的制度不夠全面，對信貸經(jīng)過中的一些環(huán)節(jié)存在控制盲點;有的制度不夠系統(tǒng)，缺乏配套的業(yè)務(wù)操作規(guī)程;有的制度較之業(yè)務(wù)發(fā)展明顯滯后，早已不適應(yīng)業(yè)務(wù)發(fā)展的需要。(2)缺乏獨立性。雖然我們國家商業(yè)銀行大多設(shè)立了內(nèi)部審計部門，但在實際工作中往往是內(nèi)部控制的建立者和履行這是同一部門，操作人員和核對人員是同一人，內(nèi)部檢查流于形式，內(nèi)部牽制制度履行不力。有的銀行內(nèi)部審計部門以至直承受各級行行長的領(lǐng)導(dǎo)，獨立性不強，審計工作不超脫，查處力度不夠，大大削弱了監(jiān)督部門的作用。(3)內(nèi)部控制制度貫徹履行不徹底，大多流于形式。雖然制訂了一系列的內(nèi)部控制制度，但有章不循、有規(guī)不依的現(xiàn)象仍然嚴(yán)重。一些商業(yè)銀行的行長或其分支行機構(gòu)負(fù)責(zé)人長官意志嚴(yán)重，業(yè)務(wù)的審批和受權(quán)隨意性較大，以至濫用權(quán)柄，業(yè)務(wù)處理上經(jīng)常出現(xiàn)反向運轉(zhuǎn)的狀態(tài)。有的企業(yè)或個人要貸款，不是先向信貸部門提出申請，由信貸員進行信譽分析，一級一級地審查上報批準(zhǔn)，而是直接先找主管領(lǐng)導(dǎo)，由領(lǐng)導(dǎo)一級一級向下指派，詳細(xì)經(jīng)辦人員再詳細(xì)進行辦理。這種操作上的逆向運作，使得經(jīng)辦人員不能夠認(rèn)真履行自己的職責(zé)，造成需要的審批和經(jīng)辦經(jīng)過走過場,為拘私舞弊和假公濟私創(chuàng)造了可乘之機，同時也使金融資產(chǎn)面臨較大風(fēng)險。三、商業(yè)銀行防備房地產(chǎn)風(fēng)險的對策(一)商業(yè)銀行應(yīng)調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)貸款的內(nèi)在構(gòu)造控制開發(fā)貸款總量擴張，并不料味著不放款，而是要合理調(diào)整構(gòu)造，實行差異不同政策。要結(jié)合各地區(qū)發(fā)展水平、房地產(chǎn)市場的發(fā)展示狀和潛力、房地產(chǎn)的價格水安然平靜供求狀態(tài)、居民寓居水安然平靜購買能力，商業(yè)銀行本身應(yīng)對房地產(chǎn)貸款構(gòu)造進行合理調(diào)整。1、優(yōu)化貸款客戶構(gòu)造有資料顯示，全國現(xiàn)有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)25000多家，一、二級天資的開發(fā)企業(yè)加起來還不到14%,大量實力較差的開發(fā)商充滿市場，這些企業(yè)實力弱、經(jīng)營水平差，抗風(fēng)險能力極低，一旦房地產(chǎn)市場遇冷或出臺更為嚴(yán)格的信貸政策，它們將再無生存空間，所貸款項極有可能無法收回，進而給銀行帶來又一筆不良貸款。因而，當(dāng)下各銀行應(yīng)重點拓展并支持在全國、跨地區(qū)或一定區(qū)域內(nèi)經(jīng)營實力雄厚、經(jīng)營業(yè)績優(yōu)良、發(fā)展?jié)摿Υ蟮姆康禺a(chǎn)優(yōu)質(zhì)客戶，這樣既有利于商業(yè)銀行優(yōu)化貸款客戶構(gòu)造和降低貸款風(fēng)險，也是打造房地產(chǎn)民族品牌和培育大型開發(fā)龍頭企業(yè)的需要。2、優(yōu)化貸款項目構(gòu)造銀行應(yīng)該慎重選擇房地產(chǎn)的貸款項目，并進行具體的可行性研究。首先選擇地理位置較好、市場銷售前景看好的房地產(chǎn)項目發(fā)放貸款。對大戶型、大面積、高檔商品房和別墅，不管是前期的貨款投人，還是后期的按揭效勞，商業(yè)銀行應(yīng)該適當(dāng)限制，相應(yīng)提升其個人住房貸款的貸款利率和貸款成數(shù)水平，縮短貸款期限;對于一些炒作過度的樓盤的投入一定要充足論證其產(chǎn)品銷售市場后方可進行。優(yōu)先支持適銷對路的符合中低收入家庭購買能力的住宅項目、城市舊區(qū)改造項目、城市經(jīng)濟適用房工程，對廣闊大眾需要的經(jīng)濟適用房采用下浮利率，進一步擴大這些項目個人住房貸款的覆蓋面，擴大住房貸款的受益群體。合理參與寫字樓項目，慎重參與商住樓項目。進而使房地產(chǎn)信貸資金構(gòu)造實現(xiàn)從高端客戶到中、低端客戶，從商品房到商務(wù)樓，從開發(fā)資金、流動資金貸款到按揭貸款的科學(xué)分布，避免房地產(chǎn)信貸資金集中于一點，進而使房地產(chǎn)信貸資金構(gòu)成更能抵御風(fēng)險的構(gòu)造。(二)銀行應(yīng)科學(xué)設(shè)計業(yè)務(wù)流程，完善貸后管理機制在設(shè)計業(yè)務(wù)流程時充足考慮風(fēng)險控制因素，并強調(diào)風(fēng)險控制體系應(yīng)該能夠根據(jù)市場變化情況不斷進行修正。貸款管理前臺與后臺應(yīng)該職責(zé)明確，互相獨立又互相制約。前臺負(fù)責(zé)調(diào)查借款人和項目的實際情況，撰寫調(diào)查報告并對調(diào)查報告的真實性負(fù)責(zé);后臺負(fù)責(zé)材料的審核以及貸款的分析和判定，貸款審批人員通過對申報材料的審核，科學(xué)合理地分析貸款項目的可行性、風(fēng)險性，做好對企業(yè)貸款條件中企業(yè)天資和投資項目質(zhì)量的評價，獨立做出貸或不貸的判定并對決策的精確性負(fù)責(zé)。前臺的行為要對后臺負(fù)責(zé)，后臺的決定也要客觀獨立。對房地產(chǎn)開發(fā)貸款，要針對項目進度合理把握貸款的發(fā)放，禁止開發(fā)貸款一次性開發(fā)到位。當(dāng)開發(fā)商賣樓所得款項跨越貸款額時，再把全部貸款撥付給開發(fā)商;加強對房產(chǎn)項目的工程進度、銷售情況、資金使用的動態(tài)監(jiān)控，及時做好預(yù)警工作;監(jiān)督開發(fā)貸款的實際用處，防止資金被用于地皮或樓盤投機炒作，而不是真正用于房產(chǎn)開發(fā);建議房地產(chǎn)開發(fā)項目在完成總投資75%且符合銷售條件時開始回收房地產(chǎn)開發(fā)貸款。對于個人住房貸款，要對借款人的真實借款目的進行監(jiān)督，防止用假按揭為開發(fā)商套取貸款;要加強對抵押物的管理，防止抵押物被惡意銷售，保障銀行對抵押物的所有權(quán)和處置權(quán);對借款人的經(jīng)濟狀態(tài)進行及時監(jiān)督，十分是對那些收入下降、失業(yè)導(dǎo)致還款能力下降的個人，一旦發(fā)現(xiàn)問題，必需對其真實的經(jīng)濟狀態(tài)進行實地調(diào)查，并與保險公司聯(lián)絡(luò)，啟動保險程序;對個人住房貸款借款人拖延辦理〔房屋他項權(quán)利證書〕無法落實抵押登記的，要利用保證金的制約作用催促其及時辦理有關(guān)手續(xù)，嚴(yán)防債權(quán)懸空.房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的經(jīng)營主管部門，風(fēng)險、法規(guī)、審計等部門要加強對基層行貸后的監(jiān)管和指點，幫助經(jīng)辦行發(fā)現(xiàn)問題制訂辦法，發(fā)揮整體內(nèi)控的聯(lián)動效應(yīng);以風(fēng)險管理為核心，加強組織構(gòu)造中的監(jiān)督本能機能，完善會計控制制度，實現(xiàn)內(nèi)部控制中的四只眼睛原則(貸款的發(fā)放與審核的權(quán)限分授予不同的主體);定期由銀行信貸風(fēng)險管理部門或?qū)徲嫴块T對貸款管理的各個環(huán)節(jié)進行檢查和審計，發(fā)現(xiàn)有章不循或違規(guī)操作時，要嚴(yán)肅追查當(dāng)事人的責(zé)任。加強對因機構(gòu)撤并移交的貸款管理，要求接管行要指定專人以清收為主負(fù)責(zé)貸后管理，實行考核責(zé)任制。