如何理性看待當前我們國家的經(jīng)濟形勢論文

PAGEPAGE1如何理性看待當下我們國家的經(jīng)濟形勢論文孫冭冭1229今年以來，在經(jīng)濟刺激政策等多種因素的影響下，我們國家房地產(chǎn)市場提早結束調(diào)整而急劇升溫，出現(xiàn)了投資和價格回升、成交量大幅增長、資金來源富余等新情況、新變化。從發(fā)展趨勢來看，雖然我們國家房地產(chǎn)市場調(diào)整比較大，但宏觀經(jīng)濟景氣上升、居民收入增長、流動性富余和消費構造升級等因素將使2010年房地產(chǎn)投資將繼續(xù)堅持較快增加，房價明顯下跌的可能性不大。下一階段，應根據(jù)有保有壓、區(qū)別對待的原則，把鼓勵初次置業(yè)需求，保衛(wèi)二次改善需求和抑制投資投機需求，促進房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展作為下一階段制訂房地產(chǎn)調(diào)控政策的基本方針。一、2009年房地產(chǎn)市場急劇升溫在經(jīng)濟刺激政策尤其是寬松的貨幣政策和通貨膨脹預期等因素的影響下，今年我們國家房地產(chǎn)市場表現(xiàn)遠好于預期，出現(xiàn)了投資加快、銷增長、價格快速上漲和資金來源富余等新情況。■1．投資增加：逐季加快，回升勢頭好于預期在市場回暖、銷增長等因素的帶動下，今年以來我們國家房地產(chǎn)開發(fā)投資增加逐季加快。前三季度，房地產(chǎn)開發(fā)投資25050億元，同比增加17.7%，增幅分別比上半年、一季度提升了7.8、13.6個百分點；其中，商品住宅投資17582億元，同比增加13.4%，比上半年、一季度分別提升了6.3、10.2個百分點。測算表示清楚，9月份當月，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速達37%，高出8月份2個百分點，連續(xù)第二個月高于同期城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增速。此前業(yè)界預測今年房地產(chǎn)投資增加在10%以內(nèi)以至出現(xiàn)負增加，當前來看今年前三季度增速已經(jīng)到達17.7%，全年增速估計在20%左右，遠遠好于預期。2．銷增長：三大需求集中釋放，市場銷猛增進入2009年，隨著市場的迅速升溫，房地產(chǎn)銷大幅增長，出現(xiàn)了近年來所沒有過的"井噴式"行情。前三季度，全國商品房銷面積5.84億平方米，同比增幅達44.8%，創(chuàng)自1998年房改以來歷史同期最高水平。其中商品住宅銷面積增加46.4%；辦公樓銷面積增加23.5%；商業(yè)營業(yè)用房銷面積增加30.6%。商品房銷總額達27532億元，同比增加73.4%，而去年同期是下降了15%?！龇值貐^(qū)來看，2008年市場調(diào)整幅度較大的地區(qū)銷增加也更快。如隨著樓市的逐步回暖，北京、上海、浙江等熱門地區(qū)成交量連續(xù)回升。1-9月份，北京市銷面積和銷金額同比增加均在100%以上，江蘇、浙江、福建、廣東等重要地區(qū)銷面積和銷額增幅都在50%以上。3．價格上漲：同比漲幅由負轉正，環(huán)比連續(xù)7月上行在成交量不斷放大的同時，房價也連續(xù)上漲，同比漲幅由負轉正，環(huán)比連續(xù)7個月正增加。9月份，全國70個大中城市房屋銷價格同比上漲2.8%，漲幅比8月份擴大0.8個百分點，這是自年初以來，房屋銷價格連續(xù)第3個月同比上漲；環(huán)比上漲0.7%，環(huán)比連續(xù)7個月正增加?！龇值貐^(qū)看，9月份全國70個大中城市房價同比上漲的城市有57個，比6月份增長了26個，其中漲幅最大的5個城市是：深圳11.1%、溫州8.2%、金華7.7%、銀川6.1%、寧波4.9%；價格下降的城市有13個，比上半年減少31個，其中降幅最大的5個城市是：石家莊下降3.7%、吉林下降3.3%、岳陽下降3%、唐山下降2.9%、徐州下降2.8%。雖然最近北京、上海等一線城市房價漲幅有所放緩，但西寧、銀川、天津、南昌等二、三線城市房價卻在加速上漲，表示清楚我們國家房地產(chǎn)市場的漲價潮正在由一線城市向省會城市、中小城市等二、三線城市蔓延。表1.9月份房價漲幅較快的城市■4．資金來源富余：國內(nèi)貸款和個人按揭貸款增加明顯加快受貨幣政策寬松、銷量增長和直接融資增長三大因素的影響，今年以來房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源富余，增加較快，有效緩解了開發(fā)商資金緊張的場面。前三季度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)今年資金來源38991億元，同比增加38.8%，增速比上半年提升了15.2個百分點，比去年同期提升了28.2個百分點。尤其值得關注的是，國內(nèi)貸款和個人按揭貸款增加明顯加快，占資金來源的比重明顯提升。前三季度國內(nèi)貸款增速達47.2%，同比加快了近40個百分點，占資金來源的比重達21%，同比提升了2個百分點；個人按揭貸款增速達107.7%，去年同期則是下降14.9%，占資金來源比重為13.7%，同比提升了6.6個百分點。■5．供應回升：施工面積增速止跌回升，新開工面積強力反彈前三季度，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積27.75億平方米，同比增加15.4%，增幅比上半年提升2.7個百分點，這是今年以來施工面積增速連續(xù)4個月實現(xiàn)正增加。房屋新開工面積7.32億平方米，同比下降0.4%，降幅比1-8月縮小5.5個百分點。施工面積增速連續(xù)回升，新開工面積降幅收窄，表示清楚隨著房地產(chǎn)市場的"量價齊升"和去庫存化進程的加快，開發(fā)商的市場自信心正在逐步恢復，企業(yè)擴大投資的意愿正在不斷加強。6．國房景氣指數(shù)連續(xù)走高9月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)〔簡稱"國房景氣指數(shù)"〕為101.08，比8月份提升1.00點，比6月份提升4.5點，是今年以來連續(xù)第2個月堅持在100以上。從分類指數(shù)看：房地產(chǎn)開發(fā)投資分類指數(shù)為100.01，比8月份提升2.26點；今年資金來源分類指數(shù)為107.75，比8月份提升1.93點；土地開發(fā)面積分類指數(shù)為93.93，比8月份提升0.68點；商品房空置面積分類指數(shù)為90.32，比8月份提升1.01點；房屋施工面積分類指數(shù)為99.06，比8月份提升4.11點?！龆⒍喾N因素促進房地產(chǎn)市場逆勢上揚1．寬松的貨幣政策是直接原因房地產(chǎn)是典型的資金密集型行業(yè)，資金松緊對房地產(chǎn)運行有決定性影響。今年以來，為應對國際金融、促進住房消費，在適度寬松的貨幣政策作用下銀行信貸大幅增長，同時了降低了首付款比例、貸款利率優(yōu)惠、減免交易環(huán)節(jié)稅費等一系列優(yōu)惠政策，有效刺激了住房消費。供應方面，適度寬松的貨幣政策為開發(fā)商了富余的資金，緩解了開發(fā)商資金緊張的場面；需求方面，數(shù)次下調(diào)存貸款利率，降低購房首付款比例，導致包含自住和投資投機在內(nèi)的市場需求被同時放大。在供應彈性較小以至有所減少的情況下，前期積壓的市場需求得到集中釋放，進而引起了房價的大幅上漲。2．通脹預期是間接誘因基于對世界各國向市場注入大量流動性引起嚴重的通貨膨脹的擔憂，加上國內(nèi)外經(jīng)濟觸底回升勢頭好于預期，投資者對將來通貨膨脹的預期越來越強烈，尤其是高收入階層對其資產(chǎn)保值增值的需求不斷增大，在經(jīng)濟不景氣、金融市場發(fā)展緩慢、投資渠道有限的情況下，置業(yè)買房成為我們國家高收入者資產(chǎn)保值增值的首選。假如說今年一季度，房地產(chǎn)市場需求還是以自住型和改善型需求為主的話，那么進入二季度以來，投資和投機型需求則成為市場需求主體和房價上漲的主力。進入三季度，隨著貨幣政策的動態(tài)微調(diào)〔如收緊二套房貸〕，投資投機需求有所抑制，引起了部分城市〔如北京、上海、深圳〕成交量的再度萎縮，出現(xiàn)"價升量滯"的場面。3．消費構造升級是主要基礎國際經(jīng)歷體驗表示清楚，隨著居民收入水平的提升，大部分消費構造中基礎性生存性消費如食品、穿著打扮類在消費支出中所占比重下降，發(fā)展性享受性消費如寓居、醫(yī)療、教育、交通等在消費支出中比重上升〔即恩格爾系數(shù)不斷下降〕。2008年我們國家人均到達3266.8美圓，今年我們國家人均將跨越3500美圓，根據(jù)居民消費構造的變動規(guī)律，當前和將來若干年，住房和等將始終是我們國家居民消費構造升級的主力。今年以來房市升溫，除了投資投機需求集中釋放而外，也是與我們國家居民構造連續(xù)升級，對住房的消費需求不斷增長分不開的。三、我們國家房地產(chǎn)市場再次調(diào)整的可能性無論是從行業(yè)發(fā)展周期來看，還是從價格水平來看，我們國家房地產(chǎn)市場將來調(diào)整的空間和可能性仍然存在，以至還比較大。1．從行業(yè)發(fā)展周期來看，我們國家上一房地產(chǎn)市場的調(diào)整是不充足的在宏觀經(jīng)濟景氣循環(huán)的四個階段〔蕭條、復蘇、繁榮和衰退〕，經(jīng)濟增加和物價之間依次有"低增加、低物價"、"高增加、低物價"、"高增加、高物價"、"低增加、高物價"四種組合。實際上，房地產(chǎn)行業(yè)也有著類似的循環(huán)規(guī)律：〔1〕一般而言，房地產(chǎn)市場的調(diào)整老是以成交量的下降為前兆，但此時房價仍然堅挺，出現(xiàn)所謂"量跌價升"階段；〔2〕接著價格和成交量會雙雙下降，即"量價齊跌"階段；〔3〕隨著價格的下跌，有效需求不斷增長，成交量開始回升，進入"量升價低"階段；〔4〕最后隨著宏觀經(jīng)濟的好轉和成交量的連續(xù)增長，投機需求不斷活潑踴躍，進而演化為"量價齊升"階段。從一個階段發(fā)展到另一階段所需時間重要取決于房地產(chǎn)本身發(fā)展所處的階段和外部環(huán)境的變化。根據(jù)行業(yè)發(fā)展周期，能夠把2000年以來我們國家房地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)過分為三個階段：第一階段〔2000-2002年〕："量升價低"階段。表2顯示，這一階段全國房價漲幅較小，三年間房屋銷價格指數(shù)年均漲幅為2.0%。由于住房制度改革之前累積的大量真實需求得到集中釋放，再加上價格漲幅較小，導致該階段市場成交量大幅增長〔年均增幅20%以上〕。表2.2000-2009年全國房屋銷價格指數(shù)、房屋銷量變化情況■第二階段〔2003-2007年〕："量價齊升"階段。從2003年開始，受經(jīng)濟景氣周期上升、籌備北京奧運等多種因素影響，全國房屋銷連續(xù)增長〔年均增幅24%左右〕；與此同時，全國房價也步入快速上升通道，5年期間全國房屋銷價格指數(shù)年均漲幅跨越了7%。第三階段〔2008年〕："量跌價升"階段。隨著市場不斷活潑踴躍和投機活動的增長，全國房價繼續(xù)增加，但不斷攀升的高房價將大部分自住改善性購房者擠出市場，加上2008年上半年宏觀調(diào)控的抑制和下半年全球金融的沖擊，導致該階段市場成交量急劇萎縮。2008年全國房屋成交量下降近兩成，為1998年房改以來的首年下降。根據(jù)行業(yè)發(fā)展規(guī)律和國際經(jīng)歷體驗，房地產(chǎn)市場調(diào)整周期一般在3年以上，而我們國家從2008年開始的房市調(diào)整連續(xù)還不到1年，假如以房價環(huán)比負增加為調(diào)整標記，上調(diào)整僅連續(xù)了7個月時間〔2008年8月到2009年2月〕。進入2009年，受經(jīng)濟刺激政策尤其是貨幣政策的影響，房地產(chǎn)市場提早結束調(diào)整?？梢姡弦晃覀儑曳康禺a(chǎn)市場的調(diào)整是不完全和不充足的。2．房價偏高，調(diào)整空間較大衡量房價高低的方法許多，這里我們通過絕對價格法、房價收入比和價格租金比三種方法來衡量我們國家房價總水平的高低?！?〕房價收入比總體偏高當住房用來知足自住性需求時，支撐房價高低的重要是居民的實際能力，通常用"房價收入比"來表示。聯(lián)合國人居中心在對50多個的首都城市進行調(diào)查后以為，一套住房的合理價格應在居民年收入的2至3倍，當跨越6倍時，大多數(shù)人就會無力，市場就會出現(xiàn)問題。根據(jù)測算，2007年我們國家房價收入比已高達7.8：1，北京、上海、深圳等一線城市房價收入均突破了10：1，北京核心區(qū)更是到達22：1的高位，明顯高于東京、倫敦和溫華等國際性大城市?！?〕價格租金比逐年提升，市場和風險不斷積聚當房產(chǎn)作為投資需求時，決定房價的主要因素就是房屋租金，國際上通常用"價格租金比"來表示房價水平的高低。受可得性的，這里我們采取統(tǒng)計局公布的商品房銷價格指數(shù)和租賃價格指數(shù)之比來表示房價與租金價格的相對變化。假如比值大于1，說明價格租金比較高，投機成分和市場增大；反之，假如比值小于1，則說明價格租金比較低，市場的投機成分和在減少。表3顯示，近年來，我們國家房地產(chǎn)市場"價格租金比"連續(xù)大于1，2003年全國為1.03，2004-2008年一直在1.04以上，2009年前三季度也到達1.04。價格租金比連續(xù)高于1，說明近年來隨著房價的不斷上升，我們國家房地產(chǎn)市場的投機和成分在不斷增大。表3.全國房屋銷價格指數(shù)與租賃價格指數(shù)〔上年=100〕■注：*為2009年第三季度〔3〕從絕對水平來看，我們國家一線城市房價已經(jīng)接近以至跨越了發(fā)達2008年，在美國芝加，一套面積200平方米的獨棟別墅，新房銷中間價為每套26.4萬美圓，按此計算單價約9240元/平方米；東京市區(qū)一套面積80平方米的公寓樓再加停車位價約為3000萬日元，折合192萬元，每平方米約為2.4萬元。反觀國內(nèi)，北京2009年四環(huán)以內(nèi)70%以上樓盤價到達2萬元/平方米?？紤]到力平價、我們國家住房只要70年的土地使用權，再考慮到美國、的人均收入跨越我們國家數(shù)十倍以至幾十倍，像我們國家北京、上海和深圳這樣的一線城市房價實際上已遠遠跨越了發(fā)達。因而，不管從行業(yè)發(fā)展周期還是從衡量房價的三大指標來看，當下我們國家房價總水平明顯偏高，調(diào)整的空間和可能都是存在的，以至能夠說還比較大。四、2010年房地產(chǎn)市場大幅調(diào)整的可能性不大雖然我們國家房地產(chǎn)市場再次調(diào)整的可能性較大，但調(diào)整的詳細時間和幅度重要取決于政策尤其是貨幣政策和宏觀經(jīng)濟走勢兩大因素。從政策因從來看，隨著經(jīng)濟企穩(wěn)回升態(tài)勢確實立、通貨膨脹壓力的不斷增大，貨幣政策作將不斷收緊，這將引起房地產(chǎn)市場調(diào)整；但從宏觀經(jīng)濟運行來看，國際金融沖擊最壞的時期已然過去，明年經(jīng)濟形勢好于今年，這又對房地產(chǎn)市場起到促進作用。總體判定，雖然我們國家房地產(chǎn)市場存在調(diào)整的可能性，但2010年全國房市調(diào)整即房價和成交量大幅下降的可能不大。假如不新的調(diào)控政策，不排除明年房價又會延續(xù)價格非理性上漲。1．房地產(chǎn)開發(fā)投資增速將在15%左右2010年全年房地產(chǎn)開發(fā)投資將較快增加，房屋新開工面積負增加的情況將明顯改善。首先，今年以來房價上漲和銷回升將推動開發(fā)投資增長。其次，降低房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金比例將降低行業(yè)融資門檻，加強開發(fā)商的投資能力。第三，房屋銷的增長使房屋庫存大大減少，有限的庫存將鼓勵開發(fā)商加快投資。第四，十大產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃的將對相關產(chǎn)業(yè)的投資起到刺激作用，必將帶動商業(yè)營業(yè)用房投資較快增加。再加上對保障性住房的建設力度不斷擴大，估計明年房地產(chǎn)開發(fā)投資將繼續(xù)堅持較快增加，全年增加15%左右。2．全國房價大幅下跌的可能性不大隨著貨幣政策趨緊，各地相繼收緊二套房貸款政策，投資和投機性需求將遭到一定水平的抑制，不排除明年部分城市出現(xiàn)房價和成交量出現(xiàn)下降的可能。但總體上看，受宏觀經(jīng)濟景氣上升、居民收入增長、流動性總體寬松和消費構造升級等因素的支撐，明年房價大幅下跌的可能性不大。3．全國房地產(chǎn)市場風險重要集中在一線城市這里仍采取"房價收入比"來衡量實際房價的高低及其水平，我們測算了全國34個省會城市和計劃單列市的房價收入比。結果〔見表4〕顯示，〔1〕絕大多數(shù)城市房價收入比偏高。在我們國家35個直轄市、省會城市和計劃單列市中，房價收入比低于6.0：1的只要2個，高于6.0：1小于8：1的地區(qū)有12個，介于8：1和10：1的地區(qū)也有12個，高于10：1的有9個。〔2〕房價收入比偏高的城市重要集中在一線城市和經(jīng)濟發(fā)達城市。如北京、深圳、廣州、上海等一線城市和大連、廈門、天津、杭州等沿海發(fā)達城市，房價收入比均跨越了10：1，大多數(shù)中西部地區(qū)城市房價收入比普遍較低?！?〕中西部地區(qū)的一些城市房價收入比也偏高，需引起關注。如西北地區(qū)的蘭州和西安，西南地區(qū)的成都、南寧和昆明，中部地區(qū)的南昌和太原等。表4.全國各地房價收入比比較■注：受可得性，本表測算采取2007年；收入指城鎮(zhèn)居民可支配收入，房屋面積按每套90平方米計算五、增長供應抑制需求促進房市健康發(fā)展雖然今年以來房市升溫對擴內(nèi)需和保增加發(fā)揮了積極作用，但房價過高、上漲過快也晦氣于行業(yè)發(fā)展和宏觀經(jīng)濟金融穩(wěn)定。因而，將來一段時間我們國家房地產(chǎn)市場調(diào)控將以"穩(wěn)"字優(yōu)先，堅持增長供應和抑制不合理需求并舉，把鼓勵初次置業(yè)需求，保衛(wèi)二次改善需求和抑制投資投機需求作為制訂下一階段房市政策的基本方針。1．堅持有保有壓、區(qū)別對待，對不同需求采用不同政策當下我們國家房地產(chǎn)市場消費不足和消費過度并存，消費不足是指廣闊中低收入者的住房需求沒有得到根天性的解決，消費過度是指相當比例的高收入階層擁有多套住房，存在多占、濫占住房。因而，針對我們國家房價總體偏高和價格漲幅過快的情況，根據(jù)我們國家房地產(chǎn)市場消費不足和消費過度并存的現(xiàn)象，將