房地產(chǎn)前期策劃與產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)定位案例二

科學(xué)與藝術(shù)的融合：房地產(chǎn)前期策劃系列研究講義2010年6月于北京1第一部分關(guān)于策劃故策之而知得失之計(jì)策劃又稱(chēng)企劃，是制定策略或謀略的工作。中國(guó)古代即有專(zhuān)業(yè)的謀士，有淵博的謀略學(xué)說(shuō)，也有極為豐富精彩的策劃實(shí)踐和成功案例。近代策劃（企劃）一詞的使用始于60年代的日本，爾后傳之臺(tái)灣等東亞地區(qū)，歐美多稱(chēng)管理咨詢(xún)，近二十年來(lái)也習(xí)慣用策劃一詞。發(fā)達(dá)國(guó)家稱(chēng)策劃（企劃）之為策略管理。策劃是什么？故策之而知得失之計(jì)，作之而知?jiǎng)屿o之理，形之而知死生之地，角之而知有余不足之處——《孫子》策劃是什么？“策劃”縮寫(xiě)為“S.P”，即“strategy”和“plan”的縮寫(xiě)。計(jì)劃是不具備創(chuàng)造性的思維方式。策劃是人們按照超常規(guī)的創(chuàng)新的思維方式對(duì)事物進(jìn)行統(tǒng)籌的規(guī)劃。策劃是一種程序，在本質(zhì)上是一種運(yùn)用腦力的理性行為?！鹌髽I(yè)管理叢書(shū)編輯委員會(huì)關(guān)于“策劃”的定義4策劃是具慢有創(chuàng)鳴新性卡的思園維方揮式。倒它的外特點(diǎn)騎就是駁人們跟把一泛些很寸少聯(lián)窩系在粱一起轎但存臥在一冒定內(nèi)街在聯(lián)茫系的為事物朵創(chuàng)造我性地悅連接盒組合蟲(chóng)起來(lái)商，形下成一亡個(gè)新伶的事感物。策劃不是優(yōu)簡(jiǎn)單貢地對(duì)果事物說(shuō)進(jìn)行做組接際，而宿是根啄據(jù)已忌經(jīng)存罰在的皂事物荒，并廢按照阻一定榆的原贈(zèng)則和各規(guī)則液將事塌物組什合連低接成炭一個(gè)漠新事隸物。策劃則的本漿質(zhì)是打?qū)ふ覓伜统橥蟪鰸?jì)規(guī)律夸，并遼找到磨解決倡方案討。策劃扯的特挖點(diǎn)成功脹的策句劃忍：創(chuàng)借造虎性月地原組注合收利騰用【信息祖＋資犧源＋找專(zhuān)業(yè)】5策劃題是一豬些能葉力…創(chuàng)造太性的碰思維洋能力梨。綜跟合逼分戀析研的呢能松力帶。整種體擴(kuò)性律和尾整澡合察性開(kāi)思翠維匠的橡能現(xiàn)力診。知棕識(shí)尖和畫(huà)經(jīng)搖驗(yàn)手的戰(zhàn)整駛合付能賢力療。提鴿出攪創(chuàng)贈(zèng)造灰性商地來(lái)解伙決極方智案?jìng)z的倘能碧力岡。第一很步：錘設(shè)定屈策劃冤目標(biāo)1、訓(xùn)面衡對(duì)征問(wèn)傾題侍。2、歉溝雞通普理執(zhí)念皇。3、擾確環(huán)定載并蓄建器構(gòu)柏問(wèn)芳題脖。第判二野步沃：嘴調(diào)駛查妹分出析并診睜斷1、盲環(huán)叢境萄與惕對(duì)慢象寄研待究謊。2、機(jī)籌會(huì)。3、優(yōu)趙劣勢(shì)旅分析隙。4、內(nèi)膜外部財(cái)資源旅評(píng)估坑。5、箏競(jìng)球爭(zhēng)去。6、風(fēng)掉險(xiǎn)預(yù)叛測(cè)。策劃夜的九珍個(gè)基德本步舌驟第拾三脫步矩：潛設(shè)肆計(jì)災(zāi)分濕析直方貴法對(duì)象虧不同龜，情嫌況不榜同，聲目的引不同薄，分染析方灑法也底就不迎同。第宏四月步滔：渣采刊集栽數(shù)寬據(jù)特并平進(jìn)手行能分礙析第五彩步：壁綜合段分析1、問(wèn)橡題樹(shù)傅。2、缺提醬出掠核必心復(fù)問(wèn)怪題它。3、簡(jiǎn)孩單化拋。你必抓須把駁要解租決的王問(wèn)題協(xié)簡(jiǎn)單許化。學(xué)者課是把密簡(jiǎn)單蝕的問(wèn)搶題復(fù)驅(qū)雜化莊，以煉期研爭(zhēng)究它綁。策劃歇是把拐復(fù)雜看的問(wèn)請(qǐng)題簡(jiǎn)秀單化勾，以構(gòu)期解退決它嬌。4、襯定朵位消。5、詳創(chuàng)姨造毛概穗念課。策示劃磨的胃九社個(gè)鍬基庸本腐步寫(xiě)驟第六貪步：凳定位儲(chǔ)與創(chuàng)您造概撈念定位領(lǐng)與創(chuàng)售造概畫(huà)念是仿策劃梯的核吃心工客作?；际遣邇?yōu)劃能塊否成星功的靈關(guān)鍵右，也音是創(chuàng)慕意的竊本質(zhì)暫，思臺(tái)維能肺力的謠考驗(yàn)李。創(chuàng)造倒概念縫：1、與冬眾不放同。2、提想練出花精髓慘。第喚七嘆步辯：府資范源緩整扁合所豆謂賞資敲源臟整疤合磚，鞠指爽必醬須真把脅能違夠庸利桃用肝的軍所蘭有拖資吼源俯全壯部膚整侮合撫成季一繼個(gè)俗整風(fēng)體磨。沒(méi)茂有慌概祥念雅，罩就初不章可映能逼整運(yùn)合愛(ài)資慰源螞。資殊源抵整黨合逃成蛾為純一亞個(gè)第全剖新冤的寄體棒系爹與韻?？缡皆?。這將污改變亂資源座的所弊屬、齊存在壘方式潤(rùn)和作杯用結(jié)渾果。策屆劃畢的此九街個(gè)上基鼓本斧步呆驟第八邊章：渡策劃晶方案提粉出殘解箱決豆方溝案寒。搶方原案敲中亡包質(zhì)括好三咽部霜分交內(nèi)眠容岸。1、糞策漿略溫。2、吵政卵策旋。3、實(shí)倆施要桑則。第九贏(yíng)章：哲策劃絨實(shí)施策稿劃皺案尾必淺須錫能旬夠弓實(shí)趕施交，捉不先能告實(shí)哪施煮的禽策戶(hù)劃擇案膠就趴是脫失宮敗竹的堪策罩劃以案柴。策坊劃束實(shí)篩施跪可污以故交的給狡對(duì)勝象基自辨己酸做漫，宿但濃必裁須括對(duì)己對(duì)蔬象寫(xiě)進(jìn)沖行榴實(shí)勻施蹤蝶指搏導(dǎo)漁。策亭劃引的巴實(shí)斷施膨也段是腳反籍饋堪和遠(yuǎn)修瓣正林的識(shí)過(guò)糟程亡。策劃妹案的架實(shí)施睬必須縮慧與對(duì)裝象進(jìn)練行理厲念的主溝通農(nóng)。通成常這謊一部減分在攔策劃仔過(guò)程默中就蹄已經(jīng)稈解決癥，但少實(shí)施奸中仍使然會(huì)別遇到容理念祝溝通充的問(wèn)儉題，捏因此他，理榜念的忽溝通福不僅麗是策柴劃最四重要膽的前嫌提，組也將紅伴隨破策劃斃與實(shí)顯施的勝全過(guò)憶程。策香劃招的釘九副個(gè)劉基符本吃步慚驟策劃班是一如門(mén)藝蘇術(shù)，針?biāo)囆g(shù)斗的策挺劃則象是一椅門(mén)科聾學(xué)。11第敵二塞部租分瘡關(guān)模于促房同地衫產(chǎn)杰策疲劃故豬策鹿之檔而煎知罪得林失百之允計(jì)13一、鉗一些濱傳統(tǒng)給的營(yíng)喝銷(xiāo)理紫論——峽4P籌s理論斥、10備P理茄論傾、7P理鄉(xiāng)豐論炭與4C理論144撥P腫s營(yíng)搜銷(xiāo)湯組逮合坊：砍以蹄企乎業(yè)旱為漸中槳心1代9渾6降0年，案杰羅匆姆·麥肯詢(xún)錫在《銀Ba煮si漲c鳥(niǎo)Ma季rk額et顯in寸g》中擊提充出4P境s營(yíng)徹銷(xiāo)動(dòng)組浴合產(chǎn)品(P趟ro添du剩ct恥)：注簽重牙開(kāi)基發(fā)閑的組功醒能戚，屯要潤(rùn)求虜產(chǎn)電品姿有炕獨(dú)黎特遲的猛賣(mài)勺點(diǎn)音，雞把舊產(chǎn)選品短的葛功鈴能顧訴獄求鼻放包在閉第奮一榆位毫。價(jià)豎格(P信ri束ce幅)：根番據(jù)不邀同的店市場(chǎng)紫定位這，制限定不單同的衫價(jià)格棟策略乏，產(chǎn)豎品的急定價(jià)債依據(jù)育是企間業(yè)的兄品牌拌戰(zhàn)略布，注盟重品糖牌的征含金言量。分銷(xiāo)(P澡la咳ce洪)：慕企龜業(yè)烘并喬不叫直沃接釀面鍬對(duì)沖消兔費(fèi)儀者氧，事而件是屈注紫重貨經(jīng)路銷(xiāo)隱商押的柏培喊育愧和夢(mèng)銷(xiāo)珍售低網(wǎng)舅絡(luò)醉的際建啞立杯，勒企錯(cuò)業(yè)華與疤消護(hù)費(fèi)顏者敢的鵝聯(lián)毒系布是臭通享過(guò)格分騰銷(xiāo)睬商論來(lái)煩進(jìn)田行私的脹。促冰銷(xiāo)(筆P宣r壁o濕m瞎o殲t澤i稀o晉n叮)：托企職業(yè)笑注楚重置銷(xiāo)束售遣行亡為肅的帥改辮變狹來(lái)紡刺心激搜消臨費(fèi)倚者宇，劇以朗短蚊期坐的虧行帶為割（粗如梢讓貌利閃，稿買(mǎi)訴一散送哀一排，滑營(yíng)既銷(xiāo)量現(xiàn)聰場(chǎng)盛氣屢氛泊等過(guò)等襯）座促章成蜓消讓費(fèi)下的柱增叛長(zhǎng)霸，百吸斥引幅其費(fèi)他搏品職牌全的專(zhuān)消此費(fèi)惱者增或墻導(dǎo)樹(shù)致朝提批前翻消脆費(fèi)坊來(lái)聲促屑進(jìn)誰(shuí)銷(xiāo)鑰售猾的體增映長(zhǎng)登。杰羅液姆·麥卡讓錫（E.雷Je丑ro集me佩M織cC岔ar字th睜y）于1劣9解6憐0年在挖其《基械礎(chǔ)弄營(yíng)劑銷(xiāo)》（Ba秒si殖c州Ma創(chuàng)rk灣et團(tuán)in語(yǔ)g）一萄書(shū)中優(yōu)第一編次將賣(mài)企業(yè)褲的營(yíng)刷銷(xiāo)要棒素歸逮結(jié)四剃個(gè)基香本策勇略的減組合莫，即轉(zhuǎn)著名草的“4腔P資’革s刺”理么論亮：酷產(chǎn)能品魔（Pr芳o(jì)d遲uc沖t）、幻玉價(jià)格布（Pr心ic念e）離、蠶渠鈴道禮（P橡l賭a鋤c堡e）裕、森促悲銷(xiāo)調(diào)（Pr稀om稼ot揭io借n）雪，賞由肝于類(lèi)這陵四亂個(gè)辨詞舊的翠英欣文賣(mài)字泳頭虹都泉是P，餓再茂加默上雅策碗略(治S籌t貝r忌a妖t尤e攀g凍y宋)，所景以簡(jiǎn)嫌稱(chēng)為染“4P懶’s臟”。19壁67年博，竟菲火利各普·科特私勒在厘其暢脂銷(xiāo)書(shū)《營(yíng)銷(xiāo)扮管理毛：分索析、錫規(guī)劃家與控之制》第一效版進(jìn)毀一步涉確認(rèn)頸了以4廣P疾s為償核丑心憐的旱營(yíng)掘銷(xiāo)斧組雅合夸方永法似。如果備公司得生產(chǎn)躺出適明當(dāng)?shù)奶摦a(chǎn)品眾，定頓出適斬當(dāng)?shù)某脙r(jià)格笑，利耗用適以當(dāng)?shù)母胺咒N(xiāo)罵渠道刃，并灰輔之芬以適秘當(dāng)?shù)钠岽黉N(xiāo)夠活動(dòng)資，那勵(lì)么該熊公司暮就會(huì)繁獲得虜成功蒸”（揉科特儲(chǔ)勒，20必01）。4肆P麥s營(yíng)戒銷(xiāo)統(tǒng)組案合加：橡在態(tài)房芹地篩產(chǎn)不產(chǎn)有業(yè)剖的澇運(yùn)壞用戶(hù)適秘宜基度XX園形成獻(xiàn)了一甘套清馳晰有佳效的年業(yè)務(wù)淚戰(zhàn)略枕：避悔開(kāi)主封流市婦場(chǎng)和淺有實(shí)劍力的藍(lán)競(jìng)爭(zhēng)茅對(duì)手吹，低其價(jià)買(mǎi)拜入大危片有寶發(fā)展欺潛力倍的土秋地，答依靠稻多元怒化的警物業(yè)宋提升將住宅獅價(jià)值睬，依顫靠控蔬制全拜價(jià)值完鏈實(shí)端現(xiàn)低坡成本吉快速賢開(kāi)發(fā)減銷(xiāo)售賞，進(jìn)撿而快紀(jì)速回亭款持迫續(xù)發(fā)聯(lián)展。開(kāi)發(fā)垃過(guò)程隨中，皺“適軌當(dāng)?shù)牟‘a(chǎn)品油”是女固化突的；渴“適遍當(dāng)?shù)挠鋬r(jià)格飼”就稀是在勸開(kāi)發(fā)貝早期物階段呢比同零類(lèi)型私項(xiàng)目褲單價(jià)字低2筒0待-違5坦0錦%；驗(yàn)而腹分店銷(xiāo)思與稈促襖銷(xiāo)媽手亡段撫也粗是姻一趨直塵延笨續(xù)尿?？偸欠瞥龉P同樣選的“蠢適當(dāng)壺產(chǎn)品若”：.谷根蠻據(jù)慕對(duì)榮宏你觀(guān)晨經(jīng)冰濟(jì)吸和線(xiàn)城歷市昆化塌進(jìn)磁程灑持琴續(xù)脂發(fā)絮展督的粱判賊斷漲，欠避還開(kāi)濁一撐線(xiàn)衛(wèi)二組線(xiàn)射城紙市悅“披主藍(lán)流膛”搜客追戶(hù)所群跑的味競(jìng)棟爭(zhēng)璃，抹主魂要嶼針陸對(duì)預(yù)大孕城輪市濟(jì)郊草區(qū)地和帽三茂線(xiàn)澇，犁四垂線(xiàn)拋城夏市貧的劍“足主飲體娃”渡客揭戶(hù)雪群段。催.回最巨初肢的闊客段戶(hù)定定蹦位宋：賠對(duì)濫價(jià)辣格擺高渣度調(diào)敏廉感各，宇對(duì)攜檔躁次運(yùn)、帳品沾味燦考確慮宜較絮少擾，座典維型衛(wèi)如往“暈畢闖業(yè)5年董、勇成激長(zhǎng)千中尚的盡白畢領(lǐng)約階寇層虎”癢。2介0港0午4－2您0城0鼻6年，被推出煤精裝象修洋欣房，典均價(jià)搖低于35寸00元/平霉米礦。夠在肚產(chǎn)系品黑固騙化師和陵異咸地閉復(fù)談制約過(guò)皇程谷中跑，池客顯戶(hù)殖逐舒漸王演坊變異為2類(lèi)嗎：訊①孔較疼成看熟識(shí)市浴場(chǎng)楊的附低真端吧客鈴戶(hù)(如表廣喊州忽郊仙區(qū))，羞應(yīng)稻用憂(yōu)低陰價(jià)怕策奇略疫；壩②禍邊膨遠(yuǎn)渾不醫(yī)成匠熟昂市鞏場(chǎng)束的牲高冊(cè)端斬客浪戶(hù)(如內(nèi)偏蒙)，售凝價(jià)高參于當(dāng)均地水粥平。通過(guò)妨垂直劃一體恥化來(lái)屈控制始銷(xiāo)售賊價(jià)格漏：與資天源整延合恰盡好相愈反，落.覆尋蓋了鳳房地叔產(chǎn)開(kāi)民發(fā)的鳴所有暈環(huán)節(jié)惕，包予括項(xiàng)杯目定貼位，鑼設(shè)計(jì)鍬，建靈筑，簽裝修除，部番分建床材，傅營(yíng)銷(xiāo)映和物視業(yè)管腸理等冬；攫宰取價(jià)括值鏈昏上每再一環(huán)魯?shù)睦臐?rùn)，簡(jiǎn)并借陶此實(shí)粘現(xiàn)低奶成本員和快遇速度杜開(kāi)發(fā)征。上兵下游普相關(guān)誼公司毒的設(shè)竹置有蔥助于似合法鈴避稅欠，成劑本內(nèi)鄙部化佩有助幣于降疾低成淋本，雨提高偷盈利冒水平獄。.江的4組P諷s營(yíng)麥銷(xiāo)躍組班合“批篩發(fā)大份盤(pán)”階的開(kāi)掩發(fā)模鼓式，黎低鐘地價(jià)努，大撇規(guī)模邁的投湊資策尖略。底土地南成本令占平原均售勺價(jià)的深比例主一直此維持弱在7－8％徹左聚右熄。低艱成肅本腸，教低儲(chǔ)房納價(jià)義，漂快犬速雹開(kāi)君發(fā)晨。希嚴(yán)鞠格初控躁制繳成勉本催：御.隔通朗過(guò)趴業(yè)畢務(wù)望鏈許整會(huì)合氏，坐牢腐牢土掌職握但設(shè)獨(dú)計(jì)圍、囑施震工雅、京綠刺化師、洋裝辯修僑、摩物拒業(yè)劇服儀務(wù)爭(zhēng)、齊酒及店獻(xiàn)經(jīng)兆營(yíng)走等挨每琴個(gè)凳環(huán)在節(jié)撒，胳保光證膝成弱本瓜得雷到缺有按效謎控粒制板。合存理兄前冷置停設(shè)握計(jì)免：在項(xiàng)男目選曲址和潤(rùn)土地獅收購(gòu)枕階段引就開(kāi)臟始進(jìn)予行規(guī)枕劃研池究和舅初步休設(shè)計(jì)楚，且剛設(shè)計(jì)國(guó)師會(huì)酸與工雪程師拋一起承考慮危營(yíng)銷(xiāo)卡層面循的產(chǎn)語(yǔ)品構(gòu)育成，獅在與站政府跡談判仁過(guò)程座中不籍?dāng)嗤牮I善設(shè)卸計(jì)。堅(jiān)決廢快速閥開(kāi)發(fā)怕：同妖一檔段簽時(shí)遠(yuǎn)間灘內(nèi)泉，扣所彎有當(dāng).務(wù)項(xiàng)鑰目丑均步為冬同洗一歸批逢次畏產(chǎn)嚇品舞，單極灰大愛(ài)地巡壽提擴(kuò)升遇設(shè)仆計(jì)光，杯施姐工應(yīng)，狐銷(xiāo)發(fā)售構(gòu)等見(jiàn)效懂率蝕；處每謠隔斜一將段槳時(shí)襯間招再靜進(jìn)殃行色產(chǎn)沒(méi)品舞的屬統(tǒng)慢一譜“巾升險(xiǎn)級(jí)掏換肌代題”域。叨獲訓(xùn)得歪土衡地閉使籠用奧權(quán)冬證嫩后滾，示立耕即耗進(jìn)濟(jì)行50％饑以貞上夫土尤地策面陡積錦的隸開(kāi)練發(fā)谷，圓從春拿搞地粱到啟預(yù)百售決平靜均7個(gè)很月竊，牢從地預(yù)的售賴(lài)到系結(jié)拖算壘約8－10個(gè)月芹。以低北價(jià)換乎周轉(zhuǎn)承：項(xiàng)準(zhǔn)目版價(jià)奴格挺經(jīng)寨常施是診周狂圍哭可腐比揉項(xiàng)家目蒸一拖半咬的薯價(jià)承格要，城多堂年從來(lái)千含懲精抹裝崖修住的您公潤(rùn)寓農(nóng)房爛銷(xiāo)旱售湖均禁價(jià)閥不艷足38侮00元每團(tuán)平米愉。產(chǎn)每品取眼得預(yù)童售證觀(guān)后，雹全數(shù)腐投向觸市場(chǎng)顆，低央價(jià)快裂銷(xiāo)導(dǎo)節(jié)致批攏次日背均銷(xiāo)概售率昂達(dá)到78％逆，如年鬼度駛平互均級(jí)積性存漲率拳僅蟻為2嚴(yán).勿5％死。.的4P紋s營(yíng)銷(xiāo)孝組合通柳過(guò)稀一威系喝列轎方已式斷，王控腔制雞成頑本躁，夠加禽快津資炸金領(lǐng)周士轉(zhuǎn)堵，識(shí)最蓮終旱控蝴制符銷(xiāo)鄙售拐價(jià)紅格1愛(ài)9炸8廚6年，與菲利波普?科特臣勒在《哈佛處商業(yè)霧評(píng)論系發(fā)表繁了《論大紡市場(chǎng)昨營(yíng)銷(xiāo)》。他提狹出了肥“大嚇市場(chǎng)泉營(yíng)銷(xiāo)湯”概渡念。摧在原肆來(lái)的4念P組漲合妻的擱基禿礎(chǔ)悄上陸，隆增票加敲兩千個(gè)P：“聯(lián)政游治青力幕量頸”(昆P占o(jì)亭l恭i躲t止i為c皺a芹l芳P羨o疾w繞e抽r墻)：考公傅司磁必園須括懂斜得紀(jì)怎付樣餓與膊其臘他迫國(guó)懶家塞及傍其襲部別門(mén)笑打翠交饑道亮，國(guó)必甚須屬了要解啄其俯他賽國(guó)剩家景的朋政跡治世狀坐況暫，喊才封能椅有娛效清地蠶向悼其付他邁國(guó)疊家計(jì)推碼銷(xiāo)總產(chǎn)鑒品移?！肮┕碴P(guān)侮系”(貢P瞧u膛b餓l瞧i代c逐R源e皆l士a駱t桿i良o(jì)弓n籠s板)：營(yíng)皮銷(xiāo)人疼員必幸須懂但得公險(xiǎn)共關(guān)呀系，毀知道寶如何膠在公蟻眾中罰樹(shù)立奇產(chǎn)品喘的良偷好形臟象。過(guò)渡諸型的6屈P理論宋：菲內(nèi)利普?科特漢勒的爭(zhēng)貢獻(xiàn)10告P理焦論讀：針增拜加辱的鍛戰(zhàn)折略4武P對(duì)慌房徒地南產(chǎn)膛行遍業(yè)洗價(jià)來(lái)值谷極宜高第管一豈個(gè)打“P”是罪“鑄探供查管”(著P麗r簡(jiǎn)o施b球i紙n絲式g腎)，戰(zhàn)憶略4P瘡’s的第壺一個(gè)冒“P”就梯是剖要睛探窯查誦市爐場(chǎng)席。循住齊宅臣消酬費(fèi)皆市掠場(chǎng)湖由滅哪駐些脫人僻組奮成康，藏住的宅榮供圖應(yīng)拖市泰場(chǎng)口是茂如旗何蹤蝶細(xì)獨(dú)分插的郊，況都御需趙要五些邁什活么崗，坐競(jìng)謊爭(zhēng)訴對(duì)鏡手顧是辮誰(shuí)殃以論及浙怎今樣專(zhuān)才遭能戚使圈競(jìng)創(chuàng)爭(zhēng)拆更講有胞成春效避。放真雞正愁的坑市倒場(chǎng)句營(yíng)丙銷(xiāo)泳人門(mén)員逢所泡采唇取駛的叢第覽一杜個(gè)叮步界驟插，苗就饑是篩要繼調(diào)腹查端研破究布，授即議市皇場(chǎng)帳營(yíng)亮銷(xiāo)匙調(diào)費(fèi)研(M獨(dú)ar蹤蝶ke便ti饑ng懸R唇es專(zhuān)ea凳rc拔h)。第參二柿“P益”是“被細(xì)分盈”(壤p畢a燭r甩t龜i妻t衫i纏o設(shè)n膨i研n到g目)，即同把沃市鞏場(chǎng)忌分底成掛若山干炎部衫分譜。栗每侄一幸個(gè)水市懲場(chǎng)閃上蔬都炒有梁各眾種梨不墓同埋的乳人蜘（梢顧盈客丙群涉體睜）兵，切人聰們尖有梢許烈多罪不巷同齒的紡生循活無(wú)方偵式莫。尿比欠如廢：押有張些花顧鋪客黃要尿買(mǎi)功郊父區(qū)沃別梨墅望，欣有雪的罪要旗買(mǎi)惕城銅區(qū)接別柔墅屈，燈有刺的蘆要抖買(mǎi)追總方價(jià)封在30萬(wàn)船以鍛內(nèi)暖的麗房鼓子作；僚有薪的躬希環(huán)望吧質(zhì)抽量乳高盼，濫有墳的訪(fǎng)希瞞望佩服事務(wù)者好尋，套有塘的伏?？雇F價(jià)胃格糖低撥。分生割的漫含豎義施就堵是悔要誕區(qū)洋分杠不筑同倆類(lèi)練型具的淘買(mǎi)牽主茫，雜即鈔進(jìn)擋行向市常場(chǎng)筆細(xì)舍分兔，知識(shí)燒別來(lái)差沉異辰性盞顧辰客梁群剖。但員是志，搭你柔不和能奇滿(mǎn)么足掘所感有蚊買(mǎi)欣主院的萌需單要林，階必砌須向選遼擇已那茫些棚你并能池在圍最島大麗程怕度辭上凝滿(mǎn)妹足沙其圍需拜要鐮的哲買(mǎi)動(dòng)主寸，崖這稀就夫需毫要第三灑個(gè)“P”是攜“衡優(yōu)存先兔”(P嗓ri伯or帥it服iz舅in掌g)?！把銉?yōu)攀先昏”(穿P矩r臉i套o(hù)嚴(yán)r不i市t嫌i疏z滲i密n溜g勤)：哪醫(yī)些圣顧系客板對(duì)揪你哈最產(chǎn)重猛要?哪讀些仿顧捆客涉應(yīng)寄成逢為凱你劣廣暢告幕宣坦傳燈與值推巡壽廣問(wèn)的桑目額標(biāo)?假教定日你城到藥城士市泄中慣心豎區(qū)盈推陷廣押郊稍區(qū)典洋刻房塔，寬你正必即須振了遍解貓中肌心女區(qū)悟客周戶(hù)向情瘡況哥，劉必屑須復(fù)分竄出傍各植種看不攝同涂類(lèi)發(fā)型正的企買(mǎi)頸主家，原必重須站優(yōu)小先宵考頸慮筍或繼選湖擇雀你叫能諷夠牢滿(mǎn)將足也其葵需功要游的簡(jiǎn)那行類(lèi)災(zāi)顧矮客決。第影四勢(shì)個(gè)卡“P”是定烘位(P耗os臭it疫io扒ni弟ng摔)。定癢位就歷是，恨你必召須在顏顧客嘆心目機(jī)中樹(shù)撫立某悶種形淺象。假公司性必須臂決定瓶，你沈打算衡在顧鵲客心狠目中煎為自寇己的顛產(chǎn)品允樹(shù)立尋什么六樣的默形象膀。產(chǎn)螞品一錢(qián)旦經(jīng)損過(guò)定蒙位后喉，便喘可以迅運(yùn)用王上面愈提到狠的戰(zhàn)撓術(shù)4P削’s。如搏果某達(dá)公司樂(lè)想開(kāi)抓發(fā)城預(yù)市級(jí)橡市場(chǎng)赤上最繞好的膊別墅督，那志么該獲公司疊就應(yīng)懇該知溝道，伶開(kāi)發(fā)差別墅慎的質(zhì)捐量要爽最高孝，價(jià)逗格也桶要高短，選值擇的先推廣犬或代袍理渠述道也淚應(yīng)該較是最名好，搭促銷(xiāo)膀要在扒最適叫當(dāng)?shù)奶襟w恨上作市廣告核，還災(zāi)要印暢制最細(xì)精美矩的樓醬書(shū)等蝦等。擱如果殖不把燈這種政別墅桑定在無(wú)最佳躲別墅暴的位胡置上坐，而項(xiàng)只是汽定為曬一種姜經(jīng)濟(jì)舞型別既墅，塊那就美可以畝采用欠與此筑不同膨的營(yíng)賊銷(xiāo)組紅合。貪因此繳，關(guān)賠鍵是蹈怎樣沿決定蒙將要伐開(kāi)發(fā)遠(yuǎn)的產(chǎn)蔽品在此供需彼市場(chǎng)勵(lì)中的哪地位煎。1筍0矛P理論此：增罰加的繁戰(zhàn)略4彼P對(duì)茄房發(fā)地勢(shì)產(chǎn)味行自業(yè)桶價(jià)釀值繼極身高7P理論打：在4P窮s上增次加的逗消費(fèi)哈者3澤P人訪(fǎng)員(請(qǐng)P院a蘿r日t丙i蜓c糠i罪p亭a會(huì)n洲t仇)：就是膜特指筋公司旗的服爬務(wù)人誓員與爸顧客協(xié)。公桑司的捕服務(wù)策人員椒極為口關(guān)鍵快，他(她)們可繁以完寸全影蒙響顧掉客對(duì)逝服務(wù)訂質(zhì)量睜的認(rèn)率知與共喜好輩。尤夢(mèng)其是您服務(wù)齊業(yè)，托人員鬼素質(zhì)洋參差私不齊棉，服曾務(wù)表呀現(xiàn)的娃質(zhì)量秘就無(wú)獨(dú)法達(dá)菠到一鴉致的肯要求時(shí)。人染員也鏈包括條未購(gòu)?fù)I(mǎi)及敘已購(gòu)送買(mǎi)服僑務(wù)的賠顧客跟。營(yíng)銷(xiāo)觸經(jīng)理誘人不跨僅要做處理哄公司療與已尾購(gòu)顧礙客之個(gè)間的您互動(dòng)葉關(guān)系立，還細(xì)得兼脹顧未班購(gòu)顧閥客的壁行為對(duì)與態(tài)扇度。有形否展示(P制hy鼠si辱ca哈l微Ev鄉(xiāng)豐id畜en頓ce邀)：可以皆解釋廉為“土商品仔與服補(bǔ)務(wù)本貨身的縮慧展示嶄亦即互使所勤促銷(xiāo)倚的東勢(shì)西更聽(tīng)加貼仁近顧個(gè)客”論。有胸形展北示的手重要堪性，草在于評(píng)顧客稅能從動(dòng)中得飛到可慰觸及截的線(xiàn)浩索，鐘去體匯認(rèn)你約所提斑供的茫服務(wù)串質(zhì)量臣。因此貨，最金好的看服務(wù)伶是將頑無(wú)法擠觸及黑的東聰西變言成有呀形的士服務(wù)難。過(guò)程壇管理(P燙ro奔ce鞋ss掀M浴an莊ag殼em盛en題t)：是脫指“顧恨客獲濾得服改務(wù)前弓所必善經(jīng)的固過(guò)程禽”。踩進(jìn)丹一旬步議說(shuō)誕，炮如裕果朝顧薄客輝在跡獲斬得水服鳴務(wù)剪前危必徒須句排鏈隊(duì)孟等臟待處，制那拐么宴這適項(xiàng)偉服灘務(wù)寨傳堵遞琴到高顧洽客燭手哥中揚(yáng)的刮過(guò)輝程鑼?zhuān)菚r(shí)瞧間恐的緣瑞耗巷費(fèi)松即濕為蓋重?cái)骋氐娜】脊聭]陳因膛素撒。消費(fèi)蒼者的午需要頑與欲址望(攏C培u便s爛t鑄o郊m晨e歲r代‘容s例n五e(cuò)葉e蜻d召s屑a拳n脫d董w辛a招n獄t美s塌)；消費(fèi)伸者獲魂取滿(mǎn)險(xiǎn)足的恨成本(C慘os側(cè)t網(wǎng)an害d為Va煙lu不e幕to貧s轎at昌is昆fy劍c訂on移su搭me狼r‘方s黑ne加ed孝s表an泛d懲wa浪nt眠s)；用歇戶(hù)臉購(gòu)粒買(mǎi)灶的禍方濤便傲性(央C餡o破n竄v跨e妻n描i邀e辜n數(shù)c模e演t監(jiān)o露b堆u縱y明)；與用漏戶(hù)溝伙通(C名om平mu嗓ni沒(méi)ca蹄ti拼on遍w符it幅h向co悅ns腔um源er不)。勞情特?fù)衾薀粝燃o(jì)生1雞9澆9彩0年訴在《廣慰告魯時(shí)欲代》上舌面再，齊對(duì)騙應(yīng)萬(wàn)傳時(shí)統(tǒng)疊的4駐P提出與了新及的觀(guān)肅點(diǎn)：出“營(yíng)依銷(xiāo)的4C?！痹撍鼜?qiáng)征調(diào)企別業(yè)首鳥(niǎo)先應(yīng)筆該把克追求待顧客稿滿(mǎn)意瀉放在驢第一乒位，越產(chǎn)品絲式必須篇滿(mǎn)足還顧客煤需求玻，同加時(shí)降涌低顧巷客的律購(gòu)買(mǎi)萬(wàn)成本侮，產(chǎn)瞞品和驕服務(wù)嗽在研莫發(fā)時(shí)犬就要將充分秧考慮善客戶(hù)暮的購(gòu)懇買(mǎi)力便，然射后要拿充分婚注意勢(shì)到顧便客購(gòu)因買(mǎi)過(guò)險(xiǎn)程中研的便忙利性慘，最蠅后還臥應(yīng)以豈消費(fèi)獄者為種中心馬實(shí)施春有效漠的營(yíng)鄭銷(xiāo)溝宏通。4C理論蒙：消頁(yè)費(fèi)者想為核娘心的苦新?tīng)I(yíng)筐銷(xiāo)理尸論C暮o存n巧s攪u袋m稻e首r袖—毛—首先猜研究掌消費(fèi)聞?wù)叩拇敌枨笪概c欲蓄望不定要炕再括賣(mài)踏你棄所過(guò)制攻造更的寒產(chǎn)館品而涌要酸賣(mài)解某猜人轉(zhuǎn)確責(zé)定飾想申購(gòu)災(zāi)買(mǎi)陣的毫產(chǎn)銅品Co兄st亮—炭—暫時(shí)麗忘掉乳定價(jià)胃策略先蕩去扇了錄解哀消蒙費(fèi)口者朵要?jiǎng)跐M(mǎn)碧足股其肉需板要喂與以欲皇望求所氏須漢付痕出萬(wàn)的粒代旗價(jià)4看C理論禁：消戰(zhàn)費(fèi)者封為核頌心的早新?tīng)I(yíng)扔銷(xiāo)理組論C宜o享n撒v令e級(jí)n短i投e曲n緊c第e歉—佛—忘桶掉弓渠殺道浙策片略應(yīng)禍當(dāng)覆思采考賴(lài)如而何喂給喉消隔費(fèi)變者水方遼便以購(gòu)顆得商煮品4顯C理魚(yú)論兇：后消裁費(fèi)技者容為邀核浸心粒的斥新更營(yíng)僵銷(xiāo)悠理銹論C種o證m屠m(xù)大u雜n綢i撞c汪a久t堵i伏o良n塵s再—鼓—最后遲要忘艙掉促兼銷(xiāo)現(xiàn)證在兵的職新線(xiàn)名騙詞翠是咐溝衡通強(qiáng)凱調(diào)腦的殼是穗與住消搖費(fèi)悄者躺的洗對(duì)欣話(huà)4艇R廉s組銅合糖理甜論傻認(rèn)滴為樂(lè)，福在書(shū)競(jìng)槍爭(zhēng)泄激辱烈塞的傅市盒場(chǎng)財(cái)上擊，潛開(kāi)倉(cāng)發(fā)盆商姑要俱考蓮慮躺的唐不嘗僅崖僅咬是方購(gòu)?fù)龇堪枵咛甑膲蜃再€住燙或稻者逐投侍資樓的質(zhì)迫屯切躲需紗求頃。鑰購(gòu)參房配者上越朵來(lái)決越虹具族有擋動(dòng)銷(xiāo)態(tài)崖性供，夸他飛們軋的詢(xún)忠蘇誠(chéng)積度填是丹變廣化歇的蓄，閃興價(jià)趣綢會(huì)悅轉(zhuǎn)菠移它到剝其貴他濃企驢業(yè)求。x陷x集夜團(tuán)翁：我們?cè)抡J(rèn)為稿，關(guān)惜于客慈戶(hù)和賽客戶(hù)擠需求綱的知辮識(shí)，仆是企子業(yè)各誓方面愈知識(shí)型中最蔽重要圖的一籃種。可在.者，客足戶(hù)關(guān)護(hù)系管蜻理是岸與工拋程、斑設(shè)計(jì)僵、營(yíng)得銷(xiāo)和始物業(yè)澡并列封的五暢大專(zhuān)悶業(yè)領(lǐng)備域之幸一。欄率先狐建立限中國(guó)芬房地齒產(chǎn)行苗業(yè)客克戶(hù)關(guān)副系管尸理的高專(zhuān)業(yè)買(mǎi)體系杜，并插使之蹤蝶成為銅行業(yè)放標(biāo)準(zhǔn)便，是鬧.客區(qū)戶(hù)關(guān)褲系管妹理團(tuán)丘隊(duì)奮接斗的淋目標(biāo)戴?！皞髅憬y(tǒng)上妨，地遣產(chǎn)公鏈司都年是按某照你攪是做祝高檔然房，蹈還是椒中檔煉房，共或者防是低狀檔房投來(lái)定偷位的壤。受迅這種剪影響醉，客悲戶(hù)和陵社會(huì)浸也是嫌按照翁這種肆習(xí)慣扭來(lái)看蹦待你毫。你舉一提憑.，釣人們歡就會(huì)醫(yī)說(shuō)，貨‘噢件，.天，知驚道，豬專(zhuān)門(mén)宇做城羊鄉(xiāng)接息合部謊的中剝高檔握房。倒’沒(méi)怖錯(cuò)，故中國(guó)作的地秀產(chǎn)企誼業(yè)都憐是這電么定附位的符，以狼往的扭.也慈不例養(yǎng)外。斃但是險(xiǎn)，現(xiàn)姨在.用開(kāi)始某改變潑了。血.的蜻定位箱是客濫戶(hù)的允終身爽鎖定呀，從耐他大怒學(xué)剛搜剛畢創(chuàng)業(yè)開(kāi)榨始工霜作時(shí)頁(yè)的小及戶(hù)型赴公寓堤，到麻他娶思妻生雷子的靠三居沙室，塑再到瘋他事添業(yè)有旗成的掃獨(dú)立勞別墅灰，最衰后一翁直到剃他退純休入傭住的秤老年夢(mèng)住宅草，.險(xiǎn)都要好做，賀.已妹經(jīng)有聰了十送萬(wàn)客洞戶(hù)，誦這將甜是一勵(lì)筆巨替大的餃財(cái)富偉。”植（奧王石笑訪(fǎng)談恭錄）對(duì)4P與4者C的擁評(píng)旋價(jià)4爭(zhēng)P營(yíng)某銷(xiāo)循組煎合還在動(dòng)現(xiàn)貝今量仍芳是差一紡種幸基適本膚的叛營(yíng)賄銷(xiāo)金策鵲略它在啊很大法程度梢上還病是以今生產(chǎn)栽觀(guān)念眉為基怎礎(chǔ)或者攏說(shuō)是必以企舉業(yè)為或中心而4C營(yíng)銷(xiāo)害理念激更進(jìn)惱一步蓬體現(xiàn)桑了以援消費(fèi)升者為象核心磚的現(xiàn)廣代營(yíng)年銷(xiāo)理獄念實(shí)現(xiàn)丹了營(yíng)默銷(xiāo)重液心的占轉(zhuǎn)移即卷把岸對(duì)弦產(chǎn)希品更的敲首澡要權(quán)關(guān)秤注扭轉(zhuǎn)梅移匠到誦對(duì)史顧勢(shì)客南的艦需笛要召與租欲肺望粘上讀來(lái)把以宵企業(yè)梅為中句心轉(zhuǎn)魂移到叫以消便費(fèi)者銹為中欣心2趕7當(dāng)決產(chǎn)趨品館制誦造影已鹽經(jīng)爹完苦成堡，君希恰望穴盡狡快尤實(shí)昌現(xiàn)愈銷(xiāo)換售路時(shí)填，醬適皺合4亮P理虧論當(dāng)崖產(chǎn)抽品肉發(fā)匹展扣剛假剛斗開(kāi)瞧始蹈，密希滿(mǎn)望羞符丹合哪消至費(fèi)磨者攏需遙要緩時(shí)哨，嬸適輕合4C理稅論或者往說(shuō)，4P理論萄回答伯的是進(jìn)狹義賢的營(yíng)扮銷(xiāo)問(wèn)外題而4稍C理論舌回答返的則濁是廣仍義的籍營(yíng)銷(xiāo)嬌問(wèn)題對(duì)4畜P與4C的臉評(píng)劍價(jià)類(lèi)別

4Ps

4Cs

闡釋

產(chǎn)品Product服務(wù)范圍、項(xiàng)目，服務(wù)產(chǎn)品定位和服務(wù)品牌等客戶(hù)Customer研究客戶(hù)需求欲望，并提供相應(yīng)產(chǎn)品或服務(wù)價(jià)格Price基本價(jià)格，支付方式，傭金折扣等成本Cost考慮客戶(hù)愿意付出的成本、代價(jià)是多少渠道Place直接渠道和間接渠道便利Convenience考慮讓客戶(hù)享受第三方物流帶來(lái)的便利促銷(xiāo)Promotion廣告，人員推銷(xiāo)，營(yíng)業(yè)推廣和公共關(guān)系等溝通Communication積極主動(dòng)與客戶(hù)溝通，尋找雙贏(yíng)的認(rèn)同感時(shí)間20世紀(jì)60年代中期（麥卡錫）20世紀(jì)90年代初期（勞特朗）4擋P與4后C的杰相址互冊(cè)關(guān)切系崇對(duì)禍照延表類(lèi)別四大要素4Ps要研究的內(nèi)容

四大要素4Cs要研究的內(nèi)容

闡釋

產(chǎn)品Product研究企業(yè)品牌；研究總體規(guī)劃與戶(hù)型設(shè)計(jì)；研究住宅產(chǎn)品的附加值等客戶(hù)Customer深入分析客戶(hù)，以客戶(hù)的生理及心理全方位訴求設(shè)定產(chǎn)品價(jià)格Price設(shè)定的每平方米單價(jià)及整套總價(jià)，付款方式與傭金折扣等成本Cost深入分析客戶(hù)，考慮客戶(hù)的總價(jià)心態(tài)、單價(jià)心態(tài)等渠道Place委托銷(xiāo)售代理、自行組建隊(duì)伍進(jìn)行銷(xiāo)售等便利Convenience考慮讓客戶(hù)享受一切購(gòu)買(mǎi)住宅過(guò)程中的便利與豐富的感受促銷(xiāo)Promotion廣告推廣策略、銷(xiāo)售中心的選擇與建設(shè)、單張派發(fā)的方式人員推銷(xiāo)和事件營(yíng)銷(xiāo)、泛銷(xiāo)售等溝通Communication積極主動(dòng)與客戶(hù)溝通，尋找雙贏(yíng)的認(rèn)同感；研究親情維系、社區(qū)文化建設(shè)、回饋客戶(hù)等方式時(shí)間20世紀(jì)60年代中期（麥卡錫）20世紀(jì)90年代初期（勞特朗）房波地忽產(chǎn)茂開(kāi)辭發(fā)擁（幫住火宅借為價(jià)例抄）饞中蹄的4嫌P與4C30營(yíng)待銷(xiāo)推的驗(yàn)本砍意財(cái)是技通匯過(guò)輛各胃種宵方拉法碌，古用蔽最暴快置的擋速粗度負(fù)實(shí)掏現(xiàn)校既滑定橡的烘長(zhǎng)創(chuàng)短樹(shù)期甚銷(xiāo)刑售悶?zāi)扛蜆?biāo)這種吉目標(biāo)知的實(shí)學(xué)現(xiàn)，棵依賴(lài)飛于終送端消康費(fèi)者若的購(gòu)策買(mǎi)在織他類(lèi)們輔面感臨員諸掛多允選測(cè)擇漸的恒今旗天諸，旬我姓們喪憑模什棉么呈讓笨他霉們疫購(gòu)吵買(mǎi)垮我遮們駛的艷產(chǎn)壁品摘，尸而錫不描是倦別徒人齒的附產(chǎn)帽品這是革營(yíng)銷(xiāo)校需要魯回答關(guān)的最守為核多心的污問(wèn)題現(xiàn)肺代證營(yíng)孔銷(xiāo)憑理?xiàng)钅顓柕馁?gòu)核浴心育，按就釘是口注給意萍消描費(fèi)諒者光，搬而權(quán)不與是牌讓柳消砍費(fèi)責(zé)者舅注罷意這種記注意侍應(yīng)是間在產(chǎn)勤品研頁(yè)發(fā)前糊就開(kāi)揭始的針注意雄，而覺(jué)不是碼產(chǎn)品粱呈現(xiàn)劍后的吩注意我們疼所做庸的，抄就是角打造豎一種叢客戶(hù)滴真正塔需要站的，繼而市任場(chǎng)上殼目前話(huà)并不槐能提尿供的蔥產(chǎn)品然呈后單讓體他盼們逐請(qǐng)冊(cè)求收我禾們洽把伸產(chǎn)卵品截賣(mài)樸給狗他釋們營(yíng)銷(xiāo)旁或是洽策劃去的本重意3事1我們姐所追昂求的泳，就黨是在個(gè)很少槽廣告禾，甚蠻至是悠沒(méi)有足廣告粘的情服況下霧，實(shí)扭現(xiàn)產(chǎn)考品的止快速誕銷(xiāo)售并每且眠在醒消反費(fèi)批者炕使翁用申產(chǎn)恐品掀的檔過(guò)蠟程鏈中脾，析獲馬得訂對(duì)元產(chǎn)膛品醉品剛牌籍的滾持描續(xù)資滿(mǎn)鏟意藝度精，謠以幻玉及斯對(duì)丑生指產(chǎn)低企況業(yè)胃的賄持墻續(xù)敏忠袋誠(chéng)男度這青是狹就墳房事地怒產(chǎn)秀策乒劃尤其看是今頌天我彎們著翠重探勺討的達(dá)房地袖產(chǎn)前色期策貸劃所靜要暗追俗求儀的糞目挨標(biāo)營(yíng)銷(xiāo)僅或是庫(kù)策劃吊的本屠意第三吹部分施房設(shè)地產(chǎn)明前期陽(yáng)策劃故策果之而莖知得股失之蛙計(jì)房地根產(chǎn)策私劃概屬念的全厘清此次旅課程必所探獻(xiàn)討的房地緞產(chǎn)前胖期策迷劃，暈是板指丹土講地拳已賣(mài)經(jīng)習(xí)獲痛得高而查規(guī)快劃澇設(shè)天計(jì)濤尚唱未跑完冶成鞭前績(jī)的搬策星劃熔工唱作濫，字其磁策檢劃滔的匯核碑心朋在樓于”指關(guān)導(dǎo)開(kāi)權(quán)發(fā)“。在菜土蝕地遍購(gòu)溜買(mǎi)養(yǎng)前糾的腿對(duì)鳥(niǎo)土冰地云投兔資篩機(jī)軌會(huì)映評(píng)腔價(jià)冷，糠是悟另汽一遍套圍專(zhuān)門(mén)業(yè)漢工錘作蛙方鋒式調(diào)與縱思側(cè)路脅，沸策虎劃濫的御核蘿心殺在陸于”裂指賄導(dǎo)智投悠資舍決煙策驚“；儀而尚規(guī)外劃毀設(shè)業(yè)計(jì)饅已飛經(jīng)巨完峰成新甚僻至內(nèi)施認(rèn)工凡已覽經(jīng)紐奉開(kāi)司始癥后樓的壟營(yíng)劃銷(xiāo)蒸策奧劃畫(huà)，摸其插核滾心衰則洪是后在席產(chǎn)耍品再已扎經(jīng)紡確至定菠基償?shù)A痕上惑的”指屑導(dǎo)銷(xiāo)織售“。前期客核心吹工作備目標(biāo)雙是保暴證在碗企業(yè)撕戰(zhàn)略饒與自水身地車(chē)塊屬鉛性的怎基礎(chǔ)鄙上，倡產(chǎn)品渴設(shè)計(jì)丑切實(shí)索滿(mǎn)足本消費(fèi)爹需要顯，能筍夠贏(yíng)得得市排場(chǎng)競(jìng)晨爭(zhēng)，星能夠者實(shí)現(xiàn)工最佳府財(cái)務(wù)久目標(biāo)紹。項(xiàng)目市爹場(chǎng)染（型供疲應(yīng)司與呢需暴求壺）客酬戶(hù)產(chǎn)好品資隆金客繡戶(hù)呆策揉略產(chǎn)顆品拉策朗略開(kāi)蝕發(fā)賭策勤略盈利發(fā)現(xiàn)宋平衡償點(diǎn)開(kāi)頸發(fā)款商前株期濤策途劃些的留分滿(mǎn)析抗部屬分礎(chǔ)：普宏吩觀(guān)建中牢觀(guān)猶與憶微坐觀(guān)蔑的牛關(guān)醒鍵石點(diǎn)周邊哨環(huán)境武與開(kāi)煩發(fā)條幅件–項(xiàng)僵目居適肢合謝性目深標(biāo)脹客侍戶(hù)–產(chǎn)虜品跳創(chuàng)含新藍(lán)性…延…宏觀(guān)膊市場(chǎng)分堡析中觀(guān)單市場(chǎng)分缸析微觀(guān)偵市場(chǎng)分稍析政索策繼、賢經(jīng)爺濟(jì)炊、隊(duì)規(guī)拘劃衫影斷響–項(xiàng)目賄可塑從性前磚期莫策賞劃妙的復(fù)分品析鎖部?jī)|分株：籮宏嫂觀(guān)助中倡觀(guān)香與鍛微麗觀(guān)芬的剝關(guān)茅鍵達(dá)點(diǎn)市場(chǎng)熊走勢(shì)–項(xiàng)車(chē)目形發(fā)幫展詢(xún)性區(qū)頑域幅供侍應(yīng)裙與紛需梁求–項(xiàng)君目椅競(jìng)石爭(zhēng)選性前期狂策劃臨的基詠本結(jié)鍬構(gòu)第一茶階段可行刃性第二拐階段系列托研究第三麻階段系列嘗策略第芒四悟階島段銷(xiāo)潑售初推摔進(jìn)可行性研究?jī)r(jià)格定位開(kāi)發(fā)周期銷(xiāo)售周期經(jīng)濟(jì)效益分析營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃推廣方案項(xiàng)目研究市場(chǎng)定位客戶(hù)定位產(chǎn)品定位地塊產(chǎn)品方案具象化反思調(diào)整本體研究前期碧策劃攔報(bào)告狐的簡(jiǎn)狠潔邏什輯框維架發(fā)展類(lèi)策略資源滾挖掘機(jī)胸會(huì)交分搭析形夏象壇定怪位價(jià)雄格子定喚位客戶(hù)醫(yī)定位產(chǎn)陜品奪定抹位案例雞研究模式稈借鑒項(xiàng)杯目妥定斯位物別業(yè)苦發(fā)塌展圓建包議總案體雜規(guī)型劃功能愈配比建筑觸風(fēng)格園林惡風(fēng)格配套刻設(shè)施項(xiàng)強(qiáng)目幟資把源產(chǎn)孩品越研飛究客猜戶(hù)澡喜徐好市場(chǎng)毯分析客戶(hù)洋研究市場(chǎng)堅(jiān)發(fā)展搬水平彈研究背納景披研順究項(xiàng)客目草價(jià)治值忠的怕研陣判宏鳥(niǎo)觀(guān)閘經(jīng)垂?jié)浔尘鼐俺鞘懈?jìng)規(guī)劃惠研究個(gè)案各研究潛斗在爸客腰戶(hù)校挖時(shí)掘潛含在毒客沒(méi)戶(hù)俗需識(shí)求陣特叔征項(xiàng)目洋本體煙分析分析策暮略第四侮部分驚針嫂對(duì)性婆的房絕地產(chǎn)爐市場(chǎng)釋分析“有癢的放紀(jì)矢”為中什絮么蠻要缸進(jìn)蒸行乎房何地寺產(chǎn)斑市顏場(chǎng)達(dá)分闊析郊？評(píng)容估火項(xiàng)樸目湯所覽處垂的煎市潛場(chǎng)還環(huán)效境尋找握項(xiàng)目乞潛在禽的市條場(chǎng)機(jī)直會(huì)，箏挖掘織需求葉尚未缸被滿(mǎn)條足的胖市場(chǎng)規(guī)辮避禿市舍場(chǎng)厚風(fēng)逢險(xiǎn)制定反項(xiàng)目次的發(fā)陣展方鐵向和并市場(chǎng)斥定位推薦請(qǐng)最具唯競(jìng)爭(zhēng)張力的支產(chǎn)品笨建議評(píng)煎估泊開(kāi)磨發(fā)崗商刷目礎(chǔ)標(biāo)慮實(shí)賊現(xiàn)游的朱可塘能小性……市摸場(chǎng)與分說(shuō)析慘是弄對(duì)獸市兼場(chǎng)濤調(diào)置研煌搜巧集猛到察的肆信班息瞎進(jìn)弄行整柔合鑰與康提瘡煉的吐過(guò)漲程灣，宗市耽場(chǎng)拿分?jǐn)n析姜的避結(jié)站論暴是睛進(jìn)鋸行慕?jīng)Q貪策趕的寬基腳礎(chǔ)咽。什么踢是房柄地產(chǎn)稼市場(chǎng)禮分析尸？概寺念陜，碧即菌指中：錘針背對(duì)膠某遮種丑特任定再物野業(yè)系研浪究斥市早場(chǎng)守的毀供帳需符關(guān)澤系茂。需距求句方表：掩物隔業(yè)眠的湯購(gòu)詠買(mǎi)娛者幻玉或換租悅賃模者供應(yīng)承方：館市場(chǎng)只中的號(hào)各競(jìng)艦爭(zhēng)物岸業(yè)（作包括癢住宅丸、公通寓、解寫(xiě)字臉樓、哄商業(yè)湯、酒拴店等收）市肚場(chǎng)吵分諒析耗不等是原簡(jiǎn)揪單賣(mài)的卸羅罩列片市鍬場(chǎng)碼數(shù)對(duì)據(jù)核，緒而攤是攪必仙須百基掉于添數(shù)彈據(jù)荷進(jìn)荷行抬分語(yǔ)析哄。需求疾市場(chǎng)緩分析乞：目驗(yàn)標(biāo)客顫戶(hù)需威求分階析預(yù)交測(cè)碧需汁求批的絹大乞小糧、伐來(lái)藝源境以呈及誕客恰戶(hù)文需列求匠點(diǎn)瓜主里要地考鑄慮恰以蛇下沙因?qū)幩厮兀捍_定籌目標(biāo)殖消費(fèi)莫人口紅、家兔庭和棉客戶(hù)胡特征村統(tǒng)計(jì)目標(biāo)帆消費(fèi)璃者收蠶入、宮支付宰能力岸和購(gòu)當(dāng)買(mǎi)力遷居版和交代通方阻式目標(biāo)鼠客戶(hù)蒸的消花費(fèi)價(jià)轟值趨助向（儀偏好釣）等通昨過(guò)擺城房誠(chéng)市簽?zāi)昶艰b程和搖房賞地祥產(chǎn)黑年污鑒赤、奪房寸地艦產(chǎn)券統(tǒng)泄計(jì)乞數(shù)戲據(jù)致及瘦市財(cái)場(chǎng)裁調(diào)晌研崇數(shù)廚據(jù)嶺獲掉取庸。供給薦市場(chǎng)帳分析夸：競(jìng)撿爭(zhēng)項(xiàng)歡目市板場(chǎng)分場(chǎng)析供瀉給丸分車(chē)析堪主愛(ài)要絹考盲慮覺(jué)以肯下故關(guān)奪鍵肅因吳素也：現(xiàn)有振物業(yè)順的供甘應(yīng)類(lèi)由型和僵各供稼應(yīng)面深積空置毛率和額空置董物業(yè)淋的特選點(diǎn)近期拜物業(yè)鞋的吸耳納情抬況，揚(yáng)包括櫻購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)和出壯租的拘情況在芹建最或才者斗正善在爛籌坊建牢、包擬截建競(jìng)的潤(rùn)項(xiàng)輩目租金所或者頂售價(jià)幕，以何及不疲同位進(jìn)置和儉品質(zhì)齒的物動(dòng)業(yè)租省金或爛售價(jià)姑的波齡動(dòng)現(xiàn)有裁和擬漸建項(xiàng)撒目的傷特點(diǎn)與、功瓣能和港優(yōu)劣喉勢(shì)分主析（僅核心似競(jìng)爭(zhēng)望力）市隙場(chǎng)折分績(jī)析業(yè)的莊落惠腳錫點(diǎn)壇：布必枝須政回業(yè)答充的琴三背個(gè)舞核邪心唇問(wèn)戲題本項(xiàng)級(jí)目的因目標(biāo)后客戶(hù)熟是誰(shuí)駛？目樸標(biāo)鋤客邁戶(hù)希的果置杰業(yè)障需流求教和化偏偏好范是線(xiàn)怎霞樣滿(mǎn)的焰？本項(xiàng)尖目面扎對(duì)競(jìng)悟爭(zhēng)市顛場(chǎng)的蠢機(jī)會(huì)僻點(diǎn)在仰哪里滋？項(xiàng)榜目未希來(lái)在催市場(chǎng)效中的鐵地位吊如何簽？房地攻產(chǎn)市香場(chǎng)分永析的跪思路三個(gè)寬層次區(qū)哪域升市冤場(chǎng)臺(tái)、男相施關(guān)靠物諷業(yè)填市懶場(chǎng)純、圓項(xiàng)助目棗針拜對(duì)助性蠶物縫業(yè)碑市有場(chǎng)兩個(gè)情方面市場(chǎng)筍的供釋給、著市場(chǎng)房誠(chéng)的需私求三個(gè)打時(shí)段過(guò)去歲、現(xiàn)回在與氧未來(lái)區(qū)廳域市狀場(chǎng)旗分叫析專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)突分析項(xiàng)再目市場(chǎng)破分析區(qū)聯(lián)域嚴(yán)房出地害產(chǎn)拍發(fā)倍展亭處翅于娛何灶種舉階太段壇？項(xiàng)公目尸市裁場(chǎng)室處屯于篇何轉(zhuǎn)種嗓競(jìng)所爭(zhēng)六格塞局駕？競(jìng)爭(zhēng)蜘供給似分析客戶(hù)挽需求畝分析房地在產(chǎn)市崇場(chǎng)分遼析的澆步驟第隙一幫步眾：蝴市垃場(chǎng)器區(qū)嗓域桐界腳定這來(lái)里礦所日指獵的齡區(qū)旦域兵是緩中道觀(guān)畜房伍地鋤產(chǎn)竟市材場(chǎng)撞分拋析歉的掛基唐本匙單呼位盆，包具垃有事完下整賊的鋒房啟地外產(chǎn)剖市鼠場(chǎng)潮特閣征剖的吳范械圍努，囑一驗(yàn)般住以笑行蔥政域區(qū)導(dǎo)劃殺來(lái)陽(yáng)劃幟分店。第二臨步：運(yùn)區(qū)域肯經(jīng)濟(jì)小環(huán)境猾和市獲場(chǎng)分孝析考察掏整個(gè)捷區(qū)域族經(jīng)濟(jì)約環(huán)境謠，判脾斷區(qū)削域房臉地產(chǎn)吐市場(chǎng)舞處于賽何種贏(yíng)發(fā)展遼階段電，找福到影旨響房法地產(chǎn)副市場(chǎng)區(qū)變化邀的主蔥要因柳素，萬(wàn)對(duì)區(qū)材域房圣地產(chǎn)鋒發(fā)展陰前景冊(cè)進(jìn)行衡預(yù)測(cè)飯。第三檔步：叼專(zhuān)業(yè)友市場(chǎng)坡分析按蓄物膏業(yè)豬類(lèi)毒型瓶進(jìn)惡行沈市松場(chǎng)造細(xì)肢分架，翅對(duì)盯各廚專(zhuān)神業(yè)跪市懷場(chǎng)安的南供訓(xùn)給萍和捐需給求佩進(jìn)蘇行逼對(duì)森比喇預(yù)座測(cè)灰，鳳從紛而猜揭寒示蒜各奇專(zhuān)喝業(yè)辨市熄場(chǎng)盾的粘需燥求次潛港力酷及沸分濤布竭狀液況閣。第癥四解步拳：濾項(xiàng)周目售市鞋場(chǎng)撓分格析根窩據(jù)食對(duì)祥市岡場(chǎng)少潛沉力匹、想競(jìng)能爭(zhēng)拌對(duì)祝手肺及呼目謊標(biāo)鵝客啦戶(hù)乓的申分慘析朋找尚到瓶項(xiàng)環(huán)目牌的呢機(jī)嶄會(huì)雁點(diǎn)險(xiǎn)、芹預(yù)歡估視項(xiàng)吉目扣的溫市訊場(chǎng)膏占榜有急率股。房還地忌產(chǎn)墻市粘場(chǎng)古分惰析功的死方悔法區(qū)刷域媽經(jīng)杠濟(jì)絲式環(huán)短境效分杰析區(qū)域焦房地唉產(chǎn)市煮場(chǎng)分程析對(duì)拍當(dāng)攤地功經(jīng)議濟(jì)窮環(huán)陽(yáng)境付中童決膜定片所即有貼類(lèi)斧型氣房當(dāng)?shù)爻坍a(chǎn)渠供潑給饒和毛需裝求任的屈基邁本書(shū)因米素越進(jìn)織行避分分析自，癥對(duì)些過(guò)公去隨變殘化扁趨到勢(shì)逆進(jìn)泡行授判壁斷員，頑預(yù)惠測(cè)許未捉來(lái)慕的杏發(fā)道展諷前叉景趨。區(qū)恐域柏經(jīng)械濟(jì)屯環(huán)館境暫和帆市街場(chǎng)掉分兼析浙：樂(lè)基耍本芒內(nèi)攔容數(shù)板據(jù)障來(lái)視源各揚(yáng)地呢方剩統(tǒng)議計(jì)慰年假鑒格、名統(tǒng)蹲計(jì)松公陣報(bào)敵、毅經(jīng)穿濟(jì)得發(fā)寇展徹月攻報(bào)扶、微地嫌方影經(jīng)近濟(jì)旋信陷息鳴網(wǎng)事、誰(shuí)地懷方謙政拳府仆網(wǎng)基站塔、踐中反房嬸指槍數(shù)嶺、勵(lì)國(guó)懼房痕指屈數(shù)值、嶄地陸方減房過(guò)地答產(chǎn)腐年笛鑒土草地分、刊規(guī)戴劃雜部巧門(mén)澆的開(kāi)政澆府抽官梢員簽訪(fǎng)召談規(guī)劃剖、房割地產(chǎn)塔等專(zhuān)堆業(yè)人提士訪(fǎng)抽談區(qū)哲域丙經(jīng)躲濟(jì)奮環(huán)非境吉分理析1、總糟量指竿標(biāo)：GD事P、人暑口、件人均G圖D泡P、習(xí)固孝定漠資揭產(chǎn)卸投盼資斃、宗新相批冊(cè)三母資鏈企幫業(yè)腐人蛇數(shù)治、涂接劑待吃入喘境大旅確游堡人波數(shù)壓等2、祖結(jié)餡構(gòu)鞋指稼標(biāo)艷：卷產(chǎn)宜業(yè)脂結(jié)悉構(gòu)草及孤布竄局從、否就氏業(yè)霞人茄口矮結(jié)處構(gòu)3、水揭平指驚標(biāo)：委人均周收入否水平漿、消樣費(fèi)水刷平、種人均靜居住圍面積閑、住碎宅消誓費(fèi)支付出水拐平4、城捆市經(jīng)約濟(jì)發(fā)企展計(jì)酬劃、稿產(chǎn)業(yè)犬規(guī)劃蒸、城灑市總利體規(guī)滾劃區(qū)鉤域西房械地耽產(chǎn)頭市咳場(chǎng)顫分櫻析1、沿投小資胳：既開(kāi)塔發(fā)裁投述資尾額2、孤土篇地零開(kāi)宅發(fā)往：少土堅(jiān)地覽開(kāi)莖發(fā)撲投槳資產(chǎn)、櫻開(kāi)將發(fā)排面炒積烘、互土例地禍出歉讓旅金3、揭商斯品溫房袋開(kāi)蹈發(fā)互：組施剩工巴面賊積呈、紀(jì)竣彈工厘面某積斃、齒年蘿開(kāi)駱發(fā)線(xiàn)量4、怪銷(xiāo)涌售區(qū)：膜銷(xiāo)徐售雜額誤、溜銷(xiāo)在售忠面揪積淡、鞭價(jià)己格乏、離空涂置宰量織、獨(dú)吸夏納焦量5、房旦地產(chǎn)慣景氣伴指數(shù)視、價(jià)岡格指籍?dāng)?shù)房地說(shuō)產(chǎn)市涼場(chǎng)分子析的奧方法區(qū)域滾經(jīng)濟(jì)覺(jué)環(huán)境任和市第場(chǎng)分焰析：筍基本運(yùn)資料無(wú)的獲價(jià)得人均GD哀P與廳房鎖地景產(chǎn)基發(fā)蹈展瀉關(guān)哲系G聾D架P增速盡與房傲地產(chǎn)生發(fā)展城關(guān)系發(fā)展階段啟動(dòng)階段快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段人均GDP（美元）800～30003000～40004000～80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主發(fā)展特征超速發(fā)展單純數(shù)量型快速發(fā)展以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速發(fā)展房姑地貝產(chǎn)靠市創(chuàng)場(chǎng)臉?lè)謴B析痰的屋方饑法區(qū)污域臉經(jīng)姜濟(jì)匙環(huán)否境練和慮市巖場(chǎng)鏈分稱(chēng)析湖：輕市匹場(chǎng)諷發(fā)微展襲狀幟況其重赤要帝指薪標(biāo)房地堵產(chǎn)發(fā)擇展周倆期理嫁論，精判斷今區(qū)域科市場(chǎng)潑發(fā)展跡階段市場(chǎng)典型表現(xiàn)開(kāi)發(fā)商策略復(fù)蘇直接使用人帶動(dòng)市場(chǎng)發(fā)展，現(xiàn)樓價(jià)格大于期樓無(wú)法判斷是否真正復(fù)蘇，所以地價(jià)低，沒(méi)有人買(mǎi)地發(fā)展地價(jià)和房?jī)r(jià)開(kāi)始同步上升，期樓和現(xiàn)樓價(jià)格相近，長(zhǎng)期投資者開(kāi)始進(jìn)入市場(chǎng)最佳策略：土地儲(chǔ)備；而銷(xiāo)售策略是：分期賣(mài)樓危機(jī)頂點(diǎn)附近、期樓遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于現(xiàn)樓地價(jià)上升完全不合理，用家退出市場(chǎng)，市場(chǎng)里的人完全是投資者一次性賣(mài)樓蕭條地價(jià)下跌比房?jī)r(jià)下跌幅度快，市場(chǎng)動(dòng)力是信息不完備者最優(yōu)策略：繼續(xù)賣(mài)樓，觀(guān)望將會(huì)付出更大的代價(jià)房您地她產(chǎn)仿周訂期客理剪論階段價(jià)格階段：復(fù)蘇發(fā)展危機(jī)蕭條判斷它因素喪：GD裁P增速人均G債D蒸P增速房地纖產(chǎn)發(fā)搬展程問(wèn)度異?；菊Ｕ＿\(yùn)行基本正常異常房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額增幅<-5%-5%~5%5%~15%15%~255>25%適度投資利于拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，而增幅過(guò)高，將使供給過(guò)量，若無(wú)需求匹配，將導(dǎo)致供過(guò)于求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資/GDP<0.050.05-0.10.1-0.140.14-0.2>0.2反映房地產(chǎn)投資規(guī)模的基礎(chǔ)指標(biāo)，合理指標(biāo)為0.1-0.15房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資/固定資產(chǎn)投資<1515~2222~3030~37>37反映投資結(jié)構(gòu)是否合理的基礎(chǔ)性指標(biāo)，發(fā)達(dá)國(guó)家的比例為20%-25%銷(xiāo)售面積/竣工面積<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.1反映商品房供求是否平衡的指標(biāo)商品房銷(xiāo)售額/房地產(chǎn)投資額<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.1反映房地產(chǎn)投入與產(chǎn)出的效益指標(biāo)，表明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的總體效率房犁地伍產(chǎn)齒市留場(chǎng)棍預(yù)煤警久預(yù)刃報(bào)驗(yàn)指劉標(biāo)淹體堤系房地本產(chǎn)市點(diǎn)場(chǎng)分朱析的欄方法區(qū)午域捧經(jīng)竭濟(jì)狠環(huán)帝境女和望市沒(méi)場(chǎng)勞分溜析駕：蹤蝶市個(gè)場(chǎng)處發(fā)狂展辣狀煌況革重涼要桐指粉標(biāo)分類(lèi)說(shuō)明適用范圍典型全國(guó)性指數(shù)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)動(dòng)態(tài)描述一定區(qū)域內(nèi)各類(lèi)房地產(chǎn)（如商業(yè)、住宅和工業(yè)）價(jià)格變動(dòng)及其總體價(jià)格平均變動(dòng)趨勢(shì)和變動(dòng)程度的相對(duì)數(shù)。應(yīng)用于微觀(guān)領(lǐng)域，例如房地產(chǎn)投資分析、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估等中房指數(shù)、全國(guó)35個(gè)大中城市房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)、戴德梁行指數(shù)房地產(chǎn)綜合景氣指數(shù)根據(jù)一定的原則選取包括房地產(chǎn)價(jià)格在內(nèi)的多種反映房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣或房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，采用一定的綜合方法（如合成指數(shù)法或擴(kuò)散指數(shù)法）對(duì)這些指標(biāo)進(jìn)行加權(quán)綜合，得到一個(gè)綜合景氣指數(shù)多用于進(jìn)行宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析、宏觀(guān)行業(yè)分析等國(guó)房指數(shù)中款國(guó)師當(dāng)劍前余幾旁種鳴主季要盜的隨房御地礦產(chǎn)應(yīng)指?jìng)?cè)數(shù)房屋地柱產(chǎn)焰市滾場(chǎng)碎分很析息的殖方臟法區(qū)域陰經(jīng)濟(jì)脾環(huán)境瓦和市梢場(chǎng)分兔析：爺市場(chǎng)英發(fā)展軍狀況恢重要旦指標(biāo)消費(fèi)類(lèi)型恩格爾系數(shù)住房消費(fèi)占總消費(fèi)性支出的比重（%）恩格爾系數(shù)住房消費(fèi)占總消費(fèi)支出的比重（%）溫飽型0.5—0.599.40.55—0.597.60.50—0.5511.2小康型0.4—0.515.50.45—0.512.10.4—0.4518.9富裕型0.2—0.3920—30恩掃格僅爾交系疊數(shù)拳與姑住膝房黨支質(zhì)出律比裹重暢的機(jī)國(guó)雀際富衡弄量潔標(biāo)俗準(zhǔn)＝呼食扔物慮支各出豬金波額/總支渾出金沈額北京上海天津重慶成都武漢西安鄭州人均可支配收入（元）1388214867103138094964185247748較上年增速11.4%12.2%10.5%11.6%7.4%9.0%7.9%恩格爾系數(shù)31.7%37.2%37.7%38.1%38.3%40.6%34.8%34.5%2黨0張0疾4年我媽國(guó)各恩主要鮮城市稿的恩臂格爾咸系數(shù)房吧地敬產(chǎn)貪市蘆場(chǎng)亭分灰析庫(kù)的停方捧法區(qū)階域雖經(jīng)繳濟(jì)枕環(huán)