如何做好房地產市場

如何做好房地產市場研究主要內容房地產市場研究基本思路14、CBD的開發(fā)房地產宏觀經濟分析2房地產整體市場分析3房地產政策影響分析4房地產市場供求分析5房地產項目市場分析6一、房地產市場研究基本思路1、總體認識——體、面、線、點

市場是一個多面體，多面體是由不同的面構成的，而面是由線構成，線是由點構成，每一個點可以理解成為一個交易行為，在房地產市場可以理解為一個項目的開發(fā)和銷售。按照這種設想，宏觀環(huán)境是“體”，而房地產市場與其它的市場一樣是構成國民經濟宏觀環(huán)境的“面”；房地產市場這個面又是由各類型物業(yè)市場的一條條“線”構成，各類型物業(yè)市場這條線是由一個個項目開發(fā)的“點”構成的。房地產市場分析方法就是要從體到面，從面到線，從線到點的層層深入，直到認清項目市場的方方面面。2、房地產市場分析的十大常見問題對未來市場預測不足定量分析方法運用不當分析層次不清市場研究的方向不明確對需求分析不足不進行供求對比對市場份額估計過高市場研究沒有給出多種可能方法過高的估價了土地市場價值過于偏重二手資料的運用，缺少對消費者的跟蹤調查一、房地產市場研究基本思路3、房筆地產蛙市場啟分析木的方潛法與嬌思路比桿較榨法瓣模呀式運用甚估價鳴方法硬，與賣可比妨案例黎進行升比較笑、修泄正假設街條件源法模插式假設橋房地秘產市擁場某床種發(fā)居展趨擇勢，昏進行搭預估偽未來捧價格古等現球狀鬼類掙推避法擦模零式通柏過粘對摘現鞋狀儲的態(tài)分士析昨，澇可糕以居發(fā)愚現概什昏么票類詠型數物斯業(yè)脫成斯交迷量牧最棉大真等廳，然章后慨假政設探項賣目蘋所巴在禁市腸場會與熄宏童觀楚市造場纖同百構循進辭行析分零析方砍法衰：一腦、密房羊地庭產管市賠場添研壩究赤基視本涌思俊路3、挺房甘地厚產淚市員場均分褲析榜的貫方堆法佛與呢思鼠路三個兵層次地區(qū)才市場墊、專捎業(yè)物膏業(yè)市棄場、街項目荷物業(yè)呢市場兩譽個婆方摸面供乳給它、芒需深求三個誤時段過去法、現揉在、巧未來五個報影響跑因素經濟戰(zhàn)方面擴、人梅口方撫面、榆區(qū)位配環(huán)境眉方面魂、地玻點的葡經濟態(tài)地理年方面構、丙人遭文膝心遣理臭方含面五酷個愚項灶目寺分渴析脾指卵標區(qū)言域色、粉價窗格隆、螺體獎量解、紙客問戶子、霸產斥品思路澇：3抽2鞠3則5街5一脾、朱房核地身產竹市哥場結研園究幫基栗本促思憂路3、房行地產盲市場破分析挨的方忙法與玻思路房沒地弦產賊市躍場創(chuàng)分蟲析蓮所當需疫基算本屬信漁息襲表一是、惹房塌地并產茂市談場騾研堡究灶基壺本流思易路4、莫房晚地凳產卡市漆場召分離析按的澇基銷本皺內殘容估價成本敏－效隊益分歪析可翅行每性者研符究營銷便分析專柔業(yè)獎市枝場匙供陡求掠分倒析土地分最佳盛用途瓶和最西佳利蠢用分騎析地區(qū)培經濟替分析嬌及預點測一、俱房地財產市畏場研服究基甩本思淋路4、局房洞地蘭產勸市蹄場貢分尼析雷的絞基膊本印內睜容不同弱委托樓人的臥不同獸要求混，可得選的看市場辮研究弱種類一、恥房地貝產市逐場研轟究基著本思贈路4、CB盈D的芒開姜發(fā)主要凝內容房地產市場研究基本思路1房地赤產宏茫觀經脾濟分庫析2房地產整體市場分析3房地產政策影響分析4房地產市場供求分析5房地產項目市場分析6二邊、錢房找地賄產傍宏利觀獸經爬濟赴分仰析1、房嶼地產壩市場蝕行情獎與經挎濟周基期的韻關系不同向的國活家或杏地區(qū)諷，房拉地產冰波動蜂的周思期長影度不附同。從18館70年就到2刺0世紀傾末，散美國腫的房摧地產周周期渴基本挪為1但8黑-豎2薪0年遮，菊日圣本邀的佳大薯約紛為10年，鋪香港揉的大薄約在7冶-腹8年聽，叮臺揪灣伏大慣約庭為5-董6年偽。1、房閥地產脾市場壇行情彩與經表濟周證期的殘關系美國房地露產經江濟周陣期與粥宏觀驕經濟冤周期底的關霧系二耍、獻房鋼地幻玉產舍宏張觀作經條濟竊分酷析2、房廉地產蘆宏觀庸分析喘內容宏觀經濟與地區(qū)經濟分析

宏觀經濟運行的總體狀況和景氣狀況中央和地方政府的政策法規(guī)動向及影響重大事件的影響宏觀報告房地產市場總體分析

房地產市場總體趨勢分析

房地產政策法規(guī)的動向和影響分析二稻、帝房風地艱產微宏抗觀田經怕濟女分先析2、房少地產料宏觀碧分析丑內容房地鈴產市掌場總被體分仿析內么容：房地扔產市通場總駁體趨圍勢預朋測一鏈般膜用霉房肯地宏產膽業(yè)地的喘主焰要掉經餐濟摟指胃標漂的俱變晌動鐘來虛表時現胞。癥主哨要餅經濟指馳標分宜為總咸量指加標和屋結構罵指標泉（物光業(yè)分歉類和剩地區(qū)敲分類顫）。房地貢產政省策法體規(guī)動繩向與埋影響然分析土地濱、商寨品房摟、二間手房齊、經弊濟適作用房稅等方盒面。二災、月房枯地驢產炸宏哪觀嘩經店濟塞分稍析2、房亞地產順宏觀爸分析漿內容可秋借活鑒卻的號專旗業(yè)饞成殼果株：中國肯經濟桑宏觀廟景氣見專家調排查膏問累卷底系貧統(tǒng)中擁經善宏仗觀摧景篩氣后動公向各月城遞市朗的靈景劉氣應報隸告脅系素統(tǒng)二丸、凡房夸地彈產斃宏笛觀恨經霸濟煮分閥析3、波宏彼觀駐基恰本困數斃據粘的丈獲科得全國宗社會閑經濟英統(tǒng)計嘉指標總貓量搏指王標席：GD止P、人伴口、劇進出郵口等結構始指標驢：G陜D童P、凡第乘一以產鈴業(yè)件、唉第百二貧產意業(yè)犬、惹第秘三車產秋業(yè)婚等水平弱指標庫：人石均可丸支配鼓收入惱、人廉均居劑住面構積（面人均幻玉建筑區(qū)面積丘）、向人均襖使用堡面積越等動萌態(tài)直指習標孕：鑼零至售箭價畜格課指裳數撤、組固猶定局資田產任投牙資銷、僻價帆格秀指蚊數畫、溫貸線款柴利吐率綢、渾通晨貨籌膨巨脹堆率濟等數據恰來源：統(tǒng)遠計年盟鑒、年經濟雅統(tǒng)計蠟年鑒二、眉房地婆產宏衣觀經計濟分瞇析3、宏飼觀基欣本數聯據的鉤獲得地耽方窩經絹濟掠統(tǒng)畏計喚指賀標宏觀抵年度尋經濟掉指標G劣D件P、GN伴P、G銷D狡P指并數纖、掩人墓均G疊D思P、招固忠定抽資歡產王投芝資戒需叮求音、棍社眨會仰消申費切品酒零弄售掉總豆額株、企進牧出立口統(tǒng)總歪額摸、哨商而品崖零招售筍價煉格它總株額宏觀雙月度援經濟掏指標第一敢、二岔、三兼產業(yè)含的G斑D織P、警工業(yè)朱（工驢業(yè)綜黃合效蓄益指闊數）序、鬼商業(yè)(社會擔消費增品零昌售額選、社銀會商胡品購遮售存革總值系等)、模投版資鐵（嶼固粥定扣資怨產苗投吃資納、鄰開育復欲工翁面蓬積舒、眼竣齒工喪面研積短、眠商舉品皆房索銷葡售為建元筑憂面悠積宴、姑銷么售赴額濁）滾、鼠收銹入么（花職睬工么數益、擱職智工次平喪均雙工幫資憤）疑、咽人增口糕（掀人押口曾總尖數給、世家扔庭怎規(guī)僅模姓、兼出竄生服率汽、外死踩亡瘦率數）或、邊外速經喊貿橡、堪財漲政注、擋金蹦融索、繭物逼價闖等數據怒來源：叨地燈方概統(tǒng)撐計音年曾鑒稈、初地隆方挪經筑濟赤法壺發(fā)皆展繞月叮報二厭、艘房迎地褲產奧宏雞觀要經瓣濟嚷分普析3、討宏聚觀城基云本芬數育據蘋的濕獲懇得房臭地瓣產沈業(yè)疼統(tǒng)宏計全國那房地晃產統(tǒng)檢計指嶼標投放資親：幣全標國狀總晝計涂、族商蔑品乖房驚建藥設要投影資蟲、諸土僅地印開仁發(fā)轎投鋸資翅、染計導劃丘總涌投逝資資萌金采：狗本錄年糖資無金遭來婆源客、劉國穗家險預昨算寺內頸資船金聚、可國肉內揚貸峰款握、非利枝用怖外餅資朽、堅自丙籌百資層金業(yè)等開婆發(fā)醬：擾本礙年催購社置碼土木地型面尸積趟、球完惜成崗開炒發(fā)止土榆地呼面云積淋、塵施胖工費面符積修、真竣樸工交面春積銷案售爭：氣商搬品筒房貢銷低售歸面票積丹、矮銷霜售斑額榮、殃銷掘售潑價照格地方胃房地次產統(tǒng)壇計指純標土地銜開發(fā)屈：土霞地開膨發(fā)投醫(yī)資、呆土地扮使用憶權出促讓金總、土尖地開益發(fā)面絡積開羊發(fā)碗投船資盯、辣開鐮發(fā)我量奴、鞭銷隨售勒、棟資虧金勸同京上數據危來源：中房鈴指數下、國摘房指籠數、檔房地巷產開糧發(fā)投政資月掠度統(tǒng)忌計快倒報、綱中經李網、府地方壘經濟辯信息秤網及兆地區(qū)應政府?。ńy(tǒng)績計局駛、房棗產局塊）網二菌、講房筒地愧產剃宏候觀練經東濟勺分參析4、宏雹觀基炭本數便據的猴管理一穗般乏情蛛況農下遺以糧兩益種旅方扔式跑進怒行蟲管吸理碑：筆圖未和稻表例1：旦政非策鄭法咐規(guī)勿數哀據材格瀉式政策影響二、堆房地木產宏店觀經屋濟分薯析4、宏閱觀基躍本數孟據的羨管理例2：宏鳳觀經旁濟基環(huán)本指京標數盜據格犬式二烏、繭房警地廣產龜宏逮觀笨經養(yǎng)濟踐分概析4、C免B顆D的開測發(fā)主釀要凱內駁容房狀地捐產培市跑場花研嘴究草基辦本愚思魄路1房地產宏觀經濟分析2房鎖地直產省整妙體幫市伏場工分撫析3房地產政策影響分析4房地產市場供求分析5房地產項目市場分析6三、耀房地喇產整泡體市捧場分由析1、市沿場行仙情波大動分恰析方掏法指熔數走分濃析攀法伯：定反把映歌市強場顏行錯情條周蹦期診性詳變準化乳的側一或種蛾預法測床方心法景宴氣伏分改析舍方挨法蕉：渣反娘映而地寒區(qū)赤經開濟抽活村動印水鑰平投甘入費產露出癢方庫法簽：斥反話映量基華礎惰產查業(yè)桑投到入甘變察化之對未房市地鋒產影業(yè)移的啞影乏響價震格朗及求銷村售近量適分優(yōu)析爬方濤法梨：養(yǎng)動寄態(tài)云的脖綜威合五的勉反隨映順市孩場嘴行儀情爸變淘動事方適向輔和幅程鹿度2、薯地煉區(qū)襖房摸地椅產泊市薪場散總齊體級趨艱勢銀分宋析眨報屑告全國房地產業(yè)景氣指數穩(wěn)步回升

北京房地產發(fā)展回顧（總體、分階段、分物業(yè)類型）北京住宅市場的供給與需求北京居住物業(yè)的區(qū)域特點北京房地產價格北京房地產總體市場概況分析三暗、獎房對地頓產索整鍬體僚市迫場已分興析2、地貓區(qū)房幅地產味市場該總體原趨勢腳分析陡報告北京兔住宅能指數定與He豆do外ni披c指攝數壞圖房添地慶產姐開洞發(fā)逢投同資慚額閃與矩商遠品唉房鎖銷覺售完額易圖三改、壺房唐地凱產大整關體好市或場振分章析2、地拒區(qū)房盈地產個市場威總體紅趨勢英分析筐報告商品蚊房竣銅工面旬積與片銷售團面積份圖商品漿住宅糠價格挺走勢核圖三園、撲房群地緣瑞產魔整才體搶市府場甩分留析4、CB河D的狐開慚發(fā)主要眨內容房洗地餡產摩市段場闖研匯究令基才本糖思熱路1房地產宏觀經濟分析2房聞地才產藍整廳體袋市取場柜分必析3房磨地扮產獲政睡策扛影追響仁分倡析4房地產市場供求分析5房地產項目市場分析6四煮、仇房母地殲產恥政閘策怒影剛響上分泰析1、房致地產債政策蛛對市漏場的諒影響金討融醫(yī)、銀稅階收形政定策硬等超以頌及驗“患四印證粒”碌的里控種制聰影呈響絡施意工眨進蝴度壞，嚇從牛而堂影問響雨市粥場爸供圖應“9剃0/瓶70?！闭_策賀、棉限侮高告、驅限建容宋積欣率環(huán)政伶策政策憤傾斜妥的區(qū)猴域將環(huán)成為知開發(fā)磚熱點答區(qū)域影古響堤市暖場袋供庫求風，講從桌而超影篩響掩價屆格腔走牽勢對供清應節(jié)恢奏的慕影響對產籮品形墾式的罷影響對兩開晚發(fā)壺空汁間鍵的叮影訊響對價難格的工影響2、臂房刷地乏產秧政假策薄影懇響治分真析秀的崇方伙法跟蹤擊市場冷政策登動向體信息摔，了弊解最桿新政跪策動馳態(tài)及知背景領憑會攏政朝策教內贊容滋和艇含扯義廉，碰比百較臨分忠析掉相廚關綿政她策緞，級發(fā)的現葉其鈴中廉變市化惰與聯系縮慧的脈信絡，奶由此肥判斷槐政策嬸目標唉和意忘圖判斷萬政策肉影響述的確音切部臭分，撲以及胸對各假主體移的影港響程兼度盡弄可充能禽用墓定特量谷方頸法迷分惠析永政病策蠟影連響分斜析客政絕策蛙后瘦果赤，葛尤法其遮是近對耐供益求彩的登影勁響宮，斧并補進浸行叢必汁要窮的伙預園測政拐策相評督論諒，造如呈缺婚失黎之鞭處盟，婚從絲式而腥預歡測感政成策役的慮未炎來述趨綠勢四、聯房地歉產政匆策影值響分勞析3、房擇地產貌政策壁影響督分析饅的案瞞例政織策陳出爽臺蛾背心景——霉《近擋期脅政雖策屬謹納防勢地旅產嘆泡翅沫》前后鄭政策壞對比—場—引《兩巖稅表合解并數對利外狼資啞開君發(fā)杠商異的沫影妖響》作病用盆部稀位欲分蹄析——債《壟“9惠0/亡70獄”政策夸解析》效應延量化創(chuàng)分析—赤—剛《土地杏增值額稅清肉算管瘋理政補策評搭析》政荷策歷走救勢錫預嗚期—膨—墊《河2坐0急0廁7年中秘國房肅地產樓市場撿策略幕研究》政融策微缺怖失墓評鴨價—螺—款《對商關品房辯預售催款專贈戶管罪理的至一點役置疑》四、甲房地袋產政鵲策影初響分爪析主要津內容房總地取產充市陡場村研懼究贏基逢本昏思挖路14、CB耐D的寒開懲發(fā)房地產宏觀經濟分析2房始地償產細整評體銳市搬場畜分百析3房地栗產政渠策影市響分華析4房綠地術產悔市圾場凝供豆求搭分工析5房令地堤產葡項沫目敲市叨場掏分汪析6五、永供求苦分析1、供禍求分準析的且基本調內容板押塊稈的壇界腐定市場前的細含分供索求活缺辭口永的封分鄰析2、供爐應量貝及供品應結墊構分酷析潛在聽供應銀量分犧析可勒售虛面米積M1未建茫面積M2潛在故土地刑供應席量=M倦1煙+困M臭2現有盼市場念存量端分析已犁竣佳工窗量銷啟售百量平均障銷售賣周期五修、叔供輕求洗分供析2、惡供片應糞量濤及淋供獻應啞結鍵構勁分爬析供欣應槽結范構請分湊析掀方扶法對篩區(qū)遭域鵲、銳環(huán)冒線麥、米板箭塊冤、道戶炸型貫、窩面評積高、強單闊價榴、淋總鉗價面進教行欄分乎類陶分勇析五、捏供求柔分析3、沫需丈求犁量收分鍬析葵方抵法人口結構人口增長與住宅需求潛力分析家庭結構家庭規(guī)模、家庭結構與套型規(guī)模的分析收入結構收入與住宅需求潛力分析產業(yè)結構產業(yè)規(guī)劃的調整與住宅需求潛力的分析五、奮供求巾分析主要透內容房地鑰產市營場研蹄究基寸本思蘿路14、C身B升D的束開親發(fā)房地產宏觀經濟分析2房地擇產整批體市蜘場分散析3房地令產政驢策影發(fā)響分奇析4房地川產市濱場供票求分角析5房涼地用產道項摩目杰市浮場鑰分犬析6六哥、奶房圍地挎產問項切目祝市鴿場碌分害析1、捐房王地堪產源項浪目擋一療般附特餓性公分暗析法律況特性過分析爬：土民地出墊讓方犯式、鑄規(guī)劃逃條件雨、開攏發(fā)限討制條陷件等經濟鐵特性攤分析牛：價痕格、降租金及、促恩銷手吳段、蜜付款貪方式章、定陡價策彼略等地扁理巧特趕性并分截析1、房返地產矮項目皇一般宅特性熊分析地理安特性同分析地塊鋒物理關條件偽：地脊塊的仗面積找、形規(guī)狀、符高度盜、深低度、便角度地表裝的自陷然狀鑰況：金地貌箱、地掀表景即觀、季地基柔狀況卵、水潮文地遮質、慶植被找狀況配套鮮設施電的物寶理特嘩性糞：建申筑物涂的布墳局、面設計猾、通音行模臂式便利另配套嘩：停冶車場壞特色賓、安蘇全性播設施六尾、華房促地翅產偵項紹目靜市捧場愈分邀析2、對澡不同丹用途似物業(yè)效特性換的分鞋析住宅頑物業(yè)幟特性闊的基恩本要還素財嚼務奮特耽性永：楊租拌金鎖、勺價速格潔、讀停勞車胳費休、墳付哈款微方溫式努及咸折粘扣隨、死物湯業(yè)截管河理腰費下、尋其街他謎相帶關灰稅畜費建診筑處特充性徒：主使飽用張年爺限度、蚊面秒積彩、坦房伍間辨數析量皮、蓬特咽殊茫設聰計扒（愚錯疲層噴、設飄逮窗棒、證天態(tài)井渡）地塊疊特性首：世社區(qū)端配套虎（小鋒配套傭）、氣景觀濃等（大嫂）配恐套特磨性：自商業(yè)胡中心挖、文眼教娛鄙醫(yī)、徐交通脂干道嘆、公粘交站屆點、篇運動律休閑六、麥房地耕產項掘目市刊場分劣析2、對養(yǎng)不同喪用途吊物業(yè)皮特性副的分院析商業(yè)別、寫站字樓至物業(yè)珍特性柴的基移本要例素財務吵特性槍：租曉金、挪價格璃、租粱金折即扣、浮出租每面積宋、可奔用期熱限、品物業(yè)紛管理攔費等建不筑戶特閣性融：衣標腳準蹄層卵面煤積冶、發(fā)功隙能肢區(qū)今面蜓積易及肺比顫例休、淡可無分顛割戰(zhàn)性耗、再智吹能胸化場水悲平寄、皆裝章修艦水改平榨、仁交薄通像設偽計籠、欲空值調少等屋設衡備應情浪況地塊傻特性撒：預停車比場設辦施、斬配套坊設施皮、對冤外交偵通、翻景觀環(huán)量境元特視性桃：將與譽主都干決道纏、相交慣通棋樞唐紐方的意接嘩近促程刑度抱、姜與砌行禾人自密忘集挨區(qū)換的蒼接駛近否程羽度槽、允商貼業(yè)脅區(qū)陰或表附您近紫商須鋪悅的脊類囑型隊和橡數狹量炸、猛周盲邊匙商賣業(yè)煩的網租獵賃害條閣件六匙、販房眨地服產乖項亞目莊市遭場風分掉析附覽錄百一目、遵房那地淹產榮市婚場斥分沖析躁常泄用五工拜具工具疤方面：簡單稅的餅職狀圖望、折振線圖妥、柱醫(yī)狀圖拳、表附格；量約價釋配箭比襪關聲系淹（芳可寄用底于早分炊析富市澡場氏形弟勢富）去化獻周期灶（可驅用于澆分析世市場騙形勢飛和尋脖找市陵場機網會點驚）價五值托價炊格餓吻拳合舌度托（喊可異用逐于挽分倡析塞市優(yōu)場圍形除勢華）供突需到比寒差幫（舊可陡用千于睜尋陽找釋市棚場盯機滅會涌點丈）表格樣：適招于涉斥及數籮字較壓為復鋤雜的甜情況原有可售量新增可售量當前可售量2006年10月150020017002006年11月140020016002006年12月140025016502007