房屋質(zhì)量缺陷損失價格鑒定

#V=C1+C2+C3+C4-C5式中v――房屋質(zhì)量缺陷損失的鑒定價格；Ci――拆除工程費用；C2――修繕工程費用；C3――恢復(fù)工程費用；C4――直接經(jīng)濟損失（修復(fù)期間或修復(fù)后造成的經(jīng)濟損失，如收益損失、周轉(zhuǎn)安臵費用、相鄰房屋損壞補償?shù)龋?C5――被拆除物殘值（按市場回收價格確定）該方法主要適用于可修復(fù)房屋質(zhì)量缺陷損失的價格鑒^定。二、資本化法資本化法是指通過一定的資本化率，將房屋質(zhì)量缺陷所引起的未來收益損失折算為現(xiàn)值的一種價格鑒定方法。1、適用于凈收益損失的資本化公式：m AAiV=S : i=1 （1+R）i式中V――房屋質(zhì)量缺陷損失的鑒定價格；

AAi未來第i年的凈收益損失額；R――折現(xiàn)率；m——凈收益損失年限。注：凈收益損失額包括收入減少和運營費用增加所造成的損失總額。2、適用于收益年限減少的資本化公式 ：n AAi m AAi7=2- 藝 i—i=1 (1+R)1 i=1 (1+R)i式中V――房屋質(zhì)量缺陷損失的鑒定價格；Ai——未來第i年可獲得的正常市場凈收益;R――折現(xiàn)率；n――無質(zhì)量缺陷房屋剩余使用年限；m 有質(zhì)量缺陷房屋剩余使用年限。該方法主要適用于有收益且不可修復(fù)房屋質(zhì)量缺陷損失的價格鑒定。三、 價差法價差法是指求取類似的無質(zhì)量缺陷的房屋和有質(zhì)量缺陷房屋的市場價值之差的一種價格鑒定方法。公式為：V=Vi-V2式中V——房屋質(zhì)量缺陷損失鑒定價格；Vi――類似的無質(zhì)量缺陷房屋的市場價格；V2――類似的有質(zhì)量缺陷房屋的市場價格。該方法主要適用于房屋市場價值易于收集的房屋質(zhì)量缺陷損失的價格鑒定。四、 市場比較法市場比較法是指與類似房屋質(zhì)量缺陷進行比較，對其損失補償金額進行各項因素修正或調(diào)整的一種價格鑒定方法。公式為：V=PXF1XF2汗3式中 V——房屋質(zhì)量缺陷損失鑒定價格；P——可比實例損失補償價格；F1——補償情況修正因素（正常情況）；F2——補償日期修正因素（鑒定基準(zhǔn)日）F3——補償狀況修正因素（鑒定標(biāo)的狀況）該方法主要適用于類似質(zhì)量缺陷的房屋市場價值易于收集的房屋質(zhì)量缺陷損失的價格鑒定五、比例系數(shù)修正法比例系數(shù)修正法是指采用房屋質(zhì)量缺陷所造成的損失比例系數(shù)來界定房屋質(zhì)量缺陷對房地產(chǎn)整體價值的影響的的一種價格鑒定方法。公式為：V=PX（1-h/h2）式中V——房屋質(zhì)量缺陷損失鑒定價格；P——無質(zhì)量缺陷房屋價格；h1——實際指標(biāo)；h2——設(shè)計指標(biāo)。該方法主要適用于房屋層高降低、室內(nèi)凈使用面積減少的等房屋質(zhì)量缺陷損失的價格鑒定。如案例二中三層樓幼兒其損園校舍一層樓的層高由原來設(shè)計的3.5米降至2.8米，失價值為：其損損失價值=無質(zhì)量缺陷房屋價格X（1-2.8/3.5）=2580000>20%=516000（元）即該校舍因?qū)痈呓档蛯?dǎo)致的價值減損為51.6萬元第五部分影響房屋質(zhì)量缺陷損失價格鑒定的因素分析從房屋質(zhì)量缺陷的種類和損失價格構(gòu)成來看，影響房屋質(zhì)量缺陷損失價格鑒定的因素較多，那么，如何排除因素干擾，確保鑒定結(jié)論客觀、合理、公正、公平，從而維護司法的公正性和雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益？下面就以下影響因素進行簡要分析：一、損失程度的界定房屋質(zhì)量缺陷損失程度的界定應(yīng)以地基基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)構(gòu)件的損毀程度為基礎(chǔ)，結(jié)合歷史狀態(tài)和發(fā)展趨勢，全面分析，綜合判斷。特別是在地基基礎(chǔ)或結(jié)構(gòu)構(gòu)件發(fā)生危險的判斷上，應(yīng)考慮構(gòu)件的危險是孤立的還是關(guān)聯(lián)的。若構(gòu)件的危險是孤立的，則不構(gòu)成結(jié)構(gòu)的危險；若構(gòu)件的危險是相關(guān)的，則應(yīng)聯(lián)系結(jié)構(gòu)判定危險范圍 （整幢或局部）。在歷史狀態(tài)和發(fā)展趨勢上，判定房屋是否處于危險狀態(tài)，是否影響主體結(jié)構(gòu)，是否能滿足正常使用要求。這是確保價格鑒定結(jié)論客觀公正的基礎(chǔ)性且關(guān)鍵性的工作。二、修復(fù)方案的選擇同一房屋質(zhì)量缺陷選用不同的修復(fù)方案會導(dǎo)致價格鑒定結(jié)果差距很大，如某住宅小區(qū)屋面出現(xiàn)裂縫，采用局部切割封堵與拆除重建的修復(fù)工程費用相差競高達十多倍。因此，選擇修復(fù)方案必須遵循客觀、科學(xué)、公正、在技術(shù)上可能和經(jīng)濟上可行的原則，避免由此產(chǎn)生分歧，使價格鑒定結(jié)論失真。三、工程預(yù)算取費標(biāo)準(zhǔn)的權(quán)衡修復(fù)工程費用一般采用建筑工程預(yù)算法進行測算，即根據(jù)預(yù)算定額結(jié)合市場價格，給予合理取費綜合確定。由于房屋質(zhì)量缺陷的實際狀況、現(xiàn)場施工條件、施工復(fù)雜程度等不同，取費標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)根據(jù)具體情況適當(dāng)調(diào)整。特別是在農(nóng)村建房一般都是普通施工隊承攬施工，對專業(yè)技術(shù)人員的要求不是很高，施工費用普遍低于定額標(biāo)準(zhǔn)，特別是管理費、利潤和稅金的取費標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)酌情考慮，使鑒定結(jié)論符合當(dāng)?shù)厥袌隹陀^水平，能夠讓雙方當(dāng)事人接受為宜。案例四：2009年元月，我中心受某縣法院委托，對一起因建筑工程質(zhì)量糾紛引發(fā)的部分建筑工程勞務(wù)費進行價格鑒定，由于施工現(xiàn)場位于某城鎮(zhèn)，且屬于包工不包料的轉(zhuǎn)包工程（個體承包），原協(xié)議綜合勞務(wù)費按施工建筑面積計算為150元/平方米（低于預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)）。價格鑒定人員采用工程定額預(yù)決算法，測算得出標(biāo)的金額10.05萬元，遠遠高出雙方的訴求金額。鑒于以上因素，價格鑒定小組經(jīng)過審議，決定暫不予考慮相應(yīng)的管理費、利潤和稅金，扣減后的標(biāo)的金額為7.24萬元，介于雙方訴爭的價格之間，得到雙方當(dāng)事人的信服。四、價格鑒定方法的選擇由于房屋質(zhì)量缺陷損失的價格構(gòu)成不同，價格鑒定人員可以根據(jù)缺陷的分類以及確定的修復(fù)方案，選擇一種或兩種以上價格鑒定方法進行綜合測算。對于分項損失的測算，應(yīng)根據(jù)其不同的特點選擇適宜的鑒定方法。如：租賃房屋的收益損失價格鑒定，適合選用資本化法進行損失價格的鑒定。如果選用市場法，就要求市場中存在一定數(shù)量的可比實例，因此選用市場法進行價格鑒定就有一定的局限性。由此可見，價格鑒定人員應(yīng)根據(jù)鑒定項目的具體狀況靈活選用鑒定方法，做到既能讓雙方當(dāng)事人認可，又能使鑒定結(jié)論科學(xué)合理。五、被拆除物是否再利用本著節(jié)約的原則，被拆除物如果能夠再利用，應(yīng)當(dāng)在結(jié)論中扣除相應(yīng)材料費用；如果不能再利用，就要扣除其回收殘值。六、房屋質(zhì)量缺陷損失刑事案件價格鑒定應(yīng)扣除原材料的折舊額。根據(jù)《安徽省涉案財產(chǎn)價格鑒定條例實施細則》第二十三條十七款規(guī)定：刑事案件中毀壞財產(chǎn)損失的價格鑒定，如修復(fù)需要更換全新零配件材料的，應(yīng)按原來零配件材料的新舊程度扣除合理的折舊額。案例五：價格鑒定標(biāo)的位于宿州市墉橋區(qū)北楊寨商業(yè)街，被毀壞的簡易鐵皮屋建于 2007年底，主體為鐵管和鐵皮焊接而成，建筑面積為 8.925平方米。屋面為水泥石棉瓦搭建，于2009年1月28日被毀壞。根據(jù)《實施細則》規(guī)定，價格鑒定標(biāo)的被毀壞的鐵皮屋屋面損失價格為其修復(fù)費用扣除原材料合理的折舊額，該修復(fù)費用包括材料費、輔料費、人工費、利潤和稅金?？紤]該修復(fù)工程量小、簡單易于施工，故僅計材料費、輔料費和人工費，不考慮利潤和稅金。因此，該鑒定標(biāo)的的鑒定價格為：鑒定價格=修復(fù)費用-原材料的折舊額=材料費（包括運費）+輔料費（包括工具費）＋人工費－原材料的折舊額=123+6+120-123X20%=224.40（元）第六部分建議一、制定房屋質(zhì)量缺陷損失價格鑒定技術(shù)規(guī)范由于房屋質(zhì)量缺陷損失價格鑒定工作專業(yè)性強、涉及面廣、價值量大、矛盾易于激化，因此，制定房屋質(zhì)量缺陷損失價格鑒定技術(shù)規(guī)范，對于規(guī)范價格鑒定程序、擬定價格鑒定作業(yè)方案、客觀科學(xué)的論證有積極的指導(dǎo)意義。二、加強價格鑒定人員建筑工程等專業(yè)知識的業(yè)務(wù)培訓(xùn)

提高價格鑒定人員的業(yè)務(wù)技能和綜合素質(zhì)，是價格認證

中心始終不可忽視的基礎(chǔ)性工作。從2009年上半年我省的

價格鑒定人員的資質(zhì)來看，全省價格鑒定人員 737人，其中注冊房地產(chǎn)估價師27人，注冊造價工程師3人，僅占總?cè)藬?shù)的4.07%?？梢?，我省價格認證隊伍中，房地產(chǎn)專業(yè)技術(shù)人員嚴重缺乏，因此加強價格鑒定人員的建筑工程知識培訓(xùn)勢在必行。三、加強與房屋安全鑒定機構(gòu)和建筑工程質(zhì)監(jiān)部門的業(yè)務(wù)溝通和聯(lián)系價格鑒定機構(gòu)只有與相關(guān)業(yè)務(wù)部門各司其職，發(fā)揮各自的職能優(yōu)勢，才能客觀合理的解決房屋質(zhì)量缺陷