渭源城縣城舊中醫(yī)院周邊區(qū)域棚戶區(qū)改造及配套設(shè)施建設(shè)項目可行性策劃書

目錄TOC\h\z\u\t"標題1,1,標題2,2,標題3,3"第一章項目總論 41.1項目背景 41.1.1項目所在區(qū)域的發(fā)展狀況 41.1.2項目發(fā)起緣由 61.1.3項目投資的必要性 61.2項目概況 71.2.1項目名稱 71.2.2項目建設(shè)單位 71.2.3項目地塊及周邊現(xiàn)狀 71.3可行性研究報告編制依據(jù) 81.4可行性研究報告編制的范圍 81.5建設(shè)的指導(dǎo)思想和規(guī)劃原則 91.5.1項目建設(shè)指導(dǎo)思想 91.5.2項目規(guī)劃原則 131.6項目建設(shè)的必要性 141.6.1項目建設(shè)符合國民經(jīng)濟發(fā)展 141.6.2項目對城市建設(shè)將起到促進作用 151.6.3解決勞動就業(yè)的需要 151.6.4項目建設(shè)是提升渭源縣城市形象和城市發(fā)展的需要 161.6.5項目建成后滿足渭源縣人民對商住消費的需求 161.7項目建設(shè)的可行性 16第二章市場研究 162.1宏觀環(huán)境分析 162.2全國房地產(chǎn)發(fā)展分析 182.2.1行業(yè)政策趨向分析 182.2.2市場供給與需求 182.2.3行業(yè)發(fā)展局勢 182.3本縣房地產(chǎn)市場分析 352.3.1渭源經(jīng)濟社會發(fā)展現(xiàn)狀及前景分析 362.3.2渭源縣房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀 382.3.3小結(jié) 402.4本縣土地供應(yīng)情況 412.5房地產(chǎn)市場未來需求預(yù)測 412.6房地產(chǎn)市場未來價格的判斷 422.6.1成本對未來價格的影響 422.6.2供需關(guān)系對價格的影響 422.6.3市場需求的心理預(yù)期 432.6.4建設(shè)和形成新的建成區(qū) 432.7板塊市場分析 432.7.1房地產(chǎn)投資資金來源 432.7.2房地產(chǎn)投資比例 442.7.3存在的問題 442.7.4渭源房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢預(yù)測 452.7.5行業(yè)內(nèi)優(yōu)劣分析 46第三章項目開發(fā)方案 473.1項目地塊特征與價值分析 473.1.1地塊特征分析 473.1.2土地價值分析 473.1.3土地升值潛力初步評估 483.1.4項目SWOT分析 483.2規(guī)劃設(shè)計方案 48第一節(jié)建筑設(shè)計說明 49第二節(jié)建筑設(shè)計 56第三節(jié)建筑節(jié)能設(shè)計 59第四節(jié)無障礙設(shè)計 64第五節(jié)環(huán)保設(shè)計 65第六節(jié)日照分析 66第七節(jié)結(jié)構(gòu)設(shè)計 68第八節(jié)給排水專業(yè)設(shè)計 69第九節(jié)采暖通風設(shè)計 73第十節(jié)電氣設(shè)計說明 783.3投資估算 833.3.1估算依據(jù) 833.3.2投資估算 83第四章環(huán)境保護、安全、消防、節(jié)能 884.1環(huán)境保護 884.1.1環(huán)境質(zhì)量標準 884.1.2主要污染源及污染物 884.2安全措施 894.3防火和消防 894.4節(jié)能 904.4.1主要依據(jù) 904.4.2節(jié)能措施 90第五章財務(wù)評價 925.1財務(wù)評價依據(jù) 925.2財務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取 925.3銷售收入及稅金估算 935.4利潤及利潤分配估算 965.5財務(wù)效益分析 97第六章不確定性分析 996.1盈虧平衡分析 996.2敏感性分析 99第七章風險分析 1007.1主要風險 1007.2建議 100第八章社會評價（定性） 1018.1環(huán)境評價（影響及對策） 1018.2公司資源匹配分析 101第九章結(jié)論及建議 1029.1結(jié)論 1029.2建議 102第一章項目總論1.1項目背景多情的山水，演繹無數(shù)靈動的故事與傳奇，禮花閃耀的星空，傳承多少歷史的經(jīng)典與不朽。這就是渭源，是"中國馬鈴薯良種之鄉(xiāng)"、"中國黨參之鄉(xiāng)"。一個有著兩千多年歷史的山水名城。渭源因黃河最大支流--渭河發(fā)源而得名，位于甘肅省中部，定西市中西部，地處西隴海、蘭成渝兩大鐵路經(jīng)濟帶和G30連云港至霍爾果斯高速、G75蘭州至?？诟咚俚慕粎R處。蘭渝鐵路、蘭海高速、316國道、212國道穿境而過，交通區(qū)位優(yōu)勢突出。近年來,渭源縣緊緊圍繞構(gòu)建“縣域經(jīng)濟中心”和打造“甘肅生態(tài)文化旅游名縣”目標,按照生態(tài)旅游城市的定位,在道路、橋梁、綠化、亮化、市場、房產(chǎn)、棚戶區(qū)建設(shè)改造等方面堅持高品位、高標準推進縣城建設(shè),極大地提升了縣城形象和城市品位。1.1.1項目所在區(qū)域的發(fā)展狀況近年來，渭源縣將縣城的發(fā)展定位為新興的生態(tài)旅游城市，并確立了“道路搭框架、土地換資金”的城鎮(zhèn)建設(shè)思路，積極盤活城鎮(zhèn)土地，強力推進縣城建設(shè)、小城鎮(zhèn)建設(shè)和新農(nóng)村建設(shè)，進一步提高城鎮(zhèn)的輻射帶動作用和承載能力，使農(nóng)村人居環(huán)境得到了顯著改善，城鄉(xiāng)面貌發(fā)生了明顯變化。渭源、始終把解決民生問題作為一項重要工作來抓，將保障性安居工程列為重點建設(shè)項目和惠民工程。城建局按照國家、省、市關(guān)于保障性安居工程建設(shè)的有關(guān)精神，結(jié)合渭源縣實際，編制了《渭源縣解決城市低收入家庭住房困難規(guī)劃和年度計劃》。自渭源縣全面啟動住房保障工作以來，共發(fā)放住房租賃補貼588.323萬元。其中2007年為人均住房6平方米以下的109戶(250人)低收入家庭發(fā)放租賃住房補貼4.13萬元；2008年為人均住房10平米以下的995戶(3065人)低收入家庭發(fā)放租賃住房補貼92.55萬元；2009年為人均住房13平方米以下的1047戶(3183人)低收入家庭發(fā)放租賃住房補貼115萬元；2010年人均住房13平方米以下的1019戶(3053人)低收入家庭發(fā)放租賃住房補貼186.043萬元；為2011年為人均住房13平方米以下的1243戶(3486人)低收入家庭發(fā)放租賃住房補貼190.6萬元。同時，回購建成廉租住房472套，總建筑面積25063.38平方米，總投資3759.507萬元，現(xiàn)已全部完成配售工作。其中2008年在昌林小區(qū)內(nèi)回購52套，建筑面積2960.3平方米，投資444.045萬元。2009年，在金源小區(qū)內(nèi)回購52套，建筑面積3043.04平方米，投資456.456萬元。2010年，在昕隴家園小區(qū)內(nèi)回購80套，建筑面積4323.2平方米，投資648.48萬元。2009年，在渭水佳園新建1、2號廉租住房共192套，建筑面積9608.04平方米，投資1441.206萬元。2010年，在北環(huán)路新建3號廉租住房96套，建筑面積5128.44平方米，投資769.266萬元。渭源縣2011年先后出臺了《渭源縣經(jīng)濟適用住房銷售管理實施細側(cè)》、《渭源縣公共租賃房管理實施細則》等制度，有效地保障了渭源縣保障性安居工程工作的順利開展。該縣吉秀,藺紅軍多次強調(diào):“要趕超、要跨越,必須推動發(fā)展方式的轉(zhuǎn)型和發(fā)展方法的轉(zhuǎn)型,高點起步、高標準定位,自我加壓、強力推進,才能保證在競相發(fā)展的大潮中不迷失、不掉隊?！庇没钫郀幦≡隽?。決策層搶抓發(fā)展機遇,用足政策空間,堅持項目統(tǒng)領(lǐng)發(fā)展全局,搶抓國家政策疊加機遇,論證上報各類項目451項,總投資1018億元。確定項目前期168項,已安排前期經(jīng)費300萬元,編制項目前期106個。確定的121個重點爭取項目,全國生態(tài)文明示范工程試點縣等一批項目通過國家、省上審批,下達國家投資2.1億元;爭取“5·10”災(zāi)后重建項目國家投資1.22億元,正在做前期工作。142個項目開工125項,開工率為88.3%。蘭渝鐵路、引洮工程等國家重大項目建設(shè)取得突破性進展。招商引資吸收增量。該縣堅持把招商引資作為擴大增量的重中之重,層層簽訂責任目標,全面落實招商引資優(yōu)惠政策,在全縣上下形成了“大招商、招大商”的濃厚氛圍。搭建發(fā)展平臺,成立渭源亳州商會,舉辦亳州中醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)招商引資推介會,新入駐工業(yè)集中區(qū)項目10個,總投資4.48億,完成投資2486萬。全縣簽約招商項目16項,簽約資金20.3億,到位資金4.86億1.1.2項目發(fā)起緣由隨著城市現(xiàn)代化的發(fā)展，渭源縣以“要趕超、要跨越,必須推動發(fā)展方式的轉(zhuǎn)型和發(fā)展方法的轉(zhuǎn)型,高點起步、高標準定位,自我加壓、強力推進,才能保證在競相發(fā)展的大潮中不迷失、不掉隊?！钡陌l(fā)展方針，大力實施城中村改造，對渭源有著重要的現(xiàn)實意義：一是有利于改善人居環(huán)境；二是有利于完善城市功能，提升城市現(xiàn)代化形象；三是有利于消除城鄉(xiāng)二元管理體制，推進城市社會綜合改革；四是有利于提升城市生態(tài)文明建設(shè)水平，加快清源河水環(huán)境的綜合治理。1.1.3項目投資的必要性eq\o\ac(○,1)隨著渭源城鎮(zhèn)化進程的快速推進，房地產(chǎn)需求市場也在逐漸的擴大，需求體系的逐漸穩(wěn)固化為區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了良好的條件。eq\o\ac(○,2)房地產(chǎn)市場發(fā)展的加快，城中心地帶可用土地越來越少，同時帶來的拆遷難，補償高等問題日益凸顯，再加上小面積的土地不能形成規(guī)模，難以達到高品質(zhì)的預(yù)期效果，所以，從房地產(chǎn)發(fā)展的長遠戰(zhàn)略看，搶抓機遇，郊區(qū)拓展也是勢在必行。eq\o\ac(○,3)縱觀渭源全局，街道窄，停車難等問題愈演愈烈，大多數(shù)居住小區(qū)存在綠化覆蓋低，居住質(zhì)量差，停車緊張，周圍配套不夠便利等問題。但隨著人們生活質(zhì)量的日益提高，私家車數(shù)量的增多，將會帶來城區(qū)擁擠堵車，出行不便，喧囂吵鬧等問題。于是，追求一個遠離喧囂，出行方便，環(huán)境良好，設(shè)施齊全的社區(qū)將會是一種局勢。本案緊鄰城區(qū)，背靠渭源名山老君山森林公園，轄區(qū)環(huán)境優(yōu)美，大面積的綠化，1:1超高停車位，南北通透的精品戶型，齊全的配套設(shè)施，便捷的交通等都將是新買主的心儀房源。eq\o\ac(○,4)從公司長遠來看，拓展渭源房地產(chǎn)開發(fā)市場，對于以后的統(tǒng)籌規(guī)劃，資源互補是有戰(zhàn)略意義的。同時統(tǒng)一的規(guī)劃，統(tǒng)一的物業(yè)管理，統(tǒng)一的營銷監(jiān)管團隊，將會造就一個一站式購物中心，花園式居住小區(qū),羅馬風情商業(yè)街，文化街，別墅區(qū)。人氣的集聚，配套設(shè)施的齊全，大規(guī)模、上檔次的購物中心將對公司利潤的獲取、品牌的提升大有裨益。為配合項目的建設(shè)開發(fā)，公司精心準備，整合了多方優(yōu)勢資源，搭建了由工程、規(guī)劃、營銷、物管等多領(lǐng)域?qū)I(yè)人才組建的開發(fā)團隊，為區(qū)域市場的發(fā)展和當?shù)厣?、住產(chǎn)品品質(zhì)的提升貢獻力量，同時也為公司在房地產(chǎn)開發(fā)之路探索模式，積累經(jīng)驗，儲備人才，對項目所在區(qū)域及公司本身意義重大。1.2項目概況1.2.1項目名稱渭源城縣城舊中醫(yī)院周邊區(qū)域棚戶區(qū)改造及配套設(shè)施建設(shè)項目1.2.2項目建設(shè)單位渭源縣正和城市建設(shè)投資經(jīng)營有限責任公司1.2.3項目地塊及周邊現(xiàn)狀eq\o\ac(○,1)地理位置：本項目所在地為渭源縣清源河南岸，老君山北麓，地塊西起苗圃路，東至灞陵新街路，北接渭河南路、清源路，南臨南環(huán)路、君新路，整個地塊被城市規(guī)劃路分為六大片區(qū)，總用地面積570.75畝，規(guī)劃總建筑面積776700平米，其中地下建筑面積204000平米，地上建筑面積572700平米，其中住宅建筑面積360800平米，商業(yè)建筑175000平米，辦公建筑23400平米，酒店建筑10500平米，社區(qū)管理建筑面積3000平米。建筑基地面積100830平米，綠地面積119860平米，容積率1.505，綠地率31.5%，建筑密度26.5%，小汽車停泊位4000輛，其中地上400輛，地下3600輛。計劃拆遷改造總戶數(shù)500戶，計劃建設(shè)安置住房1000套，面積90~110平米，配套建筑為停車場、幼兒園、衛(wèi)生室、管理用房等。eq\o\ac(○,2)項目周邊配套設(shè)施：本案地理位置優(yōu)越，東側(cè)為渭源縣城大禹治水廣場及展覽館，西側(cè)為渭源縣小學(xué)及城市供熱站，交通便利，設(shè)施優(yōu)越，背靠老君山森林公園，環(huán)境優(yōu)美，空氣清新，是理想的居住之所。本案周圍范圍內(nèi)有高中、初中和小學(xué)，均為縣級重點，教育條件便捷優(yōu)越，離縣醫(yī)院2公里，就醫(yī)方便；離灞陵橋公園不到一公里米，周圍有銀行，郵局菜市場等，場地周圍均有規(guī)劃路經(jīng)過，便捷的出行條件將是本案開發(fā)的良好契機。隨著本案的開發(fā)，購物、娛樂休閑等配套設(shè)施將更加完善。1.3可行性研究報告編制依據(jù)1)按照有利于渭源縣地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展和長遠規(guī)劃要求，堅持統(tǒng)籌規(guī)劃，城鄉(xiāng)結(jié)合，合理布局的原則。根據(jù)當?shù)噩F(xiàn)況和未來發(fā)展規(guī)劃，充分考慮社會長遠經(jīng)濟發(fā)展和要求，因地制宜，體現(xiàn)當?shù)靥厣?，發(fā)揮小區(qū)和商業(yè)街優(yōu)勢，走可持續(xù)發(fā)展道路、形成一個綜合配套，運行有序的經(jīng)濟系統(tǒng)。2)按照有利于渭源縣地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展、資源開發(fā)、有利于改革開放的原則。充分利用優(yōu)越條件，帶動周邊地區(qū)與外界交流，推動該地區(qū)資源開發(fā)，讓該地區(qū)的資源優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟優(yōu)勢。3)該項目的建設(shè)應(yīng)在全國法律、法規(guī)和政策允許的范圍內(nèi)，根據(jù)主管部門批準的精神和內(nèi)容，以及根據(jù)土地規(guī)劃部門、城建、消防、環(huán)保等部門的要求，按照“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)”的原則，把項目建設(shè)成清潔、文明、具有時代氣息的商住綜合體。工程設(shè)計應(yīng)結(jié)合當?shù)氐慕ㄔO(shè)特點，滿足建設(shè)需要的同時追求建筑外形美觀大方。4)配套工程如供電、給排水、環(huán)保、消防等按照有關(guān)規(guī)范和要求辦理。5)根據(jù)項目需要進行調(diào)查和收集的設(shè)計基礎(chǔ)資料。eq\o\ac(○,1)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》（GB50180-93）eq\o\ac(○,2)《城市拆遷管理條例》（中華人民共和國國務(wù)院令

第305號）eq\o\ac(○,3)《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定》(DGJ08-55-2006)eq\o\ac(○,4)《住宅設(shè)計規(guī)范》（GB50096-2011）eq\o\ac(○,5)《住宅建筑規(guī)范》（GB50368-2005）eq\o\ac(○,6)《城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計規(guī)范》（CJJ75-97）eq\o\ac(○,7)《建筑設(shè)計防火規(guī)范》（GB50016-2014）1.4可行性研究報告編制的范圍本可行性研究報告對建設(shè)項目的必要性，對市場需求預(yù)測，建設(shè)規(guī)模、建設(shè)地點及條件，建設(shè)方案，節(jié)能環(huán)保，投資估算及資金籌措，財務(wù)評價等方面的研究和論證。1.5建設(shè)的指導(dǎo)思想和規(guī)劃原則2013年以來，渭源縣把文化建設(shè)作為加快小康社會建設(shè)進程，推動經(jīng)濟社會轉(zhuǎn)型跨越發(fā)展的有效抓手，搶抓華夏文明傳承創(chuàng)新建設(shè)機遇，挖掘文化資源優(yōu)勢，采取有效措施，多方籌措資金，以項目建設(shè)為突破口，加快全縣文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展。黨的十八大精神和“中國夢”主要思想為指導(dǎo)方針，以甘政發(fā)〔2013〕95號文件精神，大力發(fā)展棚戶區(qū)改造工程，堅持“科學(xué)規(guī)劃、分步實施，政府主導(dǎo)、市場運作，因地制宜、注重實效，完善配套、同步建設(shè)”的原則1.5.1項目建設(shè)指導(dǎo)思想甘肅省人民政府關(guān)于加快棚戶區(qū)改造的實施意見:一、堅持科學(xué)發(fā)展，積極推進新一輪棚戶區(qū)改造工作棚戶區(qū)改造是重大的民生工程和發(fā)展工程。2008年以來，全省改造各類棚戶區(qū)近26萬戶，有效改善了困難群眾的住房條件，得到了社會的普遍認可和積極評價。但全省仍有近20萬戶群眾居住在棚戶區(qū)，房屋簡陋、環(huán)境衛(wèi)生條件較差、防震安全隱患多，改造難度大。各地要從大局出發(fā)，立足本地實際，把棚戶區(qū)改造與經(jīng)濟社會發(fā)展、城鎮(zhèn)化建設(shè)結(jié)合起來，統(tǒng)籌兼顧，堅持“科學(xué)規(guī)劃、分步實施，政府主導(dǎo)、市場運作，因地制宜、注重實效，完善配套、同步建設(shè)”的原則，加快推進城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造、舊住宅區(qū)綜合整治、城中村改造以及林區(qū)棚戶區(qū)改造、墾區(qū)危房改造等各類棚戶區(qū)改造工作。二、堅持統(tǒng)籌規(guī)劃，進一步完善和提升城市功能（一）棚戶區(qū)改造規(guī)劃要與“十二五”規(guī)劃相銜接。國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、基本公共服務(wù)體系規(guī)劃等，都從不同方面確定了今后一個時期國民經(jīng)濟和社會發(fā)展的指標和任務(wù)，界定了約束條件和保障措施。各地在編制和實施棚戶區(qū)改造規(guī)劃中要注意做好與上述規(guī)劃的銜接，避免引發(fā)矛盾。（二）棚戶區(qū)改造規(guī)劃要與城鎮(zhèn)總體規(guī)劃相銜接。各地要根據(jù)城鎮(zhèn)化發(fā)展目標，統(tǒng)籌考慮經(jīng)濟發(fā)展、土地利用、環(huán)境優(yōu)化、基礎(chǔ)設(shè)施及公共設(shè)施建設(shè)，將城市建設(shè)與棚戶區(qū)改造緊密結(jié)合，完善城鎮(zhèn)總體規(guī)劃，調(diào)整和優(yōu)化現(xiàn)有城市布局，不斷提升城市功能。要依據(jù)城鎮(zhèn)總體規(guī)劃，科學(xué)編制棚戶區(qū)改造規(guī)劃，合理確定改造時限和改造范圍。（三）棚戶區(qū)改造規(guī)劃要突出功能與生態(tài)環(huán)境要求。在棚戶區(qū)改造規(guī)劃布局中，要充分考慮居民就業(yè)、就醫(yī)、就學(xué)、出行以及養(yǎng)老等社會保障需要，合理進行規(guī)劃選址，實現(xiàn)以棚戶區(qū)改造帶動城市建設(shè)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展，以城市建設(shè)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展推進住宅小區(qū)配套設(shè)施完善。要貫徹節(jié)能、節(jié)地、環(huán)保的原則，嚴格控制棚戶區(qū)改造住房套型面積，執(zhí)行綠色建筑各項指標，落實節(jié)約集約用地和節(jié)能減排各項措施。要按照小戶型、齊功能、配套好、質(zhì)量高、安全可靠的要求，科學(xué)利用空間，有效滿足基本居住功能。三、實施四個結(jié)合，建設(shè)環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化住宅小區(qū)（一）棚戶區(qū)改造與保障性住房建設(shè)相結(jié)合。堅持集約節(jié)約用地的原則，把棚戶區(qū)改造與保障性住房建設(shè)相結(jié)合，在棚戶區(qū)改造項目中配建廉租住房、公共租賃住房、經(jīng)濟適用住房等保障性住房的比例須達到總建筑面積的30%。廉租住房和公共租賃住房按照分類申報、統(tǒng)籌建設(shè)、并軌運行的原則，實行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一建設(shè)、統(tǒng)一分配、統(tǒng)一管理。（二）棚戶區(qū)改造與綜合整治相結(jié)合。要合理界定棚戶區(qū)改造范圍，對規(guī)劃保留的歷史性建筑、民居，主要進行房屋維修加固、完善配套基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境綜合整治和建筑節(jié)能改造。要重視維護城市傳統(tǒng)風貌特色，保護歷史文化街區(qū)、歷史建筑以及不可移動文物。（三）棚戶區(qū)改造與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)相結(jié)合。各地要堅持同步規(guī)劃、同步施工、同步交付使用，加快市政基礎(chǔ)設(shè)施和配套公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)。各市州、縣市區(qū)建設(shè)行政主管部門要切實加強監(jiān)管力度，保證建設(shè)質(zhì)量、安全和進度。（四）棚戶區(qū)改造與社區(qū)公共服務(wù)相結(jié)合。棚戶區(qū)改造新建小區(qū)要配置一定規(guī)模的停車位和社區(qū)服務(wù)及管理用房，為小區(qū)建成投入使用后的社區(qū)服務(wù)創(chuàng)造條件。要針對保障性住房和入住群體的特點，按照政府主導(dǎo)、社會參與、一區(qū)一策的原則，探索通過購買物業(yè)服務(wù)、住戶自主管理等方式，合理確定物業(yè)服務(wù)的標準和內(nèi)容。要發(fā)展社區(qū)服務(wù)業(yè)，開發(fā)就業(yè)崗位，優(yōu)先安排困難家庭勞動力從事物業(yè)服務(wù)和社區(qū)服務(wù)。四、突出改造重點，加快編制改造規(guī)劃和計劃（一）重點推進資源型城市的棚戶區(qū)改造和舊住宅區(qū)綜合整治。依據(jù)國家批準確定的資源型城市與獨立工礦區(qū)，我省白銀等6個市、玉門等4個縣市區(qū)及阿甘煤礦等3個獨立工礦區(qū)涉及其中。上述地區(qū)要搶抓政策機遇，集中力量，加快推進改造，切實改善棚戶區(qū)居民住房條件。（二）依法推進“城中村”改造。各地要加強政策研究，結(jié)合實際，量力而行，制定具體實施辦法，明確規(guī)定城中村改造的程序、規(guī)劃方案、土地利用、拆遷安置、優(yōu)惠政策等核心內(nèi)容，扎扎實實地做好各項工作，積極穩(wěn)妥地處理好各方面的利益關(guān)系，確保城中村改造工作規(guī)范有序地穩(wěn)步推進。（三）全面落實2014年改造計劃。各市州政府要在確保完成2013年棚戶區(qū)改造目標任務(wù)的基礎(chǔ)上，組織建設(shè)（房管）、發(fā)展改革等相關(guān)部門，盡快完成棚戶區(qū)調(diào)查摸底，啟動2014—2017年棚戶區(qū)改造規(guī)劃編制工作，明確分年度、分類別、分市縣棚戶區(qū)改造任務(wù)，重點落實2014年棚戶區(qū)改造任務(wù)。2013年10月20日前，各市州政府要將批準通過的棚戶區(qū)改造規(guī)劃報省建設(shè)廳。省建設(shè)廳依據(jù)各地規(guī)劃，提出全省棚戶區(qū)改造規(guī)劃，報經(jīng)省政府研究同意后，按要求上報住房城鄉(xiāng)建設(shè)部。五、落實優(yōu)惠政策，完善地方配套措施（一）積極爭取中央資金補助。各地、各有關(guān)部門要繼續(xù)加大匯報銜接力度，積極爭取中央對我省棚戶區(qū)改造給予資金支持。要加強棚戶區(qū)改造項目儲備，切實做好申報項目的論證和前期工作，提高申報項目質(zhì)量。（二）加大省市資金支持。省級財政按照國家政策和省政府與市州政府簽訂的保障性安居工程建設(shè)責任目標，對棚戶區(qū)改造項目給予適當補助。各地要從城市建設(shè)維護費、城鎮(zhèn)公用事業(yè)附加、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費、土地出讓收入等資金中安排資金用于棚戶區(qū)改造。除上述資金渠道外，還可以從國有資本經(jīng)營預(yù)算中適當安排部分資金用于國有企業(yè)棚戶區(qū)改造和對棚戶區(qū)改造項目給予貸款貼息。具體辦法由市州政府制定。（三）加大企業(yè)改造資金投入。鼓勵企業(yè)出資參與棚戶區(qū)改造，加大改造投入。國有工礦、林區(qū)、墾區(qū)企業(yè)參與政府統(tǒng)一組織的工礦（含中央下放煤礦）棚戶區(qū)改造、林區(qū)棚戶區(qū)改造、墾區(qū)危房改造，對企業(yè)用于符合規(guī)定條件的支出，準予在企業(yè)所得稅前扣除。（四）規(guī)范利用企業(yè)債券融資。省保障性安居工程投資有限公司要充分發(fā)揮省級投融資平臺的作用，加大對棚戶區(qū)改造項目的融資力度。承擔棚戶區(qū)改造項目的企業(yè)可發(fā)行企業(yè)債券或中期票據(jù)，專項用于棚戶區(qū)改造項目。對發(fā)行企業(yè)債券用于棚戶區(qū)改造的，優(yōu)先辦理核準手續(xù)，加快審批速度。鼓勵和引導(dǎo)民間資本根據(jù)保障性安居工程任務(wù)安排，通過直接投資、間接投資、參股、委托代建等多種方式參與棚戶區(qū)改造。（五）確保建設(shè)用地供應(yīng)。各地國土資源管理部門要將棚戶區(qū)改造安置住房用地納入當?shù)赝恋毓?yīng)計劃優(yōu)先安排，并簡化行政審批流程，提高審批效率。安置住房中涉及的經(jīng)濟適用住房、廉租住房和符合條件的公共租賃住房建設(shè)項目用地可以通過劃撥方式供應(yīng)。（六）落實稅費減免政策。對棚戶區(qū)改造項目，免征城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費等各種行政事業(yè)性收費和政府性基金。各地要切實落實好棚戶區(qū)改造安置住房稅收優(yōu)惠政策，將優(yōu)惠范圍由城市和國有工礦棚戶區(qū)擴大到國有林區(qū)、墾區(qū)棚戶區(qū)。電力、通訊、市政公用事業(yè)等企業(yè)要對棚戶區(qū)改造給予支持，適當減免入網(wǎng)、管網(wǎng)增容等經(jīng)營性收費。具體辦法由市州政府制定。（七）完善安置補償政策。棚戶區(qū)改造實行實物安置和貨幣補償相結(jié)合，由棚戶區(qū)居民自愿選擇。各地要按國家有關(guān)規(guī)定制定具體安置補償辦法，禁止強拆強遷，依法維護群眾合法權(quán)益。對經(jīng)濟困難、無力購買安置住房的棚戶區(qū)居民，可以通過提供租賃型保障性住房等方式滿足其基本居住需求，或在符合有關(guān)政策規(guī)定的條件下，納入當?shù)刈》勘Ｕ象w系統(tǒng)籌解決。六、加強組織領(lǐng)導(dǎo)，確保棚戶區(qū)改造工作取得實效（一）強化政府責任和部門協(xié)調(diào)。棚戶區(qū)改造工作由省級政府負總責，市州政府組織實施。省房地產(chǎn)市場調(diào)控和保障性安居工程建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組成員單位，要按照各自職能，加強對全省棚戶區(qū)改造的政策指導(dǎo)和督促檢查。各市州、縣市區(qū)政府要將棚戶區(qū)改造作為保障性安居工程建設(shè)的重要內(nèi)容，認真履職，扎實做好棚戶區(qū)改造的組織工作，特別是要依法依規(guī)安置補償，切實做到規(guī)劃到位、資金到位、供地到位、政策到位、監(jiān)管到位、分配補償?shù)轿?。各有關(guān)部門要按照職責分工，各司其職，密切合作，全力推進城鎮(zhèn)保障性安居工程建設(shè)和管理，形成齊抓共管的工作機制。（二）確保工程質(zhì)量安全。各地、各有關(guān)部門要落實工程質(zhì)量責任，嚴格執(zhí)行基本建設(shè)程序和標準規(guī)范，特別是抗震設(shè)防等強制性標準。嚴格建筑材料驗核制度，防止假冒偽劣建筑材料流入建筑工地。健全項目招投標信息公開制度。落實單位負責人和項目負責人終身負責制，項目法人對住房質(zhì)量負終身責任。勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位依法對建設(shè)工程質(zhì)量負相應(yīng)責任。建立工程質(zhì)量責任標牌，對參建單位和負責人予以公示，主動接受社會監(jiān)督。要認真貫徹落實綠色建筑行動方案，自2014年起，蘭州市棚戶區(qū)改造項目要全面執(zhí)行綠色建筑標準，其他市州棚戶區(qū)改造項目要積極執(zhí)行綠色建筑標準。（三）完善目標責任考核。各市州政府要進一步完善目標責任制度，按照《甘肅省住房保障工作考核問責暫行辦法》，對縣市區(qū)政府及企業(yè)棚戶區(qū)改造工作進行目標責任考核。省建設(shè)廳要會同相關(guān)部門定期對各地棚戶區(qū)改造工作進行督促檢查，對資金土地不落實、政策措施不到位、建設(shè)進度緩慢、質(zhì)量安全問題突出的地方，提請省政府對政府負責人進行約談，限期進行整改。對在棚戶區(qū)改造及安置住房建設(shè)、分配和管理過程中濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊、失職瀆職的行政機關(guān)及其工作人員，要依法依紀追究責任；涉嫌犯罪的，移送司法機關(guān)處理。（四）加強輿論引導(dǎo)。各地、各有關(guān)部門要繼續(xù)加強保障性安居工程建設(shè)、分配和退出信息公開和征地拆遷信息公開，主動發(fā)布和準確解讀政策措施，及時反映工作進展情況。要加強有關(guān)法律法規(guī)的宣傳，深入細致地做好群眾工作，積極引導(dǎo)棚戶區(qū)居民支持、參與棚戶區(qū)改造工作。要注意跟蹤輿情，及時做好研判，正確引導(dǎo)輿論，為推進棚戶區(qū)改造工作營造良好的氛圍。1.5.2項目規(guī)劃原則eq\o\ac(○,1)設(shè)計與整體的融合小區(qū)及商業(yè)步行街的規(guī)劃將從整體布局著手，特別注重與周邊環(huán)境的有機結(jié)合。從商業(yè)街內(nèi)部講，整個功能區(qū)盡管有各自的特點，但并不是一個個無機的、分散的結(jié)構(gòu)，而是種開放式的有機結(jié)合體；同時商業(yè)步行街本身將與周邊環(huán)境相互銜接、相互融合，再通過與周圍空間環(huán)境的連接成為城市的一部分。eq\o\ac(○,2)科學(xué)合理的組織交通通過穿越場地中間的規(guī)劃道路和場地東西兩側(cè)的消防通道，再結(jié)合連通消防通道和規(guī)劃道路的支路，合理有序地將住宅區(qū)和商業(yè)區(qū)分開。同時還規(guī)劃了足夠多的自行車庫和機動車停車位，為消費者和業(yè)主提供了便捷的交通，為日后打造高品質(zhì)商住社區(qū)創(chuàng)造先天優(yōu)勢。eq\o\ac(○,3)經(jīng)濟環(huán)保原則建設(shè)秉承“經(jīng)濟環(huán)保原則”，經(jīng)濟性是指項目的建設(shè)上采用合理的結(jié)構(gòu)，控制含鋼量；環(huán)保是指運用鋼筋混凝土結(jié)合鋼結(jié)構(gòu)，替代仿古建筑中的木材，節(jié)約木材，體現(xiàn)環(huán)保，也持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略。eq\o\ac(○,4)特色性原則特色是商業(yè)步行街發(fā)展的生命之所在，愈有特色其競爭力和發(fā)展?jié)摿蜁鷱?，因此，商業(yè)街明確資源特色，選準突破口，使之具有更鮮明的市場特色。eq\o\ac(○,5)多樣性原則鑒于人們在當今的休閑娛樂中將充分展現(xiàn)個性，商業(yè)街店鋪經(jīng)營的品牌定位將呈現(xiàn)高中低三個檔次，在飲食的分布也要體現(xiàn)多樣化原則，在品種的分布和業(yè)態(tài)的定位也要結(jié)合當?shù)氐脑O(shè)計情況，盡量選擇不同的特色。eq\o\ac(○,6)繼承和創(chuàng)新有機結(jié)合的文化原則在餐飲、娛樂、居住、購物的分布上，首先得繼承渭源多年來發(fā)展的經(jīng)驗和習(xí)慣，然后根據(jù)現(xiàn)在的思潮，結(jié)合當?shù)厍闆r，合理有機的進行引導(dǎo)和創(chuàng)新，讓老君山商業(yè)步行街成為引領(lǐng)渭源生活消費的新榜樣。1.6項目建設(shè)的必要性1.6.1項目建設(shè)符合國民經(jīng)濟發(fā)展當前，我國國民經(jīng)濟運行正處于一個特殊的發(fā)展時期，為了促進國民經(jīng)濟的穩(wěn)步健康發(fā)展，必然要求擴大內(nèi)需，優(yōu)化消費結(jié)構(gòu)，把住宅建設(shè)作為推動國民經(jīng)濟發(fā)展的經(jīng)濟之一。根據(jù)國家統(tǒng)計局的分析和研究，房地產(chǎn)對國民經(jīng)濟的拉動作用約1.5~2個百分點。根據(jù)國家有關(guān)部門的分析和預(yù)測，我們居民住宅目前正從生存型向舒適性方向轉(zhuǎn)變，目前我國城鎮(zhèn)居民人均建筑面積已達到22平方米，平均每戶擁有一套功能基本齊全的住房，住房消費占整個消費的比重達到30%，城市化水平將提高到36%左右。我國居民住宅的近期發(fā)展目標是戶均一套、人均一室，人均建筑面積達到35平方米，主導(dǎo)戶型為三室兩廳或者兩室兩廳。正因為房地產(chǎn)投資帶動作用較大，國家為推動我國國民經(jīng)濟的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，將建筑業(yè)列為國家的支柱產(chǎn)業(yè)之一。因此，本項目的建設(shè)時國民經(jīng)濟發(fā)展的需要。1.6.2項目對城市建設(shè)將起到促進作用目前，渭源縣的人均住宅面積較小，而且居住條件也比較差，與甘肅省住宅與房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)模相距甚遠。因此，改善渭源縣人民的居住條件已經(jīng)成為渭源特別關(guān)心的問題之一，同時，隨著渭源經(jīng)濟的發(fā)展和人民生活水平的不斷提高，人們對居住環(huán)境的要求也越來越高，近年來實施房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)就是為了使渭源城市居民的生活環(huán)境、居住環(huán)境不斷得到改善。本項目位于渭源縣老君山山底，項目建成后與老君山的旅游發(fā)展有相互的促進作用，同時也符合城市建設(shè)的總體規(guī)劃，其對加快城鎮(zhèn)化進程，美化城市空間，創(chuàng)造新的城市景觀，提升城市品位都具有積極意義。1.6.3解決勞動就業(yè)的需要由于我國目前正處于經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整時期，部門行業(yè)職工下崗再就業(yè)也在所難免，廣開就業(yè)渠道，解決人民的生活與就業(yè)問題已成為當前各級政府關(guān)心的頭等大事。而投資、消費、出口是國民經(jīng)濟增長的原動力，因此國家固定資產(chǎn)的投資政策任然是保持投資總量的穩(wěn)定增長，以創(chuàng)造更多的就業(yè)機會。據(jù)有關(guān)權(quán)威人士測算，我國GDP每增長一個百分點，全國可提供80萬個就業(yè)崗位，而住宅和商業(yè)街投資每增加10%，大約可拉動GDP增長0.5個百分點，則可提供40萬個就業(yè)崗位。因此，商住建設(shè)投資的增加對于社會提供就業(yè)有不可忽視的作用，而本項目作為渭源縣重點的商住建設(shè)工程之一，將為渭源縣當?shù)氐纳鐣蜆I(yè)崗位做出一定的貢獻。1.6.4項目建設(shè)是提升渭源縣城市形象和城市發(fā)展的需要加快城市建設(shè)是政府的一項重點工作，近年來，渭源縣加大力度，進一步加快城市建設(shè)步伐。隨著城鄉(xiāng)越來越一體化，房地產(chǎn)在城市發(fā)展中仍然具有重大的城市影響力。本項目的建設(shè)符合渭源縣的城市規(guī)劃，建成后將成為城市發(fā)展的新坐標，項目對渭源區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展有舉足輕重的作用。1.6.5項目建成后滿足渭源縣人民對商住消費的需求隨著渭源縣經(jīng)濟的發(fā)展和城市化進程的推進，市民的消費水平有了很大的提高。近年來，由于渭源縣人口較快的增長和居民生活水平的不斷提高，對住房規(guī)模商業(yè)街的需求迅速增加，房地長市場需求旺盛，本項目的建設(shè)適應(yīng)渭源縣人口增長的需要。因此，本項目的建設(shè)是必要的。1.7項目建設(shè)的可行性1.興建集餐飲、棋牌、休閑、園林綠化和鄉(xiāng)村情調(diào)于一體的多功能一站式購物中心。2.根據(jù)當?shù)氐纳盍?xí)慣和自然條件，興建南北通透的高品質(zhì)居住小區(qū)，精品戶型，優(yōu)雅環(huán)境以及高比例的停車位。3.運用現(xiàn)代化市場營銷手段，積極做好物業(yè)服務(wù)，引進品牌入駐，提升購物的品質(zhì)需求。以上項目的規(guī)劃思路是渭源縣獨一無二的，符合人們消費觀念的需求，引領(lǐng)渭源消費者的消費思路，彌補了渭源縣房地產(chǎn)發(fā)展過程中的部分空白，因此，項目建設(shè)是可行的。第二章市場研究2.1宏觀環(huán)境分析2014年宏觀經(jīng)濟分析：固定資產(chǎn)投資增速繼續(xù)下滑,下滑幅度收窄。1-12月,固定資產(chǎn)投資完成額累計50.2萬億,累計同比增長15.7%,較1-11月下降0.1個百分點,創(chuàng)2002年2月以來的新低。房地產(chǎn)投資增速下滑幅度收窄,房地產(chǎn)價格繼續(xù)下跌。1-12月,房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額累計同比增長10.5%,較1-11月下滑1.4個百分點,房地產(chǎn)投資增速下滑幅度擴大,創(chuàng)2009年9月以來的新低。12月百城房價指數(shù)同比下跌2.69%,較11月回落1.12個百分點;環(huán)比下跌0.44%,跌幅較11月收窄0.06個百分點,環(huán)比連續(xù)8個月下跌。名義與實際消費增速均有小幅回升。12月全社會消費品零售總額2.58萬億,同比增長11.9%,較11月基本回升0.18個百分點;除去物價因素,12月消費實際同比增長10.4%,較11月回升0.12個百分點。今年以來實際消費增速保持在10%左右,名義增速下滑主要受消費物價水平下滑影響。工業(yè)生產(chǎn)再度回落。12月工業(yè)增加值當月同比增長7.9%,較11月回升0.7個百分點。工業(yè)增加值與制造業(yè)PMI指標的變化之間產(chǎn)生了一定的分歧,制造業(yè)PMI為先行指標,12月制造業(yè)PMI顯示制造業(yè)企業(yè)進入去小周期的去庫存階段,前期的回補庫存使得12月的工業(yè)增加值有所回升,隨著去庫存小周期開始工業(yè)增加值業(yè)將隨之回落。2014渭源經(jīng)濟增長：全年全縣實現(xiàn)生產(chǎn)總值24.27億元，同比增長8.6%。其中：第一產(chǎn)業(yè)增加值9.53億元，同比增長5.5%；第二產(chǎn)業(yè)增加值3.55億元，同比增長12.6%；第三產(chǎn)業(yè)增加值11.19億元，同比增長10%。全縣人均生產(chǎn)總值7429.4元，比上年凈增362.3元，同比增長5.13%。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比由上年的43.65：11.84：44.51調(diào)整為39.27:14.63:46.1。與上年相比，第一產(chǎn)業(yè)所占比重下降4.38個百分點，第二產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)所占比重分別上升2.79和1.59個百分點。第一產(chǎn)業(yè)拉動GDP增長2.16個百分點，對經(jīng)濟增長的貢獻率為25.17%；第二產(chǎn)業(yè)拉動GDP增長1.6個百分點，對經(jīng)濟增長的貢獻率為18.61%；第三產(chǎn)業(yè)拉動GDP增長4.82個百分點，對經(jīng)濟增長的貢獻率為56.22%。2.2全國房地產(chǎn)發(fā)展分析2.2.1行業(yè)政策趨向分析兩會釋放樓市政策維穩(wěn)信號全國層面：兩會提出保持經(jīng)濟7.5%的增速，2014年房地產(chǎn)行業(yè)必將保持穩(wěn)定；貨幣保持總量穩(wěn)定，推進利率市場化，成本上升致房貸緊張恐難改變；理順中央與地方的財、事權(quán)關(guān)系，降低地方土地財政依賴；推進以人為核心的新型城鎮(zhèn)化，給未來房地產(chǎn)發(fā)展提供有力支撐；單獨二孩政策紛紛落地，短期帶來改善住房需求、長期延續(xù)人口紅利；

樓市轉(zhuǎn)向雙向調(diào)控，一線限購+高庫存城市限供；增加共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)，推行廉租房和公共租賃住房的并軌；房地產(chǎn)稅立法加快，建立房地產(chǎn)市場調(diào)控長效機制2.2.2市場供給與需求從2014年年初的至今的十二周中，主要的一二線城市周成交數(shù)據(jù)同比幾乎均有2成的下滑，同時環(huán)比數(shù)據(jù)也持續(xù)下降，市場疲態(tài)明顯。對于開發(fā)企業(yè)來說，需求周期中需要注意三點問題：1、需求在初期的彈性最大，如果不及時運用價格彈性工具，后期使用降價手段的效果會非常之差；2、早期成交量的放大可能代表著未來需求的進一步衰減，需要時間來換空間；3、需求的周期一般在9個月至15個月左右，先跑后投的節(jié)奏至關(guān)重要。此外，需求周期中，又是一次強勢企業(yè)對于弱勢企業(yè)的屠戮，行業(yè)集中度將繼續(xù)上升?？傮w中國房地產(chǎn)將由供應(yīng)導(dǎo)向轉(zhuǎn)向需求導(dǎo)向2.2.3行業(yè)發(fā)展局勢eq\o\ac(○,1)2015年中國房地產(chǎn)行業(yè)市場現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢分析一、行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀一）房地產(chǎn)行業(yè)告別高速增長，行業(yè)改革需求加大2015年以來全國整體的樓市銷售在政策不斷利好的刺激下，溫和回暖。1-5月全國商品房銷售面積35996萬平方米，同比下降0.2%，降幅大幅收窄；商品房銷售額24409億元，同比增長3.1%，已經(jīng)回正。銷售數(shù)據(jù)溫和回暖，同比降幅收窄或略有增長，但我們?nèi)匀豢吹?，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速下行趨勢沒有改變。1-5月房地產(chǎn)開發(fā)投資累計完成額32292億元，同比名義增長5.1%，增速比1-4月累計完成額增速回落0.9個百分點。國房景氣指數(shù)是從土地、資金、開發(fā)量、市場需求等角度綜合反映全國房地產(chǎn)業(yè)基本運行狀況的指數(shù)，指數(shù)高于100為景氣空間，低于100為不景氣空間。該指數(shù)在去年年中在95左右徘徊了幾個月以后一路下行，2015年5月國房景氣指數(shù)92.43，創(chuàng)下了1997年指數(shù)創(chuàng)立以來的歷史低值。政策刺激帶來的銷售溫和回暖并不能改變整個行業(yè)下行的趨勢。房地產(chǎn)的庫存和房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力都在持續(xù)加碼。根據(jù)國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)，2015年6月十大城市可售面積9769.27萬平方米，比去年底今年初的高點略有下降，但仍處于高位；2015年1-5月房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源累計45966億元，同比下降1.6%。二）相關(guān)政策密集出臺，國企改革步伐加速。今年是國企改革深化的關(guān)鍵之年。雖然此前國企改革進度總體來說低于預(yù)期，但從今年年初至今，尤其是兩會以后，相關(guān)政策密集出臺，“1+N”國企改革文件出臺的預(yù)期逐漸加強。近期國企改革相關(guān)文件密集出臺時間部門文件2015年5月8日國務(wù)院、發(fā)改委《關(guān)于2015年深化經(jīng)濟體制改革重點工作的意見》2015年5月25日國資委《2015年度指導(dǎo)監(jiān)督地方國資工作計劃》2015年6月5日中央全面深化改革領(lǐng)導(dǎo)小組會議《關(guān)于在深化國有企業(yè)改革中堅持黨的領(lǐng)導(dǎo)加強黨的建設(shè)的若干意見》、《關(guān)于加強和改進企業(yè)國有資產(chǎn)監(jiān)督防止國有資產(chǎn)流失的意見》三）房地產(chǎn)行業(yè)國企占比高，運營效率相對較低

從房地產(chǎn)行業(yè)來看，國企改革對于房地產(chǎn)行業(yè)意義重大。地產(chǎn)行業(yè)當中國企占比較大。房地產(chǎn)行業(yè)A股上市公司166家，其中央企13家，地方國企63家，兩者加起來占全部房企將近一半。從2014年各項財務(wù)數(shù)據(jù)來看，國企也占據(jù)了房地產(chǎn)企業(yè)當中重要地位。截止2014年底，中信房地產(chǎn)A股上市公司總資產(chǎn)34864億元，其中央企總資產(chǎn)6501億元，地方國企9759億元，國有權(quán)重占近4成；從營業(yè)收入和凈利潤的角度來看，國企在全部地產(chǎn)上市公司中創(chuàng)造的營業(yè)收入和凈利潤占比也在4成以上。雖然從數(shù)量和各項運營權(quán)重來看，國企占據(jù)了房地產(chǎn)行業(yè)上市公司的半壁江山，但是，從運營效率來看，國有地產(chǎn)企業(yè)運行效率卻低于行業(yè)平均水平。ROE方面，整個行業(yè)告別了高利潤時代，ROE整體呈現(xiàn)下滑態(tài)勢，但國企ROE始終低于行業(yè)均值。2014年行業(yè)平均ROE是12.4%，國企ROE為11.4%，低了1個百分點；費用率方面，國企費用率略高于行業(yè)均值，2014年行業(yè)平均費用率8.7%，國企為8.8%。從運營效率來看，國企有較大提升空間。四）國改注入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，提高企業(yè)運營效率國企改革對于公司的影響主要體現(xiàn)在兩個方面，一是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)注入與整合，二是提高企業(yè)運營效率。國改提高公司運營效率、帶來優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)注入預(yù)期

優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)注入和提高運營效率對房地產(chǎn)行業(yè)具有重要意義。房地產(chǎn)行業(yè)可以說是資源型行業(yè)，地段優(yōu)良、價格便宜的土地對地產(chǎn)公司來說至關(guān)重要，優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)資源的注入帶來業(yè)績提升的巨大想象空間。此外，薪酬改革、股權(quán)激勵能夠?qū)⒐芾碚叩睦媾c公司利益相綁定，增強公司市場活力和市值管理動力；混合所有制改革、引入戰(zhàn)略投資者同樣能夠提升國企活力，增強企業(yè)競爭力。二、房地產(chǎn)行業(yè)長期展望：需求和盈利拐點探析1）老齡化進程加快，影響房地產(chǎn)需求釋放我國出生率大幅下降，預(yù)期壽命穩(wěn)步提升。源于我國長達數(shù)十年計劃生育政策的執(zhí)行，我國的出生率持續(xù)下降，從1952年的37‰降至2013年的12.08‰，已經(jīng)低于美國、法國和英國等發(fā)達國家。另一方面，由于建國后我國在經(jīng)濟發(fā)展、醫(yī)療衛(wèi)生、食品安全等方面的大幅改善，我國民眾的預(yù)期壽命持續(xù)上升。我國平均預(yù)期壽命由1960年的43歲提升至2012年的75歲。根據(jù)聯(lián)合國《2012年世界人口展望》的預(yù)測，我國人均期望壽命在未來100年內(nèi)將會持續(xù)上升，在2095-2100年突破80歲，達到85.3歲。由于我國出生率的大幅下降和預(yù)期壽命的不斷增加，我國人口紅利逐步消失，并且老齡化進程有加快趨勢。我國65歲以上人口撫養(yǎng)比加速上漲，1964年至1990年年均增長0.0007%，1990年至2010年年均增長0.002%。根據(jù)聯(lián)合國《2012年世界人口展望》的預(yù)測，2013我國60歲以上人口撫養(yǎng)比為22.8%，2050年和2100年分別為74.9%和89.7%，增速明顯超過美國及世界平均水平；根據(jù)預(yù)測，2050年我國60歲以上人口撫養(yǎng)比將超過2013年的日本。人口老齡化已經(jīng)成為我國不得不面對的問題。

2）城鎮(zhèn)化對房地產(chǎn)行業(yè)的促進作用或?qū)p弱國際上將城市化進程大體分為三個階段：第一階段為城市化初期，城市人口增長較為緩慢，超過10%以后逐漸加快。當城市人口比重超過30%時進入第二階段，城市化進程出現(xiàn)加快的趨勢，這種趨勢一直持續(xù)到城市人口超過70%以后才有所減緩。第三階段，城市化進程將出現(xiàn)停滯或略有下降的趨勢。

我國的城鎮(zhèn)化進程充分符合國際理論。我國的城鎮(zhèn)化率從1949年的10.64%提升至1981年的20.16%，城鎮(zhèn)化率年均提高0.3個百分點。城鎮(zhèn)化率超過20%之后，城鎮(zhèn)化進程加快。從1981年的20.16%提升至1996年的30.48%，城鎮(zhèn)化率年均提高0.69個百分點。城鎮(zhèn)化率達到30%以后，城市化進入加速發(fā)展期。從1996年的30.48%提升至2013年的53.73%，城鎮(zhèn)化率年均提高1.37個百分點。2013年我國的城鎮(zhèn)化率為53.73%，比照發(fā)達國家平均80%的城市化率及發(fā)展趨勢，理論上我國依然處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展階段。理論上我國依然處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展階段

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