北海新區(qū)房地產(chǎn)可行性研究報(bào)告書

濱州北海新區(qū)系2010年9月29日經(jīng)省政府批準(zhǔn)北海新區(qū)升級(jí)為省級(jí)開發(fā)區(qū)（政府行政功能齊全的省開發(fā)區(qū)）。

本區(qū)位于山東省最北部、渤海灣西南岸，規(guī)劃總面積1500平方公里、海岸線180公里、人口60萬人（現(xiàn)有人口6.7萬人，隨著園區(qū)內(nèi)引進(jìn)企業(yè)逐步到位、三年內(nèi)可達(dá)20萬人，其中：魏橋集團(tuán)首期規(guī)模4萬人、焦化集團(tuán)3萬人（已簽進(jìn)區(qū)合同））。目前控制面積526平方公里。區(qū)位突出、資源厚實(shí)、腹地廣闊、產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)、生產(chǎn)要素成本低，加之多重的發(fā)展機(jī)遇為北海新區(qū)的崛起奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。根據(jù)國家《黃河三角洲高效生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃》，市委、市政府高瞻遠(yuǎn)矚，科學(xué)決策，提出搶抓黃藍(lán)“兩區(qū)”建設(shè)機(jī)遇，全力打造黃藍(lán)“兩區(qū)”建設(shè)的先行區(qū)。北海新區(qū)的發(fā)展定位是：建設(shè)黃河三角洲高效生態(tài)經(jīng)濟(jì)先行區(qū)、國家級(jí)循環(huán)經(jīng)濟(jì)示范區(qū)、環(huán)渤海地區(qū)物流中心、藍(lán)色經(jīng)濟(jì)集聚區(qū)。

依據(jù)功能定位實(shí)施空間布局：確定了“一港、一城、一帶、十區(qū)”的空間布局，“一港”，即以濱州港為發(fā)展龍頭，充分發(fā)揮港口作用，發(fā)展海洋運(yùn)輸業(yè)和倉儲(chǔ)業(yè)；“一城”，即北海新城，在北部沿海布局，做為行政、文化、生活服務(wù)區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展房地產(chǎn)、商貿(mào)、文化教育、衛(wèi)生體育、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)；“一帶”，即沿海生態(tài)防護(hù)林帶；

“十區(qū)”，即貝殼堤生態(tài)濕地保護(hù)區(qū)、魯北循環(huán)經(jīng)濟(jì)示范區(qū)、國家農(nóng)業(yè)科技園區(qū)、現(xiàn)代畜牧業(yè)示范區(qū)、臨港產(chǎn)業(yè)園區(qū)、臨港物流區(qū)、淺海灘涂開發(fā)和健康養(yǎng)殖區(qū)、現(xiàn)代漁港經(jīng)濟(jì)區(qū)、休閑觀光旅游區(qū)、新能源科技研發(fā)示范區(qū)等十大專業(yè)園區(qū)。目前濱州北海新區(qū)道路基礎(chǔ)設(shè)施呈現(xiàn)為四橫三縱網(wǎng)狀結(jié)構(gòu)，其中東西向干道四條（榮烏高速公路、S320新海路、S311海港路、S312濱孤路），南北向干道3條（長深高速公路、S239大濟(jì)路、S237濱港路）。北海新區(qū)主要通過長深高速和S320新海路與河北省相連，通過S239大濟(jì)路接205國道與德州市相連，通過榮烏高速和S312濱孤路與東營市相連，通過其他省道與濱州市其它區(qū)縣相連。區(qū)域內(nèi)徒駭河、套爾河等河流都具有較好的通航條件，砂石等礦建材料及雜貨可用小船溯河上達(dá)港口疏運(yùn)。濱州大高通用航空城飛機(jī)跑道達(dá)到4C級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，航空物流業(yè)已經(jīng)正式開通。濱州港建設(shè)2×3萬噸級(jí)碼頭、預(yù)留3×5萬噸級(jí)液體化工碼頭的開工建設(shè)。同時(shí)，正在加快疏港橋梁建設(shè)，重點(diǎn)推進(jìn)套爾河大橋建設(shè)工作，加快東西港區(qū)連接步伐。北海新區(qū)未來景象北海新材料循環(huán)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園石化項(xiàng)目落戶北海黃藍(lán)兩區(qū)交會(huì)相應(yīng)——環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈黃河經(jīng)濟(jì)帶一體兩翼海上門戶八、擬投資項(xiàng)目分析通過上述實(shí)地調(diào)研，濱海新區(qū)通過前兩年的努力，新區(qū)縱橫道路框架等基礎(chǔ)設(shè)施已經(jīng)拉開或建成，新區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)業(yè)剛剛起步，構(gòu)筑規(guī)模城市的組合要素等百事待興，未來五年北海新區(qū)城市人口規(guī)模保守估計(jì)以10萬人測算，住宅面積需求將達(dá)300萬平方米以上，而現(xiàn)已開發(fā)的住宅面積近100萬平方米，加之新區(qū)政府有意壓縮園區(qū)企業(yè)的職工住宅建設(shè)，住房供需矛盾突出，未來五年的房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)有很大的發(fā)展空間，當(dāng)然還要取決于政府的傾斜力度和新區(qū)的建設(shè)速度。目前整個(gè)渤海灣域內(nèi)大型港口林立，省級(jí)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)有以天津港為龍頭的天津?yàn)I海新區(qū)、以黃驊港為龍頭的河北渤海新區(qū)、以萊州港為龍頭的萊州產(chǎn)業(yè)區(qū)、以濰坊港為龍頭的濰坊產(chǎn)業(yè)區(qū)，以東營港為龍頭東營臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)已由省級(jí)升格為國家級(jí)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。競爭對(duì)手多，競爭壓力大，北海新區(qū)臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)剛啟動(dòng)，重大基礎(chǔ)設(shè)施嚴(yán)重滯后，新區(qū)城市建設(shè)和生活服務(wù)設(shè)施落后。隨著國內(nèi)新一輪建港高潮的到來，以濱州港為龍頭的北海新區(qū)將迎來新的發(fā)展機(jī)遇期。一、新建北海新區(qū)中心人民醫(yī)院投資項(xiàng)目項(xiàng)目占地：80畝；建筑面積：40000m2；承建范圍：土建、安裝、市政、綠化、內(nèi)外裝飾等；項(xiàng)目造價(jià)：2億元；投資回收：土地置換300畝×38萬元/畝=1.14億元、余款資金結(jié)算；置換方法：項(xiàng)目啟動(dòng)后根據(jù)工程進(jìn)度造價(jià)先分批置換土地再支付資金，先在60畝土地一塊，后置換240畝土地一塊（此塊割算），以便開發(fā)運(yùn)作，置換土地以政府摘牌再過戶，其中一塊60畝已摘牌可直接過戶。地塊現(xiàn)狀：位于主干道北海大道南側(cè)，新區(qū)管委會(huì)東側(cè)，汽車站西側(cè)。見下圖示：濱州北海新區(qū)起步區(qū)規(guī)劃（50平方公里）承包方式：建筑裝飾施工總承包，從規(guī)劃設(shè)計(jì)至建筑、安裝、市政、綠化、室內(nèi)外裝飾施工結(jié)束。項(xiàng)目工期：二年，主體施工一年、室內(nèi)外裝飾一年。項(xiàng)目資金：工程造價(jià)20000萬元，其中前期費(fèi)用1000萬元，工程費(fèi)用19000萬元；承包方投入資金5000萬元，占25%；發(fā)包方支付資金8600萬元（含保修金1000萬元，分期返還，最長5年），占43%；資金缺口6400萬元，占32%；資金缺口解決辦法：建設(shè)方土地置換300畝，其中一塊60畝，抵付2280萬元，另一塊240畝，抵付9120萬元，合計(jì)11400萬元；工程資金缺口19000-4000-8600=6400萬元，占33.7%；解決辦法寅吃卯糧——貸款：60畝質(zhì)押貸款1900萬元（60萬元/畝×60畝×0.6=2160萬元、銀行有意向）支付工程款，占工程造價(jià)10%；——抵房：余下4500萬元工程款，以首期60畝開發(fā)小區(qū)的商品房抵付工程款，占工程造價(jià)23.7%。投資資金解決后期240畝土地抵押貸款（單位：萬元）項(xiàng)目名稱投資款抵押貸款投資本金年息20%期末本息評(píng)估價(jià)土地總價(jià)貸款額（0.6）一年回收5000分批投入，首批繳納保證金10001000600060144008460二年回收20007000801920011520三年回收300080001002400014400二、60畝小區(qū)開發(fā)項(xiàng)目項(xiàng)目占地：60畝；占地面積：40000m2；容積率：1.6；建筑結(jié)構(gòu)：磚混多層；建筑面積：64000m2；其中：商鋪12800m2（20%），住宅51200m2（80%）；承建范圍：建筑、安裝、市政、綠化、外裝飾等，毛坯房；項(xiàng)目造價(jià)：磚混住宅2200元/m2×51200m2=11264萬元；框架商鋪2700元/m2×12800m2=3456萬元；合計(jì)總價(jià)14720萬元（含一切開發(fā)經(jīng)營費(fèi)用）；地塊現(xiàn)狀：位于新建醫(yī)院南側(cè)，新區(qū)管委會(huì)東側(cè)，汽車站西側(cè)。見上圖示：項(xiàng)目工期：一年半。資金運(yùn)作：工程造價(jià)14720萬元，其中：前期費(fèi)用720萬元，工程費(fèi)用14000萬元；發(fā)包方投入資金約5000萬元（占34%），此資金由后期240畝抵押貸款剩余部分解決；房屋銷售收入800元/m2×64000m2=5120萬元（占35%）；以房抵款3828萬元（占26%），此款由后期240畝開發(fā)小區(qū)的商品房以房抵款；工程保修金736萬元（占5%），此款由后期240畝開發(fā)房屋的利潤中支付；三、240畝小區(qū)開發(fā)項(xiàng)目此地塊幾乎為前期兩個(gè)項(xiàng)目經(jīng)營的既得利益，約2.4億元（不含銀行貸款本息）；項(xiàng)目占地：240畝；占地面積：160000m2；容積率：2.5；建筑結(jié)構(gòu)：框剪小高層；建筑面積：400000m2；其中：商鋪100000m2（25%），住宅300000m2（75%）；承建范圍：建筑、安裝、市政、綠化、外裝飾等，毛坯房；項(xiàng)目造價(jià)：2700元/m2×400000m2=108000萬元；地塊現(xiàn)狀：位于主干道北海大道南側(cè)，醫(yī)院東側(cè)，汽車站西側(cè)。。見上圖示：項(xiàng)目工期：三至四年。資金運(yùn)作：工程造價(jià)108000萬元，其中：前期費(fèi)用3000萬元，工程費(fèi)用105000萬元；發(fā)包方投入資金約10000萬元（占9%），前期投入，后期滾動(dòng)開發(fā)；如不想投入資金，可通過50~100畝土地扭轉(zhuǎn)獲得5000~10000萬元的項(xiàng)目資金；也可尋求合作資金，按股分紅；工程款支付分年段按五三二方法支付（即：第一年按工程進(jìn)度每次支付50%，工程竣工一年支付30%，工程竣工一年支付20%，）；房屋銷售收入1000元/m2×400000m2=40000萬元；通過以上運(yùn)作，期末項(xiàng)目凈利潤的合理期望值達(dá)到5億元人民幣，最低期望值也在3億元人民幣以上。以上為山東省濱州北海新區(qū)項(xiàng)目投資的可行性分析，不到之處敬請(qǐng)指正為感。江蘇潤源建筑安裝有限公司企劃部錢道宏二0一四年八月目錄TOC\o"1-2"\h\z\u第一章總述 11.1設(shè)計(jì)依據(jù) 11.2項(xiàng)目基本情況 21.3設(shè)計(jì)水平年 51.4承貸主體 51.5主要設(shè)計(jì)原則 61.6設(shè)計(jì)內(nèi)容及范圍 6第二章電力系統(tǒng)概況 72.1郴州市地方電力系統(tǒng)現(xiàn)狀 72.2郴電國際郴州分公司電網(wǎng)現(xiàn)狀 82.3負(fù)荷預(yù)測 82.4建設(shè)必要性 112.5主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)特性 122.6設(shè)計(jì)氣象條件 132.7施工進(jìn)度 14第三章線路路徑方案 153.1路徑選擇原則 153.2路徑說明 153.3水文地質(zhì)條件 183.4路徑協(xié)議 18第四章導(dǎo)線、地線選型 194.1線路輸送容量及導(dǎo)線截面選擇 194.2所選導(dǎo)線、地線的機(jī)械物理特性 22第五章絕緣配合 235.1污穢區(qū)的劃分 235.2絕緣配合 23第六章絕緣子串及金具 256.1絕緣子串 256.2金具 266.3防雷接地 27第七章桿塔與基礎(chǔ) 287.1桿塔選用原則和技術(shù)要求 287.2桿塔的選用 287.3基礎(chǔ) 297.4主要材料 29第八章光纖通信 318.1概述 318.2通信系統(tǒng)現(xiàn)狀 318.3增湖變-國網(wǎng)北湖變光纖通信線路 31第九章環(huán)境保護(hù) 329.1線路環(huán)境影響 329.2環(huán)境保護(hù) 329.3電磁輻射防治措施 32第十章節(jié)能評(píng)估 34第十一章投資估算 3711.1編制依據(jù) PAGEREF