白云時代項目方案

1白云時代工程方案

白云?時代新居籌劃案

第一局部

市場分析

一、

白云樓市現(xiàn)狀分析

1、區(qū)域概況及地產(chǎn)趨勢

白云區(qū)是貴陽市所轄的一個行政區(qū)域，是貴陽市的衛(wèi)星城，通過貴遵高速公路與貴陽相連，它不僅是貴州最著名的鋁工業(yè)基地，同時也是國內(nèi)久負盛名的鋁城。

在以往筑城人的心目中，白云區(qū)給人的第一印象常常是偏遠、粗糙、與貴陽市形成一個相對獨立或斷裂的區(qū)域。但，經(jīng)過這些年市政設(shè)施的不斷完善及白云人不懈的努力。雖然白云區(qū)客觀上仍距離市區(qū)較遠，但目前已有數(shù)條連接市區(qū)的交通干道交付使用；且區(qū)域經(jīng)濟歷年來都在不斷的迅猛增長。

應(yīng)該說，目前白云的房地產(chǎn)市場已呈現(xiàn)出前所未有的良好契機。

在2000年9月召開的房交會上，小河、花溪的局部樓盤成為置業(yè)者矚目的焦點。而白云區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)那么悄無聲息。報紙、電視等媒體上很少見到白云區(qū)的地產(chǎn)報道。我們都知道小河、花溪、白云這三個板塊通過各自相連的沙沖大道、花溪大道、貴遵大道與貴陽緊密聯(lián)系。小河的繁榮來自政策的指引和自身的動力；花溪的蓬勃開展得益于優(yōu)美的地理環(huán)境和濃厚的人文氣息；而白云區(qū)由于城市功能定位的不同，決定了白云區(qū)房地產(chǎn)的開展只能是結(jié)合大企業(yè)進行開發(fā)，以水平價格差同其它區(qū)域抗衡。

對于樓盤而言，第一要素往往是地段與位置，那么對于郊外，尤其是白云區(qū)的樓盤來說，面臨著新的考驗和決策。2、白云樓市的開展進程

白云區(qū)的建制是1973年才開始恢復(fù)的，起步較晚，開展緩慢。

80年代初，只有為數(shù)不多的幾棟住宅樓。

至1993年房改時，全區(qū)也僅有500余套公房出售，供需矛盾十分突出。這在當(dāng)時也刺激了房地產(chǎn)業(yè)的開展。

93—94年，主要是職工集資建房，同時有局部商品房開發(fā)，當(dāng)時的商品房價格十分廉價，每平方米才450元左右，幾百套房子一推出來很快就被搶購一空。

97年后，貴陽的局部開發(fā)商開始進入白云區(qū)，開發(fā)了一些較具品味的商品房，開始引入新的建筑理念。標準式、躍式、復(fù)式、別墅等各種戶型多種多樣，再加上人口的增多，住房居住的觀念更新，市場供給缺乏，導(dǎo)致房價一路攀升，由前幾年的每平方米550元—680元漲到現(xiàn)在的每平方米750元。

而目前，在白云已涌現(xiàn)出一批較有口碑和品牌效應(yīng)的，具備較好實力的開展商〔如朝暉房開、強臣房開、永茂房開〕，他們對推動白云的房地產(chǎn)業(yè)，提升白云建筑的整體水平注入了新鮮的血液。3、區(qū)域地產(chǎn)市場蘊藏著巨大的潛力

在白云區(qū)房地產(chǎn)的開展史上，依托大廠搞開發(fā)是其顯著特點。目前貴州鋁廠的2萬多名職工中就蘊藏著巨大的購房潛力。其原因在于：

①

貴鋁目前的經(jīng)濟效益較好，職工的工資、福利待遇較高，從而其購置力較強；

②

貴鋁職工目前的住房條件尚不盡人意，職工有強烈的二次購房欲望。

與貴鋁相鄰的白云村住房開發(fā)力度最大，目前連片開發(fā)了總面積逾8萬平方米的貴鋁住宅小區(qū)，以680元/M2—720元/M2的價格整體出售給貴州鋁廠。其工程一期2萬多平方米目前已交付使用，二期4萬多平方米正在緊張施工中。

今年年初開盤的朝暉花園，在小區(qū)規(guī)劃、配套、物管、工程包裝、促銷手段等方面都有一定的創(chuàng)新，它在白云的地產(chǎn)業(yè)之中起了示范作用，并產(chǎn)生了明顯的經(jīng)濟效益。4、區(qū)域綜述

通過對白云區(qū)樓市的調(diào)查,不難看出白云區(qū)樓市尚處于一個比較初級階段,在售樓盤數(shù)量并不是很多,近10個左右，包括一些不知名的樓盤在內(nèi)。從總體上看，區(qū)內(nèi)各樓盤銷售態(tài)勢良好，以650-1200元/m2的價格出售，相對于貴陽及其它地區(qū)來說是比較有明顯優(yōu)勢的。從各樓盤所處位置不難看出，在售的樓盤大多集中在白云大道兩側(cè)，而且多集中在白云公園附近，可見，便利的交通和優(yōu)美的環(huán)境是吸引客戶的有利要素。

位于白云南路的樓盤主要有園林居、藍天大廈及幾棟未知名的樓盤，價格在750-1200元/m2元之間。這一地段處于白云的入口處，有著十分有利的地理優(yōu)勢，加上即將開發(fā)的金陽新區(qū)就在其西側(cè)，所以，盡管價格相對于其它樓盤略高，但銷售情況都還不錯。位于朝暉路的朝暉花園那么是區(qū)內(nèi)唯一的大型樓盤，目間一期近200余套已售完，正推出二期的80套，銷售態(tài)勢也見好，毗鄰金陽區(qū)的有利位置，區(qū)內(nèi)較好的配套、物管以及優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境，吸引了區(qū)內(nèi)不少客戶的目光，銷售狀況良好并成為白云區(qū)內(nèi)樓盤的典型代表。位于同心路的金谷園的客戶那么主要是與之相鄰的鋁廠的職工，這一樓盤利用地段在抓目標客戶上應(yīng)該留個典型。

就目前白云樓市來說具有以下主要特征：

1.

規(guī)模大的不多，除朝暉花園外，根本都屬于小規(guī)模。

朝暉花園占地40000m2，建筑面積80000多平方米的規(guī)模在白云獨樹一幟，所以其在規(guī)模上已完全同其它樓盤區(qū)分開來，加上配套、物管方面的優(yōu)勢，自然成為區(qū)內(nèi)客戶的最愛，而其它樓盤均屬小規(guī)模。2.

各樓盤的建立受到市政府向金陽小區(qū)移動、區(qū)政府向南湖移動的影響。

在市政治經(jīng)濟文化中心向西移的戰(zhàn)略影響下，各樓盤的建立自然會考慮到這點，如各樓盤均位于白云大道兩旁，典型的應(yīng)屬朝暉花園，其借助毗鄰金陽小區(qū)通過對金陽的聲勢宣傳了自己，自然又吸引了不少客戶。3.

價略低，客戶多屬二次擇業(yè)。

比較小河樓價、貴陽樓價，及其它地區(qū)樓價，白云區(qū)的樓價顯得很具吸引力，買一套一般的住房只需五到六萬元，這樣的價格對需要改善住房環(huán)境的二次置業(yè)者來說，是再適宜不過的了。

另外從現(xiàn)階段的購房的客戶來看主要有以下特點：

1)

主流是白云區(qū)內(nèi)的居民尤其貴州鋁廠的職工為主，區(qū)政府、各職能部門，一些郊區(qū)的有一定資金者,也是主要客戶來源,貴陽方向客戶面少；

2)

價格影響下，客戶面顯得較廣，五萬以上對于白云區(qū)內(nèi)居民個人來說咬咬牙便能住上滿意的房子；

3)

客戶對居住的外部環(huán)境，配套、物管有了新的認識，希望從里到外改善住房環(huán)境〔例鋁廠職工〕；

4)

還有一定的客戶仍需存在，白云區(qū)內(nèi)近20萬人，現(xiàn)有的住房數(shù)量以及環(huán)境及在售的各樓盤總量，并缺乏以解決區(qū)內(nèi)人的住房狀況。4.

戶型方面：80-120m2面積的戶型熱銷，錯層、平層是客戶的首選，躍層銷售有一定難度，客戶接受此類戶型尚需時日。

5.

有特點的樓盤、小區(qū)少，除朝暉花園外，其它樓盤純粹是住宅，無綠化，物管差。

總的來說，隨著西部大開發(fā)，金陽新區(qū)的規(guī)劃。重新樹立一個“大白云〞的概念已是非常重要，經(jīng)濟活動的日趨頻繁，投資增加，大量的人流將會向白云涌入，這也必將引起白云房地產(chǎn)市場中需求的增加，置業(yè)需求也將受到刺激。同時，由于經(jīng)濟的增長與開展，職工就業(yè)時機增多，收入增加，這將有利于居民購房消費能力的提高，從而使住宅物業(yè)的需求量加大。此外，汽車擁有量的增多，鄰近郊區(qū)的住宅物業(yè)銷售會有好轉(zhuǎn)。一、

白云樓市的開發(fā)走勢分析

面對金陽新區(qū)建設(shè)給白云區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)帶來了千載難逢的機遇，白云區(qū)雖然在客觀上存在一定的先天弱勢，地處偏遠、交通不便、配套缺乏、整體環(huán)境較差是不容回避的現(xiàn)實，但是，多年經(jīng)驗開展的積累，其廣闊的開展空間，適宜的價格水平卻是市內(nèi)物業(yè)所無法比較的。我們預(yù)見白云樓市的開發(fā)走勢應(yīng)有以下幾個特征：

1、

“大白云〞的整體形象必將逐步樹立，舊城改造是關(guān)鍵點，整體規(guī)劃和商業(yè)配套亦將被提上日程。

白云區(qū)經(jīng)濟持續(xù)增長，又面臨西部大開發(fā)，建設(shè)經(jīng)濟強縣兩大歷史機遇。這給舊城改造提供了充分的條件，在整體規(guī)劃方面，充分利用有限資源，抓住機遇，做好區(qū)域定位，舊城改道，功能轉(zhuǎn)換，環(huán)境整治等工作，也是業(yè)內(nèi)人士不可避的問題，因為房地產(chǎn)業(yè)建立在區(qū)域經(jīng)濟根底上，沒有區(qū)域經(jīng)濟的強勁支撐，房地產(chǎn)業(yè)只能是空中樓閣。通2、慢蘭博紅會、核風(fēng)箏政節(jié)的悔舉辦澤，及侄今年溜南湖貿(mào)新區(qū)認的啟蜂動，胡將對呆白云猜的產(chǎn)泛業(yè)增心長起琴到積聾極的手作用危。也杜必將池打破打現(xiàn)有好的白啞云樓顯市的匙競爭樹格局衡。新案的建杜筑理聲念和首營銷減水平齒將會榴出現(xiàn)榜。洲3、鹽為二與次置堆業(yè)人虧士提熟供新企的視甜野

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溝

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柄1、倚

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號2、六

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泉1、綱

項犁目檔月次定普位分梁析決陳策

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奧2、六

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年法國低——包永久序的光逢榮

境榮耀壯的歷稱史影止響了仇法國國的園使林藝己術(shù)，輝既承艇襲了倒古羅射馬的減壯觀泡建筑擠，又謙供鑒參了意吳大利望的水蔬元素蜂，所羊以法蓄國的俘榮耀橋歷史副溶合融了園沙林的拼凝重跑之美濤。議英國穩(wěn)——撈情感義的自察然

磨保守閘的英徐國人漲和對訊園藝熊的鐘塊愛，括促成迅了造作型植杯物的件廣泛末運用歡。園勢林中樸的雕越刻精濤細，馬造型侄獨特積，也口就形巷成了綠它的哨民族坡意味勸。

香意大荒利拴——馳戶外皇的廳哨堂

再意大說利對杏水的態(tài)情有籮獨鐘鑰，就轎自然糧而然礙的被考意大洞利的衣涼亭曠臺地電所引勞用，叮水源盡的考險慮使西成為古了園債林的左靈魂前。

餓德國額——桐理性桌的浪恒漫

動地理納的優(yōu)表勢，賞決定將了德法國園團林博織采眾法長的拘特點押，它植的園仗林景糠觀有教了理活性的只浪漫麻，有汗自然鍬的一眠切，積有人繩為的績設(shè)計蠢。喬5．蕩工程逼會所俊及配歷套設(shè)壇施的沖建議

健會所峰的概它念在壁白云招區(qū)才彈剛剛齊興起常，許垂多人布連會僑所是惠什么營都不啞太清扁楚。員朝暉辱花園局在今慣年元暮月萌8日拒開盤遷，率料先在式白云抵區(qū)推拔出了挽會所瓣概念伐，在圍消費恰者中鐵有著蹦較大蟲的反站響。

奧會所摟，簡繳單的定說就酒是給踐一個漸居住氏區(qū)域廈的人晶休閑飼娛樂壘、鍛湊煉身挪體的趣場所惜，是盞一個儲增強兆居住趁區(qū)親足和力鍛的地敢方，紛在未旨來的道小區(qū)泉開發(fā)奶中是執(zhí)必不仰可少真的設(shè)生施?；ケ景笭畹拈_副發(fā)當(dāng)洋然也丹離不坦開會痕所的幕修建辯，相單應(yīng)的捏配套暗設(shè)施戀的設(shè)牲置也淚必不貸可少狂。為乖此，輛敝司字將會目所及慶配套釀進行亭了精綱心的日設(shè)置鹿。

肺一個悟好的悉會所繭，其忠經(jīng)營展內(nèi)容太的涵欠蓋面劃很廣撕，對搶老人幼、兒鄰?fù)?、川男人串、女撕人等后等各趙種層正面的奮人都纏要照赤顧周延全。憤敝司哲為了施支撐財工程發(fā)的定號位，宜特將部會所謀命為合：健逗康時添代喘這其騎中包誕括有頸如下肉設(shè)施瀉：

工對老新人：滋茶藝槳室、蠶棋牌退室、姨室外膠健身漿廣場銳等。

殃對男藍人：青網(wǎng)吧準、乒離乓球仆室、萬壁球柜室、齒桌球皆室、題網(wǎng)球梳場、影健身鞭房等膊。

銀對兒娛童：毒兒童啄娛樂攪中心徑，并稠設(shè)置賽書法切、繪烈畫、賽音樂碼、電眠腦、宮智力龍游戲球的啟隱蒙培價訓(xùn)。

顫對女蘋人：概美容脅美發(fā)遣中心橫、纖胖體塑濟造指蛙導(dǎo)中閱心等斥。

趙會所頓的設(shè)渡置旨衣在滿楊足人議們的息休閑李生活周，促晶進業(yè)帽主的景生活船交往晨。會蝕所如唇果辦屋成功宣了，夸自然壤會提繪升小劑區(qū)的牢名氣悲，宣朵揚小偽區(qū)的舒品牌君。因展此我句們說載，會羊所建排設(shè)的朗成功竟與否訓(xùn)是項灑目成痰功的至先決絹條件本之一步西6．?dāng)?shù)工程何形象揪定位邀分析米決策

效本案炮在白業(yè)云區(qū)胳具有欲相當(dāng)射大的絮代表雨性，本貴司萄也想父利用殊本項活目確什立在鳴白云裝區(qū)的賣龍頭裝地位眾，因博而項共目的賺形象疼應(yīng)具駝有一芒定的殲震撼縣效果模，但礎(chǔ)又不責(zé)能脫語離我械們的予主題竹。因補而敝團司確揚立本鋸案的北

邪

捏

襯

電

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遲

忌

顧

巡

銜

技工程賠形象耐——氣南湖或新區(qū)竭的建能設(shè)的歡樣板怨工程撒7．共工程闊戶型短面積匠定位椒分析版決策

碑本項設(shè)目作牢為白蜓云區(qū)賭的高貌尚生輔活社李區(qū)，掏目標喬客戶鋒為區(qū)孩內(nèi)外丟的中森上和令上層燭客戶曲群，蠅我們?nèi)蝺r格分定位找必須船考慮抱目標丑客戶遲的收坦入水唇平和食承受芝能力誤以及舞市場匯的行川情狀淹況。魯因而洽我們照可以防從以累上條略件進臺行反歌推得稀出客辨戶承霧受總樓價，青再在撲這個荒客戶釘能夠佩承受廊的總還價范輝圍內(nèi)糾確定菌我們象的戶會型面霸積。

貿(mào)據(jù)調(diào)座查白集云區(qū)那么一般貸個人夸月收桑入在定50點0—編90祝0元慎之間帝，

涌中上刻等月割收入苦在怪90六0—劫15尾00焰之間芹，

抱上等療那么在爪15予00葵元以孟上。

找從上陪面的電數(shù)據(jù)敬中我停們不制難得訓(xùn)出：

踢白云困區(qū)中劫、上切等收甩入的自人，同其年啟收入散一定洗在詢1萬量—1鄉(xiāng).8抓萬元苦之間圖；上鵝等收撐入的您人年置收入混一定攪在1刻.8盤萬元合以上裁。

獲因此筍我們當(dāng)?shù)姆烤袃r首玻期款蜜不應(yīng)茫定得誕過高尺，敝寬司認朝為以槐目標旬客戶王3年嶄的總薄收入處來作繼為首趁期款蘆進行娃衡量上較為善合理傍，也法就是攻說本容工程街主力首戶型門支付縫的3口0%糧首期谷款應(yīng)燈在3鵲—6返萬元照之間擾。我池們現(xiàn)扎在就捐這個扭首期優(yōu)款對關(guān)工程壩的單仿戶總采價和爽銷售猶面積廈進行雞逆向獵反推末。

什30搭%首冒期

泳總價防

貸燭70樸%，界10翻年月序供

奧貸7艘0%歸，1柜5年炕月供

泥3—園3.簡5

瞧10貸—

良11顧.7煮

7陸58嚴—8唉65礙.6輩

5診75親—6啟57

脫3.薯5—蹄4.啊0

栗11鄰.7獨—1續(xù)3.奸33掀

8揀65會.6瓣—9磚74性

6懲57尤—7各40

耀4.掌0—號4.貝5

輔13氣.3閱3—果15淹

9裳74稻—1緞08等0

噴74傷0—言82冶2

欣4.漠5—販5

挨15淚—1毛6.遵67天

1陰08范0—還11芒90乏.2回

8泰22移—9啊04

瓜5—捷6

鹽16勺.6到7—暖20懂

1舟19難0.退2—豬15坊15錦

9濤04河—1托15狹0

耕從表貧中可渠知單董戶總代價在昨10浩—2從0萬勻元最誓適合秩我們帝的目該標客省戶群勒，而本且7梢成1拼5按盞揭月凈供款紫在5蜜75判—1記15國0元貸之間饒，是倍多數(shù)扔客戶員能夠曠承受摸的。煩下面鴉我們倍以8告80棕元/靈M2舉

的聽期望額均價喉來推宋算單休戶面歸積在閥哪個負范圍玉內(nèi)最叔為合憂理。煎30忽%首強期

獵總價歪〔萬旋元〕舞

均心價

弟面積旱〔M燥2〕

旋3—憂3.掘5

紫10汁—

禿11芹.7與

8載80糞元/奶M2倒

1行13鏈—1趴33

設(shè)3.攏5—監(jiān)4.強0

慶11聰.7爹—1惕3.美33踢

搬13會3—道15鈴2

筍4.梳0—蝶4.仇5

居13益.3妖3—料15業(yè)

眼15嫩2—歌17述0

粘4.剛5—建5

頃15輔—1慈6.災(zāi)67妻

室17窯0—縣19閑0

怖5—膚6

斃16林.6雹7—銳20防

嚇19碼0—駁22澡7

洗由上摩表可碰知，常以此揭首期恨反推墓的單些戶面仗積在咸11巖3—么22壟7

幕M2然之間請，由釣于是鏡以均飄價計算算，驗所以選實際川的單快戶面非積會軋在首江期款歉不變認的基互礎(chǔ)上往隨著雪價格寄的上修下浮序動而負向中販間集身中。

岔價格靈降低皆，面細積增庸大；牢價格匙上升庸，面懇積減音小。銷因而賴要達桿到我差們所反期望幻的價雖格，筒又要邁符合村目標毅客戶升的承愉受能招力，椅滿足魯他〔寄她〕打們的梁需求女心理舍。所狼供給煉的單慮戶面俘積應(yīng)躁在辮12伍0—努15嗎0M聞2之?dāng)n間是邊較為五合理伴。

割任何塘社會西的收塔入水俘平應(yīng)將呈金賓字塔鏈形分廉布的獻，白揭云區(qū)社也不棟例外翅，化30城%首劫期款文從3棕萬到誘6萬世，越瞇往上失走所流面對稍的客絞戶群爆越窄趴?！沧屖灼诖铱钆c粘客戶昏群結(jié)加構(gòu)圖鬧互本項壤目體伐量較鐘大，透戶數(shù)柄很多參，戶貢型定芹位是拐工程東成敗之的關(guān)藥鍵。備根據(jù)覺以上繞的分熄析和蝴目標躲客戶咸群的溉收入偽水平寇，人嘉群結(jié)喚構(gòu)。喚敝司兇對項感目戶屢型面屆積做秀出如窩下的羨比例蕩分配嬸：

露30贊%首霸期

晝占分爽部比譽率

遙占總安體比怪率

多面積塊〔M殊2〕

納3—順3.降5

蒙80具%

圖60殃%

幸90機—1織30

鑄3.易5—趣4.哄0

孫20蛇%

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1悄30?！?鼓50

折4.定0—掀4.弄5

村80漏%

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參5—躬6

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1拜90偉—2露20

花上表私所列偉的比拖例將怨90軟%的扛供給刑定位聲在了覆90三—1哨90西M2逮

之慣間，臺主力繁戶型翅在9春0—胸13異0M精2，堪占總答面積籍的4垂8%素；其洲次為帽15組0—聲17慢0

隊M2芹，占瓜總面傍積的鵲24而%；嗓17許0以挎上的集占總痕面積塑的1要6%求。

鏈8．鈴工程仍物業(yè)薪管理垮模式跪分析肥決策

丸物業(yè)脾管理商其實梯是一刃個物岸業(yè)品餓牌的摟延續(xù)搞，是需開發(fā)蛾商品兩牌的推重要褲支撐笨。物蝶業(yè)管羨理在碧房地轟產(chǎn)開傾發(fā)過背程中欲的作多用越僑來越防明顯顧，越活來越便引起版了開訪發(fā)商私的重錫視。裕其實懶物業(yè)底管理孕無非苦兩種勵管理峰方式肥——裕自己惕管理膛和委爽托他窯人管科理。婆但是抵開展張商到澡底是麗自己芳管理拍還是偶委托委他管泡理呢演？

功自己辣管理息貴司懼存在趴如下差的難舒點：

俱難點貍一：貓沒名練氣。行貴司女屬下漏沒有巧成立夾物業(yè)誰管理構(gòu)公司愉。名頁氣是邊相對擋的，百自己扮新組判建物融業(yè)管慈理公己司，跪從零怨做起捆，當(dāng)性然談統(tǒng)不上有什么肝名氣阿。物淹業(yè)管認理公衣司口配碑對包售樓筑起著孫至關(guān)愛重要膝的作鉆用。迎如何嗓使為崗主信穴服未溫來的窮效勞棍，名薄氣是左不得槍不考否慮的知問題鍋。

浸難點召二：嗽沒經(jīng)織驗。童物業(yè)昂管理廟的品握牌，究是靠儲經(jīng)驗揀和技縣術(shù)支侵撐的臟，沒躬有經(jīng)寫驗和江技術(shù)朝，就侍無法桃在未儀來的脂管理凡中讓漂客戶納滿意事。經(jīng)裹驗的智積累槍，是孟自己付組建臭公司蹈必需綁經(jīng)歷剩的一拒個過壽程。角委托扯其他帳物管瑞公司茫進行議管理停也不慢是一俊帆風(fēng)襪順或提著一俘蹶而拜就的天。同健樣也隨存在存一些響不利觀的因送系。

旨因素粘一：敞無法恐建立值長期翠穩(wěn)定川的服眼務(wù)系漿統(tǒng)。玻沒有肝這種付系統(tǒng)柏就無屈法與販地產(chǎn)沒開發(fā)擁相匹拖配，瀉開展怎商對筍物業(yè)府管理俗永遠賽沒底剃，永方遠靠璃別人到被動惑地做漂后期嫌效勞斷。

目因素甜二：肯無法病建立侵完整換的品雜牌。想地產(chǎn)曉品牌槍主要板包括才物業(yè)賄質(zhì)素即和后姥期服育務(wù)。供光有泊素質(zhì)梅沒有仆物業(yè)塊管理忘的品連牌是差殘缺征的，補不完年整的殖。犧那么淹，如稍何來粘解決草物業(yè)蕉管的江矛盾京呢？從對于連這個括問題強，敝芝司認早為貴宮司最顛好以針聘請渾參謀比的方座式進立行解僻決。旦這種賢方式衡名義安上是另著名很物管痰公司波管理宴，而耳實際民上是聞自己蔑管。

北目前街在貴籃陽中究天物撈管的脆品牌談較為貴響亮政，可匆以聘鈴請其洋作為碎參謀誼公司詞指導(dǎo)鐮物管鮮。但誤不能據(jù)完全朗留于送形式懲，也膠不能第對被淋委托跡方過箏于吝示嗇，聞要真域正引舉用物胡業(yè)管請理中夕的一壞些先肚進經(jīng)噸驗和輕先進恭概念抱。

搭我們拜的目濾標是戴通過夢本案瘦確立唉永茂拐地產(chǎn)蝶在白瘦云區(qū)賣領(lǐng)頭袍羊的珠地位江，樹管立其沒品牌仙，擴志大其嬸在整吃個貴醉陽市幫的知毅名度事。因叮而物陸業(yè)管覽理是削萬萬燥不可利無視籮的。

裳一、滾

壓工程例建筑網(wǎng)設(shè)計價策略小分析魄決策

揀建筑禮設(shè)計考是一語項很嬸艱苦瓦的智寸力勞用動。娃它不隔僅與最人們心的生鉤活息桐息相術(shù)關(guān)，綱而與滿社會僅、經(jīng)暗濟、醫(yī)文化繪有眾算多牽臉連，雕是每乳個開棉發(fā)商干與每漫個想袋買房遮的準衰業(yè)主楊都十繭分關(guān)滋心問采題。枝確立憑一個練好的港建筑增方案榮不僅隆需要賽開發(fā)瑞商與扁建筑貝師的型頻繁嗽溝通富，更騙取決妖于設(shè)廈計師廟的創(chuàng)柏作靈斑感，輛任何擋一個倆建筑贈方案破關(guān)鍵澡在于相處理搏好表重和里副的關(guān)畫系。

他表：籮建筑敘風(fēng)格嘉是主延題定級位的道具體腸表達梅。拉“愛樣板爺工程星〞忠確立的了本懶案的廟建筑捎風(fēng)格姑應(yīng)具直有時哲代性冠和超綢前性躲。這噸給建洽筑師衰出了請一個拋較大嶼的難只題。撈敝司井經(jīng)過豐對深享圳、答廣州謹?shù)禺a(chǎn)兩市場肅的研癢究，吉認為劈本案土建筑首風(fēng)格辱主要著應(yīng)以屯后現(xiàn)造代主亂義的媽仿生賄建筑熔來表幻現(xiàn)〔偶附圖鳴二〕鈔。以剪簡約泥的線吃條造惡就其漂“飄時代盯新居副〞填的特抓色，墓讓建食筑與慰園林逢融為關(guān)一體工，體胞現(xiàn)未矩來人文們生端活追屯求的很生態(tài)即家園變。房矛屋良捐好的笑比例咸及和隔諧、熔明快惠的色罩彩是前最主敗要的按，不丘要在否造形鮮上過塊多的旨追求殿形式少和一切些不愈必要由的裝吸飾。

米里：齡住宅容設(shè)計榮是一盟種生緞活方眠式的傻設(shè)計肆。一宅個住儉宅小肢區(qū)的狠設(shè)計華，應(yīng)揚圍繞吊“湊人簡〞讓這個嫩永恒流不變舌的主盾題進疏行全標方位采的考喪慮，涉表達禽對不矮同層夢面的跑人的落無微脆不至鹿的關(guān)粒心。鐵布置耽居住禽房屋醬的空禽間，閉兒童瘋教育櫻、文旗化活械動、奉醫(yī)療耕、居猴民交夠往休榨閑、脖老人職兒童槐的通惹道、愿道路秤、停腸車場切地救……清住宅居的內(nèi)本部空侍間要至滿足奏人居葉的會猴客、彩起居槽、餐跳飲、燭學(xué)習(xí)秧、工噴作、鏈頭發(fā)織器、滅烹飪對及貯糾藏等鑰需要葉。隨號著人滅民生醬活水我平的灣提高楊，快蓄節(jié)奏故的高歪效率萄的現(xiàn)炭代生芳活觀珍念將著會滲脆入居透住生顧活領(lǐng)扒域，六小汽問車擁飼有量拳會逐濫漸增臭加。危五天絕工作蜻制的斜推行杠以及命家務(wù)陳勞動禍社會伶化，存使生細活閑烏暇時掏間增膛多，進健身鑰文化位娛樂孝成為供生活魂中不促可缺舒少的壯局部悠。

炸因此請，新柄世紀該的居睬住園惜區(qū)的扯生活饒文化耳設(shè)施耽的標抗準要斤注意得和社鞏會生陵產(chǎn)力濕的水竊平、壁人民風(fēng)的生租活水油平相休適應(yīng)床，以勻多數(shù)鐘人的舞生活敲空間鉗為準延，不廳能片她面的飽追求賊超越羞現(xiàn)實隔的生謹活水壩平。絮住宅旋的設(shè)紛計要淡注意慨動靜違分區(qū)躺，干衛(wèi)濕分檢區(qū)和性食寢迅分區(qū)饞。衛(wèi)澆生間遣和廚襲房須抄有足植夠的幟面積依和必栽須采屑光通谷風(fēng)。造要為以業(yè)主稻考慮賢貯藏杯的空突間，辰居住著空間奪環(huán)境拔標準儉的提圖高并建不是掉簡單近地去店放大揪面積派，而隔是要盤注意謎其功洋能，覆質(zhì)量匪和充急分發(fā)岸揮每淋一個膠平方態(tài)的作葵用。

向第三炎局部晉

鄰營銷建推廣挽籌劃貞鼠我們口在確煌定產(chǎn)咐品營霜銷推泰廣策河略時待，首唱先應(yīng)筐當(dāng)從愛產(chǎn)品霉的市顏場競胖爭力警去分凱析，得通過敵對產(chǎn)獲品特瘡點的裙認識戶，明丸確我劈們在鎮(zhèn)市場逼競爭慈中的惱主要盤對手芳，通淺過與渡競爭窄對手兆產(chǎn)品慶優(yōu)劣叛勢的腥分析甜和競蘇爭對逢手營鉆銷推倡廣工攤作的慨分析木，尋糊找我端們產(chǎn)躬品營爬銷推硬廣的項切入享點，頃并通遺過對皂目標擊客戶濁群的雁分析石，確赤定我收們產(chǎn)之品的圾營銷蠶推廣澇策略浩。寒一、擊

撫產(chǎn)品贏市場獄競爭列力分甩析句1、當(dāng)從產(chǎn)躲品特季點分灑析

乘本項聾目定狀位于伙“唇南湖津新區(qū)省的樣昏板工擠程，蕩白云奧名都卻的異堪國風(fēng)霉情擺〞槽。

剃1、雪

項桿目地駝理位傍置屬答舊城牲向新氧區(qū)擴鉗展的衰交界綿地帶乳；

簡2、征

總芹體規(guī)螞劃為耀大型澡全封啦閉式區(qū)園林貍住宅舒小區(qū)激；

泊3、頃

本飽工程啄戶型強定位萄在9底0—陸20姓0m醬2

扮之間映，主侍力戶乖型面知積在饒10拔0—臉13靜0

藏m2捉間；

撒4、傍

園椅林設(shè)先計為即圍合狡式主臭題園世林，斧圍合梁區(qū)內(nèi)企建筑與首層厲架空曉，形蜓成一英整體在大花均園，庭并增套加相進應(yīng)車略位；

羽5、冤

建澆筑立類面為翼后現(xiàn)倘代簡烏約仿丘生風(fēng)聯(lián)格。

蜓6、蠻

配斗有專千用大吸型會欲所鳴綜述

盈由于答工程姥的這冬些特商征，珍決定犯了項沒目的奇市場倘競爭紹應(yīng)來賀自于棗區(qū)內(nèi)刊多層汽工程買中的紫大面英積套拴型和介類似把朝暉境花園便的園敲林小攪區(qū)。家但項揪目獨攻到的寇綜合負園林堵設(shè)計宏使得辛工程冰在同摔檔樓哲盤中腿獨樹具一幟號，具殖有相誰當(dāng)強扇的競勉爭力英。

奔2、損從與遞競爭漢對手分產(chǎn)品摔優(yōu)劣湯勢分憲析

店工程脖所在筋區(qū)域貢為白庸云區(qū)勵的開原發(fā)區(qū)于，提卵供產(chǎn)架品為稈多層夫中高院檔物葡業(yè)。債在整每個白限云區(qū)從內(nèi)這黑樣產(chǎn)拐品的扶供給姿量并連不多顛，目拔前僅哥有朝狂暉花逃園與頌之抗咬衡。牲但朝鋒暉花防園的握開發(fā)鞋理念捕較為如老套怠，生那么命周杰期不燒長，丟園林貿(mào)景觀軌與外精立面助設(shè)計旅不超筍前，甲而且床不太哥注重恒物業(yè)偏管理肢，其規(guī)智能奔化的識概念尸并沒摟有實鼠際的換設(shè)施旱預(yù)以竹支撐惑。與梢它相妙比，近本案陣仍存享在著桶較多濟的機之會。

株從與送區(qū)內(nèi)晚競爭迷對手酬的多洋層住蹈宅樓儀盤來映看，絮我們梁的優(yōu)椅勢在岔于良污好的召外觀砌設(shè)計薯、統(tǒng)奔一的返整體庸規(guī)劃捏、超盜大的樓小區(qū)昆會所域、良質(zhì)好的娘物管蠟、便茅利的絲交通砍及綜闊合園勸林小蒜區(qū)的鴿獨特滑賣點騙等。

溝劣勢基在于絕周邊悼環(huán)境奮和配躬套設(shè)挎施不桌齊全游、周自邊環(huán)季境不芳理想眠、開責(zé)發(fā)商墓的品送牌優(yōu)桌勢不睛強等紗。含【朝框暉案裂例】

狹1、山

項細目簡鋤介

組朝暉乘花園迷位于惕白云命區(qū)朝孝暉路芹旁，右處南膊湖新膝區(qū)控烘制規(guī)音劃內(nèi)鎖，毗糕鄰金辯陽新億區(qū)，茶占地潮40湖00括余平鮮方米桌，總卸建8酬00津00言余平施方米予，居去住戶辜數(shù)7定00腸多戶曉。是條目前窮白云掃區(qū)唯采一的橋花園限式住傻宅小寶區(qū)，老綠化壟率5溪‰，族10判00衛(wèi)0余殼平方取米的濤朝暉起世紀籮廣場床和緊比靠的葉朝暉盒陽光鹿公園碧是體枝現(xiàn)其銳花園讓式住部宅小導(dǎo)區(qū)主系題的礙重要肢特征銷。

禽朝暉紅花園駁分兩害期工天程，意目前民一期星的久20拍0余聲戶已斯近完鄙工，叼正推脂出二晨期的身80心套。忘主力燙戶型泄以全句錯層倆為主經(jīng)，面幣積8鉗0-拆15蠢4平腥方米有，另課外，場有一貿(mào)棟是乓復(fù)式閃的戶攝型，少共六蔽樓。愛價格遠標準旗在7掛20冰-1坑21傘0元飄之間譜，今再年1它2月洗30擇日交凳房，鞭而處漠內(nèi)部僵認購舞階段戶。劇2、煤

本隙期推陸出樓鄭盤

屯面積織79播-1臨30魔平方勞米戶稻型有世兩室株兩廳活，二活室兩靠廳一強衛(wèi)、劑三室貫兩廳根二衛(wèi)漂的全孔錯層念為主賢。另喪外，刑有1輕70網(wǎng)-2倒00賺之間偽的復(fù)亂式戶罩型出次售，院目前期從推斯出的巧單位這，錯崇層的限銷售容情況柱較復(fù)猾式的夕要好鞏?？退茟暨x跟擇朝杰暉花逼園很新要一陸點便溫是其瓣相對魂較好草的環(huán)射境和帥位置輕，也紋比較當(dāng)接受偵72厭0元查/M憶2超薄價的農(nóng)錯層慚、復(fù)潑式、睬價格淡相對粗較高盛。董3、女

目避標客銀戶定面位

游從該音工程康的總著價上汽看，咐一套毀住房械的價垮格在蓮5.婆4-牧23擱萬之糞間。鳳從這捏一數(shù)會據(jù)不講難看冶出，裹其目絡(luò)標客屠戶主寨要是蜂一些犯有一炎點積招蓄，早需解蹦決或叛改善丑住房意環(huán)境觸的中元等收奮入居途民。詳從朝物暉花柏園客還源看灘，這鐵些客強戶有蝶以下貨特點糖：

習(xí)①

介主流馳來自悶于區(qū)陳內(nèi)知東名企嗓業(yè)賊——鑰貴州決鋁廠吃的職喬工，禮而且混尚有黨一些殖職工張需改弟善住津房環(huán)圾境。

斬②

悲開始暗注重每生活搖環(huán)境嘗，包返括綠傷化、濃物業(yè)風(fēng)管理漂方面失。

日③

紀多來嶼自白舞云的瘦當(dāng)?shù)卦u居民程，而斃且以習(xí)二次旱置業(yè)筋的為投主。

矮④

凍對價割格不鴿太敏育感，城覺得悟65椒0-今12泥00汗元/殺M2劈的價劃格都耽能接孕受。詠4、忙

推沃出時梯機及戀形象

磚20友01鍵年元眠月8嘗日開兵盤〔懲一期外〕

耕朝暉廁花園遞所宣康傳的榜是其慈作為長白云仔區(qū)首炒席生桐態(tài)花撈園式稀住宅令的地悟位。窯由于聰鋁廠會的存曬在，賢所以養(yǎng)在白貸云有驚一些幅居民翻居住菊環(huán)境恰受游

宇污染址，所拍以以撐這樣毀的主恒題出叉現(xiàn)自炊然就蔽引來烤了區(qū)齒內(nèi)居絡(luò)民的吹眾多峽目光伏。

遼另外燥，朝這暉花脅園抓旬住了君白云扮其它冊樓盤弊物管視差，當(dāng)配套典少的母弱點顏，并估在這君兩方另面入蝦手，吃塑造美出白吹云區(qū)餅?zāi)壳岸嘉锕艿亲詈盟?、配坐套?yōu)踏良的薪良好今形象丘，在女競爭貸中處鍵于了秘非常袋有利予的地宏位。負5、猜

推縮廣策率略

丸緊扣差白云罩其它績樓盤域在位必置、漏物管乎、配旨套、傍環(huán)境闖方面橡的弱陡勢，瞞對自三己優(yōu)歸勢進線行宣化傳，廟突出序自身發(fā)買點要，主盡要買盒點有正：

撈1、芝

與印南湖晨新區(qū)盲、金池陽新柱區(qū)相賣鄰，蹤緊鄰臭市委漫、市嗎政府老新址酷。

羅2、拔

高腳綠化鍛率的混生態(tài)任花園戚。

羊3、箭

全塑錯層黎戶型宴。泄推廣課手段漂：

節(jié)1、菜

貴跪陽晚毅報整午版、敵白云砍報

既2、幫

路逢牌廣透告

滑3、喂

白私云電住視臺瓶6、粉

廣見告費鋪用

蕩報娃

范紙廁

?？蛆Z次數(shù)甘

黑費至

濱用

嘩〔萬蛇元〕含

淡主題押內(nèi)容

精貴陽動晚報防

舒3

殺12碌

白被云首析席生貨態(tài)花某園住懇宅

謠白云妖報鼠

叉1

喬0.犧3

卻朝暉乖花園飲隆重兔開盤魚因此舌我們翻在營進銷推陳廣過院程中爭，應(yīng)協(xié)重點玉在小批區(qū)會森所、僅整體漢規(guī)劃叫、園日林設(shè)醫(yī)計和田開發(fā)蛾商品針牌建樸立上哀下大務(wù)功夫炸，更可應(yīng)該覽在誦“著樣板吵工程差〞乞主題尾上加雪大力豆度，己使本蛾物業(yè)原超越幸同檔脫產(chǎn)品筋。

晶二、富工程媽優(yōu)劣呀勢分菠析提〔一善〕優(yōu)仆勢

遼1、葛

地名理位聾置較路好，扎是新學(xué)城與棋舊城索的連喊結(jié)地

倚2、丸

交蚊通便姨利

叼3、劑

規(guī)固模大漠，利喪于整漿體規(guī)桶劃，爆園林既設(shè)計

炎4、鴨

建眉筑風(fēng)家格獨鉤特，那么為區(qū)緣內(nèi)唯窯一一間片前方現(xiàn)代植簡約桌仿生柴設(shè)計慎風(fēng)格絕的住知宅小價區(qū)

涌5、犧

擁易有競懷爭區(qū)尾域內(nèi)產(chǎn)最大紗最全還的小眨區(qū)會萄所

沙6、手

多勾國風(fēng)鍵格的臘園林累概念側(cè)為貴帥陽首低創(chuàng)，呆賣點污相當(dāng)右獨持飾，具撕有很嘆強的遭競爭農(nóng)力

嘉7、敞

開柔發(fā)商仗資金瓶雄厚熄，口狗碑不度錯

疤8、眼

與賺南湖響新區(qū)楚直接噴接壤疏，可給借勢語炒作辭〔二煮〕劣勞勢

溪1、陪

周高邊配石套設(shè)稈施不伴完善踢，子襪女讀化書、衣購物仍不方狡便

逃2、買

周皆邊環(huán)舒境不天理想摔，社岸區(qū)生蓋活氣數(shù)息不莫濃厚

隨3、恥

目繳標客覺戶層奏面較判窄

市三、塘工程蠅宣傳透主題鹽及主銷要賣潤點撞1、嘉工程累宣傳顯策略暢構(gòu)思

尋由于騙本項策目規(guī)繞模較叫大，訊需要歷較長斜的開董發(fā)建裙設(shè)周俯期。岔故此拐，銷槽售推毅廣期座及宣火傳鋪掘排亦糟相應(yīng)兆較長邀。為同使項只目能爹夠在槽長時蝦期內(nèi)翠保持閥強勁稿之市子場競值爭力攤及吸納引力竄，在鄰宣傳等推廣燒策略冠方面興：首蛇先，咽需要須為項腥目訂完立一短個整躲體宣攤傳主都題，日貫穿拋各個僻開發(fā)總期和蠶銷售森宣傳階期。厚其次案，要磚根據(jù)頭工程卵特點焦全面勉開掘蘆配合諒工程而宣傳參主題伏的各莊項優(yōu)叛質(zhì)賣士點，搞令其女分別攻在不架同的橡銷售色推廣特期內(nèi)婆通過仗各宣訂傳媒寄體的續(xù)配合瓦發(fā)揮講其各掠自的慘優(yōu)勢汽，進皆一步刃完善暑主題答概念須。這駱一構(gòu)沫思是近為了終賦予域工程皇一個手鮮明滿、獨騾特的氧個性杯，令扒其在泳各大煙型樓應(yīng)盤中填獨樹嗚一幟赤，再估配合虹工程遵自身袖總體球規(guī)劃由、配翠套設(shè)墻施、創(chuàng)物業(yè)雜管理撥等各半方面廚的高蒙質(zhì)素甘表現(xiàn)返，令課本項便目在注一個歡長時備期內(nèi)碌始終報保持尺強有偏力的細競爭謙優(yōu)勢默。乖2、誤工程藏宣傳喊主題衛(wèi)目

井工程唱的宣列傳主眨題是駐工程滋定位跨的直丈接體喂現(xiàn)，古是貫格穿整昏個樓符盤開異發(fā)與日銷售準的全持過程蘋的。譜其確抽立得枯好壞征直接討關(guān)系惹到了冷樓盤梅的整候體形醋象。李敝司筑根據(jù)狐白云飽區(qū)的溫地產(chǎn)科開展醫(yī)現(xiàn)狀否及未攪來的兩遠景仁規(guī)劃疤，建拔議本強案的么宣傳看主題俘為：

偶南湖紡新區(qū)逆的樣渠板工壽程，妄白云漂名都征的異腦國風(fēng)狡情估

慶

賢

來南湖辯新區(qū)敘目前三在白通云是悉人人估皆知遣的，筆是規(guī)會劃中掏的白禁云區(qū)橫新的包行政沈中心吳。本請案緊本鄰新棍區(qū)，踏這樣聞的主持題確明立，底緊緊效的抓鍋住南低湖新椒區(qū)這占棵大嚴樹，夕可以拍引起銹白云拴市民葬的關(guān)片注，纖而且列有利喊于與略政府恥溝通籍進行周宣傳餓，達貪到船“項借雞債生蛋嫁〞輩的目融的。松3、獨工程麻賣點尤分析

箏結(jié)合蛇工程擊優(yōu)勢嫁，可壇供發(fā)楊揮宣保傳之惜賣點模不少叔，敝綿司從緞爭取唯最正確粥宣傳勿效應(yīng)茂目標齊出發(fā)頑，總映結(jié)出攏以下秩幾個晚主要檢賣點懶，以叢支持斑我們悔“廣南湖績新區(qū)卸的樣殲板工埋程，概白云棉名都定的異塵國風(fēng)盲情庸〞閥的主梁題概底念。

仆A、蓄地理淺位置

像工程汗距白句云區(qū)簡的主謀干道忙——殖白云換大道由僅慮6分篩鐘腳材程，瑞又與砌即將部開發(fā)廊的南激湖新意區(qū)直雄接接散壤。逮并且澇南湖中新區(qū)鍋規(guī)劃湊中的賠廣場庭距小潛區(qū)僅尖有1柔00暮米左姑右。滴這塊祝土地擠是連商結(jié)舊促城與涼新城縫的重晝要鏈徹環(huán)。顫隨著扭南湖源新區(qū)破的開因發(fā)修趣建，榨本案匙優(yōu)越袖的地妨理位紡置將戰(zhàn)逐步遺被認飄同，枝其價蠟值也頓會隨前之攀宰高。

旋B、憶園林起設(shè)計

忍本案倆的園法林設(shè)所計思遇路在金貴陽妻市是鬧獨一沒無二形的，體與其換他樓躍盤相霞比具蝶有相單當(dāng)大何的差殃異性秀。多元個國甜家的酬園林澤風(fēng)格濕共同坦組成廁的鋁就城異只國風(fēng)源情，膀不僅對可以短美化窗小區(qū)常，而扶且具攤有相蹲當(dāng)大淚的觀治賞性各，是脖吸引徑消費朵者駐鴿足欣張賞的絲獨到識賣點仰。

口Ｃ、復(fù)建筑棟設(shè)計

葡后現(xiàn)誤代簡煎約式卵的仿亮生建旺筑在閘整個廈貴陽運市也嬌是首布家提辜出。樹完全豪有別驕于市夢場泛丈濫的嗎歐陸德風(fēng)情慈，澳籠洲風(fēng)曠情等賠，從磁建筑螺設(shè)計爸上已搭跳出李以往寫模式姥，獨爸居高乓處。堵建議昏貴司倉在建稈筑設(shè)洋計方距面下忠大功舒夫，腿不要鞏僅僅悟拘泥衡于歐益式風(fēng)垂格的姨建筑怎誤區(qū)洋，在報將來緣工程扁推售自時，爭才可疏成為蠻宣傳榜中的織吸引澡賣點路。

色D、究戶型撇結(jié)構(gòu)

碌工程洞規(guī)劃售中的吸戶型之面積屆在句90愿——攜20械0M機2之右間，絕在白左云區(qū)售屬于虜面積懂偏大伸的住譜宅區(qū)類，當(dāng)女然這錄與我蔑們的蛾目標闊客戶炎的定削位直殘接相柄關(guān)。絞大面火積的橫戶型艘對各掠種功貓能房戚間的霸設(shè)計松都較篩為有終利，書相信助戶型猶在貴咸我兩幣司的下共同吹努力譯下定受會成微為一語個靚疑麗的耳賣點私。鑒致于敝緊司現(xiàn)杠時得您到有賤關(guān)戶童型方搖面的伏資料仿較為芝初步遷，而朵貴司占亦會等就原季方案匯作一盯定的蝕調(diào)整安，故去假設(shè)有椅進一稱步詳豐細資吊料，緊敝司環(huán)希望材能為坡貴司艙提供俱詳盡萌的建違議。

托E、化大型保會所

主白云喉區(qū)的旱地產(chǎn)魂開展大較為皇初步屢，對蒜會所窮概念鈴較為資注重揀的僅響有朝般暉花乞園一胖個，束對多邁數(shù)白吵云人靈來說用還是爽個陌少生的稿概念松。而港朝暉暢花園大也只王提到詳了這綠個概筐念，店并未初對其壤做很奶好的懼詮釋悼，也假設(shè)沒有規(guī)將會號所設(shè)累施按偶不同充需求結(jié)的人浙進行末細分授。本胸案在唐會所民上有融著較竭大的珍炒作掌空間匆。這慕種新鞭概念晌的推枝廣，焦對目鼻標客蠶戶有么著強裂大的她吸引額力。

誤F、綱物業(yè)病管理

嶼朝暉妻花園加是單羊方自鹿已管躲理，晶在宣增傳上醉不太漫注重全樹立爭物管豪的形索象。終這是娃本案門戰(zhàn)勝敗對手裕的一妖個較懼大的源突破句口。括前面俘建議集的顧緊問形將式的臣物管貿(mào)方式配，既杜可節(jié)幕約成絡(luò)本，芬又可冠引進迷先管撤理方喂式，準塑造炒物業(yè)讀品牌腹。物副業(yè)管董理往揀往會漁被開血發(fā)商逆所忽磁視，甜但是綁消費敬者買眾了房如以后的，多腥數(shù)是效與物壓管公渾司打叛交道防。對秩一個謠謀求席開展撒的地種產(chǎn)公絹司來寇說，稿這是顯其品脖牌延蜘續(xù)和倦重要星環(huán)節(jié)蔬。因言而本螺案應(yīng)史引進狼先進具物管圾模式犁，增淹加物暢業(yè)賣卻點。印4、百工程匙賣點難的宣類傳運撕作

分前文脆所述拒的總借體形齒象宣去傳主此題以螞及各構(gòu)核心西賣點欲，在榨實際好宣傳悼的操要作過何程中啟，敝道司認湖為必陪須經(jīng)逆過全酒面、賺透徹蟻的鋪儉排，遭尤其雷是在攝工程曉正式堡公開申出售鋼前的豈形象棒宣傳你階段礙，以胳上賣瓶點均佳可作愿重點滑的宣靈傳炒砌作。

甩我們黃可以剩通過男平面橡廣告兵、電檢視廣槽告、棉電臺自廣告絹以及腳各種紗軟性重新聞裕的報住導(dǎo)，銜甚至繁圍繞福個別葡獨有喘賣點花，如寶多國臉綜合挪園林虛風(fēng)景袋，開題展一圍系列筍的宣嚼傳活些動，告力求稿在短話期內(nèi)者擴大繩市場資影響攤力，隨順利征翻開俱市場驅(qū)，被慎市場蜂所接勞受、僻認同株及追桃捧，腥作出蹈良好榨的鋪污墊。

院以上承是敝餃司對夕本項捉目宣像傳賣智點之弓根本龍構(gòu)思趕，在斥實際扔操作架中，踢敝司刪會在且籌備妹階段先向貴唱司提殿交更白為詳苗盡的花相關(guān)斷方案妹。尾

壇四、紛銷售其模式史分析淺決策活1、牙整合何營銷徑模式

膨“魯整合山營銷亦〞譯是近貞年來賽在房耳地產(chǎn)道營銷逗過程保中提較出的芒新概央念，頁即房根地產(chǎn)即營銷火的實厭質(zhì)是俊對所嶺有影徑響房擱地產(chǎn)爸銷售困結(jié)果銜的因椒素和噸在房蠻地產(chǎn)坦營銷援過程僻中的悲推廣漂方法易進行俱綜合芝分析很，作芹出合登理安影排的顯營銷逆方式稿。在翁產(chǎn)品書的銷伐售往欄往不陽再是支產(chǎn)品譜的直妨接銷瓣售，丹產(chǎn)品揀的推析廣往拾往也匠不再堆是產(chǎn)叛品性燥能的塑直接眠推廣忠，產(chǎn)既品的芒營銷涌往往汽是對冠客戶苗的潛秧在需旱求的呼把握芝和喚娃醒。排客戶笛的多折樣性亮和客裹戶需吵求的攪多樣光性，降要求繼我們頂在營儀銷推甚廣過把程中濱必須櫻利用粒多種液手段索的組鏡合達勉到銷喬售的呆目的劉。

曲對于攀本案油的整極合營臥銷，茫主要俯應(yīng)包翁括以叨下幾俗個方竊面：

否〔廟1〕跨

永參茂地加產(chǎn)公摩司的河品牌禍形象啊包裝脫。作刪為開酒發(fā)商夢的永葛茂地弱產(chǎn)品巧牌形禁象直繁接影扯響著火目標卻消費題群的秧購置飼力。呢因此呢在物粗業(yè)的晝推廣妄過程忘中一欠定要凱設(shè)立主公司酸品牌捧核心徐概念鋤，因鈴為品撿牌是安對產(chǎn)統(tǒng)品的命全方奸位體悲驗，恨它容味易被博群眾嘴認同腹，不槳容易灘被模繡仿，帶更易晌增強磚消費酷者的鄉(xiāng)購置掉信心毛。

職〔乒2〕慰

項達目工帽程進疫度最等直接山的影砌響業(yè)慣主，耕目標盛客戶款的信袍心。讀因而浮建設(shè)職公司鄙在項皺目過卡程進刻度及風(fēng)自身煤形象疤上都擔(dān)要加叫以重振視，冰形象議工程受是直細接影忙響銷盆售的侄一個時重要攜因素扮。

節(jié)〔左3〕孟

物筍業(yè)管禍理是奧房地睛產(chǎn)開波發(fā)工震作的辮一個男繼續(xù)頌，是唱品牌粥工作非的補形充，字售后潑效勞饅質(zhì)量么的好興壞，弄關(guān)系照到物慧業(yè)的始升值維潛力閑，后息期物贈業(yè)的涂銷售密狀況聚，同窮樣是凱品牌派形象志的表窩現(xiàn)。返聘請稀知名糕物管璃參謀蛇，建送立成黎熟物餃管公賊司是齡營銷袖中不訂可缺仿少的傷局部芝。

偉〔吃4〕框

售罷樓處初和售返樓人錦員的頑形象蛛包裝棋。這寺些因思素是鞋客戶繩最直李接了獲解到狠的因淺素。佳他們肯代表恨的是四公司件及物揪業(yè)的稅形象創(chuàng)。2、行銷渠道

我們銷售物業(yè)就得把各種有關(guān)物業(yè)的信息告知給目標客戶，我們可以進行直接的或間接的告知客戶，在告知過程中所經(jīng)過的各種途徑就叫行銷渠道。簡而言之行銷渠道就是將物業(yè)信息傳播給消費者的各種通路。它是我們營銷過程中至關(guān)重要的環(huán)節(jié)。行銷渠道的選擇正確與否將直接影響整個盤的銷售業(yè)績。根據(jù)本案實際情況，現(xiàn)擬選擇如下渠道：

a、現(xiàn)場直銷,

這是一種最為直接和有效的銷售渠道，在工程銷售過程中是必不可少的。即是與客戶面對面的直接推銷，客戶疑問現(xiàn)場解答，這種方式的成功率較高。

b、DM派發(fā),

DM是一種郵政廣告，多為單張形式出現(xiàn)，可以夾報派送，針對性郵寄和現(xiàn)場派送。這種方式針對區(qū)域型客戶作用相當(dāng)大。在目標客戶較為明確，活動范圍相對集中，區(qū)域采用這種方式可以到達意想不到的效果。

c、耳語傳銷,

這里的“傳銷〞是指傳播銷售。這種方式要求物業(yè)要有較好的形象、高質(zhì)量的效勞，樹立良好的口碑，利用已購客戶或意向型客戶向親朋好友散布物業(yè)信息，促成其購置。我們做十那么廣告，也許還不如已購戶的一句贊賞的話語。

態(tài)d、脹買銷售盼,

彈這種詢方式繼一般辰以輔旺助形桃式出堂現(xiàn)。偉針對飯目標補客戶漠的電眨話方抗式向設(shè)其宣扭傳物剪業(yè)情培況，死令其倘對物晃業(yè)有粗初步浩印象照。也暈可抓洞住那烤些知夕道物副業(yè)信搶息，哭但尚兇在猶淺豫的居客戶浮。

岔

鎖

姻也可繁利用練犯追蹤巧已來陵看房瘡顧客清，促愉成其總成交問。

沃e、爹專車購看房原,

狗開通輝幾趟航貫穿芒全城廳的交芽通巴李士，劫一可棚利用掉車身堤廣告羨進行晴流動手宣傳族；二干可方炊便準雖客戶緣現(xiàn)場禮看樓床?？烧ㄎ凉娔切┗]有碰時間理到現(xiàn)立場看灣樓的隱客戶終和正械在猶殃豫的倉客戶底。

央f、劣樣板屈房展引示,悼

樣漲板房窄可將余物業(yè)稻信息勉最直災(zāi)觀的覺展現(xiàn)陰在客謠戶面陪前。沃物業(yè)筆的許燃多優(yōu)叢點都性可在贏客戶畏面前精展露欠無遺燈，而聯(lián)可利矮用裝數(shù)修的秒技巧漁彌補農(nóng)物業(yè)雙結(jié)構(gòu)和上的鐮缺乏錘。樣澤板房沒還可習(xí)給客歪戶賓縮至如姿歸的谷感覺萬，加頃深客凍戶購文買欲標望，藏令其餡產(chǎn)生吼購置劉沖動舅。

煉g、襯開展昏銷會摩,

怒在目圈標客占戶群技集中暈地區(qū)闖和目派標客熟戶群攤經(jīng)常載出沒逐地區(qū)涂，將羨工程法以較恰為直晴接的碌方式射向客曾戶展往示，擋營造牲熱銷繩氣氛你，加螺大宣峽傳力且度。

太h、崇廣告欠推銷貍,

僵物業(yè)料絕大崇多數(shù)焦信息蠻都是筑通過苦廣告盞宣傳虜來告益知客挪戶的慨，這氣是任武何一挺個地豎產(chǎn)項剩目最庫主要腰的行歉銷渠件道，金也是水本案驗行銷侄的重恰頭戲遙。具室體分兆為戶濟外廣充告、憐報刊梯雜志鈴廣告疊、電冊臺廣尿告、攻電視集廣告授，I鑄nt椅er找ne寶t網(wǎng)吉上廣酬告等遲。

網(wǎng)通過炸以上涂各種透渠道遠我們耳根本淡上可連將物齡業(yè)各渠種信丸息傳日播給羞群眾修，令匠其對叔本案珠充分書了解捕。并瞇在不或斷重輕復(fù)的顛記憶掃中強孤化共鋼對本子案各堆項賣閘點的崗認可辜。對黃于本泊案，并采用肥以上難各種瘋信息市傳播里通路避完全券可以撤到達憑我們節(jié)的信承息傳站播期妖望值輔，但鋼為了羊節(jié)約耍開支孫，控程制成條本，峽我們覺可以馳在實負際操笛作過茫程中記，依因據(jù)市興場反呀映情篩況，珍減免難局部橫行銷防渠道射。

六、銷售階段設(shè)計與目標分析決策〔一〕銷售階段設(shè)計

根據(jù)現(xiàn)在市場實際情況，未來市場開展方向，我們把工程的整個營銷周期化分為以下幾個階段。

籌備期：通過營銷推廣籌劃，明確營銷推廣的總體思路和策略，對營銷推廣實施組強，作出初步安排和方案，通過售樓中心和工地現(xiàn)場的建設(shè)包裝，樹立樓盤初步信息，反響市場信息。

引銷期：

(分為內(nèi)部認購期和開盤期)

通過對樓盤綜合形象的樹立和推廣，提高樓盤市場知名度，向公眾灌輸工程的主題思想，了解市場反響，市場實際需求，檢討價格策略和推廣策略。針對市場的不同需求，以針對性的“賣點〞進行推廣。引導(dǎo)消費者對樓盤的關(guān)注和認同。核對目標客戶群的劃分，針對“賣點〞制定更有針對性的推廣策略。

強銷期：針對已對樓盤形成初步認同的消費者。通過樣板房參觀活動，業(yè)主聯(lián)誼活動，通過對工程進度、工程質(zhì)量、物業(yè)管理、會所設(shè)施、企業(yè)文化等綜合宣傳，進一步強化消費者的認同感，促使消費者購置行為的完成。

續(xù)銷期：針對消費者對樓盤認為存在的問題，通過各種促銷活動，作針對性的宣傳銷售。

清盤期：在樓盤銷售尾期，對樓盤的環(huán)境實景加以報導(dǎo)宣傳，對開發(fā)商實力加以肯定。聘請知名物業(yè)參謀公司加盟物業(yè)管理，擴大物業(yè)管理公司宣傳力度，最終完成工程清盤?！捕充N售階段劃分

2001.2.15—2001.4.10

籌備期

2001.4.11—2001.4.20

內(nèi)部認購期

2001.4.21—2001.5.15

開盤期

2001.5.16—2001.9.31

強銷期

2001.10.1—2002.3.30

續(xù)銷期

2002.4.1—2002.6.30

清盤期

2001.2.15—2001.4.

10

籌備期

任務(wù)：入市策略擬定，相關(guān)資料準備，辦理入市手續(xù)

工作重點：

1、

建筑設(shè)計定案

2、

園林景觀定案

3、

物管參謀公司定案

4、

行銷策略定案

5、

研究市場實時情況

6、

召開動腦會議

7、

擬定公開或促銷方案

8、

確定產(chǎn)品推廣的造勢活動

9、

售樓資料〔戶型圖、售樓書、認購須知、價格表、工程說明、貸款利率表等〕準備齊備

10、

接待中心及樣板房設(shè)計制作

11、

大型會所經(jīng)營工程確定

12、

售樓處的制作方案定案

13、

小區(qū)大門及入口道路制作

14、

播送搞制作

15、

電視廣告制作

16、

報紙廣告制作

17、

銷售人員招聘與培訓(xùn)

18、

現(xiàn)場POP設(shè)計

19、

確定銷售組織架構(gòu)

20、

工地圍墻設(shè)計制作

21、

路牌廣告制作發(fā)布，引起注意，吸引客戶

22、

車身廣告制作發(fā)布

23、

模型廠家定案制作2001.4.11—2001.4.20

內(nèi)部認購期

任務(wù)：

1、

散布擴大知名度

2、告知業(yè)界與媒體造成耳語傳播

3、攔截其他競爭物業(yè)客源

4、竭力塑造產(chǎn)品形象，引發(fā)消費者一窺究竟的欲望

工作重點：

1、

對來客散播耳語，使客戶介紹客戶，以醞釀待購客戶群體

2、

公開前的引導(dǎo)，以使目標客戶停止購置周邊同質(zhì)樓盤

3、

預(yù)收訂金，而于公開出售當(dāng)日于現(xiàn)場補足首期款，簽定購房合同，形成公開當(dāng)日購置熱潮

4、

小區(qū)園林局部成形，引導(dǎo)客戶進場體會

5、

報紙廣告定案刊出

6、

電視、電臺廣告定案播出

7、

先期海報散發(fā)

8、

商品房預(yù)售許可證辦理完成

9、

售樓現(xiàn)場制作完成

10、

銷售人員進場

11、

公關(guān)活動具體實施2001.4.21—2001.5.15

開盤期

任務(wù)：

1、

一舉豐收前期醞釀成果，造成現(xiàn)場購置人氣旺盛的局面

2、

將銷售成績迅速公布于眾，震撼目標客戶，誘發(fā)其購置欲望

3、

配合公關(guān)活動聚積人氣

工作重點：迅速樹立工程形象及提升工程的知名度，形成強大的宣傳攻勢，為工程

1、

收集客戶資料及聯(lián)絡(luò)以往記載客戶，營造現(xiàn)場氣氛，并檢討客戶反響以修正銷售及廣告路線

2、

模型進場，備齊各種銷售資料

3、

反復(fù)講習(xí)銷售教材及答客問

4、

所有廣告媒體量到達頂峰，隆重公開本工程

5、

通知已繳訂金的客戶到售樓現(xiàn)場補足首期款，簽購房合同

6、

先期購置者適當(dāng)派發(fā)禮品，吸引貪小廉價的客戶

7、

價格表上市2001.5.16—2001.9.31

強銷期

任務(wù)：

1、加強客戶介紹

2、舉辦各種業(yè)主活動，利用客戶耳語推廣

工作重點：

1、

客戶追蹤

2、

戶外媒體再加強

3、

電臺、電視廣告頻數(shù)加大

4、

加強現(xiàn)場銷控及炒作

5、

針對所有客戶，大量使用各種媒體

6、

針對銷售情形，分析市場，修正廣告

7、

利用已訂客戶介紹客戶，并積極追蹤，促成成交

8、

報紙廣告更具針對性，賣點更為突出

9、

舉行封頂儀式，增加客戶信心及公司聲譽2001.10.1—2002.3.30

續(xù)銷期

任務(wù)：

1、

針對目標客戶集中區(qū)域加強海報派夾

2、

追蹤有望客戶

3、

加強補足，簽約工作

工作重點：

1、

延續(xù)銷售氣勢

2、

過濾客戶資料，追蹤客戶，掌握回籠客戶

3、

持續(xù)跟催補足及簽約

4、

研討未售出戶型的原因，調(diào)整廣告媒體戰(zhàn)略

5、

舉行園林落成儀式，加大環(huán)境宣傳

6、

繼續(xù)發(fā)動客戶介紹客戶

7、

舉辦質(zhì)量促銷活動2002.4.1—2002.6.30

清盤期

任務(wù)：

1、

清理尾盤

2、

安排物業(yè)管理公司進場

3、

做好交房工作

工作重點：

1、

開動腦會議，研究滯銷樓盤對策

2、

調(diào)整媒體宣傳方式，重點攻擊

3、

加大工程實景形象，公司品牌形象的宣傳力度

4、

在會所內(nèi)舉辦多國園林的大型游園參觀活動，引導(dǎo)物業(yè)公司進場

5、

加強補足，簽約工作

6、

準備交房資料，確定交房具體時間

7、

核準工程實物與前期承諾是否有矛盾之處

8、

做好交房工作，并加大宣傳力度，讓未買房者堅決信心

9、

做好與物業(yè)公司的交接準備

10、

做好與物業(yè)公司的交接工作〔三〕銷售目標確定

本工程預(yù)計總銷售面積約為72000m2。敝司認為應(yīng)在試銷期和引銷期中保存10％—15％的結(jié)構(gòu)、朝向、樓層較好的戶型，在強銷期中可以較高價格推出。為了取得預(yù)期的銷售成果，特將本工程做如下的銷售安排：

預(yù)期均價〔元/

m2〕

銷售時間

銷售量

優(yōu)惠

折扣

折扣后均價〔元/

m2〕

實際工程

銷售均價

900

2001.4.11—2001.4.20

15％

9.5

855

883.5元/

m2

920

2001.4.21—2001.5.15

25％

9.5

874

940

2001.5.16—2001.9.31

25％

9.5

893

940

2001.10.1—2002.3.30

25％

9.6

893

950

2002.4.1—2002.6.30

10％

9.6

902.5

以上各期優(yōu)惠折扣以每期中最大優(yōu)惠額計算，實際銷售均價會比上表略高。

如銷售量達不到每期期望值，那么應(yīng)加大廣告投入提高宣傳力度，分析當(dāng)時市場調(diào)整營銷策略；如銷售量較早到達目標值，那么應(yīng)及時減少優(yōu)惠折扣，提高銷售價格。

七、入市推廣建議〔一〕入市環(huán)境分析

今年白云南湖新區(qū)將會開工修建，連結(jié)貴陽市金陽新區(qū)的高等級公路也將建成通車。這樣就可能會有大面積的住宅小區(qū)跟風(fēng)而上，本小區(qū)如不在較短時間內(nèi)被市場所消化，將會受到后續(xù)物業(yè)的沖擊，對開發(fā)商的長遠開展很不利。因而及早入市可以降低市場風(fēng)險。況且，本工程與白云區(qū)在售樓盤相比較具有多國綜合園林、大型會所、后現(xiàn)代簡約仿生建筑等獨特買點。在市場的差異化競爭中占有非常有利的優(yōu)勢?！捕呈灼阡N售目標

1、

盡快回籠資金

2、

通過小區(qū)道路建設(shè)，小區(qū)環(huán)境的塑造，表達出小區(qū)整體風(fēng)格的美好前景，為后期的銷售做好鋪墊

3、

通過會所的外部包裝和各種配套設(shè)施的宣傳，加大客戶對物業(yè)的羨慕程度

4、

通過突出工程的高質(zhì)素、低售價形成反差，營造出工程的良好購置熱潮，樹立品牌效應(yīng)〔三〕首期入市定價原那么

工程首次推出市場，為測試市場反響通常先推出少量單位作內(nèi)部認購，根據(jù)內(nèi)部認購反響情況適當(dāng)調(diào)整銷售策略、銷售價格后再進行公開出售。

內(nèi)部認購選擇推出環(huán)境質(zhì)素相對較差之樓宇，另遵循“低開高走〞定價原那么，將首度開盤售價定至最低，但總體均價應(yīng)在874元/m2

以上?！菜摹橙胧袖N售形式

1、

借助國際風(fēng)箏節(jié)推出工程

工程擬定開盤期正是白云國際風(fēng)箏節(jié)的舉辦期間，正好給本案一個提高知名度的大好時機。仔細籌劃風(fēng)箏節(jié)期間的開盤活動，力求在市面上引起較大的反響。

2、

舉辦小型小區(qū)游園活動

我們的園林是一個獨到的賣點，先做園林有利于樹立樓盤形象，促進買家的購置信心。在開盤期間舉辦這樣的園林欣賞活動，可以吸引眾多的準客戶的圍觀，使工程一舉成名。3、巡回展銷會

由于工程所處位置離市中心較遠，采用巡回展銷會可更直接的向客戶傳遞信息，介紹樓盤。每次展銷會前，敝司都會提供詳盡的籌劃方案和負責(zé)展銷會的工作布置。4、現(xiàn)場銷售

客戶購置商品房最終都會通過現(xiàn)場參觀，感受工程的位置、環(huán)境、建筑風(fēng)格、建筑質(zhì)量等各方面質(zhì)素前方可決定。本工程如4月份銷售，那么園林環(huán)境已見雛形，現(xiàn)場促銷作用相當(dāng)大。因而現(xiàn)場包裝相當(dāng)重要，售樓處一定要表達樓盤氣勢、建筑風(fēng)格?，F(xiàn)場銷售是整合營銷模式中最重要的一環(huán)。

5、新聞炒作

于開盤前半個月，以大量的軟、硬性新聞向外界透露發(fā)布工程的銷售信息，介紹工程的各項賣點。

八、工程媒體組合〔一〕貴陽市房地產(chǎn)宣傳媒體分析

房地產(chǎn)業(yè)作為新興的國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，在國家政策的扶持下，近一兩年于全國各地得以快速開展。貴陽市的房地產(chǎn)業(yè)開展速度在全國都是排前幾位的，到今年房市從格還在上揚。貴陽從事地產(chǎn)開發(fā)的人也越來越多，自然就會選擇各種廣告媒體。目前，在貴陽進房地產(chǎn)信息傳播的媒體主要有報紙、單張、電臺、電視、戶外廣告等，其中尤以報紙廣告為主。1、報紙廣告以覆蓋面廣，可傳播一些詳細的數(shù)據(jù)及可讀性高等特點，是產(chǎn)品宣傳推廣最為重要的廣告媒體。

?貴州都市報?與?