XXXX年洛陽市上半年房地產(chǎn)市場報告

2012年洛陽名門盛世半年報宏觀經(jīng)濟環(huán)境與政策分析1洛陽市土地市場分析2洛陽市房地產(chǎn)數(shù)據(jù)分析3洛陽市各區(qū)域市場分析4洛陽市年度典型樓盤分析5一、宏觀經(jīng)濟環(huán)境與政策分析1、宏觀經(jīng)濟運行現(xiàn)狀分析2、2012年市場政策環(huán)境2011年6月-2012年6月百城價格指數(shù)6月百城住宅均價環(huán)比止跌回升，同比繼續(xù)下降。根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)對100個城市的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)，2012年6月，全國100個城市住宅平均價格為8688元/平方米，連續(xù)9個月環(huán)比下跌后本月小幅上漲0.05%。同比來看，本月繼續(xù)下降，降幅為1.90%，較上月擴大0.37個百分點。在貨幣政策微調(diào)的背景下，成交量連續(xù)三個月同比大幅回升，購房買房意愿逐漸加強，樓市形勢回暖趨勢日漸明顯，以重點城市為主的多數(shù)城市樓盤項目取消折扣甚至略微調(diào)高價格，使得全國住宅平均價格微幅上漲。全國房地產(chǎn)市場運行現(xiàn)狀分析全國房地產(chǎn)市場運行現(xiàn)狀分析2012年1月-6月（第1-26周）15個二三線城市商品住宅成交量變化2012年1月-6月（第1-26周）一線城市商品住宅成交量變化6月份重點城市商品住宅成交持續(xù)放量，北京尤甚。數(shù)據(jù)顯示，6月一線城市和典型二三線城市商品住宅成交量同環(huán)比延續(xù)回升趨勢。環(huán)比來看，除深圳環(huán)比下降9%外，一線城市和典型二三線城市商品住宅成交量均較上月有所提高，其中北京增幅近五成。成去年同期相比，北京增幅達128%,再創(chuàng)新高，廣州同比增長32%，上海和深圳增幅接近二成，典型二三線城市同比增幅超八成。進入6月以來，央行三年半來首次降息，貨幣政策有所放松，同時地方微調(diào)不止，再者，百城價格指數(shù)據(jù)顯示，本月價格略微上漲，購房者購房預(yù)期增強，長期積聚的剛性需求有所釋放，成交量延續(xù)回升之勢。政府住宅用地供應(yīng)更加務(wù)實全國房地產(chǎn)市場運行現(xiàn)狀分析2012年住房用地供應(yīng)計劃縮減，但仍明顯高于過去幾年實際供應(yīng)水平。5月18日，國土資源部日前發(fā)布公告稱，2012年全國住房用地計劃供應(yīng)17.26萬公頃，相比去年計劃供應(yīng)的21.8萬公頃減少21%，相比去年實際供應(yīng)增加38%。早在今年2月國土部發(fā)布通知，指出今年城市住房用地供應(yīng)不低于過去5年年均實際供應(yīng)量。住房用地供應(yīng)八成用于保障房和中小套型商品房。2012年保障性安居工程用地和中小套型商品住房用地擬供應(yīng)13.69萬公頃，占總量的79.3%。今年保障房用地擬供應(yīng)5.01萬公頃，能夠落實2012年“新開工700萬套以上”保障性安居工程用地“應(yīng)保盡?！钡哪繕巳蝿?wù)。2012年住宅用地計劃17.26萬公頃，根據(jù)近幾年計劃完成率在六成左右，考慮到今年以來全國及主要城市土地市場成交低迷，即使按70%的計劃完成率計算，2012年住宅用地實際供應(yīng)約為12萬公頃，與2011年的實際供應(yīng)量（12.5萬公頃）相比略有下降。雖然短期成交量將逐漸企穩(wěn)，但期待“量價齊飛”為時尚早，由于主要城市庫存壓力依然明顯，中央的貨幣政策微調(diào)、預(yù)調(diào)也是逐步的，特別是剛需客戶對于價格的敏感度較高，因此價格仍將趨穩(wěn)，即刻反彈的可能性不大。當前各地政府紛紛對樓市調(diào)控政策展開“微調(diào)”，使得未來樓市的走向充滿了不確定性。●●全國房地產(chǎn)市場運行現(xiàn)狀分析穩(wěn)增長背景下，房地產(chǎn)政策以穩(wěn)定為主洛陽市宏觀經(jīng)濟運行現(xiàn)狀分析洛陽GDP增長狀況

2011年度洛陽市實現(xiàn)生產(chǎn)總值2723億元，同比增長12.8％，經(jīng)濟依然處于快速發(fā)展狀態(tài)。從數(shù)據(jù)來看，洛陽市并未受到全國經(jīng)濟增長放緩的影響，隨著洛陽市中原經(jīng)濟區(qū)副中心城市地位正式明確，城市經(jīng)濟必將處于更快速的發(fā)展，而良好發(fā)展的經(jīng)濟基礎(chǔ)必將帶動居民收入增長、商業(yè)繁榮，以及房地產(chǎn)市場需求的增加。整體地產(chǎn)市場供需走勢

洛陽市宏觀經(jīng)濟運行現(xiàn)狀分析由于2011年房地產(chǎn)政策層層緊逼，不僅涉及投資客戶，使在潛在客戶陷入觀望，2011年銷量大幅下滑，市場低迷。進入2012年洛陽市一片以價換量情況下，剛需客戶得到一定釋放，成交穩(wěn)步上升。2012年1-6月洛陽市新增商品房供應(yīng)196.45萬㎡，成交量為124.17萬㎡，呈現(xiàn)明顯的供過于求狀態(tài)。一、宏觀經(jīng)濟環(huán)境與政策分析1、宏觀經(jīng)濟運行現(xiàn)狀分析2、2012年市場政策環(huán)境年度政策盤點解讀及分析洛陽市典型政策解讀及分析洛陽市城市建設(shè)及規(guī)劃10央行再下調(diào)存款準備金率，房貸可能再現(xiàn)利率優(yōu)惠。在信貸數(shù)據(jù)疲軟與消費物價指數(shù)回落的背景下，央行年內(nèi)第二次下調(diào)存款準備金率0.5個百分點，從5月18日開始執(zhí)行。溫家寶：宏調(diào)要及時預(yù)調(diào)微調(diào)，嚴格實施樓市限購。5月19日下午，溫家寶在武漢主持召開座談會，溫家寶在會議上指出，要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，嚴格實施差別化住房信貸、稅收政策和限購政策，采取有效措施增加普通商品房供給，繼續(xù)推進保障性安居工程建設(shè)，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。逾10城市松綁公積金貸款，保護剛需曲線救市。各地政府支持首套剛需購房者的微調(diào)政策仍在不斷出臺，從目前市場來看，信貸的松動給市場走出底部提供了貨幣支持。從整體市場來看，預(yù)計部分項目的成交量會逐漸增加，但是整體市場限購限貸依然未松，所以價格依然會在購買力不足的情況下有所調(diào)整。5月樓市成交創(chuàng)調(diào)控后新高，剛需入市。剛需入市之下，5月北京新房成交量恢復(fù)到調(diào)控前水平，而全國54個典型城市累計成交已創(chuàng)2011年初新一輪調(diào)控以來的月度新高。國務(wù)院：要把穩(wěn)增長放在更重要的位置5月23日，國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，分析經(jīng)濟形勢，部署近期工作。會議強調(diào)，要把穩(wěn)增長放在更重要的位置，同時要結(jié)構(gòu)性減稅，并加快現(xiàn)有重大項目建設(shè)等刺激措施。關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)，文件稱，政府將穩(wěn)定和嚴格實施房地產(chǎn)市場調(diào)控政策。 年度政策盤點解讀及分析洛陽市典型政策解讀及分析新的《洛陽市房屋專項維修資金管理辦法》施行6月1日起，《洛陽市房屋專項維修資金管理辦法》施行。《辦法》中對房屋維修資金的定義、交存、使用以及監(jiān)督管理等方面進行了詳細規(guī)定。洛陽市房屋專項維修資金交存數(shù)額下調(diào)洛陽市房屋專項維修資金交存標準是按照《洛陽市物業(yè)管理辦法》(2007年市政府第95號令)規(guī)定的購房款的2%至3%執(zhí)行的。按照國家指導(dǎo)性規(guī)定，會議原則通過的《洛陽市房屋專項維修資金管理辦法》將我市房屋維修資金交存比例統(tǒng)一為建筑安裝工程每平方米造價的5%。市有關(guān)部門將根據(jù)這一比例確定和公布具體數(shù)字，并將根據(jù)市場動態(tài)每兩年調(diào)整一次。根據(jù)市住建部門和造價部門提供的數(shù)字，調(diào)整后，我市房屋專項維修資金首期交存的金額遠低于現(xiàn)在執(zhí)行的標準。閑置土地、囤地炒地者將被禁止在一定期限內(nèi)競買或購置土地據(jù)悉，市紀委、市監(jiān)察局、市國土資源局將從本月下旬開始，在全市開展囤地圈地、違規(guī)用地、土地閑置浪費問題專項治理，行動將持續(xù)至7月底。這次專項治理行動將對2006年以來違反國家政策囤地圈地、違規(guī)用地和閑置浪費土地等問題進行全面治理。此外，國有建設(shè)用地有償使用合同或者劃撥決定書未約定、規(guī)定動工開發(fā)建設(shè)日期，自國有建設(shè)用地有償使用合同生效或者劃撥決定書核發(fā)之日起滿1年未動工開發(fā)建設(shè)的，已動工開發(fā)建設(shè)，但開發(fā)建設(shè)面積占應(yīng)動工開發(fā)建設(shè)總面積不足1/3或者已投資額占總投資額不足25%，且未經(jīng)原批準用地的政府批準，中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿1年的，根據(jù)有關(guān)規(guī)定也將被認定為閑置土地。洛陽市城市建設(shè)及規(guī)劃“一心”——洛陽中心城區(qū)。強化中心城區(qū)經(jīng)濟規(guī)模和人口規(guī)模，提升功能，帶動周邊城鎮(zhèn)發(fā)展，提高區(qū)域輻射力。“兩軸”——依托東西向和南北向綜合運輸通道形成的城鎮(zhèn)集聚帶，是城鎮(zhèn)發(fā)展的重要地區(qū)，應(yīng)優(yōu)先發(fā)展?！叭齾^(qū)”——東北部城鎮(zhèn)密集區(qū)，是推進城鎮(zhèn)化的重點地帶，洛陽未來經(jīng)濟增長最具發(fā)展?jié)摿突盍Φ牡貛АＶ形鞑慨a(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，大力推動工業(yè)化進程。西南部山區(qū)生態(tài)保護區(qū)，應(yīng)注重生態(tài)環(huán)境保護。中心城區(qū)建成中原城市群重要的增長極核；以交通設(shè)施建設(shè)為先導(dǎo)，優(yōu)化調(diào)整圈層結(jié)構(gòu)；市區(qū)工業(yè)適度向外疏散，促進周邊衛(wèi)星城鎮(zhèn)發(fā)展；培育欒川作為南部新的增長點，帶動南部地區(qū)發(fā)展。市域城鎮(zhèn)空間結(jié)構(gòu)形成“一心、兩軸，三區(qū)”。

洛陽市未來城市規(guī)劃洛陽市城市建設(shè)及規(guī)劃“一中心”即做大做強洛陽中心城市“五組團”為吉利區(qū)、新安縣、孟津縣、宜陽縣、伊川縣抱團發(fā)展，打造“半小時經(jīng)濟圈”“四支撐”即充分發(fā)揮汝陽、嵩縣、欒川、洛寧等四縣地域廣闊、資源豐富、生態(tài)良好的潛在優(yōu)勢、后發(fā)優(yōu)勢，形成全市整體發(fā)展的強力支撐?！笆迥暌?guī)劃綱要”指明了洛陽未來發(fā)展方向根據(jù)《中共中央和河南省委關(guān)于制定國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃的建議》和《中原經(jīng)濟區(qū)建設(shè)綱要（試行）》精神，結(jié)合洛陽實際，《洛陽市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》正式出臺。《綱要》圍繞洛陽城市定位，將“一中心五組團四支撐”作為洛陽“十二五”發(fā)展的總體布局，實現(xiàn)中心城市和縣（市、區(qū)）統(tǒng)籌發(fā)展、集聚發(fā)展。二、洛陽市土地市場分析洛陽市土地成交分析洛陽市土地成交分析2012年1-6月洛陽市土地成交18宗、共56.68萬㎡，主要以四月份成交為主。2012年洛陽市土地成交月度走勢圖2012年1-6月份，洛陽市共供應(yīng)土地18宗、56.68萬㎡，其中新區(qū)以供應(yīng)7宗、38.22萬㎡，占據(jù)首位，占總供應(yīng)量的77%；區(qū)工區(qū)位居第二位，供應(yīng)3宗、共7.3萬㎡，占總供應(yīng)量的14%；伊濱區(qū)供應(yīng)2宗、共2.2萬㎡，占總供應(yīng)量的4%，其次為經(jīng)開區(qū)2宗、1.95萬㎡，占總供應(yīng)量的4%，澗西區(qū)、洛龍土地供應(yīng)量極小。新區(qū)是供地?zé)狳c，而老城區(qū)空間發(fā)展受限，土地稀缺性日益明顯。洛陽市土地成交分析2012年1-5月洛陽土地成交區(qū)域（宗）2012年1-5月洛陽土地成交區(qū)域（面積萬m2）三、洛陽市房地產(chǎn)數(shù)據(jù)分析1、洛陽市商品房分析2、洛陽市商品房住宅分析3、洛陽市商品房非住宅分析洛陽市商品房分析2012年上半年，洛陽房地產(chǎn)市場供量充足，近四個月有將近150萬㎡入市產(chǎn)品，保持了高額的市場供量，除去四月總銷量，市場形成近50萬㎡的產(chǎn)品積壓。近四個月市場銷量相對保持穩(wěn)定。緊縮政策效果已經(jīng)充分顯現(xiàn)，通脹回落，樓市成交銳減，房價基本停漲。在此背景下，2012年政策環(huán)境的主要目標將是鞏固調(diào)控成果，引導(dǎo)經(jīng)濟和樓市逐步調(diào)整實現(xiàn)良性的結(jié)構(gòu)改善，“控”的趨勢減弱，而“穩(wěn)”則成為調(diào)控主旋律。洛陽市商品房住宅分析洛陽房地產(chǎn)住宅市場自國家宏觀政策調(diào)控以來，環(huán)比2011年5月，市場銷售出現(xiàn)了小幅度下滑現(xiàn)象，基本保持平穩(wěn)狀態(tài)。而與上兩個月相比，銷售略微呈現(xiàn)上漲態(tài)勢，出現(xiàn)此態(tài)勢的前提是基于目前洛陽房地產(chǎn)市場的開發(fā)商以降價換量，頻推特價房策略，剛需客戶而因得到一定的釋放。2012年洛陽樓市的需求結(jié)構(gòu)仍會進一步調(diào)整。未來五年之內(nèi)，仍是人口紅利期，以婚房為主導(dǎo)的剛需仍將占市場的主導(dǎo)份額；城市的擴容，將吸引更多的郊縣客戶進城置業(yè)；舊城改造，拆遷也將釋放一大批置業(yè)需求。改善型需求的規(guī)模將進一步擴大，雖然受到政策的影響，雖然都有抄底的心態(tài)，但是對高品質(zhì)生活的追求，居住條件的進一步改善，將成為收入和財富不斷增加和積累的第一需求。洛陽市商品房非宅分析開發(fā)商受現(xiàn)階段政策限制，對住宅推盤愈加謹慎，而洛陽房地產(chǎn)市場現(xiàn)階段因為市場不成熟而形成的機會點就成為開發(fā)商關(guān)注的重點。3、4月的非住宅市場高額供量也造成了市場銷售量激增，超出前期月度銷量據(jù)近一倍以上。非住宅市場的利好轉(zhuǎn)化顯現(xiàn)出，未來非住宅市場或?qū)⒂瓉硇乱惠喐叻濉Ｔ谧≌N售受阻的情況下，商業(yè)項目開盤增多，1-6月各樓盤均加大了商鋪的推廣銷售力度。

經(jīng)濟增長放緩，各項指標顯著下行，5月中下旬，溫總理提出“穩(wěn)增長”的目標?！胺€(wěn)增長”不是“保增長”；為配合把“穩(wěn)增長”放到更加重要的位置，相信會有有關(guān)配套的刺激政策出臺，但這種刺激政策不會像2008年年末“四萬億”政策那么強烈、那么猛。6.8.央行三年半首次降息0.25個百分點，無疑又給市場注入一劑強心針，預(yù)示著下半年適度寬松的貨幣政策拉開帷幕，國家刺激消費和投資的意圖明顯。整體樓市或進入復(fù)上行通道。

供應(yīng)方面：庫存依然高企，新盤的供應(yīng)量會逐步放量，上半年帝豪上院，順馳城四期等樓盤拿到預(yù)售證卻沒有開盤，龍城2期、山水華府高層5月獲得預(yù)售，短期市場競爭將會愈演愈烈。

需求方面：剛需依然是樓市成交主力。改善性需求在信貸和政策放松的前提下逐步入市，客戶觀望情緒會有所緩解。未來樓市成交在價格穩(wěn)定的基礎(chǔ)上或保持相對穩(wěn)定的銷量。但是隨著進入6/7/8月的天氣炎熱，樓市的傳統(tǒng)淡季，成交也會出現(xiàn)一定的波動。

價格方面：政策微調(diào)，地方各種刺激政策出臺，消費者和開發(fā)商對市場預(yù)期提升；經(jīng)濟刺激政策，消費者置業(yè)情緒受到鼓舞；信貸放松，開發(fā)商資金壓力有所緩解制造了下半年價格上升的可能性，但是中央調(diào)控不可能全面放松，保持房價穩(wěn)定依然是調(diào)控方向；經(jīng)濟下滑，消費者對投資更為謹慎，對價格更為敏感；庫存高企，供應(yīng)增加，市場供需趨于平衡；未來決定價格的因素更多的取決于市場供需的關(guān)系。洛陽市場小結(jié)四、洛陽市各區(qū)域市場分析1、澗西區(qū)2、新區(qū)3、西工區(qū)4、老城區(qū)5、經(jīng)開區(qū)5、伊濱區(qū)區(qū)域現(xiàn)狀及規(guī)劃區(qū)域商品房數(shù)據(jù)分析典型樓盤分析澗西區(qū)——區(qū)域現(xiàn)狀及規(guī)劃澗西區(qū)是洛陽主城核心區(qū)域，教育、醫(yī)療、商業(yè)等各項配套完善，在售樓盤多集中在南昌路沿線，品質(zhì)大盤居多，2012年該區(qū)域供應(yīng)主要有山水華府、美景閣、京熙帝景、香港城5期、世紀華陽6期等，區(qū)域競爭壓力較大，在全國樓市成交冷淡的背景下，各項目推盤將更為謹慎。澗西區(qū)，區(qū)位優(yōu)勢顯著，各種配套齊全，在洛陽樓市里一向與洛南新區(qū)劃河而至，二分天下。各種名盤、大盤齊聚于此，規(guī)劃內(nèi)在售或已售樓盤高達20余個。

發(fā)達的工業(yè)是澗西區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的堅實基礎(chǔ)。澗西區(qū)是聞名全國的重工業(yè)基地，工業(yè)企業(yè)云集。轄區(qū)內(nèi)有一拖集團、中信重機公司、洛軸集團、洛陽銅加工集團、北方企業(yè)集團等198家部、省、市屬企業(yè)，是中國農(nóng)機、礦山機械、摩托車、銅材、軸承、耐火材料等產(chǎn)品主要產(chǎn)地，

“十二五”時期，澗西區(qū)將進入城市現(xiàn)代化的快速提升期、現(xiàn)代服務(wù)經(jīng)濟的快速發(fā)展期、城市建設(shè)的快速推進期，其核心就是加快推進澗西老工業(yè)基地振興轉(zhuǎn)型。澗西區(qū)——區(qū)域商品房數(shù)據(jù)分析澗西區(qū)代表樓盤分析中泰世紀花城五期新區(qū)——區(qū)域現(xiàn)狀及規(guī)劃新區(qū)自成立至今已經(jīng)過11年的開發(fā)建設(shè)，無論從城市形象及各項配套設(shè)施均不斷完善，已成為洛陽城市新名片。隨著新區(qū)城市新核心地位的呈現(xiàn)，房地產(chǎn)業(yè)也蓬勃發(fā)展。2012年除濱河景觀帶、市府核心區(qū)兩大主力區(qū)域外，高鐵板塊成為新區(qū)樓市發(fā)展的新星。三大板塊集合發(fā)力，新區(qū)在售樓盤無論供應(yīng)還是銷售均數(shù)全市之最。作為洛陽市重點建設(shè)發(fā)展區(qū)域，新區(qū)在售項目眾多并且大盤云集，占地百畝以上項目占七成以上。價格方面，新區(qū)項目在政府新的規(guī)劃理念下開發(fā)建設(shè)，加之大型知名地產(chǎn)開發(fā)商的進駐，樓盤銷售價格高于洛陽平均水平，核心區(qū)域售價多為6000元/㎡以上。泉舜財富中心、寶龍城市廣場、東方今典、九鼎中和灣等13個項目推出續(xù)期；盛唐至尊、綠都塞納春天、建業(yè)龍城、世貿(mào)公館等9個項目入市；在售項目中2個進入尾盤階段，3個已售罄。新區(qū)待售項目3個，而備受關(guān)注的大曌國際、正大廣場城市綜合體項目，已于2011年奠基，兩個項目體量較大，涵蓋業(yè)態(tài)多，未來將為新區(qū)整體形象及商業(yè)檔次的提升添彩。從目前新區(qū)在售項目來看，在售項目多為續(xù)期并且去化速度較快；再從土地出讓信息來看，新區(qū)土地出讓的絕對優(yōu)勢地位被經(jīng)開區(qū)、伊濱區(qū)取代，預(yù)計未來新區(qū)市場供應(yīng)較前期將有所下降。新區(qū)——區(qū)域商品房數(shù)據(jù)分析新區(qū)——區(qū)域商品房數(shù)據(jù)分析新區(qū)代表樓盤分析泉舜財富中心西工區(qū)——區(qū)域現(xiàn)狀及規(guī)劃西工區(qū)項目較多，但供應(yīng)有限。在售項目10個，其中凱旋國際廣場、香榭里黎明、富第城、華源河畔明珠4個項目處于清盤階段，樓盤主要集中分布在區(qū)域中心、王城大道兩側(cè)和鐵路沿線。區(qū)域中心樓盤表現(xiàn)出體量小、價格高、去化快的特點。王城大道版塊六建名優(yōu)雅筑2期未售，中邁紅東方深陷拆遷問題不能自拔，使得升龍廣場一枝獨秀。鐵路沿線版塊表現(xiàn)較為活躍，亞秀麗都、順峰狀元府邸、帝豪上院等項目均有新產(chǎn)品推售，巨隆星城、衡達地標等小體量新盤亮相。西工區(qū)——區(qū)域商品房數(shù)據(jù)分析西工區(qū)——區(qū)域商品房數(shù)據(jù)分析西工區(qū)代表樓盤分析升龍廣場老城區(qū)——區(qū)域現(xiàn)狀及規(guī)劃受制于區(qū)域內(nèi)發(fā)展空間限制，本區(qū)域樓盤較為分散。此外，無論是價格還是推售面積上，老城、瀍河區(qū)依然位于洛陽市整體市場的下游。老城、瀍河在售項目7個，恒大綠洲銷售依然平穩(wěn)推進，另一千畝大盤鼎城入市成為本區(qū)域內(nèi)最值得關(guān)注的事件之一，雖然稀缺電梯洋房吸引了改善性需求客戶，一期銷售情況良好，但是錯過了2011年上半年最佳入市時機，2012年房源銷售壓力倍增。銀城東方處于尾盤階段，亞威古城天街住宅售罄，正在推售商鋪。近年來，隨著洛陽城市框架的拉大和新區(qū)開發(fā)步伐的加快，老城實施了大規(guī)模的舊城改造。老城區(qū)作為洛陽數(shù)千年來留存至今的唯一城池主體，文化底蘊深厚，歷史遺跡眾多，擁有得天獨厚的文化資源優(yōu)勢。洛陽國際文化旅游名城的新定位。重點安排了投資60億元的古城歷史街區(qū)項目、投資10億元的老子道教文化園區(qū)項目、以隋唐洛陽城宮城核心區(qū)保護展示工程為依托的隋唐河洛文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目，以及投資5億元的定鼎路現(xiàn)代文化演藝廣場項目。老城區(qū)——區(qū)域商品房數(shù)據(jù)分析老城區(qū)代表樓盤分析恒大綠洲經(jīng)開區(qū)——區(qū)域現(xiàn)狀及規(guī)劃在新區(qū)拓展東擴的背景下，經(jīng)濟開發(fā)區(qū)成為整個大新區(qū)的核心地帶，是連接中心城區(qū)和伊濱區(qū)的重要紐帶。政府對洛陽新區(qū)的全新定位——服務(wù)業(yè)聚集的現(xiàn)代化新城區(qū)，給經(jīng)濟開發(fā)區(qū)提供了前所未有的發(fā)展機遇。區(qū)位優(yōu)勢得天獨厚，是新區(qū)東部組團的龍首區(qū)域。焦枝鐵路、龍門大道、開元大道縱橫其間，與隴海鐵路、連霍高速、二廣高速、環(huán)城高速立體交叉成網(wǎng)。隨著高鐵龍門站的開通，經(jīng)濟開發(fā)區(qū)同步進入高鐵時代。以現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)、商務(wù)為主導(dǎo)的生態(tài)新城區(qū)——開元門生態(tài)商務(wù)辦公區(qū)（EBD）目前已全面啟動，長廈門EBD、恒生科技園等項目紛紛入駐；信息服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)——洛陽國家863軟件孵化器項目等一個個富有特色的重量級項目扎實推進，洛陽經(jīng)濟開發(fā)區(qū)正全面崛起。經(jīng)濟開發(fā)區(qū)樓盤主要沿開元大道兩側(cè)分布。在售項目3個，其中世紀華景開盤熱銷，鑫和佳園1期處于清盤階段，明鑫億萬國際已中斷銷售。待售項目7個，恒生科技園項目售房部開放，接受咨詢，長廈門EBD戶外出街，863、乾坤御苑/百匯城等項目都還在推進中。目前區(qū)域內(nèi)還有恒聯(lián)黃金城、鼎盛國際、開元壹號等大體量綜合性項目正在積極籌建。經(jīng)開區(qū)——區(qū)域商品房數(shù)據(jù)分析伊濱區(qū)——區(qū)域現(xiàn)狀及規(guī)劃洛陽是一個極具發(fā)展?jié)摿吞厣幕某鞘?，承?dān)著輻射豫西地區(qū)經(jīng)濟社會發(fā)展的重任，舊格局已不能滿足洛陽新發(fā)展的需要，伊濱區(qū)應(yīng)運而生，旨在突破行政區(qū)劃的限制，建設(shè)以洛陽為核心的都市區(qū)，帶動周邊偃師、新安、孟津打造中原經(jīng)濟區(qū)的核心增長極。伊濱區(qū)是打造以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和先進制造業(yè)為主，兼具科教研發(fā)、商務(wù)辦公、旅游度假功能的現(xiàn)代復(fù)合型產(chǎn)業(yè)新區(qū)；是洛陽新區(qū)拓展區(qū)的起步區(qū)；是洛偃一體化的先導(dǎo)區(qū)；是未來10年洛陽城市發(fā)展的主要方向。伊濱區(qū)規(guī)劃用地總面積約72.45平方公里，其中，城市建設(shè)用地面積約52平方公里（伊河北岸建設(shè)用地4平方公里，伊河南岸建設(shè)用地48平方公里），人均120平方米。規(guī)劃以高鐵大道為界，伊濱區(qū)劃分為南北兩大片區(qū)，其中城市功能片區(qū)34平方公里，產(chǎn)業(yè)功能片區(qū)38平方公里，兩個片區(qū)通過縱向公共服務(wù)軸線進行串聯(lián)。伊濱區(qū)規(guī)劃建設(shè)面積52平方公里，分為中央商務(wù)區(qū)、行政副中心、伊濱公園、伊濱商住區(qū)、職教園區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)和現(xiàn)代物流區(qū)等功能區(qū)。其中中央商務(wù)區(qū)和行政副中心是新建城區(qū)的核心功能區(qū)，是行政辦公、公共服務(wù)、商務(wù)金融和酒店商業(yè)的主要集中區(qū)。目前伊濱區(qū)開工建設(shè)的樓盤主要集中分布在中央商務(wù)區(qū)和伊濱商住區(qū)，其中商會大廈及九嘉海港城已經(jīng)開始銷售。區(qū)域內(nèi)各項目建設(shè)穩(wěn)步推進，中央商務(wù)區(qū)已開工的110萬平方米商務(wù)寫字樓主體建筑將全部封頂。行政副中心今年6月底開工建設(shè)，預(yù)計3年內(nèi)建成，洛陽市公安局、檢察院等將率先入駐，洛河以北100多個行政事業(yè)單位也將陸續(xù)入駐。在建設(shè)這些基礎(chǔ)項目的同時，第一人民醫(yī)院、水廠一期、熱源廠等公共服務(wù)設(shè)施項目也正在加快建設(shè)。伊濱區(qū)職教園區(qū)建設(shè)有序推進，目前已有4所學(xué)校入駐。伊濱區(qū)——區(qū)域現(xiàn)狀及規(guī)劃伊濱區(qū)規(guī)劃建設(shè)伊濱區(qū)——區(qū)域商品房數(shù)據(jù)分析伊濱區(qū)代表樓盤分析九嘉海港城五、洛陽市年度典型樓盤分析1、世紀華陽2、盛唐至尊建業(yè)世紀華陽洛陽市年度典型樓盤分析2012年營銷節(jié)點建業(yè)世紀華陽洛陽市年度典型樓盤分析盛唐至尊洛陽市年度典型樓盤分析2012年營銷節(jié)點盛唐至尊洛陽市年度典型樓盤分析謝謝觀看/歡迎下載BYFAITHIMEANAVISIONOFGOODONECHERISHESANDTHEENTHUSIASMTHATPUSHESONETOSEEKITSFULFILLMENTREGARDLESSOFOBSTACLES.BYFAITHIBYFAITH一本萬利工程1、背景驅(qū)動2、盈利策略3、選菜試菜4、價值創(chuàng)造5、完美呈現(xiàn)6、成功面試7、持續(xù)改造（一）、一本萬利工程的背景驅(qū)動

1、什么是一本萬利

2、餐飲時代的變遷菜單經(jīng)驗的指導(dǎo)方針運營市場定位的體現(xiàn)經(jīng)營水平的體現(xiàn)體現(xiàn)餐廳的特色與水準溝通的工具餐廳對顧客的承諾菜單承諾的六大表現(xiàn)1、名字的承諾2、質(zhì)量的承諾3、價格的承諾4、規(guī)格標準的承諾5、外文翻譯的準確6、保證供應(yīng)的承諾

1、顧客滿意度餐廳價值、價格、合理感、愉快感、安心感、美味感、便利感、滿足感、有價值感、喜悅感、特別感2-2、初期投資餐廳面積、保證金、設(shè)備投資、店鋪裝潢、器具用品投資、制服選定、菜單制作2-1、開業(yè)準備廚具、供應(yīng)商選定、設(shè)計、用品選定、餐廳配置、員工訓(xùn)練、餐廳氣氛、促銷方式3、經(jīng)營數(shù)據(jù)營業(yè)額、客流量、成本率、人均消費、顧客回頭率、出品速度、人事費用菜單內(nèi)容決定決定相關(guān)相關(guān)決定決定決定決定以菜單為導(dǎo)向的硬件投資

1、餐廳的裝修風(fēng)格2、硬件設(shè)施服務(wù)操作3、餐廳動線4、餐具與家俬5、廚房布局6、廚房設(shè)備菜單設(shè)計正果1、能誘導(dǎo)顧客購買你想讓他買的餐點2、能迅速傳達餐廳要表達的東西3、雙贏：顧客喜歡、餐廳好賣餐廳時代的變遷食物時代硬體時代軟體時代心體時代食物食品饑食飽食品質(zhì)挑食品味品食品德懼食體驗人們正在追尋更多的感受，更多的意義更多的體驗，更多的幸福（二）盈利策略1、組建工程團隊2、確定核心價值3、確定盈利目標4、確定客單價5、設(shè)計盈利策略6、確定核心產(chǎn)品誰來設(shè)計菜單？產(chǎn)品=做得出來的物品商品=賣得出去的物品商家=產(chǎn)品具備商品附加值物（什么產(chǎn)品）+事（滿足顧客何種需求）從物到事從食物到餐飲從吃什么到為什么吃產(chǎn)品本身決定一本，產(chǎn)品附加值決定萬利從生理到心理從物質(zhì)到精神從概念到五覺體驗創(chuàng)造產(chǎn)品的五覺附加值體驗何來

一家企業(yè)以服務(wù)為舞臺以商品為道具，讓消費者完全投入的時候，體驗就出現(xiàn)了PART01物=你的企業(yè)賣什么產(chǎn)品+事=能滿足顧客何種需求？確定核心價值理念核心價值理念1、賣什么樣的菜2、賣什么樣的氛圍？3、如何接待顧客？賣給誰？賣什么事？賣什么價？企業(yè)目標的設(shè)定1、理論導(dǎo)向的目標設(shè)定2、預(yù)算3、制定利潤目標費用營業(yè)額虧損區(qū)利潤區(qū)臨界點變動費用總費用營業(yè)額曲線費用線X型損益圖利潤導(dǎo)向的目標設(shè)定確定目標設(shè)定營業(yè)收入=固定成本+目標利潤1-變動成本率-營業(yè)稅率例：A餐廳每月固定成本40萬，變動成本50%，營業(yè)稅率5.5%，目標利率每月8萬，問A餐廳的月營業(yè)收入：月營收入=（40+8）÷（1-50%-5.5%）=48÷0.445=108萬測算損益平衡點保本線=固定成本1-變動成本率-營業(yè)稅率例：A餐廳保本線=40÷（1-50%-5.5%）

=40÷0.445

=90萬定價的三重意義2、向競爭對手發(fā)出的信息和信號1、是利潤最大化和最重要的決定因素3、價格本事是價值的體現(xiàn)定價由此開始1、評估產(chǎn)品、服務(wù)的質(zhì)量2、尋求顧客價值與平衡點3、以價值定義市場確定客單價盈利占比策略

占比策略內(nèi)部策略銷售占比占比策略內(nèi)部策略10%40%10%20%20%（三）、選菜試菜1、ABC產(chǎn)品分析2、產(chǎn)品的確定（食材、口味、烹調(diào)、餐飲）3、成本的確定ABC分析策略毛利率營業(yè)額CBACABBACCCAA營業(yè)額C毛利A優(yōu)化、提升增加銷售雙A雙贏ABC顧客商品漲價保留虧本商品刪營業(yè)額A毛利C顧客超額、成本過高有意義的保留無意義的刪除雙C雙輸菜單內(nèi)容選擇的標準因素成本設(shè)備廚師技術(shù)操作空間菜系風(fēng)格吻合度品質(zhì)可控度原料供應(yīng)顧客喜好菜單協(xié)議度（銷售目標、顏色、口味、造型、營養(yǎng)等）產(chǎn)品類別確定的四個方面1、按食材確定比例2、按口味確定比例3、按烹飪確定比例4、按餐飲確定比例

（無酒精飲品、含酒精飲品比例）框架依據(jù)操作依據(jù)目標依據(jù)成本依據(jù)試口味成本操作第一次試菜的內(nèi)容精確的成本核算—五個關(guān)鍵詞1、凈料率（一料一控、一料多檔）2、調(diào)味料成本（單件產(chǎn)品、批量產(chǎn)品）3、燃料成本4、統(tǒng)一計量單位5、標準食譜成本卡試口味餐具造型色彩第二次試菜的內(nèi)容四料構(gòu)成表1、符合思想審定2、符合目標審定3、符合定位審定4、符合框架審定四平構(gòu)成表(四)、創(chuàng)造價值1、定價策略的確定2、提升雙A核心產(chǎn)品的附加值3、增加更多的顧客選擇性顧客會記住的價格最低價人均消費熱門暢銷品商品較多的價格帶最高價產(chǎn)品價格和觀念價值永遠是不一樣的，體驗經(jīng)濟時代出售的不是產(chǎn)品價格，而是觀念定價與確定價格的區(qū)別確定價格產(chǎn)品、服務(wù)主導(dǎo)思路確定一個易于銷售的價格由企業(yè)根據(jù)成本以及和其他企業(yè)的比較確定定價基于顧客的價值私立評估價值、確定等級在顧客和企業(yè)的來往過程中確定企業(yè)定價三大策略1、薄利多銷策略2、相對穩(wěn)定價格策略3、高價位價格策略提升產(chǎn)品附加值的“十大絕招”三好七增名字好賣相故事服務(wù)選擇文案時間體驗健康推廣感覺“附加值”提升產(chǎn)品附加值的“兩大前提”一好味道二品質(zhì)確定好賣相美色器形設(shè)攝狀增健康少油湯汁鹽多有機養(yǎng)生品種增時間原材料生長原材料獲得制作耗時美味時間要求增文案—文字敘述九問1、餐點是什么？2、如何烹調(diào)制作？3、如何呈現(xiàn)？4、有何故事？5、有否獨特的口味