品牌折扣商城項目建設(shè)項目可行性策劃書

第27頁共27頁成功案例，最新歸檔。授權(quán)本站，請勿外傳！成功案例，最新歸檔。授權(quán)本站，請勿外傳！諸暨“品牌折扣商城”項目可行性研究報告項目概況項目投資人、項目總投資項目投資人：略項目計劃投資額：50038.36萬元人民幣（約5億元）2、項目公司與用資計劃略3、項目選址、占地面積項目四至：項目東臨環(huán)城東路、氣象局；北沿苧蘿東路、新世紀(jì)花園住宅小區(qū)；南靠新安家園住宅小區(qū)、；西接37畝待開發(fā)商業(yè)宗地、東興路。東北方是規(guī)劃的行政中心，部分行政機(jī)關(guān)以在建設(shè)中。西北方向是祥生新世紀(jì)廣場（臺灣大潤發(fā)賣場）。項目占地面積：35畝（23500平方米）。東西長180米，南北長140米。項目建筑面積、建筑層數(shù)項目總建筑面積：97000平方米項目主樓地上8層地下1層，附樓9-30層；地下停車場：200個車位，室外停車場：1200個車位。項目容積率、建筑密度、綠化率項目總建筑面積：9.7項目容積率：4.13項目建筑密度：46%項目綠化率：23%二、諸暨市商業(yè)地產(chǎn)研究1、區(qū)位優(yōu)勢與交通狀況諸暨位于浙江省中部，與紹興、杭州蕭山區(qū)，嵊州，義烏、東陽，浦江等7個縣市區(qū)接壤，總面積2318平方公里（全省第8位），轄28個鎮(zhèn)鄉(xiāng)(街道)，106萬人口(全省第7位)。諸暨城市建成區(qū)面積達(dá)32.9平方公里，城市綠化率達(dá)到56.4%，中等城市框架基本形成。諸暨交通便利，浙贛鐵路、杭金公路和杭金衢高速公路穿境而過，諸永（諸暨至永嘉）高速、諸暨至紹興的高速公路正在興建中。諸暨距上海僅298公里，杭州98公里諸暨市轄3個街道、23個鎮(zhèn)、1個鄉(xiāng)：暨陽街道、浣東街道、陶朱街道；大唐鎮(zhèn)、次塢鎮(zhèn)、店口鎮(zhèn)、阮市鎮(zhèn)、江藻鎮(zhèn)、楓橋鎮(zhèn)、趙家鎮(zhèn)、馬劍鎮(zhèn)、草塔鎮(zhèn)、牌頭鎮(zhèn)、同山鎮(zhèn)、安華鎮(zhèn)、街亭鎮(zhèn)、璜山鎮(zhèn)、浬浦鎮(zhèn)、直埠鎮(zhèn)、五泄鎮(zhèn)、嶺北鎮(zhèn)、陳宅鎮(zhèn)、王家井鎮(zhèn)、應(yīng)店街鎮(zhèn)、山下湖鎮(zhèn)、東白湖鎮(zhèn)；東和鄉(xiāng)。共有32個社區(qū)、34個居委會、467個行政村。市人民政府駐暨陽街道紅旗路26號。自然條件及資源優(yōu)勢諸暨地形以丘陵為主，素有“七山一水二分田”之稱。位于浙江省中部偏北，距杭州98公里。錢塘江流域中段，介于東經(jīng)119°53′～120°32′，北緯29°21′～29°59′之間，屬上海經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。全境處于浙東南、浙西北丘陵山區(qū)兩大地貌單元的交接地帶，由東部會稽山低山丘陵、西部龍門山低山丘陵、中部浦陽江河谷盆地和北部河網(wǎng)平原組成。四周群山環(huán)抱，地勢由南向北漸次傾斜，形成北向開口通道式斷陷盆地。境內(nèi)東、西部為低山丘陵，富有林木、礦藏。東部會稽山脈，主峰東白山太白尖海拔1194．6米，為境內(nèi)最高峰；西部龍門山脈，主峰三界尖海拔1015．2米，為境西部最高峰。中部為河谷盆地，多沃土良田，北部為河網(wǎng)平原，水資源充沛。浦陽江縱貫?zāi)媳?，境?nèi)干流長67．6公里，東西8條支流呈葉脈形展開。市境地處浙中內(nèi)陸，屬亞熱帶季風(fēng)氣候區(qū)，四季分明，雨水較多，光照充足，年溫差大于同緯度鄰縣，小氣候差距顯著，具有典型的丘陵山地氣候特征。2001年年平均氣溫17.4°C，降水天數(shù)158天，總降水量1393毫米，蒸發(fā)量1235．3毫米，日照時間1666．7小時。歷史傳承與人文底蘊(yùn)諸暨，為我國古越民族聚居地之一。史傳：禹至大越，上苗山大集諸侯，駐蹕于此，爵有德、封有功，因定此境為"諸暨"，意即天下諸侯到達(dá)駐留議事之所。夏朝中期，夏帝少康封庶子無余于越，諸暨屬越。至春秋時，越國先后建都于境內(nèi)埠中、大部、色乘等地。吳越之爭中，越王勾踐曾以境內(nèi)勾乘山為休養(yǎng)生息、圖謀復(fù)國之所。秦王政二十五年(公元前222年)，以越地置會稽郡，設(shè)諸暨縣。西漢時，屬揚(yáng)州刺史部會稽郡。新始建國年間，更名疏虜。東漢建武初，復(fù)原名。東漢興平二年(公元195年)，分部分地入豐安、漢寧二縣。三國吳時，改漢寧為吳寧。西晉屬會稽郡。東晉屬會稽國。南朝復(fù)屬會稽郡。隋文帝開皇中，屬吳州。九年(公元589年)，吳寧縣廢，原諸暨地復(fù)歸諸暨。大業(yè)中，仍屬會稽郡。唐時，屬會稽郡及越州。高宗儀鳳二年(公元677年)，劃諸暨、會稽部分地置永興縣。武后垂拱二年(公元686年)，復(fù)分諸暨縣之吳寧故地入東陽縣。光啟三年(公元887年)，諸暨改稱暨陽。五代屬吳越國越州東府。吳越王天寶三年(公元910年)，復(fù)名諸暨。宋初，屬兩浙東路越州。南宋紹興元年(公元1131年)，屬紹興府。孝宗乾道八年(公元1172年)，分東北10鄉(xiāng)置義安縣，治今楓橋。淳熙元年(公元1174年)，廢義安，其地復(fù)入諸暨。元屬江浙等處行中書省紹興路。成宗元貞元年(公元1295年)，升為諸暨州。至正十九年(公元1359年)，改名諸全州。二十六年，降州為縣，仍復(fù)舊名。明、清時，均屬紹興府。民國元年(公元1912年)廢府，直屬浙江省。民國3年省下設(shè)道，諸暨屬會稽道。16年廢道，直屬浙江省。民國24年9月至37年4月，屬浙江省第三行政督察區(qū)；37年4月至38年，屬浙江省第二行政督察區(qū)。1949年5月6日諸暨解放，至6月22日，諸暨屬中共蕭紹諸杭臨時委員會管轄。6月13日～11月16日，歸第十專署管轄。其后，諸暨屬紹興專區(qū)。1952年1月，紹興專區(qū)撤銷，直屬浙江省。1953年2月，劃歸金華專區(qū)。1957年9月，劃歸寧波專區(qū)。1964年9月，復(fù)屬紹興專區(qū)。1968年5月，屬紹興地區(qū)。1983年7月起，屬紹興市。1989年9月，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，撤銷諸暨縣，設(shè)立諸暨市。越王勾踐臥薪嘗膽，西施故里人杰地靈。諸暨歷來俊賢咸集，人才輩出，古代有西施、王冕、楊維楨、陳洪綬、良價等名人；現(xiàn)代有俞秀松、張秋人、宣俠父等中共早期革命家，當(dāng)代有趙忠堯、金善寶、毛漢禮等著名科學(xué)家。地方經(jīng)濟(jì)及市民收入改革開放以來，諸暨經(jīng)濟(jì)建設(shè)和各項社會事業(yè)取得了巨大的成就，在全國百強(qiáng)中的位次呈逐年上移態(tài)勢，2000-2005年分別位居全國最發(fā)達(dá)縣(市)第66位、第45位、第39位、第32位、第27位和第24位，是全省范圍內(nèi)位次上升最快的縣市。農(nóng)業(yè)是諸暨的傳統(tǒng)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，近年來，全市不斷加快農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化步伐，生豬、香榧、珍珠、名茶、板栗、高菜等優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品不斷銷往香港、上海等國內(nèi)大中城市和國外市場，涌現(xiàn)了“綠劍”名茶、“楓橋”香榧等一批全國、省級名牌農(nóng)產(chǎn)品，被命名為“中國珍珠之鄉(xiāng)”和“中國香榧之鄉(xiāng)”。工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展緊緊抓住了大企業(yè)、大集團(tuán)培植和塊狀經(jīng)濟(jì)升級這條主線，全市已有年銷售超億元的工業(yè)規(guī)模企業(yè)106家，有省級以上高新技術(shù)企業(yè)102家，上市公司4家。大唐襪業(yè)、店口五金、楓橋襯衫、山下湖珍珠等十大塊狀經(jīng)濟(jì)產(chǎn)值已占全市工業(yè)總產(chǎn)值的70%左右。目前，諸暨擁有國家級品牌16只，省級品牌112只，總數(shù)列浙江省縣級市第一。諸暨有以服裝為主的五大類出口商品、145個品種，外貿(mào)出口連年增長。諸暨連續(xù)兩次被評為浙江省“建筑之鄉(xiāng)”。憑借西施的傳奇故事和五泄的秀美景色，旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速。隨著經(jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展，全市人民生活水平不斷提高。2006年，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、農(nóng)民人均純收入分別達(dá)到20056元和9050元。商業(yè)發(fā)展環(huán)境與業(yè)態(tài)狀態(tài)調(diào)查近年來，諸暨市以連鎖超市為代表的新型業(yè)態(tài)發(fā)展迅速，一方面本地一些規(guī)模較大的商場如雄城商貿(mào)、第一百貨等都不斷發(fā)展連鎖超市，一些新興連鎖企業(yè)如天天樂超市等也呈現(xiàn)出良好的發(fā)展勢頭；另一方面，國內(nèi)著名的連鎖集團(tuán)已進(jìn)入或準(zhǔn)備進(jìn)入我市城區(qū)發(fā)展網(wǎng)點，同時，專賣店、專業(yè)店、便民店等多種業(yè)態(tài)也得到較快發(fā)展。2005年，諸暨市政府出臺了《諸暨市商業(yè)網(wǎng)點發(fā)展規(guī)劃》，圍繞把諸暨市建設(shè)成為長三角著名商旅名城的目標(biāo)，充分利用區(qū)位、制造業(yè)和旅游資源優(yōu)勢，對商業(yè)網(wǎng)點的布局和業(yè)態(tài)的選擇以方便居民生活為出發(fā)點，力爭通過合理配置社會商業(yè)資源，建設(shè)空間布局合理、業(yè)態(tài)設(shè)施先進(jìn)、服務(wù)體系完善、信息化程度高的現(xiàn)代化商業(yè)網(wǎng)點體系。2007年2月《諸暨市人民政府關(guān)于加快發(fā)展服務(wù)業(yè)的若干政策意見》出臺?！兑庖姟穼_(dá)到條件的各類商貿(mào)服務(wù)企業(yè)制訂了不同的獎勵扶持政策。諸暨市商貿(mào)服務(wù)業(yè)呈現(xiàn)出前所未有的發(fā)展勢頭。據(jù)統(tǒng)計，全市商貿(mào)服務(wù)業(yè)建設(shè)項目總數(shù)達(dá)285個，計劃投資總額63.39億元，其中，2000萬元以上重點商貿(mào)服務(wù)業(yè)建設(shè)項目共有26個，分別分布在暨陽、浣東、陶朱、店口、大唐、山下湖、草塔、五洩、次塢等9個鎮(zhèn)鄉(xiāng)（街道）；投資5000萬元以上的有20個，投資項目規(guī)模之大、范圍之廣、品位之高，為歷年之最。到2007年底，全市建有各類專業(yè)市場75個，市場成交額283.6億元，同比增長17.7%，其中超億元市場13個、超10億元市場3個，大唐襪業(yè)市場和山下湖珍珠市場為全國最大的專業(yè)市場。目前，全市共有各類農(nóng)貿(mào)市場176個，遍布全市各個鎮(zhèn)鄉(xiāng)（街道）。2007年，農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場、東湖農(nóng)貿(mào)市場、大唐農(nóng)貿(mào)市場的成交額均超過億元。全市已初步形成大中小相結(jié)合、城鎮(zhèn)與農(nóng)村相結(jié)合、批發(fā)與零售相結(jié)合、農(nóng)副產(chǎn)品經(jīng)營與工業(yè)品經(jīng)營相結(jié)合，多層次、多功能、專業(yè)化、特色化的市場結(jié)構(gòu)網(wǎng)絡(luò)。

2007年，全市實現(xiàn)社會消費(fèi)品零售總額104.08億元，同比增長17.3%。其中批發(fā)貿(mào)易4.19億元，同比增長8.1%；零售貿(mào)易92.28億元，同比增長17.7%；住宿餐飲7.61億元，同比增長18.1%。全市目前已擁有銷售超億元的三產(chǎn)規(guī)模企業(yè)12家，三產(chǎn)苗子企業(yè)19家。其中，富潤控股集團(tuán)成為浙江省重點培育的商貿(mào)流通企業(yè)之一；雄風(fēng)集團(tuán)已成為全國500強(qiáng)服務(wù)企業(yè)和紹興市年銷售額最大的商貿(mào)流通企業(yè)。2007年10月《關(guān)于加快推進(jìn)商貿(mào)服務(wù)業(yè)品牌建設(shè)的意見》出臺，進(jìn)一步形成商貿(mào)服務(wù)業(yè)重視、保護(hù)、爭創(chuàng)、發(fā)展品牌的良好氛圍。積極實施“品牌興商”戰(zhàn)略，從強(qiáng)化品牌基礎(chǔ)工作、加快培育自主品牌、實施獎勵扶持政策、加強(qiáng)人才隊伍建設(shè)、發(fā)揮行業(yè)協(xié)會作用等方面，進(jìn)一步形成商貿(mào)服務(wù)業(yè)重視品牌、保護(hù)品牌、爭創(chuàng)品牌、發(fā)展品牌的良好氛圍。2007年底，大潤發(fā)超市開業(yè)。這個集購物、休閑、美食于一體的綜合性購物廣場，使消費(fèi)者在單純的購物之外，體驗到濃郁的現(xiàn)代商業(yè)氣息，同時還給周邊地段帶來繁榮。去年，諸暨市堅持大商貿(mào)、大流通、大開放、大發(fā)展，立足市場化、產(chǎn)業(yè)化和社會化方向，全市商貿(mào)服務(wù)業(yè)總體水平進(jìn)一步提高。項目組調(diào)查發(fā)現(xiàn)，中型城市的商業(yè)框架在諸暨已經(jīng)初步形成，未來幾年必然進(jìn)入商業(yè)高速發(fā)展階段。但是，諸暨目前商業(yè)網(wǎng)點的商業(yè)組織化程度較低，缺少具有專業(yè)特色的購物街區(qū)，缺乏具有號召力和區(qū)域輻射能力的核心商圈。商業(yè)配套設(shè)施亦相對缺乏，突出表現(xiàn)在商業(yè)網(wǎng)點布局不夠合理、低層次重復(fù)建設(shè)過多，結(jié)果造成網(wǎng)點過于分散，傳統(tǒng)的商業(yè)街區(qū)暨陽路也不能形成具有專業(yè)特色的現(xiàn)代商業(yè)積聚區(qū)，商業(yè)集聚度低，商業(yè)氛圍難以形成。經(jīng)過近幾年諸暨市商業(yè)網(wǎng)點的快速發(fā)展，已建成及規(guī)劃中、建設(shè)中的適合中低端消費(fèi)群體的商業(yè)網(wǎng)點如大潤發(fā)超市、銘仕廣場、宏城時代廣場等已經(jīng)初具規(guī)模，基本可以滿足城區(qū)普通居民日常消費(fèi)需求。隨著國民經(jīng)濟(jì)的不斷高速發(fā)展和城區(qū)居民人均可支配收入的大幅度提高，特別是企業(yè)主和高收入群體的不斷壯大，諸暨高消費(fèi)層次需求已經(jīng)逐步形成，這一點，從市區(qū)道路上行駛的高檔名牌轎車的數(shù)量和華燈初上時餐飲娛樂場所的上座率就是有力的證明，諸暨人的富足和消費(fèi)習(xí)慣可見一斑。消費(fèi)群體是決定消費(fèi)市場的決定因素，諸暨現(xiàn)在缺乏的是與其經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀和發(fā)展迅速的旅游產(chǎn)業(yè)相適應(yīng)的高檔次綜合性品牌化的商業(yè)網(wǎng)點，缺乏支撐高端消費(fèi)群體的第三產(chǎn)業(yè)商圈。而且，不僅僅是滿足高消費(fèi)群體的商業(yè)設(shè)施的缺乏，更為突出的是目前的商業(yè)網(wǎng)點布局中缺少國際品牌和具國際影響力的商業(yè)龍頭，缺少具有國際領(lǐng)先的服務(wù)業(yè)管理能力和商業(yè)運(yùn)營能力的團(tuán)隊。因此，引入高檔次、全方位、國際化的品牌頂級商業(yè)項目，必將為提升諸暨商業(yè)層次、適應(yīng)特殊消費(fèi)群體的消費(fèi)需求注入新的活力。本項目的建設(shè)和運(yùn)營將填補(bǔ)諸暨市高端商業(yè)業(yè)態(tài)需求的空白。響應(yīng)政府“品牌興商”的戰(zhàn)略，為“把諸暨市建設(shè)成為長三角著名商旅名城的目標(biāo)”添加新的里程碑。城東區(qū)域商業(yè)發(fā)展態(tài)勢分析1、區(qū)域現(xiàn)狀與規(guī)劃藍(lán)圖隨著城市區(qū)域的擴(kuò)大和東移，目前的諸暨城東，已建成入住了數(shù)個住宅小區(qū)，新世紀(jì)廣場商業(yè)項目已經(jīng)建成，大潤發(fā)超市已經(jīng)開始正常營業(yè)，區(qū)域人氣已經(jīng)初步呈現(xiàn)上升趨勢。在城市東區(qū)。一個布局合理、交通便捷、設(shè)施完善、經(jīng)濟(jì)繁榮、文化發(fā)達(dá)、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化城區(qū)正在飛快發(fā)展。規(guī)劃中的諸暨城東，是諸暨的核心城區(qū)板塊，發(fā)展?jié)摿薮蟆Ｔ谶@里，西施故里旅游區(qū)商旅繁盛，商業(yè)服務(wù)、金融貿(mào)易、文化娛樂等公共配套設(shè)施集中布置，新行政中心將興建國土局大樓、交通局大樓、供電局大樓、農(nóng)業(yè)局大樓等。未來十年，城東人口將增加到11.1萬人，周邊醫(yī)療、教育、休閑、商業(yè)配套一應(yīng)俱全。辦證中心（建設(shè)中）、耀江大酒店（建設(shè)中）、會展中心（規(guī)劃中）、諸暨大劇院（規(guī)劃中）、青少年宮（規(guī)劃中）等也將陸續(xù)建成。本項目的投資建設(shè)，將攜手城市廣場、五星級繞江大酒店、新世紀(jì)廣場（大潤發(fā)超市）等商業(yè)項目共同打造諸暨核心商業(yè)圈，輻射諸暨全城乃至臨近的紹興，蕭山，嵊州，義烏、東陽，浦江等縣市。城東商圈飽和度分析商圈形態(tài)：商圈形態(tài)的了解是進(jìn)行商圈分析的基礎(chǔ)，根據(jù)諸暨城市規(guī)劃，本區(qū)域可以定位為未來商業(yè)集中區(qū)，其特色為商圈大，覆蓋人口多、熱鬧、各種商店林立。其消費(fèi)習(xí)性為快速、流行、娛樂、沖動購買及消費(fèi)金額比較高等。本項目組對城東商圈飽和度分析的內(nèi)容主要由以下部分組成：(1)人口規(guī)模及特征：人口總量和密度；年齡分布；平均教育水平；擁有住房的居民百分比；總的可支配收入；人均可支配收入；職業(yè)分布；人口變化趨勢，以及到城市購買商品的鄰近農(nóng)村地區(qū)顧客數(shù)量和收入水平。(2)勞動力保障：管理層的學(xué)歷、工資水平；管理培訓(xùn)人員的學(xué)歷、工資水平；普通員工的學(xué)歷與工資水平。(3)供貨來源：運(yùn)輸成本；運(yùn)輸與供貨時間；制造商和批發(fā)商數(shù)目；可獲得性與可靠性。(4)促銷：媒體的可獲得性與傳達(dá)頻率；成本與經(jīng)費(fèi)情況。(5)經(jīng)濟(jì)情況：主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)；多元化程度；項目增長；免除經(jīng)濟(jì)和季節(jié)性波動的自由度。(6)競爭情況：現(xiàn)有競爭者的商業(yè)形式、位置、數(shù)量、規(guī)模、營業(yè)額、營業(yè)方針、經(jīng)營風(fēng)格、經(jīng)營商品、服務(wù)對象；所有競爭者的優(yōu)勢與弱點分析；競爭的短期與長期變動；飽和程度。(7)商店區(qū)位的可獲得性：區(qū)位的類型與數(shù)目；交通運(yùn)輸便利情況、車站的性質(zhì)、交通聯(lián)結(jié)狀況、搬運(yùn)狀況、上下車旅客的數(shù)量和質(zhì)量；自建與租借店鋪的機(jī)會大小；城市規(guī)劃；規(guī)定開店的主要區(qū)域以及哪些區(qū)域應(yīng)避免開店；成本。(8)法規(guī)：稅收；執(zhí)照；營業(yè)限制；最低工資法；規(guī)劃限制o(9)其它：租金；投資的最高金額；必要的停車條件等下面對上述內(nèi)容作具體分析。先看人口特征分析。商圈內(nèi)的人口規(guī)模隨著幾個成熟住宅小區(qū)的入住以及行政中心的陸續(xù)建設(shè)，城東未來將達(dá)到1.1萬人的常住人口，大型商業(yè)項目較為集中，輻射范圍應(yīng)涵蓋整個城區(qū)及周邊郊縣，人口基數(shù)80-100萬；家庭數(shù)目約30萬、2007年居民年人均可支配收入達(dá)到20056元，購買力較強(qiáng)。諸暨全市社會消費(fèi)品零售總額104.08億元。全市建有各類專業(yè)市場75個，市場成交額283.6億元，其中超億元市場13個、超10億元市場3個。以上數(shù)據(jù)作為商圈未來消費(fèi)指數(shù)參考。再看競爭分析。在作商圈內(nèi)競爭分析時我們考慮了下列因素：現(xiàn)有商店的數(shù)量，現(xiàn)有商店的規(guī)模分布，新店開張率，所有商店的優(yōu)勢與弱點，短期和長期變動以及飽和情況等。任何一個商圈都可能會處于商店過少、過多和飽和的情況。商店過少的商圈內(nèi)只有很少的商店提供滿足商圈內(nèi)消費(fèi)者需求的特定產(chǎn)品與服務(wù)；商店過多的商圈，有太多的商店銷售特定的產(chǎn)品與服務(wù)，以致每家商店都得不到相應(yīng)的投資回報；一個飽和的商圈商店數(shù)目恰好滿足商圈內(nèi)人口對特定產(chǎn)品與服務(wù)的需要。飽和指數(shù)表明一個商圈所能支持的商店不可能超過一個固定數(shù)量，飽和指數(shù)可由公式求得。由于本報告時間倉促，不能采取精確調(diào)研的方式取得相關(guān)數(shù)據(jù)，在這里采用估算方式進(jìn)行計算，待項目立項后再進(jìn)行精確調(diào)研計算。IRS＝C×RE／RF式中IRS——商業(yè)圈的零售飽和指數(shù)；C——商業(yè)圈內(nèi)的潛在顧客數(shù)目；RE——商圈內(nèi)消費(fèi)者人均零售支出；RF——商圈內(nèi)商店的營業(yè)面積。本項目建成后，未來在商圈輻射范圍內(nèi)（諸暨城區(qū)及近郊農(nóng)村）有超過30萬個家庭，每月在日用消費(fèi)品中支出1000元人民幣，共有3個大型店鋪200個小型店鋪在商圈內(nèi)，共有500IRS＝800000×1000／500000＝1600從估算數(shù)據(jù)顯示，該商圈內(nèi)的飽和度較低。未來商圈發(fā)展?jié)摿薮蟆Ｇ疤崾巧倘Ω采w范圍在幾年內(nèi)達(dá)到覆蓋全城，輻射臨近縣市。差異化競爭戰(zhàn)略研究目前，在城東范圍內(nèi)已建成的祥生世紀(jì)廣場（大潤發(fā)賣場），與本項目隔街相望，互成犄角。作為國際著名的大型連鎖零售商，大潤發(fā)的運(yùn)營，將大幅度提升城東的商業(yè)氣氛，極大地增加商圈成熟度。由于大潤發(fā)與本項目地域緊鄰，商業(yè)定位均為集購物、休閑、餐飲、娛樂一站式服務(wù)的銷品茂，規(guī)模上均為大型零售商，存在商業(yè)競爭不可避免。因此，本項目在主題和定位上應(yīng)注重與大潤發(fā)在經(jīng)營項目的差異化和業(yè)態(tài)定位的互補(bǔ)性上周密考慮。首先，大潤發(fā)業(yè)態(tài)偏重商業(yè)零售為主，娛樂休閑為輔的業(yè)態(tài)定位，本項目定位以文化娛樂餐飲為主，零售為輔，在側(cè)重點方面有著本質(zhì)的差別，極易形成相輔相成互為支撐的局面。其次，大潤發(fā)消費(fèi)層次覆蓋高、中、低，主要滿足于中低居民消費(fèi)需求，本項目立足于滿足高端消費(fèi)群體的消費(fèi)需求，在消費(fèi)層次方面也有著差異化定位。再次，大潤發(fā)主營商品面向大眾，經(jīng)營商品不注重產(chǎn)地、品牌，適合大眾商品即可，本項目主營國際著名品牌專賣店形態(tài)，這點也是差異化競爭的定位考量。還有，本項目在文化消費(fèi)方面引入一流設(shè)施設(shè)備的超豪華現(xiàn)代影院，超大規(guī)模高檔次中餐酒樓，大型連鎖式數(shù)碼廣場，均填補(bǔ)了諸暨商業(yè)的空白。300家國際品牌絕大多數(shù)也是首次登陸諸暨。總之，本項目融合了國際品牌專賣店、豪華影院、休閑中心、文化藝術(shù)中心、超大規(guī)模餐飲旗艦、特色美食城、兒童娛樂天地等不同構(gòu)思的生活體驗。在布局設(shè)置、功能劃分、經(jīng)營理念等方面均不同于原有的商業(yè)購物場所。項目強(qiáng)調(diào)將休閑、舒適的購物狀態(tài)與多樣性的游樂設(shè)施、樂趣演出相結(jié)合，以繽紛多彩的生活體驗滿足富裕家庭消費(fèi)的不同年齡、性別、個性的多元生活情趣。項目經(jīng)營定位的差異化戰(zhàn)略，避免了雙方白熱化的競爭，形成了優(yōu)勢互補(bǔ)。1+1大于2，在兩家大型銷品茂零售商的規(guī)模效應(yīng)的引領(lǐng)下，必將大幅提升城東商圈的人氣和成熟度，加快諸暨“品牌戰(zhàn)略”的商業(yè)發(fā)展速度，大幅度提升城東商圈的商業(yè)輻射范圍，吸引周邊縣市到本商圈購物消費(fèi)，與競爭對手取得共贏的結(jié)果。商業(yè)主題與功能定位1、折扣銷品茂項目主題定位為娛樂型品牌折扣銷品茂，以西施故里的歷史文化為依托，將現(xiàn)代休閑生活理念引入到傳統(tǒng)的生活中?！颁N品茂”是英文SHOPPINGMALL的音譯，直譯為“購物林蔭道”，或者音譯為“摩爾”，是一個非常具有浪漫色彩的詞匯。簡單的理解就是不同商業(yè)業(yè)態(tài)和業(yè)種的總匯和積聚，包含百貨店、大賣場以及眾多專業(yè)連鎖店和各種服務(wù)功能在內(nèi)的超級商業(yè)中心。銷品茂的面積一般在10萬平方米以上，由專業(yè)的管理公司開發(fā)經(jīng)營，統(tǒng)一管理。銷品茂擁有充足的停車位，其內(nèi)設(shè)數(shù)個核心主力店及各種功能的服務(wù)設(shè)施，再輔以各類專業(yè)店和專賣店，滿足消費(fèi)者購物、娛樂、餐飲、休閑等消費(fèi)一體化的需求。目前歐美等西方國家的銷品茂建設(shè)和發(fā)展都已經(jīng)進(jìn)入了非常成熟的階段，其年營業(yè)總額占據(jù)了整個商業(yè)零售總額的主導(dǎo)位置。1990年法國銷品茂的年營業(yè)額占到法國全年商業(yè)零售總額的1/4；1997年，日本有2445個不同類型的銷品茂，年營業(yè)總額達(dá)25·6039萬億日元，占當(dāng)年其零售總額的17·3%;1996年，美國擁有銷品茂及購物中心42130個，年營業(yè)額9339億美元，占當(dāng)年零售總額的50%強(qiáng)。銷品茂已經(jīng)成為經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家的重要經(jīng)濟(jì)支柱之一。本項目的銷品茂類型為娛樂型摩爾購物中心MALL。實行的是物業(yè)產(chǎn)權(quán)租賃制，項目面積在8.6萬平米，其中摩爾營業(yè)面積6萬平米，由于面積還不夠大，故本項目定位面向一個特定消費(fèi)群體，亦即高端市場，以國際著名品牌為主，面向高端消費(fèi)目標(biāo)顧客群體，主營高檔商品。同時突出項目的餐飲娛樂和文化功能。國際上與本項目類似的如香港時代廣場、上海恒隆廣場、馬尼拉GLORIETTAPLAZA、香格里拉廣場SHANGRILAPLAZA、臺北京華城等。品牌折扣店（OUTLETS）“奧特萊斯”是英文OUTLETS的中文直譯。其英文原意是“出口、出路、排出口”的意思，在零售商業(yè)中專指由銷售名牌過季、下架、斷碼商品的商店組成的購物中心，因此也被稱為“品牌直銷購物中心”。OUTLETS吸引顧客的法寶：馳名世界的品牌——薈萃世界著名或知名品牌，品牌純正，質(zhì)量上乘；難以想象的低價——以低至1-6折的價格銷售，物美價廉，消費(fèi)者趨之若鶩。奧特萊斯（Outlets）最早誕生于美國，迄今已有近一百年的歷史。特別是近兩年，銷售額屢創(chuàng)新高。據(jù)美國的統(tǒng)計數(shù)字顯示，全美有275個大型奧特萊斯中心，銷售增長率逐年大幅遞增。目前，在美國、歐洲、日本甚至東南亞國家，均已出現(xiàn)這種業(yè)態(tài)并蓬勃發(fā)展。目前，中國的奧特萊斯主要有北京燕莎奧特萊斯、上海青浦奧特萊斯、張家港香港城奧特萊斯、蘇州奧特萊斯。全國在建的奧特萊斯眾多，奧特萊斯已然成為商業(yè)新業(yè)態(tài)的流行趨勢。中國的奧特萊斯基本都是走廠家直銷與折扣相結(jié)合的道路。本項目的開發(fā)商香港任平企業(yè)集團(tuán)公司和上海輕紡市場發(fā)展有限公司都具有多年經(jīng)營大型零售市場的經(jīng)驗。其中香港任平企業(yè)集團(tuán)公司是香港零售商管理協(xié)會正式會員，旗下同時擁有地產(chǎn)開發(fā)公司和商業(yè)零售商場，特別是香港任平企業(yè)在香港及東南亞參與經(jīng)營著多家高檔商廈，因此其和眾多國際名牌生產(chǎn)商，品牌擁有者聯(lián)系甚密，為本項目的品牌招商提供了便利，也是本項目定位于國際品牌專賣店的原因所在。業(yè)態(tài)組合與品牌組合項目的業(yè)態(tài)構(gòu)成確定為國際品牌服裝、鞋帽、箱包、皮具、工藝首飾、化妝品等生活消費(fèi)品為主要經(jīng)營業(yè)態(tài)。本項目招商品牌的定位本著國際化、高檔次的業(yè)態(tài)定位。招商目標(biāo)品牌根據(jù)品牌的著名程度、國內(nèi)消費(fèi)者的認(rèn)知程度、品牌的原產(chǎn)地等方面大致分為三類。Ａ類：國際著名品牌，如：阿媽妮、華倫天奴、諾迪卡、埃斯普里特、羅浮宮寶麗絲、LANCOME、HUGOBOSS等；Ｂ類：國際知名品牌，如：夢特嬌、法國鱷魚、ADIDAS、CALVINKLEIN等；Ｃ類：國內(nèi)具有國際影響力的著名和知名品牌，如：報喜鳥、杉杉、七匹狼、雅戈爾、金利來、美特斯邦威等；根據(jù)商圈消費(fèi)者對各類品牌的認(rèn)知度和接受度，以及品牌招商的成功率預(yù)測，本項目組在調(diào)研分析的基礎(chǔ)上，確定品牌的組合形式和結(jié)構(gòu)比例為：Ａ類品牌30%；Ｂ類品牌40%；Ｃ類品牌30%。餐飲文化娛樂定位項目餐飲文化娛樂定位本著注重高端市場，滿足高消費(fèi)人群，面向中青年家庭，充分體現(xiàn)本項目的注重文化娛樂消費(fèi)特色。招商項目選擇國內(nèi)著名餐飲、娛樂品牌企業(yè)入住，引入2-3家品牌主力店，保證管理經(jīng)營的成功率和影響力。同時，設(shè)立各國、各地風(fēng)味餐飲店，營造包羅萬象、適合不同口味的餐飲招牌和特色，以創(chuàng)造本項目的知名度。文化消費(fèi)定位打造城東商圈的文化中心地位，設(shè)立項目力求舒適、典雅、富麗堂皇、文化氣息濃郁，即要體現(xiàn)現(xiàn)代文化的國際包容性，也要體現(xiàn)西施故里的深厚文化底蘊(yùn)和內(nèi)涵。業(yè)態(tài)組合與樓層分布地下：停車場地下停車場200個車位，室外停車場：1200個車位。1F-3F：300家國際品牌折扣1F：首飾珠寶、化妝品、香水、名牌手表、修配店、銀行、美式快餐、咖啡廳、咨詢處。首飾珠寶化妝品的營業(yè)柜臺具有小巧明亮的特點，往往采取購物環(huán)島的形式，規(guī)劃在一層，可以給消費(fèi)者一個賞心悅目、開闊舒適的第一印象。2F：男正裝、男內(nèi)衣、男裝休閑、男裝飾品、皮具、兒童服裝、中性休閑裝、運(yùn)動系列、3F：品牌女裝、女職業(yè)裝、女內(nèi)衣、品牌箱包、時尚飾品、品牌鞋帽。4F：數(shù)碼廣場招商引入一家上海知名連鎖數(shù)碼專營企業(yè)，如：賽格、塞博、蘇寧、國美、宏圖三胞等。5F：異國風(fēng)味美食城美食城設(shè)置在5樓，可引導(dǎo)客流向上移動。在這里既能找到各種地方小吃、八大菜系，更能找到世界各民族的異國風(fēng)味菜。體現(xiàn)項目國際化、全方位特色。6F：超大規(guī)模中餐酒樓引入一家超大型高檔餐飲旗艦店，引領(lǐng)諸暨餐飲高消費(fèi)潮流，初步意向是紅子雞集團(tuán)。紅子雞集團(tuán)創(chuàng)建于1989年，現(xiàn)已擁有一家三星級大酒店和四家大型海鮮大酒樓，是一家以經(jīng)營酒店和餐飲業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，在上海創(chuàng)辦的“上海紅子雞總匯”是上海市目前規(guī)模最大的海鮮粵菜大酒樓，2000個餐位，營業(yè)面積1.2萬平方米，可以停泊300輛小汽車，年營業(yè)額已達(dá)一億元，是上海餐飲業(yè)的“巨無霸”。北京紅子雞海鮮大酒樓位于朝陽區(qū)霄云路35號，營業(yè)面積約1萬平方米，擁有1500個餐位，KTV包房和多功能宴會廳，配套有200多輛車位的大型停車場。超大規(guī)模，是目前北京市規(guī)模最大的中餐酒樓。7F：KTV、SPA、大型浴場、咖啡廳、西餐廳時尚娛樂休閑廣場，大型浴場、大型KTV作為主力店，設(shè)計、裝修應(yīng)具備現(xiàn)代感和華麗感，讓客戶享受貴賓級的超值服務(wù)。8F：電影城、藝術(shù)中心、書城、兒童世界功能齊全的文化廣場，現(xiàn)代豪華的影城是現(xiàn)代青少年文化消費(fèi)的主要場所，配備高檔舒適豪華的設(shè)施設(shè)備，設(shè)置四個設(shè)計風(fēng)格各異的電影放映廳，廳內(nèi)座椅按照人體學(xué)高靠背原理設(shè)計，可調(diào)節(jié)觀影視角的豪華座位，處處彰顯著品位與尊貴。各影廳全部采用杜比SR.D立體聲系統(tǒng)。觀眾來這里可以得到完美的視聽享受。藝術(shù)中心、書城：文化消費(fèi)的不可缺少的場所。兒童世界：打造不落幕的嘉年華。整個文化廣場是諸暨青少年最理想的文化消費(fèi)的去處，也是本項目的人氣亮點。附樓：空中別墅（9-30層）項目9-30層建筑面積共計24000平米，功能為高檔次躍閣式住宅。每層6套，設(shè)置180平米、220平米兩種房型。躍閣居室的優(yōu)勢在于利用先進(jìn)的建筑設(shè)計，巨大的寬面落地窗使室內(nèi)能更多地享受到陽光和清風(fēng)，房子顯得更寬敞、明亮，全新的空間感受悠然而出，人們形象地稱之為“空中別墅”。躍閣式住宅無論是在結(jié)構(gòu)上還是在功能上如今都變得更加人性化。躍閣式住宅不僅打破了傳統(tǒng)的居住結(jié)構(gòu)，更主要的是在功能區(qū)分上更加明顯，一層一般為公共活動區(qū)域，為家庭用餐、看電視、接待親朋好友，會見客人；二層為主人的私密區(qū)，也就是所謂的靜區(qū)，布局主要有主人臥房、書房、私人衛(wèi)浴室等。此外，挑空的部分不計算面積，越來越為中青年人看好。躍閣居室在上海、深圳等城市發(fā)展起來的時間比較早，供應(yīng)量也比較多，很受購房者的喜愛，市場反應(yīng)良好。建筑風(fēng)格與設(shè)計規(guī)劃打造新城市區(qū)域地標(biāo)建筑建筑，是最有力量的城市語言，是最能體現(xiàn)活力的城市標(biāo)桿；有風(fēng)格的建筑才有生命力和感染力，風(fēng)格建筑，應(yīng)該是讓人第一眼認(rèn)識一座城市的名副其實的城市地標(biāo)。本項目在建筑風(fēng)格上以現(xiàn)代、后現(xiàn)代建筑風(fēng)格為主。外觀形象時尚現(xiàn)代，外立面的形象要充分體現(xiàn)“現(xiàn)代、豪華、時尚”的氣息；風(fēng)格上要有超前意識，能夠經(jīng)得起時間的考驗；正面、側(cè)面需要分別具有明確、大方的視覺焦點；做到無論遠(yuǎn)看近看都給人以莊重的美感；色彩搭配協(xié)調(diào)一致，燈光效果熱烈炫目；成為整條街最靚麗最吸引眼球的商業(yè)店面，打造成東區(qū)域地標(biāo)建筑。內(nèi)部裝修要體現(xiàn)出豪華舒適的購物休閑氛圍。材料選取高檔優(yōu)質(zhì)，施工保質(zhì)保量；與每層樓面的品牌品種相協(xié)調(diào)；鋪面大小形狀充分利用樓層結(jié)構(gòu)，整齊、寬敞、明亮；客流走道合理流暢，為消費(fèi)者提供舒適的購物環(huán)境，使其留連忘返。以超豪華、明亮、自然作為主線來進(jìn)行場所布局，在娛樂、購物、休憩的過程中體現(xiàn)富麗堂皇、心情愉悅、賞心悅目，可以享受到與自然和諧一體的舒適感，在項目內(nèi)的活動更加輕松愜意，體現(xiàn)出休閑購物的主題。其次，軟環(huán)境方面也要全方位服務(wù)主題，包括鋪面布置，廣告發(fā)布、營業(yè)員服飾、服務(wù)規(guī)范、禮貌用語，都作為商業(yè)主題塑造、形象塑造的構(gòu)成元素。建筑設(shè)計規(guī)劃動線規(guī)劃：建筑自身的特點往往與商業(yè)經(jīng)營者要求最大化營業(yè)面積相互沖突。滿足商業(yè)定位的要求，對寬度，深度，曲直度的適應(yīng)性推敲。給進(jìn)入商場的消費(fèi)者舒適的行走路線，有效的接受賣場的商業(yè)文化，消除購物產(chǎn)生的疲勞，自覺的激起顧客的購買欲望，是動線規(guī)劃的重要意義。塊型設(shè)計：業(yè)種分布是現(xiàn)代商場經(jīng)營中經(jīng)常要推敲的問題，在動線規(guī)劃的大格局下，如何讓業(yè)種各就各位相互配合，讓消費(fèi)者在合理的格局中，能夠采集大量的時尚信息，一步步引導(dǎo)消費(fèi)，使各區(qū)塊型充分表達(dá)該業(yè)種的整體規(guī)模實力，方便消費(fèi)者的選購行為。能夠有效的促成購物行為的最終實現(xiàn)。照明設(shè)計：商場設(shè)計中首當(dāng)其沖的是功能照明，它提供商場內(nèi)所有區(qū)域的基礎(chǔ)照明，使商品的基本展示照度得以控制。色溫的把握，功率的把握，都將使商場處于有效的經(jīng)濟(jì)運(yùn)作中，其次合理的重點照明方案將有效的提升項目的整體氛圍。頂柵設(shè)計：追求簡潔大方，突出重點，追隨動線的變化，體現(xiàn)商場定位的主題區(qū)域氛圍，并能與頂棚設(shè)備的友好衍接，共同營造出舒適的公共空間。地坪設(shè)計：在商業(yè)定位的基礎(chǔ)上，考慮建筑的結(jié)構(gòu)特點，選取恰當(dāng)?shù)仄翰牧?，在大格局中著重體現(xiàn)其功能性，在重點區(qū)域承擔(dān)氛圍烘托的重要性。對樓層與樓層業(yè)種變化的有效支持，對動線的實際體現(xiàn)和引導(dǎo)。都是地坪設(shè)計要著重解決的問題共享空間：柱面、墻面、中庭、休閑區(qū)的共享空間合理設(shè)計，著重體現(xiàn)商業(yè)定位和實際的功能使用，中庭設(shè)計適時的體現(xiàn)了商業(yè)主題文化的宣傳和推廣，樓層的銜接，這一重要陣地，它的設(shè)計是延續(xù)的、適時的、時尚的，柱面，墻面處理直接體現(xiàn)商業(yè)區(qū)域文化的直接把握。氛圍設(shè)計：在業(yè)種確立之后，氛圍設(shè)計將承擔(dān)著重要的詮釋作用，那里是業(yè)種的轄域，是什么樣的業(yè)種，是何種文化屬性，如何體現(xiàn)，那里是主題區(qū)，主題區(qū)如何表達(dá)，門楣與柱面如何體現(xiàn)，重點照明的處理都是推敲的重要內(nèi)容。廣告標(biāo)牌：功能標(biāo)識牌，戶外業(yè)種介紹，戶內(nèi)樓層介紹，商業(yè)品牌的延續(xù)推廣，POP的設(shè)計，組成龐雜的面面俱到的，平面標(biāo)識誘導(dǎo)系統(tǒng)，使它成為商業(yè)文化的一個重要規(guī)范，時尚的又一陣營。品牌規(guī)劃：品牌入位裝修的全程現(xiàn)場跟進(jìn)，為商家解決整體協(xié)調(diào)問題，時時的POP設(shè)計，讓商家保持時尚的前沿。定期的適時商業(yè)調(diào)整，讓商家在發(fā)展中不斷完善，與商家同守共進(jìn)。七、盈利模式與經(jīng)營模式1、盈利模式本項目盈利模式采取長期投資與短期投資相結(jié)合的盈利模式，即保證以最短的時間內(nèi)收回投資，又兼顧項目的長期收益。根據(jù)項目的功能、業(yè)態(tài)不同分為三種盈利模式：1）、空中樓閣，直接銷售，統(tǒng)一物業(yè)躍閣式住宅，采取直接銷售的方式。住宅的出入通道獨立設(shè)置，與賣場互不干涉，便于獨立管理，方便住戶。物業(yè)管理聘請香港或上海的專業(yè)公司負(fù)責(zé)，保證為住戶提供專業(yè)的服務(wù)。空中樓閣共21層樓面，總建筑面積25000平米，126戶，按一萬元每平米估算，銷售額約2.5億元。2）、名品店鋪，產(chǎn)權(quán)出售，售后返租項目名牌專賣店部分和數(shù)碼廣場部分采取鋪位產(chǎn)權(quán)與經(jīng)營權(quán)分離的經(jīng)營模式。投資者購買了鋪位的產(chǎn)權(quán)以后，成為鋪位的業(yè)主。同時，項目與業(yè)主簽訂“返租經(jīng)營協(xié)議”，確保投資者穩(wěn)定地回報率，消除業(yè)主的投資風(fēng)險，把業(yè)主的投資風(fēng)險轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)營風(fēng)險轉(zhuǎn)移給項目的經(jīng)營團(tuán)隊。巨大的升值潛力和穩(wěn)定且無風(fēng)險的回報率必然刺激鋪位投資者的投資信心。項目的經(jīng)營管理團(tuán)隊負(fù)責(zé)項目的整體品牌招商工作。明確每個樓層、每個區(qū)域、每個鋪位的經(jīng)營范圍和經(jīng)營品牌，整體經(jīng)營，避免產(chǎn)生經(jīng)營上的混亂，招商結(jié)束后將經(jīng)營權(quán)移交給香港任平企業(yè)零售商管理團(tuán)隊管理。這種經(jīng)營模式，確保賣場的有序經(jīng)營和業(yè)主的穩(wěn)定投資回報。商鋪單元的分割遵循按各樓層業(yè)態(tài)和品種的功能需要進(jìn)行分割的原則；同時，在保證消防通道和客流通道的前提下，最大限度合理利用平面空間。分割面積在20-200平方米之間，以60-100賣場部分共4層樓面，建筑面積36000平米。按平均三萬元每平米估算，總銷售額約10.8億元。3）、文化餐飲，長期持有，租賃經(jīng)營文化、娛樂、餐飲部分時本項目的特色經(jīng)營部分，采取產(chǎn)權(quán)與經(jīng)營權(quán)長期持有，租賃經(jīng)營與自主經(jīng)營相結(jié)合的方式。此部分共4層樓面，建筑面積36000平米。每年租金收入1.3億元，自主經(jīng)營年收入約2000萬元。管理模式及經(jīng)營模式無論哪種盈利模式，全部采取統(tǒng)一物業(yè)管理，保證物業(yè)整體管理質(zhì)量。以確保中央空調(diào)、電梯、照明、供水、供氣等設(shè)施的保養(yǎng)維護(hù)，保證項目物業(yè)的正常運(yùn)營。規(guī)范管理保安、保潔、維護(hù)、收發(fā)等物業(yè)服務(wù)人員，保證物業(yè)整體服務(wù)質(zhì)量。無論哪種盈利模式，全部采取統(tǒng)一物業(yè)經(jīng)營。分別由專業(yè)的經(jīng)營公司經(jīng)營，以保證項目的穩(wěn)定收入。八、營銷策略與銷售計劃1、品牌招商與銷售策略本項目住宅部分的銷售和自主經(jīng)營部分的租賃屬常規(guī)地產(chǎn)銷售模式，在這里不進(jìn)行累述。這里主要闡述項目的商鋪整體銷售策略：以品牌招商為龍頭，帶動鋪位銷售工作的開展。本項目采取產(chǎn)權(quán)與經(jīng)營權(quán)的分離，一方面保證了項目經(jīng)營管理的主題化和統(tǒng)一化。另一方面，也保證了產(chǎn)權(quán)投資人的利潤回報率。投資人在投資購買產(chǎn)權(quán)的同時，已經(jīng)明確的了解鋪位的未來經(jīng)營者和經(jīng)營品牌，減小了投資風(fēng)險，增加了投資者的投資信心。在項目的立項的同時，即組建好項目的招商管理團(tuán)隊，選擇具有多年商業(yè)管理和經(jīng)營經(jīng)驗的專業(yè)人員，組成強(qiáng)有力的管理團(tuán)隊，提前介入品牌招商工作。并使未來經(jīng)營管理團(tuán)隊提前介入并參與項目的全過程，以加強(qiáng)項目各環(huán)節(jié)的連接，保證項目整體運(yùn)作的合理性和規(guī)范性。通過一系列切實可行的招商措施和優(yōu)惠政策，采用靈活高效的招商手段，吸引國際國內(nèi)的著名和知名品牌和零售商、各種品牌特許經(jīng)營的龍頭機(jī)構(gòu)落戶本項目，帶動項目鋪位銷售工作的開展。2、入市時機(jī)與開盤計劃品牌招商要先于鋪位銷售工作，在積極展開大規(guī)模的招商活動并取得令人滿意的成果后，適時拉開銷售開盤序幕，計劃在品牌招商完成所有鋪位的70％以后，展開鋪位銷售計劃。銷售開盤的標(biāo)志是召開具有相當(dāng)規(guī)模和廣大媒體參與的銷售展示會，并組織已簽約入駐的品牌商家在銷售展銷會召開期間舉辦品牌優(yōu)惠促銷活動，吸引人氣。大力宣傳，樹立品牌形象。在展銷會召開的前一周，在各種媒體上做大量的廣告推廣，并開始接受內(nèi)部認(rèn)購，一周后展銷會正式對外公開發(fā)售時，已有相當(dāng)?shù)匿佄皇垠溃o公眾一個鋪位緊俏的消費(fèi)引導(dǎo)，增加投資者的購買欲望。給予前10名購買商鋪的投資人以適當(dāng)?shù)膬r格優(yōu)惠，刺激投資者的投資欲望。在展銷會期間，邀請一些影視、歌壇、體育明星參加現(xiàn)場表演，舉行服裝模特表演等活動，擴(kuò)大項目的影響力和第一時間打出項目的知名度。設(shè)立鋪位樣板間，布置要規(guī)范別致，品牌形象突出，充分體現(xiàn)出項目“高檔次、大品牌、國際化”的業(yè)態(tài)定位。銷售接待中心布局及服務(wù)要體現(xiàn)人性化理念，銷售接待人員須經(jīng)過嚴(yán)格培訓(xùn)后上崗，做到熱心周到的講解和服務(wù)。在接待中心不斷的播放項目廣告宣傳片；邀請公證處、保險機(jī)構(gòu)、銀行按揭部門、律師事務(wù)所等有關(guān)人員現(xiàn)場辦公，烘托現(xiàn)場氣氛，營造熱鬧、有序的銷售氛圍。3、廣告策略與媒體策略投入足夠的人力物力，通過各種媒體，集中宣傳項目的十大優(yōu)勢：優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢；國際化品牌專賣；豪華的外觀形象；完備的功能配套；靈活的鋪面分割；穩(wěn)定的投資回報；一站式消費(fèi)理念；巨大的升值潛力；豐富的管理經(jīng)驗；高效的服務(wù)保障；總體的廣告運(yùn)作，要有統(tǒng)一的廣告和媒體策劃。項目運(yùn)作的全過程都要非常注重廣告包裝和項目造勢，品牌招商和鋪位銷售住宅銷售的關(guān)鍵和重要時期巧妙地通過一系列制造懸念的營銷手段，達(dá)到出人意料的轟動效應(yīng)，以達(dá)到事半功倍的宣傳目的。必要時可選擇名人擔(dān)任本項目的形象代言人，通過名人效應(yīng)，達(dá)到項目宣傳目的。通過贊助公益事業(yè)、慈善事業(yè)，以及配合協(xié)助政府舉辦各種紀(jì)念活動、主題活動等方式為項目造勢。設(shè)計形象生動的西部名品廣場項目的企業(yè)標(biāo)識，標(biāo)識的立意要簡約、易記、醒目，體現(xiàn)出項目的主題。在中央電視臺等強(qiáng)勢媒體播出系列廣告、專訪。設(shè)計廣告語和廣告歌，重點是突出本項目“高檔、名牌、國際”的特色和項目主題。制作一系列的電視廣告短片，力求廣告在形象上簡約、優(yōu)美動人，內(nèi)容上突出項目的優(yōu)勢，反映項目的主題。建立項目網(wǎng)站，設(shè)計精美的網(wǎng)頁，鏈接知名網(wǎng)站，在建立數(shù)字信息渠道、介紹項目信息的同時，通過各種網(wǎng)絡(luò)營銷和廣告發(fā)布的技巧運(yùn)用，如：設(shè)立品牌論壇、業(yè)界風(fēng)云人物排行榜評比活動、建立品牌信息發(fā)布平臺等手段，提高網(wǎng)頁的點擊率，取得良好的宣傳效果。制作精美的摟書，平面設(shè)計要獨具匠心、完美，印刷精致，達(dá)到良好的宣傳效果。在展銷會期間，安排促銷人員在項目周邊主要道口派發(fā)項目廣告宣傳單。選擇具有影響力和高覆蓋率的雜志、報紙等平面媒體，在一段時間內(nèi)，連續(xù)不斷地發(fā)布品牌招商和銷售宣傳廣告。廣告文案要形象生動，使人閱后難忘。制作漂亮醒目的戶外廣告，如車廂廣告、燈箱廣告以及路牌廣告等。廣告牌均以醒目的標(biāo)語、美麗的圖案向公眾展示項目的主題。九、投資評估與財務(wù)分析1、項目投資人與項目資金來源項目的投資人：由香港任平企業(yè)有限公司與上海輕紡市場發(fā)展有限公司與諸暨市暨陽街道辦事處城郊居民委員會聯(lián)合投資開發(fā)。項目資金來源：土地出讓金部分由城郊居民委員會投入；項目建設(shè)投資由香港任平企業(yè)有限公司與上海輕紡市場發(fā)展有限公司投入，全部資金來源為自有資金。2、投資成本與費(fèi)用估算項目的投資評估和財務(wù)分析將站在投資人的角度進(jìn)行，以達(dá)到評估和分析的客觀性和準(zhǔn)確性。項目總建筑面積97000平方米，項目預(yù)計總投資人民幣2.8億元。其中主樓商場部分7200平米，按3000元每平米估算，投資2.16億元；住宅部分25000平米，按1500元每平米估算，投資0.38億元；土地出讓金300萬元每畝，投資1.05億元。1）開發(fā)成本估算Ａ、土地使用權(quán)出讓金、土地征用拆遷及前期七通一平費(fèi)。本項目所需征用的土地基本已經(jīng)完成了拆遷、平整及七通一平。土地使用權(quán)出讓金：35畝×300萬元=10500萬元Ｂ、前期工程費(fèi)：1520萬元，詳見本項目前期工程費(fèi)估算表。前期工程費(fèi)估算表項目計算依據(jù)計價（萬元）規(guī)劃設(shè)計費(fèi)建安工程費(fèi)×3%570可行性研究費(fèi)建安工程費(fèi)×0.15%285水文、地質(zhì)勘查費(fèi)建安工程費(fèi)×0.15%285籌建開辦費(fèi)建安工程費(fèi)×2%380合計1520Ｃ、建安工程費(fèi)：總開發(fā)面積×每平米造價=19060.5萬元≈1.9億元建安工程費(fèi)平米造價項目造價（元／平米）項目造價（元／平米）樁基礎(chǔ)120土建工程1300電梯120消防30水電安裝200燃?xì)?0通訊系統(tǒng)20監(jiān)控系統(tǒng)20智能化設(shè)施15普通裝修100閉路電視10合計1965Ｄ、基礎(chǔ)設(shè)施改造費(fèi)：1000萬元供電、供水、排水、電信、通訊、燃?xì)狻⒐┡?、道路、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施配套預(yù)估費(fèi)用：1000萬元。Ｅ、開發(fā)期間稅費(fèi)：39943690.8元（3994.37萬元）開發(fā)期間稅費(fèi)一覽表類別計算依據(jù)應(yīng)繳稅費(fèi)（元）城市綜合開發(fā)費(fèi)120元/平米11640000開發(fā)管理費(fèi)綜合開發(fā)費(fèi)×2%23280000人防工程異地建設(shè)費(fèi)建筑面積×25元/平米2425000養(yǎng)老金保險建安費(fèi)×2%381.21圖紙審查費(fèi)建筑面積×2元/平米194000定額管理費(fèi)建安費(fèi)×0.7‰133.42質(zhì)檢費(fèi)建安費(fèi)×1.4‰266.84墻體材料專項基金建筑面積×8元/平米776000監(jiān)理費(fèi)建安費(fèi)×2%381.21氣象局建筑面積×1.4元/平米135800建筑垃圾處理費(fèi)建筑面積×1元/平米97000消防管理費(fèi)住宅1元/平米商業(yè)2元/平米169000招標(biāo)代理費(fèi)建筑面積×1.6元/平米155200測繪費(fèi)11452元/宗地11452控規(guī)設(shè)計費(fèi)2500元/宗地2500規(guī)劃設(shè)計費(fèi)用地面積×0.45元/平米10575用地技術(shù)服務(wù)費(fèi)1200元/畝42000工程技術(shù)服務(wù)費(fèi)建筑面積×2.9元/平米281300拔地訂樁費(fèi)2594元/宗地2594放線費(fèi)2594元/宗地2594竣工圖測繪費(fèi)1600元/幢1600副食品調(diào)節(jié)基金建安費(fèi)×2‰38.12自來水城市配套費(fèi)16.9萬元169000接頭材料安裝費(fèi)1.5萬元15000電力增容費(fèi)100元/千瓦500000（約）污水處理費(fèi)375元/幢375有線電視接入費(fèi)250元/戶31500合計（萬元）39943690.8Ｆ、不可預(yù)見費(fèi)（取以上四項之和的3%）：819.11萬元（注：第一項土地出讓金不存在不可預(yù)見因素）Ｇ、開發(fā)成本（以上六項小計）：36893.98萬元2）、開發(fā)費(fèi)用估算：Ａ、管理費(fèi)用（取以上1-5項之和的3%）：1082.25萬元Ｂ、銷售費(fèi)用:5320萬元銷售費(fèi)用估算表項目計算依據(jù)計價（萬元）廣告及推廣費(fèi)銷售收入×1%1330銷售代理費(fèi)銷售收入×2%2660其他銷售費(fèi)用銷售收入×1%1330合計（萬元）5320住宅銷售收入：住宅建筑面積×住宅平均售價25000×10000=25000萬元商鋪銷售收入：商鋪面積×商鋪平均售價36000×30000=108000萬元餐飲出租收入（年）：36000×（10×365）=13140萬元總銷售收入：住宅銷售收入+商鋪銷售收入=133000萬元（13.3億元）Ｃ：財務(wù)費(fèi)用（貸款利息）：開發(fā)成本×銀行平均貸款利息31843.24×5.76%=2125.09萬元Ｄ：開發(fā)費(fèi)用（前三項之和）：8527.34萬元（三）、總成本費(fèi)用匯總投資成本費(fèi)用估算匯總表成本項目金額（萬元）1、開發(fā)成本36893.98（1）、土地成本10500（2）、前期工程費(fèi)1520（3）、建安工程費(fèi)19060.5（4）、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)1000（5）、開發(fā)期間稅費(fèi)3994.37（6）、不可預(yù)見費(fèi)819.112、開發(fā)費(fèi)用8527.34（1）、管理費(fèi)用1082.25（2）、銷售費(fèi)用5320（3）、財務(wù)費(fèi)用2125.34合計45421.32項目靜態(tài)投資分析1、銷售稅金計算銷售稅金及附加表項目金額（萬元）銷售收入133000銷售不動產(chǎn)稅2583.2895附加稅1549.9737土地增值稅469.689印花稅14.09067稅金合計4617.0432、損益表及靜態(tài)盈利分析損益表銷售收入總成本費(fèi)用稅金及附加利潤總324617.04382961.64稅后利潤所得稅盈余公積金可分配利潤78344.61012.32494.248776838.0283投資利潤率＝（利潤總額/總投資額）×１００％82961.64/50038.36×100%=165.8%投資利稅率＝（利稅總額/總投資額）×１００％76838.0283/50038.36×100%=153.6%項目的靜態(tài)盈利分析的情況顯示，項目投資利潤率165.8%，投資利稅率153.6%，兩者均滿足房地產(chǎn)投資的回報要求；除此之外，每年租金收入1.3億元，自主經(jīng)營收入約2000萬元；本項目可行。十一、項目社會效益評價本項目的開發(fā)運(yùn)營，填補(bǔ)了諸暨市缺少高檔次品牌折扣店的空白，將眾多世界著名品牌引入諸暨，從某種意義上引領(lǐng)了諸暨高消費(fèi)的潮流；超大型餐飲、超豪華影城的興建為諸暨文化娛樂消費(fèi)增加了亮點。項目的建設(shè)，將拉動城東商圈的商業(yè)人氣，提高商圈對全市乃至周邊縣市的商業(yè)輻射范圍，推動市政府品牌戰(zhàn)略的實施。同時，建筑本身也將為諸暨市容形象的提升形成一道靚麗的風(fēng)景線。項目的運(yùn)作，創(chuàng)造出直接稅收超過四千萬元，支援了地方財政稅收和地方建設(shè)。隨著項目的運(yùn)營，必然在項目周邊形成新的生活消費(fèi)需求，帶動項目周邊第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，創(chuàng)造更多的就業(yè)機(jī)會和稅收。通過各方面綜合分析得出項目的社會效益良好的結(jié)論。報告說明：本報告的結(jié)論是秉承謹(jǐn)慎與負(fù)責(zé)的態(tài)度，在現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上進(jìn)行調(diào)查、估算、分析、預(yù)測后得出的。由于項目目前還是策劃階段，市場調(diào)研并沒有真正實施，同時，市場調(diào)研的深度和廣度受客觀因素所限，本項目總費(fèi)用估算及效益評價均是初步的和粗線條的，測算、估算、分析等手段難免受主觀因素的影響，必然存在片面和偏差，難免有所疏漏，有待于項目立項后在開發(fā)運(yùn)作過程中進(jìn)一步完善。諸暨“奧特萊斯娛樂城”項目策劃組執(zhí)筆：宋寬2008年3月目錄第一章總論 11.1項目提要 11.2結(jié)論與建議 31.3編制依據(jù) 4第二章項目建設(shè)背景與必要性 52.1項目背景 52.2項目建設(shè)必要性 7第三章市場與需求預(yù)測 83.1優(yōu)質(zhì)糧食供求形勢分析 83.2本區(qū)域市場需求預(yù)測 83.3服務(wù)功能 103.4市場競爭力和市場風(fēng)險預(yù)測與對策 10第四章項目承擔(dān)單位情況 124.1基本情況 124.2主要業(yè)務(wù)范圍和業(yè)務(wù)能力 124.3人員構(gòu)成 124.4主要技術(shù)成果獲獎情況及轉(zhuǎn)化能力 134.5現(xiàn)有基礎(chǔ)和技術(shù)條件 154.6資產(chǎn)與財務(wù)狀況 164.7項目技術(shù)協(xié)作單位情況 16第五章建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案 175.1建設(shè)規(guī)模確定的原則和依據(jù) 175.2建設(shè)規(guī)模及服務(wù)種類 18第六章項目選址與建設(shè)條件 196.1項目選址原則與要求 196.2項目建設(shè)用地情況 196.3項目用地位置 206.4自然與資源條件