XXXX0215-長沙-深圳市卓越時(shí)代廣場二期商務(wù)寫字樓酒店

『卓越?時(shí)代廣場二期』商務(wù)寫字樓、酒店公寓可行性研究報(bào)告可行性研究報(bào)告目錄1/37第一章項(xiàng)目分析及評價(jià)項(xiàng)目名稱地理位置交通狀況周邊景觀周邊配套主要技術(shù)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)研究結(jié)論第二章項(xiàng)目投資環(huán)境和市場研究一、XX市國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況二、XX市房地產(chǎn)市場概況三、福田中心區(qū)區(qū)域發(fā)展?fàn)顩r及前景第三章項(xiàng)目價(jià)值SWOT評估和戰(zhàn)略選擇一、項(xiàng)目SWOT分析二、項(xiàng)目市場開發(fā)戰(zhàn)略選擇三、市場競爭者分析四、目標(biāo)市場選擇及特征五、產(chǎn)品定位六、價(jià)格定位第四章項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度安排項(xiàng)目分期開發(fā)施工橫道圖第五章投資估算及資金籌措投資估算資金籌措資金投入及使用計(jì)劃表第六章銷售收入、成本費(fèi)用估算經(jīng)營收入、銷售稅金及附加估算總成本費(fèi)用的估算第七章財(cái)務(wù)評價(jià)及敏感性分析利潤估算償債能力分析贏利能力分析項(xiàng)目不確定分析社會(huì)效益及影響分析第八章附件第一章項(xiàng)目分析及評價(jià)一、項(xiàng)目名稱『卓越?時(shí)代廣場二期』商務(wù)寫字樓、酒店公寓二、地理位置原祈年酒店地塊位于XX市CBD中心區(qū)南區(qū)，東臨CBD中軸景觀帶和中心4路，南接福華三路和會(huì)展中心，西面緊挨卓越時(shí)代廣場和榮超國際商會(huì)中心，北面毗鄰福華路、地鐵一號線和香格里拉酒店。三、交通狀況位處XX兩大城市主干道之間，通過金田路和益田路相連通；而且與地鐵一號線直接相通、地鐵四號線近在咫尺，暢通于機(jī)場高速和廣深高速、關(guān)內(nèi)外、各口岸之間；地下與地鐵相通，地上二層與時(shí)代廣場和商會(huì)中心通過空中連廊相接；整個(gè)立體交通狀況十分便捷。四、周邊景觀該項(xiàng)目東面是XXCBD南中軸城市景觀帶，被譽(yù)為“城市客廳”；向北可以遠(yuǎn)眺蓮花山、市民中心廣場美景。五、周邊配套該項(xiàng)目周邊聚集著XXCBD最密集的寫字樓群；矗立著香格里拉、喜來登、麗思卡爾頓三座五星級商務(wù)酒店；會(huì)展中心和購物公園地鐵出入口；南面是各類會(huì)展不斷的亞洲最大的會(huì)展中心；毗鄰的CBD北區(qū)的政務(wù)資源也可便利的服務(wù)。六、主要技術(shù)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總用地面積（曲） 9834.4 建筑用地面積（^）8729 總建筑面積（^）111119.13容積率 規(guī)定容積率8.134 其中地上建筑（^）84463.30調(diào)整容積率8.589 —地下建筑（曲）26655.83停車位473個(gè) 建筑基地面積（而）8375.47建筑密度 85.15% —總建筑面積（吟111119.13^規(guī)定建筑面積79993.95^其中商業(yè)面積19996.92^辦公面積29998.49^酒店面積29998.54^一核增建筑面積4469.35^-架空層面積一4469.35^一地下建筑面積26655.83^?中地下車庫 21719.28^設(shè)備機(jī)房 一4936.55^一 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 銷售收入（單位：萬元） 2,607,458,660 利潤總額（單位：萬元） 1,413,599,663所得稅（單位：萬元） 212,039,949凈利潤（單位：萬元）1,201,559,713投資回收期（單位：年）2年凈現(xiàn)值（NPV,I=6）（單位：萬元） 718,275,184財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR） 54.75%七、研究結(jié)論1、項(xiàng)目建設(shè)將提高中心區(qū)的整體形象高度，加快促進(jìn)中心區(qū)商務(wù)分為的形成，刺激在該區(qū)域內(nèi)的商務(wù)辦公需求，從而有力地推動(dòng)中心區(qū)以及XX市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，并且為XX城市化發(fā)展建設(shè)增添一道新的風(fēng)景；2、項(xiàng)目以創(chuàng)新以及高檔的開發(fā)理念和商務(wù)美學(xué)化的方式打造福田CBD又一高品質(zhì)、高標(biāo)準(zhǔn)、不可復(fù)制的高檔商務(wù)寫字樓以及酒店、商業(yè)配套項(xiàng)目。寫字樓定位以“科技、生態(tài)、環(huán)保、節(jié)能”為主題，酒店定位為“Boutiqueapartment”主題的產(chǎn)權(quán)酒店，以及良好的商業(yè)配套必將在中心區(qū)形成良好的辦公商務(wù)氛圍；3、項(xiàng)目命名為『卓越?時(shí)代廣場二期』，延續(xù)卓越集團(tuán)一貫的開發(fā)和品牌建設(shè)理念，充分結(jié)合福田中心區(qū)寫字樓的商務(wù)文化氣息，嚴(yán)格按照該地域規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)進(jìn)行整體規(guī)劃，完全符合消防、交通、給排水、綠化等各項(xiàng)規(guī)劃要求?？梢韵嘈?，高起點(diǎn)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)理念必將在XX福田CBD掀起新一輪的“時(shí)代廣場”風(fēng)暴；4、經(jīng)過測算，項(xiàng)目總投資約為10.47億元，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）為55%，投資5/37回收期為2年，所得稅后凈現(xiàn)值（NPV,I=6%）為7.2億元。項(xiàng)目贏利能力較強(qiáng)；5、各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)經(jīng)過敏感性測試分析，本項(xiàng)目具備較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。綜上所述，本項(xiàng)目是可行的。在具體的項(xiàng)目運(yùn)作過程中，卓越公司將加強(qiáng)過程控制，嚴(yán)把成本、質(zhì)量關(guān)，確保項(xiàng)目社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益的實(shí)現(xiàn)。第二章項(xiàng)目投資環(huán)境和市場研究一、XX市國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況2006年1-11月，XX市經(jīng)濟(jì)保持穩(wěn)步增長的態(tài)勢。經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的特點(diǎn)表現(xiàn)如下：1、工業(yè)生產(chǎn)較快增長：1-11月全市完成規(guī)模以上工業(yè)增加值2445.73億元，比上年同期增長17.3%，從2006年的累計(jì)增速看，雖然一季度累計(jì)增速較低，但從二季度開始，全市規(guī)模以上工業(yè)增加值累計(jì)增速呈現(xiàn)穩(wěn)步增長并在三季度末向上走高的態(tài)勢；2、固定資產(chǎn)投資、交通運(yùn)輸、市場消費(fèi)平穩(wěn)增長：1-11月，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額完成1139.57億元，比去年同期增長8.3%。其中，基本建設(shè)投資額591.93億元，增長8.8%；房地產(chǎn)開發(fā)投資額400.88億元，增長11.1%；更新改造投資額117.07億元，比去年同期增長9.3%；其他投資29.69億元，比去年同期下降26.5%；1-11月，全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額為1522.72億元，比上年同期增長16.1%，增速分別比今年二、三季度提高1.5和0.5個(gè)百分點(diǎn)，其中，限額以上批發(fā)與零售總額648.53億元，比上年同期增長22.0%，高出整體增幅5.9個(gè)百分點(diǎn)。高出限額以下和個(gè)體戶增幅11.0個(gè)百分點(diǎn)。住宿餐飲業(yè)1-11月完成190.79億元，同比增長16.3%；3、外貿(mào)出口增勢強(qiáng)勁：1-11月，全市進(jìn)出口貿(mào)易總額2127.59億美元，比去年同期增長33.6%。其中，出口總額1216.15億美元，增長38.6%；進(jìn)口總額911.44億美元，增長27.4%；4、財(cái)金形勢表現(xiàn)良好：1-11月，全市地方財(cái)政一般預(yù)算收入466.09億元，比上年同期增長25.0%，其中，累計(jì)各項(xiàng)稅收完成398.25億元，增長24.0%；地方財(cái)政一般預(yù)算支出422.96億元，同比增長0.7%，其中，基本建設(shè)支出114.28億元，增長14.2%。5、物價(jià)走勢小幅上升：1-11月，居民消費(fèi)價(jià)格總指數(shù)為102.1%，居民消費(fèi)價(jià)格總水平比去年同期上升2.1%。從居民消費(fèi)價(jià)格總指數(shù)的構(gòu)成看，食品類物價(jià)上升幅度較大仍是物價(jià)整體上升的主要原因。食品類，尤其是鮮瓜果、鮮菜和糧食是漲價(jià)幅度最大的三個(gè)品種，累計(jì)平均分別上漲13.2%、6.6%和5.7%。深圳市主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

7/37指標(biāo)名稱本月本月止累計(jì)累計(jì)比上年同期增減（%）本年上年1、規(guī)模以上工業(yè)增加值258.552445.732049.8817.3規(guī)模以上工業(yè)銷售產(chǎn)值1071.2910054.358573.0717.3工業(yè)產(chǎn)品銷售率（%）92.396.397.6-1.3個(gè)百分點(diǎn)2、全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額134.891139.571052.368.3其中：基本建設(shè)投資額72.12591.93544.138.8房地產(chǎn)開發(fā)投資額 43.77400.88360.7611.13、社會(huì)消費(fèi)品零售總額146.201522.721311.4916.14、實(shí)際外商直接投資額（億美元）2.9731.4027.6113.75、進(jìn)出口總額（億美元）258.032127.591592.4333.6其中：出口總額（億美元）154.661216.15877.1938.6進(jìn)口總額（億美元） 103.37911.44715.2427.46、地方財(cái)政一般預(yù)算收入40.68466.09373.0125.0地方財(cái)政一般預(yù)算支出65.36422.96420.040.77、國內(nèi)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款余額本月末9247.08本年初8510.13 比年初增長％8.7國內(nèi)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款余額6647.546168.02 8.18、居民消費(fèi)價(jià)格總指數(shù)（%）以上年同月為100103.0以上年同期累計(jì)平均為100 102.1 以上月為10099.89、港口集裝箱吞吐量（萬TEU）164.521683.091478.2213.910、機(jī)場旅客吞吐量（萬人次）154.271678.111478.8813.5二、XX市房地產(chǎn)市場概況2006年是中國房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控強(qiáng)度最大的一年，而作為此輪調(diào)控焦點(diǎn)城市之一的XX房地產(chǎn)市場自然遭遇到前所未有的嚴(yán)厲調(diào)控一一國家宏觀政策頻繁出臺(tái)，XX相關(guān)部門緊跟響應(yīng)，土地、稅收、信貸等環(huán)節(jié)一并發(fā)力，著實(shí)給XX的房地產(chǎn)市場造成了一定的震蕩。即便如此，縱觀一年來XX樓市的發(fā)展：住宅價(jià)格持續(xù)上漲，二手樓成交量漸超新房，高品質(zhì)寫字樓租售價(jià)格快速攀升，大型商業(yè)項(xiàng)目供應(yīng)增加，工業(yè)物業(yè)需求持續(xù)擴(kuò)大XX房地產(chǎn)市場依然呈現(xiàn)總體上升的態(tài)勢。1、房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)擴(kuò)大，新開工建設(shè)規(guī)模出現(xiàn)縮減2006年1-11月，XX市房地產(chǎn)開發(fā)投資額持續(xù)上漲，完成開發(fā)投資400.87億元，較去年同期增加11.12%，其中住宅開發(fā)投資達(dá)273.54億元，同比增長26.73%。在占總額87.76%的投資用于商品房建設(shè)的同時(shí)，全市商品房竣工面積達(dá)到528.58萬平米，同比增加30.14%。另一方面，用于土地購置及土地開發(fā)的投資分別同比減少了36.51%和75.02%，并且643.36萬平米的商品房新開工面積較去年同期亦減少了28.30%，意味著一年后商品房竣工面積將出現(xiàn)縮減從而一定程度的影響商品房市場供應(yīng)。2、土地市場政策頻出，交易價(jià)格屢創(chuàng)新高加強(qiáng)從房地產(chǎn)供應(yīng)源頭土地市場進(jìn)行調(diào)節(jié)是2006年房地產(chǎn)調(diào)控的一大特點(diǎn)，從中央的國六條、九部委十五條意見、建設(shè)部165號文、《國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》，到XX的98號文、土地“7+1”文件、“十一五”住房建設(shè)規(guī)劃，無一不把土地政策作為房地產(chǎn)調(diào)控的重要手段加以深化并從土地供應(yīng)環(huán)節(jié)著手調(diào)節(jié)住房供應(yīng)的方方面面，包括：以合理的土地出讓規(guī)劃調(diào)控未來住房供應(yīng)量并指導(dǎo)住房建設(shè)的空間分布、以出讓限戶型用地調(diào)整住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)、以配建公共租賃住房的土地出讓方式完善住房保障體系等。政策頻出的同時(shí)，2006年XX土地交易市場表現(xiàn)依舊活躍，成交價(jià)格亦逐步上升。位于龍崗中心城的G01024-0005地塊樓面地價(jià)達(dá)3781元/平米，位于寶安中心區(qū)的限戶型用地A004-0102樓面地價(jià)高達(dá)6452元/平米位于奧體新城的限戶型地塊G01064-0259樓面地價(jià)達(dá)3247元/平米，均創(chuàng)出所在片區(qū)土地交易價(jià)格的新高，拉升房地產(chǎn)開發(fā)成本的同時(shí)也反映出開發(fā)企業(yè)對XX房地產(chǎn)市場的信心。（一）XX市寫字樓市場概況1、市場集中放量，福田中心區(qū)充當(dāng)主力2006年XX寫字樓市場進(jìn)入集中放量期，1-11月全市辦公樓竣工面積達(dá)到19.49萬平方米，較去年同期增加了198.83%。從寫字樓入伙情況來看，2006年新入伙的卓越時(shí)代廣場和地鐵大廈為福田中心區(qū)增加了約12.5萬平米（辦公面積）的甲級寫字樓供應(yīng)，至此XX甲級寫字樓總量達(dá)到101萬平米；此外，華融大廈、金中環(huán)商務(wù)大廈、免稅商務(wù)大廈三大高品質(zhì)寫字樓的入伙也為福田中心區(qū)供應(yīng)了約15萬平米的辦公面積。深圳甲氧寫字鎮(zhèn)市場存量反新供度不僅在寫字樓租賃市場上福田中心區(qū)成為全市供應(yīng)的主力，銷售市場亦是以福田中心區(qū)及其臨近的中心西區(qū)為主要供應(yīng)片區(qū)，榮超經(jīng)貿(mào)中心、新世界中心、中國經(jīng)貿(mào)大廈、財(cái)富大廈等7個(gè)位于其中的寫字樓項(xiàng)目推出市場銷售，2006年成為該片區(qū)寫字樓推盤最大的一年。2、市場需求不斷擴(kuò)大，租售價(jià)格快速攀升在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展、市場進(jìn)一步開放等利好因素的影響下，2006XX寫字樓市場需求也不斷擴(kuò)大，高新技術(shù)、物流及金融服務(wù)企業(yè)成為寫字樓市場主流客戶。隨著跨國企業(yè)的大舉進(jìn)入及本地實(shí)力企業(yè)的快速擴(kuò)X，XX寫字樓空置面積得到快速消化，目前全市甲級寫字樓空置率為14.6%，2006全年市場吸納量達(dá)到13.17萬，而企業(yè)租賃單位的面積也逐漸趨大。銷售市場方面，2006年1-11月全市辦公樓銷售面積為35.70萬平米，較2005年同期增加75.78%。較高的投資回報(bào)促成購買增加的同時(shí)，也吸引了大量外資：一方面，外企處于對XX發(fā)展及對XX辦公物業(yè)增值的信心，改變以往租賃為主的習(xí)慣，開始購買辦公物業(yè)自用；另一方面，人民幣升值、市場開放等眾多利好，也吸引了更多外資基金關(guān)注XX寫字樓市場。租賃需求的擴(kuò)大，直接拉動(dòng)了XX寫字樓租金的快速上揚(yáng)；而新上市產(chǎn)品品質(zhì)的提高，加之主要供應(yīng)區(qū)福田中心區(qū)商務(wù)氛圍、區(qū)域價(jià)值的不斷提升，也促成了銷售價(jià)格的快速增長，2006年1-11月，XX辦公樓均價(jià)達(dá)到15260元/平米，較去年同期上升31.22%。（二）XX市酒店市場概況1、XX酒店規(guī)模和結(jié)構(gòu)特點(diǎn)據(jù)XX酒店業(yè)2005年?duì)I業(yè)狀況的數(shù)據(jù)顯示，目前XX賓館酒店總量有近500家，四、五星級酒店有近40家。XX酒店業(yè)呈現(xiàn)出“中間大兩頭小”的特征，即中檔次酒店數(shù)量龐大，高檔次酒店數(shù)量和經(jīng)濟(jì)型酒店數(shù)量較少。2、XX酒店總體入住率及房價(jià)2005年XX的賓館酒店入住率為61%，平均房價(jià)相對較低。相比較而言，XX五星級酒店的平均房價(jià)達(dá)到1400元左右，比XX高出一大截。XX市賓館酒店的客房價(jià)格處于較低水平，這與XX的經(jīng)濟(jì)地位和酒店行業(yè)的發(fā)展極不對稱。2005年XX賓館酒店?duì)I業(yè)收入為55.41億元，利潤總額為2.37億元，利潤率為4.24%。與國際飯店業(yè)逾10%的利潤率相比，差距十分明顯。3、XX酒店行業(yè)競爭格局從XX整體酒店競爭格局評價(jià),XX酒店的同質(zhì)化情況較為嚴(yán)重。許多飯店機(jī)械地套用星級標(biāo)準(zhǔn)或模仿相應(yīng)星級飯店，使得酒店過于雷同化，形成經(jīng)營上的過度競爭。除了個(gè)別的酒店外,大多數(shù)中低檔次酒店無顯著特色,酒店設(shè)計(jì)普遍感覺“硬化”，管理水平一般，價(jià)格競爭是競爭的主要形式，導(dǎo)致了XX酒店總體房價(jià)低、入住率低、利潤低的三低局面。與整體酒店市場不同，高檔次酒店憑借著較好的品牌、服務(wù)、特色、管理水平達(dá)到了超越XX酒店平均水準(zhǔn)的入住率和利潤率，競爭體現(xiàn)出品牌驅(qū)動(dòng)和差異化、個(gè)性化的特征。在低端市場，經(jīng)濟(jì)型酒店市場競爭一觸即發(fā)，處于剛剛起步狀態(tài)。目前已經(jīng)有多家經(jīng)濟(jì)型酒店在XX安家，國際品牌有格林豪泰、如家、7天、速8等；此外，城市客棧、萬里行、錦江之星等國內(nèi)品牌也已經(jīng)開始廣泛擇地布局。表1：目前進(jìn)入或即將進(jìn)入XX的國際酒店品牌5星級酒店一覽序號酒店集團(tuán)酒店品牌酒店名稱 酒店定位酒店地點(diǎn)開業(yè)時(shí)間1香格里拉Shangri-laXX香格里拉酒店商務(wù)酒店羅湖已開業(yè)2凱悅GrandHyatt華潤凱悅就大酒店商務(wù)酒店羅湖2008年底3最佳西方BestWestern最佳西方富臨大酒店商務(wù)酒店羅湖已開業(yè)4喜達(dá)屋FourPoints福鵬喜來登酒店商務(wù)酒店福田已開業(yè)5喜達(dá)屋Sheraton 大中華喜來登酒店商務(wù)酒店福田2007年6香格里拉ShangriTa福田香格里拉酒店商務(wù)酒店福田2008年中7萬豪RitzCarlton星河麗茲卡爾頓酒店商務(wù)酒店福田2007年8馬可波羅MarCoPolo馬可波羅好日子酒店商務(wù)酒店福田已開業(yè)9洲際InterContinental華僑城洲際酒店主題酒店南山2007年10洲際CrownPlaza威尼斯皇冠假日酒店主題酒店南山已開業(yè)11凱賓斯基Kempinski凱賓斯基酒店 商務(wù)酒店南山已開業(yè)表2：部分自主品牌5星級酒店I序號管理公司酒店品牌 一酒店名稱酒店定位酒店地點(diǎn)開業(yè)時(shí)間1丹楓白露酒店管理RoyalSuites&Towers 丹楓白露酒店 全套房商務(wù)酒店羅湖已開業(yè)2彭年酒店管理Penglin彭年酒店 商務(wù)酒店羅湖已開業(yè)3_富苑酒店管理Landmark 富苑酒店 全套房商務(wù)酒店羅湖已開業(yè)4_陽光酒店管理Sunshine陽光酒店 商務(wù)酒店羅湖已開業(yè)5_圣庭苑酒店管理PaViliOn 圣庭苑酒店 商務(wù)酒店福田已開業(yè)6南海酒店管理Nanhai南海酒店商務(wù)酒店南山已開業(yè)（三）XX市商業(yè)市場概況1、大型商業(yè)供應(yīng)增加，只租不售漸成主流2006年，XX商鋪?zhàn)赓U市場中，大型商業(yè)項(xiàng)目的供應(yīng)加大：除蛇口的花園城中心、福田中心區(qū)的星河CocoPark、寶安的港隆城購物中心等大型購物廣場相繼開業(yè)外，南山商業(yè)文化中心的保利文化廣場、天利十八街、海岸城，華僑城片區(qū)的益田假日廣場，福田中心區(qū)的怡景中心城、晶島國際等大型項(xiàng)目也正加緊建設(shè)或進(jìn)行招商中。與此同時(shí)，越來越多大型商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)商改變過去把項(xiàng)目銷售一空的短期牟利的運(yùn)營策略，更傾向于項(xiàng)目的長期回報(bào)，因此近期建設(shè)的商業(yè)項(xiàng)目大多只租不售，亦或出售其中少量鋪位從而盡可能避免業(yè)權(quán)的過度分散。2、購買需求略有擴(kuò)大，大宗投資備受關(guān)注2006年，XX一手商鋪銷售市場供應(yīng)減少，1-11月批準(zhǔn)預(yù)售面積較05年同期減少了32.8%。其中，由于多數(shù)中小開發(fā)商考慮到自身經(jīng)營能力有限，開始將其持有的商業(yè)物業(yè)轉(zhuǎn)營為售，同時(shí)大型商業(yè)以租代售的情況增多，使得總供應(yīng)中社區(qū)商業(yè)及中小型商業(yè)項(xiàng)目的比重明顯增加。2006年1-11月，一手商鋪銷售面積較2005年同期減少4.28%，二手商鋪則同比增加18.16%；總交易面積達(dá)到100.16萬平米，較2005年同期的93.21萬平米增加了7.46%，銷售市場總體需求有所擴(kuò)大。并且，一、二手商鋪銷售均價(jià)分別以14%、18.16%的增長率低于住宅和寫字樓，成為2006年XX房地產(chǎn)市場表現(xiàn)相對穩(wěn)定的物業(yè)。投資市場方面，XX總體發(fā)展的各項(xiàng)利好在吸引越來越多基金和游資關(guān)注XX房地產(chǎn)市場的同時(shí)，統(tǒng)一業(yè)權(quán)的商業(yè)項(xiàng)目也成為關(guān)注的目標(biāo)之一，而年內(nèi)兩宗大型商業(yè)項(xiàng)目的成交，包括：平安信托投資購置XX部分優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)（即XX城市廣場）；美國保德信集團(tuán)購得怡景中心城50%的股份，使得XX商鋪投資市場備受關(guān)注。三、福田中心區(qū)區(qū)域發(fā)展?fàn)顩r及前景(一)福田區(qū)房地產(chǎn)市場狀況分析深圳市福田區(qū)分區(qū)規(guī)劃(1998*10)籌合交漁規(guī)劃圖 F **3內(nèi)占，Jmsooo:i中心區(qū)是深圳雎一集金融、商貴、信息、文化，會(huì)展及行政于一體的城市商務(wù)、行政和文化中心.是深圳實(shí)現(xiàn)“建設(shè)現(xiàn)代化國際性城市、區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心喊市及花園式園林城市”戰(zhàn)略目標(biāo)的重要空間基礎(chǔ)口特區(qū)26年成就了深圳輝煌中心區(qū)成為了深圳未來發(fā)展的空間及精神的重要戟體配親逐漸成熟.開發(fā)節(jié)奏加快成為深川堀市之名片立政府推動(dòng)/市場帶動(dòng)/文化中心/復(fù)合效應(yīng)。政府的合力打造，政府政策的傾斜和扶持，使中心區(qū)開發(fā)快速進(jìn)展；⑥中心區(qū)已從單純行政力量帶動(dòng)發(fā)展到市場帶動(dòng)，寫字樓開發(fā)已至高潮，商業(yè),酒店等各功能物業(yè)也在發(fā)展中：?會(huì)展經(jīng)濟(jì)的效應(yīng)、CEPA指強(qiáng)客戶引力效應(yīng)、酒店經(jīng)濟(jì)效應(yīng)、中心區(qū)的商業(yè)坳產(chǎn)效應(yīng)、地鐵產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)效應(yīng)顯現(xiàn)，價(jià)值凸顯.中心區(qū)在經(jīng)過多年的開發(fā)經(jīng)營下，其行政、文化、商務(wù)的復(fù)合效應(yīng)及價(jià)值逐漸得到彭顯。1、房地產(chǎn)各板塊劃分及現(xiàn)狀介紹福田區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)可以細(xì)分為皇崗板塊、梅林與景田板塊、中心區(qū)板塊、竹子林板快?；蕧彴鍓K，位于福田區(qū)的南部，與XX特別行政區(qū)僅有一灣之隔。但片區(qū)內(nèi)主要以農(nóng)民房為主，已無現(xiàn)成土地可用，現(xiàn)在片區(qū)內(nèi)的項(xiàng)目一般為舊城改造項(xiàng)目。梅林與景田板塊主要指福田區(qū)的西北部以及北部地區(qū)。片區(qū)以住宅市場為主，原為政府福利房供應(yīng)地，開發(fā)時(shí)間較早。因此，片區(qū)住宅市場成熟，但部分住宅樓齡較長。中心區(qū)板塊位于福田區(qū)的中心地帶，X圍為東至皇崗路，南到XX大道，西至新州路，北到紅荔路區(qū)域。該片區(qū)以寫字樓以及商務(wù)配套設(shè)施為主，已經(jīng)成為區(qū)政府以及市政府規(guī)劃的新的XX商務(wù)中心。竹子林板塊位于福田區(qū)的西部，是一個(gè)集商務(wù)、住宅、商業(yè)為一體的綜合性區(qū)域。既有享譽(yù)全省甚至全國的香蜜湖頂極市區(qū)住宅片區(qū)，又有招商銀行大廈等知名企業(yè)進(jìn)駐的商務(wù)寫字樓。隨著深南大道的改造日益完成，未來該片區(qū)會(huì)變得更加炙手可熱，目前有多個(gè)大盤在售。2、區(qū)域購房客戶群。福田區(qū)住宅購房客戶主要面向整個(gè)XX市，憑借著優(yōu)秀的產(chǎn)品品質(zhì)、豐富的景觀資源，香蜜湖片區(qū)在XX市甚至整個(gè)XX地區(qū)都具有良好的口碑。寫字樓以及商務(wù)配套（如酒店公寓）方面所面向的客戶X圍涉及到XX、XX、港澳臺(tái)、以及國外。良好的區(qū)位優(yōu)勢以及政府的大力支持，使得越來越多的國際知名企業(yè)進(jìn)駐福田中心區(qū)。商業(yè)方面，和金光華、萬象城、XX城市廣場等羅湖幾大商業(yè)中心定位一樣，福田中心區(qū)商業(yè)定位以整個(gè)城市為X圍，白領(lǐng)以上收入水平的階層作為目標(biāo)客戶。但是由于各項(xiàng)市政配套正在建設(shè)當(dāng)中，現(xiàn)階段中心區(qū)的商業(yè)氣氛暫時(shí)沒有形成起來，目前只是以商務(wù)配套為主，客戶也只是周邊寫字樓工作人員。（二）區(qū)域價(jià)格定位及發(fā)展趨勢1、住宅方面2006年福田區(qū)新推售的住宅項(xiàng)目17個(gè)，預(yù)售面積為614022.44平方米，預(yù)售套數(shù)為7583套，推盤均價(jià)為19620元/平方米。以中小項(xiàng)目為主，產(chǎn)品以中小戶型為主，不過，高端項(xiàng)目雖少，但所占的份額較大。對于2007年福田住宅價(jià)格的預(yù)測，由于2007年福田區(qū)住宅物業(yè)的供應(yīng)量較2006年要少，而且除梅林外其他片區(qū)的住宅項(xiàng)目分布較分散，大部分項(xiàng)目都是該片區(qū)唯一的住宅供應(yīng)源，供給缺口將會(huì)推聲區(qū)域的價(jià)格；不過，由于大部分新項(xiàng)目都是以小戶型為主，沒有高端項(xiàng)目，因此價(jià)格上漲空間有限；綜上所述，2007年福田區(qū)住宅項(xiàng)目的整體價(jià)格水平要稍高于2006年，全區(qū)新推項(xiàng)目整體均價(jià)將在13000元/平方米左右，而香蜜湖片區(qū)和皇崗口岸片區(qū)或由于居住環(huán)境較好或由于配套成熟，售價(jià)估計(jì)會(huì)達(dá)到15000元/平方米的高度，梅林片區(qū)則相對低些。2006年1-9月福田住宅銷售價(jià)位統(tǒng)計(jì)價(jià)位套數(shù)建筑面積金額均價(jià)（建筑面積）每套面積4000元以下179.60250000.003140.70351779.6000004000到6000594780.0822576251.004722.98601681.0183056000到8000-76358679.42434488700.847404.44777476.9061868000到10000-1592-129773.751173107705.009039.63786981.51617410000元以上-4536-336666.965357117337.2015912.21585074.2211112、寫字樓方面2006年福田區(qū)新推8個(gè)寫字樓項(xiàng)目，總預(yù)售面積為387133平方米，推盤均價(jià)為20102元/平方米。中心區(qū)全年新推4個(gè)寫字樓項(xiàng)目，預(yù)售面積為296021平方米，占全區(qū)的76％，推盤均價(jià)為21825元/平方米；竹子林片區(qū)的寫字樓在2006年也比較引人注目，共提供2005年－2006上半年深圳中心區(qū)價(jià)格走勢受中心區(qū)成熟度漸高影響，空置率將進(jìn)一步下降(目前空置率為16.8％)，寫字樓物業(yè)價(jià)值將得到提升，預(yù)計(jì)后市均價(jià)將以8％左右的增幅，平穩(wěn)增長。3、商業(yè)方面(1)福田CBD商業(yè)規(guī)劃:《深圳市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃（2006黑10）》報(bào)告顯示注解：?靛勒發(fā)展的各種業(yè)態(tài)：金球知名百貨店.經(jīng)營國內(nèi)外知名品愧的專案店、專業(yè)店、購物中心，以及高欄、特色型餐飲和娛樂網(wǎng)點(diǎn)：?適度開發(fā)地下商業(yè)空間工在地鐵會(huì)展中心站“崗國站之間.苣當(dāng)建設(shè)地下商業(yè)城及地下前業(yè)街，與地面商業(yè)互補(bǔ)、互連，發(fā)揮壕合效?。?限制住宅底商，嚴(yán)格控利商業(yè)物業(yè)的分割出售.現(xiàn)階段中心區(qū)的商業(yè)總面積約65.5萬平米，業(yè)態(tài)主要以寫字樓的商務(wù)配套型商業(yè)為主。但是隨著中心區(qū)人氣以及地段價(jià)值的不斷提升，中心區(qū)已經(jīng)慢慢出現(xiàn)了諸如COCOPARK、天虹旗艦店等大型購物中心?？梢灶A(yù)見，未來中心區(qū)將成為繼羅湖、南山商業(yè)區(qū)之后，又一個(gè)商業(yè)購物中心。主要分布南區(qū)/五點(diǎn)一線”為發(fā)展布局■/形式為純商業(yè)十樓宇底層裙樓配套商業(yè)1,五點(diǎn)一一1號線M號線中心區(qū)六大站（盒田路站交匯）42、福華路地下商業(yè)街——全族960m,連接兩個(gè)地鐵站，商業(yè)街建筑面積約43200∏f,商業(yè)面積為21690rn?、4、酒店公寓方面（1）現(xiàn)有酒店概況基本信息表項(xiàng)口開業(yè)時(shí)向/泄啟星管塞及投資品I客房忌I數(shù)罌屬信息［拓削價(jià)格，不同時(shí)明伯格不相同）∣∣5HIΓ?深南大道與新洲路交匯較五星級156≡類別標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)高鞋房豪華房普通含比豪華套房面積回平方202口505口ST星H-I?.里TT磅AE層.5-RW主裝而與雙床/大床/賽帶上網(wǎng)［電糧1僑格￥ZOlO42645￥2875￥5175深J.Il壇用喜來登酒店Ia于福田保祝區(qū)域武番內(nèi).西摘到樹林白然保切區(qū),康闿廣州，深圳.珠池值速公睹屏海劃地鐵與否淹西北鐵路接事忠站.五星級田加里火加福公司界營名的直達(dá)是狷店穌團(tuán)管泗3.L有客布Ξ7a∣ι∑□r?被雙廊r?^feJΛ-面積￡216-安樓夏16層7月16E^7TE層主事設(shè)施雙床/1寬帶上網(wǎng)［?費(fèi),無煙層大床?1網(wǎng)收費(fèi),有無煙層，寬帶上網(wǎng)［免費(fèi)］價(jià)格￥1558￥1426-*213?~配套及客戶評價(jià)表 其他配套 客戶來源及評價(jià) 五洲賓館餐飲設(shè)施:受亞風(fēng)情：東南亞美食二桂花餐尸，聚味訐:以廣東菜為主.也提供其他多省的特色菜:掛在茂空屋：花司酒吧會(huì)議設(shè)施:深圳廳：535平米；：可容納700人;廣州廳（50平米1：可容納50人：上帝廳（110平米）：可容納40人：北京廳（BO平米）：可容綱Ilcl人：加福廳；￡2平米Ir瓦容納2D人.休闈設(shè)施:健身、游泳、桑拿、美容美發(fā)、按摩服務(wù)設(shè)施:商務(wù)中心、租車、洗衣房、停車潮來源 商務(wù)客戶 優(yōu)點(diǎn)在高爾夫球場若邊一配套設(shè)施及周邊襁都好.檢格合理不足離市區(qū)有點(diǎn)距需，計(jì)程車北較難叫，服務(wù)員態(tài)度欠任深圳福麗喜來登酒店店內(nèi)設(shè)施齊全，在有3部電話機(jī)，T直岳撥打I□D、語音留言信箱、高速寬頻網(wǎng)、2個(gè)接駁端口連接手找電腦上網(wǎng)、商務(wù)辦公桌、保隔箱、迷你酒吧及自制皿味/茶機(jī).并設(shè)有殘障人士房向r酒店搠有頂級餐飲和娛樂設(shè)施，匯集全球各地美食來源政府招待 一優(yōu)點(diǎn)安靜,客房設(shè)施清濯衡生.大堂很氣派,客房也很新，裝修很時(shí)尚一服患一流.不足,太偏逅居周小.周過娛牙及商業(yè)設(shè)施較少.（2）近期即將開業(yè)的五星級高檔酒店酒店名稱 基本情況 目前狀況發(fā)展商星級/規(guī)模管理公司口哥空羅好R子酒售特美思集團(tuán)五星堆問耳哥空羅酒店集團(tuán)9月IE日試營業(yè)大中華喜沐笠酒后大中華國際集團(tuán)超五星級間喜達(dá)屋傅店欣度假村集團(tuán)在建星河麗思卡宗頓酒店星海實(shí)業(yè)「深圳i有限公司白金五星班/酒店主樓窗25層，建筑面和5月平方米.245間萬塞國際集團(tuán).主張“夸張的奢華”在建天述祈年酒店天鴻生團(tuán)玉早級/建面2疔平方米輝盛集團(tuán)管理規(guī)劃在建香格里拉大酒店嘉里建設(shè)五星取口7萬平方米的寫字樓及香格里拉酒 ? 香格里拉酒店集團(tuán)規(guī)劃中海逸酒店和記黃嗝地產(chǎn)集團(tuán)海選國憶酒店柬Rl規(guī)劃中中心區(qū)酒店業(yè)發(fā)展已進(jìn)入發(fā)展階段，未來將成為福田乃至深圳酒店檔次最高，接待能力較強(qiáng)的區(qū)域之一，集聚效應(yīng)較為顯著,但整體競爭也將加劇B5、價(jià)格預(yù)測車公廟片區(qū)，從2006年竹子林片區(qū)新推的敦煌大廈、中國經(jīng)貿(mào)大廈、聯(lián)泰大廈的價(jià)格來看，就地段因素來說，越靠近中心區(qū)的項(xiàng)目，價(jià)格也越高，而車公廟比竹子林的更靠近中心區(qū)，因此，車公廟的寫字樓不會(huì)低于新近發(fā)售的聯(lián)泰大廈的價(jià)格，預(yù)計(jì)車公廟3個(gè)寫字樓項(xiàng)目的均價(jià)在2萬?2.2萬/平方米之間。而中心北區(qū)的江勝大廈預(yù)計(jì)均價(jià)不會(huì)低于2.5萬/平方米，原因有二，一是從工程進(jìn)度來看要到2007年下半年入市，屆時(shí)中心北區(qū)的新世界中心和經(jīng)貿(mào)中心已經(jīng)消化的差不多，南區(qū)2006年年底新推的財(cái)富大廈和現(xiàn)代國際也進(jìn)入尾盤，江勝大廈在中心區(qū)將不會(huì)有太大的競爭壓力；二是目前新世界中心和經(jīng)貿(mào)中心的均價(jià)已經(jīng)漲到2.3萬/平方米和2.2萬/平方米，而南區(qū)最近入市的財(cái)富大廈和現(xiàn)代國際的均價(jià)已經(jīng)達(dá)到2.5萬/平方米，綜合以上兩點(diǎn)來看，有理由相信江勝大廈的價(jià)格至少會(huì)達(dá)到2.5萬/平方米。至于只租不售的嘉里建設(shè)大廈，鑒于最近招租的免稅大廈已經(jīng)達(dá)到租金120元/平方米/月，預(yù)計(jì)嘉里建設(shè)大廈的租金至少能達(dá)到160元/平方米/月。第三章項(xiàng)目價(jià)值SWOT評估和戰(zhàn)略選擇一、項(xiàng)目SWOT分析外部因素分析內(nèi)部因素分優(yōu)勢（S）劣勢（W）1、緊靠XXCBD南中軸景觀帶；擁有“城

市大客廳”景觀資源，具有唯一性、極其

稀缺性，價(jià)值潛力不可限量；2、該地塊四周臨路，并與地鐵一號線相

通，立體交通十分便捷；裙樓商業(yè)臨街展

示性很好；3、毗鄰時(shí)代廣場，可帶來成熟的品牌聯(lián)

動(dòng)效應(yīng)；.4、緊鄰亞洲最大的會(huì)展中心1、該地塊為南北狹長型，不利于臨主干道的酒店大堂形象展示；2、樓體限高100米，西面視野被時(shí)代廣場和國際商會(huì)中心超高層建筑遮擋；3、政府規(guī)定五星級以上酒店只能長期經(jīng)營，投資回收期長；而且與高檔酒店管理公司談判合作周期可能很長，延誤開發(fā)周期；機(jī)會(huì)（1、XXCBD迅速發(fā)展，寫字樓將來是XX最集中的核心區(qū)域，各種類型國內(nèi)外大型企業(yè)、商務(wù)人士最集中；2、XX會(huì)展、商務(wù)、會(huì)議、旅游市場的迅猛發(fā)展，對高端酒店、高檔寫字樓的需求日益增加；3、XX目前五星及以上的酒店相對其他大城市數(shù)量較少，而且經(jīng)營狀況良好。1、在XXCBD已經(jīng)有五個(gè)星級酒店，相距較近，都定位商務(wù)型高端酒店，將來相互競爭激烈；2、XX五星級酒店每日房費(fèi)相對其它大城市同檔次酒店收費(fèi)要低，投資回收期較長，市場經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)較大；3、毗鄰的怡景中心和晶島國際、COCOPARK等商業(yè)的競爭；4、大量面向中小型企業(yè)市場定位的寫字樓市場供應(yīng)量急劇放大；so一市場領(lǐng)先戰(zhàn)略1、本項(xiàng)目無論是寫字樓、還是酒店、商

業(yè)開發(fā)都選擇同類產(chǎn)品配置最高端的市

場定位；寫字樓面向大型國內(nèi)外企業(yè)總部

經(jīng)濟(jì)之地，酒店開發(fā)將是超五星級以上的

標(biāo)準(zhǔn)，商業(yè)將是面向國際一線品牌或奢侈

品牌商品形象展示店；2、該戰(zhàn)略有利于卓越集團(tuán)品牌美譽(yù)度的

極大提高；長期來看可以發(fā)揮價(jià)值最大

化； ST-市場差異化戰(zhàn)略WT一市場跟隨戰(zhàn)略1、爭，不參與五星級以上級別酒店的直面競

而是在酒店的規(guī)劃前提下，在經(jīng)營方式、產(chǎn)品設(shè)計(jì)和軟件服務(wù)尋求差異化、特色化；2、寫字樓和商業(yè)在面向更高端細(xì)分前提下，加強(qiáng)產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)上強(qiáng)調(diào)“主題特色、個(gè)性化”的思路；WO一市場競爭戰(zhàn)略無論寫字樓、酒店還是商業(yè)與周邊項(xiàng)目同樣的細(xì)分市場區(qū)間，搶占盡可能多的市場份額;盡管存在激烈市場競爭，但是此細(xì)分市場未來發(fā)展迅速，市場容量足夠大，需求旺盛；鑒于市場競爭激烈，公司對經(jīng)營控制能力、迅速回收資金的預(yù)期，酒店、寫字樓、商業(yè)均選擇低于周邊項(xiàng)目一個(gè)層次的細(xì)分市場，即：寫字樓選擇面向中小型企業(yè)的市場地位，因?yàn)閄X中小型企業(yè)眾多，商務(wù)活躍；酒店選擇三四星級別經(jīng)濟(jì)型酒店；商業(yè)則選擇二三線品牌店；二、項(xiàng)目市場開發(fā)戰(zhàn)略選擇（一）戰(zhàn)略選擇的前提條件1、最大化挖掘項(xiàng)目的價(jià)值潛力；2、對未來XXCBD高端寫字樓市場、商務(wù)酒店市場和商業(yè)市場前景持樂觀態(tài)度；此三市場將會(huì)持續(xù)快速發(fā)展壯大；3、在產(chǎn)品開發(fā)方面有足夠的創(chuàng)新能力；4、在酒店經(jīng)營管理上高度重視，組織專業(yè)團(tuán)隊(duì)管理；5、能夠快速回籠資金，盡可能減少經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)；6、有利于提高卓越集團(tuán)、時(shí)代廣場系列品牌的知名度和美譽(yù)度；（二）戰(zhàn)略的決策1、決策目標(biāo)：根據(jù)以上前提條件分析，建議該項(xiàng)目寫字樓和商業(yè)開發(fā)選擇SO市場領(lǐng)先戰(zhàn)略，而酒店則選擇ST市場差異化戰(zhàn)略。2、戰(zhàn)略決策原因分析（1）寫字樓：目前益田路兩側(cè)和金田路兩側(cè)的寫字樓帶，在后續(xù)時(shí)間里將會(huì)陸續(xù)開發(fā)，大量面向中小型企業(yè)市場的寫字樓將會(huì)充斥市場，市場供應(yīng)量持續(xù)增加，各項(xiàng)目競爭將會(huì)異常激烈；作為全國第四大區(qū)域經(jīng)濟(jì)體的XX，對國際性的大型企業(yè)吸引力越來越強(qiáng)，而面向國際型性的大型和超大型企業(yè)的超甲級寫字樓市場還是空白；“原祈年酒店地塊”位置絕版，景觀最佳，兩者的結(jié)合能發(fā)揮該項(xiàng)目價(jià)值最大化。此戰(zhàn)略選擇亦能避免與目前時(shí)代廣場的高區(qū)面向大型知名企業(yè)的市場定位，使時(shí)代廣場高區(qū)市場定位更加清晰——即：“面向?qū)嵙鸵?guī)?？焖侔l(fā)展的中小型企業(yè)”，將高區(qū)拆分，減輕時(shí)代廣場高區(qū)目前銷售壓力，迅速回籠資金有利于開發(fā)其它項(xiàng)目；作為緊鄰時(shí)代廣場的“原祈年酒店項(xiàng)目”4萬平方米總量不大，可以作為時(shí)代廣場二期繼續(xù)工程，在延續(xù)時(shí)代廣場的品牌的前提下，在品質(zhì)和品牌上繼續(xù)提升，從而獲得價(jià)值最大化。（2）商業(yè)：在XXCBD商業(yè)項(xiàng)目中怡景中心城中偏高檔次的定位、晶島國際定位國際一線品牌、天虹購物廣場是中間層次的市場定位、星河COCOPARK則是中偏下流行時(shí)尚的市場定位，體量都在10萬平方米以上，就商業(yè)輻射圈而言，其競爭將會(huì)異常激烈；“原祈年酒店項(xiàng)目”商業(yè)總體量為2.5萬平方米，在以商業(yè)規(guī)模取勝的中高檔商業(yè)項(xiàng)目的今天，本項(xiàng)目選擇面向國際一線品牌或奢侈品牌形象展示店為定位，作為XXCBD整個(gè)商業(yè)細(xì)分市場的補(bǔ)充，與項(xiàng)目本身整體定位相符，同時(shí)避免與其它項(xiàng)目的競爭。周邊高檔次的五星級酒店和寫字樓的高層次的上午認(rèn)識(shí)可以提供足夠的市場購買力；而且本項(xiàng)目四周臨路，有做高檔品牌商品需要的良好的形象展示面。(3)產(chǎn)權(quán)酒店：在XX中心67公頃的X聚集著圍五座五星級酒店，扎堆現(xiàn)場十分嚴(yán)重，再加上五星級五洲賓館和景軒酒店，其市場競爭尤其激烈，他們的經(jīng)營方式也各具特色，分別以商務(wù)會(huì)議、國際品牌、超豪華的硬件配置、個(gè)性化服務(wù)、高爾夫景觀等各有側(cè)重點(diǎn)和特色；原祈年酒店項(xiàng)目如果選擇加入五星級或以上界別的酒店競爭能夠圈競爭，無論硬件或服務(wù)很難超越競爭對手，而且要投入巨額成本，以及要尋找有國際高品牌知名度和美譽(yù)度的酒店經(jīng)營管理公司合作，每年要向酒店管理公司巨額品牌管理費(fèi)和利潤分成，在五星酒店不能分割產(chǎn)權(quán)出售的前提下，其投資回收期很長，風(fēng)險(xiǎn)不能分?jǐn)?。鑒于此，選擇ST戰(zhàn)略，就是選擇國際上發(fā)達(dá)城市已經(jīng)成熟發(fā)展的酒店經(jīng)營管理方式一一面向高端商務(wù)人士的產(chǎn)權(quán)酒店。產(chǎn)權(quán)酒店在我國區(qū)域大城市也是方興未艾，它為客戶既能提供等同于五星級的酒店的服務(wù)，又能產(chǎn)權(quán)分割出售，回籠部分資金，分?jǐn)偼顿Y風(fēng)險(xiǎn)，還能滿足特別需求的商務(wù)客戶，如長租型客戶，此外還能與時(shí)代廣場和本項(xiàng)目寫字樓部分聯(lián)動(dòng)銷售，讓他們既擁有寫字樓，又有配套的私家酒店，提升客戶的身份和品牌形象。三、市場競爭者分析樓盤名稱佳兆業(yè)中心星河世紀(jì)*公寓部分金中環(huán)*酒店式公寓主力戶型單房——22m<31m<35^，約占48%二房 58m<70m<76^，約占52%單房——41^，約占74%一房一廳 47m，約占5%二房——68m，約占21%塔樓：單房：48m，約占12%一房——95tf，約占88%附樓：單房29m?約占55%一房53tf，約占37%二房82—114mt約占9%戶型開間、進(jìn)深單房一一開間：2.8m、3.7m；進(jìn)深4.2m、5.6m二房 3.7m、4.1m單房一一開間3.65m；進(jìn)深6.7m一房一一開間3.9m；進(jìn)深4.4m二房一一開間3.9m；進(jìn)深6.4m.單房一一開間3.7m；進(jìn)深7.5m價(jià)格12000元/m?14000元/m16000元/m?裝修帶1000元/平方米的裝修帶800元/平方米的裝修帶精裝修出售^套樓下有六層約2萬商業(yè)，沒有會(huì)所1--4層25000多平方米裙樓規(guī)劃為大型主題商場。五樓為架空層園林，并設(shè)有私人會(huì)所6.5層高米的空中大堂、高貴典雅的8層高中庭花園、金箔推舊的大堂天花板雙大堂設(shè)計(jì)，中庭花園高度28米。 管理可域酒店管理包括代租賃房間、清潔、送餐等服務(wù)，管理費(fèi)4.5元/平方米用 3.65元/平方米用酒店式管理使用率75%B座70%，C座80% -65%容積率13.0910.2 -備注4梯34戶，密度較大，只有50年產(chǎn)權(quán)。單房銷8梯31戶4梯28戶售得比較好 四、目標(biāo)市場選擇及特征1、寫字樓目標(biāo)市場：國際或國內(nèi)實(shí)力雄厚的大企業(yè)的區(qū)域總部2、商業(yè)目標(biāo)市場：國際一線品牌或奢侈品形象展示店3、產(chǎn)權(quán)酒店目標(biāo)市場：對酒店“個(gè)性化、私密性、使用期限”等有特殊使用要求的長期出差在外的國外內(nèi)高端商務(wù)人士五、產(chǎn)品定位（一）寫字樓本棟寫字樓設(shè)計(jì)建議“科技、生態(tài)、環(huán)保、節(jié)能”為主題（也是目前國際建筑設(shè)計(jì)最為關(guān)注的），最新高科技技術(shù)的應(yīng)用適當(dāng)超前，給客戶超前的辦公體驗(yàn)。序號項(xiàng)目 配置要求 1外立面該地塊周邊視野非常好，地段絕佳，其外立面設(shè)計(jì)應(yīng)該從周邊環(huán)繞的建筑物中脫穎而出，具有特殊的昭示性; -2"大堂寫字樓和酒店的大堂應(yīng)與商業(yè)區(qū)分開來，不能相互干擾；參照國際最高端寫字樓和酒店大堂的高度和面積彰顯豪華尊貴，與客戶的身份和品牌一致；^3電梯前室寬度不低于4米，吊頂后的凈高不低于2.7米，保證寬敞舒適不擁擠的空間；高中低侯梯人員的合理分配，上下班高峰期也不擁堵；寫字樓電梯前室強(qiáng)調(diào)內(nèi)斂的精工品質(zhì)，產(chǎn)權(quán)酒店電梯前室則強(qiáng)調(diào)雍容尊貴。 -4電梯建議選用排名第一的電梯品牌，技術(shù)最先進(jìn)，高科技含量最高；轎箱尺寸步低于2.2米×1.8米×3.0米；客梯荷載1600千克，速度不低于2.5-4米/秒，具有自動(dòng)提示、真彩LCD顯示屏、中英文語音提示、自動(dòng)報(bào)警等能力提高安全性、舒適性的輔助設(shè)施; 中央空調(diào)建議選用國際排名第一的VAV中央空調(diào)設(shè)備，分戶計(jì)量，24小時(shí)靈活開啟，自動(dòng)感應(yīng)恒溫控制; 電源供應(yīng) 一保證室內(nèi)雙回路供應(yīng)，全智能化備用電源設(shè)備，選用國際一流品牌產(chǎn)品5公共走廊 一公共走廊寬度不低于1.8米，吊頂凈高不低于2.7米6標(biāo)準(zhǔn)層吊頂后層高不低于2.9米，寬扁梁設(shè)計(jì)，網(wǎng)絡(luò)地板 7幕墻 雙層中空LOW-E幕墻，注意玻璃框架分割大小不影響景觀視野； 8標(biāo)準(zhǔn)層衛(wèi)生間一除通常的功能外，自動(dòng)感應(yīng)、自動(dòng)清新空氣、自動(dòng)沖洗等現(xiàn)代科技的應(yīng)用；-9商務(wù)配套商務(wù)中心—一傳真、打印、裝訂、送遞、禮儀、郵政；休閑咖啡吧、多功能會(huì)議室；空中花園等 Io^能化在達(dá)到5A標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上，加強(qiáng)建筑自動(dòng)感應(yīng)和遠(yuǎn)程控制、加強(qiáng)節(jié)能環(huán)保的科技應(yīng)用，加強(qiáng)安全和通訊的最新科技應(yīng)用，加強(qiáng)各系統(tǒng)間的集成寫作性。(二)產(chǎn)權(quán)酒店1、酒店主題概念：類似于國際上非常有名的“Boutiqueapartment”主題的產(chǎn)權(quán)酒店，意即：引進(jìn)五星級酒店管理的，非統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)裝修的，尊重客戶個(gè)性化空間設(shè)計(jì)、細(xì)致入微的、有針對性地服務(wù)的頂級服務(wù)型商務(wù)公寓。2、酒店配套建議將CEO俱樂部的地址設(shè)于此產(chǎn)權(quán)酒店內(nèi)；滿足最高端商務(wù)人士的小型沙龍、私密聚會(huì)的需求；而且酒店也可以提供五星級的個(gè)性化服務(wù)。3、商務(wù)中心：打印、傳真、復(fù)印、訂票、美容、禮儀接待等服務(wù)。高檔有品牌的中西餐廳：如引進(jìn)王子廚房4、戶型面積和配比1)、反映功能面積效率和收益配置比例功能經(jīng)營功能建筑面積(m2)占酒店總面積比例(％)占經(jīng)營總面積比例(％)酒店樓層酒店X圍34464100%86%6~24F"客房2676077.65%1F.4F大堂接待-5421.56%^4F咖啡吧12123.52%^23FCEO俱樂部+行政廊^87q2.52%~FF商務(wù)會(huì)議中心26007.54%^5F健身會(huì)10803.13%^-1E3F.4F后臺(tái)管理用房14004.06%商業(yè)酉己套~FF中餐廳410010.24%^6F美容保健^2500.072%^5FSPA館12203.05%總計(jì)酒店+商業(yè)配套40034100%2)、反映經(jīng)營特點(diǎn)的客房配置比例樓層分布客房特點(diǎn)套數(shù)（間）套內(nèi)面積（m2）占總客房量的比例（%）6F~8F公寓層客房4845~9713.87%9F~20F標(biāo)準(zhǔn)層客房-25245~6272.83%21F~24F行政層客房-4653~18313.29%總客房-346100%3）、反映客戶需求的客房配置比例客房戶型套數(shù)（間）套內(nèi)面積（m2）占總客房量的比例（％）迷你套房8837~45393單套房21353~5961.56雙套房3359~81933三套房889~97231CEO套房4183總客房量3461oo（三）商業(yè)業(yè)態(tài)定位和分布1、商業(yè)主題：打造成為XX市頂尖品牌的展示精品長廊或街區(qū)；2、地下一層：高檔休閑娛樂配套，酒吧、美容、小型電影院、桑拿、書吧、精品美食等；3、地面一、二層：高檔豪華車展示中心、國際奢侈品櫥窗展示中心；4、商業(yè)三層：國內(nèi)（包括港、澳、臺(tái)）高檔一線品牌——服裝、化妝品、珠寶等展示中心。六、價(jià)格定位本項(xiàng)目價(jià)格定位的方法采用的是可比樓盤量化定價(jià)法制定的。本項(xiàng)目物業(yè)類型主要以寫字樓、商業(yè)以及產(chǎn)權(quán)式酒店為主，由于寫字樓以及商業(yè)部分在本項(xiàng)目所在片區(qū)已經(jīng)相當(dāng)普遍，而產(chǎn)權(quán)式酒店卻相對較少。因此，本次測算在寫字樓以及裙樓商業(yè)部分以中心區(qū)可比項(xiàng)目的價(jià)格作為基數(shù)為主，產(chǎn)權(quán)式酒店以整個(gè)XX市可比項(xiàng)目的價(jià)格作為基數(shù)，通過市場比較法來確定本項(xiàng)目均價(jià)。（一）寫字樓我們選擇聯(lián)泰大廈、現(xiàn)代國際以及時(shí)代廣場一期作為本項(xiàng)目寫字樓的參考價(jià)格。1、產(chǎn)品各評價(jià)因素分值地理位置產(chǎn)品品牌因素交通綜合配套景觀周邊環(huán)境樓體展示效果建筑規(guī)劃硬件設(shè)備公共裝修發(fā)展商品牌權(quán)重0.050.10.050.050.10.20.20.150.12、通過對三個(gè)可比項(xiàng)目以及本項(xiàng)目打分，可以統(tǒng)計(jì)出下表權(quán)重聯(lián)泰大廈現(xiàn)代國際時(shí)代廣場一期本項(xiàng)目交通0.0585858585綜合配套0.170808888景觀0.0588807570周邊環(huán)境0.0572808282樓體展示效果0.188808575建筑規(guī)劃0.275828588硬件設(shè)備0.270858288公共裝修0.1570828585發(fā)展商品牌0.172758080合計(jì)174.7581.7583.5584.13、參考均價(jià)計(jì)算聯(lián)泰大廈現(xiàn)代國際時(shí)代廣場一期本項(xiàng)目平均分74.7581.7583.5584.1均價(jià)2.1萬/平米3.2萬/平米2萬/平米P=？修正后相關(guān)樓盤的價(jià)格為：P（聯(lián)泰）=84.1∕74.85×2.1=2.36P（現(xiàn)代）=84.1∕81.75×3.2=3.29P（時(shí)代一）=84.1∕83.55×2=2.01各相關(guān)樓盤權(quán)重取值分別為：20％、60％、20％（考慮到與本項(xiàng)目的相似性及影響）P（項(xiàng)目）=2.36×20%+3.29×60%+2.01×20%=2.85（二）裙樓商業(yè)要確定裙樓商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)層（1層）的單價(jià)，我們選擇金中環(huán)、大中華以及時(shí)代廣場一期的裙樓標(biāo)準(zhǔn)層價(jià)格作為參考。1、產(chǎn)品各評價(jià)因素分值地理位置市場產(chǎn)品品牌因素交通樓體展示效果綜合配套競爭程度建筑規(guī)劃規(guī)模體量公共裝修發(fā)展商品牌權(quán)重0.050.10.10.10.20.20.150.12、通過對三個(gè)可比項(xiàng)目以及本項(xiàng)目打分，可以統(tǒng)計(jì)出下表權(quán)重金中環(huán)大中華時(shí)代廣場1期本項(xiàng)目交通0.0588888585樓體展示效果0.188908580綜合配套0.180808888競爭程度0.1858