20102013年中國三聚氰胺行業(yè)發(fā)展動態(tài)建設可行性研究報告

目錄總論……………1項目建設條件…………………2項目內(nèi)容及成本估算…………6項目的市場分析………………8項目的SWTO分析…………18項目的利潤估算及資金籌措………………19項目實施的經(jīng)濟效益分析…………………23項目實施的敏感性分析……25項目實施后的社會、環(huán)境效益分析………27結(jié)論…………28附表………29

“書香花苑“房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告“書香花苑”房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告開發(fā)商：贛州縱橫房地產(chǎn)開發(fā)公司PAGE41總論南康市位于江西省南部，因“地接嶺南，人安物阜”而得名。國土總面積1800平方公里，轄19個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，2個街道辦事處，總?cè)丝诮?0萬人。城區(qū)面積達14平方公里，城市人口13萬。公元280年（晉太康元年）置縣，1995年3月經(jīng)國務院批準撤縣設市。2005年以來，南康大力實施“對接長珠閩，融入主城區(qū)”發(fā)展戰(zhàn)略，把南康作為贛州主城區(qū)一個特色功能區(qū)來規(guī)劃建設，致力打造贛州“1小時都市經(jīng)濟圈”的強勢區(qū)域，加快進入贛州主城區(qū)的步伐。運用經(jīng)營城市理念，高起點、高標準、大手筆推進城市開發(fā)建設，城市面貌日新月異，被命名為贛州市衛(wèi)生城、省級園林城市和省級文明城市。面對南康城市發(fā)展的大好形勢，贛州縱橫房地產(chǎn)開發(fā)公司積極投入到南康的城市建設大潮中，于2007年用6000余萬元通過競拍方式取得南康市南水新區(qū)中心地段一宗土地使用權(quán)，獨立從事房地產(chǎn)開發(fā)。該開發(fā)項目名為“書香花苑”，本報告是對該項目開發(fā)進行研究的結(jié)果?！皶慊ㄔ贰鄙套⌒^(qū)項目用地30717平方米（約46.08畝），座落于南康市迎賓大道西側(cè)，南臨30米規(guī)劃路，東為10米規(guī)劃路，北與商住安置點相隔9米規(guī)劃路，西面與商住安置點相隔5米規(guī)劃路。規(guī)劃用地較為方整，東西向長188米，南北向長179米。項目所處地段交通便利，周邊配套服務設施齊全，環(huán)境優(yōu)美，以5棟高層電梯住宅組成，并設有農(nóng)貿(mào)市場、商鋪、幼兒園、會所、地下停車場等配套公建；預計總投資18311萬元?！皶慊ㄔ贰苯ǔ珊?，小區(qū)將成環(huán)境優(yōu)美、布局合理、配套完善，集居住、休閑、商務、娛樂于一體的自然、幽靜、舒適的綜合性現(xiàn)代新型生態(tài)居住社區(qū)。第二章項目建設條件南康市歷史悠久，人文薈萃，經(jīng)貿(mào)繁榮。自古以來，南康就是溝通中原和南粵的要衢，商賈去集，名人輩出。明代“大隱居士”田辟、清代方志學家謝啟昆、工人運動先驅(qū)陳贊賢、抗日名將賴傳湘，以及首次將《資本論》譯成中文版的著名經(jīng)濟學家郭大力皆為南康人。改革開放以后，南康市委、市政府積極實施“個私興康”發(fā)展戰(zhàn)略，民營經(jīng)濟起步早、發(fā)展快，已成為全省聞名的民營經(jīng)濟強市。著名社會學家費孝通先生來康考察后，概括南康經(jīng)濟現(xiàn)象為“無中生有，有中生特，特在其人，人聯(lián)四方”。2005年，全市實現(xiàn)生產(chǎn)總值38.8億元，實現(xiàn)財政總收入3.1億元，社會消費品零售總額11.4億元，是贛州市經(jīng)濟最發(fā)達的一個縣級市。南康交通區(qū)位優(yōu)勢明顯，距廣州市434公里，距深圳市524公里，距廈門市520公里，距南昌市400公里，距贛州市中心城區(qū)28公里。項目所在地為南康市政府所在地，是一座歷史文化名城，集中了許多文化景點，如南山森林公園、生佛寺、東山公園、文峰塔、蓮花山、古樓隘、四眼橋、景福橋、文峰、“龍湫”石刻、沙角庵、旌表坊、太窩天主教堂、南康古城墻、陳贊賢烈士墓等。南康市當前經(jīng)濟發(fā)展狀況2005年—2007年南康市經(jīng)濟發(fā)展各項批標統(tǒng)計表經(jīng)濟指標2005年2006年2007年地區(qū)生產(chǎn)總值（億元）38.846.257.75社會商品零售總額（億元）11.414.8220.2財政總收入（億元）3.14.497.01地方財政收入（億元）22.42.91城鄉(xiāng)居民儲蓄存款（億元）33.343.359.5城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元）708477928627城鄉(xiāng)居民人均儲蓄余款（元）416153267030農(nóng)民純收入（元）2861315035592005年，南康市地區(qū)生產(chǎn)總值38.8億元。2005年全市零售總額達11.4億元，實現(xiàn)財政收入3.1億元，城市居民可支配收入7084元，農(nóng)民人均收入2861元，2005年末全市金融機構(gòu)存款余額33.3億元，城鄉(xiāng)居民人均儲蓄存款余額為4161元。2006年，南康市地區(qū)生產(chǎn)總值46.2億元，比上年增長19.1%，2006年全市零售總額達14.82億元，實現(xiàn)財政收入4.49億元，城市居民可支配收入7792元，比上年增加708元，農(nóng)民人均收入3150元，增加289元，2006年末全市金融機構(gòu)存款余額43.3億元，比上年增加10億元，居民人均存款5326元，貸款余額21.9億元，比上年增加4億元，存差繼續(xù)擴大。2007年，南康市地區(qū)生產(chǎn)總值57.75億元，比上年增長25.0%，2007年全市零售總額達20.2億元，實現(xiàn)財政收入7.01億元，城市居民可支配收入8627元，比上年增加835元，農(nóng)民人均收入3559元，增加409元，2007年末全市金融機構(gòu)存款余額59.5億元，比上年增加16.2億元，居民人均存款7030元，貸款余額26.2億元，比上年增加4.3億元，存差繼續(xù)擴大。結(jié)合南康市近三年特別是2007年的經(jīng)濟發(fā)展及經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢，預計今后幾年南康市的經(jīng)濟發(fā)展將會出現(xiàn)大幅度的增長，城市化程度將大幅度提高。隨著經(jīng)濟的發(fā)展，居民生活水平的日益提高和購買力的增強，作為日常生活所必需的住宅將成為其重要的置業(yè)和投資目標。而在選擇房地產(chǎn)投資時，居民更加看中周邊的商業(yè)設施及其發(fā)展態(tài)勢。因此，改善居住及其生活消費環(huán)境，提高城市品位日顯重要。日趨完善的交通網(wǎng)絡和基礎設施南康交境內(nèi)有京九鐵路、105國道、323國道、贛粵高速公路，建設中的昆（明）廈（門）高速、贛韶高速公路；規(guī)劃建設的贛（州）韶（關）鐵路也已經(jīng)過南康；贛州黃金機場遷建南康鳳崗鎮(zhèn)已進入實施階段，2008年將建成通航。不久的將來，南康將形成由兩條鐵路、兩條國道、三條高速、一個機場組成的“三縱四橫一空”的立體大交通網(wǎng)絡。發(fā)達的交通網(wǎng)絡為南康市的經(jīng)濟騰飛奠定了扎實的基礎，為當?shù)鼐用裢獬龉ぷ鳌⒙糜翁峁┝耸址奖?、快捷的交通條件。另外，南康市的能源、郵電等基礎設施日臻完善。電力供應網(wǎng)與華中大電網(wǎng)連接，境內(nèi)又建有羅邊、章惠渠、麻雙等中小型發(fā)電站，裝機容量2.1萬KW，有220KV變電站1座、110KV變電站2座，供電能力達8萬KVA。通訊網(wǎng)絡四通八達，光纜、數(shù)字微波、國際互聯(lián)寬帶網(wǎng)已開通，移動通信信號覆蓋城鄉(xiāng)。數(shù)字電視信號已覆蓋城區(qū)和大部分鄉(xiāng)村。2005年，全市有程控電話8.77萬門、移動用戶9.9萬戶?；A設施的逐步完善將會極大的促進城市建設事業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。政府的產(chǎn)業(yè)政策南康市工業(yè)發(fā)展較快，全市工業(yè)已形成服裝、家具、礦產(chǎn)品、食品、化工、電子六大主導產(chǎn)業(yè)。服裝加工企業(yè)已有近500家，從業(yè)人員4萬多人，溢豐織造等一批知名企業(yè)相繼落戶南康；家具加工及配套企業(yè)500多家，其中家具配套生產(chǎn)企業(yè)200多家，從業(yè)人員近3萬人；有數(shù)十家年納稅超過百萬元的鎢、錫、鉛、鋅、鉍等有色金屬加工企業(yè)；食品加工業(yè)以生產(chǎn)卷煙和花生巴、南瓜系列產(chǎn)品、板鴨等客家風味食品為主，產(chǎn)品多次獲得國際、國內(nèi)大獎，有多個商標榮獲省著名商標稱號；化工及電子業(yè)在大澳涂料、華億化工等骨干企業(yè)的帶動下迅速崛起壯大。南康市建有各類綜合、專業(yè)市場40多個，總面積68萬平方米。其中國際家私城是江西省規(guī)模最大的家具專業(yè)大市場，占地150畝；國際服裝城占地158畝，建筑面積達10平方米；南康成衣市場年營業(yè)額4億余元；建設中的家具配套市場占地400畝，汽車配套市場占地80畝。此外，建材大市場、竹木大市場、水果大市場等一批專業(yè)市場正在加快建設之中。南康市礦產(chǎn)資源種類繁多，品位較高。主要有金屬礦、非金屬礦和地下水、礦泉水4大類。已探明儲量的礦產(chǎn)有27種，已開采的有鎢礦、錫礦、銅礦、稀有金屬（鉭鈮）礦、稀土金屬礦、鉀長石礦、石灰?guī)r礦、高嶺土礦、螢石礦等。南康市森林資源豐富，活立木蓄積量達94.50萬立方米，森林覆蓋率達57.6%，果園面積達16萬畝，被國家命名為“中國甜柚之鄉(xiāng)”。南康是歷史上的商業(yè)重鎮(zhèn)，境內(nèi)自然、人文旅游資源豐富，全市有古樓隘、四眼橋、景福橋、文峰、“龍湫”石刻、沙角庵、旌表坊、太窩天主教堂、南康古城墻、圩下客家民居、大坪南良鄧氏宗祠、隆木黃石花廳、鳳崗大塘村董屋九井十八廳建筑群、幸屋村等歷史文化名勝古跡，還有南山森林公園、生佛寺、東山公園、文峰塔、蓮花山、大山腦旅游區(qū)等人文景觀。依托南康市的自然資源、自然景觀及人文環(huán)境，南康市政府明確提出：“大力實施大開放戰(zhàn)略、主攻工業(yè)戰(zhàn)略、體制機制創(chuàng)新戰(zhàn)略、全民創(chuàng)業(yè)戰(zhàn)略、城鄉(xiāng)互動戰(zhàn)略、和諧平安戰(zhàn)略和能力建設戰(zhàn)略，加快新型工業(yè)化、新型城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化和經(jīng)濟市場化進程，努力實現(xiàn)經(jīng)濟社會追趕型、跨越式發(fā)展，打造創(chuàng)業(yè)南康、誠信南康、生態(tài)南康、和諧南康?！薄敖?jīng)過五年的努力，至“十一五”期末，基本形成與區(qū)位優(yōu)勢和人口大市相適應的發(fā)展格局，把南康建設成為贛州主城區(qū)的輔翼和具有明顯競爭優(yōu)勢的經(jīng)濟板塊。中心城區(qū)面積達到20平方公里、人口達到20萬人以上，全市城鎮(zhèn)化率達到42%?！边@一系列的政策實施，必將帶動當?shù)爻擎?zhèn)居民生活水平多樣化的極大提高，因此，滿足其對住房及其相應的生活、消費環(huán)境等方面的要求顯得尤為重要。政府的總體規(guī)劃在南康市政府制定的“對接長珠閩，融入主城區(qū)，爭當排頭兵，建設新南康”戰(zhàn)略指導下，按照贛州市概念規(guī)劃和城鎮(zhèn)體系規(guī)劃要求，南康市“一江兩岸”、“一城三區(qū)”的城市規(guī)劃積極融入了主城區(qū)的規(guī)劃銜接。該市以點帶面，全面推進，努力拓展城區(qū)規(guī)模，增強中心城區(qū)的吸納、集聚和輻射功能，提升內(nèi)涵質(zhì)量、文化品位和綜合競爭力，努力“把南康建設成為贛州主城區(qū)的輔翼和具有明顯競爭優(yōu)勢的經(jīng)濟板塊?！北卷椖康靥幠峡凳姓?guī)劃建設中的新城區(qū)沿章江地段，新城區(qū)基礎設施配套齊全，園內(nèi)生活設施完善，人居環(huán)境優(yōu)美，區(qū)位優(yōu)勢極其明顯，投資環(huán)境非常廣闊。

項目內(nèi)容及成本估算“書香花苑”商住小區(qū)位于南康市迎賓大道西側(cè)。規(guī)劃總的總面積為30717平方米，為商住用地，土地使用年限為50年。本項目所在地基礎設施齊全，是集商業(yè)、文化、休閑于一體的重要地段。項目主要經(jīng)濟技術指標匯總表：項目單位指標規(guī)劃總用地面積平方米30717建筑總占地面積平方米7587規(guī)劃總建筑面積平方米112237其中地上建筑面積平方米103823商鋪建筑面積平方米5776會所幼兒園建筑面積平方米2356農(nóng)貿(mào)市場平方米6600住宅平方米89091地下建筑面積（地下車庫）平方米8414（280個車位）建筑容積率3.38建筑密度%24.7綠地率%35.9總戶數(shù)戶955主力戶型四室二廳、三室二廳投資成本估算表：項目金額（萬元）備注（一）土地費用6004本項折合樓面價578元/m2其中：土地出讓金566430717m2,1844元/m2(合同)契稅及辦證費340契稅及辦證費用（按出讓金6%計算）（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本11295本項折合樓面價1088元/m2（1）前期工程費577本項折合樓面價56元/m2其中：規(guī)劃勘測設計費112建筑面積（含地下建筑）112237m2，10元/m2可行性研究費三通一平費154按50元/m2計算,30717㎡，包括施工用水電接入，場地平整規(guī)劃報建費311按照有關規(guī)定估算30元/m2，103823㎡（2）房屋開發(fā)費10718本項折合樓面價1032元/m2建筑安裝工程費（含無償提供給政府的農(nóng)貿(mào)市場）10101建筑面積112237m2，土建及安裝工程按900元/m2計算（根據(jù)施工意向合同估算）室外配套費415包括道路、下水道、綠化、路燈等，103823㎡，按40元/m2估算其他費用202質(zhì)檢、監(jiān)理費用及不可預見費，按建安費的2%計算（根據(jù)當?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)行業(yè)實際情況估算）（三）房地產(chǎn)開發(fā)費用1012本項折合樓面價97元/m2其中：管理費用173按（一）、（二）項之和的1%計算（根據(jù)當?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)行業(yè)實際情況估算）財務費用691借款5000萬元，每季末付息，年利率7.47%，貸款后第1年末還款40%，第2年末還款40%，第3年末還余款銷售費用148按銷售收入29653萬元的0.5%計算（根據(jù)當?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)行業(yè)實際情況估算）合計18311折合樓面價1764元/m2由上表可知，本項目總投資為18311萬元。項目的市場分析宏觀環(huán)境分析房地產(chǎn)行業(yè)宏觀發(fā)展趨勢預測經(jīng)濟在一定周期內(nèi)波動時現(xiàn)代經(jīng)濟社會不可避免的規(guī)律。房地產(chǎn)業(yè)屬于經(jīng)濟范疇，必然存在其自身運行規(guī)律。從1992年鄧小平南巡講話開始，房地產(chǎn)業(yè)迅速崛起，但在1997、1998年受亞洲金融危機影響，房地產(chǎn)業(yè)再度陷入困境。1998年底，國家提出要以刺激房地產(chǎn)市場拉動內(nèi)需，房地產(chǎn)市場開始回升，2003年國家把房地產(chǎn)業(yè)列為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)明顯轉(zhuǎn)機。2004年國家開始調(diào)控房地產(chǎn)市場，熱別是2005年5月份的七部委聯(lián)合出臺《關于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》的調(diào)控措施，使市民持幣觀望氣氛更加濃厚。因此，就全國房地產(chǎn)業(yè)而言，房地產(chǎn)周期應該為7年一周期，1999年至2005年是一個周期，2006年至2012年又是一個周期。從贛州房地產(chǎn)開發(fā)投資情況來看，也能尋覓到其中的規(guī)律。投資的多少，實際上就是反映信心的多少，形勢好投資大。1984年～1991年為第一周期，1992年～1998年為第二周期。第二周期與全國房地產(chǎn)周期基本一致。凡是，2003年～2004年，由于贛州城市總體規(guī)劃修編等原因，贛州房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)提前調(diào)整、提前見底，即：1999年～2004年為第三周期（下圖），2005年已經(jīng)開始回升，比全國提前1年回升。第四周期應該是2005年～2011年，其中2007年底、2008初為快速發(fā)展時期。宏觀調(diào)控對南康市房地產(chǎn)市場的影響2007年下半年以來，黨中央、國務院針對經(jīng)濟發(fā)展中出現(xiàn)的突出問題，做出了一系列加強宏觀調(diào)控的決策，并就強房地產(chǎn)信貸管理，提高住房按揭貸款門檻、加強土地管理，整頓土地市場，清理囤積土地、提高房地產(chǎn)行業(yè)及建設項目資本金比例等問題連續(xù)下發(fā)了一系列文件。對進一步加強宏觀調(diào)控做出了部署。宏觀調(diào)控政策的實施對南康市房地產(chǎn)的走勢產(chǎn)生了較大的影響。（1）中央的宏觀調(diào)控是基于穩(wěn)定政策即堅持擴大內(nèi)需的方針來制定的，繼續(xù)實施積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策基礎上考慮的；另一方面國家明確享受優(yōu)惠政策普通住房標準，合理引導住房建設與消費，號召加強經(jīng)濟適用住房的建設，這些政策的實施都將使南康市的房地產(chǎn)市場走向更加理性的一面，開發(fā)建設也更加符合市場的需求。（2）政府對土地和金融的調(diào)控，對南康市的房地產(chǎn)將會產(chǎn)生一定的影響。禁止農(nóng)用地轉(zhuǎn)非農(nóng)用地，暫停建設用地審批，提高項目貸款準備金率和房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金比例，將使房地產(chǎn)開發(fā)用地供應緊張，開發(fā)資金貸款收緊將會減少房地產(chǎn)開發(fā)投資和房地產(chǎn)新開項目數(shù)量，從而影響市場的有效供給，促使房價進一步上漲，這對書香花苑住宅小區(qū)的市場前景來說無疑是占據(jù)了一個有利的市場位置。加息對南康市樓市的影響從2007年12月21日起調(diào)整金融機構(gòu)人民幣存貸款基準利率，一年期存款基準利率由現(xiàn)行的3.87%提高到4.14%，上調(diào)0.27個百分點；一年期貸款基準利率由現(xiàn)行的7.29%提高到7.47%，上調(diào)0.18個百分點；其他各檔次存、貸款基準利率相應調(diào)整。直接觸動了房地產(chǎn)最敏感的神經(jīng)——資金鏈。此舉將有利于抑制一些與其投資回報率低的項目和缺乏實際需求的房地產(chǎn)開發(fā)項目，同時也有利于預期投資回報率較高的一些項目配置到更多的資金。總之，加息后貸款利率的提高會導致房地產(chǎn)企業(yè)財務成本增加，增加購房戶按揭貸款利息的支出，理論上會擠掉一部分投資性購房者，減少投機性購房數(shù)量，對房地產(chǎn)業(yè)有一定的影響。但經(jīng)市場實際論證，這對南康市的房地產(chǎn)業(yè)影響不大，其一，該市99%的購房戶為自住型，其二，加息后，個人住房公積金貸款利率5年（含以下）從4.59%提高到4.77%，上升了0.18%，5年以上由5.04%提高到5.22%，上升了0.18%；商業(yè)銀行個人住房貸款5年（含以下）的利率從7.65%提高到7.83%，上升了0.18%，5年以上保持7.83%，所以說對于那些有實際購房需求的根來說不會是個障礙。相反。樓價的上漲勢頭反而會刺激他們的購買需求。南康市整體房地產(chǎn)市場開發(fā)及供求狀況1、南康市住房供求狀況根據(jù)南康市人民政府“康發(fā)[2003]02號”文件規(guī)定：城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，原則上不再審批私人建房。據(jù)調(diào)查了解，該城區(qū)前幾年（2003年以前）存在一定的自建房現(xiàn)象，2003年后較少，據(jù)南康市房地產(chǎn)交易管理所介紹，2003年后自建房主要是政府拆遷安置自建，2003年以來該城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)累計自建房約115戶，面積約為3.45萬平方米，自建房現(xiàn)象基本得到了控制。從該市近年來房地產(chǎn)供求發(fā)展情況來看，房地產(chǎn)業(yè)各項指標組年增長，其中2006年呈快速發(fā)展的態(tài)勢。從商品房銷售面積與竣工面積外，2004年-2005年兩者基本一致，表明2005年商品房供給和需求基本處于平衡狀態(tài)，而2006年銷售面積則已是竣工面積的3倍，表明自2006年起南康房地產(chǎn)市場進入快速發(fā)展期，不但原空置房已銷售完畢，且已銷售期房13.5萬平方米，考慮到銷售相對于房屋開工的滯后期，隨著2008年施工面積的釋放，將對南康市2008年之后商品房銷售市場帶來一定的壓力,競爭亦將更為激烈.2004年以來南康市商品房銷售、竣工面積情況表2004年2005年2006年2007年銷售面積（萬平方米）17.5612.7037.2455.86竣工面積（萬平方米20.2616.5512.5015.75施工面積（萬平方米）55.0057.3490.50138.722、南康市商品房銷售情況2007年南康市商品房銷售面積55.86萬㎡，其中住宅銷售面積39.52㎡，住宅銷售面積占銷售總量的70.75%，表明南康市房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)基本合理。南康市商品房銷售情況單位：萬元、萬㎡項目2004年2005年2006年2007年商品房銷售面積17.5612.7037.2455.86住宅銷售面積13.619.3027.9539.52占比77.51%73.23%75.05%70.75%3、南康市商品房價格情況南康市商品住宅價格總體講還比較低，2003年以前，南康市房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)模小，檔次低，品位上不去，商品住宅價格一直在800元左右徘徊，且低價位與開發(fā)建設水平相互信牽制。2003年以來，在新世紀購物中心、中聯(lián)芙蓉新城、蘇馨園、現(xiàn)代商城、國際公館等有一定規(guī)模、檔次、水平項目的帶動下，小區(qū)規(guī)模、品位、消費理念上了一個新的層面，價格才有上升的趨勢。2005年在文化廣場、藝術中心的呼應下，加上城市規(guī)劃修編，以及政府投資城市道路、綠化等基礎設施建設，城市品位、價值得到迅速提升，價格才真正上一個新臺階。價格是價值的體現(xiàn)，房價是城市價值的體現(xiàn)。當城市品位、項目品質(zhì)提高時，必然會帶動房價、地價的提高，促進購房者的購房消費。2007年下半年城區(qū)商品住宅均價為2000元/平方米，最高價位已達3000元/平方米。這個價格水平與南康城市品位、城市價值相適應，是市場實際需求的真實反映，應該說目前南康的房價沒有虛高跡象。在市場經(jīng)濟條件下，決定商品房價格的主要原因：一是需求拉動；二是成本推動。從南康市的實際情況看，由于南康市商品住宅一直處于較低水平，加上諸多因素的影響，南康市商品住宅價格走勢仍將呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的態(tài)勢。其理由除城市化進程、城市總體規(guī)劃的修編等因素外，還包括：一是隨著國家宏觀經(jīng)濟的好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)的地位不會改變；二是城市建設的不斷加快，城市品位得到提高；三是隨著人民生活水平的提高，對住房需求的品質(zhì)也越來越高；四是銀行存款利率較低，社會資金缺乏其它投資渠道，紛紛擠向房地產(chǎn)，房地產(chǎn)投資熱情不減；五是房地產(chǎn)成本的增加，包括土地價格、建筑材料價格上揚、收費項目的增加等將引起商品房價格上漲。據(jù)調(diào)查，2005年到2007年南康市城區(qū)商品住宅均價分別為1110元/平方米、1520元/平方米、2000元/平方米，年均增長33.33%。近年來上升的幅度稍大一點，原因是各方面的，包括地價的大幅度上升、建材價格上漲、項目品位、城市品位的提高等，但不存在經(jīng)濟過熱現(xiàn)象。截止2008年2月底，南康市小高層住宅均價已突破2800元/平方米，最高價已接近3000元/平方米（新南康中學周邊樓盤）。以現(xiàn)均價為基價，按住宅19.19%年均增長幅度推算，預計2009年本項目上半年產(chǎn)品上市階段，小高層均價將在3300元/平方米以上。4、南康房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?jié)摿Ψ治瞿峡捣康禺a(chǎn)開發(fā)業(yè)的發(fā)展后勁十足、潛力巨大。理由有二：一是隨著城市化進程的加速，為房地產(chǎn)業(yè)提供了廣闊的發(fā)展空間。2004年，南康市的城市化率為32%，城鎮(zhèn)人口12萬人，到2007年全市城市化率達到35%以上，城鎮(zhèn)人口達到20萬人以上，三年時間要增中8萬以上城鎮(zhèn)人口，按照人均住房25平方米，需要增加200萬平方米住宅，每年在66萬平方米以上，等于2004年竣工驗收面積的3.3倍，這還沒有計算危舊房改造以及城市居民改善居住條件需要新增住房面積。二是城市總體規(guī)劃的修編，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了廣闊的舞臺。隨著新編城市總體規(guī)劃的實施，特別是一江兩岸、一城三區(qū)的規(guī)劃，為房地產(chǎn)開發(fā)提供了大量土地，僅南水新區(qū)規(guī)劃城市建設用地面積8614畝，尚未確定項目用地5575畝，規(guī)劃總建筑面積372萬平方米。2004年新開工面積為18.27萬平方米,如果按照每年20%的增長比例計算,需要16年以上才能完成.5.南康市土地交易價格分析2004年由于當?shù)卣哟罅藢ν恋毓目刂?土地供應量大幅減少,土地價格大幅上漲,當年達到40萬元/畝,2005年均價達到60萬元/畝,2006年均價達到100萬元/畝,2007年均價達到120萬元/畝,預計2008年、2009年交易均價在130萬元—200萬元/畝之間。南康市經(jīng)營性土地供用情況表單位:萬元/畝年度土地平均交易價格2004年402005年602006年1002007年1202008年預計130-1602009年預計160-200另外，據(jù)對南康市房地產(chǎn)市場的調(diào)查，還呈現(xiàn)以下幾點特點：住宅小區(qū)規(guī)模偏小，容積率高，密度高，環(huán)境差，配套不齊全；物業(yè)管理嚴重滯后；二手房市場有待完善，居民投資意愿薄弱等。(三)南康市居民收入結(jié)余情況對市場的影響南康市人均收入分析表2005年2006年2007年年人均可支配收入7084元77929.99%8627元10.71%居民儲蓄存款余額33.3億元43.3億元30.00%59.5億元37.41%人均儲蓄存款4161元5326元28.00%7030元31.99%從上表可看出1、南康市居民生活水平不斷提高，可支配收入指標值持續(xù)增長。2007年，南康市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入8627，最近三年平均增速10.35%,按平均每戶4.5人計算,年家庭可支配收入39000元左右.根據(jù)此指標分析得出,南康市居民在2008年(本項目產(chǎn)品大部分推廣年度)家庭年均可支配收入43000元左右,以家庭可支配年收入7~9倍作為購房款計算,則家庭可以承受購房總價在30萬至34萬.以125平方米三房兩廳的家庭標準居住面積計算,可承受單價為2100~3000元.2、居民儲蓄增幅較大,住房及商鋪消費潛力巨大.2005年年南康市每年的民間儲蓄存款余額及人均儲蓄平均增幅相當,約在28%-30%.該增幅高于同樣年度的人均可支配收入的增長幅度.并且2008年度,兩項指標的增幅均超過31%.儲蓄成為民間資金的主要流向,居民有較強的危機感,同時南康居民可投資渠道缺乏,投資意識較弱.從另一側(cè)面反映出住宅及商鋪作為投資渠道的潛力。（四）“書香花苑”周邊樓盤分析樓盤名稱恒輝大景城陽光康城開發(fā)商南康市建輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司江西豐凱置業(yè)有限公司地理位置坪嶺轉(zhuǎn)盤東側(cè)藍田大道規(guī)劃用途商住商住占地32948㎡80畝建筑面積115300㎡117392㎡其中：（商業(yè)用房面積）（住宅面積）建筑結(jié)構(gòu)鋼混鋼混主要戶型三房二廳三房二廳開盤時間竣工時間多層住宅均價（近期）2600元/㎡高層住宅均價（近期）2600元/㎡2900元/㎡商業(yè)用房均價（近期）“書香花苑”商住小區(qū)項目用地30717平方米（約46.08畝），座落于南康市迎賓大道西側(cè)，南臨30米規(guī)劃路，東為10米規(guī)劃路，北與商住安置點相隔9米規(guī)劃路，西面與商住安置點相隔5米規(guī)劃路，規(guī)劃用地較為方整。東西向長188米，南北向長179米。項目所處地段交通便利，周邊配套服務設施齊全，環(huán)境優(yōu)美，通過與上述樓盤價格對比分析，結(jié)合項目所處的位置特點和規(guī)劃設計的獨特之處，考慮南康未來房價的增長趨勢，本項目2008年銷售價格定位為：高層住宅平均2800元/㎡，商鋪平均5000元/㎡，車位65000元/個。（五）南康市房地產(chǎn)消費市場分析1、住宅消費調(diào)查分析（1）消費者研究1）目標群體特征分析（以下結(jié)論來自對南康市城區(qū)近年已購房者和兩年內(nèi)準備購房的消費者的抽樣調(diào)查結(jié)果，樣本量500個，實際完成樣本量502個。）a)2-5人的小型家庭為主，其中以3口之家最多。b)家庭月收入在3000元以上。c)首次置業(yè)為主，占2/3。d)主要是公務員、企事業(yè)單位職工、管理人員、個體商戶、私企老板等。e)購房決策者以男性，個人月收入在1500元以上者為多。2）目前居住狀況分析a)已購買者在購房前和潛在購買者多數(shù)擁有家族房產(chǎn)，租住商品房或單位房的不多。買房前和家人一起居住。b)多數(shù)潛在的購房家庭對目前所居住的房屋態(tài)度一般或不滿，表示滿意的人不多。c)多數(shù)潛在的購者房對目前居住地的環(huán)境不是很滿意，同時目前居住地的住房面積和配套設施不能滿足潛在購房者。（2）購買動機及選擇心理1）多數(shù)人對目前樓市持樂觀態(tài)度，認為樓價會逐漸上漲，同時認為目前是購買住宅的好時機。2）改善居住環(huán)境是多數(shù)家庭購房的主要目的。影響潛在消費者選擇樓盤的因素較多，主要有環(huán)境、交通、地理位置、價格、配套設施、治安及樓宇質(zhì)量等。3）房價影響消費者購買商品房的重要因素，小區(qū)內(nèi)部及周邊的環(huán)境越來越受到潛在消費者的關注。（3）住宅需求狀況分析1）六層左右的多層住宅小區(qū)需求量較大。2）150㎡以上的大戶型，三房兩廳及兩房兩廳的套間較受歡迎，潛在消費者打算購買的住宅面積以120-170㎡為主。3）30%以上的消費者對小高層比較向往，表示了強烈的購買欲望。4）消費者對目前小高層住宅的單價承受力平均為2400-3000元/㎡。5）潛在消費者對園林綠化、休閑設施的需求很關注；對智能化管理設施的需求較大，主要集中在治安方面的設施。（4）購房付款方式購房者已經(jīng)完全接受銀行按揭貸款購房付款方式。目前南康較為普遍的按揭方式是5-10年和10-20年按揭，如果市場可以接受30年按揭，則市場對于住宅價格的承受能力還有較大的空間。（5）消費者購房決策因素統(tǒng)計表序號項目評價均值1小區(qū)綠化衛(wèi)生管理4.42小區(qū)綠化與景觀4.33小區(qū)內(nèi)的安全巡邏4.14住宅空氣環(huán)境4.45小區(qū)交通設施4.06住宅聲音環(huán)境（噪音）3.97物業(yè)管理3.98方便的公交配套3.99價格因素3.810服務設施3.611小區(qū)內(nèi)健身、娛樂設施3.612住宅面積3.513住宅戶型3.514小區(qū)周圍的配套商店3.415小區(qū)的電腦網(wǎng)絡建設3.316水、電、氣自動收費3.317社區(qū)文化建設3.218住宅層高3.119小區(qū)位置3.120住宅外觀3.121住宅交付入住時間3.022小區(qū)樓房外部裝備的統(tǒng)一管理3.023小區(qū)周圍商店配套2.9本表以評價均值5分為滿分，分值越高對于購房者決策的影響越大。（6）小結(jié)（1）從以上結(jié)果分析，書香花苑住宅小區(qū)的開發(fā)和規(guī)劃等各項指標非常符合潛在消費群體的需求特征，這為書香花苑的暢銷提供了市場保證。（2）消費者對商品房的價格承受能力有逐漸增強趨勢，總價在30萬元以下的商品房較受消費者歡迎。（3）處于改善居住環(huán)境為目的，二次置業(yè)者會有所增加。2、商鋪消費調(diào)查分析（1）現(xiàn)狀目前南康市在經(jīng)營的商鋪以60平方米的小商鋪為主，以目前市場上在售的商鋪均價5200元計算，總價在31.2萬元左右。在購買商鋪的置業(yè)者中以出租獲取租金回報為目的的投資型為主，年回報率在6%-12%之間。（2）商鋪的購買需求商鋪面積需求以40～60平方米為主，該類商鋪的總價以南水新區(qū)5200元平方米的均價計，總價均為20.8萬元～31.2萬元，家庭處收入25000元以上的均有能力投資。據(jù)調(diào)查南水新區(qū)沿江及省重點中學南康中學周邊是目前購買商鋪人氣最旺的區(qū)域，并認為該區(qū)域商鋪價格將有一定幅度的上升，這說明大多數(shù)商鋪投資者看好該兩個區(qū)域的未來價值。（3）影響商鋪購買決策的因素分析根據(jù)市場均值，商鋪購買者決策因素排序見下表。商鋪購買者決策因素排序表序號因素評價均值1來往客商比較集中，生意機會多，人氣旺4.52交能方便，有利于貨物流通4.03周圍配套設施好，辦事方便3.84有優(yōu)惠政策3.85消息快、供求信息集中3.86保值增值3.77價格因素3.68營業(yè)場所的門面與裝修3.59對行業(yè)流行趨勢了解及時3.410周圍是否有同樣類型的商家3.211貨物的類型2.9商鋪購買決策因素以評價均值5分為滿分，分值越高，對于購房者決策與影響越大。、第五章項目的SWOT分析1、優(yōu)勢分析地理位置優(yōu)越：項目位于南水新區(qū)與工業(yè)園區(qū)的交匯地帶，區(qū)位優(yōu)勢突出，南水新區(qū)帶表著南康未來城區(qū)發(fā)展方向，項目所處地段極具升值空間。交通便利優(yōu)勢：項目在迎賓大道西側(cè)，北靠藍田大道，南臨30米的規(guī)劃路，交通四通八達，出入方便快捷。周邊配套豐富，教育資源突出：項目緊臨新南康中學、第一小學，文化公園、博物館等，人文資源豐富。項目規(guī)模及規(guī)劃設計優(yōu)勢：項目規(guī)劃建筑面積達10余萬平米，小區(qū)規(guī)模較大，具有較好的規(guī)模效益。項目全部為帶電梯的小高層、高層建筑組成，建筑風格現(xiàn)代、時尚、簡約，小區(qū)規(guī)劃以人本，景觀豐富，實行人車分流，小區(qū)安全、舒適。開發(fā)商品牌與實力：開發(fā)商來自贛州當?shù)?，已成功地開發(fā)了“紫竹苑”、“天樂花園”、“文錦商城”等一批優(yōu)質(zhì)工程，有豐富的本地開發(fā)經(jīng)驗，擁有一批專業(yè)、敬業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)和銷售人員，具有較高的經(jīng)營管理素質(zhì)，是確保本項目成功開發(fā)的基石。2、劣勢分析項目所處的地塊周邊環(huán)境較凌亂，多為居民自建房，在一定程度上影響了該地塊的居住環(huán)境的提升。離市中心相對較遠，周邊銀行、醫(yī)院、超市等生活配套欠缺，會給生活上造成不便。南水新區(qū)現(xiàn)階段正處于大規(guī)模開發(fā)建設時期，市政基礎設施、居民生活配套等不全，會給項目銷售帶來影響。3、機會分析南水新區(qū)成為南康城區(qū)向外擴張的主方向，城市建設的步伐有望進一步加快。南水新區(qū)將成為消費者置業(yè)的熱點。城市化進程的加快，大量的人口涌入南康市區(qū)，根據(jù)南康市城市總體規(guī)劃，該市未來5-15年內(nèi)城區(qū)人口增長幅度較大，到2020年左右，城區(qū)面積達到50平方公里，人口達到50萬，住房仍然有比較穩(wěn)定的需求，且隨著今后土地供給量的逐年減少，商品房投放量將受到一定的控制。南康經(jīng)濟的快速發(fā)展，特別是家具業(yè)、服裝業(yè)的發(fā)展和壯大，帶動了南康個私經(jīng)濟的迅速壯大，居民收入水平有了較大的提高，購買力進一步增強，置業(yè)升級換代會產(chǎn)生更多的住房需求。4、風險分析直接競爭對手帶來的威脅：目前南康市商品房的開發(fā)主要集中在南水新區(qū)，項目周邊有陽光康城、恒輝大景城等大型項目，隨著周邊項目的開發(fā)，市場競爭會進一步加劇。宏觀調(diào)控仍將繼續(xù)，信貸規(guī)模的收縮將導致開發(fā)商融資難度的加大，同時“第二套房貸新政”在打壓投資需求的同時也抑制了部分有效需求，市場預期不明朗，這都將為項目的操作帶來一定的難度。第六章項目利潤估算及資金籌措（一）項目銷售收入的估算1、銷售價格和銷售進度的確定根據(jù)南康市的實際狀況及本項目一期銷售情況，在成本估算的基礎上，確定銷售價格如下：高層住宅均價2800元/㎡；商鋪均價5000元/㎡；地下車庫均價65000元/個。結(jié)合周邊樓盤的銷售情況，預計銷售進度情況為第一年末售出40%，第二年末售出30%，第三年末售出30%。住宅、商鋪、地下車庫的銷售情況相同?！皶慊ㄔ贰变N售預測表序號項目名稱總面積（㎡）合計銷售額（萬元）第1年末（40%）第2年末（30%）第3年末（30%）1住宅89091249459978748474832商鋪5776288811558678663農(nóng)貿(mào)市場6600--4地下車庫280個18207285465465幼兒園、會所2356--6合計296531186188978895銷售收入的估算項目可銷售面積（㎡）銷售均價（元/㎡）銷售率銷售收入（萬元）住宅890912800100%24945商鋪57765000100%2888農(nóng)貿(mào)市場6600-地下車庫280個65000元/個100%1820幼兒園、會所2356--合計29653銷售稅費的估算銷售稅金及附加按銷售收入的5.5%計算,即：29653萬元×5.5%=1630元（二）投資進度估算根據(jù)房地產(chǎn)預售相關的規(guī)定，結(jié)合工程施工的進度，估算項目的投資進度：第一年初：支付購地費用6004萬元第一年末：支付前期費用577萬元，建安成本4040萬元，開發(fā)費405萬元，合計5022萬元第二年末：支付建安成本4040萬元，開發(fā)費304萬元，合計4344萬元第三年末：支付剩余投資2941萬元以上合計：18311萬元（三）資金來源分析項目資金來源分析表（萬元）項目金額比例自有資金投入964953%銀行借款500027%預售收入366220%合計18311100%（四）利潤總額估算利潤總額估算表（萬元）序號項目合計第1年初第1年末第2年末第3年末1銷售收入2965311861889788952總成本費用1831160045022434429413銷售稅及附加5.5%16300652489489土地增值稅44801791351344利潤總額/年度所得稅前凈現(xiàn)金流量9264-60046008392953315所得稅2316059344512786凈利潤6948-6004541534844053注：1、根據(jù)當?shù)囟悇詹块T的征稅慣例，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)前3年所得稅費用計算方法為：按當期預售收入的5%確認為應納稅率，第3年末項目全部結(jié)束時匯算清繳，根據(jù)規(guī)定，從2008年4月1日起按25%的所得稅征收。另外，銷售稅費按收入的6%計算。2、土地增值稅計費以房地產(chǎn)銷售收入為基數(shù)，費率標準為：住宅（144㎡以內(nèi)）1%，車庫3%，商鋪5%。由此可知：本項目總投資18311萬元銷售收入29653萬元所得稅前利潤總額9264萬元所得稅前投資利潤率為9264÷18311=51%所得稅后投資利潤總額6948萬元所得稅后投資利潤率為6948÷18311=38%資金來源與運用分析表序號資金來源第1年初第1年末第2年末第3年末合計資金來源1經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金來源1186188978895296531.1其中：預售收入1186188978895296531.2銷售收入2籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金來源2.1其中：自有資金964996492.2預收收入2.3銀行借款500050002.4其他負債3其他來源4資金來源合計14649118618897889544302資金運用5建設投資支出6004502243442941183116經(jīng)營期經(jīng)營成本6.1銷售稅及附加5.5%065248948916306.26.37土地增值稅1791351344488所得稅593445127823169盈余公積10應付利潤11歸還其他負債12償還借款余額200020001000500013資金運用合計60048446741359542781714盈余資金864534151484294116485從上述分析可以看出本項目能合理安排資金，盈余資金十分充足，能保證項目的順利實施。項目實施的經(jīng)濟效益分析由于該項目實施周期為三年，其中建設期三年，宜采用考慮時間價值的動態(tài)評價指標進行項目分析。折現(xiàn)率的確定：一般以無風險報酬率加上該項目的風險報酬率確定。現(xiàn)結(jié)合該項目的實際風險狀況，及開發(fā)商的最低期望投資報酬率，確定本項目的財務折現(xiàn)率為15%。（1）計算財務凈現(xiàn)值項目財務現(xiàn)金流量表序號項目合計第1年初第1年末第2年末第3年末1現(xiàn)金流入29653011861889788951.1銷售收入29653011861889788952現(xiàn)金流出2270560046446541348422.1成本費用1831160045022434429412.2稅金及附加163006524894892.3土地增值稅44801791351342.4所得稅2316059344512783凈現(xiàn)金流量6948-60045415348440534折現(xiàn)率（15%）--1.00000.86960.75610.65755凈現(xiàn)值（15%）-60044709263426656累計凈現(xiàn)值（15%）-6004-1295133940047折現(xiàn)率（55%）1.00000.64520.41620.26858凈現(xiàn)值（55%）-60043494145010889累計凈現(xiàn)值（55%）-6004-2510-10602810折現(xiàn)率（58%）1.00000.63290.40060.253511凈現(xiàn)值（58%）-600434271396102712累計凈現(xiàn)值（58%）-6004-2577-1181-154由上表可知，“書香花苑”財務凈現(xiàn)值為4004萬元。（2）計算財務內(nèi)部收益率應用內(nèi)插法計算項目的內(nèi)部收益率I=55%+28/(28+154)×（58%-55%）=55.46%通過以上計算可知，本項目的內(nèi)部收益率為55.46%，高于南康市同行業(yè)20%的平均內(nèi)部收益率。（3）計算動態(tài)投資回收期P=1+1295/2634=1.49年由此可知，該項目動態(tài)投資回收期為1.49年。（4）計算靜態(tài)投資回收期P=1+(6004-5415)/3484=1.17年由此可知，該項目靜態(tài)投資回收期為1.17年。項目實施的敏感性分析由于該項目投資周期短，投資額不大，故采用單因素敏感分析。本項目敏感度分析指標選用內(nèi)部收益率，不確定因素有銷售價格、開發(fā)成本、房屋空置率、開發(fā)周期等，銷售價格與房屋空置率對內(nèi)部收益率的影響相同，現(xiàn)取銷售價格、開發(fā)成本兩個因素進行敏感度分析。以下是對銷售價格、開發(fā)成本等因素變化影響結(jié)果變化匯總表。項目敏感因素變化幅度%敏感因素分析結(jié)果方案銷售價格開發(fā)成本財務凈現(xiàn)值內(nèi)部收益率動態(tài)投資回收期基本方案400455.46%1.491+5%385040.74%2.182-5%217426.64%2.543-10%133620.17%2.714+10%163621.27%2.685+5%232529.15%2.536-5%369942.20%2.17銷售價格和開發(fā)成本變動敏感分析各項目變化銷售價格變動開發(fā)成本變動備注+5%-5%-10%+10%+5%-5%凈現(xiàn)值27%-28%-56%-46%-13%23%內(nèi)部收益率22%-35%-40%-36%-13%26%投資回收期-8%+8%+13%+14%+7%-8%從上表可知：1、房價降低或建成后房屋空置對內(nèi)部收益率是最為敏感的，售價在不理想時，即在現(xiàn)有基礎上降低10%、或空置率為10%，項目凈現(xiàn)值將減少56%，內(nèi)部收益率下降40%，投資回收期延長13%。如售價在現(xiàn)有基礎上降低5%，即商鋪價格為4750元㎡、電梯住宅價格為2803元/㎡、地下車位價格為61750元/個時，該項目凈現(xiàn)值減少28%，內(nèi)部收益率下降35%，投資回收期延長8%。2、建設成本及費用的變化對內(nèi)部收益率也是比較敏感的，從計算結(jié)果得出，成本及費用在現(xiàn)有基礎上升5%，項目凈現(xiàn)值將減少13%，內(nèi)部收益率下降13%，投資回收期延長7%。如項目廳本及費用在現(xiàn)有基礎上減少5%，則項目凈現(xiàn)值增加23%，內(nèi)部收益率提高26%，投資回收期縮短8%，成效十分明顯。第九章項目的盈虧平衡分析由于進入2008年以來，房地產(chǎn)業(yè)所面臨的宏觀調(diào)控風險正大加大，消費者也開始出現(xiàn)觀望情緒，這對于書香花苑項目的推出，將帶來不利的影響。如果房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了波動，對于房地產(chǎn)項目來講，主要的影響體現(xiàn)在銷售進度不能按計劃完成，銷售款不能正?；亓?，導致建設費用難以為繼。所以，房地產(chǎn)項目的盈虧平衡點，是一個事關項目成功與否的重要指標，現(xiàn)對本項目的盈虧平衡點進行分析。從上述的資金來源與運用表中可知，項目的成本費用主要包括土地取得成本、房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)稅費等，其中中營業(yè)稅占銷售收入5.5%，土地增值稅占1.5%，所得稅占7.8%。項目的資金來源主要是房地產(chǎn)銷售收入。其中，最容易變化的就是房屋預售收入，設銷售率為P，進行分析。P×29653÷（1+5.5%+1.5%+7.8%）=18311P=18311×1.148/29653P=71%由上可知，在銷售率達到71%的時候，項目即達到了盈虧平衡點，可以確保土地費用、房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費用（管理費、財務費），營業(yè)稅、土地增值稅、所得稅等各頂開支的支付。第十章項目實施后的社會、環(huán)境效益分析（一）社會效益評價“書香花苑”項目建成后將成為南康南水新區(qū)一流的居住、商業(yè)、休閑小區(qū)。成為新城區(qū)的一大亮點。同時，該項目區(qū)位優(yōu)勢十分明顯，是實施南康市委、市政府“對接長珠閩，融入主城區(qū)”戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃及“一江兩岸”和“一城三區(qū)”城市總體規(guī)劃的重要組成部分，對當?shù)厣鐣奈镔|(zhì)文明和精神文明建設有很大的促進作用。（二）環(huán)境效益評價可持續(xù)發(fā)展思想是本羨慕追求的生態(tài)理念。建筑是“生命的有機體”，項目強調(diào)整體概念的重要性，建筑必須同所在的場所、地方建筑材料以及使用者的生活有機融為一體。項目建成后將是大自然的一部分，水、空氣、青草與人居環(huán)境緊密結(jié)合，盡可能降低人造環(huán)境的非自然性。整體項目規(guī)劃符合城市規(guī)劃，營造時代氣息，承傳地域文脈，再現(xiàn)地方傳統(tǒng)建筑文化，更加體現(xiàn)了“以人為本”居住理念，創(chuàng)造了一個富有特色的、安靜的、平和的人居、商住環(huán)境，使城市空間進一步美化，將會更加展示南水新區(qū)作為現(xiàn)代化城市的魅力。第十一章結(jié)論通過以上分析，該項目的財務內(nèi)部收益率到達33.48%，超過當?shù)赝愴椖康纳鐣骄鶅?nèi)部收益率，具有很好的經(jīng)濟效益，盈利能力強，具有較強的抗風險能力。綜前所述，該項目的實施具有良好的經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益，是可行的。

第十一章附表表一：2005年—2007年南康市經(jīng)濟發(fā)展各項批標統(tǒng)計表經(jīng)濟指標2005年2006年2007年地區(qū)生產(chǎn)總值（億元）38.846.257.75社會商品零售總額（億元）11.414.8220.2財政總收入（億元）3.14.497.01地方財政收入（億元）22.42.91城鄉(xiāng)居民儲蓄存款（億元）33.343.359.5城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元）708477928627城鄉(xiāng)居民人均儲蓄余款（元）416153267030農(nóng)民純收入（元）286131503559表二：項目主要經(jīng)濟技術指標匯總表項目單位指標規(guī)劃總用地面積平方米30717建筑總占地面積平方米7587規(guī)劃總建筑面積平方米112237其中地上建筑面積平方米103823其中商鋪建筑面積平方米5776會所幼兒園建筑面積平方米2356農(nóng)貿(mào)市場平方米6600住宅平方米89091地下建筑面積（地下車庫）平方米8414（280個車位）建筑容積率3.38建筑密度%24.7綠地率%35.9總戶數(shù)戶955主力戶型四室二廳、三室二廳表三：投資成本估算表項目金額（萬元）備注（一）土地費用6004本項折合樓面價578元/m2其中：土地出讓金566430717m2,1844元/m2(合同)契稅及辦證費340契稅及辦證費用（按出讓金6%計算）（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本11295本項折合樓面價1088元/m2（1）前期工程費577本項折合樓面價56元/m2其中：規(guī)劃勘測設計費112建筑面積（含地下建筑）112237m2，10元/m2可行性研究費三通一平費154按50元/m2計算,30717㎡，包括施工用水電接入，場地平整規(guī)劃報建費311按照有關規(guī)定估算30元/m2，103823㎡（2）房屋開發(fā)費10718本項折合樓面價1032元/m2建筑安裝工程費（含無償提供給政府的農(nóng)貿(mào)市場）10101建筑面積112237m2，土建及安裝工程按900元/m2計算（根據(jù)施工意向合同估算）室外配套費415包括道路、下水道、綠化、路燈等，103823㎡，按40元/m2估算其他費用202質(zhì)檢、監(jiān)理費用及不可預見費，按建安費的2%計算（根據(jù)當?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)行業(yè)實際情況估算）（三）房地產(chǎn)開發(fā)費用1012本項折合樓面價97元/m2其中：管理費用173按（一）、（二）項之和的1%計算（根據(jù)當?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)行業(yè)實際情況估算）財務費用691借款5000萬元，每季末付息，年利率7.47%，貸款后第1年末還款40%，第2年末還款40%，第3年末還余款銷售費用148按銷售收入29653萬元的0.5%計算（根據(jù)當?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)行業(yè)實際情況估算）合計18311折合樓面價1764元/m2由上表可知，本項目總投資為18311萬元。表四：2004年以來南康市商品房銷售、竣工、施工面積情況表2004年2005年2006年2007年銷售面積（萬平方米）17.5612.7037.2455.86竣工面積（萬平方米20.2616.5512.5015.75施工面積（萬平方米）55.0057.3490.50138.72表五：南康市商品房銷售情況單位：萬元、萬㎡項目2004年2005年2006年2007年商品房銷售面積17.5612.7037.2455.86住宅銷售面積13.619.3027.9539.52占比77.51%73.23%75.05%70.75%表六：南康市經(jīng)營性土地供用情況表單位：萬元/畝年度土地平均交易價格2004年402005年602006年1002007年1202008年預計130-1602009年預計160-200表七：南康市人均收入分析表2005年2006年2007年年人均可支配收入7084元77929.99%8627元10.71%居民儲蓄存款余額33.3億元43.3億元30.00%59.5億元37.41%人均儲蓄存款4161元5326元28.00%7030元31.99%表八：“書香花苑”周邊樓盤分析樓盤名稱恒輝大景城陽光康城開發(fā)商南康市建輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司江西豐凱置業(yè)有限公司地理位置坪嶺轉(zhuǎn)盤動側(cè)藍田大道規(guī)劃用途商住商住占地32948㎡80畝建筑面積115300㎡其中：（商業(yè)用房面積）（住宅面積）建筑結(jié)構(gòu)鋼混鋼混主要戶型三房二廳三房二廳開盤時間竣工時間多層住宅均價（近期）2600元/㎡高層住宅均價（近期）2600元/㎡2900元/㎡商業(yè)用房均價（近期）表九:消費者購房決策因素統(tǒng)計表序號項目評價均值1小區(qū)綠化衛(wèi)生管理4.42小區(qū)綠化與景觀4.33小區(qū)內(nèi)的安全巡邏4.14住宅空氣環(huán)境4.15小區(qū)交通設施4.06小區(qū)聲音環(huán)境3.97物業(yè)管理3.98方便的公交配套3.99價格因素3.810服務設施3.611小區(qū)內(nèi)健身、娛樂設施3.612住宅面積3.513住宅戶型3.514小區(qū)周圍的配套商店3.415小區(qū)的電腦網(wǎng)絡建設3.316水、電、氣自動收費3.317社區(qū)文化建設3.218住宅層高3.119小區(qū)位置3.120住宅外觀3.121住宅付入出時間3.022小區(qū)樓房外部裝備的統(tǒng)一管理3.023小區(qū)周圍商店配套2.9本表以評價均值5分為滿分，分值越高對于購房者決策的影響越大。表十:商鋪購買者決策因素排序表序號因素評價均值1來往客商比較集中，生意機會多、人氣旺4.52交通方便，有利于貨物流通4.03周圍配套設置好、辦事方便3.84有優(yōu)惠政策3.85消息快、供求信息集中3.86保值增值3.77價格因素3.68營業(yè)場所的門面與裝修3.59對行業(yè)流行趨勢了解及時3.410周圍是否有同樣類型的商家3.211貨物的類型2.9商鋪購買決策因素以評價均值5分為滿分，分值越高,對于購房者決策的影響越大。表十一:書香花苑銷售分期按比例預測表序號項目名稱總面積（㎡）合計銷售額（萬元）第1年末（40%）第2年末（30%）第3年末（30%）1住宅890912628210513788478852商鋪5776288811558668673農(nóng)貿(mào)市場6600--4地下車庫280個18207285465465幼兒園、會所2356--表十二:書香花苑銷售收入估算表項目可銷售面積（㎡）銷售均價（元/㎡）銷售率銷售收入（萬元）住宅890912950100%26282商鋪57765000100%2888農(nóng)貿(mào)市場6600-地下車庫280個65000元/個100%1820幼兒園、會所2356--注:農(nóng)貿(mào)市場建筑面積6600㎡及會所、幼兒園建筑面積2356㎡不對外銷售.表十三:項目資金來源分析表(萬元)項目金額比例自有資金投入600429%銀行借款600029%預售收入899343%合計18311100.00%表十四:利潤總額估算表(萬元)序號項目合計第1年初第1年末第2年末第3年末1銷售收入2965312396929792972總成本費用183116004749766058913銷售稅金及附加232409306976974利潤總額/年度所得稅前凈現(xiàn)金流量7669-60043969199577095所得稅2531061446014576凈利潤5138-6004335515356252表十五:資金來源與運用分析表序號資金來源第1年初第1年末第2年末第3年末合計資金來源1經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金來源1239692969298296531.1其中：預售收入1239692969298296531.2銷售收入2籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金來源2.1其中：自有資金600460042.2預收收入2.3銀行借款600060002.4其他負債3其他來源4資金來源合計12004123969296929842994資金運用5建設投資支出600474976605891183116經(jīng)營期經(jīng)營成本5528856389718036.1銷售費用01741311314366.2管理費用55696081926.3財務費用04537275811757經(jīng)營稅金及附加93069769723248所得稅614460145725319盈余公積10應付利潤11歸還其他負債12償還借款余額60024003000600013資金運用合計605999291072569423365514盈余資金59452467-142923569339表十六:項目財務現(xiàn)金流量表序號項目合計第1年初第1年末第2年末第3年末1現(xiàn)金流入29653012396929692981.1銷售收入29653012396929692982現(xiàn)金流出2585260049041776230452.1成本費用183116004749766058912.2稅金及附加232409306976972.3所得稅2531061446014573凈現(xiàn)金流量5138-60043355153462534折現(xiàn)率（10%）--1.00000.90910.82640.75135凈現(xiàn)值（10%）-60043050126846986累計凈現(xiàn)值（10%）-60042954-168630127折現(xiàn)率（33%）--1.00000.75190.56530.42518凈現(xiàn)值（33%）-6004252286726589累計凈現(xiàn)值（33%）-6004-3482-26154310折現(xiàn)率（35%）1.00000.74070.54870.406411凈現(xiàn)值（35%）-60042485842254112累計凈現(xiàn)值（35%）-6004-3519-2677-136表十七：敏感因素變化匯總表項目敏感因素變化幅度%敏感因素分析結(jié)果方案銷售價格開發(fā)成本方案銷售價格開發(fā)成本基本方案基本方案1+5%1+5%2-5%2-5%3-10%3-10%4+10%4+10%5+5%5+5%6-5%6-5%表十八：銷售價格和開發(fā)成本變動敏感分析各項目變化銷售價格變動開發(fā)成本變動備注+5%-5%-10%+10%+5%-5%凈現(xiàn)值27%-28%-56%-46%-13%23%內(nèi)部收益率22%-35%-40%-36%-13%26%投資回收期-8%+8%+13%+14%+7%-8%目錄TOC\o"1-2"\u第一章項目總論 11.1項目概況 11.2編制依據(jù)和原則 21.3項目投資單位介紹 31.4主要技術經(jīng)濟指標 41.5可行性研究結(jié)論 4第二章項目背景及必要性分析 52.1項目建設背景