平遙攝影主題酒店項目融資企劃書

平遙攝影主題酒店項目融資企劃書PingyaophotographyoftheThemeHotel目錄TOC\o"1-2"\h\z\u第一章總論 2一、項目概況 2二、可行性研究報告編制依據(jù) 3第二章項目建設(shè)背景和必要性 4一、項目建設(shè)背景 4二、項目建設(shè)的必要性 8第三章建設(shè)地址與建設(shè)條件 10一、建設(shè)地址 10二、建設(shè)條件 10第四章建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容 11一、建設(shè)規(guī)模 11二、建設(shè)內(nèi)容 11第五章建設(shè)方案 12一、總平面布置 12二、土建 13三、公用工程 16四、消防 17五、環(huán)境質(zhì)量綜合保障 18第六章實施進(jìn)度 19第七章工程投資與財務(wù)分析 20一、總投資估算 20二、資金籌措及計劃 22三、銷售收入 22四、財務(wù)評價 23第八章結(jié)論與建議 25第一章項目總論一、項目名稱：平遙攝影主題酒店二、發(fā)起單位：平遙國際藝術(shù)中心三、企業(yè)性質(zhì)：民營企業(yè)四、項目地址：平遙古城內(nèi)（西大街北側(cè)）五、前期投資總額約：2000萬元人民幣六、擬投資總額：6000萬元人民幣七、項目概況：按照攝影藝術(shù)主題修建五星級酒店一處，項目用地27畝，其中五星級酒店主體使用面積8046平方米，配套商貿(mào)使用面積1000平方米，酒店建筑總面積不低于10000平方米，酒店房間配套數(shù)不低于108間，附屬設(shè)備及設(shè)施若干。八、項目建設(shè)條件：1、符合《平遙古城城市總體規(guī)劃》、《山西省晉中市市域總體規(guī)劃》、《平遙縣旅游發(fā)展總體規(guī)劃》和《平遙縣土地利用總體發(fā)展規(guī)劃》，具備建設(shè)前期條件。2、項目用地位于平遙古城內(nèi)，實現(xiàn)“七通一平”：通電、通路、通水、通訊、排污、排水、有線電視、土地平整，各項開發(fā)條件具備。第二章項目背景分析一、政策分析：平遙縣政府形象工程，填補空白。平遙古城已有2800年的歷史，1986年成為國務(wù)院命名的國家歷史文化名城，是中國現(xiàn)存最為完整的一座古代縣級城市。因其所有特征為人們展示了一幅非同尋常的文化、社會、經(jīng)濟(jì)及宗教發(fā)展的完整畫卷，1997年，12月3日聯(lián)合國教科文組織正式將平遙古城列入世界文化遺產(chǎn)名錄。平遙境內(nèi)有各級文物保護(hù)單位99處，其中國家級11處，省級7處，其中古城墻在國內(nèi)保存最為完整，日升昌票號被譽為“中國現(xiàn)代銀行的鼻祖”，雙林寺被專家譽為“東方彩塑藝術(shù)寶庫”，鎮(zhèn)國寺萬佛大殿是中國現(xiàn)存最早的木結(jié)構(gòu)建筑之一。2001年，在國家文化部、國務(wù)院新聞辦公室和山西省委、省政府的大力支持下，在平遙首次創(chuàng)辦了“平遙國際攝影節(jié)”，這是古城平遙與國際攝影節(jié)首次嫁接，此次攝影節(jié)完全按照國際規(guī)范操作，國內(nèi)與國際接軌、傳統(tǒng)與現(xiàn)代互動，使平遙古城獨特的風(fēng)貌、古樸的民風(fēng)以及形式多樣的攝影活動交相輝映，在海內(nèi)外產(chǎn)生了出乎預(yù)料的轟動效應(yīng)。這之后，每年在平遙舉辦一次“平遙國際攝影大展”。如今已連續(xù)成功舉辦了十屆，被國際節(jié)慶協(xié)會評選為中國最具國際影響力的十大節(jié)慶活動，成為平遙對國內(nèi)外旅游宣傳的一張閃光的名片。根據(jù)山西省和平遙縣致力推進(jìn)從觀光古城到體驗古城的提升、有效地將地方特點、中國特色、時代特征融為一體的戰(zhàn)略思路，平遙攝影主題酒店項目將致力于傳統(tǒng)文化風(fēng)格的環(huán)境、氛圍、外觀和格調(diào)中，提供攝影主題的現(xiàn)代消費項目，如攝影主題酒店、攝影主題酒吧、攝影主題咖啡廳、藝術(shù)博物館、藝術(shù)展示廳、畫廊等，建成后將彌補主題酒店這一空白，成為古城內(nèi)的一個全新的景點，同時也是重要服務(wù)配套項目及政府形象工程。二、市場分析：旅游新景點，抓住藝術(shù)細(xì)分市場。平遙古城從１９９７年申遺成功到現(xiàn)在，全縣的旅游產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了一個從小到大、由弱到強的發(fā)展過程，旅游經(jīng)濟(jì)效益連年大幅遞增。全縣接待游客人數(shù)從１９９７年的５萬人次增加到２００８年的９８萬人次，旅游門票收入從１９９７年的１２５萬元增加到２００８年的７５００萬元，旅游綜合收入從１９９７年的１２５０萬元增加到２００８年的６．７億元，旅游收入占ＧＤＰ的比重從１９９７年的０．９６％增長到２００８年的１３．９１％。平遙申遺成功至今近１２年，其旅游收入增長了５２倍。旅游業(yè)有效促進(jìn)了當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。2009年金融危機(jī)和甲流的雙重沖擊下，旅游產(chǎn)業(yè)受到較大影響，然而作為全省旅游業(yè)龍頭的平遙古城，各項指標(biāo)逆勢上揚，旅游人數(shù)和門票收入實現(xiàn)了雙增長。截至2009年8月13日，共接待游客70.33萬人，同比增長36.61%，比去年同期增加18.85萬人。平遙攝影主題酒店項目與平遙縣政府招商引資形成對接，項目的啟動與建設(shè)期間已經(jīng)得到上級政府的關(guān)注和大力支持。各經(jīng)營場所的外觀保留傳統(tǒng)文化元素，內(nèi)部裝飾將體現(xiàn)全新的時尚元素，在給旅游者古風(fēng)古韻的體驗的同時，滿足游客對現(xiàn)代娛樂休閑消費的需求。通過利用平遙國際藝術(shù)中心在中國藝術(shù)圈的人脈和影響力，將這一主題酒店打造成國際一流的攝影會展基地，國內(nèi)有影響力的藝術(shù)采風(fēng)制作基地、影視拍攝基地、藝術(shù)人才培訓(xùn)基地、不僅可以吸引全國各地的旅游者，同時也將成為國內(nèi)外攝影師，藝術(shù)家的聚集地，進(jìn)一步加強和推進(jìn)古城國際攝影大展的品牌影響力。三、競爭分析：攝影主題的打造，獨樹一幟。目前國內(nèi)只有成都錦尚花攝影文化主題酒店，號稱是中國首家唯一攝影主題酒店，無非是在整個9層樓的酒店內(nèi)，一共布置了400多幅專業(yè)沖洗出來的攝影家作品，并不能算是真正的攝影主題酒店。國外在比利時有一家以攝影藝術(shù)凸顯主題的4星級酒店——HOTELES

SILKEN布魯塞爾柔和(意譯)酒店，被當(dāng)?shù)刈u為世界上唯一一家“攝影博物館”主題酒店。而我們將在平遙打造真正意義上的攝影主題酒店，酒店的內(nèi)部裝修，酒店配套功能的設(shè)計和布局等等每一個細(xì)節(jié)都凸顯攝影與藝術(shù)主題。獨樹一幟的創(chuàng)意和設(shè)計，將吸引來自世界各地的攝影家及愛好者，成為中國唯一的最有藝術(shù)特點的主題酒店。四、選址分析：古城內(nèi)稀有地塊，文化藝術(shù)內(nèi)在價值突出。平遙縣位于山西省中部，太原盆地西南，太岳山之北，太行山，呂梁山兩襟中央，地理坐標(biāo)為東經(jīng)112°12′～112°31′，北緯37°12′～37°21′之間。東接祁縣，西鄰汾陽縣，南靠沁源縣，北連文水縣，西南與介休市接壤，東南與武鄉(xiāng)縣、沁縣毗鄰。汾河和南同蒲鐵路、108國道穿境而過?？h城距首都北京616公里，距天津港口758公里，距廣州海岸2390公里，距古都西安543公里，距省城太原94公里，距晉中行署所在地榆次市81公里。距太原飛機(jī)場僅有90公里。平遙攝影主題酒店位于古城內(nèi)西大街主干道上，緊依古城墻，是古城內(nèi)規(guī)劃的未來商業(yè)中心，極具商業(yè)價值。從西門出去，離火車站最近，地理位置非常優(yōu)越，交通便利，地塊具有較大升值空間。平遙是中國優(yōu)秀旅游城市，豐富的人文旅游資源在太原周邊市縣具有明顯的比較優(yōu)勢，是山西省旅游的重點區(qū)域之一。目前古城內(nèi)雖有90家客棧，但僅有2家客棧具有接待100人的能力，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足高端旅游市場對商務(wù)會展旅游的酒店接待需求。而深度挖掘平遙豐富的歷史人文底蘊，提煉攝影藝術(shù)這一嫁接在平遙古城的核心文化元素，打造攝影主題酒店將是全新的亮點。.三、項目建設(shè)內(nèi)容及現(xiàn)狀

一、酒店的定位（一）功能定位：以世界歷史文化遺產(chǎn)、省級歷史文化名城平遙古城為依托，以攝影文化深度開發(fā)為主題特色，以藝術(shù)會展、休閑度假、文化娛樂為核心功能的——五星級攝影主題藝術(shù)酒店。（二）市場定位：針對攝影家，藝術(shù)家，高端度假、高端會所，俱樂部成員，各類國家級藝術(shù)文化年會會議市場客源為主。（三）風(fēng)格定位：平遙古城民俗建筑+攝影藝術(shù)+現(xiàn)代創(chuàng)新設(shè)計二、酒店設(shè)計創(chuàng)意（一）總體設(shè)計指導(dǎo)思想以未來酒店市場需求及經(jīng)營目標(biāo)為前提，充分考慮開業(yè)以后的經(jīng)營效果和投資回報，能夠體現(xiàn)“國際攝影主題酒店”特色，有鮮明和良好的市場形象。（二）酒店設(shè)計應(yīng)體現(xiàn)出較強的對市場需求環(huán)境的適應(yīng)性、可變性和前瞻性（建成后能領(lǐng)先市場10年以上）。原則為：基本建筑骨架如土建、酒店的布局、功能設(shè)計等按照現(xiàn)行國家GB/T14308五星級飯店標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計建造；酒店的裝修以及其他設(shè)備設(shè)施、用具、陳設(shè)等可考慮市場的實際需要和投資狀況，進(jìn)行靈活變通處理，力求既能滿足攝影藝術(shù)主題經(jīng)營與高雅品味目標(biāo)，樹立良好的形象，又能節(jié)省投資。（三）酒店的建造與裝修應(yīng)重設(shè)計，輕材料。體現(xiàn)設(shè)計是靈魂，建材為設(shè)計服務(wù)的投資理念，充分避免貴重材料的堆砌而忽視酒店的文化內(nèi)涵和個性。（四）酒店設(shè)計應(yīng)充分考慮環(huán)境因素，建筑物要有自己的個性和特色。總體布局中要有自己的庭院與藝術(shù)小品，力求營造優(yōu)良的內(nèi)部環(huán)境，并與外部環(huán)境相協(xié)調(diào)，應(yīng)體現(xiàn)出國際環(huán)保、綠色生態(tài)、園林、高雅等要素。（五）酒店應(yīng)引進(jìn)并體現(xiàn)綠色飯店的理念，在節(jié)能、環(huán)保、利用新能源等方面，從設(shè)計之初就加以考慮，同時在經(jīng)營管理上向客人提供綠色產(chǎn)品，包括酒店的內(nèi)部環(huán)境、食品等都應(yīng)體現(xiàn)綠色理念，在市場上確立個性化形象。三、酒店及配套功能區(qū)規(guī)模及建設(shè)現(xiàn)狀項目用地27畝，其中五星級酒店用地5606平方米，酒店建筑總面積不低于10000平方米，房間配套數(shù)不低于108間，附屬設(shè)備及設(shè)施若干；考慮其部分地處古城西大街臨街沿線，極具商業(yè)價值，配套建設(shè)若干的臨街商鋪，及開設(shè)loft挑層藝術(shù)豪華套房，建筑面積不低于1440平方米，專家套房，建筑面積約1040平方米。另配合接待藝術(shù)年會，高端拍賣會，建筑多功能廳6個，藝術(shù)展示空間2個，藝術(shù)博物館1個。酒店類別總用地面積（畝）功能劃分內(nèi)部建筑面積（m2）建筑面積（m2）總建筑面積（m2）目前現(xiàn)狀平遙攝影主題五星級酒店及配套功能區(qū)24.5酒店主體建筑

170床位標(biāo)間（74間）20-35專家房房（26套）40-55藝術(shù)套房18間70-80配套功能區(qū)多功能會議中心（可容120人）展覽廳A、B風(fēng)味餐廳（人）藝術(shù)博物館藝術(shù)超市公共區(qū)域綠地

停車場（個停車位）其他公共用地商貿(mào)區(qū)6臨街商鋪

運作方略：在最短時間內(nèi)，形成企業(yè)自己的核心競爭力,即獨特的競爭優(yōu)勢手段及良性循環(huán)機(jī)制，實現(xiàn)酒店國際化標(biāo)準(zhǔn)運行。以個性化的服務(wù)為特色，按國際化模式經(jīng)營客房、餐飲，按大型商場的管理模式進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營和管理商貿(mào)區(qū)。除與旅行社等代理機(jī)構(gòu)建立廣泛的伙伴關(guān)系外，并著重建立以CLUB會員制為發(fā)展導(dǎo)向的營銷方式，完全以顧客需求為中心，充分利用信息資源，準(zhǔn)確界定酒店的目標(biāo)市場，營造經(jīng)營特色。四、項目營業(yè)額粗估及投資回報一、1月營業(yè)額粗估(充分考慮酒店前期經(jīng)營推廣等因素):項目金額測算依據(jù)（單位：元）客房收入93.02萬元74間/套×600元/天×30天×60%≠79.92萬元26間/套×280元/天×30天×60%≠13.1萬元會展收入13.95萬元A展廳：6000元/天×30天×75%≠13.5萬元B展廳：150元/天×30天=0.45萬元藝術(shù)客房收入1.08萬元18間×1000元×30天×60%≠1.08萬元餐飲收入54萬元中餐約80餐位×1.5次翻臺/天×50元/人×30天≠18萬元西餐約80餐位×1.5次翻臺/天×100元/人×30天≠36萬元商鋪收入4萬元4000元×10≠4萬其它項目收入約10萬元略（含會議贊助盈余等）合

計約176.5萬元二、投資回報估算：按五星級酒店平均利潤率為營業(yè)額的25%，以年均營業(yè)額為176.05萬元×12=2112.6萬元計，年純利約為528.15萬元。如酒店投資5000萬元，則9.5年半回本；若投資4000萬元，則7.6年回本。若加上開業(yè)后土地升值及酒店品牌的無形資產(chǎn)升值，本項目投資已是非常理想。

五、項目融資金額及用途一、項目融資用途投資進(jìn)程結(jié)合類似項目籌建常規(guī)，建議將本項目的整個籌建期限設(shè)定為12個月。前2個月為