某廣場項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

--本項(xiàng)研究為規(guī)范的可行性研究，主要任務(wù)是論證**廣場投資的必要性、可能性、有效性和合理性。按照國家有關(guān)規(guī)范，可行性研究包括機(jī)會研究、初步可行性研究和最終可行性研究，根據(jù)本項(xiàng)目特點(diǎn)，我們合三為一，從技術(shù)及經(jīng)濟(jì)角度，對本項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)范的可行性研究，本項(xiàng)研究的原則是：

◆項(xiàng)目有關(guān)經(jīng)濟(jì)技術(shù)和綜合建筑面積指標(biāo)，是按照本項(xiàng)目有關(guān)報(bào)建資料以及由陜西省建筑設(shè)計(jì)研究院的初步設(shè)計(jì)方案等圖紙資料進(jìn)行統(tǒng)計(jì)與編制而成；各類房地產(chǎn)開發(fā)市場的成交數(shù)據(jù)則主要來源于惠州市國土房管局；建安工程造價(jià)的構(gòu)成依據(jù)，既一方面參照了該設(shè)計(jì)工程有限公司所做的工程概算，同時(shí)與惠州市建設(shè)委員會公布的惠州市正在建設(shè)和已經(jīng)竣工的部分典型工程個(gè)案中關(guān)于建安工程造價(jià)的資料作為對比。

◆總投資測算一覽表，系按整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目完全由惠州市**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司全資興建的方案，擬分為三組采取滾動(dòng)的開發(fā)形式；本項(xiàng)目各類物業(yè)的測定價(jià)格與分析比較是根據(jù)對本項(xiàng)目周邊物業(yè)市場的調(diào)查統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)所得，并經(jīng)過歸納和整理，其計(jì)算模式按照國外尤其是香港地區(qū)所普遍慣用的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告的表述形式，結(jié)合本項(xiàng)目的實(shí)際情總嚴(yán)謹(jǐn)測算得出。

◆本開發(fā)項(xiàng)目的各項(xiàng)財(cái)務(wù)分析部分，按照目前惠州市各類房地產(chǎn)開發(fā)物業(yè)的投資經(jīng)驗(yàn)以及本項(xiàng)目的實(shí)際數(shù)據(jù)，經(jīng)過科學(xué)測算獲得，務(wù)求能夠符合此類報(bào)告的規(guī)范要求、計(jì)算模式以及測算要求?；葜菔猩鐣?jīng)濟(jì)發(fā)展概況

1．1惠州市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展概況

惠州市位于廣東省東南部、珠江三角洲東北端，南臨南海大亞灣，與深圳、香港、東莞毗鄰，北連河源市，東接汕尾市，西鄰廣州市?；葜菔械靥幍途暥?，北回歸線橫貫全市，雨量充沛，陽光充足，氣候溫和，屬南亞熱帶季風(fēng)氣候區(qū)。

惠州市是廣東省的一座歷史文化名城，素有“粵東重鎮(zhèn)”，“嶺南名郡”之譽(yù)。改革開放以前，惠州市經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)相當(dāng)薄弱，直到1979年，全市國內(nèi)生產(chǎn)總值6.76億元，工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值6.66億元，其中工業(yè)產(chǎn)值僅為2.67億元。改革開發(fā)以后，特別是1988年地改市之后，全市經(jīng)濟(jì)社會進(jìn)入了迅速發(fā)展、充滿生機(jī)活力的時(shí)期。

20多年來，惠州市國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展，經(jīng)濟(jì)實(shí)力大大增強(qiáng)，社會和經(jīng)濟(jì)面貌都發(fā)生了巨大的變化?；葜菀延梢患偶艧o聞的邊陲之地變?yōu)橐环絺涫荜P(guān)注的投資熱土，從一個(gè)典型的農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)區(qū)域變?yōu)檫M(jìn)入工業(yè)化發(fā)展階段的新興城市。

2002年，全市實(shí)現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值525.2億元，比1990年增長8.1倍，12年翻了三番多，年均增長20.2%。2003年行政區(qū)劃調(diào)整后，惠州市現(xiàn)轄惠城區(qū)、惠陽區(qū)、惠東縣、博羅縣、龍門縣，除龍門縣外，其他縣區(qū)都屬于珠三角地區(qū)。全市總面積11158平方公里，城鎮(zhèn)建成區(qū)面積94平方公里。按惠州市統(tǒng)計(jì)年鑒口徑，2002年底，惠州市總?cè)丝跒?33.72萬，其中戶籍人口（常住人口）283.02萬人，外來人口（暫住人口）50.7萬人。全市現(xiàn)有78個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，10個(gè)街道辦事處，1066個(gè)行政村，并設(shè)有兩個(gè)國家級開發(fā)區(qū)：大亞灣經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和仲愷高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)。

惠州市人民政府駐地惠城區(qū)，惠城區(qū)土地總面積1410.2平方公里，總?cè)丝?1.78萬；惠陽區(qū)土地總面積1262.1平方公里，總?cè)丝?0.77萬。1．2惠州市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展歷程與特點(diǎn)

縱觀惠州市近二十幾年的社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展歷程，可以劃分為三個(gè)階段：第一階段是改革開發(fā)后到1988年，第二個(gè)階段是1989—1993年，第三個(gè)階段是1994年到現(xiàn)在。第一階段，1978年到1988年是惠州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的積累階段，這個(gè)時(shí)期的代表性事件是中國開始實(shí)行改革開放，香港的勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)逐漸向珠三角轉(zhuǎn)移。

惠州市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展比之改革開放前發(fā)展要快得多，GDP年均增長10.4%，1988年達(dá)到33.04億元；人口年均增長1.3%，1988年達(dá)到218.06萬人；城鎮(zhèn)建成區(qū)面積年均增長4.6%，1988年達(dá)到27.75平方公里；地方財(cái)政收入年均增長14.3%，1988年達(dá)到2.08億元；工業(yè)生產(chǎn)總值年均增長21.8%，1988年達(dá)到20.7%億元；人均GDP年均增長8.5%，1988年達(dá)到1526元；三次產(chǎn)業(yè)比重從1978年的一產(chǎn)獨(dú)大發(fā)展到1988年退居第二的位置，但該階段第二產(chǎn)業(yè)的比重始終最小，惠州市還沒有完成從農(nóng)業(yè)市到工業(yè)市的蛻變；這一期間，惠州市實(shí)際利用外資和外貿(mào)出口也開始大幅增加，但由于基數(shù)太小，惠州市經(jīng)濟(jì)并沒有出現(xiàn)質(zhì)的飛躍。

1989—1993年是惠州市經(jīng)濟(jì)從起步進(jìn)入快速發(fā)展的階段，經(jīng)濟(jì)社會各項(xiàng)指標(biāo)都經(jīng)歷了前所未有的大發(fā)展，GDP年均增長30.5%，地方財(cái)政收入年均增長40.8%，實(shí)際利用外資年均增長61%，城鎮(zhèn)建成區(qū)面積年均增長24.7%，外貿(mào)出口總額年均增長37.7%，人均GDP年均增長27.2%。從1989年到1993年，惠州市工業(yè)生產(chǎn)年均遞增57.6%，第二產(chǎn)業(yè)的比重迅速上升到首位，1993年占GDP的47.8%，第一產(chǎn)業(yè)迅速下降，1993年占GDP的17.5%，成功實(shí)現(xiàn)了從農(nóng)業(yè)市向工業(yè)市的轉(zhuǎn)變。該階段的代表性事件是當(dāng)時(shí)我國處于房地產(chǎn)開發(fā)的高潮，當(dāng)時(shí)的惠州是房地產(chǎn)投機(jī)狂潮最集中的地區(qū)之一，迅速蜂擁而來的投機(jī)資金一度使惠州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展達(dá)到輝煌的頂峰，同時(shí)也托起惠州市人民對本市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的高遠(yuǎn)幻想。這一階段的另一個(gè)代表性事件是熊貓汽車城項(xiàng)目在惠州進(jìn)行談判的啟動(dòng)和終止。這些事件對惠州的經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展產(chǎn)生了極大的影響，隨著房地產(chǎn)泡沫的徹底破滅，熊貓汽車城項(xiàng)目的擱淺，惠州市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展陷入低落和迷茫之中。

1994年至今，是惠州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展重歸理性的階段，在這一階段，惠州市一邊化解房地產(chǎn)泡沫破滅給城市發(fā)展帶來的副作用，一邊進(jìn)行經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，使國民經(jīng)濟(jì)逐步實(shí)現(xiàn)持續(xù)健康快速穩(wěn)定的發(fā)展。在此期間，國內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長18.3%，地方財(cái)政收入年均增長13.6%，實(shí)際利用外資年均增長6.7%，外貿(mào)出口總額年均增長16.7%，工業(yè)生產(chǎn)總值年均增長21.9%，人均GDP年均增長14.5%。這一階段的代表性事件是中海殼牌南海石化項(xiàng)目的最終簽訂。預(yù)計(jì)未來五到十年間，大亞灣區(qū)的石化產(chǎn)業(yè)將投入1000到1500億元的建設(shè)資金，巨大的產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)將為大亞灣的工業(yè)化、城市化提供強(qiáng)有力的物質(zhì)支撐，也將為整個(gè)惠州市的跨越式發(fā)展提供契機(jī)。1．3惠州市的區(qū)位條件

惠州市是珠三角東部聯(lián)系粵東地區(qū)的區(qū)域交通樞紐，緊鄰深圳、東莞、廣州等珠三角發(fā)達(dá)城市和國際大都市香港?；葜菔袇^(qū)西距廣州市153公里，東距汕頭市320公里，南與深圳市相隔80公里，惠州市南部的澳頭港到香港中環(huán)碼頭僅47海里。

良好的區(qū)位條件是區(qū)域經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的重要因素，其毗鄰香港的優(yōu)越區(qū)位條件便是其中最重要的因素。改革開放以前，珠三角西岸的發(fā)展快于東岸，改革開放后，由于東岸接近香港，近水樓臺的優(yōu)勢突現(xiàn)，到2000年，深圳和東莞的人口和國內(nèi)生產(chǎn)總值是中山和珠海的三倍多。形勢出現(xiàn)巨大逆轉(zhuǎn)的主要原因就是區(qū)位條件，東部地區(qū)與香港的連通性較高，這一差異使香港公司和在香港的外國公司的投資、技術(shù)和管理傾向流入珠三角東部，為深圳和東莞外向型經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供動(dòng)力，使東岸經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速趕上并超過西岸。

根據(jù)有關(guān)方面的測算，在廣東、香港企業(yè)北上的數(shù)量與陸路交通的距離基本上成反比，珠三角城市與香港的距離每減少1%，制造業(yè)外資企業(yè)單位數(shù)量便增加0.58%至0.61%，制造業(yè)外資投入金額增加0.4%至0.6%，服務(wù)業(yè)外資企業(yè)單位數(shù)量增加0.34%至0.37%，服務(wù)業(yè)外資投入的金額就增加0.2%到0.7%。

進(jìn)入新的世紀(jì)，惠州的區(qū)位條件將的重大的改變。CEPA的簽署與實(shí)施，在未來若干年香港對珠三角的輻射作用將大大加強(qiáng)，香港的國際融資能力和高端服務(wù)業(yè)將大大促進(jìn)珠三角的全面發(fā)展?；葜葑鳛橹槿浅鞘兄匾囊粏T，通過基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)改善與香港交通的便捷性，進(jìn)一步充分利用和強(qiáng)化毗鄰香港的區(qū)位優(yōu)勢，使其接受香港和周邊大城市的經(jīng)濟(jì)輻射和承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，與香港進(jìn)行更深層次的合作方面，有更大的作為。4南海石化項(xiàng)目和大亞灣經(jīng)濟(jì)區(qū)的建設(shè)

落戶大亞灣的中海殼牌南海石化項(xiàng)目，首期投資43億美元，是國內(nèi)目前最大的中外合資項(xiàng)目，由英荷殼牌公司與中國海洋石油總公司及廣東投資公司合資經(jīng)營。項(xiàng)目采用世界先進(jìn)的石油化工技術(shù)，年產(chǎn)80萬噸乙烯，進(jìn)而衍生出230多萬噸高質(zhì)量的化工產(chǎn)品，年銷售值達(dá)17億美元，對下游產(chǎn)品的拉動(dòng)效應(yīng)為1:50。該項(xiàng)目已于2002年11月奠基，目前正在進(jìn)行80萬噸乙烯裂解裝置建設(shè)，預(yù)計(jì)到2005年正式建成投產(chǎn)。

未來幾年中國對石油化工產(chǎn)品的需求前景仍然十分廣闊，石化產(chǎn)品在中國還有很大的發(fā)展空間，惠州正積極抓住這次機(jī)會，爭取吸引更多配套的下游石化產(chǎn)業(yè)落戶惠州，使惠州成為珠三角乃至廣東省重要的石化基地。

大亞灣經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)是國家級經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，陸域面積273.68平方公里，海域面積488平方公里，海岸線52公里，自然條件得天獨(dú)厚，擁有全面開發(fā)吞吐能力超過億噸天然深水良港，土地資源、淡水資源和旅游資源也十分豐富。初步形成了比較完善的道路、供水、供電、通訊和港口等基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)，具有發(fā)展臨海大型工業(yè)項(xiàng)目的優(yōu)越條件。

大亞灣在努力構(gòu)建完整的石化產(chǎn)業(yè)鏈方面有很大優(yōu)勢：殼牌公司是全球500強(qiáng)跨國公司之一，擁有先進(jìn)的管理和技術(shù)設(shè)備，在世界石化市場占據(jù)重要地位。殼牌公司的龍頭地位有利于大亞灣吸引其他跨國企業(yè)的集聚，進(jìn)而構(gòu)成完整的石化產(chǎn)業(yè)鏈。開發(fā)區(qū)內(nèi)已有東風(fēng)本田等一批汽車零部件企業(yè)，形成了一定的產(chǎn)業(yè)規(guī)模，隨著日本三大汽車生產(chǎn)商進(jìn)入珠三角地區(qū)，大亞灣汽車裝備業(yè)的發(fā)展前景十分可觀，特別其優(yōu)越的港口條件將使本區(qū)域有可能形成大型汽車裝備業(yè)的出口基地。如果從更大范圍來看大亞灣，其發(fā)展前景更不可估量。

大亞灣東部的稔平半島，土地面積740平方公里，超過新加坡的土地面積，正處于尚待開發(fā)狀態(tài)，具有發(fā)展多個(gè)大型工業(yè)項(xiàng)目的條件，正受到外來投資商的高度關(guān)注。5惠州市在珠三角的地位和作用

目前，惠州是珠三角東部聯(lián)系粵東地區(qū)的交通樞紐，是珠三角電子信息產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)基地之一，是珠三角主要的生態(tài)農(nóng)業(yè)供應(yīng)基地和生態(tài)環(huán)境保障區(qū)。惠陽市改市劃區(qū)，拓展了惠州中心城區(qū)的發(fā)展空間，從地理位置上實(shí)現(xiàn)了惠州從沿江城市向沿海城市的轉(zhuǎn)變。正在建設(shè)中的中海殼牌南海石化項(xiàng)目將給惠州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展增添一臺強(qiáng)有力的發(fā)動(dòng)機(jī)，推動(dòng)惠州工業(yè)化進(jìn)程，拉長產(chǎn)業(yè)鏈，使惠州成為珠三角乃至華南地區(qū)的重要化工基地，改變惠州在珠三角的分工地位，進(jìn)而帶動(dòng)珠三角東翼邊緣的工業(yè)化起飛，為東翼乃至整個(gè)珠三角提供強(qiáng)大的基礎(chǔ)性工業(yè)支撐。

同時(shí)，石化產(chǎn)業(yè)區(qū)的開發(fā)使惠州產(chǎn)業(yè)空間向沿海推移，帶動(dòng)城市空間向沿海發(fā)展，推動(dòng)惠州市走向真正意義上的沿海城市。隨著繼續(xù)加強(qiáng)與深圳、香港、東莞的聯(lián)系，對旅游資源的開發(fā)利用，對生態(tài)環(huán)境的加強(qiáng)保護(hù)和建設(shè)，惠州市未來將成為珠三角重要休閑旅游基地，成為珠三角東部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的最直接承接地。第二章項(xiàng)目概括

2．1研究基礎(chǔ)

用地單位：惠州市**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

發(fā)展商：惠州市**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

用地性質(zhì)：商住樓（高尚住宅）

項(xiàng)目名稱：**廣場

用地位置：惠州市江北27號小區(qū)

用地現(xiàn)狀：已開發(fā)40%

2．1．1可行性研究分析的基本依據(jù)

1．國土證：惠府國用（2003）字

惠府國用（2003）字

惠府國用（2003）字

惠府國用（2003）字

2．建設(shè)用地規(guī)劃許可證：惠州市規(guī)字第337號（一期）

3．商品房預(yù)售許可證：惠州房預(yù)許（2002）42號（一期）

2．1．2項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)和有關(guān)參數(shù)

規(guī)劃區(qū)總用地面積49552.6平方米，已開發(fā)40%。

本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)和有關(guān)參數(shù)：

]總用地面積：49552.6平方米

總建筑面積：250000平方米

公共占地：10535平方米

園林占地：18500平方米

銷售收入：56167萬元

開發(fā)總投資：41504萬元；其中：

1．土地開發(fā)費(fèi)：4000萬元；

2．土建、建安設(shè)計(jì)工程費(fèi)：28752萬元；

3．應(yīng)繳各種稅費(fèi)：2500萬元；

4．營業(yè)稅：2000萬元；

5．各類配套工程費(fèi)：532萬元；

6．供水增容費(fèi)：120萬元；

7．報(bào)建手續(xù)費(fèi)：600萬元；

8．不可預(yù)見費(fèi)：500萬元；

9．投資利息：2000萬元；

10．其他費(fèi)用：500萬元。2．2研究過程

2．2．1研究目的

項(xiàng)目可行性研究是項(xiàng)目立項(xiàng)的依據(jù)，亦是項(xiàng)目開發(fā)成功的基礎(chǔ)，通過系統(tǒng)的研究，可依據(jù)惠州房地產(chǎn)市場的特征決定市場定位，可依據(jù)技術(shù)經(jīng)濟(jì)評估，了解項(xiàng)目運(yùn)行的投資收益及回收期，尤其是測算項(xiàng)目實(shí)際的開發(fā)成本，以作為后期市場營銷計(jì)劃決策的主要依據(jù)。事實(shí)上，可行性研究已形成清晰的目的，本項(xiàng)研究亦不例外，目的在于對**廣場投資開發(fā)提供可行性決策依據(jù)。

2．2．2研究人員

可行性研究涉及到技術(shù)與經(jīng)濟(jì)兩個(gè)層面，尤其是對市場需求預(yù)測和成本測算十分專業(yè)，因此，要求研究人員具有扎實(shí)的專業(yè)知識和工作經(jīng)驗(yàn)。為了達(dá)到本初步投資可行性研究的既定目標(biāo)，惠州市**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司專門成立由市場研究人員、營銷策劃人員、房地產(chǎn)估價(jià)人員、工程技術(shù)人員、城市及小區(qū)規(guī)劃研究人員、資深建筑師、投資預(yù)算人員、財(cái)務(wù)分析人員等組成的顧問小組，通過搜集大量相關(guān)的市場資料及城市規(guī)劃資料，結(jié)合項(xiàng)目自身特點(diǎn)，對項(xiàng)目開發(fā)的可行性進(jìn)行了系統(tǒng)和深入的探討，并對項(xiàng)目的營銷策劃進(jìn)行初步探討。

2．2．3研究內(nèi)容

房地產(chǎn)項(xiàng)目所涉及內(nèi)容十分廣泛，因此，本項(xiàng)研究的內(nèi)容亦較為復(fù)雜，總體上來看，我們依據(jù)預(yù)期收益和成本兩條主線，將內(nèi)容分為五大部分，即研究原則，市場研究，項(xiàng)目評估，投資分析和基本結(jié)論，個(gè)中涉及的主要分支內(nèi)容包括：

a、全面收集項(xiàng)目周邊的大量市場資料，籍此分析各種對項(xiàng)目前景有決定性影響的市場因素；

b、從城市規(guī)劃的角度對本項(xiàng)目進(jìn)行評價(jià)；

c、運(yùn)用房地產(chǎn)價(jià)格評估的方法，測定項(xiàng)目各類開發(fā)物業(yè)市場售價(jià)；

d、綜合市場需求及資深建筑師意見，對項(xiàng)目住宅小區(qū)規(guī)劃作出評價(jià)；

e、從實(shí)際操作的角度計(jì)算分析項(xiàng)目投資成本及預(yù)計(jì)投資進(jìn)度；

f、結(jié)合實(shí)際情況對項(xiàng)目的投資進(jìn)行財(cái)務(wù)分析，計(jì)算項(xiàng)目的可能收益，分析影響收益的重要因素；

g、按投資開發(fā)的進(jìn)度安排資金籌措與運(yùn)用計(jì)劃；

h、綜合各類分析，對項(xiàng)目的開發(fā)可行性作出判斷。

2．2．4研究方法

為達(dá)成研究目的，我們在研究方法選擇上依據(jù)“針對問題，簡單明晰，切實(shí)可行”的原則選擇了三種主要方法：一是抽樣調(diào)查和典型調(diào)查。主要針對需求，在惠州市內(nèi)以中高收入家庭為抽樣框，采用分級多層原則訪問500個(gè)家庭，并在此基礎(chǔ)上召開座談會，同時(shí)進(jìn)行對主要類似樓盤進(jìn)行個(gè)案調(diào)查。二是專家研討會。邀請營銷、估價(jià)、工程、建筑、預(yù)算等各方面專家就一些典型問題展開討論。三是計(jì)算機(jī)模擬運(yùn)算。對影響本項(xiàng)目開發(fā)的主要因素進(jìn)行變量互換對比。3項(xiàng)目背景

“****廣場”位于惠州市江北27號小區(qū)，為新城區(qū)的心臟地帶，西臨廣汕公路和全市的金融、商業(yè)中心，新行政區(qū)及全市體育文化中心，北通惠州火車站，交通十分便利，項(xiàng)目所處地區(qū)是惠州市走向二十一世紀(jì)，形成大惠州城市的關(guān)鍵城區(qū)，也是惠州近年城市開發(fā)建設(shè)的重點(diǎn)地區(qū)，是江北新城的核心地帶。擁有豐富的經(jīng)濟(jì)資源及人文資源，***、經(jīng)濟(jì)、文化、金融、商貿(mào)、科技氛圍較好。

2．3．1發(fā)展商簡介

惠州市**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于2002年12月，前身為惠州市**經(jīng)濟(jì)貿(mào)易發(fā)展公司。該公司以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營為其主營業(yè)務(wù)，是集土地、房屋開發(fā)和房屋經(jīng)營服務(wù)為一體的綜合性開發(fā)企業(yè)。經(jīng)過多年奮斗，該公司以全新的運(yùn)行機(jī)制，靈活的經(jīng)營方式，大膽改革、務(wù)實(shí)創(chuàng)新、積極拓展，現(xiàn)已發(fā)展成為實(shí)力雄厚、信譽(yù)良好、業(yè)績卓越的大型房地產(chǎn)開發(fā)公司。

2．3．2項(xiàng)目概括

“**廣場”是由惠州市**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資興建的住宅項(xiàng)目，它所處的惠州市江北27號小區(qū)是惠州市新城區(qū)的核心地帶?？傮w規(guī)劃充分體現(xiàn)“人文社區(qū)”概念，著眼長遠(yuǎn)利益，以人為本，以客為尊，充分利用現(xiàn)有資源，提供高品質(zhì)的社區(qū)生活服務(wù)配套設(shè)施，面向客戶群主要是惠州中高收入人士及港澳同胞。

2．3．3項(xiàng)目總體布局

****廣場總占地面積約49552.6平方米，東面中心區(qū)位以21M寬小區(qū)道路為界是擬建公園，南面設(shè)一形象入口；西面是64M寬的廣汕一級公路，道路另一側(cè)為惠州新城繁華區(qū)。小區(qū)設(shè)主入口（形象入口）一個(gè)，在現(xiàn)首期工程旁；次要出入口三個(gè)。為體現(xiàn)“人文社區(qū)”概念，創(chuàng)造山水相間的園林式住宅區(qū)，小區(qū)東部小山脈將整體保留，在山前平地處建造功能性同景觀性相結(jié)合的立體水體體系，水體沿岸為步行及人造景點(diǎn)。

2．3．4交通組織

從西側(cè)通過小區(qū)邊緣的廣汕公路，現(xiàn)為一級公路，區(qū)內(nèi)東側(cè)、北側(cè)分別有城市主干道路通過，使得本小區(qū)與周邊地區(qū)和市中心都有方便、快捷的交通聯(lián)系。小區(qū)四周環(huán)通，滿足消防車道設(shè)置要求。

2．3．5建筑功能

項(xiàng)目首期規(guī)劃有八層和十層綜合商住樓共四棟，標(biāo)準(zhǔn)幼兒園一座，中心花園一座；二期建設(shè)二十九層寫字樓一棟，二十八層商業(yè)樓一棟，國際標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場一座；三期建設(shè)二十八層商業(yè)樓一棟，高層綜合樓一棟?？傋?100戶，可居住人口3800人。

2．3．6建筑造型

平頂層，坡頂蓋，智能化系統(tǒng)，小區(qū)采用整體形象入口及紅線外綠化，配置煤氣、通訊、有線電視管道。

2．3．7消防及分區(qū)

區(qū)內(nèi)道路分四級進(jìn)行組織：區(qū)內(nèi)主干道路，區(qū)內(nèi)次干道路，支路，以及宅前路。支路及宅前路基上有序的組織區(qū)內(nèi)部交通。2．4區(qū)域特點(diǎn)

本可行性研究針對**廣場首期，但由于項(xiàng)目的整體性，在研究過程中又不可完全獨(dú)立分開，因?yàn)橹T如綠化、公共設(shè)施是由整個(gè)小區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃，具有共享性，在投資分析上，亦必須按建筑面積進(jìn)行分?jǐn)?。從整體項(xiàng)目來看，**廣場首期尚待續(xù)建，按照發(fā)展商設(shè)想，全部工程按照三期組團(tuán)式的原則以滾動(dòng)式的開發(fā)。

2．4．1基本描述

本項(xiàng)目地塊位于惠州江北新城核心地帶，西臨廣汕公路上通廣州，下連汕頭。

廣汕公路是項(xiàng)目區(qū)域?qū)ν饴?lián)系的一條重要快速道路，連通廣州和汕頭的主干車道，是惠州城市連接外界的主要交通要道。廣汕公路現(xiàn)狀路寬64米，為雙向六車道，并已于二00三年拓寬為惠州市的形象大道，經(jīng)過新城區(qū)位置被命名為惠州大道。

2．4．2總體布局

區(qū)域四周幾條城市規(guī)劃確定的道路形成的道路網(wǎng)將本區(qū)分成兩個(gè)獨(dú)立的分區(qū)，每個(gè)分區(qū)以不同的建筑密度、使用性質(zhì)及建筑高度、體量來強(qiáng)化各自的特色?？紤]到讓每戶居民能取得廣闊的景觀視野，對各分區(qū)的建筑物的體量與高度的控制，通過規(guī)劃的手法安排成階梯狀，由西向東、由里邊向路邊建筑物的體量與高度逐步遞增。為提升各個(gè)分區(qū)的可識別性，在每個(gè)分區(qū)的街坊內(nèi)，通過規(guī)劃不同的單體建筑類型，建筑組合方式以及建筑與戶外開敞空間的關(guān)系，塑造獨(dú)特的社區(qū)風(fēng)貌。

2．4．3道路系統(tǒng)

規(guī)劃區(qū)位于新城區(qū)的核心位置，隔東江，連惠州大橋而與老城區(qū)相連，廣汕公路從西側(cè)通過，三環(huán)路從規(guī)劃區(qū)南部通過，使本區(qū)與城市其他地區(qū)之間的聯(lián)系非常便利。本區(qū)的道路交通組織是以人的活動(dòng)為重點(diǎn)，以建設(shè)高品質(zhì)的社區(qū)空間為前提來進(jìn)行規(guī)劃的。

◆區(qū)內(nèi)按原規(guī)劃幾條城市道路穿過其中，將用地分成若干街道，但未見明顯的主從關(guān)系，道路系統(tǒng)層次不清，本次規(guī)劃按前述原則進(jìn)行了局部調(diào)整，原規(guī)劃路網(wǎng)走向，將部分道路紅線寬度及斷面形式進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，即原規(guī)劃紅線寬36米路改為24米寬；區(qū)內(nèi)部三條道路調(diào)整為中間6米綠化帶的景觀路斷面，既減少了穿越區(qū)內(nèi)的過境交通，又豐富了區(qū)內(nèi)的道路景觀，給人們以更深刻的空間體驗(yàn)。

◆區(qū)內(nèi)道路分四級進(jìn)行組織：區(qū)內(nèi)主干道路，區(qū)內(nèi)次干道路，支路，以及宅前路。支路及宅前路有序的組織區(qū)內(nèi)部交通。

◆區(qū)內(nèi)還設(shè)置了組織有序的步行路系統(tǒng)，一方面保證了人車之間適當(dāng)分流，減少了互相干擾，形成服務(wù)居民生活的步行空間；其次又為創(chuàng)造步行景觀提供了條件；第三是通過步行路系統(tǒng)將各片區(qū)有機(jī)的串聯(lián)成一個(gè)整體。

◆按照有關(guān)規(guī)范配置停車車位，各組團(tuán)根據(jù)實(shí)際情況，采用不同的方式來解決停車問題。

2．4．4公共設(shè)施配置

◆社區(qū)學(xué)校：基地西側(cè)入口處，地勢平坦，標(biāo)準(zhǔn)幼兒園一個(gè)，可容納學(xué)生600人，建筑面積2500平方米。

◆文化設(shè)施：中心區(qū)規(guī)劃青少年活動(dòng)中心、社區(qū)圖書館、惠州市書畫愛好者活動(dòng)中心，茶藝館等。

◆體育設(shè)施：中心區(qū)規(guī)劃社區(qū)的健康中心，內(nèi)含大型室內(nèi)康樂中心。

◆商業(yè)服務(wù)設(shè)施：中心區(qū)步行街兩側(cè)規(guī)劃超市、便利店、餐飲服務(wù)設(shè)施。高層公寓區(qū)結(jié)合底層裙房設(shè)超市、便利店、餐飲等商業(yè)服務(wù)設(shè)施。

◆該地塊南面為惠州市江北占地8萬平方米的公園。

2．4．5綠化系統(tǒng)規(guī)劃

綠化系統(tǒng)由社區(qū)主次干道綠化，步行系統(tǒng)綠化，景觀軸線主題綠化帶，小區(qū)公園、組團(tuán)綠地構(gòu)成。采用紅花紫荊形成共同的綠化環(huán)境主題符號，在突出主題植物的基礎(chǔ)上尋求一種環(huán)境的共性。運(yùn)用植物樹種的特色，直接或輔助塑造各街道和步行系統(tǒng)的性格和特征。第三章惠州市商品房需求狀況

3．1惠州市基本情況

惠州市位于廣東省東南部，珠江三角洲東北端，與深圳、香港毗鄰，是港、穗、深連結(jié)粵東的陸上交通要沖。轄區(qū)除龍門縣外，均屬珠江三角洲經(jīng)濟(jì)開放區(qū)。全市面積11158萬平方公里，是省級歷史文化名城，千余年來一直是東江流域***、經(jīng)濟(jì)、文化、交通中心和商品集散地，全市人口333.72萬人，2002年第五次人口普查時(shí)人口密度215人／km2，低于全省平均水平。市區(qū)現(xiàn)有總?cè)丝?1.78萬人，其中常住人口65.36萬，暫住人口26.42萬人。2003年全市工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值為1192億元，其中工業(yè)總產(chǎn)值994億元，農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值198億元，全市工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)工業(yè)產(chǎn)品銷售收入650億元，比上年增長15％，實(shí)現(xiàn)利稅總額52億元。2003年全市國內(nèi)生產(chǎn)總值約700億元，一、二、三產(chǎn)業(yè)所占比重分別為15％、57％、28％，根據(jù)“配第-克拉克定律”，惠州市的社會發(fā)展已經(jīng)處于較為發(fā)達(dá)的工業(yè)化階段，全市人均國內(nèi)生產(chǎn)總值在廣東的21個(gè)市中排名第七位，分別相當(dāng)于廣東全省（省內(nèi)平均水平）、深圳市與廣州市（省內(nèi)先進(jìn)水平）、河源市（省內(nèi)落后水平）的1.2、0.4、0.5、5.2倍，在全省屬中上等水平。外貿(mào)進(jìn)出口總額90億美元，約相當(dāng)于國內(nèi)生產(chǎn)總值的144％。3．2住宅建設(shè)和消費(fèi)

截止2003年底，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資總額為16.67億元，交易面積171.66萬m2，交易金額18.28億元，交易宗數(shù)1148宗。全年房地產(chǎn)施工面積221.29萬m2，竣工面積48.14萬m2，銷售面積34.12萬m2，銷售金額13.74億元，個(gè)人購買商品房面積比重為89.6%，個(gè)人購買住宅比重為96.68%。這表明，惠州市房地產(chǎn)大市仍處于較為低迷的的復(fù)蘇階段，房地產(chǎn)市場仍在處于消化期，但值得看好的是，市民對房屋的消費(fèi)持續(xù)增長，個(gè)人購買商品房已成為拉動(dòng)房地產(chǎn)市場的一支重要力量。現(xiàn)全市住宅使用面積共有429萬m2，居住人口427萬，人均居住面積為15.3m2／人。根據(jù)城市規(guī)劃和發(fā)展要求，未來20年內(nèi)惠州市人均住房面積要達(dá)到30－35m2，住宅的需求量將有較大的發(fā)展，這為惠州房地產(chǎn)商提供了一個(gè)很大的發(fā)展空間。3．3商品房需求主要指標(biāo)

**廣場主要面對惠州市區(qū)居民，惠州市區(qū)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下：

◆市區(qū)人口約92萬，28萬個(gè)家庭。

◆人均GDP4.1萬元，全省排7位（2003年）

◆人均儲蓄存款9.4萬元，戶均月收入4750元

◆人均居住面積15.3平方米

◆空置住房總面積18萬平方米

◆商品房交易率59％（2003年）

◆市場面的狀態(tài)是：住宅商品化已成為大眾趨勢，居民購房欲望較為強(qiáng)烈，支付能力較強(qiáng)。3．4商品房需求祈求

3．4．1商品房需求祈求

根據(jù)2003年6月在惠州進(jìn)行的一次抽樣調(diào)查（惠州市區(qū)，分層多級抽樣，有效樣本500戶）結(jié)果表明，惠州市民購買商品房的基本特點(diǎn)是：

◆一次性投資額度為13萬元。

◆低端需求戶（接受商品房價(jià)格為1500－2000元／平方米者）收入4130元，需求房屋面積均值為113m2。41％的人希望一次性付款，月均供樓支出1290元。

◆高端需求戶（2000－2500元／平方米）收入4541元，需求房屋面積均值為122平方米。22％的人希望一次付款，月均供樓支出1311元。

◆有購房意向的家庭中，地段偏好的選擇順序?yàn)椋合缕?、江北、南壇、麥地、西湖、東湖、上排、河南岸、龍豐、橋東、下角。

3．4．2商品房為惠州居民主要的消費(fèi)支出

隨著全省實(shí)物分房的終結(jié)和貨幣分房的全面推行，房地產(chǎn)作為一項(xiàng)重要的商品，成為大多數(shù)個(gè)人和家庭的一個(gè)重要的消費(fèi)和投資的目標(biāo)，因而房地產(chǎn)需求必會有一定的增長。近兩年來惠州經(jīng)濟(jì)有了穩(wěn)步增長，居民的收入每年都有所提高，居民手中的可支配性支出必然會投向一些投資領(lǐng)域，如股票、債券、教育、旅游和房地產(chǎn)上，而房地產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn)，其投資數(shù)額較大，增值的機(jī)會也頗為可能。這部分潛在的消費(fèi)者，其對地理位置優(yōu)越、規(guī)劃設(shè)計(jì)較好、環(huán)境一流、物業(yè)管理水平高的小區(qū)特別中意，這從東湖花園、金迪新苑、碧水灣、新世界長湖苑受眾多市民支持便可略窺一斑。

3．4．3接受商品房的平均價(jià)格為1805元／平方米

從對消費(fèi)者購買力的分析來看，惠州居民已具有相當(dāng)?shù)馁徺I力，他們對房屋的要求已從安置型過渡到適用和舒適型。據(jù)調(diào)查，惠州市民能夠接受的商品房平均價(jià)格為1805元／平方米，其中中高收入家庭則為2050元／平方米。在付款方式上，大多數(shù)市民更傾向于銀行按揭分期付款方式。消費(fèi)者在購房時(shí)，對小區(qū)周圍環(huán)境、配套設(shè)施、物業(yè)管理等因素比較注重，希望發(fā)展商能提供位置好、價(jià)格適中、環(huán)境優(yōu)美、配套完善、服務(wù)優(yōu)質(zhì)的小區(qū)。

3．4．4主流消費(fèi)面積在100平方米以上

消費(fèi)者在房屋面積、間隔、裝修、戶型設(shè)計(jì)方面，大多希望房屋面積較大，尤其是廳的面積要足夠大，間隔合理，有基本的室內(nèi)裝修或全部裝修，裝修檔次處于中等，戶型上選擇三房二廳和四房兩廳的消費(fèi)者居多。3．5惠州居民對商品房環(huán)境及配套要求

隨著收入水平提高，惠州居民對商品房的要求日趨苛求，調(diào)查表明，綠化環(huán)境為購買商品房最重要的參考因素之一，尤其是對于中高收入的白領(lǐng)人士，這方面的祈求更強(qiáng)烈。

3．5．1對住房硬件的要求

數(shù)據(jù)表明，對住房的硬件要素，房屋質(zhì)量是被認(rèn)為最重要，認(rèn)同比例達(dá)68％，其次是小區(qū)綠化環(huán)境，認(rèn)同率達(dá)61％，再次是地理位置，認(rèn)同比例達(dá)55.0％。如圖2所示。

3．5．2對小區(qū)配套設(shè)施要求

數(shù)據(jù)顯示，對小區(qū)的休閑娛樂配套設(shè)施，要求有健身室的比例最大，其次為兒童樂園。具體數(shù)據(jù)如圖3所示第四章惠州市商品房供給狀況

4．1商品房供給總量及特點(diǎn)

惠州房地產(chǎn)在九二、九三年曾與海南海口、廣西北海成為全國的三大開發(fā)熱點(diǎn)，房地產(chǎn)為虛火過旺，從而在之后的國家宏觀調(diào)控中，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入谷底，商品房市場明顯呈現(xiàn)總量過剩、供過于求的局面。

二00二年，市區(qū)商品房銷售面積27.11萬平方米,其中售給個(gè)人22.02萬平方米，二00三年，商品房銷售面積34.12萬平方米。近幾年來，房地產(chǎn)市場在經(jīng)過國家政府的正確引導(dǎo)和市場的良性競爭和淘汰，房地產(chǎn)開發(fā)商的數(shù)目從九十年代初的1300多家，演變到目前的70多家，買方市場正在逐漸形成。在受到市場競爭的影響和消費(fèi)者日益成熟的情形下，房地產(chǎn)發(fā)展商之間的競爭從初期的無序化圈地競爭向更高層次和更為規(guī)范的品牌競爭、服務(wù)競爭演進(jìn)。

各個(gè)房地產(chǎn)商為了在市場上爭得更大的市場份額，不論在規(guī)劃設(shè)計(jì)、房型、環(huán)境布置上，而且在質(zhì)量管理、綠化、物業(yè)管理水平上都十分注重提高檔次和水平，惠州市也出現(xiàn)了諸如東湖花園、碧水灣等一批高質(zhì)素的住宅小區(qū)，在市場銷售上創(chuàng)出了不俗的成績，形成房地產(chǎn)消費(fèi)的一個(gè)個(gè)小高潮。從房地產(chǎn)市場供給的總體情況來說，房屋總量供過應(yīng)求，空置房面積居高不下，據(jù)二00三年統(tǒng)計(jì)，全市商品房空置面積為85萬平方米。但總量過剩并不代表適銷對路的房地產(chǎn)項(xiàng)目過剩，而主要是結(jié)構(gòu)性的過剩，諸多空置的商品房賣不出去主要是由于規(guī)劃設(shè)計(jì)失當(dāng)、戶型及結(jié)構(gòu)不合理、房屋周圍環(huán)境差、配套不完善等等原因。4．2惠州市商品房市場發(fā)展趨勢

房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，將會帶動(dòng)一大批相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，因而房地產(chǎn)業(yè)成為一些相關(guān)產(chǎn)業(yè)的助動(dòng)器?；葜菔械姆康禺a(chǎn)業(yè)的發(fā)展，也倍受政府和企業(yè)的關(guān)注。房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展，受國家相關(guān)政策、法規(guī)影響極大，當(dāng)前，國家相繼出臺了一系列法規(guī)和政策，支持和刺激房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，國家建設(shè)部也先后出臺了相應(yīng)的措施鼓勵(lì)和扶持房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，在這種情形下，房地產(chǎn)業(yè)已成為國民經(jīng)濟(jì)的一項(xiàng)關(guān)系國計(jì)民生的重要產(chǎn)業(yè)，具有較為廣闊的發(fā)展前景?；葜菔蟹康禺a(chǎn)的發(fā)展，與國內(nèi)其它城市的房地產(chǎn)業(yè)相比，既具有共同之處，也顯現(xiàn)出其特殊的一面?；葜菔猩唐贩堪l(fā)展有以下幾個(gè)趨勢：

（1）在政府鼓勵(lì)消費(fèi)政策和加快房改進(jìn)程影響下，市民的商品房消費(fèi)日益提高，住宅市場需求容量增大。國家為鼓勵(lì)消費(fèi)，近幾年來數(shù)次調(diào)低銀行利率，引導(dǎo)人們加大消費(fèi)量，擴(kuò)大內(nèi)需。商品房作為老百姓消費(fèi)生活

中的一個(gè)大件耐用消費(fèi)品，其主導(dǎo)作用極為明顯。加之國家加快房改進(jìn)程，取消了實(shí)物分房，開始實(shí)行貨幣分房，商品房的消費(fèi)日益成為千家萬戶的的大宗消費(fèi)。惠州市民人均收入近來來一直呈增長態(tài)勢，其對商品房的消費(fèi)也必將有所增長，住房需求增大增多。

（2）房地產(chǎn)市場競爭日益激烈，競爭將更多地表現(xiàn)在發(fā)展商的實(shí)力、信譽(yù)、品牌上的競爭，通過競爭，市場日益規(guī)范和成熟。房地產(chǎn)市場競爭加劇，各發(fā)展商在房地產(chǎn)項(xiàng)目上更趨于理性和務(wù)實(shí)，競爭不僅在戶型設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)、小區(qū)環(huán)境等方面，更多地將在實(shí)力、規(guī)模、品牌上展開。

（3）伴隨南海石化項(xiàng)目的啟動(dòng)及惠州一系列集團(tuán)公司的發(fā)展壯大，勢必帶來更多的外來資金和外地人口，并由此進(jìn)一步刺激惠州房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?；葜葑鳛橹槿菛|部地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，經(jīng)濟(jì)建設(shè)發(fā)展很快，并由于其優(yōu)越的地理位置和良好的投資環(huán)境，吸引了眾多外地投資者，在引來資金流的同時(shí)，還涌入了大批經(jīng)商務(wù)工的外來人員，他們的住房需求也會給予本的房地產(chǎn)業(yè)的一定的發(fā)展機(jī)會。

（4）隨著消費(fèi)者和房地產(chǎn)市場的逐步成熟，消費(fèi)者對房地產(chǎn)的要求將趨向于更加舒適、更便利，住宅小區(qū)的將會趨向人性化、智能化、生態(tài)化、園林化方向發(fā)展，這為廣大房地產(chǎn)商又提供了一個(gè)新的市場機(jī)會。

在滿足了住的基本需要后，消費(fèi)者對住宅的需求趨向更高的要求，如對小區(qū)智能化的要求，便是今后住宅的一個(gè)發(fā)展方向。第五章個(gè)案分析

5．1總體供給狀況

惠州市房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過幾年的發(fā)展，市場競爭已進(jìn)入良性化競爭壯況，各開發(fā)商為爭奪更大的市場份額，在小區(qū)的規(guī)劃、建設(shè)、管理服務(wù)等方面都投入了一定的力量，目前市場上進(jìn)行銷售的和準(zhǔn)備的銷售的住宅超過三十萬平方米，房屋總體供應(yīng)情況呈供大于求的局面。目前銷售情況較好的小區(qū)一般都位于市區(qū)內(nèi)，開發(fā)規(guī)模較大，物業(yè)形象和樓宇素質(zhì)良好，交通便利，但由于這類小區(qū)一般銷售價(jià)格偏高，個(gè)別樓盤物業(yè)管理水平較低，影響了市場消費(fèi)者對他們的購買欲望。

5．2本類項(xiàng)目的個(gè)案分析

根據(jù)項(xiàng)目的可比性原則，我們選取惠州市內(nèi)的碧水灣、君華府等較有代表性的樓盤，作為**廣場的主要競爭者進(jìn)行對比和研究。

5．2．1地理位置

從地理位置來看，碧水灣和君華府均座落于江北新城，交通較為便利。

5．2．2樓盤建設(shè)

以上兩個(gè)樓盤，小區(qū)占地面積各有不同，碧水灣占地面積超過18萬平方米，而君華府占地面積為4.3萬平方米。均為一次性開發(fā)完成。在裝修方面，君華府提供業(yè)主基本裝修，而碧水灣提供給業(yè)主的為毛坯房。在樓體外觀上，采用粉紅色的較多，君華府外墻以米黃色為主調(diào)，在建筑風(fēng)格上，則以歐陸式風(fēng)格為主，碧水灣是港式風(fēng)格。

綠地方面，碧水灣的綠化率均在38％以上，君華府因?yàn)閱误w樓的原因未做過多的綠化。

5．2．3銷售情況

君華府于2003年5月開盤，已售出45％；碧水灣自2003年10月份開盤以來，已完成銷售70%；從售價(jià)來看，君華府售價(jià)在2300元／m2以上，均價(jià)為2850元／m2。碧水灣均價(jià)為2300元／m2在付款方式上，大部分是采用一次

性付款和銀行按揭兩種方式。在銀行按揭上為8成30年。

在這兩個(gè)樓盤當(dāng)中，會所中以健身／健美室、兒童樂園（游戲室）、游泳池和乒乓球室最為普遍，其他如室外球場也較為普遍。具體（略）

5．2．4各樓盤銷售策略

在銷售策略上，不同的發(fā)展商采取了不同的銷售方式，但最基本的便是立足于本樓盤。銷售對象為惠州地區(qū)中高收入者，同時(shí)由于其位于江北新城，升值潛力大，其提供的特低首期，超長期高成數(shù)的按揭對購房者的吸引力較大。

5．2．5小結(jié)

君華府、碧水灣優(yōu)劣勢對比：

君華府：優(yōu)勢：1）小區(qū)地理位置好

2）規(guī)劃設(shè)計(jì)合理

3）配套設(shè)施完善

劣勢：單體樓、無綠化、售價(jià)偏高。

碧水灣：優(yōu)勢：1）發(fā)展商信譽(yù)好

2）小區(qū)地理位置好

3）配套設(shè)施完善

4）智能化小區(qū)

5）規(guī)劃設(shè)計(jì)水平高第六章項(xiàng)目評估

6．1項(xiàng)目概括

**廣場惠州新城江北27號小區(qū)，占地面積49552.6平方米，為集中高檔房產(chǎn)為一體的大型人文住宅小區(qū)，目前首期已開發(fā)完成40%。

6．2項(xiàng)目優(yōu)勢

（1）本項(xiàng)目的發(fā)展商實(shí)力雄厚，信譽(yù)良好，公司集聚了一大批富有經(jīng)驗(yàn)的工程技術(shù)人員和房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理人員，建立、健全了一整套科學(xué)、高效的管理制度，形成了完善的項(xiàng)目開發(fā)、工程管理、經(jīng)營銷售、財(cái)務(wù)管理及房地產(chǎn)物業(yè)管理等運(yùn)作體系，具備成功開發(fā)建設(shè)**廣場大型住宅小區(qū)的硬件基礎(chǔ)。

（2）**廣場住宅區(qū)的建設(shè)目標(biāo)是建設(shè)一個(gè)大型的人文住宅小區(qū)，其舒適而富有變化的戶型設(shè)計(jì)、具有現(xiàn)代氣息的建筑造型均由名師精心設(shè)計(jì)，整個(gè)小區(qū)規(guī)劃既考慮住戶的現(xiàn)實(shí)需要，配套設(shè)施完善，又適度超前，將智能化引入小區(qū)的開發(fā)建設(shè)之中，可使住戶在充分享受幸福生活的同時(shí)，感受到高科技為他們帶來的生活之便利和高品味生活享受。這類項(xiàng)目在惠州的具有相當(dāng)?shù)氖袌鎏栒倭?，推出市場后必將受到眾多買家的支持與歡迎，市場前景廣闊。

（3）住宅以座北為尊，以朝南為貴，本項(xiàng)目所開發(fā)住宅戶戶座北朝南，負(fù)陰抱陽，客廳、臥室、書房三房朝陽，南北通透，是名副其實(shí)的陽光房。

（4）本項(xiàng)目所開發(fā)的商業(yè)走廊環(huán)其小1000余米，四面臨路，極易集聚人氣、集聚財(cái)氣。

（5）本項(xiàng)目正南位置為政府?dāng)M建的80000平方米的生態(tài)主題公園，讓生活與購物在**廣場的們在享受生活便利的同時(shí)又可安享生活的悠閑。

（6）本項(xiàng)目與同類住宅小區(qū)相比，將走高檔樓盤中檔價(jià)格的路線，在規(guī)劃建設(shè)和物業(yè)管理上突出其精品形象，使住戶以適中的價(jià)格得到高檔享受和稱心的服務(wù)，以此來吸引更多的住戶購買和入住本小區(qū)。

（7）本項(xiàng)目座落在惠州新城區(qū)，集***、經(jīng)濟(jì)、文化、教育為一體，獨(dú)具濃厚的文化氣息和人文環(huán)境。文化和人文環(huán)境對一個(gè)小區(qū)的開發(fā)至關(guān)重要，其巨大的潛在號召力有時(shí)會勝過樓盤的廣告炒作。

（8）南海石化項(xiàng)目啟動(dòng)后，其巨大的投資潮也必將波及相鄰地方，**廣場的房屋銷售屬近水樓臺，必將惠及，且這里與香港的交通聯(lián)系又極為便利，隨著惠、港工商業(yè)聯(lián)系的進(jìn)一步加深，本項(xiàng)目以其優(yōu)越的位置、優(yōu)美的環(huán)境、適中的價(jià)格及優(yōu)秀的服務(wù)還將會吸引更多的香港同胞來此置業(yè)安居。6．3項(xiàng)目劣勢

（1）因?yàn)槭芷湔嫉孛娣e的影響，無法形成大盤效應(yīng)；

（2）隨著惠州由濱江城市向?yàn)I海城市的過渡，江北新城的發(fā)展空間受到一定的制約；

（3）社區(qū)服務(wù)相對薄弱。

因**廣場分為各個(gè)小區(qū)組團(tuán)開發(fā)，小區(qū)的全面配套完善需要一定的時(shí)間，因而客觀上造成社區(qū)

服務(wù)的薄弱。第七章市場容量估算

7．1總體定位

依據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃市場狀況和發(fā)展商的設(shè)想，本項(xiàng)目的總體定位是人文住宅小區(qū)。這一定位內(nèi)涵是：

◆**廣場為高尚住宅小區(qū)，提供高品質(zhì)的硬件設(shè)施和軟件服務(wù)為發(fā)展商的基本理念。

◆**廣場為惠州居民提供超前的生活空間和居住理想。

◆**廣場的賣點(diǎn)在于人文關(guān)懷和優(yōu)良服務(wù)。

7．2目標(biāo)客戶

根據(jù)本項(xiàng)目的市場定位，結(jié)合**廣場小區(qū)的環(huán)境因素、規(guī)劃條件、建筑質(zhì)量、建筑特色，我們把目標(biāo)客戶確定為：惠州市有一定基礎(chǔ)的中高收入家庭，同時(shí)包括中高收入的外地在惠工作的成功人士及對擬在惠州置業(yè)的香港同胞。這些目標(biāo)客戶具備如下特征：

◆收入穩(wěn)定。且中高收入水平（家庭月收入在4000元以上），尤其是個(gè)體私營企業(yè)主

◆對居住環(huán)境有較高要求，追求舒適和享受的生活

◆年齡在30－50歲之間，已有一定的事業(yè)基礎(chǔ)

◆文化程度較高，對居住有自己的品味要求

◆兩代或三代家庭，同時(shí)不排斥外資及內(nèi)資企業(yè)高級雇員

◆二次置業(yè)人士

7．3銷售價(jià)格測算

本項(xiàng)目均價(jià)定為2300元/平方米，此價(jià)格在同類物業(yè)中屬中等偏下水平。在同類小區(qū)的銷售中，市場銷售價(jià)一般為均價(jià)2800元／平方米。同時(shí)調(diào)查表明，在設(shè)定類似于**廣場產(chǎn)品后，消費(fèi)者能夠接近的平均價(jià)格為2507元，如下圖。7．4市場容量

估算對于市場容量的測算是市場研究的基本任務(wù)，亦是可行性研究的重要內(nèi)容，在抽樣調(diào)查的問卷中，我

們設(shè)定以下指標(biāo)作為推斷市場容量的基礎(chǔ)，同時(shí)統(tǒng)計(jì)結(jié)果附后。

◆近一兩年有購買商品房意向的家庭。調(diào)查結(jié)果為17％；

◆對住宅環(huán)境持“十分重要”的態(tài)度的人士。調(diào)查結(jié)果為占購買人士的21％；

◆接受江北地段。調(diào)查結(jié)果占有購房意向家庭的37％；

◆能夠接受商品房價(jià)格區(qū)間在2000元／平方米以上的。

調(diào)查結(jié)果占有購房意向家庭的53％。如果以惠州28萬家庭計(jì)算，哪么，**廣場的市場容量為：

符合1和2者為28萬×17％×21％＝9996個(gè)家庭

符合1和3者為28萬×17％×37％＝17612個(gè)家庭

符合1和4者為28萬×17％×53％＝25228個(gè)家庭

符合上述四個(gè)條件者則為28萬×17％×21％×37％×53％＝1960個(gè)家庭

根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，并考慮眾多不定因素，上述結(jié)果應(yīng)進(jìn)一步修正，取修正系數(shù)為0.3則市場容量為1960×0.3＝588個(gè)家庭

另一方面，按照建設(shè)規(guī)劃，**廣場首期項(xiàng)目的開發(fā)，市場是完全可以接受的。第八章初步成本分析

本章節(jié)所引用的建筑經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、基本技術(shù)參數(shù)以及主要成本數(shù)據(jù)，如土地成本、前期費(fèi)用、開發(fā)期應(yīng)繳納之稅費(fèi)、小區(qū)紅線內(nèi)、外市政與公建配套費(fèi)和建安工程造價(jià)等，均以發(fā)展商提供的資料為主要依據(jù)，由受托方專門組成的本項(xiàng)目研究小組經(jīng)過與發(fā)展商進(jìn)行了有關(guān)的商榷，最后得以確認(rèn)。

本二期工程擬分三組、滾動(dòng)式進(jìn)行開發(fā)，第一階段開發(fā)C區(qū)，作為本項(xiàng)目啟動(dòng)，第二階段、第三階段須觀察項(xiàng)目周邊物業(yè)市場的變化從而制定出相應(yīng)的開發(fā)策略。本居住小區(qū)地上建筑面積除了公建配套設(shè)施外均為住宅，地下建筑部分一般作為停車場及機(jī)電設(shè)備房或管理用房使用，各期公建配套設(shè)施功能配置比例與面積仍然有待規(guī)劃局與設(shè)計(jì)單位、發(fā)展商的共同商定后進(jìn)一步落實(shí)。

根據(jù)本項(xiàng)目物業(yè)開發(fā)的實(shí)際情況，結(jié)合本項(xiàng)目地塊相鄰的其它開發(fā)項(xiàng)目的裝修標(biāo)準(zhǔn)，指定以下的裝修檔次進(jìn)行總投資估算。

8．1項(xiàng)目基本裝修標(biāo)準(zhǔn)

建筑用料說明：

1．屋面平屋面、坡頂蓋。

2．墻體外墻磚或高級涂料。

3．外門窗低臺凸窗，綠玻璃，塑鋼窗。

4．內(nèi)門窗預(yù)留。

5．地面做法30厚1：3水泥沙漿抹平（待二次裝修）。8．3土地成本

本項(xiàng)目土地成本的總額為4000萬元。

按總建筑面積49552.6平方米進(jìn)行分?jǐn)?，單方成本?07元／平方米。

8．4建安成本

本項(xiàng)目建安工程造價(jià)（土建裝修工程費(fèi)及機(jī)電設(shè)備安裝工程費(fèi)）總額為28752萬元。

按總建筑面積250000平方米進(jìn)行分?jǐn)?，單方成本?150元／平方米。

8．5應(yīng)繳各種稅費(fèi)

本項(xiàng)目應(yīng)繳各種稅費(fèi)總額為2500萬元，單方成本為100元／平方米。

本項(xiàng)目開發(fā)期應(yīng)繳納稅費(fèi)包括：

◎土地使用稅

◎投資方向調(diào)節(jié)稅

◎配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)

◎設(shè)備及消防供電用電負(fù)荷費(fèi)

◎供水管、網(wǎng)補(bǔ)償費(fèi)

◎預(yù)算定額管理費(fèi)

◎建筑工程監(jiān)理費(fèi)

◎建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)

◎建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)檢驗(yàn)費(fèi)

◎建設(shè)工程安全監(jiān)督費(fèi)

◎報(bào)建費(fèi)、建筑許可證費(fèi)

◎新型墻體材料保證金

◎其它稅、費(fèi)

8．6營業(yè)稅

本項(xiàng)目營業(yè)稅為2000萬元，單方成本為80元／平方米。

8．7各類配套工程費(fèi)

本項(xiàng)目各類配套工程費(fèi)為532萬元，單方成本為21.28元／平方米。

8．8供水增容費(fèi)

本項(xiàng)目供水增容費(fèi)為120萬元，單方成本為4.8元／平方米。

8．9報(bào)建手續(xù)費(fèi)

本項(xiàng)目的報(bào)建手續(xù)費(fèi)為600萬元，單方成本為24元／平方米。

8．10不可預(yù)見費(fèi)

本項(xiàng)目的不可預(yù)見費(fèi)用為500萬元，單方成本為20元／平方米。

8．11投資利息

本項(xiàng)目的投資利息為2000萬元，單方成本為80元／平方米。

8．12其他費(fèi)用

本項(xiàng)目的其他費(fèi)用為500萬元，單方成本可分?jǐn)?0元／平方米。第九章財(cái)務(wù)效益估算

9．1項(xiàng)目開發(fā)前景

根據(jù)惠州市城市總體規(guī)劃，未來十年惠州市城區(qū)將向外有較大的擴(kuò)展，并且，市區(qū)主要是向河北岸延伸，

向南過渡至濱海城市只是工業(yè)的拓寬而不會波及社會大的經(jīng)貿(mào)體系。具體來看，本地塊開發(fā)面臨的外部環(huán)境制約及前景如下：

1．用地條件規(guī)劃區(qū)除東面有一小塊山坡外，其他地勢相對平坦。四周相同類型的項(xiàng)目蓄勢待發(fā)，但已形成了較大規(guī)模。

2．周圍環(huán)境**廣場用地周邊擁有豐富的人文資源。四周有市公安局、國家安全局，惠州市行政中心，惠州市文化體育中心等，是惠州新城區(qū)的核心地帶，集***、經(jīng)濟(jì)、文化、貿(mào)易于一體，各種氛圍都較好。

3．發(fā)展前景區(qū)位優(yōu)勢：本區(qū)位于城市規(guī)劃區(qū)核心地帶，兼具城鄉(xiāng)優(yōu)勢；是廣州——汕頭發(fā)展軸線上的一處重要空間節(jié)點(diǎn)。良好的交通網(wǎng)絡(luò)：從西側(cè)通過規(guī)劃區(qū)邊緣的廣汕公路，為一級國道，區(qū)內(nèi)東側(cè)、北側(cè)分別又有城市主干道路通過，使得本規(guī)劃區(qū)與周邊地區(qū)都有方便、快捷的交通聯(lián)系。

4．市場的需求：近年來低迷的房地產(chǎn)市場，使得大量資金處于沉淀或等待狀態(tài)，大亞灣石化項(xiàng)目上馬，大大刺激了惠州房地產(chǎn)市場的興旺。

本區(qū)由于兼顧多重優(yōu)勢，有機(jī)會成為房地產(chǎn)投資資金聚集的熱點(diǎn)地區(qū)。9．2財(cái)務(wù)效益初步估算

本項(xiàng)目可供銷售的物業(yè)類型主要有高尚住宅及機(jī)動(dòng)車室內(nèi)泊車位。由于本項(xiàng)目目前處于籌建開發(fā)的前期階段，因此，在計(jì)算可售面積時(shí)，只對電梯間、樓道等公用面積進(jìn)行了分?jǐn)傆?jì)算，而在對如幼兒園、運(yùn)動(dòng)場、垃圾房等公建面積時(shí)則不進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

考慮到本項(xiàng)目是一個(gè)大規(guī)模和高檔次的綜合性住宅小區(qū)，建設(shè)跨期較長，配套設(shè)施種類較多，針對本項(xiàng)目今后各階段的開發(fā)，將會存在許多不確定因素，因此，在進(jìn)行本項(xiàng)目開發(fā)的前期可行性研究的財(cái)務(wù)效益分析時(shí)，需要設(shè)定一定的條件?，F(xiàn)將有關(guān)的計(jì)算過程表述如下：

9．2．1計(jì)算設(shè)定

9．2．1．1價(jià)格水平的假定

依照本項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)的慣例，本報(bào)告以進(jìn)行項(xiàng)目租、售的價(jià)格測定時(shí)的建議價(jià)格作為計(jì)算依據(jù)，在進(jìn)行項(xiàng)目投資估算，租售收入計(jì)算，經(jīng)營成本假設(shè)等均采用現(xiàn)時(shí)的價(jià)格水平，并且在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)保持不變，即不考慮通貨膨脹因素對項(xiàng)目評價(jià)指標(biāo)的影響。

本項(xiàng)目各類功能物業(yè)的市場測價(jià)結(jié)果詳見如下所示：

商業(yè)寫字樓：11305萬元（3500元／M2×32300M2）

商業(yè)住宅：20262萬元（2200元／M2×92100M2）

商業(yè)商場：23100萬元（6000元／M2×38500M2）

地下室車庫：1500萬元（1500元／M2×10000M2）

9．2．1．2分階段進(jìn)行財(cái)務(wù)效益分析的原則

由于本項(xiàng)目小區(qū)具有較大的占地規(guī)模，基于對本項(xiàng)目周邊區(qū)域市場開發(fā)前景的慎重考慮，決定采取分三階段、滾動(dòng)開發(fā)的形式進(jìn)行本次開發(fā)。各個(gè)階段的開發(fā)獨(dú)立負(fù)擔(dān)各自的支出與收入，并且，進(jìn)行獨(dú)立的財(cái)務(wù)效益測算。依據(jù)目前的實(shí)際情況，我們設(shè)定首期建十層綜合商住樓四棟，標(biāo)準(zhǔn)幼兒園一座，中心花園一座；二期建二十九層寫字樓一座，二十八層商業(yè)樓一座，國際標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場一座；三期建二十八層商業(yè)樓一座，高層綜合樓一座。

9．2．1．3第一階段開發(fā)運(yùn)作期限的設(shè)定

對本項(xiàng)目進(jìn)行開發(fā)的運(yùn)作期限，首先設(shè)定為第一階段開發(fā)本項(xiàng)目首期，籌建期為半年和建筑期半年，如果以一個(gè)季度為一個(gè)核算期，則該階段的整個(gè)開發(fā)期一共分為四期。在籌建階段內(nèi)將進(jìn)行第一階段開發(fā)的前期準(zhǔn)備工作，發(fā)展商需支付第一階段開發(fā)的土地成本、前期費(fèi)用和開發(fā)期稅費(fèi)等，基本是反映到該期期末進(jìn)行計(jì)算；同樣地在建設(shè)期內(nèi)將開始進(jìn)行第一階段開發(fā)的各項(xiàng)工程建設(shè)，各項(xiàng)工程費(fèi)用將按擬定的工程進(jìn)度反映在各個(gè)核算期期末。第二及第三階段的開發(fā)按照不受物業(yè)市場環(huán)境變化的影響，以連貫和正常開發(fā)的建設(shè)進(jìn)度安排施工計(jì)劃。暫定本項(xiàng)目首期工程完工的開發(fā)期為一年，則該階段的整個(gè)開發(fā)期一共分為四期，各項(xiàng)工程費(fèi)用將按發(fā)展商擬定的正常工程開始進(jìn)度，反映在各個(gè)核算期的期末。

9．2．1．4進(jìn)行物業(yè)銷售時(shí)預(yù)計(jì)發(fā)生的稅項(xiàng)及費(fèi)用

（1）按照本地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行物業(yè)項(xiàng)目開發(fā)的習(xí)慣，在進(jìn)行物業(yè)銷售時(shí)預(yù)計(jì)須支付的稅項(xiàng)主要有：

營業(yè)稅金及附加：按營業(yè)額5.85％計(jì)算；

防洪費(fèi)：按營業(yè)額0.18％計(jì)算；

房地產(chǎn)交易管理費(fèi)：按交易額0.1％計(jì)算；

印花稅：按交易額的0.03％計(jì)算；

其它：按交易額的0.04％計(jì)算。

上述合計(jì)為322萬元；以項(xiàng)目總銷售收入56167萬元乘以5.85％。

本項(xiàng)目銷售稅費(fèi)一覽表

銷售稅5.85％3280萬元

營業(yè)稅金：按營業(yè)額5.5％計(jì)算5.5％3080萬元

防洪費(fèi)：按營業(yè)額0.18％計(jì)算0.18%100萬元

房地產(chǎn)交易管理費(fèi)：按交易額0.1％計(jì)算0.1%100萬元

印花稅：按交易額的0.03％計(jì)算0.03%16萬元

其它：按交易額的0.04％計(jì)算0.04%22萬元

（2）銷售費(fèi)用：1685萬元；按發(fā)展商自行銷售本項(xiàng)目物業(yè)的原則，包括項(xiàng)目推廣宣傳費(fèi)用等按銷售收入的3％計(jì)算。

（3）所得稅：項(xiàng)目的總收入在扣除了總投資及銷售稅費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用等成本費(fèi)用后，得出銷售利潤，由此計(jì)得本項(xiàng)目的所得稅為4467.87萬元（所得稅率為利潤的33％）。

9．2．1．5開發(fā)資金運(yùn)作的設(shè)定以及資金籌措原則

第一階段的開發(fā)作為本項(xiàng)目整個(gè)開發(fā)的開端，起到啟動(dòng)整個(gè)小區(qū)開發(fā)的重要作用，因此，第一階段的財(cái)務(wù)效益核算將采用動(dòng)態(tài)分期的方式進(jìn)行。在開發(fā)資金籌措的原則上，確定通過以下三個(gè)途徑來完成，一是充分使用第二階段的物業(yè)預(yù)售樓款，二是在本核算期間內(nèi)可供使用的預(yù)售樓款和自有資金不足以全部滿足開發(fā)投資的情況下，其缺口部分將主要通過銀行貸款的形式進(jìn)行籌措，貸款利息為年息初步定為6％。

9．2．1．6首期第一階段開發(fā)中以第二階段預(yù)售樓款抵償開發(fā)投資的原則

首期第一階段開發(fā)的主要作用在于啟動(dòng)整個(gè)小區(qū)開發(fā)，因此，在第一階段物業(yè)銷售的方法上，采用了低價(jià)銷售的策略。作為低價(jià)銷售的一個(gè)補(bǔ)償，設(shè)定預(yù)售樓款可以在籌建期和建設(shè)期內(nèi)回收全部或大部分，也就是說，大部分第一階段的預(yù)售樓款可以被利用作為第一階段的開發(fā)投資。并對預(yù)售樓款的使用原則進(jìn)行設(shè)定。

（1）預(yù)售樓款回收方案：“平緩回收”方案“平緩回收”方案指在首期開發(fā)的建設(shè)初期開始進(jìn)行預(yù)售樓款的回收，此時(shí)，首期開發(fā)已經(jīng)取得了施工許可證，開始進(jìn)行主體工程的建設(shè)，是一種較為保守的回收方式。采用這種回收方式，將有部分的預(yù)售樓款被用于開發(fā)建設(shè)。

（2）預(yù)售樓款的使用原則設(shè)定籌建期內(nèi)獲得的預(yù)售樓款可全部用于籌建期的開發(fā)建設(shè)，包括繳納各類土地成本和支付有關(guān)的開發(fā)費(fèi)用。本項(xiàng)目在建設(shè)開發(fā)期內(nèi)獲得預(yù)售樓款的使用原則設(shè)定是：本核算期內(nèi)的預(yù)售樓款只有70％的數(shù)量能夠在本核算期作為開發(fā)資金使用，所余下的30％款項(xiàng)可留待以后各期使用。本核算期開發(fā)所需資金不能由預(yù)售樓款抵償?shù)牟糠?，將首先通過自有資金解決，不足部分再由銀行貸款的途徑解決，但銀行貸款則須支付年利率為6％的貸款利息。貸款利率的支付方式為本核算期內(nèi)支付以往各期累計(jì)的貸款總額半年的利息以及本核算期內(nèi)均勻投入的原則計(jì)算的本核算期內(nèi)投資資金的半年利息。上述的“平緩回收”方案，是一個(gè)相對較為保守的預(yù)售樓款的回收方案，由于要考慮到第一階段只能以低開高走、采取低廉的推廣銷售住宅物業(yè)，因此，前期所回收的70％預(yù)售樓款只使用其中的50％部分（5％＋45％＝50％），作為下階段的建設(shè)開發(fā)資金使用。

9．2．1．7營業(yè)性公建項(xiàng)目收益的設(shè)定

小區(qū)建設(shè)涉及到的具有營業(yè)性質(zhì)的公建項(xiàng)目，如會所、商店、俱樂部等，是可以產(chǎn)生盈利的項(xiàng)目，也就是說，建造這些項(xiàng)目所耗費(fèi)的成本將來是可以通過物業(yè)的銷售或項(xiàng)目的經(jīng)營收益來補(bǔ)償?shù)?。在本次可行性研究中，暫不對這部分項(xiàng)目投資進(jìn)行回收，不作為項(xiàng)目收益一部分計(jì)入總收益里面。

9．2．1．8財(cái)務(wù)指標(biāo)的選取

本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析報(bào)表格式的依據(jù)是國家計(jì)委和建設(shè)部發(fā)布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)》（第二版），參照我國的財(cái)會制度，結(jié)合現(xiàn)時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)際情況，對項(xiàng)目投資計(jì)算經(jīng)濟(jì)效益。參照我國的財(cái)會制度，結(jié)合現(xiàn)時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)際情況，進(jìn)行本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益評判。初步效益測算根據(jù)本項(xiàng)目的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，可算出本項(xiàng)目的靜態(tài)財(cái)務(wù)效益，詳見下表：

本項(xiàng)目靜態(tài)投資效益分析表

序號項(xiàng)目名稱金額（萬元）

1．0現(xiàn)金流入56167

2．0現(xiàn)金流出41504

2．1土地開發(fā)費(fèi)4000

2．2土建、建安設(shè)計(jì)工程費(fèi)28752

2．3應(yīng)繳各種稅費(fèi)2500

2．4營業(yè)稅2000

2．5各類配套工程費(fèi)532

2．6供水增容費(fèi)120

2．7報(bào)建手續(xù)費(fèi)600

2．8不可預(yù)見費(fèi)500

2．9投資利息2000

2．10其他費(fèi)用500

從靜態(tài)的角度看，整個(gè)項(xiàng)目盈利十分明顯。從上述分析可得出如下關(guān)于本項(xiàng)目的開發(fā)效益的結(jié)論：從各財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)看，整個(gè)項(xiàng)目盈利十分明顯；從計(jì)算模型的設(shè)定，知道影響本項(xiàng)目效益的主要因素，一是開發(fā)成本，二是物業(yè)的銷售進(jìn)行得順利與否，對上述兩方面因素的控制是本項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。三、本項(xiàng)目的計(jì)算模型中，設(shè)定本項(xiàng)目物業(yè)的銷售率為100％，是為了體現(xiàn)本項(xiàng)目的內(nèi)在盈利能力。而本項(xiàng)目物業(yè)日后推出的實(shí)際銷售率將與當(dāng)時(shí)該地區(qū)的物業(yè)市場環(huán)境、對本項(xiàng)目物業(yè)的營銷是否得力等諸多因素的綜合作用有很大的關(guān)系，對這些因素的研討將不是本次可行性研究的內(nèi)容。9．2．2首期第一階段投資效益分析

根據(jù)前面對第一、二階段開發(fā)模式的設(shè)定，第一階段及第二階段預(yù)售樓款將主要用于抵償本項(xiàng)目部分開發(fā)投資，預(yù)售樓款不足以抵償開發(fā)投資的部分才通過銀行抵押貸款進(jìn)行籌資，不同的預(yù)售樓流入計(jì)劃與安排將會直接影響貸款的籌措數(shù)量，也就是說影響了財(cái)務(wù)成本。從財(cái)務(wù)指標(biāo)看，本項(xiàng)目整體開發(fā)的開發(fā)效益在收支平衡的基礎(chǔ)上有一定的盈余，基本達(dá)到了用較少的資金（貸款額）來啟動(dòng)整個(gè)小區(qū)建設(shè)的目的，在財(cái)務(wù)分析的角度上看是可行的。首期開發(fā)效益綜述：由于首期開發(fā)資金籌措及運(yùn)作模式的設(shè)定，開發(fā)資金可由部分預(yù)售樓款來沖抵。這樣的做法對于盤活資金，減輕貸款壓力，啟動(dòng)整個(gè)小區(qū)開發(fā)建設(shè)均是有利和可行的?！捌椒€(wěn)回收”預(yù)售樓款的回收方案，在實(shí)際操作中將有一定的借鑒意義。從上面的分析可知，不同的預(yù)售樓款回收方案導(dǎo)致的項(xiàng)目貸款數(shù)額是有較大出入的，從而造成的貸款利息也相關(guān)頗大。也就是說，預(yù)售樓款的回收方式是影響第一階段開發(fā)成敗的一個(gè)較敏感的因素。從首期開發(fā)的效益分析結(jié)果來看，難以立即做到盈虧平衡，但是通過第二、第三期的開發(fā)則可

達(dá)到先行啟動(dòng)整個(gè)小區(qū)的目的。從這個(gè)角度上看，首期的開發(fā)投資方案是可行的。

9．2．3二期投資效益分析

二期的開發(fā)（以下簡稱“后期開發(fā)”）涉及的不可預(yù)見因素較多，并且受到首期開發(fā)的影響較大。在本次的可行性研究中，對后期開發(fā)的運(yùn)作模式只作一般假設(shè)。現(xiàn)將有關(guān)的基本假設(shè)如下：

（1）后期開發(fā)的資金投入按全部貸款的原則，貸款利率（財(cái)務(wù)成本）按年利6％計(jì)息一年；

（2）銷售稅項(xiàng)按銷售收入的6％計(jì)算，銷售費(fèi)用按銷售收入的3％計(jì)算，所得稅率為33％。

（3）后期開發(fā)的資本收益率計(jì)算公式如下：

凈現(xiàn)金流量（利潤）資本收益率＝———————————

開發(fā)總投入從《項(xiàng)目各功能物業(yè)的測價(jià)》的分析中知道，由于后期開發(fā)的跨期較長，小區(qū)外部環(huán)境對小區(qū)物業(yè)將來價(jià)值影響的不定因素較多，且難于精確估計(jì)，因此，對后期開發(fā)各期住宅物業(yè)的測價(jià)只進(jìn)行了小區(qū)內(nèi)環(huán)境因素改善的系數(shù)修正，該系數(shù)反映的是小區(qū)環(huán)境改善后對小區(qū)內(nèi)住宅價(jià)值的影響。因此，當(dāng)小區(qū)開發(fā)的第一階段啟動(dòng)成功后，后期的效益分析反映的是后期開發(fā)內(nèi)在的盈利能力。當(dāng)后期開發(fā)期間的房地產(chǎn)市場維持目前穩(wěn)中有升的局面，則后期開發(fā)在財(cái)務(wù)效益分析的角度上看是可行的。9．3項(xiàng)目總體開發(fā)盈虧平衡分析

經(jīng)過測算，本項(xiàng)目各功能物業(yè)的銷售率必須達(dá)到82%才能夠使項(xiàng)目盈虧平衡。首期開發(fā)是采用了低價(jià)促銷的方式，各類住宅單元的測價(jià)和定價(jià)方式基本是采用成本加成價(jià)和推廣價(jià)兩種形式。其中，推廣價(jià)是由成本加成價(jià)乘以115％而得，所以，首期開發(fā)的住宅物業(yè)通過推廣價(jià)來銷售的難度較以成本加成價(jià)銷售的難度大。因此，在二、三期有必要對以推廣價(jià)銷售的住宅物業(yè)的銷售狀況進(jìn)行盈虧平衡分析。綜合本項(xiàng)目周邊的市場競爭環(huán)境、小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)和物業(yè)測價(jià)定價(jià)等因素進(jìn)行分析，第一階段開發(fā)以推廣價(jià)銷售之住宅物業(yè)銷售率達(dá)到60％以上。

9．4項(xiàng)目敏感性分析

9．4．1首期開發(fā)敏感性分析

選取首期開發(fā)的住宅價(jià)格、以推廣價(jià)方式銷售的住宅價(jià)格和土地成本作為敏感性因素，針對資本受益率指標(biāo)分別作單因素敏感分析，有如下的結(jié)論：在“平緩回收”方案中，當(dāng)住宅價(jià)格下降接近至90％，建安成本上升接近正負(fù)10％，或以推廣價(jià)銷售之部分住宅物業(yè)的價(jià)格下降接近正負(fù)10％時(shí)，凈現(xiàn)值均不理想，可見上述因素對凈現(xiàn)值這個(gè)指標(biāo)較敏感。但資本收益率在選取的敏感性因素在－10％～＋10％區(qū)間的變化時(shí)，仍然保持正數(shù)，由此可認(rèn)為，“平緩回收”方案基本上仍能滿足“盈虧平衡并且略有盈余”的目標(biāo)；從回收方案的敏感性分析知道，“平緩回收”方案的抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。

9．4．2后期開發(fā)敏感分析

選取土地成本作為敏感性因素，對后期開發(fā)的資本收益進(jìn)行敏感性分析，從表上數(shù)據(jù)看，建安成本的變化對后期開發(fā)有一定的影響，但當(dāng)建安成本上升5％時(shí)，后期開發(fā)各階段的所得稅后資本收益率仍然大于0，可見，建安成本在本項(xiàng)目各類影響因素中，并非是決定性因素。另一方面，由于后期各階段的測價(jià)反映的僅僅是各階段的內(nèi)部盈虧能力，因此，如何去順應(yīng)外部市場的變化適當(dāng)進(jìn)行調(diào)整是最可取的。根據(jù)本項(xiàng)目的工程總量，估計(jì)第一組團(tuán)（土方工程及樁基礎(chǔ)）工程建設(shè)時(shí)間約為一年。設(shè)定本項(xiàng)目總投資之中通過銀行貸款部分才需要計(jì)算利息，貸款本金計(jì)息至年底。年利率暫定為6％，按單利計(jì)算。9．5影響開發(fā)效益的主要因素

分析從計(jì)算結(jié)果可以看出，本項(xiàng)目在進(jìn)行全面投資開發(fā)時(shí)的財(cái)務(wù)效益在計(jì)算了財(cái)務(wù)成本后，具有一定程度的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。主要有兩方面原因：

9．5．1建筑工程安裝造價(jià)構(gòu)成比例略高建筑工程安裝造價(jià)

在項(xiàng)目總投資中（不包含財(cái)務(wù)費(fèi)用）占了近六成，由于土地成本較為固定，因此，能否在投資開發(fā)的全過程控制好本項(xiàng)目建筑工程安裝造價(jià)將成為影響本項(xiàng)目總成本的主要因素。由市場調(diào)查的結(jié)果來看，惠州市樓盤基本以多層為主，如果本項(xiàng)目建筑工程安裝造價(jià)能夠控制在1310元／平方米以內(nèi)（實(shí)際測算的建安工程造價(jià)為￥1020元／m2）,則具有較強(qiáng)的競爭優(yōu)勢。

9．5．2物業(yè)銷售測價(jià)較為保守

本報(bào)告所進(jìn)行的物業(yè)市場測價(jià)，是基于對項(xiàng)目所在區(qū)域住宅類樓盤的詳細(xì)調(diào)查以及結(jié)合了惠州市同類型樓盤的市場實(shí)際成交數(shù)據(jù)得出的，也是基于目前的現(xiàn)金水平。沒有考慮本項(xiàng)目物業(yè)向市場推出時(shí)的物價(jià)水平等因素的影響，從這個(gè)角度看，本次銷售測價(jià)顯得較保守。但在財(cái)務(wù)效益分析的假設(shè)看，該測價(jià)是假定在物業(yè)交付使用時(shí)能全額回收所有現(xiàn)金的測價(jià)。根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，從項(xiàng)目可行性評估的角度上看，該測價(jià)較為合適。同時(shí)，由于目前中國房地產(chǎn)市場受國家有關(guān)政策的影響仍然非常大，對未來幾年的惠州市物業(yè)市場發(fā)展?fàn)顩r較難預(yù)測，因此，現(xiàn)給出本項(xiàng)目在不同住宅銷售均價(jià)下的資本收益率敏感性分析。另外，在進(jìn)行本次財(cái)務(wù)效益的計(jì)算過程中，所建立的計(jì)算模式的設(shè)定之中已經(jīng)考慮到樓花預(yù)售款用于開發(fā)投資的情形。現(xiàn)在惠州市房地產(chǎn)開發(fā)比較理想的模式，是房地產(chǎn)開發(fā)公司的自有資金、向銀行貸款和樓花銷售預(yù)售款各占總投資的三分之一。但是在實(shí)際操作過程中，幾乎每個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)公司均希望采用這種方式，問題是在目前的市場狀況以及現(xiàn)行金融體制下，能最終利用到樓花銷售預(yù)售款作為開發(fā)總投資三分之一以上資金的開發(fā)企業(yè)尚須努力。由于對本項(xiàng)目將來的物業(yè)銷售情況目前尚難以估計(jì)，所以，在本次進(jìn)行財(cái)務(wù)效益估算時(shí)，采用了較保守的計(jì)算模式。第十章結(jié)論及建議

本次**廣場進(jìn)行的初步投資可行性研究工作，是在項(xiàng)目周邊進(jìn)行了大量的市場研究的基礎(chǔ)之上，通過對小區(qū)規(guī)劃方案、開發(fā)成本估算、資金籌措和運(yùn)作方式以及財(cái)務(wù)效益評價(jià)等方面作全面分析，從技術(shù)經(jīng)濟(jì)角度對本項(xiàng)目開發(fā)可行性作出評價(jià)。現(xiàn)在將有關(guān)的研究結(jié)論及可行性建議表述如下：

10．1研究結(jié)論

1、本項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)經(jīng)過多方磋商討論，已經(jīng)幾易其稿，其設(shè)計(jì)方案基本上利用了項(xiàng)目地塊的地形特點(diǎn)，達(dá)到了人工景觀與自然景觀相融洽的目的。項(xiàng)目擬分若干期、滾動(dòng)式開發(fā)，有利于物業(yè)的營銷策劃，故能夠滿足本次可行性研究方面的要求；

2、本次可行性研究對首期開發(fā)的技術(shù)分析，是充分結(jié)合了項(xiàng)目自身的實(shí)際條件，具有一定的可操作性，從第一階段開發(fā)財(cái)務(wù)評價(jià)的指標(biāo)上看，基本達(dá)到了以盡量少的資金啟動(dòng)整個(gè)小區(qū)開發(fā)的目的。

3、從后期開發(fā)（二、三期的開發(fā)）的財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)上來看，小區(qū)開發(fā)的效益還需要根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行反復(fù)調(diào)整。但對后期開發(fā)的分析主要是考慮到外部市場環(huán)境以及城市交通系統(tǒng)改良后對其造成的影響項(xiàng)目內(nèi)在盈利能力的預(yù)測。以目前來看，整個(gè)二期項(xiàng)目完成后，**廣場便成為惠州較大的人文住宅小區(qū)，其市場前景看好。

4、從盈虧平衡分析及敏感性分析可知，本項(xiàng)目有較好的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

10．2可行性建議

1、本項(xiàng)目特指**廣場的建設(shè)，包括部分公共設(shè)施的建設(shè)與完善，項(xiàng)目采用分三期、滾動(dòng)式開發(fā)，對土地成本的分?jǐn)傇瓌t是按照各個(gè)階段實(shí)際使用土地的面積來支付土地成本。按照這個(gè)原則，各期開發(fā)對土地成本的負(fù)擔(dān)較為均勻。特別會對第一階段的啟動(dòng)開發(fā)較為有利。

2、根據(jù)第一階段開發(fā)資金運(yùn)作模式的設(shè)定，對運(yùn)用資金的能力要求較高。因此，應(yīng)對第一階段開發(fā)物業(yè)預(yù)售樓款的收集方案作精確的編排和計(jì)算，對資金的投入和使用要有科學(xué)的計(jì)劃和必要的控制力。

3、作為一個(gè)大型的住宅小區(qū)開發(fā)，跨期較長、工程龐大，需要面臨的市場、交通規(guī)劃等外部條件復(fù)雜，加上各階段滾動(dòng)開發(fā)在需要提高資金的使用效率的同時(shí)，亦要保持整個(gè)小區(qū)開發(fā)理念的延續(xù)性。充分運(yùn)用已有的各項(xiàng)技術(shù)力量和資源，進(jìn)行本項(xiàng)目的開發(fā)，并在本項(xiàng)目的開發(fā)過程中保持管理隊(duì)伍的穩(wěn)定性。綜合上述部分的研究結(jié)論，歸納出如下幾方面意見：

一、項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)榛葜菔行鲁菂^(qū)的核心地帶，惠州由濱江城市向?yàn)I海城市的過渡對項(xiàng)目可產(chǎn)生一定的影響力，但本項(xiàng)目地處***、經(jīng)濟(jì)、文化中心，交通十分便利，發(fā)展人文住宅小區(qū)，拉近人與自然的距離的理念在惠州存在一定的市場前景；

二、從本項(xiàng)目的開發(fā)成本估算數(shù)據(jù)看，本項(xiàng)目建筑安裝工程成本占總開發(fā)成本的五成（不計(jì)算財(cái)務(wù)成本），但由于土地成本較低，故在本區(qū)域范圍內(nèi)的開發(fā)具有競爭優(yōu)勢。而且，根據(jù)有關(guān)資料，建筑安裝工程成本有必要對支付給工程承包商的付款進(jìn)度放緩或壓后，使本項(xiàng)目開發(fā)的資金增大；

三、由于本項(xiàng)目的開發(fā)成本較低，整體開發(fā)效益較為理想，由住宅價(jià)格敏感性分析可知，項(xiàng)目的投資收益率將全大為提高，可見本項(xiàng)目的盈利能力仍然有很大潛力可供挖掘。（1）鑒于本項(xiàng)目的盈利情況，在難以降低建筑工程安裝造價(jià)以及不改變對項(xiàng)目建設(shè)用地所作的征地補(bǔ)償費(fèi)用的支付方式的條件下，控制對本項(xiàng)目進(jìn)行一定規(guī)模、滾動(dòng)式的投資開發(fā)。

（2）在可以控制的范圍內(nèi)，改變對國土局的土地有償使用權(quán)出讓金的支付方式為按實(shí)際用地進(jìn)度支付。在這個(gè)前提下，對項(xiàng)目進(jìn)行分期開發(fā)，滾動(dòng)操作。假定可將對市國土局的土地有償使用金的支付進(jìn)度改為按年度為單位，在開發(fā)期內(nèi)均勻支付，以10％的資本收益率作為本項(xiàng)目被接受的最低基準(zhǔn)，則住宅的銷售均價(jià)可保持在2300元／m2的條件之下；這樣做的目的是盤活資金。從第二階段起，利用前一期的售樓收入作為該期的開發(fā)資金。這樣，整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)最主要的問題變化是如何成功啟動(dòng)第一階段開發(fā)。

（3）加強(qiáng)公司內(nèi)部管理，健全各項(xiàng)財(cái)務(wù)制度，在項(xiàng)目開發(fā)過程中對開發(fā)的成本和效益進(jìn)行有效的動(dòng)態(tài)跟蹤控制；

（4）基于自身?xiàng)l件，加強(qiáng)物業(yè)銷售策劃人員的組成，以市場為先，盡早介入進(jìn)行本物業(yè)的前期銷售及策劃、推廣工作，充分利用售樓收入進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。

（5）本項(xiàng)目住宅銷售對收益及財(cái)務(wù)平衡具有重要作用，考慮到發(fā)展商實(shí)際情況，委托專業(yè)代理公司銷售不失為一種較好的選擇。目錄TOC\o"1-2"\h\z\u第一章總論 11.1項(xiàng)目建設(shè)單位基本情況 11.2項(xiàng)目基本情況 21.3可行性研究的依據(jù)與原則 21.4可行性研究的范圍及主要內(nèi)容 31.5綜合評價(jià) 41.6主要數(shù)據(jù)及技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 5第二章項(xiàng)目建設(shè)背景及必要性 72.1項(xiàng)目提出的背景 72.2項(xiàng)目建設(shè)的必要性 7第三章市場分析 93.1主要產(chǎn)品 93.2目標(biāo)市場需求預(yù)測 10第四章建設(shè)條件與廠址選擇 114.1廠址選擇 11HYPERLINK"file:///F:\\準(zhǔn)備修改傳百度文檔\\項(xiàng)目書2gai2\