物業(yè)小區(qū)公用水電費用代收代繳及其費用分攤管理辦法

PAGE物業(yè)小區(qū)公用水電費用代收代繳及其費用分攤管理辦法第一條為規(guī)范我市物業(yè)小區(qū)公用水電費用代收代繳及其費用分攤行為，保障業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，根據(jù)《中華人民共和國價格法》、《AA市價格管理條例》、《AA省物業(yè)服務收費管理辦法》等規(guī)定，制定本辦法。第二條本辦法適用于我市轄區(qū)范圍內有提供專業(yè)物業(yè)服務的物業(yè)小區(qū)，包括住宅物業(yè)小區(qū)和商業(yè)物業(yè)小區(qū)。第三條物業(yè)小區(qū)內的公用水、電費用由物業(yè)服務單位提供代收代繳和按規(guī)定合理分攤服務。物業(yè)服務單位代收代繳和分攤公用水、電費用，不得有任何借機從中盈利行為。第四條物業(yè)小區(qū)內的公用水、電費用按月計算分攤和代收代繳。物業(yè)服務單位代收代繳的公用水、電費，當月費用當月結清。公用水、電費用的分攤應遵循：“月結月清、權責分明、公平合理、公開透明、分攤精確程度與執(zhí)行和監(jiān)管可行效率程度兼顧擇優(yōu)”的原則。第五條物業(yè)服務單位代收代繳的公用水、電費，其計費價格按政府規(guī)定的用戶分類價格執(zhí)行。第六條物業(yè)小區(qū)內的公共用水、用電，應根據(jù)受益群體和費用承擔范圍的不同，分別獨立安裝的水、電計量表具。未按規(guī)定獨立安裝計量表具，致使公用水、電費用無法進行合理分攤的，其水、電費用由物業(yè)服務單位承擔。第七條供水、供電經(jīng)營單位應按規(guī)定自行對物業(yè)小區(qū)內的最終用戶的用水、用電抄表到戶和按政府規(guī)定的分類價格收取相應的水、電費用。供水、供電經(jīng)營單位采取委托小區(qū)物業(yè)服務單位代辦最終用戶的用水、用電抄表和費用收取，應與物業(yè)服務單位簽訂委托服務協(xié)議，并支付代辦服務費。第八條公用水、電費用的合理分攤辦法由物業(yè)服務單位與業(yè)主委員會根據(jù)物業(yè)小區(qū)的實際情況商定。物業(yè)服務單位與業(yè)主委員會未能就物業(yè)小區(qū)的公用水、電費用的合理分攤協(xié)商一致的，可暫參照本辦法的《AA市公共用水用電分攤計算辦法》規(guī)定執(zhí)行。未成立業(yè)主委員會的商業(yè)物業(yè)小區(qū)，物業(yè)服務單位自行制定公共水、電費用分攤方式，應在售樓時公示方案。未成立業(yè)主委員會的住宅物業(yè)小區(qū)，按本辦法的《AA市公共用水用電分攤計算辦法》規(guī)定執(zhí)行。第九條物業(yè)服務單位與業(yè)主委員會應就商定的公用水、電費用的具體分攤辦法聯(lián)合形成文件，公告全體業(yè)主。尚未成立業(yè)主委員會的物業(yè)小區(qū)，由物業(yè)服務單位向全體業(yè)主公告公用水、電費用的具體分攤辦法。第十條所有公共用水用電計量表計的抄表數(shù)據(jù)和費用收支金額及其分攤數(shù)據(jù)，都必須單獨列賬。每月要向業(yè)主公布分攤具體清表。清表包括水、電的總用量、總費用，及各業(yè)主應負擔的數(shù)量、金額。不得將公用水、電費用與業(yè)主自用水、電費用混合計帳和收費。第十一條公共用水、用電平常比同類物業(yè)小區(qū)明顯偏高，或出現(xiàn)月度異常，物業(yè)服務單位要及時排查處理和向業(yè)主公告解釋說明。有證據(jù)可以證明因物業(yè)服務單位的管理服務疏忽等責任原因而出現(xiàn)的漏水漏電、偷水偷電、表計失準等情況，給業(yè)主造成不合理損失的，其不合理損失部分由物業(yè)服務單位承擔。第十二條業(yè)主委員會和業(yè)主有權對供水、供電經(jīng)營單位收取水、電費和物業(yè)服務企業(yè)代收代繳的公用水、電費用進行監(jiān)督。承租業(yè)主物業(yè)的使用人，承付公用水、電費用的，使用人享有與業(yè)主監(jiān)督公用水、電收費的同等權力。第十三條業(yè)主發(fā)現(xiàn)物業(yè)服務單位對公用水、電費用的分攤不符合本辦法規(guī)定、分攤費用出現(xiàn)月度異常、對比同類物業(yè)小區(qū)費用總水平明顯偏高等問題，應首先向業(yè)主委員會投訴，由業(yè)主委員會協(xié)調、督促物業(yè)服務單位排查和處理解決。問題未能得到妥善解決的，可向價格主管部門投訴。第十四條房產建設單位和物業(yè)服務單位及其所屬企業(yè)的辦公用水用電或經(jīng)營用水用電，由使用人承擔，不得作為公共用水用電向業(yè)主分攤。房產建設單位所有未售房產的產權面積，與購買業(yè)主同時同等承擔公共用水用電的分攤。第十五條物業(yè)小區(qū)的公共用水包括：小區(qū)的公共綠化用水；公共樓道、地面、門窗墻面等的保潔用水；車庫的保潔用水；景觀、游泳池用水；其它臨時發(fā)生的公共用水等。第十六條物業(yè)小區(qū)的公共用電包括：水泵用電；電梯用電；中央空調用電；地下車庫用電；安全防控系統(tǒng)用電；小區(qū)道路和樓道照明的用電；專用變壓器損耗；自備電源臨時供電費用；其它臨時發(fā)生的公共用電等。第十七條公共用水用電的分攤，要區(qū)別水電使用的受益范圍、水電使用的消耗程度、合理的特例情況、供水供電方式等因素進行合理分類計算分攤。不同類別的公用水電的分攤方式詳見附件：《AA市公共用水用電分攤計算辦法》。第十八條因計算失誤發(fā)生對業(yè)主多收或少收、漏收應分攤的公用水、電費用的，應及時分別退還分攤的費用或補收應分攤的費用，并調整其他相關業(yè)主的應攤費用，同時向業(yè)主解釋說明。對本規(guī)定特別注明應承擔分攤公共水、電費用的業(yè)主，物業(yè)服務單位不將其參與公共費用分攤的，其遺漏分攤被業(yè)主或相關執(zhí)法部門發(fā)現(xiàn)查實，其遺漏分攤的金額由物業(yè)服務單位的物業(yè)服務費承擔，并辦理退還相關業(yè)主手續(xù)。第十九條業(yè)主對執(zhí)行的公用水電分攤方式認為顯失公平的，應提出理由和新的合理分攤計算方式，可自行或由物業(yè)服務單位征求相關業(yè)主意見，獲得相關業(yè)主過半數(shù)同意后，由物業(yè)服務單位改按通過的新分攤計算方式執(zhí)行。第二十條物業(yè)的抄表時間應盡量與水電部門的抄表時間同期，以減少分攤誤差。第二十一條物業(yè)服務單位違反本辦法規(guī)定，由價格主管部門依照《價格違法行為行政處罰規(guī)定》的有關規(guī)定予以查處。第二十二條尚未實行專業(yè)物業(yè)服務的物業(yè)小區(qū)，公用水、電費用的代收代付及其分攤方式可參照本辦法執(zhí)行。第二十三條本規(guī)定自2014年1月1日起施行?！禔A市住宅區(qū)公共用電電量分攤暫行辦法》（廈價〔2001〕綜字004號）同時廢止。附件：AA市公共用水用電分攤計算辦法一、公共用水的分攤：（一）物業(yè)小區(qū)公共綠化的用水；公共道路、地面、墻面的保潔用水；樓梯樓道、門窗、墻面的保潔用水等三類用水量的分攤：住宅物業(yè)小區(qū)每戶11.業(yè)主應分攤的水量=以上三類公共用水總量×—————————————小區(qū)所有獨立產權業(yè)主總戶數(shù)注：“小區(qū)所有獨立產權業(yè)主總戶數(shù)”不包括地下車庫業(yè)主戶數(shù)。商業(yè)物業(yè)小區(qū)業(yè)主產權面積2.業(yè)主應分攤的水量=以上三類公共用水總量×————————————小區(qū)所有業(yè)主產權總面積（二）地下車庫的保潔用水，實行車庫的全體業(yè)主共同分攤：1車位業(yè)主應分攤的水量=車庫保潔用水總量×———————車庫總車位數(shù)（三）抽水入水池的二次供水的損耗水量的分攤：業(yè)主各自用水量業(yè)主應分攤的水量=（供水部門計－二次供水計）×————————費的總水量費的總水量二次供水計費的總水量注：按每個水塔獨立計量分攤。（四）景觀用水、游泳池用水水量的分攤：住宅物業(yè)小區(qū)每戶以上二類公共用水總量業(yè)主應分攤的水量=————————————————小區(qū)所有獨立產權住宅業(yè)主總戶數(shù)注：實行收費的游泳池用水不能作為公共用水進行分攤，由經(jīng)營者承付。二、公共用電的分攤：（一）直接加壓供水或抽水入水池的二次供水的水泵用電量分攤：業(yè)主各自的用水量業(yè)主應分攤的電量=水泵用電量×———————————————加壓水或水塔供水用戶的總水量注：每個水塔或加壓水泵獨立計量分攤。（二）電梯用電量分攤：用戶樓層系數(shù)用戶物業(yè)產權面積受益用戶應=電梯用電量×————————×——————————分攤的電量用戶樓層系數(shù)總和電梯受益產權總面積（0.1×N樓層）用戶的樓層系數(shù)=1＋———————3注：1.電梯電量按樓（幢）獨立計量分攤。2.“N”為樓層數(shù)。地面層為一樓，N=1；二樓N=2；三樓N=3；以上樓層依此類推。有地下車庫產權的業(yè)主，在其住宅樓層系數(shù)基礎上，按每1個車位加0.1的樓層系數(shù)計算分攤。只擁有車庫但沒有住宅的車庫業(yè)主，每1個車位的樓層系數(shù)按“1”計算，并按其樓上住宅的垂直投影范圍對應歸入其所屬樓梯分攤電梯電量。地面一樓業(yè)主不分攤電梯用電電量。3.物業(yè)未使用的業(yè)主，不分攤電梯用電，但必須是當月的住宅業(yè)主的用水、用電、用氣為0使用，商業(yè)業(yè)主的用水、用電、用氣只為留用安全執(zhí)勤必要用量，同時業(yè)主必須報告物業(yè)服務單位備案和核實。未提前報備的不予免攤。（三）中央空調用電的分攤：受益用戶產權面積受益用戶應=中央空調×————————————分攤的電量用電總電量受益用戶產權總面積注：物業(yè)辦公用房享用中央空調的供冷供暖，一樣參加中央空調用電電量的分攤，自行承擔受益費用。（四）地下車位用電量的分攤：1每個車位應=地下車庫×—————————————分攤的電量用電總電量車庫規(guī)劃批準的所有車位總數(shù)注：1.地下車庫用電量包括車庫本身的照明用電和門控用電等屬車庫使用的電量。2.未使用的車位同樣計算分攤公共用電。（五）小區(qū)安全防控系統(tǒng)、小區(qū)內道路照明、樓道照明等用電的分攤：11.住宅物業(yè)小區(qū)每戶=以上三類用×————————————住宅應分攤的電量電的總電量小區(qū)所有住宅業(yè)主總戶數(shù)業(yè)主產權面積2.商業(yè)物業(yè)小區(qū)業(yè)=以上三類用×——————————主應分攤的電量電的總電量小區(qū)業(yè)主產權總面積注：物業(yè)未使用的業(yè)主同樣參與電量分攤。（六）自備電源的臨時發(fā)電供電費用因供電部門斷電而啟動自備電源的臨時發(fā)電，如果發(fā)電量是計入供電部門表計的，發(fā)電電量的計費收入供電部門應退還物業(yè)小區(qū)。自備電源的臨時發(fā)電總費用扣除供電部門退還的電費收入后的余額，按如下分攤：住宅物業(yè)小區(qū)每戶11.業(yè)主應分攤的自備=自備電源發(fā)×—————————電源臨時發(fā)電費用電費用余額小區(qū)業(yè)主總戶數(shù)商業(yè)物業(yè)小區(qū)業(yè)主產權面積2.業(yè)主應分攤的自備=自備電源發(fā)×———————————電源臨時發(fā)電費用電費用余額小區(qū)業(yè)主產權總面積注：供電部門退還物業(yè)小區(qū)臨時發(fā)電收入按臨時發(fā)電量×所在物業(yè)小區(qū)執(zhí)行的最低電價標準計算。三、專用變壓器供電的變壓器損耗分攤物業(yè)小區(qū)內有較大型的動力用電，一般都會采用高壓供電，即安裝專用變壓器供電。實行高壓端計量計費的專用變壓器供電，會產生變壓器的變損、線損、表損等損耗電量，這部分損耗電費由使用人分攤：使用用戶應用戶使用電量分攤的專用變壓=（供用部門收取-用戶電度）×————————