濟南萬達(dá)廣場營銷策劃總案工作匯報

濟南萬達(dá)廣場單位（億元）合計住宅底商公寓寫字樓豪宅車位總銷金額58.696.9511.253.2616.1819.321.732010年度認(rèn)購額17.702.0206.638.620.432010年年度合同額210.715.083.263.657.870.432010年年度回款額190.574.763.142.587.520.432010年年度入伙額14.96.953.853.26000.84一、濟南萬達(dá)廣場銷售計劃表開業(yè)時間:2010/11/18二、濟南萬達(dá)廣場銷售現(xiàn)狀表單位（億元）總銷額已售金額庫存金額已簽合同額未簽合同額已售總回款已售未回款合計58.6923.6335.0620.962.6717.995.64住宅6.956.9506.60.356.350.6豪宅19.325.8713.455.720.153.991.88公寓3.263.2603.220.042.80.46商鋪11.257.114.144.962.154.412.7寫字樓16.18016.180000車位1.730.441.290.4400.440截止時間：2010年3月8日注：商鋪2.15億未簽合同額為C、D組團商鋪未取得預(yù)售證未簽約部分三、年度營銷策略

項目營銷核心及應(yīng)對措施濟南項目公司2010年度營銷重點為豪宅與寫字樓，豪宅一期面向市場后，迅速樹立了豪宅形象，為后續(xù)銷售奠定了良好基礎(chǔ)；寫字樓目前市場高端形象未樹立，需在本年度利用工程進度等有利時機建立寫字樓的市場地位，為整層、整棟銷售奠定基礎(chǔ)，且完成寫字樓散售目標(biāo)。2010年度采用寫字樓、豪宅交替推廣的方式，拉長各物業(yè)的客戶積累期和銷售周期，完成項目年度各項銷售指標(biāo)。

三、年度營銷策略推盤策略：

結(jié)合各組團取得預(yù)售證時間，采取豪宅、寫字樓交替式的推廣策略；推盤節(jié)奏：

豪宅五期推售，一期7、9號樓已售罄，利用樣板間重新開放5月下旬D組團開盤，11月推8號樓；3月寫字樓A座開盤，8月利用工程形象推出B座；同時開展整層、整棟客戶的挖掘；商鋪：9月利用大商業(yè)開業(yè)前有利時機推出D組團商鋪并開盤。A組團售罄公寓售罄C組團豪宅D組團豪宅B組團回遷3月20日寫字樓開盤（A棟）銷售面積：約34000㎡銷售均價：11000元/㎡銷售總價：約3.7億銷售目標(biāo)：約3.1億（84%）11月27日C豪宅二次開盤（8號樓）銷售面積：約16075㎡銷售均價：14000元/㎡銷售總價：約2.3億銷售目標(biāo)：約0.5億（22%）1月16日C豪宅開盤（7、9號樓）銷售面積：約41310㎡銷售均價：13859元/㎡銷售總價：約5.7億銷售目標(biāo)：約5.7億（100%）8月28日寫字樓二次開盤（B/C/D棟）銷售面積：約113000㎡銷售均價：11000元/㎡銷售總價：約12.5億銷售目標(biāo)：約1億（8%）8799月25日D組團商鋪二次開盤銷售面積：約11727㎡銷售均價：24830元/㎡銷售總價：約2.79億銷售目標(biāo)：約1.7億（62%）7月30日前車位二次開盤銷售個數(shù)：約1390個銷售均價：10萬/個銷售總價：約1.3億銷售目標(biāo)：約0.4億（31%）E組團回遷及學(xué)校BACD5月29日D豪宅推出（4棟）銷售面積：約84798㎡銷售均價：14000元/㎡銷售總價：約11.9億銷售目標(biāo)：約5.3億（45%）推盤計劃C組團豪宅D組團豪宅B組團回遷E組團回遷及學(xué)校BACD入伙指標(biāo)A組團住宅金額：4.96億面積：5.96萬平方米合同交付時間：2010年9月30日實際交付時間：2010年6月30日入伙指標(biāo)A組團有償回遷金額：1.99億面積：2.84萬平方米合同交付時間：2010年9月30日實際交付時間：2010年6月30日入伙指標(biāo)A組團底商金額：3.01億面積：1.36萬平方米合同交付時間：2010年9月30日實際交付時間：2010年6月30日入伙指標(biāo)A組團車位金額：0.84億合同交付時間：2010年9月30日實際交付時間：2010年6月30日-12月31日入伙指標(biāo)C組團公寓金額：3.26億面積：3.19萬平方米合同交付時間：2010年12月31日實際交付時間：2010年12月31日入伙指標(biāo)C組團公寓底商金額：0.84億面積：0.38萬平方米合同交付時間：2010年12月31日實際交付時間：2010年12月31日入伙計劃三、年度營銷策略價格策略：豪宅：豪宅分期銷售，階段性推出并適當(dāng)提價，保證放量；3月寫字樓A座以11000元/平米入市，快速消化前期客戶，后續(xù)以樹立寫字樓高端形象和高性價比為主，8月B座寫字樓適當(dāng)提價進行銷售。

三、年度營銷策略

推廣策略：

堅持高度切入、快速升溫、強大聲勢的策略，銷售力廣告和形象廣告交叉進行；強勢建立豪宅萬達(dá)公館的領(lǐng)袖地位、城市豪宅標(biāo)桿的形象，打造一流的“泉城中央豪宅”；寫字樓通過系列推廣活動逐步拉高寫字樓市場形象，打造成“泉城中央辦公”的商務(wù)典范。三、抄年度煩營銷理策略傳播澆策略令：以報辭紙、拉戶外泄、電但視、厭廣播生、網(wǎng)閣絡(luò)等澡大眾額媒體俗為主涼，同創(chuàng)時開其展其菊他輔判助渠尸道和刃小眾抹營銷短；以各雁物業(yè)粥開盤蛋、產(chǎn)舅品推墾介會葉、主描力店才開業(yè)紹儀式使等大巷型活災(zāi)動貫汽穿全蔥年，城輔以寫溫商孫會等雪專項碰活動厚挖掘鍬；與勢政府勝開展洗金融鼠商務(wù)割區(qū)規(guī)遣劃論級壇等消事件微活動固；體驗紗式營繭銷貫多穿始毒終，類充分脹利用漢豪宅鬼樣板勻間進濤行管脖家式?jīng)]服務(wù)蘭。3-拴4月5月6-捧7月8月9-咐10月11月-1唱2月營銷揭目標(biāo)寫字罩樓全夾面亮蜜相，丟進行蒼強勢肥推廣獸，完乎成在3月底A座開繳盤。銷售猛策略沾：快速賤積累鋼意向房誠客戶條，利榜用大評眾渠榮道全處面鋪卵開，團同時付利用育開盤左前認(rèn)針籌的柔優(yōu)惠痛政策蔑吸引鑼客戶差成交笛，完難成在3月底落的寫墾字樓毫一期兔開盤代，消膏化09年積逗累的雕寫字鵝樓客骨戶。3月寫膛字樓沖認(rèn)購助目標(biāo)2億。推廣焰策略盲：寫字拌樓推而廣全挑面啟滑動，杏打造洲濟南德都市材圈金汪融商添務(wù)中糕心區(qū)睛引擎重，樹牽立寫計字樓黑的高岸端形只象；軋寫字罩樓產(chǎn)索品推懲介會這和金牛融論衫壇活煌動；競保持蘋每周2篇硬墻廣、松兩篇水軟文缺，焦瓶點、蓮搜房終同步勉投放賤等；倚保持卵豪宅艙戶外么量和芹曝光巷率，4月利怨用樣提板間屈整改桌亮相材市場勞進行府豪宅尋營銷鍵啟動教點?；顒游龇桨付蹋喝f達(dá)夢中國販行（昂寫字肌樓客幫戶）霞、產(chǎn)榜品推駐介會幟等四、20芬10年階騙段性黑營銷安執(zhí)行3-版4月5月6-退7月8月9-犬10月11月-1俊2月營銷患目標(biāo)銷售蠟策略愧：確定膊二次爽加推祥豪宅鋼房源床，將膀前期百積累門豪宅境客戶向進行丈反復(fù)鞭裝戶喂，避槽免銷從售過墾程中弟房源歸沖突帥損失稀客戶旁，快遭速積暴累認(rèn)慰籌客耀戶。推廣索策略慨：D組團健豪宅禿推廣放全面淘啟動再，以鍬產(chǎn)品軟訴求栽為主纖，快性速形頌成熱遵銷局側(cè)面；劃利用派報紙軍、網(wǎng)隊絡(luò)、妥廣播藏、電易視等用大眾透媒體董，同弟時通掛過與救商會袍、協(xié)狂會組窮織進口行各辟種活綁動和援小眾返媒體酬渠道脾投放念；寫返字樓秘進行揪高端光形象馬推廣脊和高制端論茅壇活塔動?；顒右娣桨割仯汉勒蕻a(chǎn)品示說明自會、D組團滋豪宅削開盤輛。A座寫訓(xùn)字樓擔(dān)剩余營房源描消化寶，豪幼宅加限推強倆勢推睬廣，5月下述旬D組團奴開盤四、20惹10年階便段性兔營銷仔執(zhí)行寫字刻樓全耍面亮愧相，沙進行溜強勢震推廣苦，完鹽成在3月底A座開孝盤。銷售破策略杏：利用迷開盤王熱銷胳進行透壓迫封式銷聲售，揮通過泊客帶宏客的鏡優(yōu)惠羨措施冒，積色極的碎拓展咸豪宅置客戶簡，迅械速消網(wǎng)化D組團強首推觸房源騾；首幕期房設(shè)源消分化完急畢后純，根晃據(jù)客仍戶情估況再急次進非行豪臟宅認(rèn)叉籌儲舟備；推廣夕策略桌：媒體折宣傳切繼續(xù)膚圍繞燒豪宅答熱銷橋和萬泡達(dá)城它市豪裹宅標(biāo)戴桿形桌象展挑開，姿適當(dāng)罷的減黃少大明眾媒上體投愧放，寬繼續(xù)閣保持鞠小眾遲媒體揪投放第，同暖時戶恢外、襪圍擋在等更烏換為陷開盤秧熱銷啄的宣餐傳，差后續(xù)蔥進行拖豪宅亭產(chǎn)品鵲即將械加推腫信息丘（建北議在鏡此期薦間進蛋行豪草宅樣牲板間覆裝修案調(diào)整紹）。吩寫字謊樓進由行形捉象宣這傳和暮各種傭活動祥，以握拉高床市場歌形象畝為主訂?；顒油薹桨柑樱焊鞣N刪現(xiàn)場圾活動貞、客麻戶答興謝活扭動。四、20望10年階遣段性掘營銷字執(zhí)行3-盡4月5月6-慣7月8月9-鬼10月11月-1拳2月營銷仍目標(biāo)寫字桿樓全守面亮谷相，彼進行棗強勢凳推廣勿，完貧成在3月底A座開奶盤。闡述亡豪宅檔產(chǎn)品妻價值干，利調(diào)用豪北宅熱訴銷進雜行壓曲迫式箱銷售白，去猶化D組團絞首推酸房源念。A座寫雜字樓餃?zhǔn)Ｓ鄧@房源簡消化歸，豪攀宅加忍推強犯勢推忽廣，5月下框旬D組團貴部分外開盤3-桑4月5月6-刷7月8月9-左10月11月-1寫2月營銷敢目標(biāo)銷售檔策略井：將前脂期進舉行寫儲字樓宴形象寇拉高盾推廣避中積閣累的港客戶均進行插快速蠅認(rèn)籌寒，并得利用干寫字湯樓工牽程形濃象進頭行全珍面的甩推廣慎啟動圈，快駝速積宰累新礙認(rèn)籌眼客戶腫，確印定首樹推房闖源，泳進行東客戶跑引導(dǎo)桑，保孝證開宴盤較優(yōu)高解衰籌率裁。推廣橡策略兔：利用哭大商管業(yè)開括業(yè)前盛良好針的工塵程形備象，揉強勢坑啟動伸寫字雖樓推己廣，撈大眾宿媒體曠全面頌進行績?nèi)f達(dá)兔寫字死樓價吧值的耀解讀默，建宣立濟大南頂徹級寫乎字樓變的標(biāo)別準(zhǔn)，嗎樹立先萬達(dá)味寫字寬樓的肯高端植形象盼?；顒佣芊桨妇啵簩懽终礃情_謠盤、裝產(chǎn)品拜說明繁會。二次成加推翠寫字壁樓并適開盤泥，利喂用工膏程形茫象支臂撐寫酸字樓么銷售四、20弦10年階欲段性篇營銷雹執(zhí)行寫字臣樓全白面亮銀相，逆進行態(tài)強勢逗推廣虛，完蘆成在3月底A座開醒盤。闡述湖豪宅女產(chǎn)品處價值夕，利定用豪極宅熱貝銷進訓(xùn)行壓座迫式良銷售雙，去竿化D組團涉首推券房源撲。A座寫朵字樓蹄剩余驕房源祝消化噸，豪榜宅加艷推強摩勢推肢廣，5月下苦旬D組團罩部分雹開盤銷售秤策略葡：強調(diào)病萬達(dá)枝廣場璃商鋪教價值恐和稀施缺性脅，釋援放近爪一年嘩的商比鋪客賀戶的恒需求同，利蹄用大紗商業(yè)推開業(yè)牙前的智有利填時機構(gòu)將萬啞達(dá)廣爸場D組團橡商鋪獄投放裹市場厘，進圈行快堪速認(rèn)景籌且刺反復(fù)雷裝戶夏，順淘利完拾成商誓鋪的演銷售秀。推廣滲策略零：結(jié)合此大商臘業(yè)開蛾業(yè)的評強勢潛推廣辜，強須調(diào)萬嬸達(dá)商夜鋪的哈價值居、稀濃缺性魔和大坑商業(yè)瓜進駐奪后對摸于商曠鋪價踐值的謙提升蒜，營甜銷渠勉道全駕面鋪偷開，辱迅速跌去化宅推出齡房源承。活動課方案冷：D組團掠商鋪桃開盤框、萬壺達(dá)中荷國行景。四、20疫10年階胖段性紅營銷朋執(zhí)行利用狗大商牌業(yè)11月開請業(yè)的更有利概時機筆，強勿推D組團點底商3-餅4月5月6-槐7月8月9-碑10月11月-1情2月營銷磨目標(biāo)豪宅踩樣板溜間檔冒次提拌高后災(zāi)，全虹新亮釋相，議加推生豪宅輔升級屋產(chǎn)品剝，8月加刻推產(chǎn)早品開明盤寫字展樓全芒面亮計相，司進行赴強勢偷推廣豈，完乖成在3月底A座開編盤。闡述朝豪宅聚產(chǎn)品燦價值剝，利饅用豪耗宅熱醬銷進錫行壓塔迫式慈銷售衛(wèi)，去石化D組團裝首推昌房源朵。A座寫文字樓準(zhǔn)剩余脆房源畫消化烈，豪遼宅加健推強報勢推暗廣，5月下局旬D組團墓部分工開盤銷售璃策略預(yù)：利用蠟大商餡業(yè)開僵業(yè)的漿利好煤，集顯中力忽量消令化各遇種剩嘉余房仙源；帆同時輝將積陰蓄的胸豪宅椒客戶答進行橫認(rèn)籌盡，加舅推8號公熟館完床成開膜盤。推廣禿策略漂：全面領(lǐng)圍繞帳項目淚開業(yè)儲為主深題做祝推廣滲，以懸大眾初營銷更為主膨，11月18日舉反行盛舉大的歇開業(yè)戴活動些，通蝕過大此商業(yè)獄的開臉業(yè)速殺度再埋次證磚明萬遣達(dá)集粱團的槽實力找；全裳面發(fā)級布豪撕宅同夢步加頃推的禁信息摘，消駛化前族期積垂累客稈戶?；顒右逊桨阜瘢捍笊碳皹I(yè)開勤業(yè)典朝禮、促豪宅延開盤績活動四、20暮10年階震段性查營銷如執(zhí)行大商漫業(yè)開價業(yè)，吹有效叛去化丑前期女推出碼的各蛛種房暮源，11月底敲完成8號公秤館的潤開盤3-盼4月5月6月7-竿8月9-所10月11月-1才2月營銷饅目標(biāo)利用停大商戀業(yè)11月開滴業(yè)的馳有利惕時機泡，強肆推D、E、寫蜜字樓沒底商豪宅隸樣板鞭間檔策次提吼高后規(guī)，全帝新亮拿相，薯加推俯豪宅嘉升級吧產(chǎn)品隆，8月加贏推產(chǎn)馳品開誼盤寫字苗樓全吩面