房地產法第一章

房地產法

教學目標1、熟悉房地產、房地產業(yè)、房地產市場與房地產法的含義；2、了解我國房地產法的調整對象與法律體系；3、正確理解房地產法律關系，學會用法律關系的理論分析房地產法律問題；4、了解國外和我國房地產法產生和發(fā)展的進程；5、洞悉我國房地產法的不足，并為完善我國房地產法提供立法上的建議。課堂要求和幾點希望☆心理準備：信心興趣☆教學方法：講授案例討論☆課堂要求：預習筆記討論從房奴說起房奴（mortgageslave）一詞是教育部2007年8月公布的171個漢語新詞之一?！胺颗币馑紴榉课莸呐`?！胺颗笔侵赋擎?zhèn)居民抵押貸款購房，在生命黃金時期中的20到30年，每年用占可支配收入的40%至50%甚至更高的比例償還貸款本息，從而造成居民家庭生活的長期壓力，影響正常消費。購房影響到自己教育支出、醫(yī)藥費支出和撫養(yǎng)老人等，使得家庭生活質量下降，甚至讓人感到奴役般的壓抑。國際通行看法認為，如果月供超過個人月收入的1/3，將出現(xiàn)較大還貸風險，并影響生活質量。目前我國大中城市房價收入比大多已超過了6倍，其中北京、南京、青島等城市的比率超過了10倍，房價顯然偏高。第一章房地產概述教學目的與要求：通過本章節(jié)的學習，了解并掌握房地產的概念、房產與地產的關系以及房地產業(yè)的概念和性質、房地產業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。重點與難點：房地產與不動產的關系第一節(jié)房地產的概念一、房地產概念房地產就是指房產、地產、房地合產的統(tǒng)稱。不動產是指土地以及房屋、林木等地上定著物。不動產土地土地的附著物土地

空間

礦物、石油和天然氣建筑物及構筑物林木

不動產構成要素

關于土地廣義的土地，是指由土壤、氣候、地貌、水文和生物等構成的綜合體。狹義的土地，是指地球的陸地表層，包括陸地、內陸水域、灘涂、島嶼等一切土地。美國不動產法將土地定義為上至地表的上層空間，下至地心，包括地球表層（土壤、砂石），土地中的礦物、石油和天然氣。思考：我國法律對土地的界定？關于土地上的附著物建筑物及構筑物

包括房屋、橋梁、水壩、水塔、煙囪等。建筑物的組成，不僅包括其主體，而且還包括為了實現(xiàn)建筑物的設計功能所必需的附屬的或配套的各種設備（包括電梯、鍋爐、各種燈具、冷卻塔、水泵、消防設施、監(jiān)控設施等），管線等，林木是指根植于土壤的樹木、竹等，既包括人力也包括因自然力生長的林木。思考蛙：房地舉產與潑不動炊產關施系？二、遲地產撇與房饅產的淡關系土地，是順有特暈定四最至范跟圍的撤陸地今的表傳面。對特毅定地迅塊的鉗財產葉權利殺即稱侵為地期產，渴地產雄可以攝是土射地所書有權紋，也受可以辟是土棟地使也用權索或其姨他權呈利。房屋，是闖建筑闊于特釘定地薪塊上建的形啟成固墨定活圈動空委間的鄰建筑姻物。針對關房屋撲的所糊有權椒或其件他財青產權恭益被陡稱為推房產伴?？赡艹写嬖谄藩毩⑼康牡貐钱a，鞋但不使可能伏存在吊獨立希的房挎產。中華刺人民伶共和植國城秤鎮(zhèn)國決有土稿地使水用權出讓答和轉歪讓暫瞧行條種例第二沒十三士條重土地縫使用困權轉艦讓時偷，其坦地上末建筑役物、木其他聽附著過物所顏有權網隨之尋轉讓臨。第二以十四卸條斜地上迎建筑棗物、芹其他紐奉附著傲物的層所有煎人或送者共蒼有人蒙，享頁有該噸建筑枝物、么附著屠物使遵用范駐圍內蠟的土歷地使肅用權蘋。土衡地使項用者蘿轉讓襲地上愁建筑驅物、棗其他石附著彎物所恒有權銹時，績其使騙用范稿圍內前的土類地使損用權拘隨之漂轉讓啦，但變地上蠟建筑祥物、披其他串附著吹物作克為動鏡產轉鈴讓的鎖除外僻。第二設十八糟條萬土地惕使用既權出暫租是廳指土肢地使錢用者荒作為塑出租壞人將塵土地艷使用嚷權隨窗同地駕上建敗筑物基、其零他附滿著物倘租賃君給承隱租人壞使用曾，由事承租虧人向弦出租秋人支懲付租蜓金的匆行為岡。未踏按土鞋地使進用權套出讓蕩合同顛規(guī)定粒的期敞限和畢條件犁投資烏開發(fā)朱、利喘用土確地的樹，土閘地使常用權銷不得是出租妹。第三漆十三垃條債土地堪使用擠權抵生押時塊，其殖地上娛建筑椒物、冰其他陣附著澤物隨飯之抵南押。儉地上謀建筑開物、杯其他刮附著西物抵伶押時顆，其扛使用挽范圍例內的召土地宏使用歲權隨孟之抵振押。三、房地危產的愧特征固定貢性（改不可額移動嚼性）特定少性（翁異質揚性）耐用鉤性保值薪性第二內節(jié)啄房旋地產齡業(yè)一、粉房地掃產業(yè)舉的概清念和擔性質房地銅產業(yè)是指寧從事找房地旁產開惱發(fā)、乖經營師、管撥理和趙服務落的產橫業(yè)，炮是具抖有生敏產、活經營帆和服蓮務職教能的扣獨立齡行業(yè)芳。產業(yè)犧運行予過程藍：1、鋤生產熄環(huán)節(jié)皮（開勻發(fā)）面：土揭地開膜發(fā)和另房屋預及構添筑物水的建少造活粉動。2、新流通論環(huán)節(jié)貸：買磚賣、賞租賃堵、抵贈押等并交易茅活動侄。3、再消費按環(huán)節(jié)拾：物揚業(yè)管佳理和平產權胃產籍頭管理步。三個葬環(huán)節(jié)婦的周丸而復蔑始循柔環(huán)過蜻程房地產業(yè)房地血產投仔資開乖發(fā)業(yè)房地跨產服材務業(yè)房地沸產中介漢服務惹業(yè)物業(yè)慰服務房地抹產咨駱詢房地蒙產估獎價房地駝產經怨紀二、緊房地仰產業(yè)防的地廚位和蓋作用程（自市學）（一箭）房劣地產壓業(yè)對蠻人民獎生活評的重膽要作軟用（二銳）房臣地產憂業(yè)對秧完善被市場濟體系摸的作滲用（三疏）房魯?shù)禺a暑業(yè)對忙發(fā)展蓮國民輪經濟說、增俗加國欠家財野富的后作用三、月我國掠房地撥產政傍策回唱顧強制六性的聾回收無償收的分溉配計劃祥經濟人口滿增漲有限幣的投挖入解放葉初期歲至改春革開線放初針期“國家遼統(tǒng)包憑住房戰(zhàn)投資涌建設雙，以催實物介形式普向職倘工分壤配出動租并近接乎無姥償使轎用的抽福利遣性住守房制巷度”19截78補理斬論突終破城鎮(zhèn)企住房霸制度枕改革炒—房改城市渣土地蓮使用始制度正改革錯—無償劑使用供有償安使用19海87逮年1柜2月1日土，深圳首開國有服土地伶公開猛拍賣先規(guī)河，新菌中國第一進塊有償努出讓國有捧土地被深違房集團宜競拍辦成功旬。19搬87嬸年第猾一次哭提出建立慘房地育產市封場房改眾：19解94煩年7久月1旋8日老國務捧院下催發(fā)了勁《關墨于深佛化城型鎮(zhèn)住寬房制內度改靠革的史決定蝕》，為開始占進行貍房改竄。房閘改的垂基本曬內容印可以棟概括嚴：1.配住房虎建設灣由國璃家、傅單位溉建設贏改為房地親產開丹發(fā)商像建設。2.明由國鴨家、場單位竄維修瓶管理袍改為房地浸產物修業(yè)公昏司服哨務。3.弱由實褲物分搏房改扶為住房胡補貼。4.錢建立臘以中祖低收梁入家碗庭為趣對象途、具霸有社梳會保兆障性謝質的經濟禿適用沖住房供應慕體系饅和以波高收拼入家浮庭為洞對象惑的商品仆房供應臘體系百。5.避建立葡住房貓公積檢金制府度。6.悅建立判政策距性和浮商業(yè)優(yōu)性并庸存的討住房頑信貸梨體系亭。7.稱建立霜規(guī)范谷化的量房地專產交弦易市啦場。20潔03壁年8哀月1職2日佩國務住院下跟發(fā)了死《國粱務院宮關于壩促進碧房地慕產市嚴場持尋續(xù)健桌康發(fā)零展的倒通知魯》（湖18渴號文片），烏要求含堅持住房育市場返化的牲基本裹方向。第一尋次明耀確房依地產醉是支艱柱產乞業(yè)。商品推房住房物供應守主體經濟唇適用衛(wèi)房政策淋性商精品住離房房地索產市遭場化玻進入械快車壟道：06石年九拌部門格制定肆《關香于調暈整住牛房供游應結第構駕穩(wěn)瞞定住比房價逆格的蹲意見落》（國碌六條才）：1.榆切實調整捷住房畝供應捆結構；自賄20廟06評年6菊月1儉日起匠，凡障新審開批、覽新開喪工的魄商品夏住房蘇建設艱，套型抱建筑她面積永90炒平方危米以捏下住房夕面積需所占堤比重主，必哭須達加到開征發(fā)建止設總照面積繩的70博％以枯上（9誤0/恩70熔）政至策。2.啞進一闖步發(fā)揮蟲稅收策、信糧貸、圖土地拒政策的調忘節(jié)作擇用；20原07維年《教國務串院關掃于解帳決城喘市退低收滅入家捕庭住濕房困勤難若足干意孩見》茂（2寬4號說文）住房杰問題閃是重士要的靈民生晃問題犬。1.蒸合理替確定腐廉租牌住房畝標準躍：新建送廉租悼住房載套型渾面積付控制宏在50泡平方繼米以內，以與配建稀為主銹。2.統(tǒng)合理包確定填經濟廁適用退住房菌標準史：經濟呢適用薄住房質套型現(xiàn)標準謙根據(jù)蘿經濟常發(fā)展搞水平狹和群扶眾生碧活水朽平，扎套型缺面積誦控制趴在60欣平方否米左右曲。20幅07倡.7決徐滇繩慶與諒牛刀約的打竟賭:徐滇音慶:如果議明年奔7月析11緒日深稈圳房屠價比丑現(xiàn)在緣瑞低一誘分錢改，我狹一定敵在《孩南方見都市益報》啞上用翁整版暖篇幅撤向深鴿圳市摸民道遼歉君。20耀08分.7存月：高“我體向深絡圳人盲民道參歉。訓在2埋00溪7年路7月心我說辟過，秋如果菊一年址以后漂深圳門房價冬不漲剩的話鞠，我圈向深敢圳人釘民道懂歉。鋒一年棉就要盈過去惰了，機無論姐深圳鍛的房餅價漲百不漲都理防應由熟我來爽道歉扯。”20粒07驚年房振價高術企，斤國家客稅務眼局出壤臺《關矩于房箏地產膨開發(fā)折企業(yè)鹿土地階增值浴稅清特算管援理有牛關問鑒題的子通知帳》，但霜由于防美國瀉的次崗貸危瘦機-夏--搏--勁-不頃了了鳳之。20禽08耽年樓豎市遇請冷、綠政府籌救市20販08蠟年全劑球金氧融危已機迸筆發(fā)，驗中國物樓市凳一片閥蕭條顯。期模間，菊國務竹院頒剖布《促箱進房居地產求市場講健康諸發(fā)展蒙措施需》（“易國三圖條”搖）：自2簽00汁8年智10貝月2較7日協(xié)起，對居讓民首利次購鬧買普蝕通自雄住房柔和改猾善型黨普通蔑自住靠房其貸怠款利臘率的廁下限臘可擴軌大為泉貸款鍛基準煤利率償?shù)?.勉7倍，最裙低首搶付款還比例薄調整求為20泡%。同碗時，下調吊個人懇住房枕公積蒼金貸己款利猜率，各營檔次射利率沙分別下調船0.蝦27擁個百各分點。自1尋1月器1日姥起，首次最購買意90屠平方患米及槐以下申普通藏住房妥的，契澡稅稅裙率暫湊統(tǒng)一下調話到1辰%。將現(xiàn)炎行個慘人購聚買普鐵通住控房超等過5六年（支含5谷年）意改為雪超過踏2年踏（含博2年惰）轉午讓的延，免征些營業(yè)掘稅；將材個人礎購買麻普通紗住房不足庫2年酸轉讓笨的，由法按其聽轉讓怖收入全額蝕征收堡營業(yè)廢稅，改仙為按波其轉獎讓收噸入減慮去購雪買住棚房原曠價的差額稈征收痕營業(yè)油稅。營業(yè)依稅全免5年全額以前2年5年差額差額全免全免以上以上以上以下以下以下20醬08勁年20譜10擔年買房瞞人：第一鏈次置明業(yè)，解享受七折飛利率開發(fā)薦商：土地傲出讓多金繳貨納期伙限放熟寬到兩年09饑年房扒地產董市場奸火爆中國普的房香地產粒到底悟怎么伶了？異常坐火爆恐：壓抑屠了近缸一年紛的購曬買汗欲望討集體販爆發(fā)橋！沒有濤最貴修，只幻玉有更禿貴！09立-1毒0組把合調煙控第一為拳（塑12務月9盆日）熟：營堅業(yè)稅古征免混時限園2年森變5弓年第二碰拳（臘12練月1響4日夠）:憐國務獻院要夸求遏階制房傳價過慎快上那漲第三紅拳（因12乳月1漿7日活）：用拿地明首付步不低宜于5想0%第四烘拳（濤10堡年1席月）快：二面套房柱貸首柴付不井得低悔于4掃0%第五吐拳（滴1月冬12越日）址:存概款準巧備金射率上贏調0仁.5扶個百鑄分點20塌10“兩趙會”足期間待，北京在市副沿市長槳陳剛曾經盒表示央：“北京爹今年序已經赴很難頁再產屬生地傳王了。房師價也開好，叉地價念也好殲，不齒會再廳出現(xiàn)斯去年帝的瘋建狂了杜”。起但“果兩會拳”剛形一落阻幕，臟北京層在一緣瑞天之摩內就鬼產生碗了三歷個“橫地王憐”。溫總吐理在“畜兩會照”上盲“堅決行抑制棚部分萌城市戲房價丹過快璃上漲”的夠政治雪承諾轉尚在鍬耳邊娘，央青企卻電“用棄腳投跪票”誕。在3棗月1送5日雄這一京天，略北京己總共洋成交詞6塊陷土地罰。其兩中，拖大望躍京地目塊和堆亦莊進地塊鄰分別忽以27干52漢9元躺/平敢方米牧的樓孟面價適格、5慕2.忘4億皺元的屈土地磚總價誓，刷組新本麻市土捆地成搶交紀愈錄，嫂成為壇新的面“單輔價地圾王”贊和“候總價燈地王肢”。售但還鐵不到某幾個放小時縫的工科夫，紐奉“單基價地貫王”噸就被叛下午輕競價惹的東值升鄉(xiāng)椅薊門駁橋地牧塊奪描走，追該地裕塊的旗實際萌樓面歌價格翅超過30派00縣0元孫/平狗方米。第六渣拳（陡）-沙國務垂院新卸四條一、些實行薄更為虧嚴格畏的差別讓化住劫房信泳貸政撥策。二、店增加鑰住房有效謙供給。三、惠加快保障亦性安雜居工普程建弊設。四、艙加強市場膏監(jiān)管。第七鉛拳：崇9月攻29吊日調探控（鄉(xiāng)豐新五腫條）一、禁止簡異地坡購房二、鳥首套跨房貸駛一刀童切比例頓30牢%三、都暫停拖發(fā)放付第三痰套房心貸，器部分賺城市限購旨房套令數(shù)四、球囤地弊捂盤酸房企科：停買發(fā)股愧票債革券不海給貸明款五、魔推進猛房產導稅改塑革試臭點第八層拳：斷各地涂調控飯細則捕紛紛踩出臺南京逢和深培圳最疾嚴厲孔，看淺存量仿不看魚增量南京：限雄制購貸買第端三套猶住房炕。新奪建商考品住舉房上餡市必膊須明息碼標顆價、紡“一寫套一殃標”洲；申裙領預散售許沿可證正必須崖申報拴價格紐奉，申哪報價徹格3牙個月達內不謠得調胖高，騎3個寄月后駐需要圈調高扇的必姨須重稻新申著報。深圳：本窄地人賠可購選買兩繞套，館外地悠人只咐能購柜買一懷套上海晴、杭姑州、懇廣州抓看增水量，視不看躬存量上海見：本仔地人象和外誼地人悔只能壺購買涂一套杭州俱：本概地人價和外導地人襯只能癢購買詠一套廣州蜜：本巡壽地人脫可購斗買兩爬套，零外地浸人只峰能購并買一陪套（新竿國八辦條）（一寨）進殘一步度落實軍地方播政府喝責任宰。地飲方政銀府要鞠切實炸承擔工起促喘進房達地產稿市場雅平穩(wěn)冒健康據(jù)發(fā)展筆的責須任。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