房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務風險識別與防范

1房地產(chǎn)企業(yè)財務風險識別及防范研究--以A公司為例1摘要近年來，我國市場經(jīng)濟開展迅速，社會消費結構發(fā)生了很大調整，人們在商品房方面表現(xiàn)出了越來越大的需求，而房地產(chǎn)業(yè)具有產(chǎn)業(yè)關聯(lián)度較強和帶動能力較大等優(yōu)勢，已經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟中的一大支柱產(chǎn)業(yè)。在房地產(chǎn)行業(yè)迅猛開展的同時，其作為資金密集型行業(yè)的一種，在我國起步的時間不長，相對來說根基十分薄弱，行業(yè)標準化程度低，房地產(chǎn)投資存在上下產(chǎn)業(yè)鏈長，專業(yè)性強，投資額大，投資周期長，不確定性和風險程度高，受宏觀政策調控影響較大的特點，這些特點決定了我國的房地產(chǎn)行業(yè)面臨著一定的財務風險，財務風險受企業(yè)內外部因素的共同影響。現(xiàn)階段，國際經(jīng)濟形勢變化多端，而我國的行業(yè)政策調控力度也不斷極大，金融政策相對收緊，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，其不得不解決的一個緊迫而現(xiàn)實的問題就是防范財務風險。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，其面臨的財務風險主要包括籌資風險、投資風險、資金回收風險和收益分配風險四種類型，并且具有綜合性、客觀性、不確定性、雙重性和鼓勵性等特征。財務風險一旦爆發(fā)，勢必會對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理產(chǎn)生十分嚴重的影響，甚至會導致房地產(chǎn)企業(yè)的破產(chǎn)和倒閉。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應該提高自身的財務風險識別與防范能力，從而提高其管理水平，提升經(jīng)濟效益，促進我國房地產(chǎn)行業(yè)的長遠開展。本文采用理論和實例相結合的方法，從國內外研究現(xiàn)狀出發(fā)，總結了前人在財務風險的識別與防范上的研究成果，在此根底上進行了房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的識別與防范研究，首先闡述了房地產(chǎn)企業(yè)財務風險識別與防范理論根底，介紹了財務風險的概念及特征，并闡述了、權衡理論、投資組合理論和現(xiàn)代財務管理理論；其次分析了房地產(chǎn)企業(yè)財務風險類型及影響因素，其中，房地產(chǎn)企業(yè)財務風險類型主要有、房地產(chǎn)企業(yè)籌資風險、房地產(chǎn)企業(yè)投資風險、房地產(chǎn)企業(yè)資金回收風險和房地產(chǎn)企業(yè)收益分配風險；第三，討論房地產(chǎn)企業(yè)財務風險識別與防范，介紹了定性、定量兩種分析方法，并針對籌資風險和投資風險進行了識別，最后提出了四種風險相應的防范措施；第四，以在行業(yè)里具有代表性的A公司為例，分析了A公司面臨的財務風險，具體分析了其短期償債能力、長期償債能力、營運能力、盈利能力、開展能力和現(xiàn)金流量，其次，指出了A公司風險識別的方法及財務風險防范措施，最后，提出了完善A公司財務風險識別與防范體系的建議，即完善財務風險識別體系、籌資風險防范、投資風險防范、資金回收風險防范和制定收益分配政策，希望對給其他公司的財務風險識別與防范提供一定的借鑒作用。關鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)財務風險識別防范1筋Ab伸st腰ra膀ctInrecentyears,ourcountryandtherapiddevelopmentofmarketec腔on愚om搖y,酒g印re款at隨h濱av堆e飾ta深ke呼n剩pl餡ac需e毀in武t饞he軍s規(guī)oc鬼ia舊l柿co橫ns匙um棉pt少io域n倘st慧ru浮ct佩ur暖e滿ad靈ju找st補me療nt梯,訴th級ey叮s址ho托we拔d罷mo全re半a宅nd撥m少or止e顯in座t棄er鞏ms叨o豈f裹co紫mm雙er箭ci避al慈h餅ou未si膝ng衡d渴em永an走d,斬i幕nd讀us霉tr椒ia她l祖co立rr漿el恐at樂iv旅en哨es遍s眾de挎gr慨ee跪a百nd抵t勉he頌r架ea稼l伍es賴ta學te誰i誕nd來us渠tr奸y渣ha疑s跳th買e聚ad畏va伍nt秀ag注es宵o絨f斬th專e吉st嫂ro驢ng闖a炭bi約li得ty止a熊nd蟲s把ti幻mu耽la艱te譜t相he暴d綿ev尋el舞op扛me斑nt帶o竹f腎la鍬rg爪e,黨h舟as返b流ec摸om倘e覺on逗e鋤of睬t躬he閉p駝il談la坦rs監(jiān)o命f牙th架e愉in疤du彈st刷ry能o表f潑th糊e耗na累ti流on燈al鎖e被co疾no備my腎.宣In前t利he倘r誠ap蔬id爽d錯ev膠el且op賊me醬nt授o顯f它re畫al優(yōu)e破st排at臂e疫in銹du問st議ry否a蝴t恢th敘e窯sa釘me傭t長im統(tǒng)e,寸i可t鋼as佳a笨k線in歡d梁of熊c咳ap侮it疤al馳i施nt男en任si滴ve以i魄nd驗us瞎tr昌y,租s弓ta爹rt林in嫂g年ti拼me腔i發(fā)s挨no共t鳥lo弄ng偏i余n庫Ch拋in疤a,詠t趟he跪f該ou階nd鹿at捉io鎖n菜is醋v壺er乖y割we后ak容,撫re敞la謊ti遞ve竭ly橫l耕ow械d街eg譽re桶e禿of葡i抬nd漏us召tr獎y駕st超an謙da倚rd頑iz法at揭io狀n,岔r跑ea符l此es旅ta刃te飯i采nv遣es洋tm宵en所t最is燒u沒p紀an耗d括do然wn遵t亡he遍i圓nd沿us叢tr坊ia朋l孕ch退ai覺n淡is故l匠on指g,株s殲tr堤on體gl伴y獵pr讀of岔es倍si竭on轉al麥,族la傅rg鋸e飼in伏ve奉st幕me福nt銜,搏lo手ng賤i育nv嫁es滲tm寨en涉t侮pe省ri億od速,洞hi牽gh肌d黨eg銜re彈e掠of鄙u盜nc檢er旁ta新in秋ty機a奪nd訂r媽is長k,折a厘nd船g衡re欠at泳ly牧i燃nf王lu寶en恒ce上d規(guī)by挨t時he輛m碑a(chǎn)c醋ro漫sc較op階ic潔p拆ol翁ic雪y,灘t挪he塌c命ha魄ra偽ct蟻er悄is箏ti月cs吧o懷f放th衫es永e尋ch弊ar溝ac千te泉ri玻st黨ic仔s滲de照te心rm層in活e蓬th搬e役re犁al廣e迫st皆at疤e絡in粱du紗st刷ry仁i擋n蔑ou談r臂co恐un蜘tr別y眨is南f方ac喇in見g涼a帥ce佳rt潮ai宗n判fi醫(yī)na索nc庭ia市l(wèi)館ri悠sk時,碑fi抵na剝nc桂ia煩l蹄ri兄sk介i劣s餅Sh慰ar允ed自b延y啟th鼠e文en稿te根rp戴ri踏se置i雪nt軌er汁na撫l路an飼d戰(zhàn)ex闖te蝶rn簽al猛f竹ac竟to搶rs劃i叛nf定lu唐en辜ce警.親At葡p勉re左se拿nt傷,臟th戶e虛in隊te借rn革at劑io喚na室l鵝ec必on擊om透ic感s氣it朗ua證ti螞on在i雅s拖ch鍛an熊gi謊ng王,纖bu駝t尚ou哈r時co增un技tr系y'選s何in盆du隙st別ry購h榆as撒b尺ee劣n由gr冷ea玻tl謙y,走a轟dj下us井ti柳ng悶c粱on浩tr愈ol統(tǒng)p退ol紋ic懶y紐re礦la宴ti教ve解t服o侵ti柿gh葉te肺n誰mo責ne漫ta宜ry營p餐ol筒ic逃y,阿f范or江r深ea梯l當es管ta窗te鴨e董nt櫻er喪pr醬is彎es盞,阿it冷h效ad屯t蝶o配so株lv博e牙a稼pr爪es因si增ng尾a辭nd域r唉ea嚴li柄st末ic置p沙ro烈bl懶em菊s競is響t顛o狂gu矩ar仇d艱ag傲ai身ns還t遲fi憑na挨nc僅ia僵l物ri壞sk哄s.畫F理or溉r載ea抱l捆es風ta赴te金e抵nt蘋er曾pr突is晉es尸,氧th干e險fi飄na燃nc待ia張l船ri擦sk跡m艙ai相nl館y今in特cl蔥ud廟es崖f善in名an嚼ci張ng旅r岡is鍛k,財i顫nv廁es先tm喝en植t榆ri蛋sk寫,徐ca海pi清ta琴l蜻re張co餃ve預ry邪r扯is咐k修an阿d珍in欲co胃me在d秩is泄tr枕ib扣ut李io浮n補ri符sk譽f鎖ou傅r閘ty擴pe減s,擦a暴nd岡a響c柜om禿pr總eh抱en束si急ve絲a洋nd靈o假設bj涼ec乓ti喝vi任ty姥,鍛un餃ce登rt銀ai師nt寫y,糟d蠢ua窮li郵ty濃a犬nd量i娘nc貿(mào)en萌ti劃ve咸,辰et簡c.巨C尺ha樸ra我ct勾er位is畫ti畜cs啟.億On剛ce廁t謙he異o跑ut曠br娘ea令k便of您f抖in沃an核ci茫al看r珠is命ks跪,熊is艦b濤ou純nd嚇t與o悼a斜se頸ri閣ou鋒s病im裝pa技ct沙o蜂n盛th太e烈re莊al眉e標st青at雄e揭en爸te腹rp辜ri棒se像m董an蓬ag溜em全en搬t(yī),荷a傻nd魂e侍ve型n版le肯ad輔t燥o愁ba返nk半ru加pt扔cy垂a刺nd妥t孤he間c斤ol跌la紀ps恰e件of哀r擋ea鞏l平es咸ta饒te萍e謹nt膀er抱pr旺is噸es化.社Th叉er要ef頓or告e,姿t其he膀f源in茅an塞ci搞al軟r究is險k銷of冊t衣he竭r而ea醬l祥es棟ta溫te趣e影nt獨er址pr孫is工es挖s薄ho扭ul蘿d繪im雕pr付ov此e磨th畢ei陵r方re關co濾gn踩it王io房n藝an嫌d主pr豪ev煮en幸ti豎on減a塘bi嚷li屋ty章,李th宵us工i避mp史ro李ve蒸t路he搭m攏an欄ag障em友en飄t伶le唉ve航l,養(yǎng)e胡nh乳an掉ce字e雜co攻no次mi叫c域ef渣fi主ci相en蛾cy掛,壤pr傘om饅ot鄭e畝th球e略lo具ng臥-t匙er錢m陽de鞏ve這lo飛pm茫en延t捎of宅t庸he春r祖ea嫌l向es書ta冷te宰i紫nd逗us羽tr獲y版in餅o檔ur湯c乏ou沫nt建ry色.Thisarticleadoptsthemethodofcombinationoftheoryandexamples,fromthedomesticandforeignresearchpresentsituation,summarizesthepredecessors'researchonfinancialriskidentificationandpreventionoftheresults,onthebasisoftherealestateenterprisefinancialriskidentificationandpreventionresearch,firstexpoundsthetheoreticalbasisforthepreventionofrealestateenterprisefinancialriskidentificationandintroducestheconceptoffinancialriskandcharacteristics,andexpoundsthe,balancetheory,portfoliotheoryandthetheoryofmodernfinancialmanagement;Secondlyanalyzesthetypesandinfluencingfactorsofrealestateenterprisefinancialrisk,amongthem,therealestateenterprisefinancialrisktypeshavemainly,realestateenterprisefinancingrisk,realestateinvestment,realestateenterprisecapitalrecoveryriskandriskofrealestateenterpriseincomedistribution;Third,discusstherealestateenterprisefinancialriskidentificationandprevention,introducestwokindsofqualitativeandquantitativeanalysismethod,andaimsatfinancingriskandinvestmentriskidentification,finallyputsforwardfourkindsofriskofthecorrespondingpreventivemeasures;Fourth,therepresentativeofAcompanyintheindustryasanexample,analyzesthefinancialrisktoAcompany,Adetailedanalysisofitsshort-termsolvency,long-termsolvency,operatingcapacity,profitabilityanddevelopmentabilityandthecashflow,secondly,pointedoutthatAcompanyfinancialriskpreventionmeasuresandmethodsofriskidentification,finally,putsforwardtoperfectAcompany'sfinancialriskidentificationandpreventionsystemsuggestion,namely,improvingthefinancialriskidentificationsystem,financingrisk,investmentrisk,capitalrecoveryriskpreventionandincomedistributionpolicy,andhopetoofferotheridentificationandpreventionoffinancialrisksasAreference.Keywords:realestatecompany，financialrisk，riskidentification，riskprecaution1目錄TOC\o"1-3"\u摘要2Abstract3第一章緒論6第一節(jié)研究背景及選題意義6一、研究背景6二、選題意義6第二節(jié)國內外文獻綜述7一、國外文獻綜述7二、國內文獻綜述8第三節(jié)本文研究內容與創(chuàng)新之處10一、本文的研究內容10二、本文的創(chuàng)新之處11第二章房地產(chǎn)企業(yè)財務風險識別與防范理論根底12第一節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)財務風險識別與防范相關概念界定12一、財務風險的概念12二、財務風險的特征12第二節(jié)企業(yè)財務風險識別與防范相關理論13一、權衡理論13二、投資組合理論13三、現(xiàn)代財務管理理論14第三章房地產(chǎn)企業(yè)財務風險類型及影響因素16第一節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)財務風險類型16一、房地產(chǎn)企業(yè)籌資風險16二、房地產(chǎn)企業(yè)投資風險17三、房地產(chǎn)企業(yè)資金回收風險17四、房地產(chǎn)企業(yè)收益分配風險17第二節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的影響因素18一、房地產(chǎn)企業(yè)籌資風險影響因素18二、房地產(chǎn)企業(yè)投資風險影響因素20三、房地產(chǎn)企業(yè)資金回收風險的影響因素22四、房地產(chǎn)企業(yè)收益分配風險影響因素24第四章房地產(chǎn)企業(yè)財務風險識別與防范25第一節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)財務風險識別的方法25一、定性財務風險識別法25二、定量財務風險識別法26第二節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的識別26一、籌資風險的識別26二、投資風險的識別26第三節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的防范措施28一、籌資風險的防范28二、投資風險的防范29三、資金回收風險的防范30四、收益分配風險的防范31第五章案例分析：A公司的財務風險識別與防范32第一節(jié)A公司面臨的財務風險32一、短期償債能力分析33二、長期償債能力分析33三、營運能力分析34四、盈利能力分析34五、開展能力分析35六、現(xiàn)金流量分析35第二節(jié)A公司的財務風險識別與防范體系分析35一、A公司風險識別方法36二、A公司采取的財務風險防范措施36第三節(jié)完善A公司財務風險識別與防范體系的建議38一、完善財務風險識別體系建議38二、籌資風險防范完善措施38三、投資風險防范完善措施38四、資金回收風險完善措施39五、制定收益分配政策39第六章結論與展望40參考文獻411第一章緒論第一節(jié)研究背景及選題意義一、研究背景近年來我國城市化進程不斷加快，經(jīng)濟體制改革逐漸深入，我國房地產(chǎn)行業(yè)也得到迅速的開展，房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量也迅速增多。房地產(chǎn)行業(yè)是一個資金密集型的行業(yè)，房地產(chǎn)投資存在投資資金量大，負債經(jīng)營，區(qū)域性強、投資時間長，變現(xiàn)能力差，投資回收期長，投資風險高的特點，這些特點決定了我國的房地產(chǎn)企業(yè)存在著一定的財務風險，而影響房地產(chǎn)企業(yè)財務風險風險有來自外部的因素和來自企業(yè)自身的因素。來自企業(yè)外部因素有政策因素，如房地產(chǎn)調控政策、財政與貨幣政策，土地政策、利率政策，稅收政策等。房地產(chǎn)調控政策能直接影響房地產(chǎn)行業(yè)的開展，貨幣政策、財政政策、稅收政策影響著市場需求，土地供給政策制約著房地產(chǎn)企業(yè)的投資方案也提高了房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)本錢，利率政策也會影響房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)本錢；市場供需環(huán)境等也影響著房地產(chǎn)企業(yè)收益目標的實現(xiàn)。來自企業(yè)內部的因素有資本結構、管理層風險控制意識，財務制度及其執(zhí)行度，財務人員的素質等。就房地產(chǎn)企業(yè)的資本結構來說，資產(chǎn)負債率普遍較高，有的甚至高達90%，盡管近年來房地產(chǎn)信托，房地產(chǎn)基金等創(chuàng)新金融產(chǎn)品涌現(xiàn)，但銀行渠道仍為主要融資渠道。在房地產(chǎn)行業(yè)競爭日趨劇烈的今天，房地產(chǎn)企業(yè)加強財務風險的識別和防范，可以提高房地產(chǎn)企業(yè)的管理水平和經(jīng)營效益，是當前房地產(chǎn)行業(yè)的一項重要任務。選題意義我國資本市場起步較晚，財務風險的研究尚未形成深層次的理論體系，離興旺國家尚有一定的差距，多為在國外先進的研究理論上進行創(chuàng)新，并且基于單個具體行業(yè)的財務風險研究頁較少。本文對國內外先進的企業(yè)財務風險識別和防范研究理論進行了分析研究與總結，試圖探索出適合房地產(chǎn)企業(yè)的財務風險識別與防范方法，并結合了A房地產(chǎn)公司的實際案例進行了應用闡述，希望能給房地產(chǎn)企業(yè)的實際應用帶來一定的借鑒意義。第二節(jié)國內外文獻綜述國內外對企業(yè)財務風險識別的研究主要集中在財務風險識別方法的研究和識別變量的選取兩個方面，而且這些研究成果主要應用于企業(yè)財務危機預警模型的構建。財務風險防范的理論研究主要是致力于從經(jīng)濟管理理論中尋找原因和關鍵變量解釋和說明為什么一局部企業(yè)會走向困境和失敗以及就預防企業(yè)財務風險的惡化給出建議措施[1]。國外文獻綜述〔一〕國外財務風險識別文獻綜述Beave(1966)在“FinaneialRatiosasPredictorsofFailure〞一文中首先提出了單變量分析法，他在6組財務特征指標選擇了30個財務指標作為變量，檢測了79對公司的樣本，認為在公司破產(chǎn)前5年的時間內最適用的預測指標為營運資本流/負債和凈利潤/總資產(chǎn)這兩個指標。Altman(1968)提出了著名的Z值模型，該模型采用多變量分析的方法，該模型在五類財務指標中選取了22個財務指標作為該模型的初始選擇變量，然后選擇了1946年至1965年間33家破產(chǎn)制造企業(yè)和作為配對的33家非破產(chǎn)企業(yè)作為研究樣本，研究結果發(fā)現(xiàn)，選擇營運資產(chǎn)/資產(chǎn)總額、留存收益/資產(chǎn)總額、息稅前利潤/資產(chǎn)總額、股東權益市場價值/總負債賬面價值和銷售收入/資產(chǎn)總額這5個財務指標作為判別模型的變量，可以使財務危機判別的錯誤率最小。Wileox(1973)構建了基于期權定價理論的財務風險預測模型并進行了實證研究，該模型以反映企業(yè)流動性的財務風險指標現(xiàn)金流和清算價格為變量，選了1949年至1971年間美國的41家出現(xiàn)財務危機的企業(yè)和作為配對的41家財務狀況正常的企業(yè)作為研究樣本，實證結果說明該模型在公司破產(chǎn)前三年擁有較高的預測準確度。ohlson(1980)建立了Logistic預測模型，以1970年至1976年間破產(chǎn)的105家公司以及未破產(chǎn)的2058家公司為研究對象，發(fā)現(xiàn)公司的規(guī)模/資本結構、業(yè)績和當前的變現(xiàn)能力四個變量具有較高的預測能力。Odom&Sharda(1990)構建了神經(jīng)網(wǎng)絡預測模型并進行了實證研究，模型選取的5個財務指標變量與Altman的Z值模型相同，研究樣本為1975年至1982年間的65家破產(chǎn)企業(yè)以及作為配對的64家正常企業(yè)共129家企業(yè)，并將樣本分為兩組分別用于構建模型和實證檢驗，實證結果說明，失敗類企業(yè)預測正確率為81.75%，正常企業(yè)的預測正確率分別為78.18%，說明該模型的預測準確度較高?！捕硣庳攧诊L險防范文獻綜述Ho和SaunderS(1980)對銀行破產(chǎn)的原因進行了研究，他認為銀行的破產(chǎn)很大程度上原因在于監(jiān)管者的錯誤決策行為，破產(chǎn)的發(fā)生不是一個緩慢發(fā)生的過程，而是一個驟變過程，在進行企業(yè)財務風險防范時可以構建模型以現(xiàn)金流方差作為監(jiān)控對象，防范異?，F(xiàn)金流量變動。Theil和Lev(1969，1971)認為應該企業(yè)資本結構角度進行財務風險防范，他們通過研究發(fā)現(xiàn)企業(yè)是經(jīng)歷過資本結構的嚴重異常并且在一段時間以后無法回歸到正常水平，在走向的破產(chǎn)，因而對企業(yè)的資本結構的進行識別，并采取一定的防范措施是一種較好的財務風險防范方法。Santomero(1977)和Vinson(1979)對賭徒破產(chǎn)模型進行了深入研究，并將該模型應用與與銀行和電力行業(yè)的財務風險防范模型構建中。國內文獻綜述〔一〕國內財務風險識別文獻綜述陳靜(1999)對單變量分析法和多元線性判別法進行了實證研究，他以A股滬深兩市27家被特別處理的上市公司和作為配對的27家正常公司為研究樣本，在進行單變量分析法實證研究時，她使用企業(yè)被特別處理前一年的資產(chǎn)負債率、凈資產(chǎn)收益率、總資產(chǎn)收益率和流動比率4個財務指標分別進行了預測實證研究，通過比擬發(fā)現(xiàn)在企業(yè)被特別處理前一年擁有較高預測準確率的財務指標是資產(chǎn)負債率和流動比率這兩個財務指標，她在進行多元線性判別法實證研究時，以上述研究樣本中被特別處理企業(yè)的前三年財務報表中的資產(chǎn)負債率、凈資產(chǎn)收益率、總資產(chǎn)收益率、流動比率、營運資本/總資產(chǎn)及總資產(chǎn)周轉率6個財務指標作為自變量構建了判別函數(shù)，研究結論為在企業(yè)被特別處理的前三年預測正確率分別為92.6%、85.2%和79.6%，證明了多元線性判別的預測準確度高，可以應用于我國的上市公司的財務風險識別，同時也證實了該模型隨著預測時間越遠，預測精度會不斷降低。張玲(2000)利用多變量分析的方法構建了判別模型，她以A股滬深兩市出現(xiàn)財務困難的60家上市公司以及作為配對的60家財務狀況正常的企業(yè)共120家上市公司作為研究樣本，并分為開發(fā)樣本和檢驗樣本兩組，分別用于模型參數(shù)的設定以及實證檢驗，在企業(yè)的4類財務特征指標中選取了15個財務指標作為待選變量，進而選擇了資產(chǎn)負債率、營運資金/總資產(chǎn)、總資產(chǎn)利潤率和留成收益/資產(chǎn)總額4個財務指標作為模型的變量，該模型對開發(fā)樣本30家公司被特別處理前五年的回判準確率分別為100%、87%、70%、60%及22%，說明該模型在公司被特別處理前三年擁有較高的預測精度，但隨著離預測點時間的向前推遲，預測精度顯著降低。吳世農(nóng)、盧賢義(2001)對Fisher線性判別分析、多元線性回歸和邏輯回歸分析三種方法分別進行了實證研究，他以1998年至2000年滬深A股的70家被特別處理的公司和作為配對的70家正常公司作為研究樣本，在5類財務特征指標中，經(jīng)過變量初選，以及應用剖面分析和單變量判定分析的變量篩選，選擇了6個財務指標，再用三種分析方法分別構建模型，并進行案例數(shù)據(jù)回判實證研究，研究結果證實了三種模型均有較高的預測準確的，并且邏輯回歸模型準確度最高。姜秀華與孫錚(2001)進行了Logisti識別判定模型構建，以2000年滬深A股42家被特別處理的公司以及作為配對的42家正常公司作為研究樣本，選擇了13個財務指標作為初始變量，并通過再次涮選，確定毛利率、其它應收款/總資產(chǎn)、短期借款/總資產(chǎn)及股權集中系數(shù)四個財務指標作為模型的變量，證明該模型在公司被特別處理前一年對特別處理公司和正常上市公司均有較高的預測精度。楊保安等(2001)利用神經(jīng)網(wǎng)絡分析法構建了預測模型，特在4類財務指標中選擇了15項財務指標，他以研究樣本中的30個樣本作為學習樣本，并進行了樣本回判預測，研究結果顯示開發(fā)樣本的判別正確率高達95%，表現(xiàn)出了該模型十分高的預測準確度。向德偉(2002)對Z值模型進行了實證研究，以A股滬兩市40家出現(xiàn)財務危機的企業(yè)和作為配對的40家正常企業(yè)作為研究樣本，并且將我國股市非流通股無市場價格等因素進行了綜合考慮，對Z值模型的變量選擇進行了修正，并基于不同行業(yè)的研究樣本進行了回判檢驗，研究結果證實了Z值模型對于我國上市公司財務風險識別擁有較高的準確度，并且對不同行業(yè)的預測準確度準確度存在差異。楊淑娥(2003)在Z分數(shù)模式的根底上結合了主成分分析法，構建了Y分數(shù)模型，她以1999年和2000年這兩年被實行特別處理的67家上市公司和作為配對的67家公司作為研究樣本，該模型在反響企業(yè)償債能力、盈利能力、現(xiàn)金流量能力、開展能力的4類特征指標中選取了8個財務指標作為變量，研究結論為當設定預測值Y=0.5時，模型預測準確率最高，回判準確率約為86%。楊淑娥(2005)構建了BP人工神經(jīng)網(wǎng)絡預測模型應用于財務危機預警研究，選擇A股滬深兩市120家上市公司作為研究對象，該模型從反映企業(yè)短期償債能力、長期償債能力、盈利能力、資產(chǎn)管理能力、主營業(yè)務鮮明程度、公司增長能力的6類特征指標中選取了15個財務指標作為初始變量，然后進行了T顯著性檢驗的再篩選，確定了10個財務指標，隨后對60家檢驗樣本公司進行了預測檢驗，證實了該模型擁有較高的預測精度?！捕硣鴥蓉攧诊L險防范文獻綜述郭秀君等〔2021〕認為財務風險的防范內容包括：以企業(yè)的財務敏感性指標建立財務預警模型；加強資金管理，做好資金預算以及本錢控制，提高資金使用效率；通過學習與培訓提高公司整體員工的風險意識以及財務管理人員的財務管理水平；拓寬籌資渠道并合理控制企業(yè)資本結構；通過簽訂固定利率籌資合同躲避利率上浮風險。吳耿城〔2021〕從防范籌資風險和投資風險角度，提出了拓寬籌資渠道，制企業(yè)資本結構，做好本錢控制并依據(jù)本錢控制目標設立相應的考核與鼓勵機制，做好投資可行性研究工作等建議。王小玉〔2021〕重點闡述了投資風險的防范措施，她認為可以通過將開發(fā)市場轉向非一線城市或者和其他房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合作拿地來降低投資風險，從長遠的角度，企業(yè)可以通過放棄在建的風險較高的工程或者開展其他業(yè)務轉入其他行業(yè)的方法防范投資風險。王質君〔2021〕提出的財務風險防范措施包括：合理控制企業(yè)的資本結構，負債率控制在國際公認60%警戒線之內，在融資方法上提到了預售房款以及房地產(chǎn)信托基金；在防范投資風險時關注國家的政策導向，包括土地政策以及房地產(chǎn)新科技導向政策等，并且要利用分散投資的方法防范投資風險；在日常運營風險防范時要注意加強企業(yè)內部培訓以及縮短預售時間；平衡企業(yè)的長遠開展以及投資者的利益以及合理的利潤分配。梁惠蘭〔2006〕認為企業(yè)的財務風險防范應該從宏觀和微觀兩個層面進行：在宏觀層面她認為應該從企業(yè)的財務報告的質量、會計法規(guī)和會計制度方面進行財務風險防范；在微觀層面的財務風險防范上，她就影響籌資風險的資本結構因素、貸款期限結構因素、借款來源、還款日期、匯率因素等進行籌資風險防范措施的闡述，然后就資金回收風險的防范，從產(chǎn)品本身與促銷手段的角度提出了具體的建議。蔣葵〔2021〕在分析房地產(chǎn)企業(yè)財務風險防范措施時提出了：企業(yè)應該重視現(xiàn)金管理管理，做好現(xiàn)金流入量和流出量的預算工作，既要制定合理的資金方案，防止資金的隨意性支出，也要充分考慮資金的時間價值，防止資金的大量閑置；并從現(xiàn)金流預算、財務預算、工程預算、籌資預算等角度闡述了如何進行工程的全面預算以防范經(jīng)營過程中產(chǎn)生的風險。本文研究內容與創(chuàng)新之處一、本文的研究內容本文的主要研究內容如下：第一章是緒論。介紹了本文的研究背景和選題意義，目前國內外的研究現(xiàn)狀以及本文的研究內容和創(chuàng)新之處；第二章介紹了房地產(chǎn)行業(yè)財務風險識別與防范的理論根底，先是對幾個有爭議的概念在本文中的意思進行了界定概念，接著闡述了企業(yè)財務風險與防范相關理論，為后續(xù)的闡述提供了理論支持；第三章結合我國的現(xiàn)狀分析了我國房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財務風險類型及影響因素；第四章通過比擬分析法，提出了適合房地產(chǎn)企業(yè)的財務風險識別體系，從整體風險防范到單個風險防范闡述了房地產(chǎn)企業(yè)財務風險防范措施；第五章為A房地產(chǎn)公司財務風險識別與防范的案例分析；第六章對本文進行總結以及對未來的研究開展提出展望。二、本文的創(chuàng)新之處本文的創(chuàng)新之處在于，發(fā)揮了定性分析方法與定量分析方法相互補充的作用構建了房地產(chǎn)企業(yè)的財務風險識別體系，在風險類型和風險成因識別分析以及房地產(chǎn)企業(yè)財務風險防范措施闡述時充分結合了我國房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)狀，從公司整體風險防范的到單個風險的風險防范進行闡述。本文使用了比擬分析法、案例分析法，條理清楚、邏輯性強，以提出一套適用于房地產(chǎn)企業(yè)的易操作并且準確度較高的財務風險識別與防范體系為研究目的，使本文既富有理論價值又具有實際意義。房地產(chǎn)企業(yè)財務風險識別與防范理論根底本章理論根底分為兩局部，第一節(jié)對一些具有爭議的概念在本文中的意義進行概念界定，第二節(jié)是對為本文的闡述提供了支撐的一些理論依據(jù)進行簡要介紹。第一節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)財務風險識別與防范相關概念界定一、財務風險的概念截至目前，國內外廣闊學者在財務風險的界定上還沒有形成一致性的觀點，如劉恩祿和湯谷良對財務風險作出了如下定義：企業(yè)進行各項財務活動，會受到各種難以預料、無法控制的因素作用，企業(yè)實際財務收益與預計收益發(fā)生背離，因而有蒙受經(jīng)濟損失的時機或可能性。總體來看，學術界普遍把財務風險劃分成廣義和狹義兩大方面。其中，廣義的財務風險，從財務的總體觀念出發(fā)，將企業(yè)面臨的所有的風險，以貨幣化的形態(tài)表現(xiàn)出來，是指企業(yè)在進行財務活動，其實際獲得的收益與預期的收益有差異，財務成果具有不確定性。企業(yè)經(jīng)營環(huán)境具有不確定性，是其外因。決策失誤、管理失策、組織不力是其內因。內因外因均可產(chǎn)生財務風險。狹義的財務風險，從籌資的視角出發(fā)，是指企業(yè)在籌集資金的過程中，由于未來收益的不確定性使歸還到期債務存在不確定性帶來的風險。當企業(yè)投資收益率高于借款利率的時，借入資金的比例與企業(yè)收益率成正比例變動。汪平認為：財務風險是由于企業(yè)使用了負債給普通股股東增加的風險。由此看來，企業(yè)的財務風險與負債經(jīng)營有關，企業(yè)不借用負債，就不會產(chǎn)生財務風險。由此看來，財務風險存在于每一個企業(yè)中，對企業(yè)是盈利還是虧損、對企業(yè)的經(jīng)營狀況具有顯著的作用。因為收益與風險并存，所以財務風險是無法防止的，要想完全消除企業(yè)中存在的財務風險是不可能的。筆者傾向于后一種分類。企業(yè)面臨的財務風險是全面的系統(tǒng)的，必須從更廣闊的視角加以分析。二、財務風險的特征〔一〕綜合性財務風險涉及到資金運動的各個環(huán)節(jié)、企業(yè)內部的各個方面及企業(yè)環(huán)境中的各種因素。資金籌集、資金運用、資金積累、資金分配等各項財務活動均會產(chǎn)生財務風險。因此，財務風險是企業(yè)財務活動和經(jīng)營活動中各種矛盾的綜合反映，是企業(yè)風險的總稱。〔二〕客觀性財務風險存在于每一個企業(yè)中，它不以人的意志為轉移，是客觀存在的。所以財務風險是企業(yè)無法防止的，企業(yè)只有坦誠面對財務風險的客觀性，采取有力措施將財務風險降到最低。〔三〕不確定性企業(yè)財務活動受諸多因素的影響，且這些因素不斷開展變化。財務風險的形成原因是模糊的，財務風險導致財務活動的結果是不能事先確定的。由此導致財務風險存在不確定性，企業(yè)無法及時準確地了解財務風險的大小?！菜摹畴p重性危機，危險中蘊藏著機遇。那么風險中必然蘊藏著收益。福兮禍所伏，禍兮福所倚。風險和收益是并存的，且成正比例關系。財務風險是一把“雙刃劍〞。它既有可能給企業(yè)帶來損失，也有可能給企業(yè)帶來意想不到的經(jīng)濟利益，關鍵在于企業(yè)能否把握、控制并利用好財務風險?！参濉彻膭钚载攧诊L險的客觀存在促使企業(yè)采取防范措施，加強財務風險管理，提高經(jīng)濟效益。為企業(yè)的健康開展起到一定的鼓勵作用。企業(yè)財務風險識別與防范相關理論本節(jié)為本文后續(xù)財務風險識別與防范提供理論支持，其中權衡理論尋求企業(yè)最優(yōu)資本結構為籌資風險的識別與防范提供了理論依據(jù)，投資組合理論為投資風險的識別和防范提供了理論依據(jù)。一、權衡理論權衡理論也稱為最優(yōu)資本結構理論，權衡理論綜合考慮負債給企業(yè)帶來的雙面影響，一方面負債可以增加企業(yè)的抵稅收益，另一方面負債也增加了企業(yè)的風險本錢，企業(yè)負債的風險本錢由財務拮據(jù)本錢和代理本錢兩個方面構成，財務拮據(jù)本錢和代理本錢均與負債數(shù)量的多少呈現(xiàn)正相關關系。權衡理論認為控制企業(yè)的負債率存在一個臨界點，在到達該臨界點之前，負債增加帶來的抵稅收益的增長速度要高過財務拮據(jù)本錢和風險本錢的增長率，在這一階段增加企業(yè)負債利于企業(yè)價值的增長，當超過這一臨界點時，企業(yè)財務拮據(jù)及代理本錢的增長速度要高于抵稅收益的增加速度，增加企業(yè)負債會導致企業(yè)價值的下降。權衡理論的核心觀點在于尋找企業(yè)的最優(yōu)資本結構，選擇最適合的負債比率，可以實現(xiàn)企業(yè)的最大價值化，基于房地產(chǎn)企業(yè)普遍負債經(jīng)營的特點，權衡理論為房地產(chǎn)合理的籌資額的選擇提供了參考。二、投資組合理論哈利馬柯維茨〔1952)提出了投資組合理論，他認為可以通過組合金融資產(chǎn)的投資分散投資風險，理性的投資者都希望在同等風險條件下的獲得最高投資收益，或者在同等收益條件下投資風險最小，在證券市場上，在同一影響因子的作用下，各種證券的收益率之間的變化不是完全一致的，甚至可能收益率波動方向相反，就使得將證券投資進行組合降低了整體投資風險的可能性存在，投資組合中證券種類越多，證券之間的相關性越低，越能降低投資風險，進行相似品種的投資可能不能降低投資風險，或者降低效果甚微。但分散投資只能降低非市場因素的非系統(tǒng)性風險，不能降低由市場因素引起的系統(tǒng)風險，所當證券投資組合中的證券種類到達一定的程度時，繼續(xù)增加投資組合的證券種類能夠到達的降低投資風險的效果將十分有限。投資組合理論雖然是對證券投資組合的研究，但是在其他領域一樣適用，對于一個企業(yè)來講，經(jīng)營業(yè)務的多元化、產(chǎn)品種類的多樣化以及市場區(qū)域的多元性都能降低企業(yè)的投資風險。三、現(xiàn)代財務管理理論〔一〕MM定理MM定理認為，市場無摩擦時企業(yè)價值與企業(yè)財務杠桿及加權資本本錢無關。當存在所得稅、破產(chǎn)本錢和代理本錢時，稅收蔽護作用將會隨著財務杠桿的提高而逐漸被抵消，因此存在最優(yōu)資本結構，應該適度負債"繼續(xù)考慮信息不對稱因素后，經(jīng)理人就有可能通過財務杠桿給投資者傳達經(jīng)營信息，通常企業(yè)發(fā)行債券被市場認為是“好消息〞，而發(fā)行股票被認為是“壞消息〞。由于信息不對稱，MM理論給出了財務杠桿與企業(yè)破產(chǎn)風險呈正相關的關系，并指出估計破產(chǎn)本錢與代理本錢是企業(yè)破產(chǎn)決策的重要因素"〔二〕賭徒破產(chǎn)模型理論賭徒破產(chǎn)模型假定企業(yè)給定的資本額為K，K隨機變動。企業(yè)經(jīng)營的現(xiàn)金流入將使K增加，損失將要求企業(yè)出賣資產(chǎn)"這一模型假定企業(yè)與證券市場完全分割，它既不能通過發(fā)行股票，也不能通過發(fā)行債券融資。Scott(1981)利用期權定價模型推導出能夠解釋企業(yè)破產(chǎn)的財務模型，研究結論認為:當外部資本市場不完美時，企業(yè)的持續(xù)經(jīng)營價值與其清算價值之間會存在較大的差距，衡量企業(yè)流動性的指標就有可能成為計算企業(yè)破產(chǎn)風險的一個重要因素"Wileox(1973)根據(jù)1949-1971年美國41對企業(yè)的數(shù)據(jù)，選擇現(xiàn)金流和清算價格作為預測變量的研究與賭徒破產(chǎn)模型十分相似，破產(chǎn)前三年的預測精度分別為94%，90%，88%"Santomero(1977)和Vinson(1979)開發(fā)的用于銀行和受政府管制的電力行業(yè)的財務風險防范模型與賭徒破產(chǎn)模型也類似。KatZ(1985)認為Wilcox(1973)模型還可以用于即將破產(chǎn)企業(yè)的股價檢驗"賭徒破產(chǎn)模型對財務風險防范的奉獻在于：提出了現(xiàn)金流及其波動率是決定企業(yè)破產(chǎn)概率的重要因素，股票價格具有一定可預測性?！踩炒肀惧X理論代理本錢展示的是現(xiàn)代企業(yè)經(jīng)營中經(jīng)營管理者與債權人和投資者之間的一種代理關系，描述了代理關系中的兩種利益沖突:一是債權人利益和股東利益的沖突，其本錢稱為債務代理本錢；二是代理人利益(經(jīng)營者利益)和股東利益的沖突，其本錢稱為股權代理本錢"企業(yè)財務困境的實質是企業(yè)的內部資源已經(jīng)不能滿足企業(yè)的契約義務，解決財務困境必須改變資本結構、財務契約安排和增加基于未來現(xiàn)金流的新融資。因此基于代理本錢理論，可以用股東和債權人之間的潛在利益沖突研究企業(yè)的破產(chǎn)過程。Altman(1995)建立了一個研究企業(yè)破產(chǎn)過程的根本代理模型，模型顯示，短期銀行借款在總負債中的比率越高，企業(yè)的投資效率也越高，銀行相對其他債權人來說，更具有信息優(yōu)勢和談判能力，更能尋求保護所有債權人和股東的共同利益。第三章房地產(chǎn)企業(yè)財務風險類型及影響因素財務風險識別的一項重要內容是識別可能產(chǎn)生的風險的類型以及成因，因此本章就房地產(chǎn)企業(yè)的財務風險類型及影響因素進行闡述。房地產(chǎn)企業(yè)財務風險類型有很多種劃分方法，本文從房地產(chǎn)開發(fā)資金流向角度將房地產(chǎn)企業(yè)財務風險分為籌資風險，投資風險、資金回收風險、收益分配風險四種類型。房地產(chǎn)企業(yè)財務風險類型一、房地產(chǎn)企業(yè)籌資風險房地產(chǎn)企業(yè)的籌資風險指的是房地產(chǎn)企業(yè)利用財務杠桿為了獲取更大的利益而進行籌資，由于未來收益一定程度上的不確定性，以及企業(yè)現(xiàn)金流充裕程度的影響，不能按期還本付息的可能。籌資活動作為企業(yè)經(jīng)營的重要起點，其目的在于籌集足夠的資金來滿足企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營，促進企業(yè)經(jīng)營目標的實現(xiàn)。一般來說，房地產(chǎn)企業(yè)的籌資方式主要包括所有者權益與負債資金這兩種籌集。其中，所有者權益的籌集方式，企業(yè)及其經(jīng)營者能長期占有和自主使用權益資金，不存在還本付息的問題，唯有產(chǎn)生的效益不定才能產(chǎn)生風險，有助于企業(yè)經(jīng)營的持續(xù)性和穩(wěn)定性。對于負債資金的籌集方式，按契約要求必須按時還本付息，企業(yè)只能在規(guī)定的時間內使用。借款籌資的風險表現(xiàn)為企業(yè)能否及時足額的還本付息。一般來說，籌資風險指借入資金這種籌資形式的風險。影響籌資風險的因素包括：企業(yè)經(jīng)營規(guī)模、企業(yè)資本結構、債務規(guī)模、企業(yè)信用狀況、金融市場繁榮程度等因素。房地產(chǎn)企業(yè)的籌資風險源自企業(yè)面臨的即期債務的現(xiàn)金保證程度，分為現(xiàn)金性融資風險和收支性融資風險：現(xiàn)金性融資風險指企業(yè)在特定的時點上由于現(xiàn)金短缺、債務期限結構和現(xiàn)金流入的期間結構不匹配導致現(xiàn)金流出量超過了現(xiàn)金流入量而產(chǎn)生的即期不能還本付息的風險；收支性融資風險是指企業(yè)由于資本結構安排不合理而出現(xiàn)收不抵支，到期債務不能清償?shù)娘L險。由于資金實力的限制，我國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)采取負債經(jīng)營的方式，所以籌資活動作為房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動的起點，也是非常重要的一個環(huán)節(jié)。企業(yè)根據(jù)生產(chǎn)經(jīng)營的需要用合理的方式在最短的時間籌集到所需資金，且費用最低、風險最小、期限結構匹配是房地產(chǎn)企業(yè)籌集資金的原那么：如果資金籌集數(shù)量超過企業(yè)的實際需求量會造成資金閑置，籌資數(shù)量小于企業(yè)的實際需要量那么可能影響企業(yè)的日常運營，增加了籌資活動的頻率，籌資利率過高會導致房地產(chǎn)企業(yè)的本錢被太高，降低了企業(yè)的利潤；在債務期限結構方面，如果被要求還款日期過于集中，會導致某一個特定時間節(jié)點償債壓力巨大，假設同時企業(yè)現(xiàn)出現(xiàn)現(xiàn)金短缺，那么可能引致嚴重的財務風險。二、房地產(chǎn)企業(yè)投資風險投資活動是指企業(yè)長期資產(chǎn)的購建和不包括在現(xiàn)金等價物范圍內的投資及其處置活動。投資風險是指對未來投資收益的不確定性，在投資活動中可能會遭受收益損失甚至本金損失的風險。當企業(yè)的投資工程不能產(chǎn)生預期的收益，可能引起企業(yè)盈利能力、償債能力降低，進而產(chǎn)生投資風險。有多種策略控制投資風險。通過進行準確的預測、充分進行市場調研、及時與政府部門溝通獲取政策信息、可減少決策失誤，減少投資風險。通過多元化的投資組合，對決策進行多方案的優(yōu)選和替代可分散投資風險。此外，還可以通過向保險公司投保、技術轉讓、租賃經(jīng)營和業(yè)務外包等方式實現(xiàn)投資風險的轉移。房地產(chǎn)企業(yè)投資風險是指由于不確定因素的影響導致投資工程的實際收益率低于預期，或者投資失敗引致虧損或者影響企業(yè)持續(xù)經(jīng)營的可能，影響企業(yè)盈利水平和償債能力的風險。投資是企業(yè)活動的關鍵步驟，房地產(chǎn)投資一般可分為投資決策階段、土地獲取階段、工程建設階段和經(jīng)營管理階段等階段，工程投資前期規(guī)劃的市場場調研和征地，投資中期的質量、進度、平安把控，投資后期的售后效勞和物業(yè)管理等過程都存在一定的不確定因素。三、房地產(chǎn)企業(yè)資金回收風險資金回收是財務活動的第三個環(huán)節(jié)。它包括兩個轉化過程：從成品資金轉化為結算資金；從結算資金轉化為貨幣資金。資金在時間上有既起性，在空間上有并存性。以上兩個轉化過程時間和金額上具有不確定性，是為資金回收風險。在成品資金向結算資金轉化時，要抓產(chǎn)品質量、價格、品種，以順利實現(xiàn)成品銷售，防止貨物積壓。在結算資金向貨幣資金轉化時，要了解對方資信狀況，利用合理的折扣手段，加強貨款催收，減少壞賬損失。加強這兩個環(huán)節(jié)的管理，才能有效防范資金回收風險。房地產(chǎn)資金回收風險是指由于房地產(chǎn)商品銷售額以及租金收入達不到預期，或者應收賬款回收狀況不理想導致的實際收入與預期收入與相偏離的可能。房地產(chǎn)銷售與出租或決定著房地產(chǎn)投資收益的實現(xiàn)，房地產(chǎn)銷售是指房地產(chǎn)所有權〔土地在我國僅限于使用權〕的有償轉讓，其中主要的影響因素是銷售時機、售價、廣告費用、售后效勞等。房地產(chǎn)出租是指房地產(chǎn)使用權的有償轉讓，其主要影響因素有租金、租期及租賃期間對房地產(chǎn)使用和維護管理的規(guī)定。然而房地產(chǎn)企業(yè)的商品房銷售以及出租過程存在一定的不確定性，銷售管理以及應收賬款回收管理存在差異，這些原因使得房地產(chǎn)企業(yè)存在資金回收風險。四、房地產(chǎn)企業(yè)收益分配風險通過收益分配可以激發(fā)股東、管理層、員工的積極性，正確處理企業(yè)與各方面的經(jīng)濟關系，促進企業(yè)的開展。收益分配風險是指由于收益分配可能給企業(yè)的后續(xù)生產(chǎn)經(jīng)營活動和管理活動帶來的不利影響。通過改良會計方法，提升會計信息的真實性，可靠性；做好與股東員工等相關利益者的溝通工作：注意收益分配過程中的信號傳遞作用可控制收益分配風險。收益分配風險是指企業(yè)的利潤分配的實施給企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動或者投資者利益造成損害的可能，收益分配風險主要是受企業(yè)擴張和現(xiàn)金支出需求與投資者利潤分配之間矛盾的影響，在企業(yè)擴張方案實施的較佳時期，以貨幣的方式大量分配收益可能會導致企業(yè)的擴張方案的失敗，在企業(yè)債務集中到期的時候大量以貨幣方式分配收益，也可能使得企業(yè)面臨較大的償債風險；但如果長期不進行收益分配，或者分配給投資者的投資回報一直處于較低水平，也會大大降低投資者的投資積極性，使得企業(yè)信譽得到損害，股票市場價值面臨大量下跌風險。第二節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的影響因素一、房地產(chǎn)企業(yè)籌資風險影響因素(一〕融資政策國家會直接出臺和房地產(chǎn)行業(yè)信貸相關的調控政策，對房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道來源造成一定的影響：2003年中央出臺了?關于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務管理業(yè)務的通知?，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)等房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)貸款、土地儲藏貸款、流動資金貸款、以及個人按揭貸款做了很多限制性規(guī)定；2021年7月7日，央行下發(fā)了?中國人民銀行?關于明確外商直接投資人民幣結算業(yè)務操作細那么的通知?，跨境人民幣直接投資操作細那么落地，其投資范圍將受嚴格限制，局部賬戶不得投資證券、衍生品和房地產(chǎn)，該政策旨在控制國際熱錢進一步投進我國房地產(chǎn)市場而帶來房地很慘價格的進一步上漲；2021年7月27日，銀監(jiān)會主席尚福林在2021年年中監(jiān)管工作會議及2021年第二次經(jīng)濟金融形式通報分析會上講話，強調堅決貫徹國家房地產(chǎn)市場調控政策，嚴格控制過熱地區(qū)和高負債房地產(chǎn)企業(yè)的貸款規(guī)模，積極支持保障房等合理性住房信貸需求，重點支持以省級平臺為主開展的公租房、廉租房、棚改房等三類保障房建設，支持中低價位、中小套型普通商品房建設，優(yōu)先辦理居民家庭首套真實自主購房按揭貸款。以上政策或提高房地產(chǎn)企業(yè)融資門檻，或給出明確的融資政策支持傾向，都會給局部房地產(chǎn)企業(yè)的融資造成障礙?！捕忱世视绊懛康禺a(chǎn)企業(yè)的貸款本錢，房地產(chǎn)企業(yè)投資需要占用大量的資金，而這些中的大局部是通過借貸獲得，利率的上漲會增加房地產(chǎn)企業(yè)的利息本錢，增大了籌資風險。表1存貸款利率歷次調整〔單位：%〕時間存款基準利率貸款基準利率調整前調整后調整幅度調整前調整后調整幅度2021-07-063.253.00-0.256.316.00-0.312021-06-083.503.25-0.256.566.31-0.252021-07-073.253.50.256.316.560.252021-04-063.003.250.256.066.310.252021-02-092.753.000.255.816.060.252021-12-262.52.750.255.565.810.252021-10-202.252.50.255.315.560.252021-12-232.522.25-0.275.585.31-0.272021-11-273.62.52-1.086.665.58-1.082021-10-303.873.6-0.276.936.66-0.272021-10-094.143.87-0.277.206.93-0.272021-09-164.144.1407.477.20-0.272007-12-213.874.140.277.297.470.182007-09-153.603.870.277.027.290.272007-08-223.333.600.276.847.020.182007-07-213.063..330.276.576.840.272007-05-192.793.060.276.396.570.182007-03-182.522.790.276.126.390.272006-08-092..252.520.275.856.120.272006-04-282.252.2505.585.850.272004-10-291.982.250.275.315.580.272002-02-212.251.98-0.275.855.31-0.54數(shù)據(jù)來源：中國人民銀行根據(jù)以上歷次利率調整數(shù)據(jù)可以，目前存貸款利率處于上下波動臨界值的中間位置附近，進入2021年以來，中國經(jīng)濟穩(wěn)中向好，經(jīng)濟增長處在合理區(qū)間。消費平穩(wěn)增長，投資增長較快，農(nóng)業(yè)生形勢較好，工業(yè)結構調整逐步推進，消費價格漲幅和就業(yè)根本穩(wěn)定，所以近兩年存款準備金率和存貸款利率沒有調整?！踩郴I資渠道中國經(jīng)濟信息網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)庫資料顯示：2021年1~10月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資97194.0億元，其中國內貸款15968.5億元，占總資金的16.43%，利用外資416億元，占比0.43%，自籌資金37095.9億元，占總資金的38.17%，其他資金43713.5億元，占比44.98%，其中其他資金包括單位自有資金、定金及預收款。由于企業(yè)自籌資金和預收款大局部來自銀行貸款，所以銀行貸款仍是我國房地產(chǎn)企業(yè)的主要籌資渠道，并且由于2021年國內房地產(chǎn)貸款政策的松動，2021年銀行向房地產(chǎn)貸款總額較2021年有較大幅度的增加?！菜摹称髽I(yè)內部因素企業(yè)的內部因素包括企業(yè)的融資政策、資本結構及開發(fā)商信譽等，其中企業(yè)的融資政策包括融資數(shù)量的選擇、融資渠道的選擇、貸款期限結構的選擇：融資數(shù)量為企業(yè)根據(jù)自身經(jīng)營情況決定的所需借入資金的數(shù)量，融資渠道的選擇是企業(yè)根據(jù)融資難以程度以及借款利率的上下選擇適合的融資渠道，貸款期限結構選擇是指企業(yè)在長期貸款和短期短款、以及不同還款日期的貸款之間做出選擇，融資政策必須與企業(yè)的實際資金需求相匹配，否那么將增加房地產(chǎn)企業(yè)的籌資風險。企業(yè)的資本結構指企業(yè)的資產(chǎn)和負債比率，依據(jù)第二章的權衡理論，也即最優(yōu)資本結構理論，企業(yè)控制負債率使其資本結構到達最優(yōu)點時，抵稅收益減去拮據(jù)本錢再減去代理本錢取得最大值，企業(yè)價值也取得最大值，假設企業(yè)不處在最優(yōu)資本結構臨界點，那么需要對資本結構進行調整。開發(fā)商信譽程度是指企業(yè)在獲取借款渠道獲得的資信評分，隨著開發(fā)過程的進行，開發(fā)商可采用借貸、預售樓盤等融資手段進行滾動式開發(fā)，開發(fā)商的資信程度及其變化直接影響企業(yè)的再融資，也是工程的順利開展或者企業(yè)擴張進行資金獲取的重要保障。二、房地產(chǎn)企業(yè)投資風險影響因素〔一〕土地政策土地價格占據(jù)了房地產(chǎn)開發(fā)本錢的一大局部，而土地政策影響著土地的供給進而影響土地的價格。2021年7月19日，為遏制某些城市出現(xiàn)的“地王〞現(xiàn)象，國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設部聯(lián)合發(fā)布?關于進一步嚴格房地產(chǎn)用地管理穩(wěn)固房地產(chǎn)市場調控成果的緊急通知?，指出房地產(chǎn)和土地市場出現(xiàn)了波動，市場運行不穩(wěn)定性增加，需堅持房地產(chǎn)市場調控不放松，加大住房用地供給力度，提高方案完成率，繼續(xù)探索完善土地交易方式，嚴防高價地擾亂市場秩序。2021年9月6日，國土資源部發(fā)布?關于嚴格執(zhí)行土地使用標準大力促進節(jié)約集約用地的通知?，要求各地嚴格執(zhí)行各類土地使用標準，加大審查力度，加強對標準執(zhí)行的監(jiān)督和評價。2021年2月20日，國務院常務會議中明確新“國五條〞細那么中的第三條提出，要增加普通商品住房及用地供給。確定總體目標，2021年住房用地供給總量原那么上不低于過去五年平均實際供給量。可以看出，近幾年的土地政策以釋放加大土地供給信號，遏制低價瘋漲為主，目的在于遏制房價上漲?！捕忱世蕦ν顿Y風險的影響，是因為投資房地產(chǎn)開發(fā)到最后工程建成銷售一般需要幾年的時間，一方面投資者對未來收入的預期一般都是采用現(xiàn)有利率進行折現(xiàn)，估算收入凈現(xiàn)值，利率的提高會使得折現(xiàn)率提高，導致實際收入的降低，與預期的投資收益目標相偏離。〔三〕通貨膨脹通貨膨脹風險也稱為購置力風險，一方面影響來自于貨幣貶值導致未來貨幣收入的購置力低于現(xiàn)在貨幣購置力的風險，由于房地產(chǎn)投資周期較長，通貨膨脹因素可能導致銷售所得收入低于預期收入，以固定價格合約與消費者簽訂的分期付款合約的實際收益顯著低于預期收益，使得投資利潤目標難以實現(xiàn)。通貨膨脹對房地產(chǎn)企業(yè)的另一種影響來自建筑原材料價格的上漲，局部建材的需求量大，價格的上漲會導致房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)本錢的抬高?！菜摹彻こ炭尚行匝芯抗こ炭尚行匝芯渴窃诠こ掏顿Y決策階段的重要工作，在投資決策階段，房地產(chǎn)企業(yè)要進行投資決策的可行性研究，對擬建投資工程進行全面的綜合技術經(jīng)濟分析，為投資者決策提供科學依據(jù)?？尚行匝芯恳话憧煞譃闀r機研究、初步可行性研究、技術經(jīng)濟可行性研究和經(jīng)濟評價。在房地產(chǎn)開發(fā)的整個過程中，可行性研究是房地產(chǎn)投資最關鍵的一步，擁有極大的不確定性與機動性。由于房地產(chǎn)投資面臨的將是一個相對狹窄的消費市場，投資者需要在城市規(guī)劃條例、政府政策法規(guī)等約束條件下，根據(jù)房地產(chǎn)市場的供求現(xiàn)狀及開展趨勢，確定投資工程的用途、規(guī)模、類型，并對開發(fā)本錢、需求量、售價或租金等做出預測，對這些不確定因素做出概率性的估計，可行性研究的分析不準確或者獲取的信息不全面將增加房地產(chǎn)企業(yè)的投資風險?！参濉彻て诳刂仆顿Y者的工期控制目標是盡量縮短工期，縮短工期可以縮短各風險敞口的暴露時間，也可以加速工程進程進入到銷售階段，假設遇到地質條件勘測不準、氣候變化、施工隊伍不過關等，那么工期的控制就變得困難，增大了房地產(chǎn)企業(yè)的投資風險，必要時為餓了縮短工期需要付出一定的趕工措施費，這又增加了企業(yè)的本錢。三、房地產(chǎn)企業(yè)資金回收風險的影響因素〔一〕國家政策國家政策對房地產(chǎn)企業(yè)的資金回收影響表達在兩個方面，第一，通過出臺抑制房地產(chǎn)的投資投機需求的政策降低房地產(chǎn)市場的整體需求：2021年2月20日，國務院常務會議提出的新“國五條〞中的第二條，堅決抑制投機投資性住房需求，其中明確提出嚴格實施差異化住房信貸政策。2021年4月7日，中國人民銀行營業(yè)管理部發(fā)布?關于調整北京市差異化住房信貸政策的通知?。對首套自住住房、第二套住房和第三套以上住房貸款限額均做出規(guī)定。2021年2月20日制定的新“國五條“政策中的第二條提出要擴大個人住房房地產(chǎn)稅收改革試點范圍。之后，國務院批轉發(fā)改委?2021年深化經(jīng)濟體制改革重點工作的意見?中提出擴大個人住房房產(chǎn)稅改革試點范圍。第二，出臺直接影響交易環(huán)節(jié)的政策，對首付比例和按揭貸款利率進行相關規(guī)定，可能對局部潛在消費者的購置能力造成影響：2021年1月26日，國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議，研究部署進一步做好房地產(chǎn)市場調控工作。會議指出自去年4月份?國務院關于堅決遏制局部城市房價過快上漲的通知?印發(fā)后，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)積極變化，房價過快上漲勢頭得到初步遏制。為穩(wěn)固和擴大調控成果，逐步解決城鎮(zhèn)居民住房問題，繼續(xù)有效遏制投資投機性購房，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康開展，必須進一步做好房地產(chǎn)市場調控工作。會議要求強化差異化住房信貸政策。對貸款購置第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍。2021年初新“國五條〞明確表示房價上漲過快的城市，可進一步提高二套房貸首付款比例和貸款利率。繼四月初北京二套房首付比例提升至7成后，央行深圳市中心支行10月31日宣布，自11月6日起二套房首付款比例不得低于70%，首套繼續(xù)執(zhí)行最低首付款比例30%的規(guī)定，深圳成為第二個通過調整貸款政策來調控樓市的城市。上海市也緊追其后，于11月8日發(fā)布?進一步嚴格執(zhí)行國家房地產(chǎn)市場調控政策相關措施?。該措施規(guī)定，對居民家庭向商業(yè)銀行貸款購置第二套住房的，其首付款比例從不得低于60%提高至不得低于70%及以上。另外，對于非本市戶籍居民家庭購房繳納稅收或社保費年限，從能提供自購房之日起算的前2年內在本市累計繳納1年以上，調整為能提供自購房之日起算的前3年內在本市累計繳納2年以上。〔二〕市場供需關系市場供需關系的需求受宏觀和微觀的因素影響，一方面市場需求由國家經(jīng)濟周期以及居民收入的水平的整體性市場需求決定，另一方面對房地產(chǎn)商品的市場需求由房地產(chǎn)對其他商品的邊際替代效用以及居民對房地產(chǎn)商品價格未來走勢的預期決定，分析市場的整體供求狀況，可以通過房地產(chǎn)開發(fā)建設狀況以及銷售狀況分別了解。表達房地產(chǎn)開發(fā)建設狀況的統(tǒng)計指數(shù)是房地產(chǎn)開發(fā)綜合指數(shù)中國經(jīng)濟信息網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)庫資料顯示：2021我國房地產(chǎn)開發(fā)綜合景氣指數(shù)〔國房景氣指數(shù)〕維持在97~98的適度水平區(qū)間，明顯好于去年同期水平。通常情況下，該指數(shù)在100是最適宜的水平，105以上為偏高水平，95~105為適度水平，95以下為較低水平，該指數(shù)說明2021年房地產(chǎn)市場較2021年復蘇。2021年前10個月，我國商品房新開工面積累計156275萬平方米，較2021同比增長6.5%，其中住宅的新開工面積114084.03萬平方米，同比增長5.2%，2021年1~10月，商品房竣工面積累計59390.2萬平方米，與2021年同期相比增長1.8%，增幅同比下降15.5個百分點，增速為2021年以來的低值。其中，住宅竣工面積累計46395萬平方米，同比下降0.8%，為2021年以來的首次下降。2021年1~10月，我國商品房銷售面積累計95930萬平方米，與2021年同期相比上升了21.8%商品房銷售額累計61237.6億元，與2021年同期相比增長了32.3%。其中，住宅的銷售面積累計為85721.1萬平方米，同比增長22.3%，住宅銷售累計額為51484.6億元，同比增長32.6%。與2021年相比，2021年商品房以及住宅的銷售面積和銷售額的同比增長速度均有顯著提升，分地區(qū)看，2021年1~10月，東部地區(qū)商品房銷售面積累計47915萬平方米，同比增長24%，商品房銷售累計額37928.7億元，同比增長35%，中部地區(qū)商品房銷售面積24411.1萬平方米，同比增長22.5%，商品房銷售累計額為11692.3億元，同比增長31.9%，西部地區(qū)商品房銷售面積累計額為23604.9萬平方米，同比增長17。1%，商品房銷售額累計11616.7億元，同比增長24.4%?！踩称髽I(yè)銷售戰(zhàn)略企業(yè)銷售戰(zhàn)略包括產(chǎn)品定價、優(yōu)惠政策、銷售數(shù)量目標、廣告策略、以及售后效勞等，是針對房地產(chǎn)商品售前、銷售過程以及售后整個環(huán)節(jié)制定的政策，企業(yè)銷售前的宣傳的力度、定價合理程度、優(yōu)惠力度、供給量確實定以及售后效勞，都是贏得需求的重要手段，房地產(chǎn)企業(yè)的銷售戰(zhàn)略對資金回收有重要影響。〔四〕競爭環(huán)境競爭對手在同一區(qū)域的銷售量搶占了投資者的市場份額，會造成房地產(chǎn)企業(yè)的銷售量下降，引發(fā)資金回收風險。〔五〕應收賬款管理應收賬款的增大了已實現(xiàn)收入的現(xiàn)金實現(xiàn)風險，應收賬款的提高不利于企業(yè)的現(xiàn)金儲藏，并且一局部應收賬款會演變?yōu)閴馁~，造成了企業(yè)的實際損失。四、房地產(chǎn)企業(yè)收益分配風險影響因素〔一〕利潤分配具有較大的隨意性眾多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用國家住房制度改革帶來的機遇紛紛參加到房地產(chǎn)開發(fā)中來，投資帶有一定的盲目性。由于企業(yè)成立時間短，人才匾乏，成立后往往忙于工程開發(fā)，沒有時間來系統(tǒng)規(guī)劃企業(yè)的未來走向。獲取利潤后，如何分配利潤往往由投資人確定，利潤分配采取何種形式，分配多少以及何時進行分配往往基于投資人對房地產(chǎn)市場未來走勢的判斷，而不是根據(jù)企業(yè)的融資需求、資本結構及企業(yè)內、外部關系人的要求等來確定利潤分配策略。如果投資人認為市場前景光明，會去尋找新的投資時機，將獲取的利潤投資到新開發(fā)工程中去；如果投資人認為市場前景暗淡，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過利潤分配方式會抽走資金，轉向投資其他行業(yè)。〔二〕利潤分配的程序缺乏標準性為降低稅負，多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往沒有根據(jù)公司法和相關會計制度的規(guī)定來開展利潤分配，其通常做法是在開發(fā)的過程中把一局部利潤向相關本錢費用轉嫁，并借助各種渠道把未來利潤進行提前轉移。在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)在賬面上就會反映出微利或虧損的情況，從而易于引發(fā)收益分配風險?！?〕利潤分配的時間不是連續(xù)的在房地產(chǎn)企業(yè)的利潤形成方面，其時間表現(xiàn)出了一定的間歇性，這樣一來，就會造成利潤的分配出現(xiàn)不連續(xù)性的特性。在很多情況下，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)常很多年都沒有利潤分配，而且在利潤分配的過程中，也往往不走規(guī)定程序，導致利潤分配的金額上存在較大波動，形成了潛在的收益分配風險。第四章房地產(chǎn)企業(yè)財務風險識別與防范對房地產(chǎn)企業(yè)的財務風險進行識別與防范，是房地產(chǎn)企業(yè)財務風險管理的重要內容，房地產(chǎn)企業(yè)財務風險識別旨在獲得風險的種類、成因以及程度的認識，房地產(chǎn)企業(yè)財務風險防范旨在采取一定的措施預防降低財務風險可能引發(fā)的不利影響，將可能給企業(yè)造成的損失降至最低。第一節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)財務風險識別的方法企業(yè)財務風險的識別包括風險種類、風險成因以及風險影響程度的識別，基于上一章對房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的類型和影響因素的詳細分析，本節(jié)的重點在于房地產(chǎn)企業(yè)財務風險程度的識別，國內外學者很多進行了財務風險程度識別的研究，常見的財務風險識別方法分為定性分析法和定量分析法。一、定性財務風險識別法定性財務風險識別是通過分析企業(yè)是否存在導致企業(yè)發(fā)生財務風險的原因以及是否出現(xiàn)了財務風險的征兆來判斷未來財務風險發(fā)生的可能，定性財務風險分析對許多財務風險的原因和征兆進行分析后再作出判斷，單變量定量分析法使用個別變量進行判斷相比考慮的問題可能更加全面，進行判斷的依據(jù)更加充分；定量分析法將財務風險變量與標準值相比擬來判斷財務風險發(fā)生的可能性，定性分析借助人的經(jīng)驗判斷來作出預測，人的判斷可以將企業(yè)面臨的復雜的內外環(huán)境因素特別是個別企業(yè)面臨的一些特殊因素考慮進去，這是定量分析難以做到的。定性分析法的缺乏之處在于依靠人的經(jīng)驗進行判斷主觀色彩較強，不同分析人員對同一工程進行分析可能會得出不同甚至相反的結論。一般來說，定性財務風險識別法主要包括專家會議法、德爾菲法、頭腦風暴法和調查研究法，其中，本文主要采用的房地產(chǎn)企業(yè)財務風險識別方法就是內部調查研究法。調查研究法指的是以企業(yè)自身的特征為依據(jù)，外聘相關專業(yè)調查公司或者組織內部的專業(yè)人員來制定相應的調查方案，從而深入細致地調查企業(yè)的詳細情況，在這一過程中，收集大量的有關資料，并分類、整理調查所得的各項資料，經(jīng)過認真的分析成為報告，上交于企業(yè)的領導人員，領導人員可以將其作為決策依據(jù)的一種分析方法。其中，所要調查的標準化問題即為衡量房地產(chǎn)企業(yè)的財務風險指標。需要注意的是，在實際應用中，該方法具有一定的缺乏：首先，調查人員的業(yè)務素質直接影響著調查結果的合理性與真實性，可以說，其隨意性較大；其次，對于一些特殊的房地產(chǎn)企業(yè)，通過調查研究法只可以發(fā)現(xiàn)多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在的問題，而不能找出其個性化的特有的問題。因此，在采用調查研究分析法時，應該注意以下三方面：一是要聘請專業(yè)的調查機構或者實力過硬的調查團隊；二是在制定調查方案的