.房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查資源科學(xué)系易飛一、概述

1、概念（1）

調(diào)查調(diào)查就是使用明確的概念、方法和程序，以有組織、有條理的方式，從一個(gè)總體的部分或整體中收集感興趣的特征信息，對(duì)這些停息進(jìn)行編輯分析，并得出有用結(jié)論的活動(dòng)。（2）

市場(chǎng)調(diào)查

市場(chǎng)調(diào)查是系統(tǒng)地設(shè)計(jì)、收集、分析并報(bào)告與公司面臨的特定市場(chǎng)營(yíng)銷狀況有關(guān)的數(shù)據(jù)和調(diào)查結(jié)果的過程。其目的在于為企業(yè)的決策者進(jìn)行預(yù)測(cè)和決策、制訂計(jì)劃提供重要依據(jù)。市場(chǎng)調(diào)查是市場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)的出發(fā)點(diǎn)，是了解市場(chǎng)、認(rèn)識(shí)市場(chǎng)的一種有效方法和手段。（3）

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查就是運(yùn)用科學(xué)的方法，有目的、有計(jì)劃、有系統(tǒng)地收集、整理和分析房地產(chǎn)市場(chǎng)供求變化及其各種影響因素，為市場(chǎng)預(yù)測(cè)和營(yíng)銷決策提供客觀、正確的依據(jù)。2、重要性

（1）市場(chǎng)營(yíng)銷計(jì)劃的基本前提（2）提高產(chǎn)品質(zhì)量（3）提高企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力（4）開發(fā)新產(chǎn)品二、市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容

1、市場(chǎng)環(huán)境調(diào)查

2、技術(shù)發(fā)展調(diào)查

3、市場(chǎng)需求容量調(diào)查4、消費(fèi)者和消費(fèi)者行為調(diào)查5、競(jìng)爭(zhēng)情況調(diào)查6、市場(chǎng)營(yíng)銷因素調(diào)查1、市場(chǎng)環(huán)境調(diào)查

（

1)政治法律環(huán)境

政府的方針政策、有關(guān)法律法規(guī)、政局的變化（2）經(jīng)濟(jì)環(huán)境一般來說，經(jīng)濟(jì)環(huán)境對(duì)企業(yè)的市場(chǎng)營(yíng)銷有直接影響。經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度快，人民收入高，則購(gòu)買力增強(qiáng)，市場(chǎng)需求增大；反之則小。一個(gè)國(guó)家或地區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施完善，投資環(huán)境良好，便有利于吸引投資，發(fā)展經(jīng)濟(jì)。（3）人口環(huán)境一般來說，人口越多，收入越高，市場(chǎng)需求量就越大。人口環(huán)境調(diào)查的內(nèi)容包括人口規(guī)模、人口增長(zhǎng)率、人口結(jié)構(gòu)；地理分布、民族分布、人口密度、人口遷徙流動(dòng)情況；出生率、結(jié)婚率；家庭規(guī)模等。（4)社會(huì)文化環(huán)境。包括教育程度、職業(yè)構(gòu)成、文化水平；價(jià)值觀、審美觀、風(fēng)俗習(xí)慣；宗教信仰、社會(huì)階層分布；婦女就業(yè)面大小等。企業(yè)營(yíng)銷人員綜合分析研究社會(huì)文化環(huán)境對(duì)人們生活方式的影響，便于了解不同消費(fèi)者行為，以正確細(xì)分市場(chǎng)和選擇目標(biāo)市場(chǎng)，制訂企業(yè)的市場(chǎng)營(yíng)銷策略。

2、技術(shù)發(fā)展調(diào)查

包括新技術(shù)、新工藝、新材料、新能源的發(fā)展趨勢(shì)和速度；新產(chǎn)品的技術(shù)現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢(shì)，用新技術(shù)、新工藝、新材料的情況；新產(chǎn)品的國(guó)內(nèi)外先進(jìn)水平等。

3、市場(chǎng)需求容量調(diào)查

市場(chǎng)需求＝購(gòu)買者+購(gòu)買欲望+購(gòu)買能力

主體動(dòng)力實(shí)現(xiàn)條件通過市場(chǎng)需求容量的調(diào)查，便于企業(yè)掌握分析國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)需求動(dòng)向和需求供應(yīng)情況，結(jié)合本企業(yè)的市場(chǎng)份額，預(yù)測(cè)本企業(yè)的銷售量，研究如何保持或提高本企業(yè)市場(chǎng)份額等，制訂市場(chǎng)營(yíng)銷策略或進(jìn)一步開拓新的市場(chǎng)。

4、消費(fèi)者和消費(fèi)者行為調(diào)查

包括消費(fèi)者類別(個(gè)人或企業(yè)、社會(huì)團(tuán)體、民族、性別、年齡、職業(yè)、愛好、所在地區(qū)等)購(gòu)買能力(如收入水平、消費(fèi)水平、消費(fèi)結(jié)構(gòu)、資金來源、用戶的財(cái)務(wù)狀況等)消費(fèi)者的購(gòu)買欲望和購(gòu)買動(dòng)機(jī)(什么因素影響購(gòu)買者的購(gòu)頭決策，消費(fèi)者不愿購(gòu)買本企業(yè)產(chǎn)品的原因及其對(duì)其他企業(yè)生產(chǎn)的同類產(chǎn)品的態(tài)度)主要購(gòu)買者、最忠實(shí)的購(gòu)買者、使用者、新產(chǎn)品的首用者購(gòu)買的決策者、消費(fèi)者的購(gòu)買習(xí)慣(如購(gòu)買地點(diǎn)、時(shí)間、數(shù)量、品牌、挑選方式、支付方式等)。調(diào)查了解消費(fèi)者的情況及其購(gòu)買行為，主要目的在于使企業(yè)掌握消費(fèi)者的愛好、心理、購(gòu)買動(dòng)機(jī)、習(xí)慣等，以便正確細(xì)分市場(chǎng)和選擇目標(biāo)市場(chǎng)、針對(duì)不同的消費(fèi)有和市場(chǎng)，采取不同的市場(chǎng)營(yíng)銷策略。5、競(jìng)爭(zhēng)情況調(diào)查（1）包括競(jìng)爭(zhēng)者的調(diào)查分析（如競(jìng)爭(zhēng)者數(shù)量和名稱、生產(chǎn)能力、生產(chǎn)方式、技術(shù)水平、產(chǎn)品的市場(chǎng)份額、銷售量及銷售地區(qū)，競(jìng)爭(zhēng)者的價(jià)格政策、銷售渠道、促銷策略以及其它競(jìng)爭(zhēng)策略和手段，競(jìng)爭(zhēng)者所處地理位置和交通運(yùn)輸條件、新產(chǎn)品開發(fā)和企業(yè)的特長(zhǎng)等）、（2）競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品的調(diào)查分析(如競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品的品質(zhì)、性能、用途、規(guī)格、式樣、設(shè)計(jì)、包裝、價(jià)格、交貨期等)。6、市善場(chǎng)營(yíng)糠銷因上素調(diào)員查市場(chǎng)校因素折調(diào)查漏，包怕括產(chǎn)披品調(diào)嫂查、斜價(jià)格決調(diào)查淺、分座銷渠飲道調(diào)汽查和袋促銷追策略掩調(diào)查看四種斤類型燈。（最敏后一托章詳硬解）前述(1辟)一(5碎)項(xiàng)調(diào)舌查內(nèi)粉容均諸屬于不可捕控制城因素的調(diào)銷查，蘿其目湊的不輝僅為胖了分桃析市貝場(chǎng)環(huán)帥境，折適應(yīng)她市場(chǎng)無環(huán)境豪變化斃，提炮高企斤業(yè)的乘應(yīng)變里能力嚴(yán)，還汽在于晶尋找塑和發(fā)服掘市趨場(chǎng)機(jī)組會(huì)，崖開拓雄新市像場(chǎng)，確而通禾過第(6種)項(xiàng)調(diào)桶查，使企業(yè)惱可針播對(duì)不覽同的額市場(chǎng)甚環(huán)境巴，結(jié)衛(wèi)合顧長(zhǎng)客需堡求，膨綜合蹦運(yùn)用歌企業(yè)串可以遷控制帳的營(yíng)影銷手乎段，衡制訂恨有效秤的市雁場(chǎng)營(yíng)薪銷組剖合策只略，熔促進(jìn)按消費(fèi)葬者購(gòu)進(jìn)買和熊新市吹場(chǎng)開葛發(fā)，扮以達(dá)眨到企寧業(yè)預(yù)都期的透營(yíng)銷葡目標(biāo)短。三、市場(chǎng)聰調(diào)查苗方法（一行）資蛙料來辛源確定沿調(diào)查具計(jì)劃縣中資饑料的蛛來源豪是收壺集二狂手資貴料、鋒一手拿資料培，或貿(mào)是兩管者都灣要收租集。一手球資料包，指為雷了當(dāng)椅前特魄定目提的而巖收集輕的原界始資絹料和倘信息莊。二手祖資料耗，指由飼別人勝為其領(lǐng)他目噸的收由集、陳整理堵的資挨料和吼信息減。而市罵場(chǎng)調(diào)亞查人手員開癢始時(shí)的總是制先收揮集二群手資指料，腫以判閥斷問透題是寫否部茶分或民全部臘解決怕了，每不再傭需要早去收祝集成淋本很愧高的洲一手軟資料州。二減手資矮料是柜調(diào)查票的起億點(diǎn)，萌其優(yōu)披點(diǎn)是弱成本博低及錢可以把立即戴使用截。然熄而，霸市場(chǎng)泥調(diào)查頸人員子所需珍要的馬資料糖可能扶不存蝕在，匪或者匠由于牌種種賢原因拒，資咐料不盜夠準(zhǔn)泛確、泉不可腫靠、農(nóng)不完留整或統(tǒng)者已捏經(jīng)過混時(shí)。征這時(shí)道，市懷場(chǎng)調(diào)駝查人描員就待需要晌時(shí)間艱和金奔錢去拘收集嚇更切成題和避準(zhǔn)確禽的一市手資苦料。（二直）調(diào)召查方道法1、二嶄手資霜料的槐市場(chǎng)識(shí)調(diào)查據(jù)方法（1）查跡閱各詢級(jí)政寫府部躁門和即行業(yè)良協(xié)會(huì)柜公布鉗的統(tǒng)躲計(jì)數(shù)封據(jù)及塘資料督；（2）從蹲合法神的新競(jìng)聞媒密體和府互聯(lián)爬網(wǎng)上雖收集枯資料謠；（3）從療房地森產(chǎn)中元介服詳務(wù)機(jī)煩構(gòu)有撒償取失得有稀關(guān)資足料和謝數(shù)據(jù)填。2、一傭手資壩料的耍市場(chǎng)飾調(diào)查基方法（一湖）觀抄察法浸：可凡以收每集到幕最新啟資料1、按悉參與伐程度初分：完全未參與借觀察塵、不寨完全海參與攤觀察片、非子參與顫觀察前兩發(fā)者可增以獲吸得較索為深眨入的恒資料釣，但備容易表被同椒化；網(wǎng)后者市一般隙觀察掏到的當(dāng)只是尾表面垮現(xiàn)象燥。2、按墾觀察絮角度否分：縱向傾觀察劑、橫莫向觀隱察、業(yè)縱橫茫結(jié)合（二訴）詢吼問法包（問托卷法防、電殲話調(diào)旬查法伐、座露談會(huì)疫、深扭度訪盒談法焦）1、問卷爭(zhēng)法：稻要便協(xié)于回胞答，印設(shè)計(jì)后上以升客觀宴題為杰主，踩圍繞凳調(diào)查姜目的（1）現(xiàn)厲場(chǎng)問欣卷：倦在公俘共場(chǎng)孤所進(jìn)喜行、幻玉贈(zèng)送鏈小禮伴品（2）征產(chǎn)集問閃卷：虜在新雄聞媒忍體上毛公開健進(jìn)行值、對(duì)近參與繼者有蹤蝶一定煌獎(jiǎng)勵(lì)掌（一移般采先用抽體獎(jiǎng)形播式）2、電務(wù)話調(diào)跳查法饑：簡(jiǎn)程潔明妖了，喊事先勞選定版被調(diào)延查者繞（很關(guān)悲鍵，什必須劫是符徑合條至件的），時(shí)織間不介宜過童過長(zhǎng)3、典座談蓬會(huì)約深度濟(jì)訪談箱法①被筋邀請(qǐng)兵人員銹具區(qū)有一斑定的勺廣泛瞇性躍一般爽是專席家或黑具體潛的從輸業(yè)人巖員②調(diào)湖查內(nèi)垮容的迷深度估注重雪的是變量停在座爺談會(huì)涉基礎(chǔ)渠上就睛具體嘗事項(xiàng)頭深度圾調(diào)查③被拐邀請(qǐng)切人員憤贈(zèng)送毒小禮值品招給予聽適當(dāng)彼的酬不金（三胸）實(shí)甜驗(yàn)法棍主要模用于肺研究勝有因嗎果關(guān)雅系的冒事件液。（四距）?；丶乙馑饕姺ū牐ê以兎ㄌ?，背諸對(duì)背呈形式紋）（五名）郵洞寄調(diào)何查駐回援收率嗎是關(guān)音鍵（六恢）其腹他方原法（秤主題法式調(diào)活查、宋論壇禍?zhǔn)秸{(diào)宜查、揭記者填式調(diào)選查）四、丹市場(chǎng)偷調(diào)查覺步驟1、確具定市熔場(chǎng)調(diào)響查的陰任務(wù)擱和目轎的2、組永建市你場(chǎng)調(diào)恩查項(xiàng)紙目組3、制怪定調(diào)糖查計(jì)孫劃4、收紹集信煩息5、分永析和窗處理周信息6、提搏交調(diào)凍查報(bào)預(yù)告1.改市場(chǎng)昂調(diào)查挺的目荒的（1隱）可捆行性鋤研究（2杜）選爽擇合聚作伙那伴（3彎）項(xiàng)覽目營(yíng)非銷2.替組建屆項(xiàng)目魔組（1務(wù)）自閣行進(jìn)陷行（2鏡）委睡托調(diào)脖查公姐司+炒自行綠進(jìn)行（3綿）委拾托調(diào)勿查公喬司+鬼委托殘中介酬機(jī)構(gòu)（4傭）委查托中饞介機(jī)黨構(gòu)3、制蠻定調(diào)腹查計(jì)壯劃包括碑調(diào)查碰內(nèi)容尊（制倉定符乏合要滿求的調(diào)查美表是關(guān)羅鍵）角、資固料來建源、牌調(diào)查寸方法趕、抽遙樣方逝案（抽樣設(shè)單位擊、樣稼本規(guī)害模、析抽樣帽程序）、仔調(diào)查對(duì)費(fèi)用先等。抽樣金單位歸：向全什么明人調(diào)搬查樣本啟規(guī)模兇：調(diào)童查多勿少人抽樣依程序姿：如厚何選艦擇答搬卷人調(diào)查眉表調(diào)查滴表是轉(zhuǎn)調(diào)查艘的重突要工要具，死是表蹄達(dá)調(diào)秤查資掛料的刃重要并形式昏，是得調(diào)查載方案亡的核望心內(nèi)娃容。弦利用澆調(diào)查牌表來助進(jìn)行石調(diào)查膏，有宿利于誰填寫各數(shù)字杰和整屬理匯妻總。調(diào)查釋表主民要解蒼決：向調(diào)吳查單鋪位調(diào)配查什調(diào)么？調(diào)查層表的壁內(nèi)容麗一般啄由表頭然、表屬體和殊表腳三部尼分組袍成。表頭：用柜來表泰明調(diào)雞查表仿的名確稱以擁及填凡寫調(diào)紹查單細(xì)位（惕填報(bào)閱單位指）的寧名稱或、性鞋質(zhì)、撐隸屬監(jiān)關(guān)系賠等。膜這些扒資料飯通常憶并不益是用錦來進(jìn)郵行分何析的蓋，但蛙在核達(dá)實(shí)和孔復(fù)查幼各調(diào)筒查單疏位時(shí)溪，是般不可覽缺少糕的。表體：這賴是調(diào)歐查表眉的主怠要部切分。轟包括抬：調(diào)滲查項(xiàng)旺目、遭項(xiàng)目犬的具證體表轉(zhuǎn)現(xiàn)；發(fā)欄號(hào)中，目秘的是語為了提便于長(zhǎng)在整械理調(diào)斧查資怕料或亮編寫疑填表宰說明稱時(shí)引翅用；配計(jì)算律單位屑等。橫行讀標(biāo)題掀、縱奪欄標(biāo)肉題、柳數(shù)字士資料無。表腳：包翅括調(diào)悔查者宜（填粱報(bào)人強(qiáng)）的文簽名評(píng)和調(diào)泊查日趣期等悠，以潤(rùn)便明泄確責(zé)題任，駁如果乒發(fā)現(xiàn)兼問題爽，也隆