房地產(chǎn)-工業(yè)地產(chǎn)：2006年中國工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展綜述061211

PAGEPAGE92006年中國工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展綜述及趨勢預(yù)測北京思源置地房地產(chǎn)顧問有限公司房地產(chǎn)研究中心一、2006年中國工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀1.本年度工業(yè)地產(chǎn)土地價(jià)值增長迅速，第一季度增長幅度首次超過其他類型用地2006年第三季度工業(yè)地價(jià)水平為492元／平方米，增長率0.97%；與2005年同期相比，2006年第三季度工業(yè)地價(jià)增幅提高0.67個百分點(diǎn)（2005年第三季度工業(yè)地價(jià)增長率水平為0.30%）。同期商業(yè)、居住地價(jià)水平分別為2526元／平方米、1686元／平方米，同比增長0.38、0.57個百分點(diǎn)。2006年全國城市總體地價(jià)增長率同期水平比較（%）資料來源：國土資源部地價(jià)動態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)由于政策對工業(yè)用地出讓的規(guī)范，工業(yè)用地市場價(jià)格的市場體系逐步建立，工業(yè)土地價(jià)值開始在市場中有所體現(xiàn)。2006年全國城市分用途平均地價(jià)增長率比較（%）資料來源：國土資源部地價(jià)動態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)2006年第一季度，工業(yè)用地的價(jià)格增幅同比出現(xiàn)比較明顯的增長，增長幅度首次超過其他類型的用地顯示，首先政策調(diào)控使工業(yè)用地走向了市場化；其次是新的工業(yè)用地開發(fā)投資增長出現(xiàn)了較大的提升。而且，全國工業(yè)用地不管是售價(jià)還是租金都在節(jié)節(jié)攀升，拿上海來講，第三季度內(nèi)上全市平均工業(yè)用地報(bào)價(jià)環(huán)比快速上漲14.5%，為105.2美元/平方米。同期，廠房平均租金報(bào)價(jià)環(huán)比上升4.97%，至4.78美元/平方米/月。2.產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)升溫，全國大部分地區(qū)現(xiàn)有開發(fā)區(qū)土地存量不足開發(fā)區(qū)作為主要的工業(yè)集中用地，發(fā)展面臨著嚴(yán)重的考驗(yàn)，一方面，國家宏觀政策加強(qiáng)對開發(fā)區(qū)和工業(yè)園的調(diào)控力度，清理整頓開發(fā)區(qū)，致使大量開發(fā)區(qū)或工業(yè)園區(qū)關(guān)閉；另一方面，保留下來的開發(fā)區(qū)也普遍存在用地空間不足的問題，未來的發(fā)展空間受限。北京原有近千家開發(fā)區(qū)和工業(yè)園，經(jīng)審核后已正式批準(zhǔn)保留的僅27家。去年北京市批復(fù)開發(fā)區(qū)詳細(xì)規(guī)劃工業(yè)用地面積為8067公頃，其中絕大多數(shù)已經(jīng)出讓給企業(yè)，到2006年8月份可出讓和租賃的工業(yè)土地面積只有2481公頃，工業(yè)用地量趨于緊張，多數(shù)開發(fā)區(qū)已面臨“無地可用”的窘境。上海、重慶等地的工業(yè)園區(qū)同樣面臨無地的困境。上海市松江、青浦、嘉定等主要工業(yè)園區(qū)已基本無地可售，市場上對工業(yè)用地的爭奪到了激烈的程度，甚至出現(xiàn)了200家客戶爭奪100畝的土地的場景。根據(jù)重慶市城鎮(zhèn)建設(shè)總體規(guī)劃，到2010年重慶市工業(yè)用地只有66萬畝，截至2006年5月底，工業(yè)用地供應(yīng)指標(biāo)已基本用完。而造成開發(fā)區(qū)土地存量不足的原因主要有兩方面：一是開發(fā)區(qū)規(guī)劃面積與產(chǎn)業(yè)發(fā)展的矛盾。部分開發(fā)區(qū)隨著入?yún)^(qū)企業(yè)增多，逐漸形成產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)，引來更多的項(xiàng)目入駐，現(xiàn)有土地存量已不能滿足新上項(xiàng)目對土地的需求，而開發(fā)區(qū)擴(kuò)區(qū)又受到各種因素的制約，致使開發(fā)區(qū)發(fā)展受限。另一方面原因是部分開發(fā)區(qū)本來的規(guī)劃面積過小。只有100至200公頃，發(fā)展空間有限，難以形成較大規(guī)模的產(chǎn)業(yè)聚集，制約了開發(fā)區(qū)的發(fā)展。3.企業(yè)總部向一線城市“遷徙”；制造基地向二、三線城市轉(zhuǎn)移把中國工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展機(jī)遇放到全球產(chǎn)業(yè)分工的高度，目前“世界制造工廠”的局面還會長期持續(xù)下去，這取決于中國廉價(jià)而豐富的勞動力、低廉的工業(yè)土地價(jià)格和巨大的消費(fèi)市場。雖然我們一直在倡導(dǎo)提高自身的創(chuàng)新研發(fā)能力和產(chǎn)業(yè)升級，但是中國的國際貿(mào)易市場的核心競爭力還是廉價(jià)的勞動力和土地。北京、上海等一線城市土地價(jià)格一直在攀升，因此國外一些跨國企業(yè)開始把制造基地向二、三線城市轉(zhuǎn)移，在這些二、三城市還有其發(fā)展的巨大空間。而生產(chǎn)基地向二、三線城市轉(zhuǎn)移的同時，國內(nèi)外各大企業(yè)總部卻在向一線城市“遷徙”，這是一線城市和二、三線城市所面臨的不同發(fā)展機(jī)遇。人民幣的不斷升值也成為國外資本眷顧中國工業(yè)地產(chǎn)的一個重要原因。把中國工業(yè)地產(chǎn)放到全球來看，價(jià)格的低廉是十分誘人的，升值的空間巨大，再加上人民幣匯率的收益，國際資本可以贏得雙份利益?？傊I(yè)地產(chǎn)將是中國房地產(chǎn)市場的下一個投資熱點(diǎn)，也許是資產(chǎn)升值的最后一片熱土。4.工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式不斷創(chuàng)新縱觀目前國內(nèi)工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，主要有以下四種:工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式、主體企業(yè)引導(dǎo)模式、工業(yè)地產(chǎn)商模式和綜合運(yùn)作模式。隨著越來越多的投資者加入工業(yè)地產(chǎn)，工業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式正在不斷創(chuàng)新，特別是綜合運(yùn)作模式正在不斷的得到完善和改進(jìn)，并且越來越多地被采用，取得良好的市場效果。(1)工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式如北京亦莊開發(fā)區(qū)，杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)等。是目前中國各級地方政府最常使用的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，同樣也是我國目前工業(yè)地產(chǎn)市場的主要載體。在政府主導(dǎo)的前提下進(jìn)行，通過創(chuàng)造相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策支持、稅收優(yōu)惠等條件營造園區(qū)與其他工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目所具備的獨(dú)特優(yōu)勢，然后通過招商引資、土地出讓等方式引進(jìn)符合相關(guān)條件的工業(yè)發(fā)展項(xiàng)目。(2)主體企業(yè)引導(dǎo)模式如上海金山的上海石化工業(yè)園區(qū)，在上海石化龍頭企業(yè)的帶動下，做大做強(qiáng)石化企業(yè)，同時進(jìn)行相關(guān)行業(yè)延伸及細(xì)化，進(jìn)而達(dá)到整個產(chǎn)業(yè)鏈的完善與發(fā)展，為實(shí)現(xiàn)整個金山“大石化戰(zhàn)略”發(fā)展目標(biāo)奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。這是一種相對獨(dú)立的工業(yè)園區(qū)。在核心企業(yè)入駐且占主導(dǎo)的前提下，借助企業(yè)在產(chǎn)業(yè)鏈中的強(qiáng)大的凝聚力與號召力，通過土地出讓、項(xiàng)目租售等方式引進(jìn)其他同類企業(yè)的聚集，實(shí)現(xiàn)整個產(chǎn)業(yè)鏈的集成和提高。（3）工業(yè)地產(chǎn)商模式如普洛斯公司的開發(fā)模式，其在取得土地之后，進(jìn)行一級開發(fā)包括基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，二級項(xiàng)目以倉儲設(shè)施為主，采用租賃方式銷售，客戶對象包括制造商、零售商和物流公司等等。之后，派出專業(yè)團(tuán)隊(duì)進(jìn)行二級項(xiàng)目的物業(yè)管理和客戶維護(hù)工作。普洛斯稱之為“物流房地產(chǎn)”，即由普洛斯打造一個設(shè)施平臺，吸引物流企業(yè)入駐，普洛斯只作房地產(chǎn)投資開發(fā)和物業(yè)管理，日常物流業(yè)務(wù)仍由客戶操作，其本質(zhì)是依舊是房地產(chǎn)開發(fā)商。（4）綜合運(yùn)作模式綜合運(yùn)作模式是指對上述的工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式、主體企業(yè)引導(dǎo)模式和工業(yè)地產(chǎn)商模式進(jìn)行混合運(yùn)用的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式。二、2006年中國工業(yè)地產(chǎn)政策回顧1.與工業(yè)地產(chǎn)相關(guān)政策回顧時間政策與工業(yè)地產(chǎn)相關(guān)內(nèi)容7月11日《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》外商投資設(shè)立房地產(chǎn)企業(yè)，投資總額在1000萬美元(含1000萬美元)以上的，其注冊資本應(yīng)不低于投資總額的50％；投資總額在300萬美元至1000萬美元的，其注冊資本應(yīng)不低于投資總額的50％；投資總額在300萬美元以下(含300萬美元)的，其注冊資本應(yīng)不低于投資總額的70％；外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的股份和項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，以及境外投資者并購內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)，由商務(wù)主管等部門嚴(yán)格按照有關(guān)法律法規(guī)和政策規(guī)定進(jìn)行審批。8月1日國土資源部《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》和《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》正式施行六類情形必須納入招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地范圍：供應(yīng)商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地以及有競爭要求的工業(yè)用地；其他土地供地計(jì)劃公布后同一宗地有兩個或者兩個以上意向用地者的；劃撥土地使用權(quán)改變用途，《國有土地劃撥決定書》或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)，實(shí)行招標(biāo)拍賣掛牌出讓的；劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，《國有土地劃撥決定書》或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)，實(shí)行招標(biāo)拍賣掛牌出讓的；出讓土地使用權(quán)改變用途，《國有土地使用權(quán)出讓合同》約定或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)，實(shí)行招標(biāo)拍賣掛牌出讓的；依法應(yīng)當(dāng)招標(biāo)拍賣掛牌出讓的其他情形。8月6日國土資源部推出土地使用五大價(jià)格與稅收措施五大措施：一是提高征地成本。二是規(guī)范土地出讓收支管理。三是提高新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)繳納標(biāo)準(zhǔn)。四是統(tǒng)一制訂并公布各地工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。五是加大建設(shè)用地取得和保有環(huán)節(jié)的稅收調(diào)節(jié)力度8月31日《國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》建立工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一公布制度國家根據(jù)土地等級、區(qū)域土地利用政策等，統(tǒng)一制訂并公布各地工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)不得低于土地取得成本、土地前期開發(fā)成本和按規(guī)定收取的相關(guān)費(fèi)用之和。工業(yè)用地必須采用招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓，其出讓價(jià)格不得低于公布的最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。10月18日《土地出讓金收支管理辦法》(草案)基本修訂完成初步規(guī)定是城鎮(zhèn)土地使用稅提高2倍，新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)和耕地占用稅各提高1倍。至于地方政府對土地出讓金的收支，將采取在財(cái)政部系統(tǒng)（即國庫）中設(shè)立“國有土地有償使用專賬”的方式，按照國有土地出讓金收入的一定比例，建立“國有土地收益基金”，并規(guī)定地方政府不得作為當(dāng)期收入安排使用。在這個過程中，土地出讓金將全額納入地方財(cái)政預(yù)算，實(shí)行“收支兩條線”，并接受地方人大的監(jiān)督。并且，土地出讓金總額的15%必須用于農(nóng)地復(fù)墾和土地整理開發(fā)。此前的做法，是要求土地出讓金增值部分的15%作此用途。11月22日財(cái)政部、國土資源部、中國人民銀行日前聯(lián)合發(fā)出《關(guān)于調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)政策等問題的通知》從2007年1月1日起，新批準(zhǔn)新增建設(shè)用地的土地有償使用費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)在原有基礎(chǔ)上提高1倍。通知強(qiáng)調(diào)，新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)仍實(shí)行中央與地方30：70分成體制。同時，為加強(qiáng)對土地利用的調(diào)控，地方分成的新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)，一律全額繳入省級國庫。2.政策點(diǎn)評2006年是政策密集的一年，從政策內(nèi)容看可總結(jié)幾點(diǎn)：（1）為了防治外資的大量涌入對中國經(jīng)濟(jì)安全造成影響，提高外資進(jìn)入門檻，其在境內(nèi)投資房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)立、股權(quán)和項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓等程序要經(jīng)過嚴(yán)格的審批。規(guī)范外商投資房地產(chǎn)企業(yè)在貸款、結(jié)匯等方面的行為；這樣可以在一定程度上抑制國外資本的投機(jī)成分，維護(hù)國民經(jīng)濟(jì)安全，穩(wěn)定地價(jià)，防止投資過熱。（2）工業(yè)用地招拍掛主要是解決工業(yè)用地出讓價(jià)格太低和過程不規(guī)范問題。“協(xié)議出讓”的方式出讓土地使用權(quán)成了政府滋生腐敗的一個重要原因，政府往往為了招商引資甚至“零”地價(jià)出讓土地，土地的價(jià)值不能真正顯現(xiàn)，也造成了土地資源的巨大浪費(fèi)。而招拍掛的意義在于：首先，工業(yè)用地掛牌出讓，極大地簡化了審批手續(xù)，提高了行政效率，是實(shí)行陽光行政、高效行政的又一制度創(chuàng)新。其次，工業(yè)用地掛牌出讓為企業(yè)公開、公平、公正獲取發(fā)展用地提供了一個嶄新的平臺。再次，工業(yè)用地掛牌出讓，縮短了企業(yè)獲得土地使用權(quán)的周期，對提高工業(yè)用地使用效率，探索土地節(jié)約集約利用和新的出讓模式具有重大意義。第四，采取工業(yè)用地掛牌出讓方式，通過設(shè)定企業(yè)準(zhǔn)入門檻，將有利于引導(dǎo)片區(qū)的合理布局和健康協(xié)調(diào)發(fā)展。（3）強(qiáng)化土地出讓金收支管理，約束地方政府賣地的沖動。國務(wù)院發(fā)展研究中心的一份調(diào)研報(bào)告顯示，在一些地方政府，土地出讓金凈收入已經(jīng)占到政府預(yù)算外收入的60%以上。這種極不合理的狀況，固然有著法律空白、監(jiān)督不力的誘因，但在另一方面，中央與地方財(cái)權(quán)、事權(quán)不相匹配，更是賣地沖動難以遏制的癥結(jié)。通過重新劃分土地收益及收支分離，可以對地方政府賣地沖動實(shí)行遏制。三、2006年中國工業(yè)地產(chǎn)大事記1.中國工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展里程碑——中國首界產(chǎn)業(yè)園創(chuàng)新論壇召開2006年8月10日到11日，由北京思源置地房地產(chǎn)顧問有限公司和新地產(chǎn)策劃機(jī)構(gòu)聯(lián)合舉辦的“中國產(chǎn)業(yè)園創(chuàng)新論壇”在北京國際會議中心召開。來自北京、上海、深圳、杭州、西安、香港、臺灣、新加坡等地的政府官員、學(xué)者、產(chǎn)業(yè)投資機(jī)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)代表、入住產(chǎn)業(yè)園區(qū)企業(yè)代表和專業(yè)策劃機(jī)構(gòu)等，著重討論了：“在新政策環(huán)境下，產(chǎn)業(yè)園區(qū)及工業(yè)用地的投資價(jià)值？如何判斷國內(nèi)產(chǎn)業(yè)園區(qū)未來的發(fā)展趨勢？如何在現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開發(fā)模式上進(jìn)行創(chuàng)新？在新政策環(huán)境下，產(chǎn)業(yè)園區(qū)如何定位、開發(fā)及運(yùn)營？國內(nèi)產(chǎn)業(yè)園區(qū)如何與國外資本對接？”等問題。為了方便業(yè)界對中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)有更全面和深入的了解，思源顧問總結(jié)了過去數(shù)年對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)長期跟蹤、系統(tǒng)研究、顧問咨詢的經(jīng)驗(yàn)，推出了國內(nèi)首部全景式介紹中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的深度研究報(bào)告——《中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)新研究報(bào)告》，力求給開發(fā)投資企業(yè)和園區(qū)發(fā)展管理機(jī)構(gòu)以參考和啟發(fā)。2.總部經(jīng)濟(jì)、總部模式全國開花自2003年北京第一個總部基地--中關(guān)村（豐臺）基地開始建設(shè)以來，總部經(jīng)濟(jì)從北京逐步蔓延到上海、廣州、武漢等城市。目前我國已形成了三大總部經(jīng)濟(jì)區(qū)：①長三角區(qū)?；拘纬梢陨虾楹诵?，以江蘇、浙江的蘇州、紹興等中等城市為制造基地的"總部-加工基地"區(qū)域合作模式；②珠三角區(qū)。形成了香港和順德、東莞間的"總部-制造業(yè)"互動發(fā)展模式；③環(huán)渤海區(qū)。以北京為核心，以京津冀及環(huán)渤海為腹地的"總部-加工基地"模式?？偛拷?jīng)濟(jì)對于一個區(qū)域的發(fā)展具有５種效應(yīng)：稅收供應(yīng)效應(yīng)，一個總部在這兒，結(jié)算中心一般就在總部，部分稅收得上交總部所在地；產(chǎn)業(yè)效應(yīng)，一個總部入住一個區(qū)域，往往能帶動當(dāng)?shù)氐谌a(chǎn)業(yè)的水平；消費(fèi)拉動效應(yīng)，一個總部的研發(fā)、生產(chǎn)、投入及交通運(yùn)輸、個人消費(fèi)等活動都在本區(qū)域?qū)崿F(xiàn)；就業(yè)乘數(shù)效應(yīng)，商務(wù)服務(wù)產(chǎn)生的就業(yè)與生活服務(wù)產(chǎn)生的就業(yè)往往能帶動新的就業(yè)；社會資本效應(yīng)，一個地區(qū)總部越密集，說明這個城市的各方面條件較優(yōu)越，越能吸引企業(yè)總部，使城市設(shè)施條件更趨完善?？偛繋淼姆N種利好效應(yīng)，帶來了一股總部經(jīng)濟(jì)熱潮：廣州、深圳強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合欲做南中國總部中心。青島、沈陽、大連、杭州、南京、廈門、武漢、西安、重慶等國內(nèi)各大城市紛紛樹起了發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)的大旗。3.物流地產(chǎn)成為工業(yè)地產(chǎn)市場的新寵從2003年普洛斯帶著“物流地產(chǎn)”的概念登陸中國后，就掀起了物流地產(chǎn)的熱潮。美國的AMB，新加坡的豐樹基金，騰飛基金，麥格理亞洲投資基金等國外投行紛紛在國內(nèi)布下棋子。國內(nèi)地產(chǎn)巨頭也不甘寂寞，合生創(chuàng)展，恒大、美林基業(yè)、珠江投資、復(fù)地、綠地等也開始在各大城市上演“圈地”熱潮。同時一向在地產(chǎn)界活躍的江浙財(cái)團(tuán)在住宅和商業(yè)逐漸被政策限制的情況下也開始染指物流地產(chǎn)。陸家嘴集團(tuán)1.9億收購陸家嘴軟件分園一廠房，并以6363萬元的代價(jià)獲得3萬平方米的地塊，用于工業(yè)廠房的建設(shè)。嗅覺靈敏的溫州商人也加入到工業(yè)地產(chǎn)的淘金中來，普慶投資在上海投資兩處工業(yè)物業(yè)之后，又將資本之手探向了天津。復(fù)地與上海鋼聯(lián)投資發(fā)展、上海新楊行經(jīng)濟(jì)發(fā)展簽定合作開發(fā)協(xié)定,共同開發(fā)上海寶山國際鋼鐵物流服務(wù)業(yè)基地項(xiàng)目,項(xiàng)目占地面積約347畝,總建筑面積26.28萬平方米，復(fù)地在合資公司中占50%股權(quán)。外商工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商幾乎沒有本土化的障礙，工業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)化決定了工業(yè)地產(chǎn)的客戶需求在全球范圍內(nèi)都是基本一致的，這正是外資工業(yè)產(chǎn)商無需本地化就能長驅(qū)直入迅速布局中國的原因，也讓本土地產(chǎn)開發(fā)商在財(cái)大氣粗的海外同行面前優(yōu)勢盡失。更重要的是，全球的工業(yè)巨頭都在外資工業(yè)地產(chǎn)商的客戶名單上，以普洛斯維利，目前，全球四千多家企業(yè)與其建立合作關(guān)系，世界一千強(qiáng)企業(yè)中近半為其客戶。4.AMB在中國市場首次發(fā)力于上海１月22日，仲量聯(lián)行宣布，已協(xié)助美國工業(yè)地產(chǎn)巨頭AMB收購了松江九亭的一個物流房地產(chǎn)項(xiàng)目，預(yù)計(jì)總投資約1330萬美元?！斑@是AMB在中國的第一筆收購?！盇MB中國副總裁OliverTreneman介紹說，這一倉儲物業(yè)距虹橋機(jī)場6公里，距上海市區(qū)18公里。最早由日本八佰伴公司于8年前建成。2005年11月，AMB從香港上市公司“爪哇控股”手中收購，項(xiàng)目包括一期17474平方米的工業(yè)地產(chǎn)及旁邊一塊待開發(fā)用地，可開發(fā)工業(yè)物業(yè)面積達(dá)17826平方米。AMB將在中國側(cè)重拓展機(jī)場、海港及其他主要交通樞紐的物流房地產(chǎn)市場，近期計(jì)劃在中國物流地產(chǎn)市場至少投資5億美元。資金投向主要考慮北京、上海、珠三角以及其他沿海港區(qū)。AMB置業(yè)有限公司（紐約證交所代碼：AMB）成立于1983年，是全球第二大工業(yè)物流房地產(chǎn)投資和開發(fā)公司，在北美、歐洲和亞洲開發(fā)、收購并經(jīng)營工業(yè)物流地產(chǎn)，目前在全球近40個區(qū)域市場里擁有1,100多棟物業(yè)，總面積超過1100萬平方米，主要服務(wù)于美國聯(lián)邦政府、FedEx（聯(lián)邦快遞）、DHL（德國郵政局）等2800多家客戶。投資及管理的資金總額達(dá)100多億美元，全球擁有1000多平方米的物流倉儲設(shè)施，5．ＧＥ開始試水中國工業(yè)地產(chǎn)２月，ＧＥ旗下的ＧＥ東芝有機(jī)硅公司與江蘇省南通市政府簽署協(xié)議，計(jì)劃投資約7800萬美元在南通建設(shè)其在中國最大的工業(yè)廠房。同時ＧＥ還將拓展中國商業(yè)地產(chǎn)市場，計(jì)劃通過5000萬美元的資產(chǎn)而使項(xiàng)目得到經(jīng)營性升值。四、中國工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展預(yù)測1.政策將強(qiáng)調(diào)市場對工業(yè)用地的配置作用，促進(jìn)工業(yè)地產(chǎn)價(jià)格回歸到真實(shí)價(jià)值。從2003年到2006年的工業(yè)用地政策，我們可以看出，工業(yè)用地即將進(jìn)入“市場調(diào)配資源的時代”,而不是以政策為主導(dǎo)對資源進(jìn)行調(diào)配。工業(yè)工地出讓逐漸走向市場化，使土地價(jià)格能夠真正反映市場供求關(guān)系。今后政策方向今后政策方向開發(fā)區(qū)名義“圈地”土地集中整頓階段03年2月-03年底04年05年-06年整頓深化，監(jiān)管力度加強(qiáng)短暫休克療法持續(xù)整頓，取得階段性成果政策效果鞏固整頓成果合理規(guī)劃引導(dǎo)發(fā)展經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展需要，逐步放行階段強(qiáng)化集約用地積極盤活存量土地鼓勵產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級鼓勵向“多功能綜合性產(chǎn)業(yè)區(qū)”發(fā)展今后政策方向土地出讓金收支管理逐步實(shí)施工業(yè)用地招拍掛2．國外地產(chǎn)巨頭攜手投資基金聯(lián)合進(jìn)入將成大勢，操作方式將不斷創(chuàng)新。2005年年末新加坡豐樹以1.2億元收購浦東空港歐羅物流園項(xiàng)目，今年年初全球排名第二的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商AMB成功收購了靠近虹橋機(jī)場的物流地產(chǎn)項(xiàng)目，再加上近日麥格理開發(fā)的上海康橋物流廠房倉庫，外資對上海物流地產(chǎn)項(xiàng)目的升溫其實(shí)還僅僅是一個開始。海外投資機(jī)構(gòu)進(jìn)入工業(yè)地產(chǎn)而產(chǎn)生的資金門檻高及回收周期長對他們來說不算是障礙。他們的開發(fā)模式可以分為兩種：一是定制開發(fā)，根據(jù)客戶需求制定廠房標(biāo)準(zhǔn)，反租給客戶；二是帶租收購，收購一些帶有租約的好的工業(yè)物業(yè)產(chǎn)品。這兩種模式共同點(diǎn)是長期持有物業(yè)，待價(jià)而沽等待上市，通過REITs包裝上市，融到大筆的資金。這些海外基金通常的做法是打包上市，擴(kuò)大資本，進(jìn)行更大的投資。先前騰飛基金的做法便是把手中的44個工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目打包成REITs上市，融到大量資金，輕松地用同樣的股本金做成了比原來規(guī)模大5倍的業(yè)務(wù)。在麥格理的計(jì)劃中，康橋項(xiàng)目可能也會被打包上市，進(jìn)行融資，以求更大的投資資本。

盡管普洛斯、豐樹、AMB、麥格理等目前在中國的投資方式并不是真正的REITs，“普洛斯和AMB在中國內(nèi)地一系列投資，實(shí)際上還是一種著眼于具體項(xiàng)目的公司經(jīng)營方式，而不是立足于為投資者理財(cái)?shù)幕鸩僮鞣绞健?。但近年?nèi)地REITs可望開閘，普洛斯和AMB之所以選擇此時對中國進(jìn)行巨額投資，就是要利用時間差，提前在中國內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)布局，為即將實(shí)行的REITs做準(zhǔn)備。當(dāng)然，把國內(nèi)的工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)化為REITs產(chǎn)品到海外上市更為現(xiàn)實(shí)，在麥格理的計(jì)劃中，康橋項(xiàng)目就被打包進(jìn)上市計(jì)劃。3.投資熱點(diǎn)區(qū)域?qū)⒉粩鄶U(kuò)大，更多城市將得到發(fā)展機(jī)遇。由于一線城市土地價(jià)格與勞動力成本上升很快，一些跨國企業(yè)正在試圖將生產(chǎn)基地從北京、上海等一線城市撤出，而只保留區(qū)域總部、研發(fā)中心這樣占地少、勞動力要求精簡的機(jī)構(gòu)，同時將占地面積大、普通勞動力需要量高的生產(chǎn)基地移至二線城市。國內(nèi)六大區(qū)域開始成為各跨國企業(yè)選址熱點(diǎn)：分別是以天津、青島為代表的環(huán)渤海地區(qū)；以蘇州、杭州為代表的大長三角地區(qū)；以深圳廈門為代表的華南地區(qū)；以成都、重慶、西安為代表的西南地區(qū)，以大連、沈陽、哈爾濱為代表的東北地區(qū)和以武漢、長沙、鄭州為代表的中部地區(qū)。4.工業(yè)地產(chǎn)的升級版——產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)工業(yè)地產(chǎn)是指工業(yè)類土地使用性質(zhì)的所有毛地、熟地，以及該類土地上的建筑物和附屬物。作為有別于住宅、商服和綜合類用地以外的第四種性質(zhì)的用地，工業(yè)類土地上可建的建筑物用途有較大的范圍。其范圍通常包括：工業(yè)制造廠房、物流倉庫和工業(yè)研發(fā)樓宇等等。通過與目前國內(nèi)經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展的情況對比，建設(shè)部有關(guān)工業(yè)用地性質(zhì)的解釋已經(jīng)是一個陳舊的名詞解釋，與時代發(fā)展已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的脫節(jié)。在國內(nèi)一些城市，為適應(yīng)發(fā)展的需要，政府在土地供應(yīng)中已采取了研發(fā)用地、科研用地等新的土地形態(tài)。這些土地雖然仍保持著工業(yè)用地的部分外在特點(diǎn)，但承載的產(chǎn)業(yè)內(nèi)涵已經(jīng)出現(xiàn)根本變化、更廣泛，以適應(yīng)新興工業(yè)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展、升級的需要。從現(xiàn)實(shí)意義講，工業(yè)用地需要升級為符合新經(jīng)濟(jì)和新型工業(yè)化發(fā)展的產(chǎn)業(yè)升級需要，符合產(chǎn)業(yè)布局和城市規(guī)劃要求的產(chǎn)業(yè)用地。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)：是指在新經(jīng)濟(jì)和新型工業(yè)化背景下，以產(chǎn)業(yè)為依托，地產(chǎn)為載體，以工業(yè)樓宇、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)研究與發(fā)展用房、生態(tài)寫字樓為主要開發(fā)對象，綜合開發(fā)、集約化經(jīng)營的多功能綜合性產(chǎn)業(yè)商服地產(chǎn)。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在形態(tài)上的狹義定義，體現(xiàn)在傳統(tǒng)地理意義上的表現(xiàn)形式，主要形式為城市近郊或者郊區(qū)的工業(yè)園、開發(fā)區(qū)。與中國經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、城市發(fā)展相結(jié)合，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在形態(tài)上的廣