房地產(chǎn)行業(yè)入門基礎(chǔ)知識(shí)

房地產(chǎn)根底知識(shí)培訓(xùn)

6/27/20231課程安排

一、房地產(chǎn)及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)；二、建筑根底知識(shí)；三、名詞解釋四、戶型分析6/27/20232房地產(chǎn)市場(chǎng)的分類房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)：是土地交易市場(chǎng)房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)：是增量房地產(chǎn)交易市場(chǎng)〔開發(fā)商〕房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)：即存量房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，是房地產(chǎn)所有者將房地產(chǎn)使用權(quán)或所有權(quán)再轉(zhuǎn)讓的市場(chǎng)，是消費(fèi)者間的橫向交易，屬于消費(fèi)市場(chǎng)的重新配置。6/27/20233房地產(chǎn)以及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)6/27/20234什么是房地產(chǎn) 不動(dòng)產(chǎn)？？？房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。其在物質(zhì)上是由土地及土地上的建筑物構(gòu)成的。6/27/20235什么是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人

houseagent(英)

指溝通房地產(chǎn)賣方與買方之間聯(lián)系，促進(jìn)達(dá)成交易并從中取得傭金的代理人，聯(lián)系人，中間人，經(jīng)理人或介紹人。

6/27/20236房地產(chǎn)的自然特征位置的固定性〔房地產(chǎn)的自然地理位置是不變的，盡管其社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置有可能發(fā)生變化〕使用的耐久性〔對(duì)于土地而言，其具有不可消滅性，建筑物雖然不象土地那樣具有不可消滅性，但一經(jīng)建成，壽命通常也可以到達(dá)幾十年甚至數(shù)百年〕資源的有限性〔土地作為大自然的產(chǎn)物是不能被人工生產(chǎn)出來的，這也使得建筑在其上的建筑物和其他附著物的數(shù)量也是有限的〕房地產(chǎn)的保值性〔房地產(chǎn)的價(jià)值隨著時(shí)間的推移，價(jià)值的總體趨勢(shì)〕6/27/20237房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)特征生產(chǎn)周期〔買下地皮、建筑商承建、銷售后入住等〕資金密集性：產(chǎn)品本錢中物化勞動(dòng)消耗所占比例較大或資金有機(jī)構(gòu)成較高的企業(yè)。投資大，占用資金多，現(xiàn)代化技術(shù)裝備程度高，容納勞動(dòng)力相對(duì)少，勞動(dòng)生產(chǎn)率高。如鋼鐵、機(jī)械制造、汽車、石油化工等，均屬于資金密集型行業(yè)。相互影響性〔房地產(chǎn)的價(jià)值不僅與本身的狀況有直接的關(guān)系，還取決于周圍其他的房地產(chǎn)的狀況，受臨近房地產(chǎn)用途和開發(fā)利用的影響〕易受政策限制性房地產(chǎn)的增值性〔位置、位置還是位置〕6/27/20238一、房地產(chǎn)的概念房屋土地的經(jīng)濟(jì)形態(tài)作為一種產(chǎn)業(yè)稱之為房地產(chǎn)二、房地產(chǎn)交易是指房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押和房屋租賃的行為三、

房地產(chǎn)租賃出租人將自己所擁有的某種物品交與承租人使用，承租人由此獲得在一段時(shí)期內(nèi)使用該物品的權(quán)利，但物品的所有權(quán)仍保存在出租人手中。承租人為其所獲得的使用權(quán)需向出租人支付一定的費(fèi)用(租金)。6/27/20239四、房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素1、房屋的結(jié)構(gòu)、質(zhì)量、功能、新舊、程度2、房屋層數(shù)和朝向3、環(huán)境因素(地理位置、交通、商業(yè)娛樂、網(wǎng)點(diǎn)等)4、房屋的供需狀況5、政策因素6、土地價(jià)格的變動(dòng)6/27/202310房產(chǎn)分類住宅：按使用分：?jiǎn)卧?、公寓式、別墅；按住房供給：商品房、房改房、已購公房；按消費(fèi)檔次：普通住宅、非普通住宅商業(yè)用房：百貨商場(chǎng)、購物中心商鋪；商業(yè)街商鋪；住宅底層商鋪；社區(qū)型商鋪。其他：教育、醫(yī)療、科研、工業(yè)、交通、寺廟、監(jiān)獄、宗教6/27/202311土地的所有制形式?中華人民共和國(guó)土地管理法?規(guī)定：國(guó)家實(shí)行土地的公有制，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制。全民所有，即國(guó)家所有土地的所有權(quán)由國(guó)務(wù)院代表國(guó)家行使。任何單位和個(gè)人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。

6/27/202312國(guó)有土地使用權(quán)出讓年限：

住宅用地70年工業(yè)用地50年科教、文體、衛(wèi)生用地50年商業(yè)、旅游、娛樂用地40年綜合或其他用地50年6/27/202313房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)根本業(yè)務(wù)分類房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)6/27/202314房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)向委托人報(bào)告訂立房地產(chǎn)交易合同的時(shí)機(jī)或提供訂立房地產(chǎn)交易合同的媒介效勞，并收取委托人傭金的行為。6/27/202315房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在授權(quán)范圍內(nèi)，以委托人名義出租、出售房地產(chǎn)的經(jīng)紀(jì)行為。需要簽訂房地產(chǎn)代理合同，約定效勞事項(xiàng)與效勞標(biāo)準(zhǔn)。6/27/202316房屋買賣房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移買賣雙方當(dāng)事人有完全民事行為能力房屋出賣人必須是房屋所有權(quán)人出賣共有房屋，必須經(jīng)所有共有權(quán)人同意出售已出租房屋，承租人放棄優(yōu)先購置權(quán)方可房屋產(chǎn)權(quán)必須清楚。6/27/202317特點(diǎn)1、范圍的廣泛性(市場(chǎng)上有多少商品就會(huì)有多少種經(jīng)紀(jì)活動(dòng)。包括有形和無形商品)2、活動(dòng)內(nèi)容的效勞性(只提供效勞，不直接從事經(jīng)營(yíng))3、活動(dòng)目的的報(bào)酬性(提供的效勞是一種商品，傭金是應(yīng)得的勞動(dòng)收入)4、活動(dòng)的隱蔽性和非連續(xù)性(相對(duì))5、活動(dòng)責(zé)任的明確性(不同的經(jīng)紀(jì)方式承擔(dān)不同的法律責(zé)任和義務(wù))(經(jīng)紀(jì)人和委托人之間以合同形式明確各人權(quán)利、義務(wù)〕6/27/202318一、經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的作用

1、加快了市場(chǎng)信息的傳播與交流2、有利于商品合理流通(依靠經(jīng)紀(jì)人的專業(yè)性、準(zhǔn)確性、信息量大)3、促進(jìn)了市場(chǎng)的標(biāo)準(zhǔn)和開展(實(shí)現(xiàn)了市場(chǎng)交易行為的公平、公開、公正)6/27/202319二、

經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的方式1.

居間(為交易雙方提供信息及條件，起媒介撮合用。廣泛采用，初級(jí)形式)2.

行紀(jì)(受委托人委托以自己的名義與第三方進(jìn)行交易，并承擔(dān)法律責(zé)任)3.

代理(受委托人委托以委托人的名義與第三方進(jìn)行交易，不承擔(dān)法律責(zé)任)6/27/202320第二局部：建筑根底知識(shí)6/27/202321住宅建筑形式單元〔板式〕式住宅在多層、高層樓房中的一種住宅建筑形式。通常每層樓面只有一個(gè)樓梯，住戶由樓梯平臺(tái)直接進(jìn)入分戶門，所以每個(gè)樓梯的控制面積又稱為一個(gè)居住單元。塔式〔點(diǎn)式〕住宅高層獨(dú)立單元式住宅又稱塔式住宅，由共用樓梯、電梯為核心布置多套住房的住宅。通廊式住宅由共用樓梯、電梯通過內(nèi)、外廊進(jìn)入各套住宅。6/27/202322住宅按層數(shù)劃分如下：1、低層住宅為一層至三層；

2、多層住宅為四層至六層；

3、中高層住宅為七層至九層；

4、高層住宅為十層以上〔小高層、高層、超高層〕。

6/27/202323什么是層高、凈高層高：上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離。凈高：樓面或地面至上部樓板底面或吊頂?shù)酌嬷g的垂直距離。

凈高=層高-樓板厚度6/27/202324按照建筑結(jié)構(gòu)分類：磚混結(jié)構(gòu)：豎向承重結(jié)構(gòu)為磚墻，水平承重的樓板、屋面板為鋼筋混凝土〔多層〕鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：承重構(gòu)件梁、柱為鋼混，外墻、分割墻為輕質(zhì)墻或砌塊填充〔小高層〕鋼結(jié)構(gòu)：承重構(gòu)件梁、柱為鋼材〔高層〕6/27/202325房屋面積的測(cè)算建筑面積=使用面積+公攤面積使用面積：使用面積=可以利用的面積+房屋墻體面積+陽臺(tái)建筑面積。共有建筑面積：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室等。不包括獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢效勞的警衛(wèi)室、管理用房、以及人防工程等建筑面積。公攤面積：共有建筑面積分?jǐn)偤蟮拿娣e。6/27/202326面積測(cè)算的本卷須知閣樓：2.2米以上算有效面積計(jì)算一半建筑面積的范圍

6/27/202327房屋價(jià)格起價(jià)：各樓層銷售價(jià)格中的最低價(jià)格，即是起價(jià)。均價(jià)：小區(qū)內(nèi)各套房屋總價(jià)之和與各套總建筑面積之比。6/27/202328戶型分類平面式錯(cuò)層式復(fù)式躍層式6/27/202329平面式6/27/202330錯(cuò)層6/27/202331復(fù)式6/27/202332躍層6/27/202333戶型分類解析平面式：表示一戶人家的廳、臥、衛(wèi)、廚等所有房間都處于同一層面錯(cuò)層式：主要指的是一套房子不處于同一平面，即房?jī)?nèi)的廳、臥、衛(wèi)、廚、陽臺(tái)處于幾個(gè)高度不同的平面上。

復(fù)式：上下兩層完全分隔，一、二層樓面往往垂直投影，上下面積一致(樓上樓下、兩層一戶)躍層式：躍層式住宅是一套住宅占兩個(gè)樓層，有內(nèi)部樓梯聯(lián)系上下層6/27/202334綠化率是指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。出房率出房率：使用面積與建筑面積之比?！捕鄬?、高層〕6/27/202335閣樓利用房屋內(nèi)的上部空間，加建的人字型框架且使用面積缺乏該層面積的暗樓，不計(jì)層次。6/27/202336連體別墅6/27/202337商住兩用6/27/202338商務(wù)會(huì)所6/27/202339戶型圖介紹

---套一廳優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)6/27/202340房型圖

---套二廳優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)6/27/202341房型圖

---套三廳優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)6/27/202342房型圖

---套四廳優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)6/27/20234